盐城大丰项目可行性调研及分析报告

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1、 盐城大丰项目可行性调研及分析报告盐城大丰项目可行性调研及分析报告目录：一、 大丰市概况：1、 城市发展情况；2、 城市经济发展水平；3、 城市文化环境。二、 项目概况：1、 宗地位置：2、 四至范围；3、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；4、 地面状况；5、 地面现有居民情况；6、 地质情况。三、 项目周边情况1、 项目所在区域位置及自然条件；2、 项目周边物业发展情况；3、 项目区域交通环境、交通状况；4、 项目周边的社区配套。四、 市场分析：一、区域住宅市场成长状况：1、 区域住宅市场简述；2、 区域住宅市场各项指标成长状况。二、区域内供应产品的集合特征：1、区域内表现较好个案状

2、况；2、分析：本案在区域市场内的机会点；3、结论。三、物业类型、户型、面积设计建议。五、投资收益分析：1、成本预测：2、税务分析：、营业税及附加税；、所得税；、土地增值税。3、经济效益分析： 1）、经济效益分析的假设条件（是否享受政府各项税费的减免）；2）、项目利润率、投资回报率及主要经济指标；3）、项目开发各期的利润体现；4）、敏感性分析。4、项目资金预测： 1）、资金投入； 2）、资金回款计划；3）、资金需求计划。六、项目SWTO分析1、优势；2、劣势；3、机会；4、威胁。七、项目开发可行性建议及市场定位1、项目开发可行性建议；2、项目市场定位；1）、项目规划定位；2）、项目消费群体定位；

3、3）、项目价格定位。一大丰概况一、城市发展概况：大丰市地处江苏东部，黄海之滨，总人口73万，面积2367平方公里，辖14个镇、两个省级开发区，境内有省属农场和沪属农场各3个。大丰市先后荣获“江苏省文明城市”、“江苏省卫生城市”、“江苏省社会治安安全市”和“全国城市环境综合整治优秀城市”等30多个国家级和省级先进县（市）称号。大丰是麋鹿之乡。大丰麋鹿国家级自然保护区是世界上最大的麋鹿放养区，也是全国精选的15个生态旅游景点之一，现有麋鹿1000多头，占世界总数的30%。大丰是绿色生态家园。大丰市先后实施了沿海防护林体系、湿地生物多样性保护等74项生态建设工程，被命名为全国生态建设示范市、国家可持

4、续发展实验区，被联合国粮农组织确定为“持续农业与农村发展实验区”。大丰是滩涂湿地宝库。大丰海岸线112公里，沿海滩涂面积10万公顷，是亚洲最大的一片滩涂湿地，被联合国列入世界重要湿地名录。原始滩涂湿地上栖息着400多个野生动物家族，生长着近500种海边植物，是各类野生动植物栖息繁衍的天堂。大丰是新兴港口城市。国家重点工程大丰港位于江苏沿海海岸线中部，是填补江苏沿海港口空白带的中心战略大港。2005年10月18日，大丰港一期工程两个万吨级泊位已建成试航，2006年开放一类口岸，并同时开工建设6个5万吨级泊位。到2010年，大丰港将形成1500万吨年吞吐能力，成为江苏沿海对外开放的综合型中型商港。

5、十一五期间，大丰将努力建成江苏东部沿海新兴临港工业城市、江苏中部开放的港口物流城市、长三角地区重要的生态旅游城市和盐城跨越发展的重要增长极。二、城市经济发展水平：n 综合实力 2007年全市实现GDP175亿元，比上年增长16%；完成财政收入11.5亿元，其中一般预算收入6.8亿元，分别比上年增长31.3%和35.7%；完成全社会固定资产投资100亿元，其中工业投入70亿元，分别比上年增长55%和48%；实现城镇居民人均可支配收入11230元、农民人均纯收入7006元，分别比上年增长18%和14.4%。 n 农村经济 农业结构调整继续推进，农业投入不断加大，农村的各项优惠政策全部落实到位。20

6、06年全市实现农业总产值91.5亿元，比上年增长7.9%，全年农作物种植业种植面积356.49万亩，生产粮食58.01万吨、棉花5.16万吨、油料产量5.81万吨，特种经济作物面积达99.02万亩。 牧业生产有所下降。渔业生产稳中求进。n 工业经济 工业生产快速发展。全年完成工业总产值235.5亿元，比上年增长24.9%，其中规模工业完成产值137.9亿元，比上年增长31.30%，增速达到历史最高水平，在规模企业中私营工业完成产值64.1亿元，比上年增长39.2%，私营工业占全市工业的比重达61.0%，已成为规模工业经济的主力军。 工业经济效益大幅提高。全市规模工业实现主营业务收入136.34

7、亿元，同比增长26.7%，实现利税9.0亿元，同比增长34.3%，其中利润4.08亿元，同比增长35.1%，亏损企业由上年的17家下降到15家，下降11.8%。 重点企业贡献巨大。全市重点企业27家，实现主营业务收入48.3亿元，占全市规模工业的45%，重点企业的平均增速比全市规模工业高2.4个百分点，重点企业实现利税3.5亿元，占全市规模企业的54.5%，重点企业对全市工业的贡献越来越显著。 n 固定资产投资 全年完成固定资产投资69.4亿元，比上年增长38.9%，其中工业投资45.6亿元，比上年增长40.3%。在工业投资中全年新开工1000万元以上的项目251个，5000万元项目65个，亿

8、元以上项目28个。象20万千瓦风力发电、上海纺织工业园、万向森威冷精锻等10亿元以上项目逐步启动。 房地产开发投资力度不断加大，全年房地产投产5.2亿元，同比增长69.3%。城市建设步伐进一步加快。 n 国内贸易 消费品市场日趋兴旺。全年实现社会消费品零售额38.9亿元，同比增长16.3%，是十五时期市场最旺的一年，其中住宿、餐饮业零售额3.13亿元，同比增长17.7%。 n 对外经济 对外招商引资力度进一步加大，实际利用外资成绩斐然。全年合同利用外资1.56亿美元，同比增长35.1%，实际到帐外资6323万美元（按商贸部新口径）。 对外贸易快速增长。全年出口总额1.51亿美元，同比增长20.

9、9%，出总额1.44亿美元。 n 金融保险 金融运行状况良好，保险业务不断拓展，全市年末金融机构各项存款106.6亿元，居民储蓄存款78.8亿元、人均达10800元。各项贷款53.8亿元，同比增长11.4%。全年保费收入2.24亿元，同比增长3.1%。 n 交通通信 港口大丰港是江苏中部沿海唯一的深水良港，开通日本、韩国、香港、上海、秦皇岛等航线；铁路新长铁路纵贯大丰境内，北与欧亚动脉陇海线接轨，南与沪宁、宣杭线相连；航空毗邻南通机场、盐城机场，已开通至韩国的国际航班及北京、广州、温州等国内航线，近期将开通西安、厦门、武汉、大连等航线；公路从港口可直通沿海高速、徐大高速、宁靖盐高速、沪宁高速、

10、204国道；内河港口5级疏港航道可通过通榆运河直达长江水系。 通关优势：盐城机场目前正在申报国家一类口岸；大丰港是国家布点的沿海深水港口，国家一类开放口岸，已纳入上海国际航运中心；新建中的保税仓储物流中心及出口加工基地，提高了通关速度，降底了生产成本，为大丰营造了良好的投资环境。 交通通信高速发展。交通投资力度不断加大，交通设施日趋完善，全市新建一级公路30.3公里，等级公路2087.3公里，村村通等级公路。交通运输持续发展，年末民用拥有各类车辆9836辆，载客汽车524辆，公里客运量434万人，货物运输量达235万吨。港口货物吞吐量52万吨。邮电通讯发展迅速。全年完成电信业务总量2.57亿元

11、，比上年增长31.0%，年末电话用户29.32万部，移动电话8.68万部。 n 市政建设 根据新一轮城市总体规划，进一步编制了城市交通、燃气、人防等专业性规划，组织实施了城市道路桥梁框架工程、景观建设工程、城市品位提升工程、公共公用事业工程、旧城改造工程、城市基础设施配套建设工程、城市管理建设工程等七大类七十五项工程，全面开工建设。人民桥与红旗桥节点改造、健康东路改造、飞达中路、益民桥、恒泰桥、黄海桥等50多个项目相继竣工交付使用，旧城改造力度进一步加大，依法拆迁15万平方米，新建房屋25万平方米。组织了绿化大会战，市区新增绿地面积23.6万平方米。城市规划建设管理工作日趋规范，市容市貌得到了

12、极大改善。 n 人民生活 人民生活水平得到新的提高。全市城镇在岗职工工资人均15131，比上年增长15.9%，城镇居民可支配收入9514元，比上年增长15.1%，农村居民人均纯收入6124元，比上年增长11.2%，城镇居民人均住房面积32平方米，每百户家庭拥有耐用生活消费品：摩托车72辆，成套家具100套，电冰箱94台，彩色电视机153台，电脑35台，汽车4辆。三、文化环境：大丰历史悠久，成陆于两千多年前的春秋战国时期，曾以产盐而名闻遐迩。大丰市早在1942年初建，当时名字是“台北县”，因地处东台的北边，所以叫台北了。后来，因为它与台湾的台北县同名，故在1951年改为大丰县。这大丰二字的来源呢

13、，有两种说法，一是因为大丰这地方古时为盐场，而当时最大的企业是“大丰盐垦公司”，于是取“大丰”二字。另一说法是，取县里大中镇和新丰镇的各一字而命名的。不过取名为大丰后，确实老百姓的日子也一天天好起来了，大丰县也在1958年被列为全国重点产棉县，70年代，棉花产量进一步增加，被誉为“金大丰”，这金大丰真得归功于1917年实业家张謇在这里废灶兴垦，种植棉花。著名的社会学家费孝通在大丰考察后，即兴题诗“大丰连年大丰收，滩涂初访是中秋，万顷沧海出桑田，范公忧乐不无由”。诗中的范公呢，就是修筑范公堤的范仲淹。在大丰人文荟萃，除了范仲淹曾在这任职外，还出了另一个名人，那就是水浒传的作者施耐庵，大丰是中国四

14、大古典名著之一水浒作者施耐庵的故里。大丰是全国第一批生态建设示范城市。2006年2月21日，丹麦瓦尔德市、上海市、大丰市共同签署了亚欧生态大丰项目文本，标志着市郊猪废弃物生态利用项目在我国正式启动。该项目的成功合作对推进大丰的生态市建设，加强大丰与欧盟的交流，提升大丰与上海区域合作水平，具有重要的促进作用。1983年大丰出台了全国第一部生态县规划，由此被誉为“中国最早、早成功的生态建设区域”。全国生态专家称“中国生态建设这篇大文章，是从大丰落笔的”。大丰将生态理念全面渗透到社会的各个方面，形成绿色教育、绿色城建、绿色工业、绿色农业，进行综合生态建设。这一局面在中国独此一家。目前大丰已建成了生态

15、家园、生态村落、生态社区人类文明与自然造化的完美结合是人类能够创造的最伟大的作品，环境优美、文明进步的大丰市正率先开始对这样的作品做浓墨重彩的绘制。近年来，大丰先后实施了沿海防护林体系、农田经济林网化、独立入海水系、生态农业、生态工业、湿地生物多样性保护等74项生态建设工程，被命名为全国生态建设示范市、国家可持续发展实验区、中国21世纪议程典型示范市，被联合国粮农组织确定为“持续农业与农村发展实验区”，大丰经济开发区被国家环保总局列为全国第一个生态经济开发区。大丰以生态农业为基础，以生态型工业为主导，以社会调控为保障，坚持依靠科技进步，寓环境建设于经济社会发展之中，最终实现城乡生态建设一体化。

16、绿色生态成了大丰的资源优势和品牌优势。大丰是全国拥有绿色食品论证最多的县（市）之一，建立了优质大米、啤酒大麦、大蒜等十大绿色食品生产基地，早酥梨、大米等产品获国家农业部论证并进入了国内外大型超市。大丰还被联合国粮农组织确定为“持续农业与农村发展实验区”，被世界银行确定为“全球生态农业案例研究”五个基地之一。通过森林改造和林业结构调整，全市形成沿海防护林、农田防护林和庭院经济林三级林网，森林覆盖率达18.7%。列入国家863计划的抗盐耐海水蔬菜成果转化项目基地占地1万多亩，在中科院李银心教授的指导下，培育出海水蔬菜10多个品种，取得国内外发明专利4项，并获得国家绿色食品证书，海水蔬菜以口味独特、

17、营养丰富、绿色保健等优势成为餐桌新秀。该市精心实施“生态先行”的可持续发展战略，先后投入10多亿元，成功探索出了一条绿色规模化、生产监测全程化、生物保护多样化、经济生态一体化的生态农业模式。在国家生态农业县（市）建设综合考核验收中，该市居全国51个生态农业试点县（市）之首。“适度规模，现代品位，水绿交融，最佳人居”是大丰市民的生活追求。在科学发展的今天，生态理念已日益融入大丰社会生活的各个层面。二大丰房地产市场分析一、区域物业市场成长状况：大丰市房地产以多层为主，新开发的住宅房价格基本保持在1600-1800元/平方米之间。 近几年，国内房地产市场的快速发展对于大丰市的影响很大，02年大丰住宅

18、市场平均价格1200元/平方，到03年十月份之前还是保持在这个基础之上，03年十月以后大丰市的房价上涨幅度迅猛，到现在为止，市内住宅最高价已达到2700元（瑞城国际苑小高层）。市内住宅的平均价位还保持在1700元左右，当前大丰市民普遍认为房价太高，但住房需求率还是很高，因为在这之前大丰市内没有几个像样的小区。由于房价涨幅太快，大多数消费者的思想还停留在每平方1200-1300元的价位上，致使许多客户迟迟不能决定。对于大丰的商铺而言则是另外一副景象。在2003年以前，大丰居民把买商铺当首选的投资方式，而那时的商铺也仅仅就是主要的通道人民路的两边和一条老商业街。后来政府招商扩建，把旧的商业街改建成

19、鸿基购物广场，另外还建了一个名都广场，今年又建成了金宇广场，这一系列商业广场的推出使大丰的商业一下达到饱和。目前，鸿基商业街的空置率达到60%以上，而名都广场里面的效益也不是很好，许多店铺都挂出转让、转租的牌子。这一系列的现象直接影响到新开发的商铺。 二、本案所在区域消费群体情况分析：28人(对大丰街区走访得出.由于时间紧,取样人数不多,问级面不是很广)房型三室一厅一卫三室两厅两卫两室一厅一卫两室两厅一卫比例42.86%28.57%14.29%14.28%从上图可以看出：大丰市的房地产市场已经达到一个新的阶段，人们对住房的追求已经不仅仅局限于居住，而是需要更完善的配套，更大的空间。承受价格12

20、00-12501300-135014001500 以上比例11%43%21%25%在房价的承受能力上，受访者都表现得比较保守，每平方1300-1350元是大多数中层收入承受能力，在问及价格问题上大多数受访者认为大丰目前的房价水分太大（主要针对瑞城国际2700元/平方的高层价格），短期内有降价的可能。1. 投资方向：被访者中有3人已经买了门面房，5人愿意花钱买门面用来投资，有两名经常买体育彩票，其它人对于商品房、股票、债券都没有太大的兴趣。特别是对于商品房，消费者都认为现在大丰市房地产市场价格不稳定，并且当前价格太高，有望回落，对于购房都抱一种观望的态度，更不用说是投资了。2. 付款方式：被访者

21、中绝大多数人（占2/3）认为最好用一次性付款方式购房，主要考虑到银行住房贷款利息和今后的偿还能力。3. 购买区域：集中在中心区跟西区，选择中心区是因为长期积累人气和齐全的商服设施。而西区则是新规划的开发区，有一部分人看爱好它的发展潜力，并且西区更靠近204国道，交通条件更为便利。而受访者则表示东区工厂太多，不适合人们居住。4. 交付要求：受访者一致表示要求毛坯房，主要原因是怕装修不附合自己的要求，他们认为买装修好的房子还不如买二手商品房，在他们的心中装修不仅仅是种形式。5. 了解广告的方式：了解信息广告跟受访人的层次有直接关系，但无论什么层次，朋友介绍始终是了解信息的一个最重要的途径。而通过电

22、视了解信息的并不多，因为市区都装了闭路电视，像盐城、大丰这些电视台没有多少人关注，而到了乡镇这种现象就好一点了。另外，不是每个人都有看报纸的习惯和条件的，这当中只有很少一些单位和个人经常关注。而司机则是在车上通过电台得知一些信息。还有各个广告公司上门派报，这对于市民来说也是了解新信息的一种很不错的方式三、区域内供应产品的集合特征：1、区域内表现较好个案状况；、浦江名苑楼盘名称浦江名苑售楼电话区域地段工农西路发展商上海浦江置业公司代理商/设计单位上海东方建筑设计院物管单位集团公司下属物业管理公司建筑面积66095平方米占地面积55612平方米项目属性高品质居住小区建筑风格欧陆式风格栋数层数绿化率

23、3606%总套数400销售率未开盘建筑密度28.11%户型结构3.2.2/5.3.32.2.1/3.3.2取暖方式/朝向朝南销售起价住: 均 价住:1800最高价格住：商：商：?商：付款方式一次性、按揭主力户型三室两厅两卫；物业设施室内设施有线、电话插口、水电、管道煤气小区设施花园健身场所物业管理小区保安和门卫园林环境休息亭、简单树木绿化、草坪交通距车站300米周边楼盘锦绣东方苑木材公司(沿街商铺)金融农业银行（200米）；中国银行（300米）商业超市上海华联邮电中国邮政教育幼儿园/中、小学/行政机构公安局医疗医院县中医院药店项目定位高档住宅小区优劣势分析缺点周边配套不够完善浦江名苑位于本项目

24、东约200米处，目前尚未开盘，初步定价住宅为1800元/平方，具体价格将于本月底出台。浦江名苑的市场反映不是太好，消费者普遍认为该地段的价值和定价不符，这对于本项目的定价定位起到一定的影响。、瑞城国际苑楼盘名称瑞城国际苑售楼电话3822999区域地段幸福西路与西康路交界/大丰中学对面发展商江苏瑞城房地产开发公司代理商/设计单位中南建筑设计院物管单位集团公司下属物业管理公司建筑面积6万平方米占地面积3万平方米项目属性21世纪国际园林社区建筑风格欧陆风格栋数11层数5-6-9-13绿化率52%总套数1700套销售率内部认购物业费用住宅0.5/m/月；商业0.8/ m/月户型结构3.2.23.2.1

25、4.2.2连体别墅取暖方式/朝向朝南销售起价2000(多层)均 价住:2000最高价格2700(小高层)商：7000商：7000商：7000付款方式一次性、按揭50%装修标准/采光通风1-2层采光不足建筑结构框架开工时间？竣工时间？入伙时间？车位出售：800元/ m，小车：1800元/ m（产权证？）储藏室面积范围户型结构主力户型三室两厅两卫 120平方物业设施室内设施有线、电话插口、水电、管道煤气、宽带小区设施网球场、露天锻炼场所、高档会所、可视对讲门铃、游泳池、地下车位物业管理闭路监视系统、小区保安和门卫园林环境中心会所前有人工河流、休息亭、树木绿化、草坪、人车分流中、小学大丰中学行政机构

26、法院、人伍部、项目定位大丰高档园林社区客户群定位分析医生、老师、公务员及政府相关部门人员项目优劣势分析卖点/特色大丰中学、小区配套相对全面、小区设计人性化、景观环境好缺点周边配套不完善促销策略一次性付款优惠100元/平方、现在购房优惠180元/平方。媒体宣传宣传单页瑞城国际苑是目前大丰市比较有代表性的楼盘，这是因为她是目前大丰市场上最豪华、价格最贵的小区。她抓住潜在的发展因素：大丰中学、规划中的市政广场以及新市政府将迁至，大力炒作，但这种价位是一般大丰居民不能承受的。、上海花园楼盘名称上海花园售楼电话?区域地段常新路与南翔路交界处发展商大丰瑞众开发有限公司代理商/设计单位泛太平洋设计有限公司物

27、管单位?建筑面积311328平方米占地面积226741平方米项目属性绿色生态高尚社区建筑风格欧陆式风格容积率1.373建筑密度27.42%绿地率42.85地下建筑15835平方总套数1928户集中绿化16.24%商业用地54333平方会所用地1230平方多层用地197174平方高层用地44071平方联体别墅14517平方周边楼盘金融工商银行（300米）；建设银行（300米）行政机构工商行政管理局2、竞争楼盘优劣势分析：浦江名苑优势：、处于工农西路中间地段，更接近市中心； 、占地面积55612平方，规模相对较大；劣势：、周边配套不全； 、对于客户来说价格过高； 、沿街商铺（朝东）前面路太小，难以

28、形成气候。瑞城国际苑 优势：、靠近大丰中学高中部； 、地段发展潜力较大（市政设施的迁至） 、小区定位高档，配套相对齐全，绿化率高，设计合理； 劣势：、交通不方便； 、周边配套不全； 、距离市中心较远； 、小区定位高档，价格太高，失去了大部分客户群。 上海花园（未开盘位于项目的南侧约500米，地块已框好，其它工作还未开展） 优势：、规模大，有影响力； 劣势：、小区大，销售周期大，交付时间长； 、周边生活所必须的相应配套设施少，并且商业氛围不是很浓厚。二项目概况一、宗地位置：项目地处大丰市新区（常新路西侧，健康路与工农路之间）二、四至范围：项目南临工农路（筹建），北达建康路，东侧距常新路100米，

29、而西侧则是未开发的农田和私房。三、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较：项目所在地地面增高4米左右，周边地势与之等同。四、地面状况：项目所在地地面现有少部分住房和农田，目前正在紧张拆迁过程中。到政府交地时能达到三通一平，所以开发商拿到地时是熟地。五、项目概况；项目面积50000平方米左右，约75亩。整个项目由18000平方的商业用地和32000平方住宅用地组成。在商业和住宅之间为市政府规划的一条横贯项目的人工河，河道宽14米，深3米，在河道边上也是政府规划的一条宽十米和绿化带和一条宽十米的沿河路（原来H101、G201、G301、H201是分开拍卖的，后来政府重新规划为H101、H210一起

30、拍卖，G201、G301一起拍卖，那么人工河与绿化带及沿河路都由开发商负责建设，这样虽然提高了项目的档次，但开发商的投入也相对加大）六、地质情况：宗地土层为沙夹土，承载能力为每平方米10吨，地下水位在4米以下，抗震能力为6级。七、项目所在区域位置及自然条件；大丰交通便捷。距204国道15公里,距盐城机场50公里，境内新（沂）长（兴）铁路已投入运营，国家一类口岸大丰港是国家“九五”规划的苏中沿海中心港，两个万吨级码头于2004年建成通航。沿海高速公路已建设，3小时内可达上海、南京。中等城市的框架已经构成，市区各类设施配套齐全，是“江苏省文明城市”。八、项目周边物业发展情况；九、项目区域交通环境、

31、交通状况；项目所在区域虽然位于大丰市新区，但距离市区并不远，距市中心商业最繁华处仅仅相距1800米，与项目相临的几条路都是大丰市的主要通道：常新路：建于2004年，路宽53.25米,包括三条绿化带；工农路：大丰主要商业通道,宽14.5米,项目所在地的工农西路正在改建过程中,届时也将改建成14.5米宽,并增加两条绿化带；健康路：项目所在地路段于今年刚改建完成，宽22米，两条绿化带。从上面得出的结果看来，近几年政府比较重视新区的发展，从道路修建到土地开发都是为了快速发展西区和对新区人气的积累。另外从建设局得到，从2004年开始大丰市政府将利用三年时间重点发展新区和开发区，等西区人气有一定积累后才开

32、始进行东区的旧城改造。本项目所在地交通状况较好，从204国道进入大丰市区的主要通道黄海路从项目前面通过，最近处150米，项目距离长途汽车站仅250米，去周边县市非常方便。由于大丰属于县级市，所以还未开通市内公交，去下属乡镇的短途公交，有大部分从黄海路经过。十、项目周边的社区配套。序号地点距离宗地/米1汽车站2502上海华联16003大丰市公安局1504城中菜场23005大丰中学(初中)25006大丰中学(高中)28007中国银行4008农业银行3009名都广场150010大丰市政府60011骨科医院80012大丰商业街160013肯得基200014图书馆30015大丰剧院1700从以上的图表来

33、看：目前宗地周边基本生活配套还是属于较缺乏，如菜场、大型购物广场、娱乐场所等，小区周边的配套是否齐全是项目宗地开发与否的一项重要指标，项目宗地配套的缺乏会造成开发成本的加大，同时也势必造成利润的降低。从本案来看，为提高开发可行性及将来的升值空间，小区周边应配备相应的生活、娱乐方面的商服设施。四投资收益分析一、成本预测：（从政府处问讯得数据）1、土地成本：31353135元名称单位数量备注土地性质/ 商住从建设局得出的数据:土地费用包含了规费、配套设施费、人防费以及各项税金等。土地面积平方米1800032000土地价格元/平方675.0675600.06土地总价元1215121519201920

34、小计元31353135以上的价格是在大丰市场调研时走访政府招商办、建设局等相关部门得出的数据。以上土地的价格是根据目前市场的平稳估价，最终土地价格要通过拍卖得出，不会超出估价（建设局得出）2、建造成本：72376000元科目名称单位价格/元面积总价/元备注人工100/平方米891208912000建筑面积按89120平方米算，建筑容积率按政府规定的:商业2.0住宅1.66。建材700/平方米8912062384000框架结构人工河4/立方250*3*10（长、深、宽）30000运费除外绿化带300/平方14*2501050000小计72376000元3、成本初算：103729135元名称价格/

35、元面积/平方米备注土地成本31353135建造成本72376000小计10372913589120单位成本11639266元/平方米二、税务分析：（所有税费都包含在土地费用里）1、营业税及附加税；2、所得税；3、土地增值税。三、经济效益分析： 、经济效益分析的假设条件（是否享受政府各项税费的减免）；、项目利润率、投资回报率及主要经济指标；、项目开发各期的利润体现；、敏感性分析：序号方案名称地价(万元/亩)土地费(万元)项目成本(万元)土地费比例(%)销售收入(万元)利润(万元)70%销售利润回报率(%)1方案一2015008737.617.17%16041.673045112.883.59%2

36、方案二2518759112.620.58%16041.669294850.376.04%3方案三3022509487.623.72%16041.665544587.869.08%4方案四3526259862.626.62%16041.661794325.362.65%5方案五40300010237.629.30%16041.658044062.856.69%6方案六45337510612.631.80%16041.654293800.351.16%7方案七50375010987.634.13%16041.650543537.846%8方案八55412511362.636.30%16041.64

37、6793275.341.18%9方案九60450011737.638.34%16041.643043012.836.67%10方案十65487512112.640.25%16041.639292750.332.44%11方案十一70525012487.642.04%16041.635542487.828.46%12方案十二75562512862.643.73%16041.631792225.324.72%13方案十三80600013237.645.33%16041.628041962.821.18%五项目优劣势分析一、优势: 地理优势：本案所处的地理条件优越交通便利，本案东面的常新路为双向四车

38、道，宽38米，非机动车道大约12米左右，南面工农路宽14.5米，北面健康路宽22米，其中工农路和健康路与人民路形成大丰主要商业通道，而且本案的前面150米处就是连接204国道和大丰市区的主要通道。配套优势：项目周围的配套不是太引人注意，但仔细看来就可以发现，大丰中学初中部、高中部都在项目辐射区范围内，并且都在3000米范围以内。而一些生活必须的配套都在3000米以内。但是对于消费者来说，3000米范围有时也是比较远的，如果要对项目进行开发，这是必须弥补的地方。规划优势：项目所在区域是政府现阶段重点发展区域。二、劣势：环境劣势：项目正前方有一条大河，由于排污严重，水位过低会产生很大异味。而项目在

39、规划中有一条人工河道，水源必然和大河相通，如果规划不好则有可能弄巧成拙，使优势变成缺点。区位劣势：虽然近几年政府加快新区发展，但在本案周围仍然是荒地旧房，这对消费者的心理会产生很大影响，特别是对商业氛围的形成和房屋的升值潜力，抱有很大怀疑。三、机会：项目可与锦绣东方苑互相搭配、呼应，在物业上互补。城建规划：西部新区的规划。四、威胁：供给集中：区域内同档次楼盘的推出量大，楼盘同质化严重。竞争威胁：如果本案在项目定位、销售策略上没有区别于其它楼盘的特色，则竞争力相当大，同档次的楼盘会吸引很多客户。投资风险：从敏感性分析来看，项目投资额较大，如此开发商承受的风险比较大。总结：综上所述，本项目在区域内

40、还是比较有竞争能力的，无认是规模、配套还是交通上虽然说不上占有绝对优势，但都比其它楼盘优势明显。相比之下，本项目的优势是均衡的，而其它竞争项目则是在某一方面有优势。如果再通过项目定位时有针对性的对劣势、不足进行弥补，那么项目的可行性很强。六项目市场定位一、项目开发可行性建议：1、项目差异化建议本项目与其它楼盘的差异化是本案最大的特色和卖点：首先从风格和外立面上讲，在调查中得出，大丰市民对风格的概念并不强，而正在开发中的几个楼盘所采用的欧陆式风格只是开发商的一厢情愿，顾客群体看的只是楼盘的整体效果，所以在风格上是很好区别的。欧陆式的所有外立面也是大同小异，本案在这点上可以与风格结合起来。其次从景

41、观上说，本案周边的几个楼盘虽然绿化率都很高（高的达到52%），但新楼盘给人感觉仍然很空旷，主要是树的高度与多层、高层建筑搭配得不协调，本项目中可以多采用高大密集的树木作为衬体来提高项目的档次。2、环境景观建议项目的内部已经规划有一条人工河，用于分隔商业区和住宅区域，这既方便了项目本身在配套上的需求，又可以把喧嚣与安静分开。本案可以采用以水景为主题的庭院设计风格。采用人车分流的交通布局，重点规划对人行道的设计，使其达到高雅与自然结合。小区外部设假山、喷泉、城市雕塑等现代建筑（体现高雅）；内部多设实用性较强的亭、台、楼、阁（特别是在水景上）以及鹅柳石或大理石碎片铺成的小路，路边配以高大树木（体现人

42、性）。3、配套设施建议以实用性为主题：、由于项目周边没有幼儿园，所以在项目配套中很有必要建一所幼儿园、儿童乐园之类的设施，并且为了吸引人气，这个幼儿园可以对外开放。、超市也是很有必要的一个配套，因为目前项目本身的人气不是很旺，如果开发商能够在项目内部开发一个中大型超市，那么既方便了业主，又增加了卖点。如果开发商能够把一些知名超市招商进来那就更是锦上添花。、室外休闲广场加健身设备，周边大量绿化和背景音乐作为衬托，。考虑到大丰目前的消费水平，和其它项目反馈的信息，小区内部如果设立收费休闲娱乐设施，那么仅仅是一种华儿不实的摆设。为了增加项目和开发公司在区域内的良好口碑，多设立一些免费而实用的配套设施

43、是很有必要的。4、物业管理建议目前大丰物业管理发展还不够成熟，大多数小区的物管仅仅局限于保安和清洁工，并且管理范围较小。但为了显示楼盘档次，项目的物业管理是第一窗口，建议本案在物业管理上要突出一个人性化。日常生活服务：申请订报送报、送牛奶、快餐、送餐服务、叫出租、家庭水电设施维修；小区计算机联网服务：计算机服务、网上沟通，传达信息及其他网络服务；托管服务：代理出租、收租、外出托管；保安24小时巡更。5、交楼标准建议大丰还不是一个太发达的城市，居民的思想比较保守，对于房屋的装修还保留着传统的观念，对于许多人来说不仅仅要装修的结果，他们更在乎这个过程，更重要的是自己装修符合自己的要求。通过我们访谈

44、得出的结果，86%的被访者不需要装修，另外一些人则表示无所谓或可以接受简单装修。对于室内的一些简单配套，客户还是比较关注的，如防盗门、对讲门、水、电、闭路、管煤、宽带等。这还包括这些设施的布置是否合理，品质如何都是客户比较关注的。二、项目市场定位1、项目规划定位： 项目初步定位为中档？项目的商业定位以满足小区基本生活配套为主，可以定位为中高档餐饮业、服务业及简单的休闲类。项目住宅区定位为多层与小高层相结合，楼与楼之间避免前后相对，有条件尽量错开（保证更多的是照时间）。套型设计合理，主力户型三室两厅两卫（卫浴分开），面积控制在130-140平方左右。2、项目消费群体定位： 项目定位为高档住宅小区

45、，消费群体定位为能承受总价250000左右的客户群体。3、项目价格定位： 大丰房地产市场目前平均价格约1800元左右，本项目在内部认购阶段的初步定价可以低于市场平均价格，以此来吸引客户，再以销控的方式逐步抬高价格。在这过程中还可以用送热水器空调的方式来积累人气。附录：l 项目中心有一条人工河（14米）、绿化带（10米）、沿河路（10米）这是政府规划中的项目，但无形中增加了开发商的开发成本。l 对于土地成本，虽然价格没有实定，但政府部门没有提到优惠政策，这一点开发商可以酌情另行争取。l 在市调过程中，政府部门对一些制度和收费标准讲得比较宽松随便，这一点开发商应引起重视。楼盘名称:大丰港海韵广场海

46、润园开 发 商:江苏兴东海港置业发民展有限公司 区域:大丰港区面积范围: 200多亩起价:(元/)均价:1800(元/)详细地址:大丰市大丰港中央大道8号交通状况: 便利 屋类型:一房一价(元/)高档住宅销售许可:状态:热销联 系 人:肖玲玲售楼地址:大丰市大丰港中央大道8号售楼热线:13401718056传真:E-mail:489305110海韵广场该项目由海润园和海韵苑两个单体组团组成。位于大丰港区海港大道以南、海晏大街与海沧路、海澜路之间。项目总占地面积14.3万平方米，规划建筑面积15万平方米，总投资约4.8亿元，是一个集住宅、商务、休闲、商铺于一体的多功能建筑群。目前，海润园一期商住

47、房已全部售罄并交付使用。现在正在热销的是海润园二期，在一期创新的理念上，更加人性化科学实用，超大景观绿化，天然氧吧推窗即入，特色经典户型，静谧生活安享无忧。二期房型布局紧凑，功能合理，空间利用率高，双向阳台，引景入室，方便实用；功能分割清楚居家生活更方便，更舒适。投资前景佳，投资空间大，是您投资及居住的最佳选择。楼盘名称:丰惠蝴蝶湾开 发 商:江苏丰惠置业有限公司 区域:城南面积范围:293980起价:一房一价(元/)均价:2400(元/)详细地址:南翔路房屋类型:普通住宅销售许可:状态:热销联 系 人:售楼部售楼地址:第一接待处： 人民北路建设银行隔壁 第二接待处：人民路五星电器隔壁售楼热线

48、:83338888 83336666传真:E-mail:无由江苏丰惠置业有限公司投资建设的丰惠蝴蝶湾占地面积为154726.3M2,建筑面积为293980M2，建筑覆盖率为22.4%，绿化率为35%。社区将实现完备的现代化配套设施，配置休闲娱乐配套设施、健身运动配套设施、社区教育配套设施、车辆停放配套设施、公园式配套设施等。丰惠蝴蝶湾在未来将形成一个拥有近万人居住的大型现代综合化社区，通过对社区生活各方面需求综合分析，丰惠蝴蝶湾在完善基础配套设施的同时，更注重提升社区公共配套品质，实行了高品质、高品位社区标准开发商简介：银都集团江苏丰惠置业投资4.5亿元，以浙江联丰集团雄厚实力支持，造一座经典

49、之城。银都集团是一家集农业、工业、餐饮旅游业、房地产开发、新型特种建筑材料等到项目为一体的省级集团公司，是国家级农业产业化重点龙头企业。配套设施：休闲娱乐配套设施配套功能：商店、银行、咖啡厅、美容室、茶室、多功能厅、餐厅、健身房、桑拿房、游泳池、儿童乐园、老年活动中心等。健身运动配套设施配套功能：会所内设施齐备的健身房，观景游泳池，特别设计的小区跑步道，迷你高尔夫，多个老人、儿童运动场所，散布于建筑架空层内的休闲运动设施等。社区教育配套设施丰惠;蝴蝶湾投入巨资建造社区高级幼儿园，引进高水平的幼儿教育机构，打造高水准的社区幼儿教育，以优越的教学环境，专业的教学模式，帮助孩子踏上未来成功之路。车辆

50、停放配套设施配置1200个车位，让爱车族的坐骑也有一个阳光的家。独特架空层设计，可停放车辆也可以用于储藏。公园式配套设施项目规划以12000水景大花园为社区核心，中心景观湖爱琴湖以小提琴形状构建湖心音乐喷泉，配以喷泉水池、水中花园、七大组团花园贯穿其中，即在享有房子的同时拥有一座公园。并尽情享受阳光、空气、鲜氧、绿色、负离子，是人、住宅与环境三者高度和谐的一种高端居住产品形式。景观：蝴蝶形状整体规划融入东方人居理念以蝴蝶形状规划将建筑与景观融为一体，以蝴蝶形状之精细工艺创造建筑经典。蝴蝶形状规划实现了意象美与空间美的统一，将美学融进了居住生活。蝴蝶规划中轴对称，顺应中国“中庸”文化的精髓。中和

51、位育，居住大利。中轴线规划是中国最久远，最具有生命力的建筑规划，体现了中国居住传统。井然空间观景社区“中心景观组团景观”空间错落有致，公园社区自然凸显。在设计过程中着重考虑中心景观与组团景观资源的充分利用，实现中心景观与组团景观的空间多层次的变化呼应。实现了户户取景的公园社区生活。道路体系交通体系科学的道路系统、人性化的路标设计、人车分流设计使整个小区的交通更加独立有效，安全又便于管理。中心林荫大道的设计，沿途景致自然变幻、创造出丰富而独特的行走体验。美国威孚考特建筑事务所倾力规划丰惠;蝴蝶湾整体规划方案由美国威孚考特建筑事务所设计，借鉴全球最先进的社区规划理念与公园社区的标准进行的超前设计规

52、划，未来的丰惠蝴蝶湾将是一个绿色的，注重传承的、综合性的公园社区，它将为大丰市民提供一个充满活力的、全新的生活空间。天价造中心12000平米水景花园江苏丰惠置业有限公司投入巨资打造12000平米水景花园，以爱琴湖为中心、喷泉、花园、亭台、碎石小道错落分布，设计师将春天花之浪漫、夏天水之灵动、秋天之月光如水、冬天之雪落有声的四季景观融会其中，一年四季，景色各不同。小提琴式音乐园林景观中心景观湖爱琴湖以小提琴形状构造，以中轴对称林荫为弦，喷泉之音乐如高山流水，音乐与中心雕塑相和，实现的音乐与建筑，音乐与景观的沟通融合。澳大利亚BlyltInternational公司设计景观园林国际著名园林公司澳大

53、利亚BlyltInternational公司，以希腊爱琴海为景观创意素材，设计一座如梦如幻的园林景观.建筑团队：鲁班奖得主浙江中联建筑集团精工技艺国家特级企业、鲁班奖获得者浙江中联建筑集团公司承建，浙江中联建筑集团公司已率先在同行业中通过了ISO9001质量管理、ISO14001环境管理和OHSAS18001职业健康安全管理三大国际管理体系认证。做放心工程，建精品住宅楼盘名称:御景嘉园开 发 商:大丰宝利置业发展有限公司 区域:城西面积范围:起价:一房一价(元/)均价:2780(元/)细地址:西康路交通状况:好 房屋类型:小高层，多层销售许可:状态:热销联 系 人:售楼部售楼地址:健康路与西康

54、路交汇处售楼热线:83319999 83416666传真:E-mail:无城西，正在崛起为城市贵族的生活领地。御景嘉园坐镇未来城西高档生活区，东临朝阳路、西至西康路、北至健康路、南至工农路，与大丰中学初中部、高中部、大丰大学城为邻，周边规划配套完善、生活便利，自然环境优雅宁静，风光宜人。小区融汇现代感的古典西班牙建筑风格，与升级版的江南园林手法相映成趣，将中央湖景与沿河风光尽收眼底，地下车库直接入户，人车分流安全、静谧，全力打造超越大丰现有住宅标准的高尚景观公寓社区。建筑风格：引入了古典式西班牙建筑语言，又以现代元素和江南风格为点缀，融汇大丰当地的人文底蕴，稳重而不失轻盈，色彩绚丽，以日渐珍稀

55、的多层为主，辅以挺拔大气的小高层、高层建筑，撑起起伏有致的优美天际。景观阳台、平坡结合的屋顶和露台设计，让建筑外观更富层次。幢与幢之间间距最大达110余米，堪称大丰住宅之最。超大间距、低建筑密度，户户推窗见景，部分户型还有私家花园、空中花园，真正实现“住在花园中”的居家理想。配套设施：教育：大丰中学（省重点中学）高中部、初中部、小学、幼儿园、大丰大学城购物：新词大酒店、新词商业中心、万佳装饰城医疗：大丰同仁医院休闲：张謇文化广场（二卯酉河河滨公园、68000余平方米）交通：客运中心开发商简价：大丰市宝利置业发展有限公司成立于2006年8月，隶属于浙江越亚集团公司，浙江越亚集团是一家集印染、外贸

56、、房地产、科研等多种产业为一体的综合型大型中外合资企业，总资产近30亿元人民币。目前集团公司已下属有6家房地产企业，其土地储备量高达200多公顷（3000多亩），开发足迹遍布江苏大丰、江苏邳州、广西北海、黑龙江等地，总建筑面积达80万平方米以上。大丰市宝利置业发展有限公司自成立以来，坚持“创造居住价值”的开发理念，以“为城市造景，为生活选景”为目标，坚持一流管理、一流标准、一流建设、一流服务，全心全力为消费者提供满意放心住宅，营造更适宜居住的生态型花园社区，真正实现“住在花园中”，为全面提升城市人居环境而不懈努力。楼盘名称:银河花园开 发 商:江苏金开利房地产开发公司 区域:城南面积范围:32

57、000起价:一房一价(元/)均价:2298(元/)详细地址:百富达小区房屋类型:二室二厅一卫，三室二厅二卫等销售许可:状态:热销联 系 人:售楼部售楼地址:百富达小区售楼热线:83683333传真:E-mail:无银河花园位于大丰西南新区别墅群中，东邻百富达别墅小区，南依育红路，西傍新民村中心路，北靠万佳装饰城，同时河滨公园紧邻咫尺，周边文教气氛浓郁、生活配套完善、环境优美，是未来大丰高尚休闲的生活社区。银河花园规划为六层的商品住宅及部分沿街商铺。总用地面积约万平方米，总建筑面积万平方米，由幢六层的多层住宅及部分沿街商铺组成，并拥有地下的停车库，以满足业主的需求。银河花园得天独厚的地理位置、便捷的交通、优越的社区规划、亲近的自然家园、尊贵典雅的建筑色彩和完善的物管、配套设施构成了一个独具品位的生态、运动、休闲、生活社区。物业管理：银河花园完善的配套服务体系以及专业的物业管理，先进的智能系统等全心全意解决业主后顾之忧，尽享现代都市成熟的生活配套。小区采用封闭式物业管理，对小区提供安保、日常公共配套维护等服务。楼宇每单元入口设置搂宇对讲、钢质门。小区内安装监视系统和周界报警系统。楼盘名称:维罗纳花园开 发 商:大丰林波房产开发有限公司 区域:城西面积范围: