深圳南山科技园写字楼市场概况 14页

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1、本报告是严格保密的。写字楼市场概况写字楼市场概况20112011年年0606月月2222日日本报告是严格保密的。南山南山CBDCBD 深深 南南 大大 道道宝安宝安CBDCBD中心西中心西成长型企业成长型企业商务圈商务圈中心区中心区高端商务圈高端商务圈地王金融地王金融商务圈商务圈地王商务圈2.8万/平米鸿荣世纪广场南山中心区4-4.5万/平米振业国际商务中心花样年美年广场智慧广场福田中心区5万/平米大中华IFC-C座写字楼市场格局写字楼市场格局5大商务圈，当前写字楼市场供应稀缺，市场大商务圈，当前写字楼市场供应稀缺，市场存在进入机会存在进入机会科技园科技园本报告是严格保密的。商务圈内写字楼表现

2、优于商务圈外围，售价商务圈内写字楼表现优于商务圈外围，售价在在4万元以上，销售速度亦有上佳表现万元以上，销售速度亦有上佳表现区域区域楼盘名称楼盘名称类型类型建筑面积建筑面积（）（）办公面积办公面积（）（）商业面积商业面积（）（）均价（元均价（元/）推出部分推出部分销售率销售率（%）罗湖区罗湖区鸿隆世纪广场综合体项目10950456837.3211650.412800080%中心区中心区大中华IFC-C座商务公寓19780044567300005000095%南山区南山区振业国际商务中心 甲级写字楼10164438078278744000070%花样年美年广场 综合体项目8766130000智慧

3、广场甲级写字楼16487697382120004500095%写字楼市场格局写字楼市场格局二级市场二级市场本报告是严格保密的。写字楼入住率不断提升，租赁市场需求强劲，写字楼入住率不断提升，租赁市场需求强劲，租金水平水亦呈良好增长态势租金水平水亦呈良好增长态势写字楼市场格局写字楼市场格局三级市场三级市场福田中心区空置率环比下跌2.1个百分点至12.3%。其主要原因是：NEO企业大道一期、东海商务中心、卓越世纪中心一期，这些项目空置率的逐渐回落拉动全区空置率的下滑。罗湖和南山南山由于近年来新增供应有限，市场供应主要集中在现有存量供应，第一季度罗湖和南山的平均空置率环比下降平均空置率环比下降1.5个

4、百分点至个百分点至8.5%。 2011年第一季度深圳甲级写字楼市场无新增供应，受国内外金融、保险企业对本地甲级写字楼市场强劲租赁需求的影响，金融、IT以及专业服务行业的企业成为推动甲级写字楼租赁需求增长的主要动力，本季度深圳全市甲级写字楼市场表现活跃，空置率下降，租金上升。此外，由于外资企业办公室搬迁、扩张等原因，外资企业对甲级写字楼租赁市场的重要影响力重新显现。 2011年第一季度年第一季度全市甲级写字楼租金已达租金已达165.5元元/平方米平方米，环比上涨4.1%，同比则上涨22.9% 。本报告是严格保密的。写字楼市场写字楼市场分析分析市区供应量少，存在市场进入机会 市区内在售写字楼项目仅

5、5家，且多处于尾盘阶段，市场供求失衡12租赁市场需求强劲，租金及入住率呈平稳上升趋势在无新增供应以及强劲需求的双重带动下，租赁市场表现良好，租金水平及出租率呈平稳上升趋势，有利于培养市场价格的提升。商务圈内物业售价及去化速度均较佳位于商务圈内的物业（大中华、振业国际商务中心 、智慧广场）因地段较好，加之物业品质较优，售价可达4-5万，并且销售情况乐观；脱离商务圈幅射范围的花样年美年中心，售价明显低于商务圈内物业。3本报告是严格保密的。深深 南南 大大 道道北北 环环 路路滨滨 海海 大大 道道北区西区北区西区南区南区北区东区北区东区中区西区中区西区中区东区中区东区北区西区北区西区-北起广深高速

6、，南至北环大道，西临麒麟路，东到科苑大道路，总用地面积1.32平方公里。北区东区北区东区-北起广深高速，南至北环大道，西临科苑大道，东到沙河西路，总用地面积1.26平方公里。中区西区中区西区-是北环路、科苑大道、深南大道、麒麟路道路中心线的围合区域，总用地面积为179.47公顷。中区东片中区东片-区北起北环大道，南至深南大道，西临科苑大道，东到沙河西路，片区总规模1.6平方公里；南部片区南部片区-指南油大道以东、滨海大道以北、沙河西路以西、深南大道以南的城市建设用地，总用地面积523.12公顷。中区：中区：以规模较小，资金实力较弱（相比南区）的电子信息类企业为主。 片区内目前以厂房、住宅为主，

7、少量企业写字楼，西南侧是科技园最大的城中村大冲村（目前中信拟定对大冲村实施整体改造，规划方案未定）。北区：北区：总体规划要求建设“高新技术化总部化”的高新技术园区；土地利用规划确定本片区的功能定位是“以大型生产型工业为主的高新技术工业区”。 目前以生物制药和医药企业为主。南区：南区：已经初步建成也是集科研、开发、试制、培训、孵化、创业、办公及金融贸易与居住为一体的综合功能区，深圳虚拟大学园区和大量大企业总部写字楼在本区域落户。 南区是目前科技园目前大企业聚集度最高、租金水平最高的区域，同时也是科技园未开发土地最多的区域。科 苑 路科技园划分为三个片区，南区是大企业聚集地；中区科技园划分为三个片

8、区，南区是大企业聚集地；中区主要以资金实力相对较弱电子信息企业为主，北区以主要以资金实力相对较弱电子信息企业为主，北区以“大型生产型工业为主高新技术工业区大型生产型工业为主高新技术工业区”科技园产业情况科技园产业情况本报告是严格保密的。现有写字楼物业租赁客群稳定、数量庞大且实力较强：现有写字楼物业租赁客群稳定、数量庞大且实力较强：南区出租率集中在南区出租率集中在90%以上；面积需求在以上；面积需求在200-500平平米、半层整层；租金在米、半层整层；租金在80-90元元/ .月月南区南区基本介绍基本介绍项目名称项目名称档次档次占地面积占地面积（）（）总建筑面总建筑面积积( () )层数层数租金

9、均价租金均价( (元元/ / ) )出租率出租率起租期起租期南区深南区深南沿线南沿线p沿线写字楼多高层建筑，外立面时尚、高端、品质档次较高；p 租客面积区间：大多半层整层大多半层整层出租，少量划分为出租，少量划分为200200400400小面积出租小面积出租p行业集中度低，以软件、科技、电子、建筑设计等行业为主飞亚达科技甲级863283000208095%95%2 2年年TCL甲级15147.2 83439.6A座11 B座199080%80%2 2年年创维大厦甲级11992.360916.8189092%92%2 2年年联想研发中心全部自用，不对外出租南区东南区东部组团部组团p高层与多层交错

10、p面积区间：多半层以上，少量：多半层以上，少量划分为划分为300 300 500 500 小面积出小面积出p行业集中度低，软件、科技、电子、建筑设计等杂居曙光大厦甲级208090%90%2 2年年方大大厦甲级208090%90%2 2年年中电照明乙级6000140007南区厂房改建：70 北区写字楼：8095%95%1 1年年九州电器乙级A座9层 B座6层7590%90%1 1年年富诚科技大厦乙级54001700098095%95%2 2年年南区西南区西部组团部组团楼体为多层建筑，质素较低；面积区间：半层或整层；行业集中度高，多为软件、教育培训、科技类行业；租金水平约70元/ ；出租率：98%

11、南区其南区其他他靠近东部区域：高层建筑居多；有；有300 300 -500 -500 较小面积租售较小面积租售；运营成本：入住率：90%；08年以后新建楼盘租金水平在85元/ .月左右靠近西部区域；多层建筑居多；多半层整层租售；入住率：55%左右南区写字楼南区写字楼租凭情况租凭情况本报告是严格保密的。中区深南沿线的出租率集中在中区深南沿线的出租率集中在85%以上；承租期多为以上；承租期多为2年；年；面积需求在面积需求在200-500平米、半层整层；租金在平米、半层整层；租金在70元元/ .月月中区中区基本介绍基本介绍项目名称项目名称档次档次占地面积占地面积（）（）总建筑面总建筑面积（）积（）层

12、数层数租金均价租金均价（元（元/ / ）出租率出租率起租期起租期中区中区深南深南沿线沿线p现有租赁项目现有租赁项目租金租金水平较低水平较低，平均，平均7070元元/ /. .月，均为月，均为高层高层建筑建筑，出租率平均，出租率平均90%90%；长城长城甲级95605680017-20707098%98%2 2年年桑达科技大厦桑达科技大厦甲级1140036700177070（全包）（全包）85%85%2 2年年大族激光大族激光甲级腾讯大厦腾讯大厦甲级85000万利达大厦万利达大厦甲级6381.477736松日鼎盛松日鼎盛甲级1000066000p特点一：特点一：中区纯写字楼中商品房类纯写字楼分布

13、较为集中分布较为集中。p特点二：特点二：中区纯写字楼中孵化器集中在北环大道、南海大道、科苑路和玉泉路围合成区域内。p特点三：特点三：中区纯写字楼的规模集中在：3万左右至万左右至6-9万万左右。p特点四：特点四： 新建纯写字楼形象品质较高。形象品质较高。 中区写字楼中区写字楼租凭情况租凭情况本报告是严格保密的。中区其他区域的出租率分布不统一，从中区其他区域的出租率分布不统一，从30%-95%不等；不等；承租期多为承租期多为2年；面积需求半层、整层；租金在年；面积需求半层、整层；租金在70-75元元/ .月月中区中区基本介绍基本介绍项目名称项目名称档次档次占地面积占地面积（ ）总建筑面总建筑面积（

14、积（ ）层数层数租金均价（元租金均价（元/ / ）出租率出租率起租期起租期中区中区其他其他p现有租赁项目现有租赁项目租租金水平较低金水平较低，平均，平均7070元元/ /. .月；月；p租赁面积多半层租赁面积多半层整层；整层；p新楼出租率偏低，新楼出租率偏低，平均平均50%50%。科技园金融科技园金融基地（二基地（二期）期）甲级21200773001275.575.530%30%2 2年年国人通信国人通信甲级19569.97393916696950%50%2 2年年龙泰利龙泰利乙级360077878全包全包95%95%2 2年年研祥大厦研祥大厦甲级1015362153.2207575全包全包8

15、0%80%2 2年年中区写字楼中区写字楼租凭情况租凭情况本报告是严格保密的。科技园写字楼科技园写字楼特征特征特点一：纯写字楼由大规模、实力强的企业开发。特点一：纯写字楼由大规模、实力强的企业开发。物业已经投入使用的开发企业，包括飞亚达、飞亚达、TCLTCL、联想、联想等写字楼都是由能力较强的大企业；特点二：写字楼规模相对集中。特点二：写字楼规模相对集中。规模在1-9万之间，大多数写字楼建面集中在2-5万万之间；特点三：形象展示较高，但未出现标志性建筑。特点三：形象展示较高，但未出现标志性建筑。由于在南区东片的纯写字楼建成和投入使用的时间较晚（集中在2003年左右），因此在形象展示方面已达到了市

16、场一般水平要求，但尚未出现标杆性建筑；特点四：企业对纯写字楼拥有部分物权。特点四：企业对纯写字楼拥有部分物权。政府对开发写字楼企业的物业自用面积有严格限制，要政府对开发写字楼企业的物业自用面积有严格限制，要求开发企业必须自用求开发企业必须自用50%50%以上以上，50%以外的部分可以进驻其他外来企业。如下图示，几个典型的纯市场商品房写字楼开发企业的自用率全部在政府规定的范围内。50%本报告是严格保密的。科技园写字楼科技园写字楼特征特征特点五：南区纯写字楼较全市其他商务区写字楼性价比更高，但亦出现了较高租金水平，特点五：南区纯写字楼较全市其他商务区写字楼性价比更高，但亦出现了较高租金水平，70-

17、9070-90元元/ /平米平米. .月，更有高达月，更有高达120120元元/ /平米平米. .月月（中科大厦（中科大厦( (中国科技开发院中国科技开发院3 3期期) ) 、方大大厦、飞亚达大厦、方大大厦、飞亚达大厦）。）。租金水平基本与市场同步，受到外界的干扰较小。由于科技园区内很多属于政府所有的写字楼（孵化器），这类写字楼进驻的均为非市场商品房类企业，租金受到政府的限制，所以在这种环境下的纯写字楼租金受到外界市场影响较小。本报告是严格保密的。科技园写字楼科技园写字楼特征特征特点六：南区纯写字楼内有很多大面积租赁的客户，但数量众多的还是中小类面积需求的科技特点六：南区纯写字楼内有很多大面积

18、租赁的客户，但数量众多的还是中小类面积需求的科技型客户型客户写字楼名称写字楼名称面积划分面积划分入驻企业入驻企业留学生创业园由于承担孵化器功能，有严格的面积限制，仅提供100-260平米的办公空间IT、软件开发，广电一体化和生物医药的创业型企业，必须由留学生股东身份申请德维森大厦没有限制IT、软件开发创业辅导基地面积划分灵活，100500平米划分和合电子，飞芯科技等中小电子、自动化、网络公司为主创维大厦划分为小面积段的出租，200到3000IT、软件开发，港资、美资企业威新软件园划分为小面积段的出租，300-2000为主力需求空间IT、软件开发，华为等33家跨国及内地高科技公司深圳市数字技术园

19、100以上起租软件、电子、通讯企业为主，深圳迪威特视讯技术数字有限公司飞亚达大厦多数以整层出租，少量划分为小面积单元出租甲骨文（深圳）方大大厦多数以整层出租，少量划分为小面积单元出租裕廊科技（深圳）、思源电子设计、深圳朗视科技曙光大厦多数以整层出租，少量划分为小面积单元出租爱普生、迅雷中国科技开发院整层出租与小面积单元分割出租均有朗科、易思科讯、龙图软件中科大厦(中国科技开发院3期)半层起租本报告是严格保密的。科技园写字楼科技园写字楼分析分析租金水平受政府所有的写字楼影响，低于全市平均水平 全市甲级写字楼平均租金约165元/平，而科技园甲级写字楼租金最高水平为120元/平，主要原因为片区内政府

20、所有写字楼有扶持因素，拉低片区租金水平。12大型企业聚集+政府扶持，吸引科技、电子相关产业企业入住联想、TCL、中兴、创维均有自有写字楼，从多大型高科技企业迁引相关企业在区域布局设点；科技园作为政府重点扶持高科技基地，对中小企业及创业型企业吸引力较大。现有写字楼建成较早，形象及配套功能偏弱，区域对高品质项目存在需求片区内写字楼多集中于2003年建设，其立面形象、服务配套、空间划分均存在一定不合理性，区域缺乏高品质写字楼承接高端客户需求。3区域内存在众多中小面积需求的科技型客户，意向灵活空间、高性价比办公空间区域内现有写字楼面积划分较大，众多中小科技型企业需求面积小，可灵活变动的办公空间，但此类客户因处于创业初期，对价格承受力亦有限。4本报告是严格保密的。汇报完毕，谢谢聆听！汇报完毕，谢谢聆听！