土地增值税.6

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1、本章内容：本章共六节： 第一节概述第二节征税范围、纳税人、税率第三节转让房地产增值额的确定第四节应纳税额的计算第五节减免税优惠第六节申报和缴纳第一节概述 一、概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。 二、特点 （一）以转让房地产取得的增值额为征税对象 （二）征税面比较广 （三）采用扣除法和评估法计算增值额 （四）实行超率累进税率 （五）实行按次征收第二节征税范围、纳税人和税率 一、征税范围 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。（一）征税范围的一般规定 1.土地增值税只对转

2、让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。 2.土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。 3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。 这里的赠与仅指下列两种情况： （1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。 （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。有关事项是否属于征税范围1.以房地以房地产投资、联营产投资、联营1.凡所投资、联营的

3、企业从事房凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征地产开发的，征2.房地产开发企业以其建造的商房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征品房进行投资和联营的，征3.投资联营企业将投资联营房地投资联营企业将投资联营房地产再转让，征产再转让，征4.非房地产开发企业将房地产投非房地产开发企业将房地产投资到投资联营企业，资到投资联营企业，暂免暂免2.合作建合作建房房1.建成后自用，建成后自用，暂免暂免2.建成后转让（包括合作建房双建成后转让（包括合作建房双方之间的转让），征方之间的转让），征3.企业兼企业兼并转让房地产并转让房地产暂免4.房地产房地产交换交换1.单位之间换房，征单位之间换房，征

4、2.个人之间互换自住房个人之间互换自住房免征免征 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复国税函2007645号 【例题】下列各项中，应征收土地增值税的是（）。A.个人之间互换自有居住用房地产B.兼并企业从被兼并企业得到的房地产C.

5、抵押期满权属转让给债权人的房地产D.通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产 【答案】C 【例题】下列行为中，应当征收土地增值税的有（）。A.将房屋产权赠与直系亲属的B.由双方合作建房后分配自用的C.以房地产抵债而发生房地产产权转让的D.被兼并企业将房地产转让到兼并企业的 E.以房地产作价入股投资房地产开发公司的 【答案】CE二、纳税人 土地增值税暂行条例规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。

6、 【例题】下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）。A.与国有企业换房的外资企业B.合作建房后出售房产的合作企业C.转让办公楼的事业单位D.继承房产的子女 【答案】D三、土地增值税四级超率累进税率级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分的部分3002超过50%100%的部分的部分4053超过100%200%部分部分50154超过200%的部分的部分6035 【例题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额4200万元，则适用税率为（）。A.30% B.40%C.50% D.60% 【答案】A 【解析】增值额与扣除项目金额的比

7、例（50004200）4200100%19%，适用第一级税率，即30%。第三节转让房地产增值额的确定 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。 增值额转让房地产收入税法规定的扣除项目金额一、收入额的确定 纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。二、扣除项目的确定 （一）转让新建房屋及建筑物 （二）转让旧房及建筑物 （三）转让未开发的土地使用权（一）转让新建房屋及建筑物 1.取得土地使用权所支付的金额 2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本） 3.开发土地和新建房及配套设施的费用

8、（简称房地产开发费用） 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部确定的其他扣除项目（专门针对房地产开发企业） 1.取得土地使用权所支付的金额 取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用之和。其中，“取得土地使用权所支付的地价款”可以有三种形式（1）以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；（3）以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。 2.房地产开发成本 （1）土地征用及拆迁补偿费（2）前期工程费（3）建筑安装工程费（4）基础设施费（5）公共配套设施费（6）开

9、发间接费用 3.房地产开发费用房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据利息是否能单扣，分两种情况确定扣除： （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为： 利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%以内 利息的扣除还应注意两个问题： a、利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额 b、对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。也就是说不包括加息罚息。 （2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为： （取得土地

10、使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内。 上述5%以内或10%以内计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定 【思考】如果纳税人全部使用自有资金，没有利息支出的，房地产开发费用怎么扣？房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用怎么扣？ 关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号） 4.与转让房地产有关的税金指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。 【例题】按照土地增值税的有关规定，下列各项目中，房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除

11、的税金是（）。A.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和印花税B.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加C.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和个人所得税D.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加和印花税【答案】B 5.财政部确定的其他扣除项目 对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 此项规定只适用于从事房地产开发的纳税人 1.取得土地使用权所支付的金额 2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本） 3.开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）

12、4.与转让房地产有关的税金 5.财政部确定的其他扣除项目（二）旧房及建筑物扣除项目 1.房屋及建筑物的评估价格。2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金。1.房屋及建筑物的评估价格。 评估价格就是房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值。评 股价格须经当地税务机关确认。 重置成本价就是对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建筑标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。成新度折扣率按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。 例如，一幢房屋已使用近十年，建造时的造价为1000万元，按转让时的建材和人工

13、费用计算，建同样的新房需花费4000万元，该房为六成新，则该房的评估价格为4000乘以60%等于2400万元，虽然当时买的时候只花了1000万元，但是按照评估价格可以扣2400万元。 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。 对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。 纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,条例第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金

14、额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为”与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。 关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号） 对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据中华人民共和国税收征收管理法(以下简称税收征管法)第35条的规定,实行核定征收。关于土地增值税若干问题的通知（财税【2006】21号） （三）转让未进行开发的土地使用权1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。2.转让环节缴纳的税金。类型类型扣除项目扣除

15、项目房地产开发企业转让新建房屋及建筑物五项非房地产开发企业转让新建房及建筑物四项转让旧房及建筑物三项转让未开发的土地使用权二项 【例题】计算土地增值税时，下列费用准予从收入总额中扣除的有（）。A.建房贷款超期支付的利息B.开发小区的排污费、绿化费C.出售旧房过程中的评估费用D.出售商品房时办理登记的手续费E.按照有关规定计入房价向购买者收取的代收费用 【答案】BCDE三、评估价格办法及有关规定 所谓评估价格，指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。这种评估价格亦须经当地税务机关确认。 纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以评估价格确定转让房地产收

16、入，扣除项目的金额：（一）出售旧房及建筑物的；（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（三）提供扣除项目金额不实的；（四）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 【例题】下列项目中，计征土地增值税时需要用评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额的包括（）。A.出售新房屋及建筑物的B.出售旧房屋及建筑物的C.虚报房地产成交价格的D.房地产企业以房地产进行投资联营的E.提供扣除项目金额不实的 【答案】BCE 【例题】出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按（）计算。A.账载余额B.重置成本C.账载原值乘以成新折扣率D.重置成本价乘以成新折

17、扣率 【答案】D第四节应纳税额的计算 一、出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法 二、出售旧房应纳税额的计算方法 三、特殊售房方式应纳税额的计算方法一、出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法 计算步骤： （一）确定扣除项目 （二）计算增值额增值额收入额扣除项目金额 （三）计算增值率增值率增值额扣除项目金额100% （四）确定适用税率依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。 （五）依据适用税率计算应纳税额应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数 【例题】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本300

18、0万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 【答案】（1）扣除项目金额包括： 取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 房地产开发成本为3000万元 房地产开发费用50050（10003000）5%650（万元） 允许扣除的税费为555万元 从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 加计扣除额（10003000）20%800（万元） 允许扣除的项目金额合计100030006505

19、558006005（万元） （2）增值额1000060053995（万元） （3）增值率39956005100%66.53% （4）找到税率是40%，速算扣除系数为5% （5）应纳税额399540%60055%1297.75（万元） 【例题】某市内资房地产开发公司2006年开发一个项目，有关经营情况如下： （1）该项目商品房全部销售，取得销售收入4000万元，并签订了销售合同。 （2）签订土地购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款600万元，相关税费50万元。 （3）发生土地拆迁补偿费200万元，前期工程费100万元，支付工程价款750万元，基础设施及公共配套设施费150万元，开发间接费用

20、60万元。 （4）发生销售费用100万元，财务费用60万元，管理费用80万元。 （5）该房地产开发公司不能按转让项目计算分摊利息，当地政府规定的开发费用扣除比例为10%。 根据上述资料和税法相关规定，回答下列问题： 1.该房地产开发公司2006年应缴纳印花税（）万元。 A.1.38 B.1.50C.2.18 D.2.30 【答案】D 【解析】该房地产开发公司2006年应缴纳印花税40000.56000.52.30（万元） 2.该房地产开发公司计算土地增值额时准予扣除的税金和附加为（）万元。A.220 B.222.65C.225 D.230.6 【答案】A 【解析】该房地产开发公司计算土地增值税

21、时准予扣除的税金及附加40005%（17%3%）220（万元） 3.该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除土地使用费、开发成本、开发费用、其他扣除项目金额（）万元。 A.2301B.2303.65C.2483 D.2685 【答案】C 【解析】准予扣除土地使用费60050650（万元） 准予扣除房地产开发成本200100750150601260（万元） 准予扣除房地产开发费用（6501260）10%191（万元） 准予扣除“其他扣除项目金额”（6501260）20%382（万元） 该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除土地使用费、开发成本、开发费用、其他扣除项目金额合计6501260191

22、3822483（万元） 4.该房地产开发公司2006年应缴纳土地增值税（）万元。 A.389.1 B.394.5C.678.54D.679.6 【答案】A 【解析】收入总额4000（万元） 准予扣除项目合计22024832703（万元） 增值额400027031297（万元） 增值率增值额扣除项目金额100%12972703100%47.98%，适用税率30%。 应纳土地增值税129730%389.1（万元）二、出售旧房应纳税额的计算方法 计算步骤：（一）计算评估价格（二）汇集扣除项目金额（三）计算增值率（四）依据增值税率确定适用税率 （五）依据适用税率计算应纳税额应纳税额增值额适用税率扣除项

23、目金额速算扣除系数 【例题】某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为7成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土增值税额。 【答案】 （1）评估价格60070%420（万元） （2）允许扣除的税金27.5万元 （3）扣除项目金额合计42027.5447.5（万元） （4）增值额500447.552.5（万元） （5）增值率52.5447.5100%11.73% （6）应纳税额52.530%15.75（万元）三、特殊售房方式应纳税额的计算方法

24、纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。 扣除项目金额扣除项目的总金额（转让土地使用权的面积或建筑面积受让土地使用权的总面积） 【例题】某专门从事房地产开发业务的外商投资企业，2008年有关经营情况如下：（1）以2800万元购得非耕地40000平方米的土地使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年。（2）第一期工程（“三通一平”和第一栋写字楼开发）于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用4

25、00万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。（3）到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，共计收入16000万元；其余的10000平方米中，7000平方米用于出租，另外3000平方米转为本企业固定资产资产作办公用。（4）在售房、租房等过程中发生销售费用1500万元；发生管理费用900万元。（5）售房缴纳的营业税800万元；出租房缴纳的营业税1.05万元。计算土地增值税时扣除项目合计金额。 【答案】 （1）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额2800（1200040000）（5000060000）700（万元） （2）征收

26、土地增值税时应扣除的开发成本金额400（1200040000）（5000060000）7200（5000060000）6100（万元） （3）征收土地增值税时应扣除的开发费用金额（7006100）10%680（万元） （4）销售房屋应缴纳的营业税800万元 （5）其他项目金额（7006100）20%1360（万元） （6）扣除项目合计700610068080013609640（万元）第五节减免税优惠 （一）建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，予以免税。增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。 普通标准住宅标准必须同时满足： 1、住宅小区建筑容积率在1.0以上； 2、单套建筑面

27、积在120平方米以下； 3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。 （二）因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。（土地增值税暂行条例第八条第（二）项） 因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。 （三）自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自有住房（非普通住宅），经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收

28、土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。 2008年11月1日起，对居民个人销售住房一律免征收土地增值税 （四）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824号）从2008年1月1日起执行。 【例题】计算缴纳土地增值税时，判定普通住宅的标准有（）。A.建筑容积率在1.0以上B.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价1.2倍以下C.建筑覆盖率在1.0以上D.增值额未超过扣除项目金额之和的20%E.单套建筑面积在120平方米以下 【答案】AB

29、E第六节申报和缴纳 一、申报纳税程序根据土地增值税暂行条例规定，纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳。 （一）房地产开发公司纳税人应在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，向主管税务机关办理纳税申报。（二）房地产开发公司以外的其他纳税人这类纳税人应自签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关进行纳税申报。 【例题】根据土地增值税暂行条例规定，纳税人应当自（），向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。A.签订房地产转让合同之日起7日内B.签订房地产转让合同之日

30、起10日内C.有关部门办理过户、登记手续之日起7日内D.有关部门办理过户、登记手续之日起l0日内 【答案】A 二、项目全部竣工结算前转让房地产的,可以预征土地增值税 土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。 为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征

31、率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。 关于加强土地增值税征管工作的通知国税发201053号 太原市规定，土地增值税的预征率暂按下列比例执行：(一)住宅项目暂按1.5%的比例预征； (二)其他项目暂按3%的比例预征。 土地增值税以纳税人取得的转让收入为依据（包括定金），按照下列公式计算预征税额：土地增值税预征税额=转让收入预征率 纳税人开发经济适用房，同时符合以下两个条件的，由纳税人提出书面申请，经县(市)、区地方税务局或市直分局核准后，暂不预征土地增值税：(一)经政府计划主管部门批准为经济适用房；(二)房屋售价不高于政府价格主管部门核定的销售价格。 土地增值税实行“项目登记、按月预缴

32、、最终清算、多退少补”的征管办法。 三、纳税地点土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收。所谓“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。 （一）纳税人是法人的 当纳税人转让的房地产的坐落地与其机构所在地或经营所在地同在一地时，可在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在一地，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。 （二）纳税人是自然人的 当纳税人转让的房地产的坐落地与其居住所在地同一地时，应在其住所所在地税务机关申报纳税；如果转让的房地产的坐落地与其居住所在地不在一地

33、，则在房地产坐落地的税务机关申报纳税。四、房地产开发企业土地增值税清算管理 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号） 土地增值税清算业务准则（国税发2007132号） 关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号） 关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）（一）土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（二）土地增值税的清算条件： （1）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

34、 房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 直接转让土地使用权的。 ( 2）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 省税务机关规定的其他情况。（三）非直接销售和自用房地产的收入确定 （1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位

35、和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 （2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（四）土地增值税的扣除项目 1.须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机

36、关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 3.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 4.房地产开发企业销售

37、已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。5.属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。（五）土地增值税的核定征收 1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；4.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。核

38、定征收率的规定 为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。 关于加强土地增值税征管工作的通知国税发201053号 主管地税机关对符合核定征收条件的纳税人，要在清算审核结束后10日内发出核定征收通知书，并根据当期同类区域、同类房地产的市场价格核定转让收入，或按房地产评估机构出具的当期市场价格确定收入，按普通住宅不低于5%、非普通住宅不低于6%、非住宅不低于7%的征收率，核定征收土地增值税。 【例题】下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有（）。A.直接转让土地使用权的B.房地产开发项目全部竣工完成销售的C.整体转让未

39、竣工决算房地产开发项目的D.取得销售（预售）许可证满2年仍未销售完毕的 【答案】ABC 【例题】对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述不正确的是（）。A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋值的10% 【答案】BCD 对应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。 对税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对

40、于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 主管地税机关收到纳税人提供的清算资料后，要在5个工作日内作出予以受理或不予受理的书面决定，对不予受理的清算资料要向纳税人提出不予受理的理由，并要求纳税人在10个工作日内补充完善相关资料重新补报。 主管税务机关应当自受理纳税人清算资料之日起30日内完成清算审核，清算审核结束后应当向纳税人出具土地增值税清算结论通知书。纳税人应当接到清算结论通知书15日内办理税款的补缴手续，或按规定期限办理税款的退还手续。房地产业涉及税种12个： 营业税 城市维护建设税 教育费附加 土地增值税 印花税 契税

41、耕地占用税 房产税 城镇土地使用税 车船税 企业所得税 个人所得税 【例题】2009年1月15日甲公司与乙企业签订土地使用权买卖合同，将市区一块未经开发的国有土地转让给乙企业用于建办公楼，全部价款1000万元，于2009年1月15日收到预收款500万元，2009年1月30日收到预收款300万元，2009年3月10日双方进行结算，甲公司向乙公司企业开具发票，总额1000万元，乙企业以银行存款支付100万元，尚有100万元挂在往来账户，双方同时到土地主管部门办理了土地使用权过户手续，土地管理部门向乙企业颁发了土地使用证。甲公司取得该宗土地使用权支付出让金等500万元，交易费30万元，银行利息50万元。请计算应征各税。 涉及的各项税收如下： 应缴纳契税=计税价格适用税率 应缴纳营业税=（转让土地使用权收入受让原价）适用税率 应缴纳城市维护建设税=实际缴纳的营业税适用税率 应缴纳教育费附加=实际缴纳的营业税教育费附加率 应缴纳企业所得税=应纳税所得额适用税率 应缴纳土地增值税=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数 应缴纳印花税=产权转移数据所在金额适用税率+按件缴纳印花税应税凭证数量5