福州房地产市场走向探讨与分析

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1、11、研究背景及意义 2、房地产价格的构成分析 3、我国及福州商品住宅市场现状及存在的问题 4、福州市商品住宅价格影响因素分析 5、福州市商品住宅价格走势总结及建议231、研究背景及意义1.1 课题研究背景 随着福州城市“东扩南进西拓”发展战略的推进，福州城市版图不断向外扩张，市政建设和旧城改造的力度不断加大，交通建设和其他生活服务设施不断完善，使周边县市与福州城区的差异日渐缩小。福州经济的快速发展，城市居民收入水平不断提高，也进一步推进了福州商品房市场的发展。循着近几年调控手段以及市场反应的轨迹，可以看到，政府部门的宏观调控一直持续着，房地产的价格却没有明显的回落。1.2 课题研究意义 通过

2、研究、分析现阶段福州市商品房价格走势，认识到本市商品房市场存在的问题，进而提出改善建议，促进未来福州房地产市场平稳、持续地发展。在专业概念上，商品房是指房地产开发公司开发经营的住宅，主要包括：住宅、办公用房、商业用房三种类型。商品住宅是指房地产开发企业建设并出售、出租给使用者，仅供居住用房屋。普通大众理解的商品房单纯是指住宅，所以本文中商品房与商品住宅属于同一个概念。2.1 房地产价格的构成房地产价格土地成本开发成本前期工程费用市政公共设施费建筑安装工程费开发间接费管理费用投资利息销售费用税费开发利润42.2 房地产价格的特征房地产价格特征权益价格区位影响大长期作用的结果两种价格表示个别形成2

3、、房地产价格的构成分析52.3 房地产价格的影响因素（1）房地产自身（2）供求因素（3）人口因素（4）居民可支配收入（5）政策因素（6）心理因素（7）投机因素3、我国及福州商品住宅市场现状及存在的问题43.52%-16.13%76.94%18.86%11.13%10.01%25.05%-14.72%43.63%10.56%4.39%1.77%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%2007年2008年2009年2010年2011年2012年销售额增速销售面积增速77354.7265969.8394755104764.65109366.

4、7511130429889.1225068.1844355.1752721.2458588.86644560100002000030000400005000060000700000200004000060000800001000001200002007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年销售面积销售额2007-2012年全国住宅销售面积与销售额分析 3.1 全国房地产住宅市场现状2007-2012年全国住宅销售面积增速与销售额增速分析元/ 元2008年受美国金融危机的影响我国房地产市场受到很大的冲击，销售量和销售额大幅下跌，政府采取针对性措施，施行宽松的货币政策，楼市

5、开始回暖，至2010年起全国房地产市场呈稳步增长的趋势。63、我国及福州商品住宅市场现状及存在的问题3.2 福州商品住宅供需情况供应量113112 149275 203080 342234 112353 87653 191577 125787 105721 126571 179066 301420成交量82759 104085 191240 141307 221143 185175 273570 291235 247844 243643 272090 240574供求比1.371.431.062.420.510.470.700.430.430.520.661.251月2月3月4月5月6月7月8

6、月9月10月11月12月1.371.371.431.431.061.062.422.420.510.510.470.470.700.700.430.430.430.430.520.520.660.661.251.250.000.501.001.502.002.503.00050000100000150000200000250000300000350000400000供应量成交量供求比福州2012年商品住宅供销分析图从左图可以看到，2012年5月至2012年11月，福州楼市一直处于“供小于求”的市场；一方面受是因为政府放宽普通住宅标准、公积金、信贷优惠等，购房成本降低，潜在购房者纷纷进入市场，促

7、使成交增加。另一方面2012年政府土地供应量减少。虽然供应量波动较大，但每月成交量呈现波动上升的趋势，市场成交整体运行水平平稳。供应量43536017847314401393544成交量237684206017382941226999供求比1.830.090.821.731月2月3月4月1.831.830.090.090.820.821.731.730.000.200.400.600.801.001.201.401.601.802.00050000100000150000200000250000300000350000400000450000500000供应量成交量右图数据显示，“国五条”出台

8、的第一个月，4月份的商品住宅成交量为226999，相较于三月份虽然有一个较大幅度的下滑，但与前几月相比，基本保持稳定。由此可以看出三月底福州出台的“国五条”对一手商品住宅销售量并没有产生多大的影响。2013年1-4月福州商品住宅供销分析71361313613125551255512636126361284512845131381313813445134451313113131148651486515239152391502215022150181501815711157111520915209159281592815830158301643016430020004000600080001000

9、012000140001600018000201201 201202 201203 201204 201205 201206 201207 201208 201209 201210 201211 201212 201301 201302 201303 201304成交均价福州市2012.1-2013.4商品住宅价格走势分析3.3 2012年至今福州市商品房价格走势3、我国及福州商品住宅市场现状及存在的问题2012年政府放宽普通住宅标准、公积金、信贷优惠等，购房成本降低，成交量增加，商品住宅价格呈现出波动上升的趋势；2013.4福州商品住宅成交均价达到16430元/，较3月份增加了600元/ ，

10、“国五条”对二手房增收20%的个税，一定程度上促使购房者转向一手房市场，促进了一手房价格的上涨。元/8“一城两翼双轴线”城市群发展战略，促使周边县市与福州城区的差异日渐缩小，推进了福州市及周边商品房市场的发展。福州市城市总体规划（2009-2020） ，大福州规划形成“一主两副”市域城镇中心体系格局和“一区两翼，双轴多级”的市域空间结构体系，中心城区以“东扩”和“南进”为重点发展方向，采用“结构开放、轴线发展、核心多级、服务沿江、工业沿海、生态渗透”的空间发展策略，形成”一区三轴八新城“的空间布局结构。一区：福州中心发展区 两翼：南北翼发展区双轴：沿海、沿江发展轴 多极：市域其它多个经济增长极

11、4.1 福州城市规划建设对房地产价格的影响4、福州市商品住宅价格影响分析9一区：一个中心区，指三环以内区域三轴：传统城市服务轴、城市东扩、南进发展轴；八新城：东部新城、科学城、大学城、汽车城、马尾、新店、荆溪、亭江-琅岐。4、福州市商品住宅价格影响分析4.2 交通因素对房地产价格的影响10福州轨道交通拟将福州建设成以地铁为主体的城一体化综合交通体系，规划建设绕城高速，即福州四环路的建成，串起了闽侯、连江、马尾琅岐、长乐等地，为增强福州中心城市的辐射力创造条件。城市不断扩容，城域迅速扩张，交通配套已成为购房的最重要的参考因素之一，地铁、四环高速的建设将引爆新一轮的地产风暴，推动房地产价格的增长。

12、4、福州市商品住宅价格影响分析4.3 福州经济对房地产价格的影响30653734.784218.29670.690956.450972.27021.88%25.61%23.05%20.00%21.00%22.00%23.00%24.00%25.00%26.00%0500100015002000250030003500400045002010年2011年2012年全年生产总值房地产开发投资额房地产开发投资额/全年生产总值502.86627.81941.499.9%24.8%50.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%01002003004005006007008

13、0090010002010年2011年2012年销售额增长率2010-2012年福州全市社会固定资产与房地产开发投资分析亿元亿元2010-2012年福州全市商品房销售额分析近三年福州市全市总体经济运行平稳，房地产开发投资额在全市生产总值中所占比例均在20%以上，所占比重较大；全市商品房销售额呈现逐渐上升，为房地产发展提供了良好的外部环境。1112年份供应地块数量（幅）土地供应总面积(亩）商住用地供应面积（亩）环比增长（%）商住用地/总面积（%）200820704.36594.0810084.342009381538.55816.2537.3953.052010593677.572417.819

14、6.2165.742011354805.084563.6688.7594.972012131001.35905.34-80.1690.414、福州市商品住宅价格影响分析4.4 土地供应对房地产价格的影响从数据可以看出，2012土地的供应量极度缩水，但由于房地产开发具有长期性，且存在部分为开发完成的土地，所以在未来的一段时间内福州市场的土地供应该是比较充足的，因此对当前房地产市场影响较小。2008-2012年福州土地供应情况134、福州市商品住宅价格影响分析4.5 城镇居民收入对房地产价格的影响190092028922723260392939916.00%9.10%12.00%14.59%12.

15、90%0500010000150002000025000300000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20082009201020112012城镇居民可支配收入同比 根据数据显示分析，福州城镇居民可支配收入水平在不断提高，随着福州可支配收入的增加和生活水平的提高，人们对居住条件越来越高，为房地产发展提供了良好的经济环境。另统计局数据显示，2012年福州全市居民消费价格指数为102.20%，相较于2011年下滑2.4个百分点。2012年居住价格指数102.60%，同比上涨了2.2%，房地产需求量的增加，促进房地产价格的上涨

16、。2008-2012年福州城镇居民可支配收入4.6 投资投机对房地产价格的影响 投资投机因素主要有两方面，一是当地居民和乡镇居民本身的置业需求，二是投资投机性需求。刚需和投机性需求增加，导致价格上涨，而过度的投资性需求导致福州地区房价一路“高歌猛进”的重要原因。元145、福州市商品住宅价格走势总结及建议5.1 福州市商品住宅价格走势的总结 在宏观调控的大背景下，2012年福州楼市调控持续，金融信贷“定向松动”年内2次降息，公积金额度调整，在一定程度上刺激大量被抑制的刚需客户释放，部分持续观望客户陆续入市购房，使得2012年福州成交量出现回升，楼市回暖。2013年2月底国务院出台了“国五条”，随

17、着“二手房交易增收20%个税”的消息，购房者在“国五条”细则落地前提早进入市场，福州3月份新建商品房成交量为462828，与二月257330相比，环比上涨80%，全市商品房市场成交呈现量涨价稳的态势。3月31日，福州版“国五条”细则出台，4月份成交量有所降低，但价格猛增，成交均价突破16000元/ ，2013年福州房地产市场未来的走势，通过结合政策与市场相分析，从目前的情况看，调控政策松动的可能性较小，经过一段时间的消化，市场成交量将会有所下降，房地产价格呈现波动性上涨的趋势。155、福州市商品住宅价格走势总结及建议5.2 福州市房地产价格健康发展的措施及建议 改革土地“招拍挂”制度，采用“限房价，竞地价”的招标制度土地政策 继续加强保障性住房建设和管理安居保障性住房政策 减少税种，降低税率税收政策 进一步细化住房供应体系住房供应体系 鼓励建设小面积房屋商品房建设类型16