823802740深圳蛇口沿山路旧改项目前期顾问报告（终稿 99页）

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1、深圳蛇口沿山路旧改项目前期深圳蛇口沿山路旧改项目前期顾问报告顾问报告 （终稿）（终稿）提交提交 招商局蛇口工业区招商局蛇口工业区2008年年12月月11日日CB Richard Ellis | Page 2整体发展定位、主题开发企业目标机遇政府因素工业写字楼市场研究宏观环境、城市发展、城市产业发展区域市场整体市场竞争环境需求特征经济指标市场消费区域发展趋势和影响趋势和影响案例的借鉴地块评估/SWOT分析发展组合和物业发展模式财务分析最佳发展方案发展策略设计建议研究思路研究思路深圳宏观经济发展研究深圳宏观经济发展研究深圳产业格局发展研究深圳产业格局发展研究蛇口产业发展研究蛇口产业发展研究工业写字

2、楼市场研究工业写字楼市场研究企业需求研究企业需求研究国内外案例研究国内外案例研究金融风暴影响研究金融风暴影响研究区域发展条件分析区域发展条件分析地块发展条件分析地块发展条件分析CB Richard Ellis | Page 3目录目录1宏观经济背景宏观经济背景2深圳产业及市场分析深圳产业及市场分析3需求分析需求分析4案例分析案例分析5项目定位项目定位CB Richard Ellis | Page 4 1979-1990年 加工贸易阶段 1990-1995年年 加工深入发展，亮加工深入发展，亮点经济起步阶段点经济起步阶段 19952004年年 产业转型开始，支柱产产业转型开始，支柱产业形成业形成

3、深圳产业发展的阶段深圳产业发展的阶段 工业向深加工发展，同时新的经济亮点产生，如建筑业的快速发展，另外，高新科技产业起步于这个阶段，第三产业中的金融业和旅游业也开始发展。 “三来一补”的加工贸易经济，带动深圳快速发展。 在97年金融风暴的影响下，第一轮的加工业转移开始，同时，由于深圳政府的大力支持，以计算机通信、生物技术为代表的高新科技产业高新科技产业增长迅猛，旅游业空前蓬勃发展，与金融金融业、物流业业、物流业等新兴产业一起成为了支柱产业，经济素质得到实质性的提高。 2005年以后年以后 产业升级产业升级 进一步确立“文化立市”，文化产业为深圳的第四大产业，产业进一步向知识密集性、高端服务业发

4、展。1.0 宏观经济背景宏观经济背景CB Richard Ellis | Page 5 产业结构抗风险能力弱产业结构抗风险能力弱。深圳高新技术产业依赖于出口市场，容易收到全球经济动荡的影响；金融业和物流业的发展严重建基于制造业，受制造业影响较大。 金融业、物流业竞争较大金融业、物流业竞争较大。物流业不断受到香港和广州两座相邻城市的挤压，而金融业则面临上海作为中国金融中心的强势压力。 土地、空间土地、空间、能源、水资源有限能源、水资源有限，难以长期支撑能耗较高的产业发展。 环境容量已严重透支环境容量已严重透支。过去深圳实现GDP过万亿元，就需要更多的劳动力投入，而深圳人口已过1,000万，城市不

5、堪人口重负。传统与新兴并存传统与新兴并存抓住目前中国经济的重要成长的动力，大量城市化进程刺激下的中国内需市场。大力发展高端服务业，避免产业“空心化”提升高技术工业产业群提升高技术工业产业群大力发展自主知识产权，大力发展自主知识产权，核心技术核心技术大力发展计算机、通信、数字视听等战略产业群，培育扶持生物医药、新材料和新能源等产业群 大力发展高端服务业大力发展高端服务业创新金融、现代物流、专门专业、网络信息、服务外包、创意设计、品牌会展、高端旅游等 深圳产业升级是必然选择深圳产业升级是必然选择深圳产业升级深圳产业升级1.0 宏观经济背景宏观经济背景CB Richard Ellis | Page

6、61.0 宏观经济背景宏观经济背景9月爆发金融风暴，对中国即是挑战，也是机遇：月爆发金融风暴，对中国即是挑战，也是机遇： 中国是金融风暴的避风港中国是金融风暴的避风港尽管美国次级债危机已经引发全球金融危机，但中国倚仗其巨大的经济潜力，以及严格管制的金融体系 ，受到的影响比西方各国相对较小，成为这场风暴的避风港。尽管一些国外机构试图收回中国物业市场的资金，以回补其在其它市场的损失，但另外一部分的资本却仍然在寻求进入中国市场的渠道及机遇。然而，当前不景气的住宅销售市场仍然提醒投资者在对该市场进行评估以及做出投资决策时保持谨慎。 金融风暴对加工业打击较大，使各行业更加重视自主研发金融风暴对加工业打击

7、较大，使各行业更加重视自主研发在经历了过去几年轻微的经济过热后，2008年的中国经济在国内自然灾害和全球经济动荡的夹击中寻求软着陆。外部需求的渐弱导致外贸和制造业增长减缓。中国以出口为导向的经济发展模式，正进入一个瓶颈。劳动密集的出口加工业及为外国企业贴牌生产，已难以满足中国的发展需求。中国在崛起的道路上，走到了必须发展自主创新能力的阶段，并通过产业升级及增加内需达到持续发展的目标。尤其是电子产业，其将加大对于研发的投入，扩大内需市场。全球金融风暴，将对全球各行业带来一次技术的革新（能源、IT等），未来技术研发将成为热点，外包业将有更大的市场空间。中国金融业由于稳定的体制，受影响较小，但国外金

8、融业将出现重组，外包模式将更加重要，中国倚仗其低成本，成为这些大型外资银行眼中的重要选择，因此中国金融中后台及外包服务业中，将面临新一轮的机遇。CB Richard Ellis | Page 7金融风暴将加速深圳的产业转型金融风暴将加速深圳的产业转型注重内需市场，注重内需市场，扩大深圳品牌在内地影响力扩大深圳品牌在内地影响力 发展自主知识产权，开发核心技术发展自主知识产权，开发核心技术2008年9月25日，在加快现代产业体系建设暨双转移工作会议上，深圳再投50亿元，推动产业转移，并明确现代产业体系的目标是：实施先进制造业与现代服务业先进制造业与现代服务业“双轮驱动双轮驱动”。 开发新能源、高新

9、技术等未来的热点行业开发新能源、高新技术等未来的热点行业 承接国际外包服务业承接国际外包服务业 1.0 宏观经济背景宏观经济背景CB Richard Ellis | Page 870 年代年代90 年代年代21世纪世纪中国改革开放的实验田中国改革开放的实验田引入外来企业、培育本土引入外来企业、培育本土企业成长企业成长发展成熟期发展成熟期完善基础完善基础设施建设，丰富壮大产业设施建设，丰富壮大产业发展发展发展调整发展调整产业升级，产业升级，区域产业重新定位区域产业重新定位蛇口工业区蛇口工业区80 年代年代利用环境优势、与香港比邻的交通优势外籍人士聚集优势邮轮码头优势改造蛇口、升级蛇口打造高素质人

10、才的工作生活圈。打造高素质人才的工作生活圈。1.0 宏观经济背景宏观经济背景CB Richard Ellis | Page 91宏观经济背景宏观经济背景2深圳产业及市场分析深圳产业及市场分析3需求分析需求分析4案例分析案例分析5项目定位项目定位CB Richard Ellis | Page 102.0 深圳特区工业园分析深圳特区工业园分析现状现状区域工业区用地规模发展方向权属状况发展方向车公庙0.70电子、服装、通信、金融等分散逐步改造罗湖水贝0.34珠宝首饰、分散逐步改造布心（特力吉盟）0.46珠宝首饰、分散逐步改造南山蛇口0.96电子、设计、研发较集中逐步改造高新区11.5电子信息、生物工

11、程、新材料等分散较好南油1.46污染型企业逐步搬离，转向为汽车维修、服装等分散逐步改造共计7个15.42深圳特区内主要工业园的规划与发展状况深圳特区内主要工业园的规划与发展状况 单位：平方公里资料来源：深圳工业布局研究与规划（2005年版）南山区以电子、生物等先进产业为主要发展方向，具有先进产业发展基础。南山区以电子、生物等先进产业为主要发展方向，具有先进产业发展基础。CB Richard Ellis | Page 11南山南山 （元（元/平方米平方米/月）月）福田福田 （元（元/平方米平方米/月）月）罗湖罗湖 （元（元/平方米平方米/月）月）盐田盐田 （元（元/平方米平方米/月）月）写字楼写

12、字楼高层高层20-8030-12035-11025-65多层多层15-6725-5015-4020-70厂房厂房12-5015-508-188-24仓库仓库9-256-256-1010-25特区内产业园区各物业类型租金综合比较表2.0 深圳特区工业园分析深圳特区工业园分析现状现状根据深圳市房屋租赁管理办公室公告，深圳经济特区高新技术产业园区协议类空置厂房的最高租金调剂价格为40元/月/平方米。资料来源：深圳市高新办CB Richard Ellis | Page 12名称名称面积规模面积规模配套成熟度配套成熟度交通可达性交通可达性外向度外向度景观条件景观条件文化环境文化环境租金水平租金水平*（元

13、（元/平方米平方米/月）月）蛇口蛇口 35/60南油南油 40/-高新区高新区 40/90车公庙车公庙 70/120梅林梅林 35/-特区内产业园区综合比较表特区内产业园区综合比较表2.0 深圳特区工业园分析深圳特区工业园分析现状现状资料来源：世邦魏理仕*租金水平中，第一个租金为原厂房类的租金，第二个租金为新建科研厂房的租金。蛇口在配套、区域外向度、景观环境条件等各方面都具有优势，租金有较大的上涨空间。蛇口在配套、区域外向度、景观环境条件等各方面都具有优势，租金有较大的上涨空间。CB Richard Ellis | Page 132.0 产业研究产业研究“十一五十一五”重点行业重点行业重点分析

14、的产业重点分析的产业区域重点布局行业深港创新圈合作重点区域市场竞争高新技术指标指标集成电路设计、制造与封装数字视听计算机及外部设备新材料和新能源平板显示软件现代物流业生物医药和医疗器械电子设计电子设计通信设备软件软件创新金融创新金融生产性服务业、总部基地、创新金融、创意设计、医药制造业RFID射线、电子设计、数字电视现代服务业、高新技术产业行业租金承受能力现代金融业化合物半导体商贸会展业旅游业通信、数字视听、软件、新型储能材料、生物医药及医疗器械、化合物半导体市政府重点支持行业创新金融、现代物流、专门专业、网络信息、服务外包、创意设计、品牌会展、高端旅游非纯创意产业CB Richard Ell

15、is | Page 14电子设计电子设计产业特征产业特征发展前景发展前景深圳发展深圳发展租金承受能力租金承受能力区域吻和度区域吻和度未来需求未来需求招商难度招商难度电子产业链中最核心的部分，属于智力密集型行业，附加值高，利润高，集聚性明显。电子产业是全球发展最快的行业之一，做为其核心产业的电子设计，国内目前供给量仅占需求量的8未来发展空间巨大。2006年珠三角电子设计产值占全国72，深圳是龙头，IC设计企业总数占全国1/4。 深圳具有发展电子设计产业的优势。目前IC设计企业租赁写字楼的租金为40100元/平方米月。产业利润较高，租金承受能力较高。生产性服务业， 符合南山区域电子、设计、研发的区

16、域产业定位。据深圳IC设计产业化基地对45家申请入园的企业需求调查，以及世邦魏理仕预测，未来IC设计办公需求面积约为38万平方米。企业较多，容易生更发芽。目前多数在工业型写字楼中办公，需要轻松、交流的办公环境。需要与南山科技园有便利的交通联系。未来尚无大规模的IC产业园建设，竞争较小招商难度较小。2.0 产业研究产业研究电子设计电子设计本项目发展电子设计类，涵盖以本项目发展电子设计类，涵盖以IC设计为主体，形成设计、测试、封装整体产业链，市场需求量较大，区域环境可设计为主体，形成设计、测试、封装整体产业链，市场需求量较大，区域环境可行。行。市场前景较好。市场前景较好。CB Richard El

17、lis | Page 15软件业软件业产业特征产业特征发展前景发展前景深圳发展深圳发展租金承受能力租金承受能力区域吻和度区域吻和度未来需求未来需求招商难度招商难度智力密集型行业，附加值高，利润高。全球软件产业的年均增长率一直保持在510之间，远高于全球GDP 3.5左右的发展水平。国内软件业近5年飞速发展，产值每年增速39.4%。产业未来发展空间较大。软件业是深圳的支柱产业，产业规模居全国第二，软件出口量占全国50，全市著名的自主创新企业的80%也集中在软件产业。 深圳软件行业的环境较好，受到政府的重点支持。目前软件企业租赁写字楼的租金为4080元/平方米月。产业发展较高，租金承受能力较高。生

18、产性服务业，符合南山区域电子、设计、研发的区域产业定位。据近期深圳软件协会抽样调查，以及世邦魏理仕预测，未来软件行业办公需求面积约为180500万平方米。深圳的重点行业，企业较多。目前多数在科技园类写字楼中办公，需要轻松、交流的办公环境。未来有近200万平方米的软件园建设，成为本项目的竞争者本项目在区位、区域环境、产业基础上都具有优势，竞争力较大。招商难度较小。2.0 产业研究产业研究软件产业软件产业本项目发展软件产业，市场需求量较大，区域产业基础佳，竞争力较大。本项目发展软件产业，市场需求量较大，区域产业基础佳，竞争力较大。市场可行。市场可行。CB Richard Ellis | Page

19、16金融中后台金融中后台产业特征产业特征发展前景发展前景深圳发展深圳发展租金承受能力租金承受能力区域吻和度区域吻和度未来需求未来需求招商难度招商难度以研发与数据分析类型为主，专业性强、附加值高，具有集聚性和创新性的特点。布局则相对集中，相邻主要资本市场。德勤预计未来几年全球金融KPO业务将以每年45%的速度增长。全球金融行业分工的下一个热点。深圳是全国金融品种最齐全、金融服务质量较高、金融电子化水平最领先的地区。比邻香港有机会成为香港金融中心的中后台基地。目前港资银行在深圳设立的数据中心租赁写字楼的租金约为120元/平方米月。租金承受能力较高。区域内目前即有招商银行的培训中心。区域具有产业基础

20、。据近期中国综合开发研究院调查，以及世邦魏理仕预测，未来金融中后台办公需求面积约为51130万平方米。金融企业数量较少，但每个企业的需求量较大，在金融风暴影响下，金融企业将中后台转移到成本更低的区域的意愿更加强烈。但本项目不但面临其它项目的竞争，同时还面临着与珠三角其它城市（如广州）的竞争。需携手深圳市政府，给予更多的政策支持，创造更大的吸引力。2.0 产业研究产业研究创新金融创新金融本项目发展金融中后台，市场需求量较大，区域具备产业基础，区位及国际环境使本项目竞争力较大。本项目发展金融中后台，市场需求量较大，区域具备产业基础，区位及国际环境使本项目竞争力较大。需争取更需争取更多的政策优惠给予

21、入驻企业，创造更好的招商环境。多的政策优惠给予入驻企业，创造更好的招商环境。CB Richard Ellis | Page 17外延外延外延外延IC软件设计IC设计设计IC软件设计+芯片布局设计+电路板设计嵌入式软件嵌入式软件IC软件设计+其他嵌入式软件金融中后台金融中后台与外包业务与外包业务电子设计电子设计IC设计+电子工业设计金融金融软件开发软件开发软件产业软件产业嵌入式软件+系统软件+支撑软件+应用软件应用外延2.0 产业研究产业研究产业定位产业定位CB Richard Ellis | Page 18产业需求空间产业需求空间结合产业研究、主导产业未来发展对办公空间的需求预测、本项目的竞争

22、力优势，来预测本项目可以吸纳的办公空间。项目内部定位产业规划2010年市场需求（万平方米）未来10年预计市场空间（万平方米）竞争程度未来10年本片区改造所占份额未来十年本片区改造可吸纳的面积（万平方米）主电子设计40128低40%51主软件产业180452中10%45辅金融中后台业务90.5162高10%16合计合计310.5741112注：假设5年内本项目的主导产业电子设计、软件业分别保持20%、19%增速，辅助产业（金融中后台业务）保持10%的增速，5-10内电子设计、软件产业和金融中后台业务的增长速度分别不少于10%、10%、5%。2.0 市场研究市场研究项目市场空间项目市场空间市场需求

23、112万平方米首期项目约8.6万平方米市场开发空间较大，可行性较大市场开发空间较大，可行性较大CB Richard Ellis | Page 19全球金融危机和国内资本与房地产市场泡沫的破碎已经对深圳房地产市场产生了较大的冲击，本项目受市场变化所产生的影响影响企业扩张计划影响企业扩张计划企业对办公楼的需求减少企业对办公楼的需求减少v 不少原计划扩张或搬迁的企业都取消或者推迟写字楼租赁计划，导致写字楼需求较上半年有一定幅度的缩减。个别受到金融风暴直接冲击的企业，在签订租赁意向书后，因公司经营环境发生变化而退订。部分有迫切租赁需求的企业，虽然经营尚未受到影响，但是出于谨慎的考虑而加强了对写字楼预算

24、的控制，希望获得更优惠的租金而迟迟未落实租赁交易。CBRE认为，目前受到直接冲击的只是个别企业，大部分企业的经营状况良好，只是由于外部经济形势严峻而采取谨慎策略，暂缓扩张计划和控制支出。不过，这种观望氛围短期内难以扭转，预计四季度写字楼市场的表现不容乐观 。深圳福田中心区甲级写字楼第四季度租金将出现约1520左右的跌幅。2.0 市场研究市场研究金融风暴影响金融风暴影响CB Richard Ellis | Page 20Q4 08全球金融危机和国内资本与房地产市场泡沫的破碎已经对深圳房地产市场产生了较大的冲击，本项目受市场变化所产生的影响企业控制成本原因，短期内，企业控制成本原因，短期内，对高档

25、写字楼的需求将会出现大规模减少，长远来看，经过对高档写字楼的需求将会出现大规模减少，长远来看，经过金融风暴后，企业对于品质较高的工业写字楼和乙级写字楼这样性价比较高的写字楼将出现更多的青睐。金融风暴后，企业对于品质较高的工业写字楼和乙级写字楼这样性价比较高的写字楼将出现更多的青睐。2008年第三季度广州主要写字楼租金、售价均呈现大幅度下滑趋势，深圳写字楼市场也在近5年来首次出现租金不增长的情况。根据最新的市场数据，2008年10月深圳甲级写字楼市场的普遍租金水平从150元下降至120元左右，降低近30%，新建甲级写字楼的租金水平的降低幅度也超过5%。受到全球金融危机的影响，在深圳的众多跨国公司

26、与大型企业都推迟或减少了办公物业的搬迁与扩张计划，如KPMG取消了总面积超过5,000平方米的办公室搬迁计划，国内知名设计公司IDDC延迟其办公场所搬迁与扩张计划等。租金售价广州主要写字楼市场指数（广州主要写字楼市场指数（2000年第一季度为年第一季度为100）深圳主要写字楼市场指数（深圳主要写字楼市场指数（2003年第一季度为年第一季度为100）（08年第三季度广州写字楼市场租金、售价同步下跌）租金（08年第三季度深圳写字楼租金涨幅放缓，基本与上一季度持平）Q4 082.0 市场研究市场研究金融风暴影响金融风暴影响CB Richard Ellis | Page 21全球金融危机和国内资本与房

27、地产市场泡沫的破碎已经对深圳房地产市场产生了较大的冲击，本项目受市场变化所产生的影响作为工业园旧改项目，本项目所需的开发资金较少，而未来工业写字楼的市场前景相对较作为工业园旧改项目，本项目所需的开发资金较少，而未来工业写字楼的市场前景相对较好，市场风险较小，能够带来稳定的现金流，在当前经济形势下，相比新建项目投资价值更高。好，市场风险较小，能够带来稳定的现金流，在当前经济形势下，相比新建项目投资价值更高。拆掉重建与改造的财务数据对比拆掉重建与改造的财务数据对比拆掉重建（税前）改造（税前）投资回报率（IRR）14.0%18.5%净现值（NPV）（万元）16,16811,861投资回收期（年）12

28、9投资额(万元)（未计财务费用）41,32513,469重建后租金水平测算（元/平方米/月）税前投资回报率（IRR）5010.6%6011.8%7012.9%8014.0%9015.1%10016.0%11017.0%12017.9%13018.8%n如果本项目拆除重建后，工业厂房式的写字楼的租金水平达到130元/平方米以上时，其税前投资回报率才能高于采取改造措施的投资回报率。n对比拆掉重建与采用有机改造两种模式的财务指标，有机改造的投资回报率较重建高。有机更新改造模式的可行性较高。有机更新改造模式的可行性较高。2.0 市场研究市场研究金融风暴影响金融风暴影响CB Richard Ellis

29、| Page 22n价格定位原理价格定位原理l假设本项目现时具备租赁条件，依据竞争性分析，因素分析法推算客户现时（2008年9月）可以接受的租赁价格水平l根据对未来租价走势的判断，确定未来投入运营期的平均价格l在进行租赁均价计算时，以本项目为1，其他项目与本项目进行对比，如优则大于1，如差则小于1n区域租金情况区域租金情况l区域改造办公楼租金处于深圳特内内地域，但租金逐渐递增l区域改造办公楼出租率高，处于供不应求现状l区域改造办公楼租金在45-65元/平米/月之间n租金及变化建议租金及变化建议l目前租金建议v当前时点租金建议为58元/平米/月l租金变化考虑因素v深圳关内用地紧张，办公物业租金逐

30、渐增长v新城市规划与西部通道便利将推动蛇口发展速度与层次v产品素质限制租金上调空间l预测未来租金增幅预测v保守预测：0%/年；v基准预测：5%/年；v乐观预测：8%/年；改造物业租金均价预测改造物业租金均价预测资料来源：世邦魏理仕项目项目内容内容马家龙产马家龙产学研大厦学研大厦南山大厦南山大厦南海意库南海意库地段15%1.10 1.021.00 周边配套10%0.95 1.021.05 交通可达性15%1.10 1.020.95 行业积聚性15%1.201.051.02景观5%0.90 0.951.05 项目规模5%0.85 0.901.00 规划设计5%0.95 0.950.95办公环境14

31、%0.901.000.95发展商品牌5%1.00 1.001.00物业管理5%1.00 1.001.00 区域发展潜力6%1.05 1.001.00 合计100%综合评分综合评分103%101%99%参考权重参考权重15%40%45%现时租价（元现时租价（元/平米平米/月）月）585560本项目租金预测（元本项目租金预测（元/平米平米/月）月）582008年7月租金增幅预测：保守预测：2%/年；基准预测：8%/年；乐观预测：10%/年；金融风暴发生后2.0 市场研究市场研究金融风暴影响金融风暴影响CB Richard Ellis | Page 23项目项目区域区域规模（平米）规模（平米）招租周

32、期招租周期（月）（月）出租率出租率出租速度出租速度（平米（平米/月）月）参考权重参考权重（区位）（区位）参考权重参考权重（行业相关）（行业相关）40%60%IC孵化器福田上沙13,0006100%2,16710%45%马家龙产学研大厦南山高新区32,000350%5,33330%45%南海意库*南山蛇口30,000670%3,50060%10% 区域最新高新技术类物业出租情况资料来源：世邦魏理仕预计，在不出现其它影响下，金融风暴对于国内房地产的影响将在预计，在不出现其它影响下，金融风暴对于国内房地产的影响将在2009年内结束。年内结束。按照目前进度，本项目按照目前进度，本项目2009年开发，年

33、开发，2010年开始招商，面市时正值金融风暴过后的上涨期，企业需求经过年开始招商，面市时正值金融风暴过后的上涨期，企业需求经过1年多的观望将快速释放，本项目的市场前景较好。年多的观望将快速释放，本项目的市场前景较好。调研时间点2008.9*南海意库资料10.16来自招商地产租赁部，因为有行业限制，否则租赁进度更快2.0 市场研究市场研究金融风暴影响金融风暴影响 预计，本项目2010年1月开始招商，1年内出租率达到95以上。CB Richard Ellis | Page 241宏观经济背景宏观经济背景2深圳产业及市场分析深圳产业及市场分析3需求分析需求分析4案例分析案例分析5项目定位项目定位CB

34、 Richard Ellis | Page 25q 受访公司基本情况行业类别行业类别n访问的公司多属于高新技术产业和先进制造业。n细分的行业中，电子信息、软件类居多，其次是现代物流业。n访问的公司目前租用的办公面积大多是101-200平方米。目前租用的目前租用的办公面积办公面积3.0 工业园区办公物业调查工业园区办公物业调查写字楼租用客户调查写字楼租用客户调查%CB Richard Ellis | Page 26q 受访公司基本情况对租用的写对租用的写字楼整体满字楼整体满意程度意程度n受访公司的月租金主要集中在51-60元/平方米区间，其次是40-50元/平方米。n访问的公司对目前租用的写字楼

35、大都比较满意，比较满意和非常满意的比例有76.7%。n在蛇口办公，希望办公物业周边配备的配套设施有银行、商业、邮局和旅行社以及移动/联通营业厅。在蛇口办公，在蛇口办公，希望周边配希望周边配备的配套设备的配套设施施月租金月租金3.0 工业园区办公物业调查工业园区办公物业调查写字楼租用客户调查写字楼租用客户调查CB Richard Ellis | Page 27q 租用客户对办公物业的要求公司的员工公司的员工规模规模n此次访问的公司员工规模多数主要在51-100人，其次是20人以下的小公司。n他们租赁办公物业时大多会考虑生态型办公物业，其次是研发型物业（如孵化器）。n他们对物业管理服务的要求是采用

36、一般物业管理公司，主要考虑管理费用的问题。租赁时考虑租赁时考虑的物业类型的物业类型对物业管理对物业管理服务的要求服务的要求3.0 工业园区办公物业调查工业园区办公物业调查写字楼租用客户调查写字楼租用客户调查CB Richard Ellis | Page 28q 租用客户对办公物业的硬件设施要求楼层高度楼层高度n多数公司对楼层高度的要求在3-4米。n他们对楼面承重和电力没有特殊要求。n对柱距的要求集中在5-10米。楼面承重及楼面承重及电力电力柱距柱距要求选项频数比例楼面承重没有特殊要求30100.0电力常规照明要求30100.03.0 工业园区办公物业调查工业园区办公物业调查写字楼租用客户调查写

37、字楼租用客户调查CB Richard Ellis | Page 29网络网络n多数公司要求的网速在50-100KBPS，有20%的公司对网络无特殊要求、网速稳定就行。n 绝大多数公司认为需要中央空调。n蛇口的办公物业中同一楼栋起码需要2台电梯。电梯数量电梯数量q 租用客户对办公物业的硬件设施要求中央空调中央空调3.0 工业园区办公物业调查工业园区办公物业调查写字楼租用客户调查写字楼租用客户调查CB Richard Ellis | Page 30q 租用客户对物业设施、租金及面积的要求对物业配套对物业配套设施的要求设施的要求需要的办公需要的办公面积面积可接受的租可接受的租金范围金范围n被访租户认

38、为办公物业周边应配备银行、中餐厅、西餐厅等配套设施，银行和餐饮场所是他们认为比较重要的配套设施。n被访租户可接收的租金范围是51-70元/平方米*月。n被访租户需要的办公面积多数在101-200平方米被访租户需要的办公面积与其目前租赁的面积基本一致蛇口办公物业内的企业主要以中小型为主。3.0 工业园区办公物业调查工业园区办公物业调查写字楼租用客户调查写字楼租用客户调查%CB Richard Ellis | Page 31可接收的物可接收的物业管理费用业管理费用选择办公场选择办公场所会考虑的所会考虑的方面方面q 租用客户对办公物业的物业费用要求及选择时考虑的因素n多数访问的租户可接受的物业管理费

39、是7-10元/平方米*月。（纯物管费，不包括空调、水电费等）n租户在选择办公场所时首先会考虑公共交通是否便利，其次会考虑电梯系统和空调系统。3.0 工业园区办公物业调查工业园区办公物业调查写字楼租用客户调查写字楼租用客户调查CB Richard Ellis | Page 32搬迁需求搬迁需求扩大办公面扩大办公面积需求积需求购买办公物购买办公物业的需求业的需求q 租用客户近期的需求调查近期搬迁办公室的需求频数比例没有30100.0近期购买办公物业的需求频数比例没有30100.0n被访租户近期没有搬迁和购买办公物业的需求。n部分租户有扩大办公面积的需求，如：l康璇科技（北科创业），租赁面积期望扩大

40、至200平方米；l和心重点医疗设备（蓝山大厦），租赁面积期望扩大至300平方米；l深圳蔚科电子（蓝山大厦），租赁面积期望扩大至4,000平方米；3.0 工业园区办公物业调查工业园区办公物业调查写字楼租用客户调查写字楼租用客户调查CB Richard Ellis | Page 33q 租用客户的其他需求n被访租户对租期的要求一般都在2-6年。n多数被访租户对停车位有需求，一般都拥有2台自有车辆。n多数被访租户对会议室设施没有需求；有需求的租户认为会议室面积应在51-100平方米，能容纳20人左右。停车位的需求停车位的需求租期的要求租期的要求会议室的需求会议室的需求3.0 工业园区办公物业调查工业

41、园区办公物业调查写字楼租用客户调查写字楼租用客户调查CB Richard Ellis | Page 34对对LOFT的的看法看法是否愿意入是否愿意入驻驻LOFTq 租用客户对旧厂房改造的办公物业的看法n多数被访租户对蛇口工业区内旧厂房改建的办公物业持保留意见，43.3%的租户认为可以接受旧厂房改建的办公物业，而6.7%的租户认为不可以接受。n少数企业不接受旧厂房改建办公物业的原因：一是担心对企业形象有影响；二是厂房的柱距可能对于办公区域的使用有影响。n若在能满足公司办公需求的情况下，多数租户愿意在详细考察之后再确定进驻意向，另有13.3%的租户明确表示愿意入驻。n少数租户不愿意入驻的原因：担心

42、物业档次不足，影响客户对企业的信心（如物流等服务行业）和不符合公司选择写字楼的标准。3.0 工业园区办公物业调查工业园区办公物业调查写字楼租用客户调查写字楼租用客户调查CB Richard Ellis | Page 35n被访租户对于沿山路旧工业区现状的整体满意度水平：一一般般；n影响租户对沿山路旧工业区满意度的主要因素是：l交通环境；l办公物业档次；l整体形象；l行业集聚程度；n被访租户对该区域未来的发展前景表示乐观（一般和比较满意占87%）；q 租用客户对沿山路旧工业区现状的整体满意度3.0 工业园区办公物业调查工业园区办公物业调查写字楼租用客户调查写字楼租用客户调查CB Richard

43、Ellis | Page 361宏观经济背景宏观经济背景2深圳产业及市场分析深圳产业及市场分析3需求分析需求分析4案例分析案例分析5项目定位项目定位CB Richard Ellis | Page 374.0 案例分析案例分析编号名称占地面积 （平方米）总建筑面积（平方米）1上海8号桥项目10,00020,0002北京798232,522,900-3日本北九州生态工业园20,000,00030,000,000*4德国鲁尔工业区4,593,000,000 -5香港科学园220,000330,000旧工业区改造案例的选择理由：n与本案项目区位相似：位于郊区，距离城市中心约20分钟车程；n改造模式相似

44、：四个项目均为旧工业区改造，都是“工改工”模式；n发展策略相似：都是产业结构转变期间的产物，从离散的产业形态向集聚高、注重生态环保等现代高科产业发展；*为估算值32145CB Richard Ellis | Page 38资料来源：8号桥网站 项目位置示意图项目位置示意图4.0 上海上海8号桥项目号桥项目项目基本情况项目基本情况8号桥由思南路、建国中路与重庆南路环绕而成，处于城市中心地带，临近淮海中路商圈，交通方便快捷。 8号桥原为上海汽车制动器厂旧工业厂房改建。项目总占地面积约10,000平方米，总建筑面积约20,000平方米；容积率约为2；8号桥改造的主题定位为风韵、创意、科技、风韵、创意

45、、科技、时尚时尚。8号桥的租户呈现多元化，其中：公关、广告及平面设计服务：28；建筑及室内设计：20；时尚创意展示店铺：13；个人形象设计及休闲服务：7；杂志、电影：3；艺术画廊：2，园区配套服务设施：15；CB Richard Ellis | Page 39项目规划示意图项目规划示意图资料来源：8号桥网站 开发分期开售时间租金入驻率进入企业类型一期20046元/平方米/天100%海内外的知名建筑设计、服装设计、影视制作、画廊、广告、公关、媒体等二期2007 6.5元/平方米/天100%海内外的知名建筑设计、服装设计、影视制作、画廊、广告、公关、媒体和动漫设计等开发分期占地面积总建筑面积一期7

46、,600平方米11,600平方米二期2,400平方米8,400平方米一期一期二期二期4.0 上海上海8号桥项目号桥项目项目规划项目规划CB Richard Ellis | Page 40资料来源：8号桥网站 BeforeLaterBeforeLaterBeforeLaterBeforeLater4.0 上海上海8号桥项目号桥项目产品改造变化产品改造变化CB Richard Ellis | Page 414.0 上海上海8号桥项目号桥项目经验借鉴经验借鉴可参考的经验可参考的经验即使是旧的厂房，也可以通过建筑设计，将其改善进行利用，并收到市场的接受。即使是旧的厂房，也可以通过建筑设计，将其改善进行

47、利用，并收到市场的接受。在设计中，没有一味追求建筑面积，而是更多地在其中设置了大量室内、半室内和外部公共空间；室内设计、雕塑等艺术设计类客户需要有足够的空间进行交流学习；改造的利润较大，其建安成本约为改造的利润较大，其建安成本约为2,000元元/平方米。平方米。项目实现了投入小，产出快的效应。建安成本约为2,000元/平方米，租金约为66.5元/平方米/天。保留历史，可持续发展的历年，能打造品牌影响力，带动提升工业园的物业价值，并受到市场的追捧。保留历史，可持续发展的历年，能打造品牌影响力，带动提升工业园的物业价值，并受到市场的追捧。八号桥先后获得上海市经委颁发的上海首批创意产业集聚区、国家旅

48、游局颁发的全国工业旅游示范点等，现已成为上海时尚新地标。八号桥独有的景观和氛围也吸引了众多国际时尚品牌来这里走秀，选择这里作为商业发布的地方。CB Richard Ellis | Page 424.0 香港科学园香港科学园概述概述 香港科学园是香港特区政府批准设立的，专注应用研香港科学园是香港特区政府批准设立的，专注应用研究、通过为高新技术企业提供究、通过为高新技术企业提供优质优质的的基建及支援设施基建及支援设施以促进香港重点科技领域的应用发展。以促进香港重点科技领域的应用发展。位置：位置：新界吐露港畔并毗邻香港中文大学 占地面积：占地面积：22公顷 建筑面积：建筑面积：330,000平方米

49、重点科技领域：重点科技领域：电子、生物科技、精密工程、资讯科技及电讯企业数目：企业数目：188个（截止2007年10月底）资料来源：香港科技园公司CB Richard Ellis | Page 434.0 香港科学园香港科学园园区环境园区环境香港科学园紧邻港铁东线与吐露港公路，交通便捷。科学园毗邻吐露港与香港中文大学，园区内拥有校园式的优美环境CB Richard Ellis | Page 44 香港科技园分三期发展（约香港科技园分三期发展（约30栋大楼）：栋大楼）：4.0 香港科学园香港科学园分期建设分期建设占地面积占地面积建筑面积建筑面积完成时间完成时间建筑数量建筑数量第一期8公顷120,

50、000平方米2004年10栋第二期7公顷105,000平方米2007年9栋第三期7公顷105,000平方米2010年未定资料来源：香港科技园公司CB Richard Ellis | Page 454.0 香港科学园香港科学园租户构成租户构成香港科学园中以电子和资讯科技企业比较突出，占租戶总数近四分之三，反映香港科学园正逐渐成为电子和资讯科技企业汇聚的地区中心。此外，生物科技和精密工程公司也为数不少。在科学园的现有租户中以香港本地公司和美国公司为主，占总数的80%，共有14个国家和地区的企业进驻科学园。 科学园租户科技领域分布（科学园租户科技领域分布（2007年年10月）月）资料来源：香港科技园

51、公司科学园租户国家科学园租户国家/地区分布图（地区分布图（2007年年10月）月）CB Richard Ellis | Page 464.0 香港科学园香港科学园租户要求租户要求租户类別租户类別：公司租戶公司租戶：重点科技领域的科研含量（研发人员数目及占用面积，以百份比计）相等或多于50%。公司租户在科学园內主要的营运工作应建基於科技和创新的范畴 包括決策、研究、产品和市场开发、先进的生产工序、客戶支援和相关服务等。租户在科学园內的营运工作不应以大规模生产为主。但是为支援产品和市场开发与创新而进行的小规模实验生产或高增值生产則可接受。创业培育租户（孵化企业）：创业培育租户（孵化企业）：为新成立

52、的科技公司提供支援服务，让它们茁壯成长。专业服务供应商：专业服务供应商：提供高增值服务（如： 法律、会计、财务、人力资源顾问公司、创业基金投资公司、教育及培训、外判科技服务公司、物流供应链管理及采购服务公司、产品设计、陈列室设计和顾问服务等) 的专业公司也可获批准成为科学园的租戶地区总部及地区办事处：地区总部及地区办事处：在四大科技领域之中，相关客户数目及营业额占总体50% 或以上，也可以地区总部及地区办事处资格成为科学园租戶但须有一名主管科研的技术人员（如：CTO, R&D经理,工程部经理）驻园。资料来源：香港科技园公司CB Richard Ellis | Page 474.0 香港科学园香

53、港科学园租户构成租户构成资料来源：香港科技园公司科学园租户类型分布图（科学园租户类型分布图（2007年年10月）月） 小企业中心小企业中心小租户单元小租户单元普通租户单元普通租户单元科学园内培育公司（孵化企业）、小型企业租户和一般企业租户的数目比例大致为3:1:6为满足不同租户的需求，香港科学园提供小企业中心（培育中心）、小租户单元和普通租户单元三种物业分别针对孵化器企业、小型科技企业和一般企业。受科培计划支持，孵化企业可在小企业中心度过2-4年的孵化期，毕业之后即可转到小租户单元成为科学园的普通租户，发展壮大后还可成为普通租户单元的租户，也可离开科学园到其他区域。CB Richard Ell

54、is | Page 484.0 香港科学园香港科学园科培计划科培计划 科培计划科培计划为新成立的高新科技公司提供2-4年的非谋利孵化器支持。设立小企业中心以优惠的租金为孵化企业提供设备齐全的办公场所和全面的服务（优惠租金为商业机密，不向第三方透露）。孵化企业有机会获得为期3年的津贴资助，共约500,000港币。提供业务发展与技术支援，由大学和业界专家提供顾问服务，可享用大学图书馆和实验室设施，共用科研设施。集中于电子、生物科技、精密工程、资讯科技及电讯四大科技组群。现有86家公司在科培计划之中，已毕业超过210家企业 小企业中心现有小企业中心现有100个单位，每个单位面积约个单位，每个单位面积

55、约400平方尺，均配平方尺，均配有必须的科研设备有必须的科研设备资料来源：香港科技园公司CB Richard Ellis | Page 494.0 香港科学园香港科学园物业经营物业经营除小企业中心外，科学园提供普通租户单元和小企业租户单元两种物业，每种物业根据其位置与景观等特点划分为A+、A、B、C四等。普通租户单元的面积在1,000-1,400平方尺，小企业租户单元面积在300-1,200平方尺，科学园目前共提供80个小企业租户单元。目前科学园一期企业已经全部入驻完毕，二期出租状况良好，申请入园的企业非常踊跃。物业评级物业评级租金（港币租金（港币/平方尺）平方尺）物业特征物业特征A+15.2

56、0位于首层有较高层高的实验室单元A14.00拥有较好景观和位置的二层及以上楼层的写字楼拥有较好变风量空调箱的生物技术中心B12.70拥有园景、山景或位置劣于A类物业的写字楼C8.00通达性劣于A、B类物业的写字楼科学园物业租金状况表科学园物业租金状况表资料来源：香港科技园公司CB Richard Ellis | Page 504.0 香港科学园香港科学园室内配套室内配套科学园内各种餐饮和零售商店，如：咖啡厅、酒吧、便利店等，以满足租户和访客的需要科学园各建筑内经常设有形式各样的小型开敞空间，舒适别致，可供人们休憩或小聚之用CB Richard Ellis | Page 514.0 香港科学园香

57、港科学园会展配套会展配套香港科学园内配备有齐全的会面/会议室和展览区，可作发布会、一般会议和特别活动之用，这些设施包括：3 个多功能用途场地、1个发布室、20余个会议室、多个可进行视像会议的视听室、1个900平方米的室内展览区、1个演讲厅、1个露天剧场。 演讲厅金蛋外形演讲厅金蛋外形演讲厅演讲厅培训室培训室小型会议室小型会议室露天剧场露天剧场会议室会议室CB Richard Ellis | Page 524.0 香港科学园香港科学园技术平台技术平台 香港科学园投资香港科学园投资5,000万美元，经过三年建设，建成了现有完备的公共技术支撑平台：万美元，经过三年建设，建成了现有完备的公共技术支撑平

58、台：设计设计样机样机失效分析失效分析功能测试功能测试封装封装可靠性试验可靠性试验失效分析失效分析最后量产最后量产测试测试香港科学园为香港科学园为IC/光电子光电子/无线电设计公司提供整个产品设计及开发过程所须要的设备及服务，从设计直到生无线电设计公司提供整个产品设计及开发过程所须要的设备及服务，从设计直到生产发布产发布科技领域科技领域支撑平台支撑平台建设时间建设时间IC数据中心/IC EDA中心2003年6月ICIC试验及测试中心2003年12月ICIC产品分析中心2004年3月IC半导体知识产权服务中心2006年6月光电子光电子开发支持中心2005年8月无线电无线电通讯实验室2006年9月公

59、共可靠性实验室/材料分析中心2003年12月CB Richard Ellis | Page 534.0 香港科学园香港科学园小结小结电子产业易形成专业集聚发展电子产业易形成专业集聚发展：香港科学园聚焦四大产业集群，尤其是电子与资讯科技企业，形成集聚效应，促进高新科技企业的发展电子产业，需求针对不同的租户，科学园提供了不同的物业电子产业，需求针对不同的租户，科学园提供了不同的物业：对孵化企业，科学园提供小面积的单位，并为其配置必要设备，支持其发展；对小型企业，科学园提供中小面积单位，符合租户的需求与承受能力；对成熟企业，科学园同样有大面积的单元，乃至整栋物业供其租用。完善配套、交往空间良好的促进

60、了人才的进驻和停留完善配套、交往空间良好的促进了人才的进驻和停留：科学园内的餐饮、商务和商业配套不但数量充足，而且针对租户需要，为用户提供便利，同时增强了科学园的吸引力。技术支持平台吸引企业的进驻技术支持平台吸引企业的进驻：科学园在前期就建设了大量的公共技术平台，促进了相应科技企业的迅速集聚，是园区成功的重要因素之一。企业需要综合的运营管理企业需要综合的运营管理：吸引高新技术企业的同时，引进相关的专业服务企业，也为园区内企业的发展带来了极大的便利。CB Richard Ellis | Page 541宏观经济背景宏观经济背景2深圳产业及市场分析深圳产业及市场分析3需求分析需求分析4案例分析案例

61、分析5项目定位项目定位CB Richard Ellis | Page 55启动区启动区A1区改造用地指标区改造用地指标资料来源：蛇口工业区*该列数据不包含市政道路用地宝耀大厦宝耀厂房华益铝厂地块编号地块面积*（平米）使用者土地使用方式C404-015,000宝耀自用C404-0318,868 益华铝厂出租C405-065,249.5宝耀自用总计总计29,117.5 A-1区地块名词地块名词地块位置地块位置建筑面积建筑面积（平米）（平米）广场与配套设施广场与配套设施华益铝厂北侧部分3,460宝耀大厦改造地块宝耀大厦改造地块宝耀大厦部分17,480宝耀厂房改造地块宝耀厂房改造地块宝耀厂房部分3,3

62、37永昌彩印厂地块永昌彩印厂地块永昌彩印厂部分6,289华益铝厂改造地块华益铝厂改造地块华益铝厂除广场和配套设施外的绝大部分10,336总计总计40,9026.0 项目定位项目定位CB Richard Ellis | Page 56吸吸引引力力可行性可行性重点发展产业有限度的发展产业关注产业u鼓励发鼓励发展展u伺机发伺机发展展u限制发限制发展展低低高高软件产业电子设计金融中后台6.0 项目定位项目定位产业定位产业定位n产业选择产业选择：重点发展电子设计产业和软件产业，依托现有产业基础适度发展金融中后台业务，打造具有高附加值的：吸引力指标吸引力指标软件产业软件产业电子设计电子设计金融中后台金融中

63、后台可行性指标可行性指标软件产业软件产业电子设计电子设计金融中后台金融中后台市场规模和增长潜力是否需要引进外来资源产业增加值与利润率区域间竞争是否激烈有利于吸引高素质产业人口是否需要大量资金投入有利于土地资源集约利用物业形式是否满足总体总体电子创新产业电子创新产业CB Richard Ellis | Page 576.0 项目定位项目定位客户群客户群偶偶得得客客户户重重要要客客户户核核心心客客户户核心客户：核心客户： 电子设计企业电子设计企业软件企业软件企业金融中后台企业金融中后台企业重要客户：重要客户： 1.电子设计企业及软件企业的地区电子设计企业及软件企业的地区总部及地区办事处总部及地区办

64、事处2.专业服务供应商：专业服务供应商：提供高增值服务（如： 法律、会计、财务、人力资源顾问公司、创业基金投资公司、教育及培训、外判科技服务公司、物流供应链管理及采购服务公司、产品设计、陈列室设计和顾问服务等) 的专业公司等。偶得客户：其它相关行业的研发中心偶得客户：其它相关行业的研发中心CB Richard Ellis | Page 58主要客户分布主要客户分布根据产业定位，项目启动区客户将主要针对从事电子设计的公司、部门和孵化企业，目前承受租金主要集中在50-65元/平米，同时也吸引部分相关的专业服务公司入驻。深圳现有部分深圳现有部分IC设计企业和孵化企业分布及租金状况设计企业和孵化企业分

65、布及租金状况企业名称企业名称所在园区所在园区企业性质企业性质租金状况租金状况天利半导体（深圳）有限公司蛇口佳利泰大厦电子设计50-60元/平方米深圳安凯微电子技术有限公司深圳高新区软件园电子设计55-65元/平方米深圳市力合微电子有限公司深圳高新区清华大学研究院电子设计55-65元/平方米深圳市江波龙电子有限公司深圳高新区创维大厦电子设计与生产55-65元/平方米深圳希格玛和芯微电子有限公司福田天安数码城创新科技广场 电子设计100-110元/平方米深圳市赛亿科技有限公司桃花源科技创新园电子设计 海思半导体龙岗区坂田华为基地电子设计 深圳市七星微电子有限公司赛格广场电子设计与销售160元/平方

66、米天一集成电路设计（深圳）有限公司 赛格广场电子设计160元/平方米芯邦科技（深圳）有限公司IC产业化基地孵化企业40元/平方米深圳市熙和科技有限公司 IC产业化基地孵化企业40元/平方米深圳市文鼎创科技有限公司 IC产业化基地孵化企业40元/平方米6.0 项目定位项目定位客户群客户群CB Richard Ellis | Page 59推荐案名一推荐案名一6.0 项目定位项目定位总体定位总体定位I/O Industrial Office产业型办公产业型办公Innovation创意创意Information信息信息IC Product DesignIC设计设计International Services国际化服务国际化服务CBRE Logo DesignCB Richard Ellis | Page 60原义是位于工业园区内的办公物业。源于欧美的区域中心城市，由于CBD租金逐步升高，一些研发、设计类企业搬出CBD，在与CBD交通便利的工业园区落户。一方面获得性价比较好的办公，另一方面使研发、设计聚集，更有利于技术的提高。Industrial Office 特征：位于CBD边缘区，与CBD