济宁中世峰项目营销推广策划报告

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1、中世峰项目营销推广策划报告1前前 言言v本报告是为项目本报告是为项目所作的所作的营销策划营销策划推广推广方案，由于项目在规划方案，由于项目在规划、户型设计、户型设计等方面等方面已形成了初步的方案，因此，我们所做的一切策略分析，均是以此为基础并结已形成了初步的方案，因此，我们所做的一切策略分析，均是以此为基础并结合我们对市场及项目的初步认知下做出的。合我们对市场及项目的初步认知下做出的。v本报告仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并本报告仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此且也未

2、与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商另行制定。具体的一些执行方案还须经双方协商另行制定。2010总结及2011前瞻壹壹贰贰叁叁肆肆伍伍项目分析项目定位项目整体营销推广思路项目平面策略表现策略纲要策略纲要2010总结及2011前瞻u2010年中国的房地产市场经历了新的一轮大涨，同时也迎来了4月和10月国家二次对遏制房地产过度投资的调控。u2011年最大政策变数就是央行是否会连续加息和房产税的何时出台。鉴于政府调控楼市遏制楼市过度抄作，让其重新回归理性的政策不会轻易改变。判断宏观政策形势区域市场形势宏观市场形势u区域市场罕有新品，局部干扰不

3、碍大势。u把握市场，维势、蓄势！目前的楼价依然得到有力支撑，目前的楼价依然得到有力支撑，2011依然稳中有升依然稳中有升第一、旺盛的需求。包括居住的需求，增值保值的第一、旺盛的需求。包括居住的需求，增值保值的需求、保障的需求、发展的需求等。这是市场的因素需求、保障的需求、发展的需求等。这是市场的因素第二、经济的发展。各城市都在为经济发展进行各第二、经济的发展。各城市都在为经济发展进行各项规划，这些规划改变了对市场的预期，成为楼价上项规划，这些规划改变了对市场的预期，成为楼价上涨的隐形因素。涨的隐形因素。第三、市场的预期。这是支撑楼市成交量和成交价第三、市场的预期。这是支撑楼市成交量和成交价的核

4、心力量。从的核心力量。从2007-20082007-2008年的调控中大家得到一个结年的调控中大家得到一个结论，那就是即使调控让楼价下来了，过不了多久还是论，那就是即使调控让楼价下来了，过不了多久还是会涨回来的，而且时间不会太长。会涨回来的，而且时间不会太长。第四、最好的投资。一方面，中国的投资渠道缺乏第四、最好的投资。一方面，中国的投资渠道缺乏，另一方面，最近几年楼市的表现有力地证明了楼市，另一方面，最近几年楼市的表现有力地证明了楼市是最好的投资渠道。是最好的投资渠道。第五、财富的增长。数据显示，中国中产阶层群体第五、财富的增长。数据显示，中国中产阶层群体( (拥有拥有1010万美元到万美元

5、到100100万美元资产的个人万美元资产的个人) )的财富，在过的财富，在过去五年内，以年均超过去五年内，以年均超过12%12%的增长率增长。的增长率增长。2010总结及2011前瞻壹壹贰贰叁叁肆肆伍伍项目分析项目定位项目整体营销推广思路项目平面策略表现策略纲要策略纲要项目概况n周边唯一双证齐全项目，提升项目品质；周边唯一双证齐全项目，提升项目品质；n低总价、低起价入市，容易被客户接受；低总价、低起价入市，容易被客户接受；n周边房地产的先期开发，本区域被认可周边房地产的先期开发，本区域被认可n未来规划配套逐渐完善，使得本区域受认知度未来规划配套逐渐完善，使得本区域受认知度提高；提高；n规模大，

6、可操作性较强。规模大，可操作性较强。n项目基地的局部范围没有强劲的竞争个案项目基地的局部范围没有强劲的竞争个案n商业氛围劣势，区域吸引力不足；商业氛围劣势，区域吸引力不足；n配套劣势，周边相关配套资源匮乏；如：银行、配套劣势，周边相关配套资源匮乏；如：银行、医院、餐饮、娱乐、酒店等；医院、餐饮、娱乐、酒店等；n目前交通不便，公交只有几辆目前交通不便，公交只有几辆2525绕行绕行n没有没有十分明显的优势资源可以借用，成为没有没有十分明显的优势资源可以借用，成为本项目寻求市场形象与推广定位之困难所在。本项目寻求市场形象与推广定位之困难所在。n周边环境目前较差，乡村气息为主，项目北边周边环境目前较差

7、，乡村气息为主，项目北边靠近铁路，靠近铁路，心理上的干扰心理上的干扰。n规划区域，未来发展潜力大规划区域，未来发展潜力大n豪德商贸城、美恒汽车商贸城、北湖新区豪德商贸城、美恒汽车商贸城、北湖新区京杭运河经济生态区的规划建设增加本区域京杭运河经济生态区的规划建设增加本区域认可度认可度n项目周边的煤矿和工厂的存在将为项目去化带项目周边的煤矿和工厂的存在将为项目去化带来重要的力量，当地居住者对住宅的位置没有抗来重要的力量，当地居住者对住宅的位置没有抗性，可以在居住情节上做文章性，可以在居住情节上做文章 区块成熟需一定时间，且有较区块成熟需一定时间，且有较 多不确定性因素，目前吸引力不足。多不确定性因

8、素，目前吸引力不足。n未来在国家宏观调空政策的相继出台和对房地未来在国家宏观调空政策的相继出台和对房地产市场的打压，为项目开发带来了不可抗力的因产市场的打压，为项目开发带来了不可抗力的因素素n消费信贷的可变性，会对消费者消费意愿形成消费信贷的可变性，会对消费者消费意愿形成一定制约。一定制约。SWOT分析分析SWOT分析项目周边房产开发现状运河之家八里庙社区岚庄社区古月新苑本区域为济宁市城市规划本区域为济宁市城市规划“东拓东拓 西跨西跨 南联南联 北延北延”中的西跨中的西跨范围，周边房地产开发情况已经起步，不过多为范围，周边房地产开发情况已经起步，不过多为“旧村改造旧村改造”名义，即：小产权房。

9、由于开发成本低，所以销售价格较为便名义，即：小产权房。由于开发成本低，所以销售价格较为便宜，价格在宜，价格在1000-20001000-2000元元/ /平米不等平米不等八里庙社区项目类比典型案例分析项目名称项目名称运河佳园运河佳园 凤凰城凤凰城项目地址项目地址济宁济安桥路以东，车站西路以北所属片区所属片区南城区开发商开发商济宁汇源华兴房地产开发有限公司占地面积占地面积550余亩建筑面积建筑面积70余万平米建筑形态建筑形态小高层 多层分期情况分期情况运河佳园位于济安桥路以东，车站西路以北，占地2100余亩。东与占地660余亩的王母阁公园毗邻，南邻省级北湖旅游度假区。总规划建筑面积约210余万平

10、方米，项目分三期进行，其中一期工程“运河佳园凤凰城”占地550余亩，总建筑面积约70余万平方米。主推户型主推户型户型规划面积范围92-140平米销售价格销售价格当前对外报价均价约4500元/平米项目名称项目名称运河新城运河新城项目地址项目地址济宁市洸河路西首与金塔路交汇口路南所属片区所属片区西城区开发商开发商济宁鸿顺房地产开发有限公司占地面积占地面积余亩建筑面积建筑面积余万平米建筑形态建筑形态多层分期情况分期情况目前对外发售一期住宅，房屋现状准现房。二期未拆迁主推户型主推户型户型规划面积范围92-140平米销售价格销售价格当前对外报价均价约4200元/平米项目类比典型案例分析项目名称项目名称东

11、方名苑东方名苑项目地址项目地址济宁市中贾片区所属片区所属片区东城区开发商开发商济宁盛基置业占地面积占地面积余亩建筑面积建筑面积约余万平米建筑形态建筑形态多层分期情况分期情况目前推出一期14栋多层，准现房对外发售。主推户型主推户型户型规划面积范围100-130平米销售价格销售价格当前对外报价均价约2900元/平米项目类比典型案例分析2010总结及2011前瞻壹壹贰贰叁叁肆肆伍伍项目分析项目定位项目整体营销推广思路项目平面策略表现策略纲要策略纲要项目形象定位的核心问题从开发目标出发，我们要兼得高形象和高人气，市场强势占位从开发目标出发，我们要兼得高形象和高人气，市场强势占位。项目形象也就是我们项目

12、的项目形象也就是我们项目的 “ 表情表情”，一上来就必须一上来就必须 -打动这个城市打动这个城市 How to excite the city? 买得起的好房子， 看得见的好品质项目优势归纳本案优势本案优势核心卖点核心卖点产品力产品力辅助卖点辅助卖点城市规划城市规划攻击支持攻击支持现场现场 本区域唯一双证齐全的项目本区域唯一双证齐全的项目 户型户型80110平米，经济适用平米，经济适用 项目起价低、总价低项目起价低、总价低 屋美、价廉、易升值屋美、价廉、易升值 自然的优雅，质朴的浪漫自然的优雅，质朴的浪漫 北湖新区规划辐射北湖新区规划辐射 政府西南片区运河经济生态区政府西南片区运河经济生态区

13、八里庙大桥修建中八里庙大桥修建中 豪德商贸城、美恒汽贸豪德商贸城、美恒汽贸 西外环外扩、京徐高速西外环外扩、京徐高速 街面围板街面围板 售楼中心售楼中心项目总体形象定位城市的岸泊城市的岸泊.生活的嘉园生活的嘉园Shore city park. Life Garden案名案名运河之家运河之家我们的运河我们的运河 我们的嘉园我们的嘉园“城市的岸泊城市的岸泊.生活的嘉园生活的嘉园”精神提炼精神提炼 【 韵韵 】 恬然，清雅。家，是文化的延伸。恬然，清雅。家，是文化的延伸。 精神层面精神层面 【 园园 】 生活，呼吸，心情，都是绿色的。生活，呼吸，心情，都是绿色的。 生态层面生态层面 【 宅宅 】 建

14、筑如人，好的建筑，能容者，养心。建筑如人，好的建筑，能容者，养心。 产品层面产品层面 【 品品 】 和谐，凝结完美，珍藏的健康品位。和谐，凝结完美，珍藏的健康品位。 总体及配套层面总体及配套层面欧欧来源：太白路以南，共青团路以西，西南片区职业：年轻企业员工、事业单位公务员，乡镇个体经营商户等。 年龄：2535岁 价位：首付10万以下消费动机：为结婚买房；改善型居住，已经结婚，租房居住，有5-8万积蓄；为工作方便；工作月收入较高，有2-5万积蓄，厌倦租房。户型：以80110中小户型为主。多为小两室或小三室户型。关注点：总价、首付、位置、交通、户型面积等核心客户核心客户重要客户重要客户游离客户游离

15、客户来源：金乡、嘉祥、鱼台等周边县城乡镇在济宁工作或有业务人员/投资客户职业：企业职工、个体工商户等年龄：3545岁 价位：首付10万以下消费动机：暂时居所，亦有投资考虑；为了工作方便；既有利于做生意；提高生活质量，满足居住需求。看好本项目升值潜力，买房用作投资户型：以80110中等户型为主。多为两室或三室户型。关注点：总价、配套、物业、安防、教育等来源：市中区及部分任城区职业：退休职工、工薪家庭、政府职员、企业职工、由于市区高房价被挤压出来的客户等年龄：3060岁 价位：总价40万以下消费动机：老两口，认同本区域，改善生活质量，寻求成熟的生活社区；从小在本区域长大，即将或刚刚结婚，急需置业，

16、想离父母近一些，对生活区域更熟悉一些（买房需要父母帮助）。户型：以8120户型为主。多为两室或三室户型。 关注点：价格、配套、物业、安防、景观环境等项目目标客户定位项目价格定位项目销售价格分析方法：市场比较法项目销售价格分析方法：市场比较法 市场比较法是房地产估价理论中较为科学的定价方法，也是较为常市场比较法是房地产估价理论中较为科学的定价方法，也是较为常用的估价方法。该方法是通过市场中的可比案例的价格，通过交易情况用的估价方法。该方法是通过市场中的可比案例的价格，通过交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正及个别因素修正测算出项目的销售修正、交易日期修正、区域因素修正及个别因素修正测算出项目

17、的销售价格。选取价格。选取东方名苑、运河新城东方名苑、运河新城作为运河之家项目市场销售价格评估的作为运河之家项目市场销售价格评估的可比实例。可比实例。项目价格定位选取原因选取原因1 1、上述项目所处区域，与我项目在地理位置及交通环境上具有相同或相、上述项目所处区域，与我项目在地理位置及交通环境上具有相同或相似之处。似之处。2 2、上述项目均建设为多层建筑，与我项目的建筑形态相类似。、上述项目均建设为多层建筑，与我项目的建筑形态相类似。3 3、上述项目的建筑体量与我项目接近或相类似。、上述项目的建筑体量与我项目接近或相类似。4 4、上述项目均为在售项目，与我项目情况接近。、上述项目均为在售项目，

18、与我项目情况接近。5 5、其中、其中东方名苑东方名苑与我项目情况接近度达与我项目情况接近度达90%90%，因此权重指数取其，因此权重指数取其90%90%。项目价格定位项项 目目本项目本项目东方名苑东方名苑运河新城运河新城平均价格（元/）29004200权重90%10%位置15121214交通107710周边环境10779规划设计10779户型面积10779景观10779各项配套5324产品类型15111113开发商品牌10779营销策划5444总分100727190项目价格定位1、参照东方名苑，本项目住宅部分对应均价为 售价=2900/71*72=29402940元/平米2、参照运河新城，本项

19、目住宅部分对应均价为 售价=4200/90*72=33603360元/平米3、类比所得均价分别乘以各项目参照权重 本项目售价=2940*90%+3360*10%=2982元元/ /平米平米4、考虑到住宅目前为期房，尚未动工，现对外出售为期房，价格应适当进行下浮5%本项目售价本项目售价=2982*0.95=28322832元元/ /平米平米取整建议本项目售价取整建议本项目售价为28302830元元/ /平米，加上市场自然增幅和后期运营，平米，加上市场自然增幅和后期运营，建议整体均价目标为建议整体均价目标为31003100元元/ /平米平米.项目价格定位项目价格执行策略时间节点价格执行团购期250

20、0元/2600元数量15%左右认购期2700元数量15%左右开盘期2800元/2900元数量25%左右强销期3000元/3100元数量20%左右热销期3200元数量20%左右一期总体均价维持在3000元/平米左右2010总结及2011前瞻壹壹贰贰叁叁肆肆伍伍项目分析项目定位项目整体营销推广思路项目平面策略表现策略纲要策略纲要项目整体营销推广思路短、平、快短、平、快目标市场最大化整合政府、银行整合政府、银行资源，引导客户观念，资源，引导客户观念，确保最快的资金回笼确保最快的资金回笼进行产品功能进行产品功能、销售模式、营销方式、销售模式、营销方式、付款方式的多种创新，付款方式的多种创新，获取最大利

21、润获取最大利润一切为了销售；短周期，平稳运作，快速实现价值最大化；全面树立市场信心。项目整体营销推广思路营销策略的创新u以产品为基础，以客户需求为出发点以产品为基础，以客户需求为出发点u卖点价值最大化卖点价值最大化u实用之居，最现实的居住理念实用之居，最现实的居住理念u创新化的营销手段创新化的营销手段u灵活的销售策略灵活的销售策略u引导客户需求和置业方向引导客户需求和置业方向p整合营销资源整合，复合推广整合营销资源整合，复合推广 p客户营销客户服务在营销中的崭新运用客户营销客户服务在营销中的崭新运用p价格营销传统手法的升级与创新价格营销传统手法的升级与创新p渠道营销开创性的分众渠道和小众渠道，

22、实现模式上的新突破会议营销渠道营销开创性的分众渠道和小众渠道，实现模式上的新突破会议营销p媒体楼书媒体楼书开创媒体商业化运作时代开创媒体商业化运作时代u深度蓄水策略：进行客户的充分积累，确保开盘销售火爆，制造销售现场产品供不应求的热销局面，可以拉升价格空间。u目标客户扩大策略：短时间完成销售的最有效办法就是将有限的产品推向更多的消费群体。u促销策略：SP促销活动是保持项目持续热销的法宝，是最具诱惑力和生命力的手段。u销售控制策略：做好销售控制是保持项目合理有序销售的手段，也是促进成交的实效性措施。u产品分期推售策略：分期推售与短平快销售目标并不矛盾，相反它是实现快速销售和利润最大化最佳结合的一

23、种方式。u座销与行销同步推进：现场及售楼处销售与针对乡镇、目标客户集中地进行行销是确保快速销售的有力方式。u大客户及关系营销：寻求团购客户，进行一对一直销和关系营销，增强沟通与说服，充分表述项目不能在广告中展示的独特卖点。综合利用多种销售策略，达成最快销售的目的项目整体营销推广思路项目整体营销推广思路 媒体的选择要考虑众多因素（比如传播区域、目标客群、成本预算、销售渠道等），结合企业实际，选择合适的广告媒体，采取恰当的媒体组合，精心安排发布的时间等。不同类型媒体对比分析媒体策略媒体选择媒体选择我司针对项目及市场情况，建议主要选取以报纸广告、现场及户外包装、短信广告、网络广告、DM直投为主的推广

24、方式，并且通过不同阶段的不同媒体组合，达到最佳的宣传效果； 同时，我们会在适时阶段举办客户推介会，并通过项目现场活动来为项目的推广起到推动作用。DM单页单页户外宣传户外宣传短信广告短信广告塑造概念塑造概念充分造势充分造势全新形象定位全新形象定位 获得认知获得认知展览展示展览展示深入人心深入人心价值充分体现价值充分体现水到渠成水到渠成售楼现场售楼现场报纸广告报纸广告详细了解详细了解多方位卖点整合多方位卖点整合项目整体营销推广思路营销路线图发售VIP卡（增值卡）放号选房目标营销节点营销（小众销售）团队销售现场集客活动以老带新促卖巩固客户挖掘收集手段手段扩大客户成交面前期蓄储资源、团购资源等，其他渠

25、道收集，内部推荐参与：如自建：如借助：如口碑相传利用即有网络挖潜客户资源的再挖掘有目的的拜访相关单位房展会、公益活动项目整体营销推广思路营销计划大纲营销计划大纲项目整体营销推广思路我们的目标我们的目标销售阶段销售阶段销售方式销售方式营销思路营销思路完成完成95%推案量推案量预热期强势销售通过强势活动战略提升产品高度，吸引媒体关注度；以此打造强势品牌；在市场上达到提高产品的高认知度和美誉度的目的；开盘期单纯销售使得项目取得良好的销售口碑，营造“一炮而红”的销售势头，使得市场以持续热烈追捧的态度关注本项目的推广，先行扩大市场份额，良性循环，有利于项目后期推广的发展；强销期团购客户销售及多方式销售利

26、用前期项目销售的良好态势进行炒作，借势塑造完美的品牌形象，延续首次发售的市场气势；同时团购及行销多种方式相结合；持续期关系销售在推广手段上继续紧扣主题，凸现项目的概念优势，对难点产品，以促销吸引客户；收尾期保留销售在前期销控中保留部分优势产品，以及推盘过程中的剩余产品集体亮相，以优带差，提升价格达到完美销售。项目整体营销推广思路楼盘推广组合拳楼盘推广组合拳时间时间 事项事项楼盘开楼盘开发规划发规划推广推广策略策略预热期预热期开盘期开盘期强销期强销期热销期热销期收尾期收尾期销售销售30销售销售20销售销售20ABCDE开工主体交房开盘销售销售25销售销售销售剩销售剩余余5 20111-45678

27、910内部装修项目整体营销推广思路营销分阶段推广营销分阶段推广-预热期预热期在本案开发之后，首先是针对项目进行全面的宣传，突出宣传核心价值、楼盘的定位，最大可能的让更多的人、更多的周边区域知道“运河之家”，以吸引他们的关注，达到了解、认知直到购买的目的。【推广主题推广主题】 认购信息预告认购信息预告【推广时间推广时间】 2011年月年月 XX日日- 月月XX日日【核心攻击点核心攻击点】 完成项目推广销售前的准备、铺垫工作，有针对性的对客户群体进行项目的形象、口碑灌输; 高调入市,进行大面积全方位的广告宣传，让所有关注及期待的客户群有强烈的探知欲望,想了解的心理,从而完 成前期的内部认购工作，为

28、开盘积累客户，做好铺垫。【广告策略广告策略】 作为项目推广的基础准备期，本阶段以确定项目的推广方向、执行策略以及执行手段为主。 做足前期准备工作，即打响品牌又做足产品，方能在后期推广销售中取得“利润最大化”。 推广手段：户外广告、DM单页广告、短信广告、报纸广告、网络广告，进行全方位宣传。项目整体营销推广思路第一阶段推广执行细案第一阶段推广执行细案基础工作销售道具媒体发布推广活动主推广告语确定：城市的岸泊城市的岸泊.生活的嘉园生活的嘉园项目市场定位：我们的运河 我们的嘉园项目售楼处包装确定项目本阶段推广策略、媒体组合、投放策略营销团队建设;人员招聘、审核、确定；营销培训组织、演练、考核；完成时

29、间：2011年2月项目整体营销推广思路第一阶段推广执行细案第一阶段推广执行细案基础工作销售工具媒体选择推广活动 楼体/景观效果图制作：社区总平面图/社区全景鸟瞰图/楼体效果图；折页、结算单、海报、广告展板，相关所需办公用具；配合认购活动，认购活动前全部所需相关资料制作完成，交付使用。基础工作销售物料媒体发布第一波新闻软宣炒作，针对本案前身进行新闻公关。新闻炒作目的：引起房地产界业内外人士的关注，提前积聚口碑效应，目标直指项目目标客户群体；沿街户外广告牌、公交车体广告制作；组织销售人员对重点区域（家属区、商业区商户、大型企业）进行DM单派发，针对性拜访，告知客户认购时间及信息。齐鲁晚报项目宣传夹

30、报 数量：3万网络媒体发布。 完成时间：2011年1-2月第一阶段推广执行细案第一阶段推广执行细案推广活动项目整体营销推广思路第一阶段推广执行细案第一阶段推广执行细案基础工作销售物料媒体选择推广活动 第一次全面公开认购活动 活动目的：第一次正式面向市场推房，提升项目知名度、积累有效客源。 活动时间： 活动配合： 推出户型套数：50-100套优惠措施：项目整体营销推广思路客户积累方式：发布vip卡发行分析1）为了开盘即能实现预期的回款额，前期应对客户进行充分积累2）VIP卡可以从登记客户中挖掘出真正的意向客户，可以让意向客户买了卡之后不舍得轻易退卡，可以让购 卡客户感觉到真正享受到了优惠3）可以

31、强化项目的口碑和人气，制造市场抢购氛围发行方式1）增值VIP卡发行，前期积累客户及新增客户自愿申请、认购，即为“诚意金”的转化方式；2）发行VIP卡，建立潜在客户档案，建议售价：10000元；3）项目开盘后，VIP卡能够直接冲抵20000元的总房款；4）购买贵宾卡时，赠送礼品。项目整体营销推广思路开盘选房流程公示开盘选铺顺序；公示开盘购房优惠；公示选房不成功后期方案取消贵宾权益并退还购卡费按认购书规定交房款签正式预售合同开盘前3天书面通知客户开盘前1天来现场排队拿号开盘3天内选铺成功开 盘 当 天VIP客户优先选房开盘日拿号选铺认购期购买 V I P 贵宾卡未 购 买VIP贵宾卡前期咨询登记客

32、户通知认购期内新增客户资源开 盘 当 天选 铺 不 成功开 盘 当 天不来选铺开 盘 当 天选铺成功开盘3天内选 铺 不 成功开盘3天当场 签 定 认购书保留贵宾权益下期选房下期贵宾客户资源项目整体营销推广思路团购方式的准备本案团购的界定 团购即以团体的名义集体进行购买，集体是一个泛名词，那么到底有多少人才能进行团购呢，一般而言，团体应由3人以上组成，根据团体的大小，人数的不同，我们对团体进行划分，分别给予相应的优惠。小团：由3-10名成员组成 中团：由11-20名成员组成大团：由21-30名成员组成 集团客户：由31名以上的成员组成团购优惠初步方案客户进行团购多是对项目有购买意愿，同时为了获

33、取更多的优惠而进行的集体购买行为，很明显，优惠程度是左右团购成功的重要因素。 但是，如果让利过多，就会影响项目的投资回报率，因而必须制定相应的策略，循规蹈矩，才能何证团购的合理进行，同样，团体越大的团购集体，对折扣要求也越多，因而对开发商而言意味首更薄的利润。优惠初步方案：小团团购：额外？折优惠中团团购：额外？折优惠大团以上团购：额外？折优惠注：团购客户同时享受VIP卡优惠项目整体营销推广思路项目整体营销推广思路营销分阶段推广营销分阶段推广-开盘期开盘期项目面临开盘，客户资源的积累非常重要，并且开盘阶段的销售数量对项目的整体销售具项目面临开盘，客户资源的积累非常重要，并且开盘阶段的销售数量对项

34、目的整体销售具有决定性作用，同时也是对前期预热效果的一个检验。因此，在开盘前一周左右，制定出有决定性作用，同时也是对前期预热效果的一个检验。因此，在开盘前一周左右，制定出开盘细则，并围绕细则进行大面积的广告宣传。开盘细则，并围绕细则进行大面积的广告宣传。【推广主题推广主题】 月日幸福全城盛放月日幸福全城盛放 XXXXX 盛世开盘盛世开盘 （工程主体三层）（工程主体三层）【推广时间推广时间】2011年年 月月 日日-月月 日日【核心攻击点核心攻击点】u通过软性宣传和硬性广告的配合，以及合理的定价、认购策略，利用多种销售道具、销售渠道等，使项目销售中心在开盘期人流不断、客户络绎不绝的场面。u考虑到

35、，房产市场进入淡季，本时期结合前期预热期，销售项目总量的30%。【广告策略广告策略】本阶段为项目推广销售的关键时期。推广手段仍然延续预热期宣传的方式，开盘时可考虑（抽号选房等大型活动）。第二阶段推广执行细案第二阶段推广执行细案 报纸广告（硬广）、户外广告 为强销期造势。主题：XX项目开盘投放时间：投放媒体：XX 投放版位/规格：公关活动媒体发布户外广告项目整体营销推广思路开盘时，举行活动，活动细则如下：户外路牌户外路牌公关活动公关活动媒体发布媒体发布第二阶段推广执行细案第二阶段推广执行细案现场布置：彩旗飘飘、鼓声陇隆，现场喜庆气氛浓烈返回售楼部，司仪宣布文艺庆典演出开始下午3：00开发商和代理

36、商及客户拔河竞技赛 领导致辞 鸣 炮 庆典开始 售楼部、鞭炮 文艺演出 举杯同庆 午宴 为获胜者颁奖 项目整体营销推广思路放号选房营销分阶段推广营销分阶段推广-强销期强销期强销期的主要任务是完成大量销售，这是一个重点时期，无论是从媒介投放还是从强销期的主要任务是完成大量销售，这是一个重点时期，无论是从媒介投放还是从活动举办都是大强度的，在这个阶段将预计完成总量的活动举办都是大强度的，在这个阶段将预计完成总量的25%【推广主题推广主题】XXX XXX【推广时间推广时间】2011年月日年月日-月日月日【核心攻击点核心攻击点】通过部分未来实景让客户轻松体验全新生活模式，现场销售中心及体验小区部实景，

37、让犹豫客户体现项目的实效性及参与性；该阶段主要面对客户进行体验式营销，转移战场，将买家引入现场销售现场，让眼见为实的感染力促进买家的购买欲望。【广告策略广告策略】本阶段需要批量广告进行硬性支持，从而达到快速销售的目的。项目整体营销推广思路项目整体营销推广思路第三阶段推广执行细案第三阶段推广执行细案公关活动媒体发布 报纸广告。 配合现房实景+生活体验活动月 利用体验生活为创意线索，体现项目品质感。 投放时间：2011年月 投放媒体： 投放版位/规格： 报纸夹报。 传递产品及促销信息。 投放时间：投放媒体： 投放数量：项目整体营销推广思路第三阶段推广执行细案第三阶段推广执行细案客户答谢酒会等公关活

38、动媒体发布户外路牌户外更新更新时间：更新内容:与新主题进行更新包装,强调文化节活动信息。项目整体营销推广思路营销分阶段推广营销分阶段推广-热销期热销期此时楼盘已经封顶，外观已经凸显，已经不再是预售的期房，此时的推此时楼盘已经封顶，外观已经凸显，已经不再是预售的期房，此时的推广策略减少，房价略微上调，根据消费群体追涨心里达到持续热销的目广策略减少，房价略微上调，根据消费群体追涨心里达到持续热销的目的。这一阶段预计完成住房销售总量的的。这一阶段预计完成住房销售总量的15%【广告策略广告策略】此时期，没有必要对项目进行定位上的宣传，主要是进行一系列的公此时期，没有必要对项目进行定位上的宣传，主要是进

39、行一系列的公关活动，吸引大批客户至售楼处，形成热销局面关活动，吸引大批客户至售楼处，形成热销局面媒体选择上，可根据前三个阶段广告效果的评估，选择效果较佳的媒媒体选择上，可根据前三个阶段广告效果的评估，选择效果较佳的媒体针对当时举行活动，进行大量宣传。体针对当时举行活动，进行大量宣传。项目整体营销推广思路营销分阶段推广营销分阶段推广-收尾期收尾期这个阶段属于收尾期，主要是把在前三个阶段未完成的楼盘通过一定的渠这个阶段属于收尾期，主要是把在前三个阶段未完成的楼盘通过一定的渠道和手段销售完毕，本阶段完成房屋总量的道和手段销售完毕，本阶段完成房屋总量的5%因为是处于最后的收尾阶段，主要的任务已在前面累

40、计的及几个阶段中完成，因为是处于最后的收尾阶段，主要的任务已在前面累计的及几个阶段中完成，这个阶段主要对于剩下的尚未售出的房屋，可以通过促销来完成。这个阶段这个阶段主要对于剩下的尚未售出的房屋，可以通过促销来完成。这个阶段的媒介除户外广告继续保留外，其他媒介相继撤离。的媒介除户外广告继续保留外，其他媒介相继撤离。由于市场变化迅速，本整体销售计划，仍有可能在期间进行计划的由于市场变化迅速，本整体销售计划，仍有可能在期间进行计划的调整，双方应将根据市场的变化情况，调整各阶段推广计划！调整，双方应将根据市场的变化情况，调整各阶段推广计划！2010总结及2011前瞻壹壹贰贰叁叁肆肆伍伍项目分析项目定位项目整体营销推广思路项目平面策略表现策略纲要策略纲要项目平面策略表现项目平面策略表现Thank You!