类别墅产品设计研究

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1、类别墅产品设计研究类别墅产品设计研究同致行（中国）顾问同致行（中国）顾问研究框架1 类别墅产品划分2 双拼产品设计研究3 联排产品设计研究4 叠拼产品设计研究5 总结类别墅产品划分1 1. 物业类型物业类型形态区分形态区分一般容积率一般容积率一般建筑面积一般建筑面积地面层数地面层数类别墅类别墅双拼共用一道墙0.40.5300二三层联排两道以上共用墙0.50.7200300二三层叠拼垂直方向的两/三户叠加0.71.0200300四六层背景：背景：自从2003年发布限墅令，独栋别墅被叫停之后，为了继续获取高端住宅市场的巨大利润，中国内地很多城市的发展商打起了“擦边球”，开发出了新的别墅形态，如联排

2、、双拼、叠加等产品，并被命名为花园洋房、情景美墅、空中别墅等，市场上真正意义上的别墅纯独栋项目越来越少，别墅建筑形态趋于多样化。类别墅类别墅产品划分产品划分类别墅是别墅产品的延伸，是介于别墅（根据国土资源部的释义，只有独栋产品才称之为别墅）和高级公寓之间的一种产品形态。同别墅相比，都强调优美的环境、丰富的生活空间以及居住的高舒适度。双拼别墅设计原则一般设计要求2. 2.概念功能间与面积参考案例赏析双拼别墅双拼别墅概念概念由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下。A A户户B B户户p 充分、合

3、理、奢侈、有节制的张扬；p 紧凑的平面布局和丰富的空间划分；p 空间序列完整，通过有限空间的合理整合突出别墅的功能优势；p 平均空间尺度比独栋别墅明显偏小，以合理的尺度保持家居的亲切感和被包围的安全感；p 可以彰显别墅特质的重点空间应当局部放大，比如起居室、主卧室等；p 注意不同空间之间的视觉联络，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。双拼别墅双拼别墅设计原则设计原则p 地上面积区间300-400，总建筑面积420-500；p 宅基地面积500-650，其中集中花园面积至少200；p 地上二层，地下一层，地下面积120-150；p 室内车库，双车位；p 4间卧室，包括1个主卧区，3间次卧室；p 起

4、居室面宽在5米1以上；p 一层主要功能空间包括起居室、餐厅、家庭室、中西厨、卧室；二层主要功能空间为主次卧室；设备间与用人房置于地下。双拼别墅双拼别墅一般设计要求一般设计要求宅基地面积宅基地面积总建面总建面地上面积地上面积花园庭院面积花园庭院面积地下面积地下面积500-600420-500300-400至少200120-150双拼别墅双拼别墅功能间与面积参考功能间与面积参考分层分层功能空间功能空间面积面积( () )总面积总面积( () )首层首层门厅起居室餐厅公用卫生间厨房卧室/家庭室(可选)车库520-255101517-18100-120二层二层卧室/家庭室(可选)次卧室(包括卫生间)次

5、卧室公用卫生间15-20251515-2080-100三层三层主卧室卫生间步入式衣橱书房15-20105-105-1050-55合计合计地上建筑面积250-270地下室地下室家庭影院设备间洗衣房储藏工人房(包括卫生间)20-3010-15105-101060-80总计总计地上及地下面积300-320以以320320的双拼别墅为例：的双拼别墅为例：案例赏析案例赏析上海龙湖滟澜山双拼美墅上海龙湖滟澜山双拼美墅p 结合地块东西狭小、消防车可达范围大的特点，取消西侧消防车道，最大化利用间距。p 采用堆坡技术，形成4m的“地下空间”，增加景观面和采光度。p 将车行道路掩埋在地下，有效节约土地。p 概况：

6、概况：项目总占地面积14.4万，总建筑面积：21.4万。双拼:23栋; 联体:20栋;叠加:89栋（规划730户）。2400会所，内部配以少量商业。波尔多往事波尔多往事托斯卡纳时光托斯卡纳时光克里特传说克里特传说莱蒙湖印象莱蒙湖印象蔷薇谷蔷薇谷朗月溪朗月溪紫香堤紫香堤银杏道银杏道滟澜渡滟澜渡N N嘉嘉 松松 公公 路路普罗旺斯之香普罗旺斯之香创造性地解决容积率问题创造性地解决容积率问题 龙湖滟澜山龙湖滟澜山总体规划总体规划龙湖滟澜山龙湖滟澜山WWp采用挖土、引溪、屯坡、堆山等方式，在社区内整体塑造在社区内整体塑造7-87-8米高差，使物业景观错落有致。米高差，使物业景观错落有致。p通过开挖回填

7、的方式形成下沉式庭院和双首层户型形成下沉式庭院和双首层户型，营造别墅化的居住氛围。对单体建筑的影响：下沉庭院和双首层入户对单体建筑的影响：下沉庭院和双首层入户因地制宜的堆坡造景手法因地制宜的堆坡造景手法龙湖滟澜山龙湖滟澜山立体规划立体规划地下部分由下沉花园、地下车库下沉花园、地下车库及地下室地下室组成下沉花园下沉花园地下室地下室地下车库地下车库地下部分是在地上建三层然后回填一层实现。在地下车道之上，通在地下车道之上，通过回填覆土遍植花木过回填覆土遍植花木，在别墅与别墅之间可以成为比较好的景观。龙湖滟澜山龙湖滟澜山高附加值的精致双拼别墅高附加值的精致双拼别墅地下室地下室一楼一楼二楼二楼 夹层夹层

8、三楼三楼阁楼阁楼户型核心关键词：高附加值、双挑高户型核心关键词：高附加值、双挑高主要可借鉴之处主要可借鉴之处：景观：景观开道，户型突破开道，户型突破滟影滟影系列双拼别墅：3 3层销售面积，得到层销售面积，得到6 6层变幻空间，层变幻空间，290290的销售户型，得的销售户型，得到近到近500500的室内空间体验；的室内空间体验；赠送多：赠送多：附赠非下沉的采光地下室（4高）与下沉花园，附赠夹层空间，顶层赠送阁楼露台。双挑高设计：双挑高设计：客厅5.1米，家庭厅5.5挑高，有效增加别墅的居住感。260260余种鲜花、标志性的银杏大道、随处余种鲜花、标志性的银杏大道、随处可见的浪漫小景可见的浪漫小

9、景龙湖追求最好的园林景观效果，坚持“景观开道”，对园林种植制定了标准化工艺龙湖滟澜山龙湖滟澜山景观设计景观设计巧用景观降低紧密感巧用景观降低紧密感p 利用东侧、与嘉松公路之间30米的景观绿化带和绿化轴带，有效控制容积率；p 截取1.6公里自然黄金水岸，视觉上稀释容积率。 精湛的施工技艺精湛的施工技艺 全冠移植、同纬度采购、五层垂直绿化、产地制瓦、手工铺装 （360360度成树定位、三次移植过程、意大利购矿烧瓦、海外工匠手工铺装墙面）度成树定位、三次移植过程、意大利购矿烧瓦、海外工匠手工铺装墙面）龙湖滟澜山龙湖滟澜山景观设计景观设计唯美的建筑唯美的建筑p 浓郁的西班牙、意大利、托斯卡纳风格，营造

10、地中海度假别墅风情，迎合女性产品定位龙湖滟澜山龙湖滟澜山现场表现现场表现意大利意大利托斯卡纳托斯卡纳p红色石材装饰外墙，墙体涂料颜色较淡p四坡面屋顶p浅色、大块、方正石材贴面p不规则文化石贴面西班牙西班牙p 外部温馨、浪漫的现场表现婚礼草坪婚礼草坪室外小品细节室外小品细节售楼处外观售楼处外观售楼处广场售楼处广场会所下沉式休闲广场会所下沉式休闲广场室外小品细节室外小品细节室外小品细节室外小品细节室外小品细节室外小品细节售楼处外景售楼处外景女性主题包装女性主题包装龙湖滟澜山龙湖滟澜山现场表现现场表现狭长地块、高密度的兵营式排布狭长地块、高密度的兵营式排布先天条件先天条件成功要素成功要素创新的产品创

11、新的产品充分发挥品牌开发商的规划和设计能力定位鲜明的主题产品表现力定位鲜明的主题产品表现力提升项目综合竞争力1. 因地制宜的堆坡造景手法2. 精湛的施工技艺3. 创新型高附加值产品1. 唯美的产品2. 女性主题的现场包装克服克服龙湖滟澜山龙湖滟澜山案例小结案例小结联排别墅一般设计要求功能间与面积参考3 3.概念与特征基础数据参考优缺点创新打造手法联排别墅联排别墅概念与特征概念与特征由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。有天有地，每户独门独院，仅为两面仅为两面采光（南北）采光（南北）。特征一特征一：联排别墅基本上都建在市郊区域，一方面土地成本相对市区要低得多

12、，另一方面规模化的产出也使建筑成本大大降低。特征二特征二：高绿化率和优美的小区景观，使居住环境更贴近自然。联排别墅的绿化率一般在50以上。特征三特征三：住宅功能的齐全性，除了具有高级公寓所具备的基本功能外，还有门厅、车库、私家花园、阁楼等，并在储藏、露台退台、走路式衣柜、工作阳台等功能上放大。p 地上面积区间200-300，总建筑面积300-350，与双拼产品拉开差距，一般3联到5联；p 地上三层或二层半，地下一层，地下面积60-80；p 进深15-18米；p 起居室面宽在5米左右；p 室内车库，一般单车位；p 3-4间卧室，包括1个主卧区，2-3间次卧室；p 一层主要功能空间包括起居室、餐厅

13、、厨房、卧室；二层和三层主要功能空间为家庭室和主次卧室；设备间与用人房置于地下。联排一般设计要求联排一般设计要求客厅、餐厅客厅、餐厅楼楼 梯梯车库、门房车库、门房三段式三段式联排别墅联排别墅一般设计要求一般设计要求分层分层功能空间功能空间面积面积( () )总面积总面积( () )首层首层门厅起居室餐厅公用卫生间厨房卧室/家庭室(可选)车库520-255101517-18100-120二层二层卧室/家庭室(可选)次卧室(包括卫生间)次卧室公用卫生间15-20251515-2080-100三层三层主卧室卫生间步入式衣橱书房15-20105-105-1050-55合计合计地上建筑面积250-270

14、地下室地下室家庭影院设备间洗衣房储藏工人房(包括卫生间)20-3010-15105-101060-80总计总计地上及地下面积300-320联排别墅联排别墅功能间与面积参考功能间与面积参考以以320320的联排别墅为例：的联排别墅为例：公园大地公园大地275.29277.45275.29277.45总进深总进深总开间总开间客厅客厅主卧主卧次卧次卧开间开间进深进深开间开间进深进深开间开间17.417.48 86.16.15.85.88 85.85.83.33.3圣莫丽斯圣莫丽斯286.48286.48（五房两厅五卫）（五房两厅五卫）总进深总进深总开间总开间客厅客厅主卧主卧次卧次卧开间开间进深进深开

15、间开间进深进深开间开间23.123.18.48.46.86.87.27.25.15.14.454.453.33.3星河丹堤星河丹堤299.69299.69（四房两厅四卫）（四房两厅四卫）总进深总进深总开间总开间客厅客厅主卧主卧次卧次卧开间开间进深进深开间开间进深进深开间开间18.218.210.510.510.510.56.96.96.66.65.15.13.93.9京基东堤园京基东堤园315315（五房两厅五卫）（五房两厅五卫）总进深总进深总开间总开间客厅客厅主卧主卧次卧次卧开间开间进深进深开间开间进深进深开间开间21.321.310.210.25 56.86.85.45.45.25.23.

16、73.7中海大山地中海大山地253.76253.76（五房三厅三卫）（五房三厅三卫）总进深总进深总开间总开间客厅客厅主卧主卧次卧次卧视听室视听室地下室地下室开间开间进深进深开间开间进深进深开间开间面积面积面积面积16168.18.15.75.75.65.65.75.74.84.84.54.51717约约2020星河丹堤星河丹堤221.89221.89（四房两厅两卫）（四房两厅两卫）总进深总进深总开间总开间客厅客厅主卧主卧次卧次卧备注备注开间开间进深进深开间开间进深进深开间开间14.514.56.56.56.56.55.85.86.56.54.54.53.53.5联排别墅联排别墅基础数据参考基础

17、数据参考p联排别墅只有端头户型的采光为三面，中间户型均为两面采光，采光条件不如独栋和双拼别墅；p在身份及地位的象征上，联排别墅略逊一筹；p若排布处理得较密集，社区的公共休闲空间将受限，将造成仅限于自身花园内活动，休闲、健身等多功能需求便难以得到全面满足。 p经济型联排产品占地较小，且有多种排布组合方式，比较容易出容积率；p性价比高：总面积较独栋和双拼小，总价相对便宜；p联排别墅在一个竖向上均为一户，独门独院、私密性均较强。优优 点点缺缺 点点联排产品占地面积和舒适程度适中，是别墅类产品中性价比较高的明星产品联排产品占地面积和舒适程度适中，是别墅类产品中性价比较高的明星产品联排别墅联排别墅优缺点

18、优缺点打造手法打造手法1 1：首层局部连接：首层局部连接参考案例：保利林语溪参考案例：保利林语溪手法：手法：相邻两栋建筑在一楼门厅位置做局部拼接，一层建筑局部相连，二、三层建筑分离。优点：优点：有效降低联排别墅的视觉压迫感与拥挤感，增强社区的通透性，营造独栋别墅般的私密空间。 拼接处俯视拼接处俯视拼接处后部拼接处后部拼接处正面拼接处正面联排别墅独栋化联排别墅独栋化联排别墅独栋化联排别墅独栋化向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力创新打造手法创新打造手法创新打造手法创新打造手法打造手法打造手法2 2：“凹凹”形建筑布局改变组团形态形建筑布局改变组团形态参考案例：

19、南京仙林翠谷参考案例：南京仙林翠谷p 总建筑面积约260平方米， “凹凹”型布局，中间围和型布局，中间围和5656平方米庭平方米庭院院；p 内凹型庭院使户型形成两个南向采光面两个南向采光面；p 一层仅一个卫生间相连，二层完全独立二层完全独立，提升独栋式感受。 改变建筑形态组织组团改变建筑形态组织组团一层二层凹形围和内院凹形围和内院一层仅卫生间相连二层完全分离客厅车库卧室餐厅主卧卧室卧室露台联排别墅独栋化联排别墅独栋化向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力联排别墅独栋化联排别墅独栋化打造手法打造手法3 3：错排布局、类独栋设计：错排布局、类独栋设计参考案例：保利

20、参考案例：保利 叶上海叶上海通过错排设计，让联排别墅产生独栋别墅的透视效果。有效降低传统联排别墅的视觉压迫感与拥挤感，扩大花园面积以及增强空间的通透性，不足的是别墅朝向全部为西南向。类独栋别墅，三联排类独栋别墅，三联排联排别墅独栋化联排别墅独栋化向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力联排别墅独栋化联排别墅独栋化创新打造手法创新打造手法附加值升级附加值升级 内庭院的布置试图解决联排别墅进深较大产生的采光通风问题，并在居住空间内营造人与自然交流的过渡空间。内庭院布置，将室外景致引入室内内庭院布置，将室外景致引入室内参考案例：上海万科燕南园参考案例：上海万科燕南园p

21、 餐厅中庭透光采光，错层分隔客厅餐厅；p 二层内庭空中花园内庭空中花园，避免过高产生的压抑感；p 三间卧室既有露台景观又有内庭景观。一层 二层 三层 内庭院内庭院 内庭院内庭院 餐厅餐厅采光采光井井 联排别墅附加值升级联排别墅附加值升级内庭院的布置内庭院的布置1 1创新打造手法创新打造手法附加值升级附加值升级内庭院布局的演变内庭院布局的演变参考案例：重庆协信参考案例：重庆协信TownTown城城p传统的内庭院进行后置或前移，传统的内庭院进行后置或前移，避免了围和的“筒状空间”，呈半开放式，节省交通空间，餐厅、客厅、卧室等主要功能房均围绕庭院布局，增加景观性；p北面入户花园和下沉庭院、南面私家花

22、园、户内内庭院，二层三层观景露台，形成立体化景观。地下室地下室一层一层二层二层三层三层半开放内半开放内庭庭内庭上空内庭上空餐厅客厅主卧卧室下沉庭院下沉庭院联排别墅附加值升级联排别墅附加值升级内庭院的布置内庭院的布置2 2创新打造手法创新打造手法附加值升级附加值升级联排别墅附加值升级联排别墅附加值升级高赠送率的经济型别墅高赠送率的经济型别墅一层一层 一层夹层一层夹层 二层二层 三层三层 经济型别墅（经济型别墅（建筑面积205平方米）：参考案例：上海金地格林世界参考案例：上海金地格林世界赠送：赠送：半地下室：车库，储藏，洗衣房，工人房功能俱全； 一层前后私家花园、二层三层观景露台；宽阔大气：宽阔大

23、气：餐厅和北入口位于一层夹层，客厅挑空，（玄关挑空）；舒适性：舒适性：两个朝南开间，客厅三卧南向，三层主卧+卫生间+书房/衣帽间+观景露台。创新打造手法创新打造手法双主卧，舒适度更高双主卧，舒适度更高 参考案例：深圳振业城参考案例：深圳振业城p建筑面积226平方米；p二层、三层各设一个主卧，形成二层、三层各设一个主卧，形成“双主卧双主卧”格局格局；p功能细分，起居室和家庭室分离，工人流线和主人流线分离。一层一层二层二层三层三层半地下层半地下层次次主主卧卧主卧主卧起居室起居室家庭室家庭室书房书房附加值升级附加值升级联排别墅附加值升级联排别墅附加值升级加强主卧功能间加强主卧功能间创新打造手法创新打

24、造手法叠拼别墅一般设计要求优劣势与机会点4. 4.概念与特征创新打造手法叠拼别墅叠拼别墅概念与特征概念与特征一般由两组（或三组）类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层（或六层），B1/1F/2F为下面一户，3F/4F为上面一户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。缺点：并不能做到别墅真正意义上的同时缺点：并不能做到别墅真正意义上的同时“有天有地有天有地”2F2F1F1F地下室地下室4F4F3F3F5F5F2F2F1F1F地下室地下室4F4F3F3F5F5F下套产品下套产品上套产品上套产品3.6m3.6m2.6m3.3m2.6m3.3m3.3m3.3m3.0m3.0m3.0m组合

25、产品剖面结构组合产品剖面结构叠拼别墅叠拼别墅一般设计要求一般设计要求p 层数层数：一般地上是四至五层，由于层高受限，通常是两套别墅住宅上下叠加；p 低密度住宅低密度住宅：叠加式别墅容积率大致在1左右，这个容积率比联体别墅要高，但比多层住宅要低；p 房型面积房型面积：介于洋房与联体别墅之间，叠加式别墅建筑面积多在150平方米以上，大多数在200平方米至300平方米。一梯两户，另加设空中花园；p 室内景观资源：室内景观资源：下单元住户拥有小花园，上单元住户拥有面积较大的露台。叠拼别墅叠拼别墅优劣势与机会点优劣势与机会点1.1.克服了联排别墅面宽窄的缺点克服了联排别墅面宽窄的缺点2.2.相对联排别墅

26、，价格更有竞争力相对联排别墅，价格更有竞争力3.3.附赠空间大，更利于室外空间的设计附赠空间大，更利于室外空间的设计1.1.下层住户附赠地下室；上层住户附赠阁楼及屋顶花园下层住户附赠地下室；上层住户附赠阁楼及屋顶花园延展其空间利用率延展其空间利用率2.2.增加露台及凸窗设计，创造空中庭院增加露台及凸窗设计，创造空中庭院3.3.充分利用面宽优势，打造气派客厅充分利用面宽优势，打造气派客厅4.4.利用自身特点创造出丰富的立面效果利用自身特点创造出丰富的立面效果1.1.入户方式受到叠加的局限入户方式受到叠加的局限2.2.上层住户无私家车库；下层住户无屋顶花园上层住户无私家车库；下层住户无屋顶花园3.

27、3.住户之间干扰无法避免住户之间干扰无法避免4.4.交通面积造成一定浪费交通面积造成一定浪费S SWWOO华润橡树湾创新的三叠联庭别墅有以下优势：p 化解1.6高容积率较难打造低密度产品的难题，拔高了项目的档次；p 每户拥有独立入户门，一层的庭院环绕，向联排别墅看齐的居住感；p 总价在8001000万之间，价格与普通联排别墅相近，树立了北上海新江湾城区的标杆。叠拼别墅联排化叠拼别墅联排化参考案例：上海华润橡树湾参考案例：上海华润橡树湾创新打造手法创新打造手法独立入户方式，确保私密性参考案例参考案例1 1：上海华润橡树湾：上海华润橡树湾每户单独楼梯入户每户单独楼梯入户1: 1: 二、三层位于一层

28、的独立入户；二、三层位于一层的独立入户；2 2：一层住户入口；：一层住户入口；3 3：四、五层位于一层的入户口；：四、五层位于一层的入户口；创新打造手法创新打造手法创新入户设计创新入户设计1 1 1 2 3 1 2 3 入户示意入户示意参考案例参考案例2 2：中海蓝湾：中海蓝湾p错层设计，上下住户同享前后景观资源p交通组织：入户方位错开交通组织：入户方位错开，提升私密性p顶层（二层）主人套房朝江设置，配阳光浴室、顶层50平方米大露台p首层配设110平米花园，三层配设32平米空中花园创新入户设计创新入户设计2 2北向上叠入户楼梯北向上叠入户楼梯优势：优势：增强私密性、弱化视觉上的容积率和上叠过长

29、的进户路线劣势：劣势：影响下叠采光入户方式模拟入户方式模拟二层二层三层三层二层二层一层花园一层花园一层花园一层花园下沉式花园下沉式花园下沉式花园下沉式花园入户楼梯下方空间难利用入户楼梯下方空间难利用参考案例参考案例3 3：上海龙湖滟澜山：上海龙湖滟澜山创新户型创新打造手法创新打造手法多重庭院多重庭院参考案例：上海华润橡树湾参考案例：上海华润橡树湾创新三叠“联庭”别墅庭院空间示意庭院空间示意一宅四院，垂直院落加强景观性，每户均有一层庭院配置，让每户私享花园生活。创新打造手法创新打造手法 以地下庭院、空中庭院和一层前庭后院，全面提升院落景观层次感。总结5 5.研究小结研究小结产产品品打打造造整体价

30、值提升途径整体价值提升途径创造产品高附加值创造产品高附加值联排别墅联排别墅叠拼别墅叠拼别墅联排别墅联排别墅叠拼别墅叠拼别墅独栋化手法独栋化手法1 1：局部连接、二层分离：局部连接、二层分离独栋化手法独栋化手法2 2：凹形建筑布局：凹形建筑布局独栋化手法独栋化手法3 3：错排布局：错排布局叠拼别墅联排化叠拼别墅联排化独立入户设计独立入户设计布置内庭院布置内庭院大面积赠送大面积赠送双主卧设计双主卧设计垂直多重庭院设计垂直多重庭院设计通过联排向独栋产品看齐，叠拼向联排产品看齐的设计方式全面提升产品整体价值，并赋予高附通过联排向独栋产品看齐，叠拼向联排产品看齐的设计方式全面提升产品整体价值，并赋予高附加值增强项目性价比，以创新型产品获得高溢价能力。加值增强项目性价比，以创新型产品获得高溢价能力。