中兆物业设备综合管理手册

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1、深圳xx物业共用设备管理1、 设备安全运行规程及岗位责任制1.1电梯安全操作规程1.2电梯操作规程1.3电梯故障困人救援规程1.4电梯故障维修规程1.5电梯维修保养规程1.6电梯维修保养管理规程1.7电梯维修保养安全规定1.8电梯定期保养规程1.9电梯负荷试验规程1.10电梯工岗位职责1.11给排水设施（设备）操作规程1.12水池水箱的清洗1.13给排水设备（设施）操作规程1.14给排水岗位职责1.15供配电设备（设施）操作规程1.16供配电设备运行管理规程1.17业主（住户）报修处理规程1.18麦可维多空调操作规程1.19空调设备（设施）运行管理规程1.20空调设备（设施）维修保养规程1.2

2、1发电机维修保养规程1.22供配电设备（设施）维修保养规程1.23机电设备管理规程1.24事故处理规程1.25设备故障维修规程1.26停电作业安全操作规程1.27康明斯发电机组操作规程1.28柴油发电机操作规程1.29工程维修部工作职责1.30工程维修部工作管理规定1.31工程维修部主管岗位职责1.32工程维修部班长岗位职责1.33电工岗位职责1.34弱电工岗位职责1.35维修工岗位职责1.36土建工岗位职责1.37设备运行人员岗位职责1.38工程维修人员岗位职责1.39电气维修管理规定1.40设备分类代码1.41交接班制度1.42值班制度1.43报告制度1.44设备故障维修规定1.45汽车道

3、闸保养规定1.46公共照明节能管理制度1.47维修过程的检验1.48临时用电管理规定1.49维修检查考核制度1.50工程维修部工作人员岗位考核标准1.51维修日常记录2、设备机房整洁 2.1设备（机）房清洁制度2.2设备设施日常巡检记录表2.3电梯机房管理规定2.4水泵房管理规定2.5配电房管理规定2.6空调机房管理规定3、配电所专业技术人员严格执行操作规程 3.1工程维修人员资质情况登记表3.2工程维修人员持证情况3.3安全制度3.4操作票制度4、设备良好运行正常无责任事故4.1设备保养责任制4.2设备运行巡视规定电梯安全操作规程1、 电梯行驶前的检查与准备工作1） 开启层门进入轿厢之前，要

4、注意轿厢是否停在该层。2） 每启轿厢内照明灯。3） 每日开始工作前，将电梯上下行驶数次，无异味现象后方可使用。4） 层门关闭后，从层门外不能用手拨启，当层门轿门未完全关闭时，电梯不能正常启动。5） 平层准确度无显著变化（在规定范围内）。6） 督促清洁工经常清洁轿厢内、轿门地槽及乘客可见部分。2、 电梯行驶中应注意事项1) 轿厢的载重量不应该超过额度载重量。2) 客梯不许经常作为载货电梯使用。3) 不允许装运易燃、易爆的危险物品。如遇特殊情况需经有关部门批准，并严加安全保护措施后装运。4) 严禁在层门开启情况下，掀按检修按钮来开动电梯作一般行驶，不允许掀按检修、急停按钮来消除正常行驶中的选层信号

5、。5) 不允许利用轿顶安全窗，轿厢安全门的开启，来装运长物件。6) 电梯行驶中，应劝阻乘客勿靠在轿厢门上。7) 轿厢顶上端，除电梯固有设备外，不得设置他物。3、 当电梯使用中发生如下故障时，应立即通知维修人员，停用检修：1) 层、轿门完全关闭后，电梯未能正常行驶时；2) 运行速度显著变化时；3) 层、轿门关闭前，电梯自行行驶时；4) 行驶方向与选定方向相反时；5) 内选、平层、快速、召唤和指层信号失录失控时；6) 发觉有异常噪音，较大振动和冲击时；7) 当轿厢在额定载重量下，如有超端站位置而继续运行时；8) 安全钳误动时；9) 接触到电梯的任何金属部位有麻电现象时；10) 发觉电气部件因过热而

6、发生焦热的臭味时。4、 电梯使用完毕停用时，电梯工（值班人员）应将轿厢停在基站，将操纵盘上开关全部断开，并将层门关闭。5、 电梯长期停用，应将电梯机房总电源关掉。电梯操作规程1、 目的确保操作的安全性和正确性。2、 适用范围适用于上海三菱电梯、奥的斯电梯、广日货梯、扶梯的操作3、 职责电梯工（或值班人员）负责电梯开启时的操作。4、 工作程序4.1全自动运行 4.1.1将首层站锁用钥匙将关机状态（STOP）打到运行状态（RUN）处。 4.1.2按外召唤按钮门机开启。 4.1.3用钥匙打开轿厢内控制面板的操作盒，扳动照明开关按钮，照明灯亮，将风扇开关（FAN/OFF）扳至（FAN）处，风扇运转。

7、4.1.4关闭控制盒。 4.1.5经几秒钟后，自动关门，按所需楼层，电梯即可运行。4.2手动运行 4.2.1将首层基站锁用钥匙将关机状态打到运行状态。 4.2.2按外招唤按钮门机开启。 4.2.3用钥匙打开轿厢内控制面板的操作盒，打开照明开关，风扇开关。 4.2.4将快慢行开关由AUTO拔至INSP,手按红、绿按钮电梯即可下、上慢行。 4.2.5手动运行仅限于检修使用。电梯故障困人救援规程凡遇故障，应首先通知电梯工和专业电梯维修单位，如电梯工或专业电梯维修单位10分钟仍未到达，工程维修部经过培训的救援人员可根据不同情况，依以下程序现行释放被困乘客。一、 轿厢停于接近电梯厅门口的位置：1) 确定

8、轿厢所在位置（根据楼层指示灯或小心开启外门查看）；2) 关闭机房电源开关；3) 用专用外门钥匙开启外门；4) 用人力开启轿厢门（要慢、用力不要过大）；5) 协助乘客离开轿厢；6) 重新将外门关好（人在厅门外不能用手打开为止）。二、 轿厢停于远离电梯厅门口的位置时：1) 利用电话或其它方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌，同时如轿厢内处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭；2) 关闭机房内故障电梯的电源开关；3) 拆除电机之轴端盖（如有），安上旋柄座及旋柄；4) 救援人员用力把住旋柄，另一救援人员，手持释放杆，轻轻撬开制动，注意观察平层标志，使轿厢逐步移至最接近的电梯口

9、。5) 确认刹车制动无误，放开盘车手轮。6) 然后按轿厢停在接近电梯厅门口的位置的救援方法救出乘客。三、 遇到其它复杂情况，应由专业电梯维修保养单位进行处理。四、 如个别电梯与本规程不符合，则以该梯的困人救援规程为准。五、 相关记录电梯困人处理情况登记表电梯故障维修规程1、 目的确保电梯故障处理及时、安全、程序化。2、 职责2.1 专业电梯维修单位负责参考规程执行，并填写升降梯、电梯保养工作单、电梯检修回访单、电梯定期保养报告书。2.2 管理处工程维修部值班员或电梯工填写电梯故障维修登记表和电梯、自动扶梯设备故障维修记录表，并通知专业电梯维修单位处理。 3、 工程程序 3.1电梯发生故障时，值

10、班员和电梯工应在10分钟内快速到现场，专业电梯维修单位应尽快到达。 3.2在进行电梯故障现象，分析发生故障原因，分析故障的位置。 3.3先了解故障现象，分析发生故障原因，分析故障的位置。 3.4电梯故障一般分为机械故障和电气故障两类。 3.4.1一般常见机械故障3.4.1.1机房 3.4.1.1.1 电机轴承故障，电机运转发出异常响声，针对故障迅速采取得力方式处理故障，恢复正常。3.4.1.1.2制动器故障：制动闸瓦制动轮之间有相互摩擦，调整制动闸瓦；制动闸有油污，夹绳钳口及绳槽处有杂物，轴承损坏，清除杂物，更换轴承。3.4.1.1.3限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物，轴承损坏，清除杂物，更

11、换轴承。3.4.1.1.4井道与轿厢3.4.1.1.4.1轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声，不开门，不关门，开门时有碰门声，门隙过大等，清除地坎滑槽杂物，调整限位轮，更换损坏的吊门轮，调整门闸隙、调整安全触板、连杆转动加油等。3.4.1.1.4.2厅门故障同3.4.1.1.4.13.4.1.1.4.3开门刀故障：运行时有碰声，或突然停止，调整开门刀的位置，调整开门刀与厅门地坎间隙，调整开门刀与厅门挂轮间隙。3.4.1.1.4.4导轨故障：运行不平稳，发抖，振动等现象，调整轨道尺寸，用找道尺调正，用轨道锉修平接口。3.4.1.1.4.5导靴故障：运行不平稳，有磨铁声，振动等现象，导靴片磨

12、损严重，更换，导靴座位置不对，调整。3.4.1.1.4.6安全钳故障：运行时有磨铁声，严重时安全钳还会动作刹车或单边刹车，调整安全钳间隙，安全联动机构加油润滑，保证各活动部位灵活。3.4.1.1.5底坑 3.4.1.1.5.1补偿链故障，运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致，调整补偿链。3.4.1.1.5.2安全钳钢丝绳张紧轮故障，运行时有磨钢丝绳声或异常声，调整安全钳钢丝绳，更换轴承。3.4.1.1.5.3缓冲器故障，缓冲器生锈，不活动，液压油量不足，除铁锈，补充液压油。3.4.2电梯一般常见的电气故障3.4.2.1机房3.4.2.1.1保险丝故障，缓冲器、底坑急停，张紧轮开关有短

13、路等原因所制，排去底坑积水，排除短路点，换上相同保险丝，厅门轿门安全回路，由于井道有水，回路有短路点所致，断开来水源，排除短路点，换上相同的保险丝；指示灯回路，由于厅外指示或有线破裂短路等原因所致排干水，排除短路点，更换保险丝，控制回路由于继电器或触电器被烧，控制元件内部短短，更换继电器或接触器和控制元件排除线短路点，换上相同保险丝。3.4.2.1.2接触器和继电器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器或继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致，更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。3.4.2.2井道与轿厢3.4.2.2.1上下限位及极限开关故障，次故障出现导

14、致电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或短路原因所致，清洁接触点或更换、排除断电等。3.4.2.2.2轿门、厅门联锁开关故障，次故障出现电梯只关门不走车，一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏，线路断路等原因所致，清洁接触点，更换开关排除线路断点等。3.4.2.2.3安全钳开关，安全窗开关，轿顶急停，此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不好或损坏等原因所致，清洁接触点，更换开关。3.4.2.3底坑3.4.2.3.1缓冲器开关，底坑急停开关：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关损坏所致，清洁接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳，更换开关。3.

15、4.2.3.2张紧轮断绳开关故障：此出现 电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长、损坏等原因所致，清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。3.5维修人员根据故障的实际情况，尽快迅速处理完毕。3.6维修时可根据实际情况处理，维修时参照电梯定期维修保养和电梯维修保养主要标准电梯维修保养规程1、 目的及时处理电梯故障，确保电梯技术性能，保证安全运行。2、 适用范围适用于上海三菱电梯、奥的斯电梯、广日货梯、扶梯的维修保养工作3、 职责3.1电梯工负责参与电梯周检督促专业电梯维修单位维修保养，确保电梯安全稳定运行。3.2专业电梯维修单位负责电梯维修保养，保证电梯处于良好的运行状态。3.3工程维

16、修部主管对维修保养进行检查监督，并对重大维修保养进行检验。4、电梯维修保养工作程序 4.1维修保养工作工程中，严格遵守电梯安全操作规程。 4.2电梯维修工按计划保养工作参予周检，机房、设备每周清扫一次。 4.3专业电梯维修单位按电梯保养合同对电梯作周、季、年保养，按规定记录。 4.4电梯工应督促专业电梯维修单位进行维修保养，监督维修保养质量，并将维修保养情况记录于升降梯、电梯保养工作单、电梯定期保养报告书，并将大、中修及零部件更换记录在设备档案登记表上。4.5当电梯发生困人，遵守电梯故障困人救援工作规程，电梯工（或值班电工）到达现场不超过10分钟。5、相关记录（此记录为专业电梯维修单位填写，电

17、梯工或工程维修部主管签名确认留档保存）5.1升降梯、电梯保养工作单5.2电梯定期保养报告书5.3电梯检修回访单电梯维修保养管理规程一、 电梯工对专业电梯维修单位的维修保养工作做好监督工作。并做好维修及保养记录。二、 注意检查，发现问题及时处理。三、 当电梯年检工作前期，要配合劳动局及专业电梯维修单位进行一次全面彻底的检查、检修、调整、调试工作，保证电梯的安全使用年检、年审、办证通过。四、 工程维修部主管知道电梯工负责电梯的综合管理，包括技术资料，档案的收集，审核计划保养工作表、升降梯、电梯保养工作单、电梯定期保养报告书、电梯、自动扶梯设备故障维修记录表、电梯巡视记录、电梯检修回访单，并对电梯工

18、，专业电梯维修单位大中修工作进行工作监督和检查。电梯维修保养安全规定1、 职责 1.1专业电梯维修单位进行维修保养时参照本安全规定。 1.2管理处工程维修部电梯工进行维修保养时按照本规定执行。2、工作程序 2.1电梯在维修保养时，不得乘客或载货，必须在该提基站放置电梯停止使用的告示牌。 2.2在机房维修保养时，应先断开技防总电源后，才能进行各值板的清理、保养等工作。严禁用湿毛巾擦机身。 2.3在轿顶维修适应合上检修开关，在轿顶需停车长时间维修或保养时应断开轿顶基停开关。严禁一脚站在厅门口，一脚站在轿顶或轿内长时间工作。凯奇厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到另一井道检查电器。 2.4在底坑应将吭底

19、急停开关断开或限速其张紧装置的安全开关断开，底坑、轿顶、技防不得同时作业，如需同时作业，作业人员须戴安全帽，不需注意工件、工具不得下落，以防落物伤人。 2.5操作时应由主持和助手协同进行，并保持随时呼应。2.6操作时如果需轿内人员进行，轿内操作人员要精神集中，严格服从维修人员的指令。2.7严禁维修人员拉吊井道电缆线，以防电缆线被拉断。2.8使用的手灯必须带护罩，并采用36伏以下的安全电压。3、电梯维修保养注意事项3.1非维修保养人员不得擅自进行维修作业，维修保养时应谨慎小心。3.2工作完毕后要装回安全罩及挡板，清理工具，不得留工具在设备内。3.3离去时拆除加上的临时短路线，电梯检查正常后方可使

20、用。电梯定期保养规程1、 职责1.1专业电梯维修负责参考本规程，具体执行电梯定期保养工作，并填写升降梯、电梯保养工作单、电梯定期保养报告书、电梯检修回访单，交由管理处工程维修部。1.2管理处工程维修部电梯工负责跟踪检查，并在专业电梯维修单位相关记录签名确认，并填写电梯、自动扶梯设备故障维修记录表。2、工作程序2.1机房 2.1.1先关闭电源：控制柜扫尘、各接电点清洁、主要接触器、电阻、电抗器等的清洁及引线螺丝收紧。2.1.2电引器的检查及优质油量的检查。2.1.3限速器及限速器的开关的检查、清扫，活动部位注油。2.1.4制动器的行程、动作、灵活性，制动瓦磨耗的检查及活动部位注油。2.1.5电动

21、机冷却风扇注油。2.1.6各回路绝缘电阻测量（半年一次）。2.2机身及井道2.2.1保养时从最高层向下保养（用检修速度）。2.2.2轿顶清扫及轿顶各操作开关有效确认（安全窗开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、钢带防断开关）。2.2.3厅轿门开闭动作及门脚胶检查。2.2.4厅轿门藕合检查，清扫注油，开关门轮，传动装置，吊门轮，限位轮，门联锁，门头链条，路轨检查清扫。2.2.5厅轿门闸销及厅轿门联锁开关内部检查及接点清洁，厅轿门联锁开关线路检查。2.2.6接合开关装置、快慢门的各活动部位清扫、注油。2.2.7各种撞动开关、刀、接点检查。2.2.8钢带清扫、抹油，钢带开关检查。2.2.9超重开关清

22、扫、注油。2.2.10行车情况检查（起动、行车、加减速及停车之平稳性、振动、噪音程度、平层差等）2.2.11各讯号灯检查及换灯泡。2.2.12各油盅油量检查补充，张紧轮加油。2.2.13井底各设备检查、清扫、抹油，各种安全开关，急停开关、底坑照明等开关的有效确认。电梯负荷试验规程1、 职责1.1专业电梯维修单位参照本规程执行1.2管理处工程维修部参照本规程监督检查2、工作程序2.1电梯制动试验2.1.1电梯轿厢空载，以额定速度上行，行程至井道的上部范围（内上部的二分之一处），断掉机房电源、电梯制动后，轿厢应能完全停止。试验次数每台不得少于三次。2.1.2电梯轿厢以载有额定负荷的1.25倍，以额

23、定的速度上行，行程井道的上部范围（约上部的二分之一处），断掉机房电源，电梯制动后，轿厢应能完全停止，试验次数每台不得少于三次。2.2电梯对重缓冲器的试验将电梯行驶至最高层停止后，轿门完全关闭，在机房断掉电源，用手动撬开制动器，使其对重完全放在缓冲器上（并使缓冲器压缩），这时用手动完全松开制动器，电梯不能上升。2.3电梯平衡系数试验电梯以额定负荷的40-50，并以额定速度上行、下行，在机房测试电流，上、下电流之差不得超过0.2安培。2.4电梯超载安全装置试验将电梯行驶至最低层，在电梯轿厢内陆续平稳地加入100至110%额定载荷，超载安全装置动作，发出报警声，电梯不能启动，自动门不能关闭。2.5电

24、梯的运行试验电梯轿厢分别以50%载荷和额度载荷，并在通电持续率40的情况下往复运行1.5小时，电梯应运行平稳，制动可靠，启动、运动和停止时轿厢应无剧烈振动或冲击。2.6电梯的静载试验将电梯轿厢停放在最低层，陆续平稳地加入在河，客梯、额定载荷不大于2000Kg的货梯，假如200%的额定载荷。其余各类电梯加入150%的额定载货，保持10分钟，各承载构件无损坏，拽引机无打滑现象，制动可靠。3、相关记录（此记录为专业电梯维修单位填写，经确认后交工程维修部保存）电梯负荷试验报告电梯工岗位职责一、 严格遵守国家和市有关技术法规和标准以及公司的各项规章制动。二、 负责监督专业电梯维修单位对所管电梯的日常维修

25、保养，按电梯保养主要标准、电梯检查保养表参予周检，每周将电梯机房打扫一次，以保持机房良好的工作环境。三、 督促专业电梯维修单位加强对运行中的电梯、控制箱柜的巡视检查，每天不得少于一次，电梯工也应经常巡查尽可能每天一次，发现异常及时处理，由于技术原因不能处理的应电话通知专业电梯维修单位，并跟踪处理经过和结果，并认真填写电梯巡视记录、电梯、自动扶梯设备故障维修记录表，在专业电梯维修单位提供的相关质量记录上签名确认。四、 督促专业电梯维修单位按电梯及扶梯全面保养合同、电梯维修保养主要标准、自动扶梯维修保养主要标准对天梯作定期保养，按规定填写电梯、自动扶梯设备故障维修记录表，收集专业电梯维修单位的升降

26、梯、电梯保养工作单、电梯定期保养报告、电梯检修回访单。五、 在工程维修部主管的指导下，负责电梯的综合管理，包括技术资料、档案的收集，配合专业电梯维修单位、劳动局对年审、办证工作。六、 加强电梯机房管理，非工作人员进入机房，须经电梯工陪同方可进入。七、 当电梯发生故障困人时，电梯工（值班电工）应10分钟到达现场，严格按电梯故障困人求援规程把乘客救出并做好解释工作：监督修复处理工作，遇到复杂情况，应及时报告工程维修部主管。八、 参与对电梯公司的周检及月考评和评审工作。九、 积极完成上级交办的各项临时任务。给排水设备（设施）操作规程1、 0目的 确保正常操作2、 0职责 工程维修部值班人员负责给排水

27、设备的操作巡查、记录及异常情况的报告。3、 0操作程序3.1供水设备操作程序将水泵控制柜的转换开关拨至“手动位置”按控制柜“启动”按钮，指示灯亮水泵供水开启出水阀按控制柜“停止”按钮，指示灯灭，水泵停止供水。开启进水阀将水泵控制柜转换开关拨至“自动”位置将控制柜“自动运行”按钮，水泵系统进行运行状态，自动供水开启出水阀按控制柜上“自动停止”按钮，水泵指示灯灭水泵系统停止运行将水泵控制柜转换开关拨至“停止”位置.3.2排水设备操作程序控制箱上转换开关拨到“手动”位置按控制箱上“启动”钮开启水泵排水按控制箱上“停止”钮水泵停止排水将水泵控制箱上转换开关拨到“自动”位置水泵进入自投运行状态4.0相关

28、记录水泵运行记录水池、水箱的清洗1、 目的确保供水清洁卫生，符合国家卫生标准2、 适用范围适用于水池、水箱以及3、 职责3.1 专业水处理单位参照本规定执行，工程维修部清洗时遵照本规定执行。3.2工程维修部具体负责电气线路及管道阀门的检查维修，清洗人员应有健康合格证。 4、内容1） 地下水池、屋顶水箱每半年应清洗1次，若遇特殊情况增加清洗次数。2） 正常情况下，清洗程序按工作手册中的规定执行。特殊情况下则应制定水池、水箱清洗方案，经管理处主任批准后报公司领导。3） 清洗前五天综合管理部应出通知用户停水时间，以便业主（住户）做好贮水准备。4） 清洗前应做好所需机电工具检测器具，清洁工具及消毒药物

29、的准备工作。（工具通常为工作服、口罩、护目镜、扫把、尼龙刷、铁铲、照明灯、鼓风机、排污泵、消毒用品及药品、工作靴等）5） 对于屋顶水箱有2个以上供水时，应轮流清洗，以免停水。6） 清洗程序A 关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，排空水池、水箱中的水。B 让泄水阀门处于开启位置，用鼓风机对着水池、水箱口吹2小时以上，以便空气流通，排除水池、水箱中的有毒气体。C 用燃着的蜡烛放人池底不因缺氧而熄灭，以确保空气新鲜。D 安装36伏行灯供水池、水箱内照明用。E 在池（箱）底水量不多时，约10厘米深，清洁人员和检修人员进入池内工作。F 清洁人员使用柠檬洗洁精用扫手把或尼龙刷对水池壁和池底洗

30、刷不少于三遍，然后用铁铲装到篓（框）内吊出，工程维修人员对水池中的管道、阀门、浮球、水位控制电路进行检查维修，用皮管加喷嘴从水池（箱）外接自来水冲洗四周。G 清洗完毕后排尽水池中的污水，清除污迹。然后向水池壁及底部喷洒消毒药水（一般为漂白粉）。H 水池（箱）内注入适量自来水，反复清洗，清洗出消毒药水。 I 检查各种设施正常后，注入水，取水样送区以上卫生防疫站进行检验。4、 注意事项1） 使用安全电压行灯，导线绝缘良好，并安装漏电开关。2） 人员上下水池应小心，传送工具等物品用绳子传吊。3） 未经试验证明水池中有无氧气前，不得进入水池。4） 清洗人员必须配戴口罩和防护眼镜。5） 工程维修部将电气

31、线路及管道阀门检修情况记录在维修日常记录表上。 给排水设备（设施）维修保养规程1、 目的及时处理给排水设备（设施）故障，确保设备性能处于正常工作状态。2、 适用范围管理处管理范围内给排水设备（设施）的维修保养工作。3、 职责3.1 工程维修部给排水维修工负责给排水设备（设施）的维修保养。3.2工程维修部主管负责维修保养工作指导、检查、监督及外委修理的联络工作，并将维修保养情况记录在维护保养记录表、水泵月保养记录、水泵电机半年保养记录、设备大、中修记录、4、 工作程序4.1给排水工按水泵定期保养进行维修保养。4.2工程维修部主管按运行情况确定中修、大修计划，并报公司批准。4.3给排水设备故障一般

32、不超过4小时，若在4小时内无法解决的重大故障，应将故障原因、解决方案、解决期限书面上报管理处，以便对用户做好解释工作。4.4工程维修部主管应对维修保养工作给予技术指导、检查，必要时应取得公司工程部经理的帮助。给排水工岗位职责1、 负责小区内给排水设备的运行、监控、维护、保养工作。2、 负责水池（箱）的管理和监督专业水处理单位对水池（箱）的清洗、消毒及水样抽取和送检工作。确保向业主（住户）供应卫生合格的用水。3、 熟练掌握辖区内管网情况和设备技术性能，确保设备运行正常。4、 确保给排水设备（设施）处于良好技术状态，保证生活、消防用水的需要。5、 负责业主（住户）水表的抄查及派单，及时督促用户按时

33、缴纳水费。6、 负责编制给排水设备的技术档案，负责申报给排水备品、备件计划。7、 开展节约用水宣传。8、 负责责任区域内的清洁卫生工作。9、 每月至少一次疏通地下排污管网。10、认真完成管理处安排的其他有关工作。11、负责游泳池、喷泉池的排水、注水。供配电设备（设施）操作规程1.0目的 保证供配电设备操作正确性和安全性。2.0适用范围 适用于高压配电、低压配电设备、电力变压器的操作。3.0职责 机电值班工负责供配电设备（设施）操作。4.0工作程序 4.1高压环网柜 4.1.1送电操作流程图断开10KV电源侧接地开关合10KV隔离开关断开负荷侧联锁接地开关合10KV负荷断路器电力变压器合低压断路

34、器 4.1.2停电操作流程与4.1.1送电流程相反。 4.2送电 按照国家颁布的“变配电值班运行操作规程”及本系统配电系统操作。 4.2.1IBS2#变压器投入运行（由于1#变压器电报停止和3#变压器未申报使用）： A BS8#柜盘面有“合闸”和“分闸”按钮，按“合闸”按钮送电，按“分闸”按钮停电； B 备用电源送电，发电机电源径BS19#柜送电，BS19#柜盘面选择开关“断通”置于“通”位置，自动断开BS8#柜电源，自备用柜BS20#柜和BS21#柜送电； C 配电柜操作流程：BS1#柜变压器申报停止运行BS2#柜接BS1#未运行电容补偿柜BS3#柜也接BS1#未运行电容补偿性BS4#柜各小

35、柜手持开关把柄旋至“ON”外合闸送电，旋至“OFF”处分闸则停电BS5#柜各小柜手持开关把柄旋至“ON”外合闸送电，旋至“OFF”处分闸则停电BS6#柜各小柜手持开关把柄旋至“ON”外合闸送电，旋至“OFF”处分闸则停电BS7#柜联络柜按合闸按钮，联络BS8#、5#、4#柜送电BS8#柜BS2#变压器低压进线柜，上断计量下端有“合闸“和”分闸“按钮，按”合闸“按钮可向两边送电BS9#柜电容无功补偿，选择自动补偿按钮可自动补偿。BS12#柜各小柜手持开关把柄旋至“ON”外合闸送电，旋至“OFF”处分闸则停电BS11#柜各小柜手持开关把柄旋至“ON”外合闸送电，旋至“OFF”处分闸则停电BS10#

36、柜也是电容无功补偿，选择自动补偿按钮BS13#柜按合闸按钮可联络BS8#柜，向16#、17#、18#、19#市BS14#柜BS3#变压器进线柜，该变压器未申报运行使用。BS15#柜接BS14#未运行，电容补偿柜BS18#柜各小柜手持开关把柄旋至“ON”外合闸送电，旋至“OFF”处分闸则停电BS17#柜各小柜手持开关把柄旋至“ON”外合闸送电，旋至“OFF”处分闸则停电BS16#柜各小柜手持开关把柄旋至“ON”外合闸送电，旋至“OFF”处分闸则停电BS20#柜各小柜手持开关把柄旋至“ON”外合闸送电，旋至“OFF”处分闸则停电BS21#柜各小柜手持开关把柄旋至“ON”外合闸送电，旋至“OFF”处

37、分闸则停电BS19#柜盘面选择开关打开自动位置，能自动切换市电和发电机电源，市电电源优先考虑。市电停电后，发电可送20#和21#柜 4.2.2 停电 4.2.2.1 BS8#柜盘面有“合闸”和“分闸”按钮，按“分闸”按钮，则可停电； 4.2.2.2备用电源停电，停发电机工作电源即可。供配电设备运行管理规程1、 变配电全部机电设备，由管理处工程维修部负责值班及运行管理，停、送电由值班人员操作，非值班检修人员未经允许不得随便进变配电房。2、 变配电房要保持良好的照明和通风，室内要配备干湿温度计，经常检查室内温度和湿度。3、 建立运行记录，每班巡查4次，每月细查一次，半年全面检查一次，查出问题及时修

38、理，不能解决的问题应及时逐级上报，以获得解决。每班巡查内容：房内有无异味、异常响声，指示灯有无缺损，补偿柜等运行是否正常。每班按规定记录电压、电流、电度等读数，节约电能，降低成本。4、 检修，停电拉闸后要挂标志牌，以免不明情况误操作。5、 禁止乱拉、乱接线路，严禁超载运行，如确实需要，要经有关领导批准。6、 操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋及绝缘手套等。相关记录配电值班记录配电交接班一览表业主（住户）报修处理规程1、 目的尽快处理业主（住户）的报修，规范维修服务工作，确保提供满意服务。2、 适用范围适用于处理多层、高层住宅业主（住户）用户报修。3、 职责3.1管理处综合管理负责住

39、户报修接待、管理。3.2管理处工程维修部负责维修服务。3.3工程维修部、维修工、保安员在接到业主（住户）报修时，应按3.1向业主（住户）说明。4、 工作程序4.1综合管理部房管员接到提供住户报修要求时，及时填写维修安装服务登记表。4.2房管员将记录的内容如住户名称、楼层号、联系电话、报修内容、填单具体时间预约维修时间等填入维修申请表（一世三联）相应栏目内。4.3综合管理处房管员将填好的报修记录表和维修单在10分钟内送达工程维修部，并请接单人签字接收，属即时维修需立即送达维修部。4.4维修部人员接到维修申请表后及时填写具体时间、接单时间。4.5如住户报修内容属综合管理部直接完成项目，可由综合管理

40、部填写记录表，维修后请住户签名认可。4.6如住户报修内容属维修服务项目表内的项目，维修人员应在预约维修时间前到达现场；否则由工程维修部主管进行评审后回复住户是否可进行维修。4.7维修人员对住户报修内容进行现场确认后，在维修申请表上据实填写维修项目等内容。4.8对有偿维修服务，维修人员应按照维修服务项目表收费标准收费并在维修申请表上说明应收的各项费用金额。4.9维修完成后，维修人员应请住户试用或检查合格后在维修申请表上签名确认，并填写完成时间。4.10管理处综合管理部在维修完成后，应审核维修单的有关情况，尤其对维修的及时性、维修质量、服务态度按回访规定进行回访，发现有弄虚作假现象严肃处理。发电机

41、维修保养规程1、 目的确保发电机处于良好运行状态2、 职责2.1配电值班工负责发电机的维修保养。2.2工程维修部主管负责重大维修外委申请以及对维修保养提供工作指导及监督。3、 工作程序3.1工程维修部主管按运行情况制定中修、大修计划，报公司工程部批准。3.2配电工按柴油发电机定期保养要求进行维修保养，并将维修情况记录发电机定期保养记录表、设备大、中修记录中，零部件更换及大修情况同时记录于设备档案登记表。3.3故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部件故障，应将故障原因、解决方案、解决时间上报管理处，限期解决。4、 相关记录发电机定期保养记录供配电设备（设施）维修保养规程1、 目的

42、及时处理供配电设备故障，确保设备性能，保证安全运行。2、 适用范围适用于高低压配电设备、变压器及附属设备的维修保养工作。3、 职责3.1工程维修部值班工负责机电设备的维修保养。3.2工程维修部主管负责对维修保养工作进行指导、监督及外委修理的联系工作。4、 工作程序4.1低压配电柜设备由工程维修工负责维修保养，高压环柜、变压器申请外委修理，对高压环网柜、变压器由值班电工负责外部环境的保养、清洁。4.2工程维修部主管提供工作指导及检查监督，并按运行情况制定中修、大修计划报公司批准。4.3维修保养过程中，应遵守安全操作程序，停电管理工作程序。4.4机电纸板工按低压配电柜、控制柜维修保养、变压器保养表

43、、低压配电柜控制柜检查保养表、变压器检查保养表要求维修保养，并将维修保养情况记录于配电房设备保养记录、维修日常记录表、设备大、中修记录、低压配电柜、控制柜保养记录，零部件更换及大修情况同时记录于设备档案记录表。4.5供配电设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因，解决方案、解决时间书面上报管理处，限期解决。4.6凡是夜间发生的，不影响住户生活、工作的，不会产生严重后果的供配电故障，可同接班人员同时处理。5、 支持性文件和相关记录。5.1设备对外委托维修申请表低压配电柜、控制柜检查保养表NO检查保养项目保养内容（含使用材料）周期1配电柜清洁月2电器仪表外表清

44、洁、显示正常、 固定可靠月3继电器、交流接触器外表清洁、触点完好、无过热现象、无噪音月4控制回路压接良好、标号清晰、绝缘无变色、老化月5指示灯、按钮、转换开关外表清洁、标态清晰、固定可靠、转动灵活月6绝缘设备（鞋、手套等）在指定位置放好，完好无损月7电容无功补偿功率因素达0.95以上，电容接触器完好，电容补偿三相平衡月8母线排压接良好、色标清晰、绝缘良好年9配电屏对地测试接地良好年5.2变压器检查保养计划表变压器检查保养表NO项目保养内容周期1变压器外观扫尘、色表清晰，整体完好无损年2绝缘电阻值高压测对地、零，低压侧对地、零，绝缘良好年3零地接线端正压接良好、牢固可靠年4母线排压接良好、牢固可

45、靠年5绝缘子扫尘、整体完好无损年 5.3配电房设备保养记录机电设备管理规程1、 目的确保管理处各类机电设备在安全稳定的技术状态下正常运行。2、 适用范围适用于管理处范围内的高、低压配电设备、变压器、发电机组、给排水设备、空调主机、各类水泵、风柜、电梯、风机以及消防设备等设备的运行操作、维护、保养。3、 职责3.1工程维修部人员负责各专业范围内的设备运行、保养、日常巡视检查、设备清洁、记录，并参与大、中修。3.2管理处工程维修部主管负责按运行情况确定大、中修计划，负责指导设备的综合管理、技术指导及上述工作监督、检查。3.3管理处综合管理部负责向有关用户通知停电、停水以及有关工程维修涉及到用户的内

46、容。3.4管理处主任负责对上述工作的监督、检查。3.5公司工程部负责批准管理处工程维修部主管提出的大、中修计划，并组织公司工程技术人员对重大设备的检修或申请外委维修。4、 内容4.1工程维修部建立设备台帐、设备卡、对所有设备进行分类编号、对设备悬挂或张贴标志牌。4.2建立设备运行记录、维修保养记录、如果是大、中修必须注明，设备档案，便于工程维修安排，保障设备正常运行。4.3建立健全各项规章制度、岗位职责、操作规程，对检修内容在正常时间无法解决部分，应将有关内容及时书面上报公司工程部。事故处理规程1、 目的确保及时正确处理设备事故2、 适用范围适用于设备事故发生的抢救处理。3、 内容3.1管理处

47、工程维修部值班人员应按规定正确操作、维修保养机电设备，当事故发生时，应采取必要的措施防止事故扩大，事故发生后，责任人应在事故分析会上详细叙述事故发生经过。3.2管理处工程维修部主管应加强对工程维修部工作人员的技术培训，督促员工按规定操作、维修保养机电设备，工作指导、检查监督。定期巡视各机电设备，设备事故发生后，应及时赶到现场处理，并实事求是组织工程维修部设备事故分析会，并将事故分析报告提交公司工程部。3.3管理处主任应加强对工程维修部的管理力度，及时主持召开事故分析会，并在事故分析报告上签字。3.4公司工程部应对各管理处工程维修部的工作加强指导，大力提高工程维修人员的素质，消除设备隐患；当设备

48、事故发生后，应及时组织公司的事故分析会，界定事故原因、责任人、处理措施、改进及防范措施，并将事故分析报告提交公司领导批准。停电作业安全操作规程1、 停电1.1必须将停电设备可靠脱离电源，防止倒送电事故发生。1.2断开电源至少有一个明显的断开点。1.3邻近工作设备与工作人员有足够的安全距离。1.4为防止误操作，低压动作或因校验引起的误动等造成开关或远方控制刀闸突然合闸而发生意外，必须断开开关的电、气、油等操作源，对经合闸即可送电可送电导轨工作地点的开关必须锁注。2、 验电2.1必须采用电压等级合格的验电器。2.2验电应分相验电，对断开位置的刀闸或开关进行验电时，还应同时对各侧面各相验电。2.3当

49、对停电的电器进行验电时，由于残留电负，验电器仍会亮，必须充分放电后，经验电器测试灯不亮为止。2.435KV以上的电器设备采用绝缘棒或零值瓶检测器进行验电。2.5信号或表计可能因失灵而指示，有电，而验电器检测无电时，要查明原因，才能在该设备上工作。3、 悬挂标示牌和装设遮拦3.1一经合闸即可送电到工作地点的刀闸和刀闸的操作把手上悬挂“禁止合闸，有人工作！”的标示牌。3.2在高压设备上工作，应在工作地点两旁间隙，对面间隙的遮杆上及禁止通行过道上悬挂“止步，高压危险！”标牌。4、 装设接地线4.1对于可能送电至停电设备的各侧、均应装设接地线，工作人员应在接地线下端工作。4.2接地线与设备异体间应接触

50、良好。4.3接地线应不小于25平方毫米（35KV以上的）4.4严禁用缠绕的方法进行接地或短路。设备故障维修规定一、 目的对设备故障维修进行管理，保障设备维修质量。二、 适用范围适用于所有机电设备故障维修。三、 责任3.1小故障由工程维修部负责维修3.2比较大的故障由公司工程组织维修或外委。3.3总经理负责外委维修的审批。四、 程序4.1运行值班人员在巡视检查中发现的小故障如螺丝松动、保险丝（芯）熔断，指示灯泡烧坏等，值班人员在当班内处理好，并记入记录内。4.2值班人员不能解决的故障由工程维修部组织维修人员进行修理，并做好维修记录。4.3工程维修部不能解决的故障，由公司工程部组织全公司力量协助维

51、修，管理处做好维修记录。4.4本公司由于人员和设备所限不能处理的故障，报请公司总经理外委修理，管理处维修参与，修好后公司工程部组织验收和试运行，工程维修部做好维修记录。康明斯发电机组操作规程1、 在启动发电机前，确实检查以下各系统1.1检查引擎机油量，保持引擎机油量尽量靠近油标尺的高油位，且不会添加油量；1.2检查引擎冷却水量，冷却水量应位于水箱开口处往下约5CM位置。切勿在引擎处于高热状态下检查水量；1.3确实油箱是否加满燃油，且燃油系统可正常抽送。2、 启动发电机组程序2.1将切换开关置于RUN位置，发电机组开始启动发电。2.2紧急停机，当发电机组运转中发生故障或产生任何紧急情况时，将紧急

52、停机键按下。2.3关机，将切换开关置于OFF位置即可，过15分钟后停止排烟风机及散热风机。2.4将发电机运行参数记入柴油发电机运行记录。柴油发电机操作规程一、 手动操作（适合日常每周的手动试机）1） 开机前的检查工作a. 断开电源输出开关；b. 检查水箱水位、机油和柴油油位以及电瓶电压或电充电器、电瓶水液位都应在正常范围内；c. 检查控制面版，将至令开关拨到停止位置，合上检测开关，显示正常后，断开检测开关，各种显示仪表应在“零”处，指示灯显示“关机”。2） 开机a. 打开送风机（未与发电机联动的）：b. 将主令开关按（扭）向手动开机位置，两秒钟内柴油发电机应启动，同时指示灯显示“正常”；c.

53、静听有无异常声音，观察控制面板上各种仪表，检查一切应正常；d. 若需带负载运行，合上电源输出开关。3） 停机a. 先切断后端负载，再断开关电源输出开关；b. 空载运行5分钟后，将主令开关按（扭）向停止位置；c. 关闭送风机（未与发电机联动的）；d. 检查一切正常后，将主令开关打到自动位置，合上电源输出开关。 二、 自动操作1) 开机前的检查工作同手动开机前的检查工作，但检查后要将发电机打到自动状态，合上电源输出开关。2) 开机：切断市电信号，观察能否自动启动，切换电源。3) 停机：合上市电信号，观察能否自动切换电源和自动停机。三、 紧急状况停机1) 如发现紧急情况，而发电机自身保护柜动时，应紧

54、急停机，将主令开关打到停机位置，高能发电机应直接按紧急停机开关。2) 紧急停机后，对发电机进行全面检查，尽快使其恢复正常。四、 注意事项1) 柴油发电机空载运行不能超过15分钟；2) 在市网停电、发电机投入使用停机后，要对发电机水位、机油位、柴油位、电瓶电压、电瓶液位进行一次检查，保持正常状态，如运行在30分钟内不需要检查，运行在30分钟以上必须进行检查。3) 每次试机或自动投入运行均要做好运行记录。五、 相关记录柴油发电机运行记录工程维修部工作职责1、 负责管理处范围内供配电、给排水等公用设施（设施）的运行、保养、检查、维修。2、 负责对管理处范围内电梯、空调等分包方的保养、维修等工作的监督

55、。3、 负责管理处范围内电梯、空调的运行操作。4、 负责管理处所有机电设备备品、备件、维修保养材料的申购。5、 负责制定所有机电设备的大、中修计划并报批，并参予大、中修计划实施。6、 负责外委维修的联系工作。7、 负责管理处范围内所有机电设备的技术资料、档案的收集、建立、整理，交综合管理处保管。8、 负责三电节能工作，确保电气设备安全经济运行。9、 负责记录所有机电设备的运行、维修保养、巡视检查。10、 负责抄水电表数，并作出总表与分表核对记录。11、 负责所有机电设备台帐的建立，并及时交综合管理部保管。12、 负责对所申购物品的检查。13、 负责对装修用水、电的监督管理。14、 负责为业主（

56、住户）提供维修服务。 工程维修部工作管理规定为保障各管理处范围内所有公用设备能安全经济可靠运行，提高设备的完好率和使用率，确保房屋公用设施整体结构完整，及时服务好用户，特制定本规定：一、 工程维修部人员必须有严明的纪律性和高度责任感，严格遵守公司的各项规章制度。二、 上班不准迟到早退，着装整齐清洁，工牌佩戴端正醒目，保持良好的精神面貌，不准留长发长胡。三、 坚守工作岗位，不准串岗、脱岗，不准闲坐聊天，不准睡觉和酒后上班，不准用对讲机交谈与工作无关的内容，当班不准接打私人电话。四、 上班不准带无关人员进入设备区、值班房。五、 顶班、请假、调修应按规定报批，否则视为旷工。六、 按时交接班，交接班时

57、设备保持完好，工具齐全，记录清楚，交接清楚，不遗留问题。七、 服从工作安排，对下达的工作任务要按时完成，不准找理由一推了之。八、 不准私自向用户收取维修费用，不准私自承接或变相承接装修工程，不准故意刁难、推诿、搪塞用户。九、 工作热忱，待人礼貌，敬业守纪，不准有骂人、打架的行为发生。十、 工作人员因玩忽职守，严重违反安全操作规程，造成设备损坏的，按设备价赔偿，情节严重交司法机关处理。十一、 加强设备巡视，对设备存在的重大缺陷或隐患，应及时处理，凡因工作责任心不强，造成损失或设备损坏的将从重处罚。十二、 领取维修材料应按规定先填单，审批后方可领用，严禁私自使用工程维修材料或送人。十三、 保持设备

58、及房间环境卫生，开关、仪表、控制柜无灰尘，设备油漆完好。十四、 违反有关规定，按员工违纪处罚条例执行。 工程维修部主管岗位职责1、 负责组织对机电设备、公共设备、日常运行、保养和维修工作安排与工程质量跟踪。2、 负责所有机电设备的大、中修计划报批，并组织本部门员工参与实施。3、 负责对工程维修人员的维修保养工作提供工作指导及检查、监督。4、 负责本部门物品采购计划的汇总。5、 负责三电节能工作，确保电气设备安全经济运行。6、 负责外委维修的联系工作。7、 负责指导建立设备台帐、设备卡，并收集、建立、整理设备技术资料、档案，做到设备档案齐全。8、 参与工程接管与验收，监控二次装修质量。9、 督查

59、工程维修部工作人员做好设备运行、维修保养记录。10、 组织人员对遗留工程及改造工程、房屋翻新的施工与质量验收。11、 负责对工程维修部工作人员的培训，提高员工专业技能、职业道德、服务意识。12、 负责对工程维修部员工的检查、考试。13、 负责对本部门范围内投诉的处理及不合格服务的纠正。14、 负责组织对申购物品的检查。15、 负责指导对分包方的监督。16、 负责贯彻落实公司制定的各项规章制度的实施。17、 负责对工程维修部各岗位人员的日检、周检及月检的组织。18、 完成管理处主任交待的其他工作。工程维修部班长岗位职责1、 带领全班员工，按质按量及时完成各项维修保养工作。2、 组织技术练兵，带领全班员工掌握本岗位设备技术性能，确保设备正常运行。3、 以身作则，技术精益求精，遵章守纪，严把质量关。4、 制定物品采购计划，报主管汇总。5、 配合主管收集、整理、建立设备台帐、设备卡、技术资料，督促员工做好设备运行记录、维修保养记录，并收集上交归档管理。6、 参加并带领工程维修部工作人员参予设备大、中修，组织员工及时处理突发事件。7、 配合主管做好员工的思想工作。8、 督促员