上海崇明港西镇项目定位策划报告

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1、【 鹏昱崇明港西镇项目 】【 鹏昱崇明港西镇项目 】报报 告告 思思 路路区域属性区域属性区域市场分析区域市场分析项目属性项目属性项目定位项目定位产品定位产品定位企划定位推广企划定位推广【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域属性区域属性 【 鹏昱崇明港西镇项目 】区域属性区域属性发展现状发展现状 崇明三岛陆域总面积1411平方公里，其中崇明岛1267平方公里，长兴岛88平方公里，横沙岛56平方公里； 三岛包括13个镇和3个乡，另有3个国营农场、2个军垦农场和江苏省的2个乡； 三岛目前总人口70.4万，其中崇明岛63.5万人，长兴岛3.6万人，横沙岛3.3万人； 崇明三岛目前面临对外交通不够便捷、经济

2、水平相对落后、市政设施配套不足等因素制约。 本案本案区域封闭特征明显，与市区联动性较弱区域封闭特征明显，与市区联动性较弱【 鹏昱崇明港西镇项目 】以生态居住、休闲运以生态居住、休闲运动、国际教育为主的动、国际教育为主的科教产业集聚区和门科教产业集聚区和门户景观区户景观区以休闲度假为特色的以休闲度假为特色的生态旅游度假区生态旅游度假区人口集聚的田园人口集聚的田园式新城和新市镇式新城和新市镇区区以船舶、港机制造业为以船舶、港机制造业为主的海洋装备岛主的海洋装备岛以森林度假、休闲居住以森林度假、休闲居住为主的中央森林区为主的中央森林区以国际会议、滨以国际会议、滨湖度假为主的景湖度假为主的景湖会展区湖

3、会展区以生态农业为主的规模农以生态农业为主的规模农业区和战略储备区业区和战略储备区本案本案区域属性区域属性功能分区定位功能分区定位崇明划分为七大功能分区崇明划分为七大功能分区,未来规划完善未来规划完善【 鹏昱崇明港西镇项目 】区域属性区域属性产业布局产业布局产业布局产业布局 崇明产业发展的重点是： 清洁型工业：重点依托长兴岛发展船舶制造和港机制造产业，拓展海洋装备产业的发展空间； 休闲型旅游度假和户外运动产业：重点发展户外假日运动基地、大型主题乐园、度假和休疗养中心、国际邮轮、长江游艇停泊港和农家乐旅游等； 生态型现代农业：重点发展绿色种养业、观光农业，建设明珠湖生态观光园、东平国家森林公园、

4、前卫村生态农业示范区等三大观光农业基地。本本案案长兴岛造船长兴岛造船基地基地长兴岛造船基地是崇明产业发展的亮点长兴岛造船基地是崇明产业发展的亮点【 鹏昱崇明港西镇项目 】区域属性区域属性长兴岛造船基地长兴岛造船基地长兴岛是上海的第二大岛，面积 88 平方公里； 长兴岛被定位为国际一流的现代船舶制造业基地，成为上海近期重点培育的六大产业基地之一； 造船基地规划面积10平方公里，一期工程占地面积5.6平方公里，中船、中海、振华港机和上海港机等大型企业已经进入。到2015年二期工程完成后，造船基地将拥有7个大船坞，届时，长兴岛也将成为世界最大造船基地之一。 本案本案长兴岛造船基地的发展将带来大量产业

5、人群聚集长兴岛造船基地的发展将带来大量产业人群聚集【 鹏昱崇明港西镇项目 】区域属性区域属性交通规划交通规划未来崇明的交通可达性将得到根本改观，与市区联动性大大加强未来崇明的交通可达性将得到根本改观，与市区联动性大大加强本案本案已双线贯通，将于世博前通车，已双线贯通，将于世博前通车，全线按高速六车道设计，桥梁全线按高速六车道设计，桥梁设计时速设计时速100100公里，隧道设计公里，隧道设计时速时速8080公里。公里。 已开工，将于世博已开工，将于世博前通车前通车 规划中规划中全程全程2525公里，公里，车程车程2020分钟分钟【 鹏昱崇明港西镇项目 】区域属性区域属性轨道交通轨道交通9 9号线

6、四期将通过号线四期将通过长江隧桥延伸至崇长江隧桥延伸至崇明明1 1号线将通过沪崇越号线将通过沪崇越江通道西线延伸至崇江通道西线延伸至崇明明轨道交通形成远期利好，未来将进一步提升区域房地产市场价值轨道交通形成远期利好，未来将进一步提升区域房地产市场价值【 鹏昱崇明港西镇项目 】区域属性区域属性生态资源生态资源上海唯一的国家级生态示范区产业支撑产业支撑长兴岛被定位为国际一流的现代船舶制造业基地，上海的支柱产业区域前景广阔，未来发展潜力巨大区域前景广阔，未来发展潜力巨大未来交通可达性好未来交通可达性好长江隧桥、崇启大桥将于世博会前通车【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域市场分析区域市场分析 【 鹏昱崇明

7、港西镇项目 】区域项目分布区域项目分布区域市场特征区域市场特征怡祥居怡祥居金月湾金月湾本案本案天赐景城天赐景城城桥镇城桥镇堡镇堡镇陈陈家家镇镇嘉年花苑嘉年花苑博园村博园村绿岛阳光苑绿岛阳光苑区域项目主要集中区域项目主要集中在城桥镇，堡镇仅在城桥镇，堡镇仅有一个项目，其他有一个项目，其他区域尚处于未开发区域尚处于未开发状态状态【 鹏昱崇明港西镇项目 】公寓项目公寓项目【 鹏昱崇明港西镇项目 】区域市场特征区域市场特征p 城桥镇金月湾、怡祥居、天赐景城（公寓、别墅混合型）p 堡镇博园村怡祥居怡祥居金月湾金月湾本案本案天赐景城天赐景城城桥镇城桥镇堡镇堡镇陈陈家家镇镇嘉年花苑嘉年花苑博园村博园村主要公

8、寓项目分布主要公寓项目分布区域主要公寓项目集中在城桥镇，堡镇仅有一个项目区域主要公寓项目集中在城桥镇，堡镇仅有一个项目【 鹏昱崇明港西镇项目 】区域市场特征区域市场特征镇区镇区项目名称项目名称占地面积占地面积建筑面积建筑面积容积率容积率绿化率绿化率建筑形态建筑形态开盘时间开盘时间后续推量后续推量城城桥桥镇镇金月湾金月湾7.5万方近9万方1.235%9-12F 小高层2004-8-13嘉年花苑嘉年花苑 2.5万方3万方1.241%多层（地下半架空）2007-11-10三期约2.3万方怡祥居西怡祥居西苑苑3.4万方4万方1.237%多层2005-3-12 天赐景城天赐景城约10万方9万方0.943

9、.8%多层2006-8-3堡镇堡镇博园村博园村2万方近2.5万方1.2 40%多层2004-10-9 建筑形态以多层为主，仅金月湾为小高层产品建筑形态以多层为主，仅金月湾为小高层产品区域主要公寓项目区域主要公寓项目【 鹏昱崇明港西镇项目 】区域市场特征区域市场特征区域市场整体供求平稳，成交受供应影响显著区域市场整体供求平稳，成交受供应影响显著供求比情况供求比情况l 主要供应集中在07年11月，12月，08年1月，3月，4月，总供应套数589套，总面积61693m2；近期，09年1月嘉年华苑新增108套供应，面积15205m2，09年2月增加55套。l 07年11月至08年4月已成交572套，总

10、面积62870m2，可见这期间的新增供应都已基本消化，市场等待大量新增供应的出现。08年8月成交15套，面积1787m2为之前历年最低，随后更是屡创新低，08年12月仅成交2套，249，主力供应的去化成为主因。l 累计供求比始终小于0.6，需求情况良好。【 鹏昱崇明港西镇项目 】区域市场特征区域市场特征价格走势价格走势 08年，崇明县整体公寓项目成交均价5909元/ ，城桥镇成交均价6271元/，堡镇成交均价4802元/。 金月湾，08年4月成交均价8149元/，成交套数38套，占总套数53%；嘉年花苑，08年3月成交均价6921元/，成交52套，占总套数57%。由于区域内的高价楼盘，在08年

11、5月之前都已基本去化，因此今年5月始均价开始有较大幅度的下滑。 09年1月嘉年华苑新推108套，成交18套，占总成交套数的95%，成交均价8378元/；09年2月嘉年华苑成交40套，均价8110元/，成交占比和成交均价都有所下滑。0808年城桥镇成交均价年城桥镇成交均价62716271元元/m/m2 2 ，堡镇成交均价，堡镇成交均价48024802元元/m/m2 2【 鹏昱崇明港西镇项目 】区域市场特征区域市场特征项目名称项目名称总供应套总供应套数数主力供应面积主力供应面积供应比例供应比例近期供应日期近期供应日期供应套数供应套数金月湾金月湾550套2房：104-128m23房：131-170m

12、22房：40%3房：60%2008-1-23 54套2008-4-15 40套2房：27套3房：67套嘉年花苑嘉年花苑342套3房：112-145m22房：17%3房：79%2009-1-163房：96套怡祥居西苑怡祥居西苑395套2房： 73-99m23房：104-129m22房：46%3房：54%2008-4-18 2房：36套天赐景城天赐景城512套3房：100-137m23房：78%博园村博园村496套2房： 76-97m23房：110-123m22房：61% 3房：33%2007-12-26 192套2房：150套3房：42套供应结构以供应结构以112145m112145m2 2的三

13、房为主的三房为主 供应情况供应情况【 鹏昱崇明港西镇项目 】区域市场特征区域市场特征110130m110130m2 2的改善型需求显著的改善型需求显著成交结构与供应结构相一致成交结构与供应结构相一致分面积段分面积段供应供应成交成交当期成交占当期供应比当期成交占当期供应比例例套数（套）套数（套）面积面积（平方米）（平方米）套数（套）套数（套）面积面积（平方米）（平方米）套数比例套数比例面积比例面积比例 50 金月湾二期价量齐升金月湾二期价量齐升价量走势价量走势公寓个案分析公寓个案分析【 鹏昱崇明港西镇项目 】月成交量及价格走势整体运营平稳，月均去化月成交量及价格走势整体运营平稳，月均去化1111

14、套套 金月湾自开盘以来，月均去化套数为11套，04年8月开盘推动了成交。 整体而言，月成交量较高的时间段为06.2-07.10以及08.1-08.4。 08年二期开盘后，因有一期品质保证，出现较高的月成交量。月均去化分析月均去化分析公寓个案分析公寓个案分析【 鹏昱崇明港西镇项目 】项目名称嘉年花苑二期总建面13000m2项目地址体育路58弄容积率1.2产品形态多层开 盘 时间2004年发展商上海崇明房地产开发有限公司08年均价6958元/m2，二手房7500元/ m2起房型面积以3R：112-131m2为主一期一期1.41.4万方配套房万方配套房+ +二期商品房均已售罄二期商品房均已售罄三期约

15、三期约2.32.3万方的小高层万方的小高层0909年年1 1月推出月推出1.51.5万方万方嘉年花苑二期嘉年花苑二期公寓个案分析公寓个案分析【 鹏昱崇明港西镇项目 】距南门港汽车站约距南门港汽车站约2公里，距八一路步行街约公里，距八一路步行街约1公里公里地理位置地理位置公寓个案分析公寓个案分析区位：区位：城桥镇城桥镇配套：配套：八一路步行街崇明县中心医院人民体育馆妇幼保健院崇明影剧院嘉嘉 年年 花花 苑二期苑二期南门港汽车站南门港汽车站体育路体育路东门路东门路川心街川心街北门路北门路八一路八一路西门路西门路【 鹏昱崇明港西镇项目 】颜色以暖色调为主，材质采用涂料颜色以暖色调为主，材质采用涂料外

16、立面外立面公寓个案分析公寓个案分析【 鹏昱崇明港西镇项目 】户型分析户型分析公寓个案分析公寓个案分析主卧飘窗卧室均带卫生间，私密性较好4.5米宽客厅，南北通透传统公寓户型设计，南北通透，全明设计传统公寓户型设计，南北通透，全明设计南北双阳台设计2/1/1，96m23/2/3，133m2【 鹏昱崇明港西镇项目 】 嘉年花苑一期为配套房，二期为商品房，于07年11月开盘，供应面积为10942m2 ，计92套；三期09年1月16日开盘，15205m2，108套，主要为139-145m2的三房. 08年成交均价为6958元/m2，二期至08年上半年已售罄，目前，二手市场报价为7500元/m2起。 购买

17、客户主要为本地自住客。成交量受供应量影响较大，整体成交价格较为平成交量受供应量影响较大，整体成交价格较为平稳稳新增供应推动集中成交开盘推动集中成交价量走势价量走势公寓个案分析公寓个案分析【 鹏昱崇明港西镇项目 】月均去化套数为月均去化套数为15套套区位优势区位优势+平稳的价格使其成为区域内月均去化最好的公平稳的价格使其成为区域内月均去化最好的公寓寓嘉年花苑二期自开盘以来，月均去化套数为15.8套，在07.11月开盘时与08.3月新增供应时有集中量的成交。月均去化情况月均去化情况公寓个案分析公寓个案分析【 鹏昱崇明港西镇项目 】项目名称怡祥居西苑总建面约24000m2项目地址城桥镇中山街路118

18、弄开盘时间2005年产品形态多层，1楼带地下室发展商上海崇明房地产开发有限公司08年均价5281元/ m2 ，二手房5000-6000元/m2房型面积2R：79-91m2， 3R：103-198m2配套商品房，部分对外销售，已售罄配套商品房，部分对外销售，已售罄怡祥居西苑怡祥居西苑公寓个案分析公寓个案分析【 鹏昱崇明港西镇项目 】怡祥居西苑距离南门汽车站约怡祥居西苑距离南门汽车站约3公里公里地理位置地理位置公寓个案分析公寓个案分析区位：区位：城桥镇城桥镇配套：配套：八一路步行街崇明县中心医院人民体育馆妇幼保健院崇明影剧院南门港汽车站南门港汽车站中街山路中街山路北门路北门路中津桥路中津桥路观光河

19、观光河八八 一一 路路 西门路西门路西引路西引路三沙洪路三沙洪路三沙洪河三沙洪河怡祥居西苑怡祥居西苑【 鹏昱崇明港西镇项目 】以深色为基调，材质以涂料为主以深色为基调，材质以涂料为主外立面外立面公寓个案分析公寓个案分析【 鹏昱崇明港西镇项目 】怡祥居西苑于05年开盘，供应面积为40255m2，计395套，主力面积为79-91m2的二房，103-198m2的三房，项目以配套房为主，部分对外销售。05年下半年，受大市场环境影响，成交形势不乐观。07.2-07.8价格波动幅度较大，主要由于3-6月，拆迁户购买成交了4套，价格在2000元/m2左右。08年成交均价为5281元/ m2 ，目前已经基本售

20、完，二手房市场报价为5000-6000元/ m2 。以配套房为主，价格明显低于其他公寓项目以配套房为主，价格明显低于其他公寓项目成交分析成交分析个案分析个案分析开盘推动集中成交【 鹏昱崇明港西镇项目 】处区域内较低水平，月均去化处区域内较低水平，月均去化6套套 怡祥居西苑自开盘以来，月均去化套数为6套。 05年3月开盘时与08年新增供应时有集中量成交，分别为56套和13套。 06年4月，因拆迁户购买，以3200元/ /m2的价格成交了15套。月均去化情况月均去化情况公寓个案分析公寓个案分析【 鹏昱崇明港西镇项目 】项目名称博园村总建面19000m2项目地址宝镇大通路139弄容积率1.2产品形态

21、多层，1楼带地下室开盘时间2004年发展商上海崇明房地产开发有限公司08年均价4984元/ m2 ，二手房4700元/m2起房型面积2R：89-112m2， 3R：96-120m2博园村是堡镇唯一的公寓项目博园村是堡镇唯一的公寓项目博园村博园村公寓个案分析公寓个案分析【 鹏昱崇明港西镇项目 】区位：区位：堡镇配套：配套：堡镇医院金叶超市堡镇店永乐电器地理位置地理位置大通路大通路堡镇北路堡镇北路向向 堡堡 路路堡镇港堡镇港博园村博园村堡镇码头堡镇码头公寓个案分析公寓个案分析位于堡镇镇中心，距堡镇码头约位于堡镇镇中心，距堡镇码头约2公里左右公里左右【 鹏昱崇明港西镇项目 】涂料材质涂料材质+暖色调

22、，较大众化暖色调，较大众化外立面外立面公寓个案分析公寓个案分析【 鹏昱崇明港西镇项目 】2/1/1，76m2次卧室仅8平米舒适度不高餐厅过小，且采光较差户型分析户型分析公寓个案分析公寓个案分析3/1/1，108.7m2户型设计平平、亮点较少、舒适度不高户型设计平平、亮点较少、舒适度不高横厅设计，通透性较差主卧凸窗，增加亮点【 鹏昱崇明港西镇项目 】博园村一期于04年10月开盘，供应面积为21706m2，计160套，主力面积为96-112m2的二房及96-120m2的三房。二期于05年12月开盘，供应面积为35291m2，计336套，主力面积为112-142m2的三房及220-278m2的复式房

23、。07年12月新增供应量为16736m2，推动了当月成交量上涨。08年成交均价为4984元/m2，目前，该项目基本售罄，仅余3-4套底层房源，报价为4700元/m2起。区域内竞品少区域内竞品少+低均价使项目去化情况良好低均价使项目去化情况良好成交分析成交分析公寓个案分析公寓个案分析【 鹏昱崇明港西镇项目 】月均去化月均去化14套，月去化量受新增供应量影响较大套，月去化量受新增供应量影响较大二期自开盘以来，月均去化套数为14套。去化量集中在05.12月-06.10，月成交量较高段为07年12月新增供应量时及08年1月，分别为109套和60套。月均去化情况月均去化情况公寓个案分析公寓个案分析【 鹏

24、昱崇明港西镇项目 】1、供应集中在核心镇区城桥镇2、项目多层为主，鲜见小高层及高层电梯房3、110130m2的三房改善型需求成为主力4、区域公寓成交均价5268元/m2 5、创新产品容易成为区域市场追捧热点6、产品品质一般，缺少创新产品7、本地自住客占消费主导公寓市场特征公寓市场特征【 鹏昱崇明港西镇项目 】别墅项目别墅项目【 鹏昱崇明港西镇项目 】区域市场特征区域市场特征p 城桥镇城桥镇天赐景城（混合型）绿岛阳光苑主要别墅项目分布在城桥镇本案本案天赐景城天赐景城绿岛阳光苑绿岛阳光苑城桥镇城桥镇堡镇堡镇陈陈家家镇镇主要别墅项目分布主要别墅项目分布别墅项目主要集中在城桥镇别墅项目主要集中在城桥镇

25、【 鹏昱崇明港西镇项目 】区域市场特征区域市场特征项目名称项目名称占地面积占地面积建筑面积建筑面积容积率容积率绿化率绿化率建筑形态建筑形态开盘时间开盘时间后续推量后续推量天赐景城天赐景城约10万方9万方0.943.8%联排别墅双拼别墅2006-10-21无绿岛阳光绿岛阳光苑苑3.2万方3万方0.945% 联排别墅双拼别墅 2006-12-6无区域内别墅类型项目少，无独栋类型出现区域内别墅类型项目少，无独栋类型出现纯别墅社区项目规模小纯别墅社区项目规模小短期内无新增供应短期内无新增供应别墅项目别墅项目【 鹏昱崇明港西镇项目 】区域市场特征区域市场特征项目名称项目名称总供应套总供应套数数主力供应面

26、积主力供应面积供应比例供应比例近期供应近期供应供应套数供应套数天赐景城天赐景城92套联排：202209m2双拼：207215m2联排：13%双拼：87% 2007-4-17 联排：12套绿岛阳光苑绿岛阳光苑147套联排：180198m2 双拼：231251m2 联排：63%双拼：37%2007-5-16联排：85套双拼：51套别墅项目供应情况别墅项目供应情况【 鹏昱崇明港西镇项目 】区域市场特征区域市场特征180220m180220m2 2的面积段产品成为去化主力的面积段产品成为去化主力分面积段供应成交当期成交占当期供应比例套数（套）面积（平方米）套数（套）面积（平方米）套数比例面积比例 16

27、0 功能功能；在功能价值之外，精神价值，驾驭着别墅购买的关键诱因。 我们强调与生活、与世界零距离，打破时间、空间给人带来的限制，实现自由居住的终极目标。 一期别墅项目,引领崇明岛生态、养生、度假别墅生态、养生、度假别墅市场，打造崇明高品质的住宅标杆。 零时空零时空 独栋别墅独栋别墅 崇明岛崇明岛 广告语广告语 零公里 一个看世界的全新角度！零公里 条条大路，通往零公里！零公里 世界从这里开始，也在这里回归！零公里 时间、空间，化整为零！ 广告语广告语 零公里零公里 对世界观的朝圣对世界观的朝圣. VI. VI表现、秀稿表现、秀稿 秀稿秀稿 3313104公里，西班牙距上海。公里，西班牙距上海。

28、 你确定你确定？旅行？西班牙太远，只争朝夕！阳光、沙滩、大海，宝岛崇明爱恋西班牙。上海，只有一个西班牙！零公里零公里 零时空别墅零时空别墅 崇明岛崇明岛0.00000002公里，热情似火，小心烫伤公里，热情似火，小心烫伤！身着紧身衣，化身与斗牛周旋的勇士，或是，喝完一杯装满热情的地中海葡萄酒，与火红衣裙的西班牙女郎贴身弗拉明戈，上海，只有一个西班牙！零公里零公里 零时空别墅零时空别墅 崇明岛崇明岛零公里零公里，西班牙距上海。没错，西班牙距上海。没错！毕加索在玄关白墙涂抹浓艳，三毛的荷西在书架第四层潜水，唐吉诃德在花园的大风车下喃喃自语。上海，只有一个西班牙！零公里零公里 零时空别墅零时空别墅

29、崇明岛崇明岛. . 宣传策略及渠道宣传策略及渠道如何开启如何开启对世界观的朝圣对世界观的朝圣之门？之门？【零公里零公里】，如何演绎境界？，如何演绎境界？ 总体宣传策略总体宣传策略 以面带点，点面结合，形象挂帅，活动铺路以面带点，点面结合，形象挂帅，活动铺路三大平台三大平台SPSP活动活动大众媒体大众媒体小众媒体小众媒体制造话题和影响力制造话题和影响力新闻、艺术新闻、艺术对话、巡展、口碑对话、巡展、口碑对位人群，传递价值对位人群，传递价值软文、新闻软文、新闻 、户外、户外 报广、报广、CFCF、网络、网络呼应、验证、说服呼应、验证、说服直邮直邮各类专业杂志各类专业杂志 总体宣传策略总体宣传策略

30、（一）以面带点，点面结合：（一）以面带点，点面结合：在媒体选择上，以大众媒体带动小众媒体，两条通路齐头并进，增强本案宣传的广度和深度。（二）形象挂帅：（二）形象挂帅：即即“整体品牌形象广告整体品牌形象广告”和和“项目销售广告项目销售广告”首先，通过项目整体广告推广迅速建立项目入市后的整体品牌形象，为项目的整体销售以及开盘聚集客户。其次，配合各阶段销售目标的调整，需要将不同的销售信息内容通过广告，传达给目标客户群体。 （三）活动铺路：（三）活动铺路： 通过一系列的SP推介活动，推广项目信息，营造商业氛围，将本案特点和生活理念通过活动传达出去，并为销售积累客户。 媒体选择媒体选择 A、大众媒体：平

31、面媒体大众媒体：平面媒体 报纸：报纸：新闻晨报、东方早报、新民晚报等 杂志：杂志：上海楼市、租售情报等B、小众媒体：金融类、财经类、生活时尚类、高尔夫类小众媒体：金融类、财经类、生活时尚类、高尔夫类 浙商、21世纪商业评论、理财周刊、环球企业家 外滩画报、周末画报、东方航空等C、网络：网络：搜房网D、电视：电视：电视专题片、CF、第一财经频道E、直邮直邮F、户外户外G、房展会房展会H、SPSP活动活动A、平面宣传：、平面宣传：报纸广告：报纸广告：树立项目形象，发布项目信息，保证一定的曝光率；杂志广告：杂志广告：房产类、金融类、财经类、生活时尚类、高尔夫类杂志软硬结合的广告形式推广；销售道具：销

32、售道具：利用专业有说服力的销售道具、DM、楼书进行信息发布；其其 他：他：精美的纪念礼品，如：展现崇明岛生态环境、西班牙风情的名信片集锦；行业协会：行业协会：私人会所、俱乐部、温商、浙商等行业协会信息发布。 具体方案具体方案 B、户外媒体：、户外媒体：引导旗：引导旗：营造销售氛围和经营热度，发布营销信息；在项目附近路段树立引导旗，如：港东公路等；户外看板：户外看板：在附近路段拐角处和项目建筑体上树立项目看板；高炮高炮：在各高速公路路段树立高炮发布项目信息，如A20、 A30高速等。树立项目形象。 具体方案具体方案 C、活动、活动活动一：活动一：主主 题：西班牙印象艺术展题：西班牙印象艺术展时时

33、 间：间：待定地地 点：点：待定表现形式：表现形式：西班牙艺术品、画作展示，影片放映、文化周活动等。 具体方案具体方案 活动二：活动二：主主 题：弗拉明戈音乐节题：弗拉明戈音乐节时时 间：间：待定地地 点：点：待定表现形式：表现形式：西班牙音乐狂欢节，现场演奏，西班牙美食、美酒鉴赏等。 具体方案具体方案 活动三：活动三：主主 题：生态、度假别墅推介会题：生态、度假别墅推介会表现形式：表现形式：邀请焦点客户，集中座谈，共同探讨产品的可能性，发挥“小圈子文化”的链式效应。 具体方案具体方案 . . 媒体计划及预算媒体计划及预算2009.07-082009.10广告线销售线广告媒体：户外、报纸、物料

34、、杂志、电视、DM活动媒体：第一财经频道、周末画报等2010开盘持销亮相高潮持续户外出街开盘发布蓄客软文炒作CF硬广销平销海2009.09开盘开盘起势期亮相期开盘期0709月0910月10月生态、养生别墅零时空别墅 境界地块、生态、大规划地块、资源社区、产品户外、纸媒事件、网络户外，硬广,软文SP活动，物料户外、硬广、CF、SP活动DM、楼书、售楼处现场Step 2Step 4 Step 3 话题引爆，迅速拉拢关注并锁定“崇明岛生态崇明岛生态别墅别墅”零时空 纯独栋别墅的居住意义产品卖点全面剖析价值，加强偏好，促成购买展示项目形象，通过软文炒作、SP活动锁定目标人群，形成认知偏好。社区、产品产

35、品卖点Step 1地块炒热持销期持续性的形象演绎配合后续产品价值点社区、产品社区、产品户外、硬广、直邮物料、售楼处时间段2009.0709月营销节奏积蓄客户推广阶段起势期主力价值崇明岛地块预期目标话题引爆，迅速拉拢关注阶段主题崇明岛规划、生态养生别墅崛起关键词生态、养生实现方式户外、纸媒事件、网络A、利用大众媒体，建立项目形象，充分阐释本案的立意及精神内涵。利用新闻晨报地产星空平台，进行软文炒作，进行深度的挖掘，炒热崇明岛生态度假型别墅产品。B、考虑到本案的投资前景，会吸引部分外地投资客，在大上海区域媒体发布广告，介绍崇明岛的房产投资前景和项目概况。C、发布楼盘户外、墙体广告。D、公交车身广告

36、及其他各类广告。G、充分利用活动的举办，在媒体上加以炒作。Step 1 Step 1 时间段2009.0910月营销节奏锁定客户推广阶段亮相期主力价值零时空别墅、境界预期目标展示项目形象，通过软文炒作、SP活动锁定目标人群，形成项目认知偏好。阶段主题零公里 零时空别墅 崇明岛关键词境界实现方式户外，硬广,软文SP活动，物料Step 2Step 2A、借助新闻晨报、租售情报等媒体，预告开盘。 B、各种销售道具到位，楼书、DM派发。 C、直邮等其他各类广告发布。D、开盘活动准备。时间段2009.10月营销节奏赢得客户推广阶段开盘期主力价值社区、产品预期目标全面剖析项目价值，加强偏好，促成购买阶段主

37、题社区、产品关键词社区、产品实现方式户外、硬广、CF、SP活动DM、楼书、售楼处现场A、借助新闻晨报、租售情报等媒体，发布开盘信息。 B、各种销售道具到位，楼书、DM派发。 C、售楼处现场气氛布置。D、户外阵地全面开花，预告开盘信息。E、开盘活动举办。Step 3Step 3时间段暂时未定营销节奏维持客户推广阶段持销期主力价值社区、产品预期目标持续性的形象演绎配合后续产品价值点阶段主题社区、产品关键词社区、产品实现方式户外、硬广、直邮物料、售楼处大众媒体围绕阶段主题展开形象演绎。小众、户外媒体结合新产品亮点或未被有效感知的价值点，再整合，再传播。渠道的更深入，根据成交客户情况再跟踪，再细分，物

38、料刷新、跟进。Step 4广告线.造声势（起势期）：软文专题报道炒热崇明岛及地块规划.造焦点（亮相期）：案名及logo：零公里软文：炒作地块/资源，放大精神层面的价值硬广：生态养生别墅的生活、居住境界物料：把阶段主题结合项目卖点.造现场（开盘期）：”零公里 零时空 纯独栋别墅”。现场包装演绎形象，物料配合销售.持销“社区、产品”。形象再升华，物料配合新卖点、新信息2009.07-082009.092009.10本案一期别墅总销金额：2.5亿元，广告总预算为375万元（1.5%,不包含售楼处装修及样板房费用），实际操作中，可以依据销售情况，进行调整。 推广费用预算推广费用预算 项目项目价格价格(

39、 (元元) )备注备注售楼处门头1万LOGO墙2万裱板1万配合卖点，按需分布裱板在内墙上导视系统1万模型6万1个全局大模型若干单体模型透视图、鸟瞰图、家配图5万小计小计1616万万1 1、售楼处内部、售楼处内部项目项目价格价格( (元元) )备注备注围墙10万为体现楼盘品质,围墙可采用喷绘灯箱精神堡垒5万小计小计1515万万2 2、售楼处外部、售楼处外部项目项目价格（元）价格（元）备注备注楼书3万3000本10元/份DM1万5000份2元/份销平销海3万6000份5元/份邀请函、信封、信纸、名片1万礼袋1万5000个2元/个水杯、铭牌1万礼品2万5000份4元/份小计小计1212万万3 3、销

40、售道具、销售道具项目项目价格（元）价格（元）备注备注引导旗10万户外100万小计小计150150万万4 4、户外据点、户外据点项目项目价格（元）价格（元）备注备注SP巡展30万房展会20万小计小计5050万万5 5、房展会及活动、房展会及活动项目项目价格（元）价格（元）备注备注新闻晨报110万租售情报上海楼市搜房网10万直邮6万摄影+宣传片制作6万售楼处、巡展等投放使用小计小计132132万万总计总计375375万万6 6、媒体广告、媒体广告. .附件（公司附件（公司VIVI设计延展）设计延展）标志图形由深蓝矩形和四个“T”负形巧妙组合而成，字母“T”取自司名“天昱通天昱通”首字字母；四个字母

41、“T”朝向不同角度，相互呼应循环往复，寓意公司以人为本的客户理念、专注于房地产开发的发展方向、建造方式的变革、坚持可持续发展的经营理念。Logo中的深海蓝色代表着深沉、稳重、信任的感觉。VIVI表现一表现一 说明说明 标志图形由矩形正方体和 字母“T” “Y” “T”变化巧妙组合而成，字母“T” “Y” “T”取自司名“天昱通天昱通”首字字母；字母“T” “Y” “T”与矩形正方体组成房屋形状，体现公司的行业属性，形象鲜明、清晰。Logo中的灰蓝代表着深沉、稳重、信任的感觉。体现了公司的企业文化。VIVI表现二表现二 说明说明 广东清新乔顺国际酒店（暂广东清新乔顺国际酒店（暂定名）项目策划案定

42、名）项目策划案二九年十二月五日前提n对清远市及珠三角地酒店模式及市场情况的了解n尚不确定项目周边土地的规划情况n尚不确定整体项目的建设及投资情况目 录一、酒店的定位二、酒店功能分配建议三、合作模式与服务内容SWOT分析（一）（一）“S”优势优势n1、濒临飞来湖，周边环境良好。n2、新建项目，可营造的空间较大，若建成区域内标志性建筑，易形成品牌。n3、业主思维开阔，具有前瞻性，聘请专业的酒店管理公司进行管理，可使酒店的服务管理达到较高水平。SWOT分析（二）（二）“W”劣势劣势n1、周边商业氛围不浓厚。n2、从目前来看，交通状况有待改善。SWOT分析（三）（三）“O”机会机会n1、清远市经济增速

43、连续多年全省第一，大环境非常喜人。n2、清远市投资环境已基本成熟，各大工业区已经成形，势必会有更多的商务客人进入清远。n3、其它各大酒店，尤其是清新县，服务质量和硬件水平同质化较重。n4、本地居民的消费水平也正与日俱增。n5、清远是“全国优秀旅游城市”和“漂流之乡”，旅游品牌名声在外，特别是周末和节假日，客房供不应求。SWOT分析（四）（四）“T”威胁威胁n威胁主要来自于同行业竞争，据了解，近一到二年，清远市区将有二到三家五星级酒店开业，其他酒店和泛酒店形式的旅游服务企业也如雨后春笋般的兴建和营业，各大酒店的管理和竞争意识也正在增强。项目定位n（一）基本定位（一）基本定位n1 1、档次定位：、

44、档次定位：五星级综合性休闲商务酒店五星级综合性休闲商务酒店n2 2、功能定位：、功能定位：高端休闲、娱乐、商务高端休闲、娱乐、商务项目定位n（二）理念定位（二）理念定位n1、主题理念：、主题理念：打造清远市知名的综合性休闲商务酒店。打造清远市知名的综合性休闲商务酒店。n2、衍生理念：、衍生理念：以物业保值增值，以康体休闲与娱乐餐饮创收，以客房、以物业保值增值，以康体休闲与娱乐餐饮创收，以客房、旅游商务接待与大小会议实现可持续发展。旅游商务接待与大小会议实现可持续发展。n3、运作策略：、运作策略：在最短时间内，形成企业自己的核心竞争力（即独特的竞在最短时间内，形成企业自己的核心竞争力（即独特的竞

45、争优势手段及良性循环机制），实现标准化运行。与旅行社、网络等代理争优势手段及良性循环机制），实现标准化运行。与旅行社、网络等代理机构建立广泛的伙伴关系，建立以会员制为发展导向的营销方式，完全以机构建立广泛的伙伴关系，建立以会员制为发展导向的营销方式，完全以顾客需求为中心，充分利用信息资源，准确界定酒店的目标市场，营造经顾客需求为中心，充分利用信息资源，准确界定酒店的目标市场，营造经营特色。营特色。方位建议 考虑到项目商业规划的合理性，考虑到项目商业规划的合理性，建议酒店建于中山路与新宁路的建议酒店建于中山路与新宁路的拐角处，正门面向中山路，大堂拐角处，正门面向中山路，大堂设在一楼，餐饮设在二楼

46、，夜总设在一楼，餐饮设在二楼，夜总会设在三楼，桑拿及康体中心设会设在三楼，桑拿及康体中心设在四楼，五楼以上为客房，具体在四楼，五楼以上为客房，具体根据设计情况确定。根据设计情况确定。目 录一、酒店的定位二、酒店功能分配建议三、合作模式与服务内容功能分配说明n根据我们对清远市场的了解以及对酒店的初步定位，我们建议将酒店分地根据我们对清远市场的了解以及对酒店的初步定位，我们建议将酒店分地上和地下两部分进行建设，地上为客房区、大堂区、大堂零售区、餐饮区、上和地下两部分进行建设，地上为客房区、大堂区、大堂零售区、餐饮区、会议服务区、公共康乐区（即夜总会和桑拿）、客用设施区（可作为会所会议服务区、公共康

47、乐区（即夜总会和桑拿）、客用设施区（可作为会所与小区共用），地下主要为后勤服务区与地下停车场。预计总建筑面积与小区共用），地下主要为后勤服务区与地下停车场。预计总建筑面积34790平方米，其中地上平方米，其中地上25930平方米，地下为平方米，地下为8860平方米。平方米。n各区域具体的功能分配及建议面积见各区域具体的功能分配及建议面积见附表附表。目 录一、酒店的定位二、酒店功能分配建议三、合作模式与服务内容合作模式n本着最大限度的为业主节约成本的原则，在项目筹建期（预计约本着最大限度的为业主节约成本的原则，在项目筹建期（预计约20个月），个月），我们主要以咨询顾问的形式进行合作。按照行规，管

48、理公司按每月我们主要以咨询顾问的形式进行合作。按照行规，管理公司按每月30000元人民币收取咨询服务费。服务内容在协议中另行约定。元人民币收取咨询服务费。服务内容在协议中另行约定。n酒店正式营业后，我们以委托管理的形式进行合作，管理公司按营业额的酒店正式营业后，我们以委托管理的形式进行合作，管理公司按营业额的3%收取管理费。合作期限以签订的管理协议为准。收取管理费。合作期限以签订的管理协议为准。n管理公司根据项目的筹建进程，约在开业前管理公司根据项目的筹建进程，约在开业前10个月或按工程进度情况开始个月或按工程进度情况开始派驻以总经理为首的管理团队。管理团队的工资根据约定标准由业主方按派驻以总

49、经理为首的管理团队。管理团队的工资根据约定标准由业主方按月支付。月支付。咨询顾问咨询顾问 + + 委托管理委托管理咨询顾问服务内容n总原则：把控监督总原则：把控监督n1、提出适合酒店建设及运作的专业意见，使甲方避免在筹建工程期间发、提出适合酒店建设及运作的专业意见，使甲方避免在筹建工程期间发生各种不必要的错误，节省因改动而造成的工期和资金的浪费。生各种不必要的错误，节省因改动而造成的工期和资金的浪费。n2、从管理公司提供设计、工程、装修标准建议的角度，协助业主方把关、从管理公司提供设计、工程、装修标准建议的角度，协助业主方把关和准确定位，减少不必要的开支项目。和准确定位，减少不必要的开支项目。

50、n3、顾问团队负责人参加每月项目例会，并应甲方要求参加项目各阶段重、顾问团队负责人参加每月项目例会，并应甲方要求参加项目各阶段重要会议。要会议。咨询顾问服务内容n（一）建筑设计（一）建筑设计n参与各设计阶段的评审和优化工作，站在营运效益最大化角度提出酒店专参与各设计阶段的评审和优化工作，站在营运效益最大化角度提出酒店专业意见。业意见。n1.1 对建筑造型美观与实用的平衡提出专业意见对建筑造型美观与实用的平衡提出专业意见n1.2评审建筑设计、确定平面布局评审建筑设计、确定平面布局, 功能配套面积、交通流线、前线与后勤功能配套面积、交通流线、前线与后勤场地安排、各类通道及机房等场地安排、各类通道及

51、机房等咨询顾问服务内容n(二二) 机电设计、设备选型机电设计、设备选型n2.1 建议和推荐合适的机电设计单位建议和推荐合适的机电设计单位n2.2 提供电气系统配备的酒店专业意见提供电气系统配备的酒店专业意见n2.3 提供给排水系统的酒店专业意见提供给排水系统的酒店专业意见n2.4 提供空调、采暖及通风系统的酒店专业意见提供空调、采暖及通风系统的酒店专业意见n2.5 提供消防系统的酒店专业意见提供消防系统的酒店专业意见n2.6 电梯运输系统及选型的专业意见电梯运输系统及选型的专业意见咨询顾问服务内容n(三三) 弱电设计弱电设计n3.1建议和推荐合适的弱电设计单位建议和推荐合适的弱电设计单位n3.

52、2提供酒店电话系统的专业意见提供酒店电话系统的专业意见n3.3 提供酒店公共广播和背景音乐系统的专业意见提供酒店公共广播和背景音乐系统的专业意见n3.4 提供酒店门禁系统的专业意见提供酒店门禁系统的专业意见n3.5 提供酒店安全防范系统提供酒店安全防范系统(闭路监控系统和防盗报警系统闭路监控系统和防盗报警系统)的专业意见的专业意见n3.6 提供酒店电视接收的专业意见提供酒店电视接收的专业意见n3.7 提供酒店网络系统的专业意见提供酒店网络系统的专业意见n3.8 提供酒店智能化管理的专业意见提供酒店智能化管理的专业意见n3.9 参与评估各类专业设备公司提供的技术标书参与评估各类专业设备公司提供的

53、技术标书咨询顾问服务内容n(四四) 餐厅、厨房专业设计餐厅、厨房专业设计n4.1 建议和推荐合适的厨房设备商建议和推荐合适的厨房设备商n4.2 参与和确定餐饮概念参与和确定餐饮概念n4.3 提供食物运输的交通流线组织提供食物运输的交通流线组织.n4.4 提供厨房内机电需求和消防安全的专业意见提供厨房内机电需求和消防安全的专业意见n4.5 参与评估厨房扩初设计参与评估厨房扩初设计n4.6 参与评估餐饮厨房公司提供的技术标书参与评估餐饮厨房公司提供的技术标书咨询顾问服务内容n（五）视听（音响）设计（五）视听（音响）设计n5.1 建议和推荐合适的视听顾问建议和推荐合适的视听顾问n5.2 评估和确定业

54、主的需求和预算评估和确定业主的需求和预算n5.3 提供视听系统的专业意见提供视听系统的专业意见n5.4 参与和评估设备公司（顾问）提供的技术标书参与和评估设备公司（顾问）提供的技术标书咨询顾问服务内容n（六）室内设计（六）室内设计n6.1 建议和推荐合适的室内设计公司（配饰、建议和推荐合适的室内设计公司（配饰、VI设计等）设计等）n6.2 参与评估概念设计参与评估概念设计n6.3 参与评估方案设计参与评估方案设计n6.4 参与评估扩初设计参与评估扩初设计n6.5 参与确认样版房参与确认样版房n6.6 参与确认艺术布置方案参与确认艺术布置方案n6.7 参与确认标志的位置和内容等参与确认标志的位置

55、和内容等n6.8 对家具设计与选型提出意见。对家具设计与选型提出意见。n6.9 对五金、洁具挑选提出意见。对五金、洁具挑选提出意见。n6.10 对游泳池和健身房设计提出专业意见对游泳池和健身房设计提出专业意见咨询顾问服务内容n（七）灯光设计（七）灯光设计n7.1 建议和推荐合适的灯光设计公司建议和推荐合适的灯光设计公司n7.2 提供建筑外墙灯光照明的酒店专业意见提供建筑外墙灯光照明的酒店专业意见n7.3 提供室内调光系统的酒店专业意见提供室内调光系统的酒店专业意见n7.4 评估样版房的灯光控制系统和程式评估样版房的灯光控制系统和程式咨询顾问服务内容n（八）图语（八）图语VI设计设计n8.1 参

56、与酒店和其他营业区域的名称意见参与酒店和其他营业区域的名称意见n8.2 参与酒店和其他营业区域的标志设计意见参与酒店和其他营业区域的标志设计意见n8.3 对对VI设计提供酒店专业意见设计提供酒店专业意见咨询顾问服务内容n（九）（九） 酒店建设施工酒店建设施工n9.1 从行业管理角度与业主讨论环保排污等特殊要求从行业管理角度与业主讨论环保排污等特殊要求n9.2 对噪音处理设计方案提出专业建议对噪音处理设计方案提出专业建议n9.3 提出设备安装调试和使用验收计划建议提出设备安装调试和使用验收计划建议n9.4 酒店装修施工安排和质量检查验收建议酒店装修施工安排和质量检查验收建议咨询顾问服务内容n（十

57、）中餐（十）中餐n10.1 编制开业前工作计划表编制开业前工作计划表n10.2 餐厅形象设计餐厅形象设计n10.3 与业主商讨确定餐厅管理模式，制定酒店管理方案与业主商讨确定餐厅管理模式，制定酒店管理方案n10.4 建立餐厅管理体系，制定各部门岗位职责、工作流程、服务规范建立餐厅管理体系，制定各部门岗位职责、工作流程、服务规范n10.5 编制营业预算编制营业预算n10.6 确定营销策略，制定促销计划确定营销策略，制定促销计划咨询顾问服务内容n（十一）酒店筹备开业（十一）酒店筹备开业n11.1 制定酒店开业及经营预算制定酒店开业及经营预算n11.2 制定酒店预开业市场战略计划制定酒店预开业市场战

58、略计划n11.3 制定酒店采购物品清单、供应商及到货时间表制定酒店采购物品清单、供应商及到货时间表n11.4 制定酒店组织架构及薪酬体系制定酒店组织架构及薪酬体系n11.5 开展员工招聘和培训开展员工招聘和培训n11.6 确定客房、餐饮、康乐定价确定客房、餐饮、康乐定价n11.7 制定酒店制度、程序制定酒店制度、程序n10.8 筹备并执行开业典礼筹备并执行开业典礼委托管理服务内容n酒店管理服务酒店管理服务n管理公司应当在管理期间内，全权监督、指导和控制酒店的营销、管理和管理公司应当在管理期间内，全权监督、指导和控制酒店的营销、管理和经营，并对所有服务的运行情况进行管理、监督和控制；按照国际一流

59、酒经营，并对所有服务的运行情况进行管理、监督和控制；按照国际一流酒店的标准，为酒店之有效和适当的经营办理或促成办理一切必须之事宜。店的标准，为酒店之有效和适当的经营办理或促成办理一切必须之事宜。具体内容将在具体内容将在协议协议中列明。中列明。委托管理服务内容n管理公司的特殊责任管理公司的特殊责任n1、在每个月结束后的、在每个月结束后的21天内，向业主提供月度财务报表，包括月度损益天内，向业主提供月度财务报表，包括月度损益表，酒店该月月底的资产负债表。表，酒店该月月底的资产负债表。n2、利用九洲品牌的营销平台，代理并销售酒店产品及服务。具体内容在、利用九洲品牌的营销平台，代理并销售酒店产品及服务。具体内容在管理协议中列明。管理协议中列明。九洲国际酒店管理团队本着诚信服务，精准务实的宗旨，凭九洲国际酒店管理团队本着诚信服务，精准务实的宗旨，凭借我们的专业与专注，一定能将乔顺国际酒店打造成清远一借我们的专业与专注，一定能将乔顺国际酒店打造成清远一流的综合性休闲商务酒店，使业主实现经济效益与社会效益流的综合性休闲商务酒店，使业主实现经济效益与社会效益的最大化。的最大化。谢谢！