北京美克美家项目全案策划报告

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1、美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道汇报体系汇报体系p市场调研报告市场调研报告p市场定位报告市场定位报告p产品建议报告产品建议报告p招商推广报告招商推广报告美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道市场调研报告市场调研报告美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道相关指标分析相关指标分析l2004年城市居民人均可支配收入为年城市居民人均可支配收入为15637.8元，比上年增长元，比上年增长12.6%，人均消费支，人均消费支出为出为12200.4元，比上年增长元，比上年增长9.7%l人均住房面积近人均住房面积近19平方

2、米，比上年增加平方米，比上年增加0.3平方米平方米l商品房空置有所下降。商品房空置有所下降。2004年全市商品房年全市商品房空置率为空置率为13%，比上年同期下降了，比上年同期下降了3.8个百分个百分点点 l2004年，北京市住宅施工面积年，北京市住宅施工面积6759万万平方米，其中新开工面积平方米，其中新开工面积2207万平方米；万平方米；住宅竣工面积住宅竣工面积2344万平方米；住宅销售万平方米；住宅销售面积面积2286万平方米万平方米,增长增长29.1% ，北京别，北京别墅、公寓交易面积为墅、公寓交易面积为134.6万平米万平米l商品房平均售价小步上涨，全年商品房每商品房平均售价小步上涨

3、，全年商品房每平方米平均售价为平方米平均售价为5053元，其中商品住宅为元，其中商品住宅为4747元，分别比上年末增长元，分别比上年末增长6.7%和和6.5%。3 6 1259.6%2 8 182 4 795997 098 641 0 841 3 951 6 161 8 102 0 112 1 741 2 .41 0 .51 0 .41 1 .2111 0 .29 .89 .69 .21 3 .51 2 .11 1 .69 .505 001 0 001 5 002 0 002 5 003 0 003 5 004 0 001 9 911 9 921 9 931 9 941 9 951 9 961

4、 9 971 9 981 9 992 0 002 0 012 0 022 0 030246810121416GDP（亿元）增长率（%）美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道对家居市场的影响对家居市场的影响l国家政策及土地的不可再生性导致国家政策及土地的不可再生性导致了开发成本上升，房价不断上涨，高了开发成本上升，房价不断上涨，高档住宅大量涌现，从而加大了对高端档住宅大量涌现，从而加大了对高端家居产品的需求家居产品的需求l过高的价格使部分人放弃了购买第过高的价格使部分人放弃了购买第二套住宅的想法，而转向对现有住宅二套住宅的想法，而转向对现有住宅的升级（如装修、家具的更

5、新换代等）的升级（如装修、家具的更新换代等）l2002年，北京高档房地产项目开始年，北京高档房地产项目开始大规模建设，按照房地产界大规模建设，按照房地产界“三年三年”的建设周期，至的建设周期，至2005年，高档房产将年，高档房产将大幅度投放市场大幅度投放市场 美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道北京市北京市“十五十五”时期商业发展规划时期商业发展规划繁荣三圈，即发展三环路周边以零售商业繁荣三圈，即发展三环路周边以零售商业为主的商业圈，四环路周边以大型专业市为主的商业圈，四环路周边以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈，场、批发市场和新型零售业为主的商业圈

6、，公路一环周边以大型多功能购物中心和现公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈代化商业物流配送区为主的商业圈 北京市未来发展规划北京市未来发展规划美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道北京市家居建材市场分布北京市家居建材市场分布美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道环线位环线位置置名称名称北二环北二环北京建材经贸大厦，怡和阳光饰家家居市场北京建材经贸大厦，怡和阳光饰家家居市场南二环南二环百安居九龙店百安居九龙店北三环北三环大钟寺蓝景丽家，宜家家居，曲美家具，好家居建材装饰市场，大钟寺蓝景丽家，宜家家居，曲美家具，

7、好家居建材装饰市场，福丽特家具建材装饰城福丽特家具建材装饰城东三环东三环曲美家具，保佳家装建材市场，伊力诺依丽都精品馆，伊力诺依曲美家具，保佳家装建材市场，伊力诺依丽都精品馆，伊力诺依东三环东三环sohusohu馆，伊力诺依爱家精品馆，美克美家馆，伊力诺依爱家精品馆，美克美家南三环南三环东方家园精品家具建材家装城，居然之家十里河店，居然之家玉东方家园精品家具建材家装城，居然之家十里河店，居然之家玉泉营店，家世界分钟寺店，玉泉营建材装饰市场，家和家美家居泉营店，家世界分钟寺店，玉泉营建材装饰市场，家和家美家居市场，环三环家居广场，北京名流爱心家居装饰中心，爱家世界市场，环三环家居广场，北京名流爱

8、心家居装饰中心，爱家世界家居汇展中心，美克美家家居汇展中心，美克美家西三环西三环西三环丽泽建材城，蓝景丽家六里桥店，曲美家具，北京碧溪家西三环丽泽建材城，蓝景丽家六里桥店，曲美家具，北京碧溪家居市场，北京金加金家居市场居市场，北京金加金家居市场北四环北四环居然之家北四环店，曲美家具，曲美大屯店，东方家园大屯店，居然之家北四环店，曲美家具，曲美大屯店，东方家园大屯店，爱家家居，正时家居广场，北四环灯具批发商城，北京万家灯火爱家家居，正时家居广场，北四环灯具批发商城，北京万家灯火装饰城，德易家，伊力诺伊，天坛家具，伊力诺依亚运村生活馆装饰城，德易家，伊力诺伊，天坛家具，伊力诺依亚运村生活馆东四环东

9、四环爱家家居，东郊建材批发市场，东四环双龙家居，北京城外诚家爱家家居，东郊建材批发市场，东四环双龙家居，北京城外诚家居文化广场，天隆家园建材批发市场，伊力诺依东四环生活馆居文化广场，天隆家园建材批发市场，伊力诺依东四环生活馆南四环南四环东方家园十八里店店，伊力诺依东方家园十八里店店，伊力诺依西四环西四环居然之家世纪金源店，爱家家居，五棵松集美家具城，百安居金居然之家世纪金源店，爱家家居，五棵松集美家具城，百安居金四季店，京美家园建材批发市场，红星美凯龙，好美家四季青店，四季店，京美家园建材批发市场，红星美凯龙，好美家四季青店，家世界西四环店，伊力诺依西四环生活馆家世界西四环店，伊力诺依西四环生

10、活馆北五环北五环爱家家居来广营店，东方家园西三旗店，百安居来广营店，好美爱家家居来广营店，东方家园西三旗店，百安居来广营店，好美家西三旗店，伊力诺依清仓中心店家西三旗店，伊力诺依清仓中心店东五环东五环香河家具城香河家具城美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道家居市场的分类家居市场的分类l品牌专卖店品牌专卖店l建材家居超市建材家居超市l家居零售市场家居零售市场l专业细分市场专业细分市场l建材批发市场建材批发市场美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道物业名称物业名称规模（规模（）地理位置地理位置序号序号丽泽建材城丽泽建材城14000西三环丽泽

11、桥东1碧溪家居碧溪家居165000丰台北路2东方家园东方家园26000丽泽桥3红星美凯龙红星美凯龙3000正阳大街4家世界家世界40000正阳大街5名流爱心家居名流爱心家居40000丰益桥南6东方家园东方家园11000京开高速7玉泉营建材家装市场玉泉营建材家装市场10000京开高速8环三环家居环三环家居50000菜户营南路9天和建材装饰市场天和建材装饰市场15000玉泉营环岛10三兴家居三兴家居4000京开高速11居然之家居然之家40000玉泉营环岛12京开五金建材批发市场京开五金建材批发市场13000京开高速13家和家美家和家美16000珠市口东大街14温州灯具城温州灯具城6000革新南路1

12、5洋桥家居布艺市场洋桥家居布艺市场4000洋桥16才华窗帘布艺市场才华窗帘布艺市场5000南苑路17时代风采布艺城时代风采布艺城2000大红门路18木樨园家居城木樨园家居城7000木樨园桥南19城外诚建筑装饰商城城外诚建筑装饰商城100000成寿寺路20家世界超市家世界超市18000分钟寺21古典古玩家具市场古典古玩家具市场20000成寿寺路22城外城家居文化广场城外城家居文化广场50000南四环东路23家和家美家居家和家美家居60000十里河24居然之家居然之家30000十里河25十里河灯具批发城十里河灯具批发城2600十里河26东方汇美家居广场东方汇美家居广场60000十里河27保佳建材城

13、保佳建材城20000十里河28双龙家居双龙家居7000十里河29南城家居建材市场概述南城家居建材市场概述美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道区域名称区域名称家居类家居类建材类建材类布艺类布艺类灯饰类灯饰类综合类综合类木樨园家具布艺市场木樨园家具布艺市场10300西南三环家居建材商业中心西南三环家居建材商业中心43001成寿寺家居建材商业带成寿寺家居建材商业带21001十里河家居建材市场十里河家居建材市场41010碧溪家居专业广场碧溪家居专业广场11001南城家居建材供应特点南城家居建材供应特点l总体供应量大，形成了较强的区域影响力l分布密集，业态齐全，专业氛围较成

14、熟美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道项目交通分析项目交通分析美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道区域竞争现状区域竞争现状美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道中高档家居产品商户调研中高档家居产品商户调研美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道独体商业楼（含商独体商业楼（含商场）场）家居市场家居市场临街店铺临街店铺写字楼写字楼家饰类家饰类42%10%22%26%家具类家具类60%15%23%12%灯饰类灯饰类35%52%8%5%厨卫类厨卫类34%24%30%12%画廊画廊/会展会展

15、90%0%0%10%商户开店意向商户开店意向美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道对本项目的看法对本项目的看法业态业态可承受租金区间（元可承受租金区间（元/ /天天* *天方米）天方米）家饰类3-6家具类5-7灯饰类4-6厨卫类3-6画廊会展1.5以下美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道样本来源样本来源调研方式调研方式数量（份）数量（份）美克美家店内美克美家店内调研问卷120高档公寓、别墅售楼处高档公寓、别墅售楼处调研问卷、访谈350伟业成交客户资料库伟业成交客户资料库随机抽取170合合 计计640消费者调研（针对高收入人群）消费者调研

16、（针对高收入人群）美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道各类商户进如本项目的意向各类商户进如本项目的意向美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道市场定位报告市场定位报告美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道美克大厦美克大厦. .基础技术指标基础技术指标. .占地面积占地面积5265平方米建筑面积建筑面积18500平方米建筑结构建筑结构内部钢结构,外部玻璃幕墙层高层高东区:4.8米 西区4.3米层数层数A A座座地上三层1870平方米/层B B座座地上七层1304平方米/层电梯电梯A A座座数量:1部(奥迪斯牌)分

17、布:一至三层B B座座数量:2部(蒂森牌)分布:三至七层步行梯步行梯旋转式步行梯 分布：一至三层绿化率绿化率37%使用率使用率78%停车位停车位地上停车位6080个美克大厦美克大厦. .各层功能划分各层功能划分. .经营区域面经营区域面积积5610平方米招商区域面招商区域面积积2608平方米各层功能划各层功能划分分地下一层:仓库地上一至三层:美克美家产品经营区(其中三层西区为待招商区域)地上四层:招商区域地上五、六层:外租写字间地上七层:美克美家办公区、贵宾室、餐厅美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道优势优势(strength):(strength):机会机会(o

18、pportunity)(opportunity)：1.美克集团实力雄厚，市场竞争力强大。2.地理位置优越、交通发达、展示性好3.本项目物业条件优越1.北京高档住宅市场销售体量可观,为本项目带来无限商机2.西南板块步入升值阶段，丽泽板块打造商务商圈劣势劣势(weakness)(weakness)：威胁（威胁（threatthreat）：）：1.物业内部规划设计不合理2.美克美家自身的档次对于招商的影响3.经营业态比较单一1.高端家具市场竞争激烈，国外品牌纷纷登陆2.受南城整体商业档次影响,区域内家居建材类市场租金水平难以提升本项目的本项目的SWOT分析分析美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划

19、汇报演示 中管网房地产频道“Other life , 实景美克实景美克” -寻找自我的家居购物场所寻找自我的家居购物场所本项目的主题定位本项目的主题定位本项目经营主题的塑造主要强调的是体现消费者个性、本项目经营主题的塑造主要强调的是体现消费者个性、品位的购物场所，这是对于客户需求的细化以及购物品位的购物场所，这是对于客户需求的细化以及购物习惯的精确定位，然后通过产品组合和产品互动达到习惯的精确定位，然后通过产品组合和产品互动达到提升品牌，促进销售的作用。提升品牌，促进销售的作用。美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道根据市场现状，家居装修资金投入比例，根据市场现状，

20、家居装修资金投入比例，厨房厨房第一。第一。按平方米计算，通常厨房资金投入占总投入的四分按平方米计算，通常厨房资金投入占总投入的四分之一到三分之一；其次是卫生间，约占五分之一；之一到三分之一；其次是卫生间，约占五分之一；再次是再次是客厅客厅(不包括不包括家具家具)。也就是说厨卫产品接近占。也就是说厨卫产品接近占家庭总装修费用的一半家庭总装修费用的一半 业态选择的依据业态选择的依据美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道l具有一定实力、在专业市场上有一定市场占有率的具有一定实力、在专业市场上有一定市场占有率

21、的品牌商户品牌商户 l所经营产品的档次要与美克集团所经营产品的档次所经营产品的档次要与美克集团所经营产品的档次相匹配相匹配 l在一定程度上是为了充分展示自己的产品，与美克在一定程度上是为了充分展示自己的产品，与美克产品产生互补、互动，不是单纯从获利角度考虑的商产品产生互补、互动，不是单纯从获利角度考虑的商户户 l具备相当的市场潜力，急于提高自己的品牌形象，具备相当的市场潜力，急于提高自己的品牌形象，能承受一定的租金压力能承受一定的租金压力 l较高端的知名品牌，租金较低，但可提升本项目的较高端的知名品牌，租金较低，但可提升本项目的品牌形象，聚集商气品牌形象，聚集商气 经营商户定位经营商户定位美克

22、美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道客户类型客户类型特征特征代表人群代表人群金领阶层高学历、高收入、有境外教育背景CEO、外企高管精英阶层较高学历、高收入、社会经验丰富演艺人员知识英才高学历、中高收入教授、专家中产阶层中等学历，中高收入公务员小白领高学历、中等收入、年轻外企公司职员暴发户低学历、高收入、资源优势强包工头消费人群定位消费人群定位美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道产品建议报告产品建议报告美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道产品设计的主题定位产品设计的主题定位l首先，美克美家自身将风格定位于美式家

23、具，包含传首先，美克美家自身将风格定位于美式家具，包含传统、现代、休闲三个系列，在产品风格上已经迎得了市统、现代、休闲三个系列，在产品风格上已经迎得了市场上的普遍认可场上的普遍认可 l其次，招商区意向商户的产品风格未来也将以欧美风其次，招商区意向商户的产品风格未来也将以欧美风格为主，总体上与美克美家产品风格保持一致格为主，总体上与美克美家产品风格保持一致 l第三，美克美家产品以高档家具为主，招商区产品以第三，美克美家产品以高档家具为主，招商区产品以高档厨卫为主，两者在商品内容上形成了同质互补高档厨卫为主，两者在商品内容上形成了同质互补 l第四，为了保证美克美家与招商区作为一个整体物业第四，为了

24、保证美克美家与招商区作为一个整体物业的整体性，我们需要打造一个能够面对消费者的共同的的整体性，我们需要打造一个能够面对消费者的共同的消费理念消费理念 美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道外部交通导引外部交通导引门前广场门前广场美克大厦美克大厦美克绿化区美克绿化区东方家园东方家园西西 三三 环环北北美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道门前指示牌：明确表示出商业楼内部各产品业态的分布，及内部人流走向。道杆指示：主要分布在本项目三环附路，要求明确表明物业的名称、位置，色彩鲜明美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道

25、4F直梯B11F2F3F直梯内部交通组织内部交通组织美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道内部指示牌布置内部指示牌布置l东侧主入口处：标明美克美家综合物业的东侧主入口处：标明美克美家综合物业的经营主题、风格及各楼层业态简介经营主题、风格及各楼层业态简介 l前台东北侧休息区：大型商户的产品宣传前台东北侧休息区：大型商户的产品宣传 l一至三层电梯外：各层分别标明上一楼层一至三层电梯外：各层分别标明上一楼层内的主要产品及风格内的主要产品及风格 l营业区电梯内：美克美家综合物业各楼层营业区电梯内：美克美家综合物业各楼层产品业态产品业态 l营业区步行梯：标明美克美家各楼层业态

26、营业区步行梯：标明美克美家各楼层业态及具体品牌及具体品牌 l三层通往招商区入口处：标明招商区的三层通往招商区入口处：标明招商区的LOGO l招商区一、二、三层电梯外：一层电梯外招商区一、二、三层电梯外：一层电梯外标明各层主要产品，二层与三层分别标明上标明各层主要产品，二层与三层分别标明上一楼层内的主要产品及风格一楼层内的主要产品及风格 l招商区电梯内：三至四层业态简介招商区电梯内：三至四层业态简介 美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道室内广告位的设计原则室内广告位的设计原则l不要影响采光的通透性（如租赁区内的玻璃不要影响采光的通透性（如租赁区内的玻璃幕墙上不要设立

27、广告位）幕墙上不要设立广告位） l要充分利用各种设施设备的外展示面要充分利用各种设施设备的外展示面 l广告位的尺寸大小要比例协调广告位的尺寸大小要比例协调 l要保证各个广告位的形象统一性要保证各个广告位的形象统一性 l不要影响美克集团的品牌形象不要影响美克集团的品牌形象 美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道室内广告位的设立位置室内广告位的设立位置l租赁区域内的柱子四周 l设备用房的周边外墙 l消防分区墙面 l卫生间、消防楼梯门的装饰 l电梯的内部 美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道室外广告位的设立室外广告位的设立从从2004年年10

28、月月1日开始，户外广告设施须由市、日开始，户外广告设施须由市、区广告处统一规划、统一监督管理，未在规划之区广告处统一规划、统一监督管理，未在规划之内的地区严禁设置广告位，在规划之内可以设置内的地区严禁设置广告位，在规划之内可以设置的广告位的具体形式、具体尺寸由广告处决定，的广告位的具体形式、具体尺寸由广告处决定，即使是自有产权的建筑物也须依照此规定即使是自有产权的建筑物也须依照此规定 美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道关于三层防火分区门的设计方案关于三层防火分区门的设计方案L O GO主 题定 位液 晶显 示屏两侧门加高，采两侧门加高，采用防火卷帘门，用防火卷帘

29、门，南门加宽，门两南门加宽，门两侧做引导设置侧做引导设置美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道三、四层业态规划三、四层业态规划厨柜卫浴卫浴厨柜厨柜厨柜卫浴卫浴四层三层美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道招商推广报告招商推广报告美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道必要的法律文件的准备必要的法律文件的准备l客户确认书客户确认书：主要是我司在招商过程中将意向商户的：主要是我司在招商过程中将意向商户的名单与贵司进行确认时签署的文件；名单与贵司进行确认时签署的文件；l认租意向书认租意向书：主要是在商户确定进驻意向时与

30、贵司签：主要是在商户确定进驻意向时与贵司签署的确认文件，其中包括意向租金、面积及位置等；署的确认文件，其中包括意向租金、面积及位置等；l商铺租赁经营合同商铺租赁经营合同：商户与贵司签署的最终租赁合同，：商户与贵司签署的最终租赁合同，其中包括租赁期限其中包括租赁期限、起租期、免租期、管理費、水、起租期、免租期、管理費、水、电电、空空调调、电话电话、保证金、共同经营基金（用于宣传、建立并维持、保证金、共同经营基金（用于宣传、建立并维持市场形象等）、其他（如广告牌使用、续约等）市场形象等）、其他（如广告牌使用、续约等）及违约责任及违约责任等等；l管理公约管理公约、装修协议装修协议：这两类合同协议将作

31、为：这两类合同协议将作为商铺租赁经营合同商铺租赁经营合同的附件与商户签字确认。的附件与商户签字确认。美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道招商必要的准备招商必要的准备l招商推介书招商推介书l商户的进场流程商户的进场流程l各项管理规章制度各项管理规章制度l人员的培训人员的培训美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道招商的实施策略招商的实施策略美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道面积（平方米）面积（平方米）位置位置业态业态品牌号召力品牌号召力100以下0A区0厨卫10%无010029910%B区2%厨卫10%300

32、49915%强5%500以上20%C区3%厨卫20%招商的价格策略招商的价格策略四层三层美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道l根据前期根据前期项目定位报告项目定位报告的结果的结果,厨卫厨卫商户可承租价格的范围商户可承租价格的范围.l待招商区域所处的层数待招商区域所处的层数(三、四层三、四层)限制。限制。l为了有效地吸引品牌商户的加入。为了有效地吸引品牌商户的加入。l各层不同区位影响产品展示、人流动向各层不同区位影响产品展示、人流动向的要求。的要求。招商价格制定的依据招商价格制定的依据美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道经济效益分析经济

33、效益分析业态业态分布分布套内核算套内核算各类铺位租金合计各类铺位租金合计（元（元/天）天）建筑面积建筑面积 （平方米）（平方米）铺位数量（个）铺位数量（个）租金租金 （元（元/天方米天方米*天）天）厨卫类四层60013.42205230024.32259210014.62462合计5106厨卫类三层60013.99239430025.04302410015.39539合计5957方案一方案一 租金计算公式：租金计算公式：租金租金=各层基础租金各层基础租金*1-（“面积面积”折扣折扣% +“位置位置”折扣折扣% +“业态业态”折扣折扣%）美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房

34、地产频道楼层楼层建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）租金（元租金（元/天天*平方米）平方米）各层年租金合计（元各层年租金合计（元/年）年）四层13003.121,480,4401,480,440三层13003.641,727,1801,727,180本项目每年租金总计（元本项目每年租金总计（元/ /年）年）3，207，620方案二方案二 租金计算公式：租金计算公式：租金租金=各层基础租金各层基础租金*1-（20% + 3% + 20% + 5%）面积位置业态品牌号召力面积位置业态品牌号召力美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道楼层楼层建筑面积（平方米）建筑面积（平方

35、米）租金（元租金（元/天天*平方米）平方米）各层年租金合计（元各层年租金合计（元/年）年）四层13002.81 1,332,396三层13003.46 1,640,821本方案平均租金（元本方案平均租金（元/天天*平方米）平方米）3.13本项目每年租金总计（元本项目每年租金总计（元/年）年）2，973，217方案三方案三 四层租金计算公式：四层租金计算公式：租金租金=3.12 * 90 三层租金计算公式：三层租金计算公式：租金租金=3.64 * 95%整层出租平均租金整层出租平均租金=（四层租金（四层租金+三层租金）三层租金）/招商区域总建面招商区域总建面美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策

36、划汇报演示 中管网房地产频道租赁方案租赁方案经济效益比较（万元）经济效益比较（万元）招商情况预测招商情况预测方案一方案一拆分出租404作为拆分出租，商户由于承租面积小，因此，租金承受能力强，但由于面对商户较多，因此，招商周期长，且难度大，当然，在后期经营管理中，其管理难度也将被提升。方案二方案二分层出租321作为分层出租，商户由于承租面积较大，因此，租金承受能力较低，但是，招商周期短，招商压力较小，同时，在后期经营管理中，贵司面对两家商户，其管理难度最低。方案三方案三整租297作为整租商户，对于本项目招商压力最小，周期也最短，未来经营风险也最低，但承租能力较低，同时，对于这类商户的选择，必须本

37、着与美克产品形成完全互补的原则。租赁方案比较租赁方案比较美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道推广计划表推广计划表 时间节点项目时间节点项目招商工招商工作作正式启正式启动动主力商主力商户户签约签约基础商基础商户户签约签约开业开业前前23个个月月开开业业媒体选择媒体选择推广方式推广方式形象推广消费引导瑞丽家居、精品购物报、直投DM目标广告、庆典软性文章、专题活动经营形象美克网页、瑞丽网站作相应的链接、户外软文、硬广招商推广主力商户北京青年报、美克网页、门户网站（如新浪）、招商推介会等硬广、专题、活动基础商户美克美家全案策划汇报演示美克美家全案策划汇报演示 中管网房地产频道后期的商业物业管理后期的商业物业管理l纯物业的管理（如公共区域的保洁、纯物业的管理（如公共区域的保洁、保安、绿化、秩序的维护、设备的维保保安、绿化、秩序的维护、设备的维保等）等）l整体的促销推广活动整体的促销推广活动l二次招商的准备二次招商的准备l其他配合商户的工作其他配合商户的工作