2008年大同商业地产可行性研究报告 精选文档

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1、大同市城区商业专业大同市城区商业专业 市场研究报告 山西粤商投资有限公司 经营组： 2 商业地产研究工作安排商业地产研究工作安排 工作内容 收集的数据 进行的调查 进行的分析 ?大同市宏观经济情况 ?大同市城市发展现状 ?大同市城市总体规划 ?大同市商业地产市场状况 ?大同市经济状况研究 项目和地区的背景分析 锁定区域市场的集中分析 ?商场、在售项目招商部、市场管理部访谈 ?商场经营者调查访谈 ?商铺投资者调查访谈 ?商业地产专业人士访谈 ?大同市规划局 ?大同市国土局 ?大同市发展规划 ?大同市区域分商圈 ?分业态商业市场调查 ?大同市商业项目考察 ?宏观经济背景分析 ?城市格局探讨 ?物资

2、供求情况分析 ?商业情况分析 ?区域市场供求特点分析 ?租售方式和民间投资意向费分析 3 报告思维导图报告思维导图 城市背景与宏观环境城市背景与宏观环境 城市商脉与商业地产 大同市商业客户研究 大同市城市布局与功能分区 大同市城市经济相关指标 大同市在环渤海的经济地位 大同市魅力城市与资源 大同市未来发展方向与规划 4 大同 新型加工业基地、晋冀蒙商贸集散地和北方旅游胜地 有京津和环渤海经济带距离近的区位优势 北京后花园 交通 大同市是北方重要的铁路交通枢纽和货运编组站 。京大、大运、大呼高速公路使大同升级为国家干线高速公路上的重要交汇码头。大同物流网络以铁路、高速公路为主，大同机场为副。 地

3、域与人口 大同市位于晋冀陕蒙交界，东有北京、南有太原石家庄、西面有呼市，200到300公里半径圈中心位置上的最大城市，总面积14176平方千米。总人口316万人（2019年）。 经济 大同市的经济以平均每年13%的增长率蓬勃发展，2019年GDP达到480.1亿元。大同市近5年的经济增长速度位于山西二线城市前列。以煤、煤气、橡胶、化工产业为主、辅以白酒、牛奶等产业。 城市概况城市概况 ?大同是中国历史文化名城古称平城、云中，辽代改称大同。 ?大同发挥名城、资源、区位三大优势“，是对大同历史文化名城、旅游资源、煤炭矿产资源以及区位交通资源比较优势的认定，也是对大同作为资源型城市的发展指导思想。

4、?大同是“中国煤都” 大同 5 大同市近年GDP及固定资产投资额加速增长，但与其他城市相比，经济水平处于中等 ?与其他3省省会城市相比，大同市经济水平处于中等态势，未来还有一定的发展空间； ?从2019年开始大同市GDP连年基本保持两位数的增长率，较对发展迅猛； ?大同市2019年GDP增长速度为14.0%,同年全国GDP 增长率为9.5% ； ?大同市固定资产投资增幅波动比较大，增长速度为34.2%。 20192019年对比表 太原 呼市 大同 石家庄 GDP（亿元） 1013.38 900.1 405.96 2064 较上年增速 11.50% 21.03% 8.0% 13.20% 固定资产

5、投资额（亿元） 501.13 508 160.1 1000 较上年增速 17.80% 43.91% 5.4% 18.00% 宏观经济宏观经济 6 小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 大同市目前的房地产市场发展程度与经济水平较为相称，房地产市场呈现饱和状态，发展潜力有限。 房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系 ?大同市近4年GDP增长率基本呈现两位数增长。近4年大同市GDP 持续保持两位数增长，其增长速度在全国位居前列。 ?大同市2019年固定投资额为214.8亿元； ?大同市2019年固定投资额为160.2亿元，增长速度为5.4%。 宏观经济 7

6、 大同市社会消费品零售总额近年保持平均 12%以上的增长率，商业地产发展潜力巨大，在西部地区处于较高水平。 ?2019 年社会消费品零售总额184.95 亿元，比上年增长20.9%。其中住宿和餐饮业实现零售额 22.94 亿元，增长 20.09% ； ?分行业看，全年全市批发业实现零售额 29.07 亿元，增长 12.74% ,零售业实现129.55 亿元，增长23.22% 。 城市 太原 呼市 大同 石家庄 2019年社会消费品零售总额 436.47 360 184.95 698.8 增长率 13.7% 15.5% 20.9% 15.3% 消费品零售总额消费品零售总额 8 2019年 201

7、9年 2019年 8.9：57.2：33.9 6.2：56.1：37.7 5.4 52.342.3 大同近10年产业结构比例变化情况 大同已经进入了由服务业引领经济增长的相对较高层次的发展阶段 在大同市第三产业稳步发展的带动之下，必将促进商业地产和消费需求的增长。 ?大同20192019之间已经进入了由服务业引领经济增长的相对较高的层次。 产业发展 9 大同市居民收入水平在山西城市较高，物价偏高，但有着较高的人均消费支出 ?2019年大同市城镇居民人均可支配收入继续增加。全年城镇居民人均可支配收入为 11506.4元，比上年增长 17.83% 。 ?2019 年城镇居民人均消费性支出 7847

8、.4 元，比上年增长 12.71% 。由此看出，大同市居民相对的消费水平较高。 ?全市居民消费价格总水平比上年上涨 4.2% 。全市商品零售价格总水平比上年上涨 4.0 % ；工业品出厂价格总水平上涨 5.8% ；原材料、燃料、动力购进价格总水平上涨 4.8% 资料来源：广东各市统计年鉴 居民收入水平居民收入水平 10 城市发展规划 西融 东 移 古城改造 限制大车进市区的红线 ?中部2019年计划开始进行搬迁，旨在恢复古城墙貌； ?东部御东新区是大同市今后20年城市发展的主要方向，是主城区、口泉地区、文瀛湖地区“一主两副”结构形态的一副”区域； ?南部依靠大同市经济开发区的带动，城市的经济功

9、能逐渐南移，集中力量引导城市向东南发展。 大同市现有规划主要向东面发展，东进西融城市东移。坚持新城建设和大同市现有规划主要向东面发展，东进西融城市东移。坚持新城建设和旧城改造并重的方针，搞好大同御东新区建设，搞好市区道路和两大出旧城改造并重的方针，搞好大同御东新区建设，搞好市区道路和两大出口的建设。要抓紧大同机场的建设。 11 市区最新规划 ?2019年2月开始进行搬迁，旨在恢复古城墙貌； ?大同市东、西、南、北建设四大安置新区，分别位于御河西岸、西环路西侧、南环路南侧、站东大街两侧，由被拆迁户自主选择新居； ?拆迁办法：拆一平还一平以旧换新，政府有限度补贴搬迁费用和超出部份面积的结算。 大同

10、市古城改造范围。 12 货运方式情况货运方式情况 往内蒙呼市、包头 大同经济开发区（湖东片） 大同机场 古城改造 限制大车红线 ?大同交通网络较全，铁路、京大、大运高速、208和109国道、大同机场等综合构成大同和外部联系的物流立体网络； ?大同物流基本以汽运为主，因其时间快捷、成本低而获得物流市场绝大部份的份额； ?大同煤以铁路输出为主，由于铁路货运需要报批手续多而且时间长，故铁路运输基本退出主流物流市场的竞争； ?航运因大同机场规模小，航线少（主线只飞北京、广州、上海、长治），所以航运业务基本上是先飞至太原，再由汽运至大同。 大同市现有货运以汽运为主，航运略有增加趋势，煤基本以铁路输出为主

11、要方式。 往北京、太原 13 物资流通情况 往内蒙呼市、包头 ?大同是矿产资源丰富的城市，所以重型设备和汽配在大同有较大型的专业市场集散地； ?内蒙物流以呼市和包头为龙头，在内蒙与京津之间是必需经过大同的，所以内蒙的物流都要经过大同运输出入境； ?由于太原是省会，物流业内资源最多，所以大同往山西省内各城市的物流都通常先运往太原集中再分流； ?石家庄是河北省会重要货物集散地，也是华北地区中南部商贸中心和面向“三北”地区的重要商埠，。 大同市现有物资流通以汽运为主要方式，大同航运货流量以广州线路海鲜，煤以铁路输出为主要方式。 往北京、太原 地点 方向 北京、天津、上海 呼市、包头 太原 石家庄 广

12、州、深圳 大同 输入 重型设备、汽配、电器、服饰等 肉类为主 服饰、小商品 设备、建材 家具、小电器、服饰、建材、海鲜等 大同 输送 橡胶 蔬菜果品、小百货、钢材 转运至山西省内其他城市的各类物资 牛奶 山西各类物资 14 报告思维导图报告思维导图 城市背景与宏观环境 西南环路商圈 大庆商圈 大同市市区商业概况 东关商圈 城市商脉与商业地产 大同市商业客户研究 三大商圈综合分析 15 大同市商业现状：商业网点建设已重新布局，由于2019年2月旧城改造使现有商业网点已拆或待拆，最新规划有待进一步明确。 ?现有商业设施初步满足商业活动需求，但缺乏商务主导型商业功能区，无形成中央商务区及国际化、现代

13、化设施商务区 ?由于拆迁使原市场规划打乱，新商业网点规划建设待政府明确。 ?东关商圈以云中商城、小商品市场、海盛、海辰、春毅电器等组成 ?西南环路商圈以蓝天山鹰、华宇购物、万家灯饰、振华蔬果批发、和平五金等组成 ?大庆商圈以现代大世界、九洲、通用物资、振华等组成 商业状况商业状况 东关商圈 西南环路商圈 大庆商圈 16 商圈划分商圈划分 板块区域 传统三大商圈之首东关商圈 大庆商圈 西南环路商圈 地理位置 万寿路及御河桥对岸延伸局部 大庆东路及向十里店延伸局部 西环路及南环路 各项目名称 海辰、海盛、云中服装大世界、五彩市场、云中副食城、万圣精品服装城、永久建材市场、东信永康、御鑫商贸城、小商

14、品市场、窗帘大世界、春毅电器、城中城家具家园等大型专业市场10个 现代装饰大世界、通用汽配城、通用物资商贸市场、九洲钢材市场、九洲商贸城（经营汽配）、九洲建材市场、翔龙建材市场、十里店果品蔬菜综合市场、中鸿粮油交易市场等 西环路上的和平五金机电批发市场（同左公路）和振华蔬菜批发市场；南环路上的云中装饰材料大世界、金中市场、金牛市场；新建西路上的蓝天山鹰、万佳灯饰、华宇购物中心、城贸大楼、华联等。 经营业态 以零售为主，档次较低。服装、烟酒、食品、电器、建材等31大类、24300多个品种，区域商业规划面积几十万平米。 以批发为主。建材、家装、灯饰家具、汽配、钢材、果品蔬菜为主。个体规模也较大型，

15、一般都在一、二百亩占地规划以上。 西环路以批发为主，南环以零售为主。经营以五金机电、蔬菜、水果、调味、干货、灯饰、家装等为主。 近况 由于大同新规划的执行，原泰和春、东方家具城已拆除，其他剩余专业市场都待拆除或调整，但详细情况有待进一步政府明确。 经营情况非常良好但较杂乱，特别是大同出了相关限制大车及畜力车进入市区的规定后，该区域交通混乱情况较为明显。 振华是市区范围是比较成功的专业市场。规模较大的，经营品种多，货流量大。但要搬至大塘路段。 特点 传统繁华经商区域非常有人气，由于规划变动，经营者人心不定但也愿意继续在此经营，就近有最新的东信永康和御鑫商贸城均招商大部分完成。因在市区物流并不便利

16、。 也是传统的批发集中区域，有部份市场需要按政府规划调整需要拆除，如现代大世界的旧场。新场正在招商，在今年十月开始正式经营。物流便利。 较为规范，规模适中，也有物流利。但因规划的有待政府明确，所以存在不稳定因素。 17 商业数据情况商业数据情况 商圈 名称 位置 租售情况 备注 东信 商贸城 万寿路 规模3.5万平方米，临街门面:上下两层327,售价300万,租金24万/年。 商场内铺位已全部租满，年租金1.4万。免收第一年物业管理费。 只租不售 本地人开发 御鑫 商贸城 万寿路 场内铺位一层可售（30年租赁权）,二、三层只租不售。一层售价1.2万2.4万/，现已大部分售出。商场与业主签,五年

17、期限,首年返总价的8%,此后每年递增1%,五年共返还50%。临街门面:面积68、售价2.3万/,已售完。租金：1万/年左右，物管费0.4元/天/ 2019年9月开业 投资商为北京人 东关 电器城 万寿路 手机区：按柜台数收取租金，6000元/个/年，管理费480元/年，位于一层，约150个柜台。 电器区：租金第一年1万元，之后按22.6万元/年。位于一层，约50个位置，约15/个。 窗帘布艺：位于二层，铺位已招满。 只租不售 每层约3000 13403611168 百货商厦 布艺城 万寿路 一层：拐角10的铺位年租金2万；三层设为仓库。 二层：铺位面积35,年租金约4.5万；柜台(长约3米)年

18、租金4000元。现商场内已租满，无管理费。 属于云中商城 只租不售 海盛服饰商厦 万寿路 共五层，每层150240个铺位不等。一层4.8元/天，二、三层3.3元/天，无管理费。 2019年4月开业 0352-6081848 海辰批发市场 万寿路 整个市场共500余铺位，总面积2万。销售30年租赁权，仅限一层。管理费0.4元/天。 一层租金1.52.2元/天；二、三层租金11.2元/天。 0352-7559222 城中城 家具城 御河桥东 前厅租金70元/月，后厅租金60元/月，现已租满。库房10元/月。 只租不售 0352-6204178 大同市区专业类市场租售：东关商圈现有大型专业市场有七个

19、，流通种类有小商品、食品、服饰内衣、针纺、床上用品、鞋、流通种类有小商品、食品、服饰内衣、针纺、床上用品、鞋、电器、手机等 18 商业数据情况商业数据情况 商圈 名称 位置 租售情况 备注 西南环路 万佳灯饰 新建西路 面积不等,30的铺位租金1.5万/年.无其它费用. 只租不售 华联商厦 新建西路 临街门面14B号:上下两层240,售价600多万,年租金68万。 临街门面16B:上下两层240,年租金68万。 临街商铺销售，因压红线问题给停工。 蓝天山鹰 新建西路 一层：约500个铺位，面积约45，年租金80009300元。二层：年租金约1.1万。一、二层客流量大。三层：铺位空，无客流。 只

20、售8年优先租赁权，收费1.8万 城区集贸 新建西路 铺位面积约4/个,年租金8000左右。无管理费。 只租不售 每层约3000 振华蔬果批发 南环路 铺面约10 /个，年租金12000左右。 只租不售 大庆 现代大世界 大庆路 铺面面积约20至100 /个不等，家具方面租金：一层，4050 元/ /月。二层35元/ /月。装修建材方面租金：一层，3238元/ /月 只租不售 西南环路商圈以蓝天山鹰小商品为代表，华宇购物中心和万佳灯饰、振华蔬果批发等其他业态组成，流通种类有日用百货、小商品、灯饰、服饰内衣、蔬菜果品等 19 大同市三大商圈分析总结 东关商圈 ?位于大同传统货物集散中心地带，由十几

21、个专业市场组合而成，代表性商业有东信商贸、海盛、小商品、御鑫、春毅电器、海辰等，也是目前大同市租金最高人流量最多的商业圈，批发和零售兼顾的城市级核心商圈。 西南环路商圈 ?地处于西南城区，由西边的大型振华蔬果批发、和平五金批发和新建路蓝天山鹰、华宇为代表的商业街组成，人流量很大，主要面对大同本地零售受众。 ?地处于大庆路干道上，以现代大世界、九洲汽配、通用物贸等组成，都是大型的专业市场。面向大同本地、内蒙的城市级专业商圈。 大庆商圈 20 多角度思索大同商机。多角度思索大同商机。 商机 分析 取旧代新 在原有东关商圈，旧场基本被周边新起的场地或新建项目取代原有业态经营商户，其他商圈没有该类型商

22、机。 局部业态放大 各业态中如小百货、服饰较旺的行业档次较低，难以承受过高的新场地经营成本；小电器、手机、鞋等行业较为萧条；家具和建材方向在未来几年倒是发展空间，但参考现有新场因处于培育市场期，经营商户都较为痛苦。 物流货运基地 汽运物流方面较为杂乱，市场上还有没有该类大型现代的成熟专业物流区，规划中有该类专业物流地块但还没见执行，如果拿地成本和区域均达到要求，这商机倒是可以考虑。 投资空间 21 报告思维导图报告思维导图 城市背景与宏观环境 城市商脉与商业地产 大同市商业客户研究 大同市商业结论 22 大同市商业投资者、经营者分析大同市商业投资者、经营者分析 ? 专业市场开发商：东关商圈以五

23、爱村（云中商城集团）投资为主，地均为租赁没有产权。西南环路商圈华联有产权外其他均为租赁。大庆商圈均为租赁没有产权。开发商基本以本地人、北京人、江浙人组成。 ? 商铺主要购买群体为投资者，由当地人和北京人组成。对总价的承受能力较强，愿意放租获得长期收益。 ? 可销售商业面积在200-350平米（上下二层），总价在300-600万元内的商铺是专业市场投资额，市区内一般临街商铺的售价在7000元元10000元元/平之间。销售三十年经营权的商铺在1200012000元元/平左右。 ? 商铺求租区域分布明显，一般倾向于首选东关商圈，其次为蓝天山鹰商业片区。 ? 经营者在新开场的租赁成本在12元元/平方平

24、方/日之间，成熟市场或良好区域的成本在4元元/平方平方/日左右，场地经营成本相对现有竞争不算沉重。 ? 经营者较关注最新的政府商业规划和旧城改造情况，因为都未有进一步明确。 商业投资者、经营者 大同市商业客户 23 大同市商业投资者、经营者、消费者的分析结论 大同商业投资者有较高支付能力水平，而且愿意长期放租保值，。大同商业投资者有较高支付能力水平，而且愿意长期放租保值，。 经营者都有较长的本地经商经验，区域性较强，受引导性方面较弱。经营者都有较长的本地经商经验，区域性较强，受引导性方面较弱。 大同当地消费者的消费层次还处于较低水平，凭借有针对性的、创 新的营销活动，刺激、挖掘消费群体，提升市

25、场关注度，应可达到 促进销售和经营作用。促进销售和经营作用。 大同市商业客户 24 SWOT分析分析 ?优势： ?1、区域性物流资源还有较大发展空间； ?2、大同因开采矿产资源给当地人带来的财富； ?3、当地商业尽管有了明显提高，但商业档次还是较大提升空间。 大同市商业SWOT分析。 ?劣势： ?1、大同市区固定人口为58万，消费力有限； ?2、大同的矿产资源的开发给当地环境的负面影响，对于未来当地长期投资带不良阴影； ?3、大同是北京官场的后花园，涉及利益较复杂，容易给正规操作带来不必要的麻烦。 ?机会： ?1、2020年计划人口将达到135万以上以及旅游业带动的商机会带不少生机； ?2、旧

26、城改造和商业的重新规划带的新的商机； ?3、08年9月1日取消工商管理费引发的新一轮经商热潮的商机。 ?威胁： ?1、现正进行改造和规划停止； ?2、大同煤受到政府负面政策调控。 25 可类比商业项目投资分析。海辰专业批发市场项目于可类比商业项目投资分析。海辰专业批发市场项目于2019年建成，占年建成，占地面积约地面积约 6000多平米，地上三层，地下一层。总建筑面积约多平米，地上三层，地下一层。总建筑面积约2万平米，总营业铺位面积约总营业铺位面积约 12000平米，总商户约 650个个 可类比商业 本项目投资总成本 估算如下 序号 项目 成本总额（万元） 单位面积成本 （元/） 一 土地成本

27、 308.54 二 前期费用 197.5 三 基础设施费 95.1 四 建筑安装费 803.25 五 配套设施费 52.76 六 物业管理基金 16.06 直接费合计直接费合计 1952.561952.56 七 不可预见费 29.46 八 品牌使用费 64.26 九 管理费用 44.2 十 销售费用 74.76 十一 财务费用 42.21 投资总成本投资总成本 1728.121728.12 26 根据上述投资成本及销售收入预算，本项目的财务指标如下 可类比商业 财务效益分析 序号 项目名称 金 额（万元） 1 销售收入 103546 2 投资总成本 71803.41万元 3 营业税及附加 57

28、57.16万元 4 税前利润 25985.43万元 5 税前利润率 36.19% 6 所得税 8575.19万元 7 税后利润 17410.24万元 8 税后成本利润率 24.25% 9 税后投资利润率 121.18% 27 建议 暂不界入大同物流专业市场开发 1、现有商业规划局势不明朗，政府边做规划边改造会带来不必要、现有商业规划局势不明朗，政府边做规划边改造会带来不必要的损失。的损失。 2、大同整体物流专业市场并没有特别明显的硬伤，但也没有找到、大同整体物流专业市场并没有特别明显的硬伤，但也没有找到明显的商机。明显的商机。 3、中国现有经济并不良好，前景不明确，大同的经济也受此影响。、中国现有经济并不良好，前景不明确，大同的经济也受此影响。 大同市商业结论 END END