商业经营管理方式的建议

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1、经营管理方案建议一、组建原因永泰国际广场商业运营管理模式将直接影响整个永泰国际广场商业和谐统一发展。经营管理公司可能会成为本案的一个抗性，而反之也可以成为本案的一个卖点。因为一旦经营管理公司确定，对于本案无论是销售还是品牌的树立都大有裨益。很多项目因为经营管理的原因，最后成为商业项目的失败案例教材。如北京的“怡景园”，“SOHO现代城”其商业物业初始定位都是高档业态，最后一个沦落为小商品市场，一个成为没有名气的餐馆聚集地。因此大大影响了楼盘的高档形象与日后的升值潜力。而象杭州的涌金广场，近期经营户更是闹的满城风雨。他们主要败笔都是经营管理上存在的相关问题。而成功的案例，更加数不胜数：成都的花园

2、商业步行街、盐口的大地城市脉搏、上海新天地等项目因为与资深的经营管理公司共同合作。引进专业的管理模式，促进招商、运营。使得项目更加引人注目。二、经营管理公司操作思想因此百盛建议由专业的经营管理公司对“永泰国际广场项目”实行专业、专注、专心的管理，以保障整个商业街区的持久旺场经营。商业管理公司将秉承“分散经营、统一管理”的理念对永泰国际广场各商户实行“统一招商管理、统一经营管理、统一服务管理”的规范管理。 u 统一招商管理统一招商管理是指招商对象经过商业管理公司审核，符合“永泰国际广场”的前期研究定位后，经过品牌筛选后入驻本项目的管理流程。因为本项目的大型卖场商业产权是一段时间内掌握在自己手中，

3、招商过程中，对购物类、餐饮类、休闲类商家进行把控，同时街区商业确定租售配比后，仍然有一部分主力店，需要贵司做指导性业态，这些商业物业都需要招商管理统一执行。成立管理公司后可以避免项目业态业种出现反差太大、风格档次反差太大、经营过于混乱的局面。为保证永泰国际广场整体商业的持久经营，尽量缩短市场的培养期，同时对后续商家进行品牌筛选。淘汰不适合的商业业种，进行业态更替，使本项目的每一存物业都发挥出最大价值。u 统一经营管理本项目女人街区，流行街区、餐饮等业态，都可以围绕节假日组织策划相关促销活动及主题活动，因为这些经营户都需要一个整合，这样可以积极促进经营商家的经营成果，有效包装“永泰国际广场”保持

4、各类商业新鲜感及新颖形象。使消费者感觉到，国际广场每月、每周甚至每天，都有主题，都有促销活动。商业经营管理公司必须指导、协调、把控、监督各商家的经营活动所需要提供的各项服务，保证商业街区的正常运转。u 统一服务管理统一服务管理其中服务管理包括：物业管理、行政事务管理等。物业管理提供通常的工程维修、设备维护、绿化服务、日常环境卫生和治安服务等专项服务。永泰国际广场商业管理公司将对工商、税务、卫生、消防、行政等事务进行监督及管理，期望在公开、公平、公正的原则基础下对各商家进行专业指导及管理，根据各项具体行政事务管理办法及措施有效开展工作，以保障永泰国际广场各商业经营者的长期收益。 三、组建模式由于

5、扮演的角色不同，专业的公司介入经营的方式分为三种，分别是： 1、 权委托管理模式2、 合作管理模式3、 顾问管理模式模式1、全权委托管理发展商或业主会将整个商业全权委托给经营管理公司管理。由经营管理公司自行成立管理处，招聘员工，并按照合同确定的管理目标、要求、标准开展具体管理工作。此种模式有助于管理公司充分发挥主观能动性，调动最大的工作积极性及工作热情，且由于此时发展商或业主委员会只起监督作用，管理公司的行为受到较少的约束，更容易按照自己的想法行事。由于商场的利益直接与管理公司的经营利益挂钩，促使管理公司不存二心地为商场效力，商场物业得到升值，于开发商（业主）、管理公司、商户都有好处。对于无力

6、或无法自行经营管理的开发商（业主）而言，这是聘用外援管理最佳的模式。模式2、合作管理由发展商与专业公司共同合作成立项目管理公司，共同负责商场的运营与管理工作。由专业公司派员担任商场的总经理和各部门主管，通过合作管理，提高项目管理水平并为合作方培养一支素质过硬的管理人才队伍，以便在合作期满后使合作方能顺利接手管理。这种模式适合于经验不足且不愿完全放手的开发商。俗话说“一山难容二虎”，这种管理模式很容易由于利益的不一致而使双方产生矛盾。由于开发商的介入，管理公司的工作程序变得复杂化，行为受到约束，管理理念不易得到发挥，可能产生的后果有：1、双方由于意见、利益不统一最终不欢而散，现在比较流行的“商业

7、+地产”模式和这种管理方式有一定的相处之处；2、开发商介入过多，导致管理公司丧失积极性，最终使管理公司无用武之地，形同虚设。合作方的内部矛盾很有可能会成为商场的经营管理最终失败的导火线。模式3、顾问管理发展商自建物业管理队伍，专业公司受聘担任管理顾问，提供整套的管理规章，并指导发展商运行及操作。顾问管理又可以分三种情况：第一种情况是专业管理公司派驻商级管理人员长驻项目，担任管理公司的总经理及各部门主管，对项目的各项工作进行具体的指导和管理；第二种情况是专业公司派人员长驻项目，但并不担任管理公司的任何职务，只是应发展商要求提供顾问服务；第三种情况是专业公司不派驻管理人员，而是根据发展商的要求由顾

8、问小组定期地到项目指导工作。这种管理模式既帮开发商解决了管理难问题，前期管理有了帮手不至于孤军作战，又解决了合作管理中存在的摩擦问题，不再让内部矛盾成为商场发展的阻力，建议采用。四、部门机构设置及职能永泰国际广场商业管理公司将由三个部门组成：行政财务部、公关营运部、招商部。每个部门各司所职，在自身权利范围内行使管理职责，以维护整个永泰国际广场商业的稳定运作。财务部主要职能财务部是每个公司不可或缺的组成，以各个角度呈现整个商业公司运作的收益状况。其职能包括：对整个商业管理公司各部门的财政收支进行统筹管理、有效控制；对永泰国际广场商业推广活动进行准确的预算与结算，并将相关数据公开化、明朗化。行政部

9、主要职能作为商业管理公司的主要行政管理部门将通过一系列的规章制度保全投资方、商家经营户、消费者的三方权益。其职能包括：对永泰国际广场内的所有商业行为进行监督管理。内所经营的一切商业与服务将通过一定标准的审核，无论是价格还是商品的质量，都将设立严格的标准。相关营业人员进行统一招聘与培训、包装及其薪资的发放。公关营运部主要职能策划整个年度推广计划，设计不同类型的主题活动来提升“永泰国际广场”商业的热度，使“永泰国际广场”的商业在不同的阶段都呈现出勃勃生机，使各商业经营户都成为最终收益者。其职能包括：负责组织和执行公司各项宣传推广计划，以达到公司要求的品牌宣传效果。联络政府机关及相关业务单位，使项目

10、建立良好的社会公关关系。负责草拟各类公文、信函。联络和协调本地媒体以达到项目要求的宣传效果。收集和管理与项目有关的媒体报导（报纸、杂志和电视电台）及照片和录像。招商部主要职能主要负责对商业物业的招商工作，与目标商家接触，与经营商家沟通。对于商铺租金应从下沙本地租赁市场情况出发，结合当地商家所能承受的租金状况，来制定租金计划，租金单价按元/平方米天来计算。其职能包括：对永泰国际广场所有商业进行统筹规划与业态布局，以确认其合理性与可操作性。负责整个招商工作的信息收集与反馈。与意向商家保持深度沟通，了解商家需求，通过各类合法方式加强目标商家信心，吸引品牌商家入驻。对租金、租赁年限、合作方式等元素进行

11、有效选择与制定。人员结构建议部门人数物管部外包（负责统管、工程、设备、安全、环境）财务部2人（负责经营管理、事务管理、培训） 招商部4人（与客户接触及沟通）公关推广部3人（负责策划、公关）行政管理部2人（负责经营管理、事务管理）总计11人五、部门考核体制（一） 考核的目的：规范招商部门的管理思想，提升招商部的整体绩效；提高员工的工作热情和工作效率。（二）考核的原则：1、公平公正性。2、关注工作成果，强调过程管理，重视沟通和绩效改善。3、二级考核的原则。4、公开与保密相结合的原则。5、激励性原则。（三）适用范围招商主管、招商人员等（四）考核管理：1、制定工作目标：根据永泰国际广场经营管理公司的要

12、求，结合招商部的实际情况，于月底或下一月初将本月度的工作目标分配给各职员，各职员根据该目标合理安排自己的工作。2、建立工作计划书：为了确保员工在工作中可以有效的自我控制，招商主管必须与所管辖员工就工作目标、考核内容和考核标准进行充分沟通，以便于更快的实现工作目标。3、计划实施与指导：招商主管要时刻督促和监督下属计划执行的情况，发现问题，解决问题，并给予有效的指导，以促进员工更好的完成计划。4、考核的内容：员工的态度、业务能力等。考核内容权重综合考核得分态度考核20%态度得分+业绩得分业绩考核80%5、考核方式：考核实行招商主管评分和招商人员签名确认的考核方式。（五）考核实施：1、考核机构：招商

13、部2、考核周期：以月为单位（也可以季为单位），上月的考核不累积到本月。3、考核流程： 绩效面谈考核实施考核目标制定考核人、被考核人培训将员工考核结果归档、备案结果运用（六）结果应用：1、与薪资的关系：每月薪酬基本工资绩效工资 2、与员工利益的相关：（1）绩效工资的分配。（2）晋级资格的确认。（3）培训资格的确认。（4）其他资格的确认。（七）考核结果的管理：被考核人有权了解自己的考核结果；考核结果为保密资料，归档由经营管理公司保管，如有异议可部门内协商。（八）员工考核法则必须符合国家政策法规。六、招商部门作业流程1、 综合项目定位及目标商家分析 、确定招商对象、招商区域。2、 制定招商优惠策略；

14、3、 招商主管拟订招商月计划、周计划；4、 招商人员对商家信息归档完善、招商资料准备就绪；5、 招商部全体员工进行目标客户开发、拜访、接洽；6、 进行商家分类、确定重点商家；7、 回顾沟通遇到的症结，招商主管提供解决方案、商家深度沟通10.签定招商意向书、交纳定金11.沟通、谈判、确认合同细节12.双方正式签定招商协议；七、招商部门作业流程图正式签定招商协议沟通、谈判、确认合同细节签定招商意向书、交纳定金成功与商家深度沟通沟通谈判失败回顾沟通遇到的症结，招商主管提供解决方案招商部进行商家分类、确定重点招商部全体员工进行目标商家开发、拜访、接洽招商人员对商家信息归档完善、招商资料准备就绪招商主管拟订招商月、周计划制定招商优惠策略确定招商对象、招商区域综合项目定位及目标商家分析