房地产项目规划设计文本

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1、成果目录第一部分规划文本第一章总则4第二章规划指导思想、基本原则、规划目标与性质 4第三章规划范围期限5第四章发展规模精品文档1欢迎第五章规划布局6第六章绿化系统6第七章景观系统7第八章道路交通系统7第九章指标控制8第十章城市设计框架9第十一章经济指标10第十二章给水工程规划11第十三章排水工程规划11第十四章消防工程规划11第十五章供电工程规划11第十六章电信工程规划精品文档2欢迎下载第十七章燃气工程规划12第十八章环卫设施规划12第十九章环境工程规划12第二部分规划说明第一章 规划编制背景、范围、期限14、规划编制背景140 二、规划范围、期限14第二章规划编制依据和参考资料14第三章基地

2、现状概况一、地理位置15二、交通条件15三、自然条件精品文档3欢迎下载5第四章 规划指导思想、基本原则、规划目标与性质16一、指导思想16二、基本原则1165三、规划目标16四、性质第五章人口规模#17第六章用地布局结构17一、布局分析17二、规划结构17三、用地布局18第七章绿化系统18一、规划原则精品文档4欢迎下载8二、规划目标19三、绿化系统布局19第八章景观系统19一、规划原则19二、景观系统规划第九章道路交通系统19精品文档一、交通区位20二、道路交通规划20第十章指标控制21一、土地使用兼容性21二、投资强度21三、容积率255欢迎下载2 1四、绿化率21五、建筑高度21六、项目建

3、设21第十一章城市设计框架21一、原则二、城市设计框架三、城市设计指导性控制22第十二章市政工程设施规划22一、给水工程23二、排水工程规划23三、消防规划24四、电力工程精品文档6欢迎下载24五、电信工程规划25六、燃气规划25第三部分附表27第四部分图册（则）精 品文档7欢迎下 载。8欢迎下 载第 2 条 本 次 规 划 的 主 要 依 据 和 参 考 资 料 如下：1 、 某市城市总体规划 （ 修编 ） 中规院 1999 年 12 月；2 、 某市近期建设规划 海南雅克设计机第一部分文本构2第一章 总则0第1条 根据某市工业发展委员会的要求特编0制本规划精品二 .9欢迎3、某市某镇总体规

4、划海南省农垦设计院、某市城市规划设计研究院2003年10月；4、某火车站及其周边地段城市设计海南雅克设计机构2007年；5、中华人民共和国城乡规划法国务院2007年；6、中华人民共和国土地管理法国务院1987年;文档7、中华人民共和国环境保护法 国务院1990年；8、城市规划编制办法建设部1995年;9、海南经济特区城市规划条列海南省人民政府1995年;10、某市城市规划管理办法某市人民政府1992年；11、工业项目建设用地控制指标 （试行）国土资源部2004年；第3条 本规划编制遵循中华人民共和国城精 品文档以发展为主题，以改革创新为动力，以市场为导向，立足本地资源和生态环境优势，加快资源开

5、发和投资力度，做大做强工业产业，走出一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、生态环境得到保护、人力资源得到充分利用的新兴工业化路子。1 2 从可持续发展的高度，将发展生态工业与发挥区域比较优势，提高市场竞争力相结合，与引进高新技术和提高经济增长质量相结合，与区域改造和产业结构调整相结合，与生态保护和区域环境综合整治相结合。第 2 条 规划原则规划法 的 规定 ， 按 照建设 部颁 发 的 城市10欢迎 下载 1 1 围绕我市全面建设小康社会的奋斗目标， 规划编制 办法和 城市规划 编制 办法细 则的要求制定。第4条本规划由规划文本、图则和说明书组成，文本与图则同时使用，二者不可分割。第5条在本

6、规划范围内的土地利用和各项建设均应服从本规划的规定和要求。第6条本规划解释权属某市城市规划设计研究院。第二章 规划指导思想、 基本原则、 规划目标与性质 第 1 条 规划指导思想2.1 规划园区与区域自然生态系统相结合，充分。 利用原有的自然景观和新发展的交通区位条件，保留已批准进入规划区内的工业项目， 加大开发旅游居住、商贸物流。2.2 贯彻“减量第一”的最基本的要求，使园区各单元尽可能降低资源消耗和废物生产，与当地生态环境相协调。2.3 开发的同时注重对土地资源的保护，合理利用土地资源，集约利用土地，成规模紧凑开发，提高土地利用强度。2.4 充分考虑近远期相结合，提高规划的可行性与操作性。

7、11欢迎 下载优化整体结构，完善功能布局，强化城市形象，明确区域地位。通过合理规划布局使开发区成为经济繁荣、环境优美、富有活力的综合性片区。第 4 条 性质4.1 将规划区性质由原来的 “从事生物制药、 旅游商品、电子信息与软件开发为主的综合性高新技术产业基地” 。调整为：主要发展成为一个集商贸旅游服务、仓储物流以及现代创意工业为一体的综合性片区。第 3 条 规划目标第三章 规划范围、期限精品0第1条规划范围规划控制区范围：东至大矛河，南至黎苗大山寨用地边界，西至等高线35米山坡，北至椰纤维厂用地为界，呈狭长的叶状。规划用地面积：332.54 公顷。第2条规划期限本次地区控制年限，与某市总体城

8、市规划（修 编）保持一,致。近期：2004 年一2005年中期：2006年一2010年远期：2010年-2015年第3条本规划经批准后，应作为城市规划行政管理部门实施规划管理，指导城市建设的依据，规文档划区范围内所有工程建设项目均应符合本规划的要求。对本规划进行的重大修改，应经城市规划 行政管理部门批准认可。 文本中下划线部分为强 制性内容。第4条本规划成果包括文本、说明书、图纸、图则四部分。第四章发展规模第1条发展规模1.1 用地规模：园区总用地332.54公顷，其中 城市建设用地约305.84公顷；工业用地89.45公顷， 约占29.25%;公共设施用地29.30公顷，约占9.58%;精

9、品文档第 2 条 规划布局2.1 居住用地：2.1.1 规划居住用地58.77 公顷， 结合交通区位优势主要发展旅游地产，同时承担部分亚龙湾和海棠湾旅游区的后勤服务和保障功能。2.1.2 具体地块居住用地的建设控制指标应符合相应图则的要求。2.2 工业用地：2.2.1 本区工业用地全部为一类工业，重点发展现代创意工业。严禁布置污染和费水工业。规划工业用地 89.45 公顷。13欢迎 下载最北侧布置旅游居住用地。居住用地 58.77 公顷，约占19.22%。1.2 人口规模：本区规划容纳人口约 3.0 万 . 现有村民约 600 人 , 村民采用集中安置形式， 统一安置于现某村建设用地（规划用地

10、8.50 公顷） 。第五章 规划布局第 1 条 规划结构规划区域内利用现状水库及冲沟设计绿化纵轴，结合东环高速铁路在本园区设置某站、环岛高速公路至亚龙湾的快速引路亦经过园区的交通优势，在某站周边规划出整个规划区的核心功能服务区，结合布置商业服务、仓储物流、行政办公及文体教育用地。以此核心区域为中心， 南北两边集中布局一类工业用地，2.2.2 原则上对为工业配套的附属用房（包括14欢迎 下载分布于园区核心区域、 某火车站周边， 吉阳大道以北。办公楼和食堂）建筑面积比例按下列标准控制：总建筑面积在 1 万平方米以下的，生产附属用房比例不超过 20%；总建筑面积在1-2 万平方米之间的，生产附属用房

11、比例不超过15%；总建筑面积在2 万平方米以上，生产附属用房比例再酌情降低。2.2.3 具体地块工业用地的建设指标应符合相应图则的要求。2.3公共服务设施用地2.3.1 规划公共设施以结合某火车站的商业服务设施为主，不仅满足片区内部配套的商业服务，同时充分考虑外来人口的商贸旅游服务，兼容信息服务、文化娱乐、医疗卫生及公共停车场等设施。2.3.2 公共设施布局采用集中布局形式。其中行政办公用地2.21 公顷，商业用地9.18 公顷。科研设计用地4.95 公顷。2.3.4 中小学校用地： 保留现状核心区中南部的逸夫中学用地，发展为远期的中小学建设用地。学校建筑退让铁路300 米，中学文化体育等公共

12、服务设施对社会开放。2.3 .5 具体地块公共设施用地的建设控制指标应符合相应图则的要求。第六章 绿化系统2.3.3 规划公共设施用地29.30 公顷。 主要集中 第 1 条 规划原则。 1.1 体现人与自然协调发展的战略思想，人工 1i 环境与自然环境紧密结合形成开发区独有的特色。1.2 园林绿地的建设与城市建设发展同步进行， 使园林绿地在开发区发展的各个时期都能充分发挥其 最大效益。1.3 绿化建设体现系统思想，以点带线，以轴带 面，与开发区整体绿化景观及周围大的绿化生态背景 共筑清晰完整的绿化网络。1.4 充分尊重自然环境，体现可持续发展生态原 则。1.5 绿地建设符合多元化要求，以生态

13、型，娱乐 参与型，观赏型及防护隔离型等多种型制相结合。身品文档刎稗第2条规戈IJ目标2.1 完善新区的绿化系统，提高总体绿化水平。2.2 建立完善城市建设用地的绿化指标体系，加 强管理，严格控制。2.3 注重开发区环境及周围生态环境的改善，创 造一个地绿、天蓝、水清的现代工业生态城区，为城 市居民提供优美舒适的生活及工作环境。第3条绿化系统布局采用点、线、面结合的方式3.1 点：结合各个不同性质的用地布置不同规模大小的绿色节点空间精 品文档3.2 线：以南北方向的绿轴及环线为主展开道16整体景观系统构架可概括为：“轴 、带、界、节路线型绿化布局，加强高速公路引线及规划道路专用线的防护绿化建设。

14、3.3 面： 结合高架的东环快速铁路线， 在吉阳大道北侧，紧邻核心功能服务区集中布置了整个地块的主要绿化公园 , 同时与溪流水景相结合。第七章 景观系统第 1 条 规划原则1.1 保护山、海、河的自然景观资源。1.2 充分利用原有地势, 北高南低 , 控制合理的建筑层高 , 形成建筑景观.点”2.1 “轴” 高速路 （吉阳大道 ）两侧的绿化小品, 这些绿化小品起着对行人的引导性作用 , 即引导性景观轴2.2 “带”沿着规划区西北临山与东南临河的自然生态轴 , 两边分别规划了景观道路. 西北可以观山景 , 东南可以观水景2.3 “界” 沿东南大矛河河界面形象 , 通过沿河绿化小品让人感受幽绿的水

15、界面形象2.4 “节点”在集中居住片区有居住区景观节点 , 在中心绿地有绿化和水面景观节点第 2 条 景观系统规划精品文档统第 1 条 规划目标科学确定道路结构，明确道路功能，合理确定道路断面，保证各类道路用地率，加强停车场及其它交通设施的建设和交通管理，提高道路通行能力，强化公共交通。第 2 条 道路系统规划区域的路网结构依据区内现状地形地貌条件按自由网格状布置，连接总体规划的道路交通规划，以吉阳大道及南北环路作为道路主骨架。吉阳大道两侧设置辅道，支路只与辅道相接。道路系统分为城市第八章 道路交通系17欢迎 下载主干道、区域干道、支路三级。城市主干道红线55m，两侧各20米道路绿化；区域干道

16、红线36mm支路红线14-20 米。第 3 条 广场在某火车站前设置一个交通集散广场， 占地约 1.2公顷。第 4 条 停车场加强停车场建设和管理, 在商业繁华及人流较多地段修建生态停车场，其规模和数量适中，既要满足停车需求，解决城市中车辆乱靠乱停问题，又要注意土地利用， 对建成的停车场加强管理， 以免作为它用。第 5 条 加油站、18sM用地类型 建设项目行政 力、公C1商业 服务C2一类工 业 用地M1公园 绿地G1防护 绿地G3市政 U交通 S办公建筑、商办综合楼OOXXXX商业服务设施UUXXXXX医疗卫生设施XXXXXX文化设施OX乂XX乂对环境基本无干扰、污染的工 厂XXOXXXX

17、普通储运仓库XXO 二X：XXr x社会停车场XXXXXX加油站XXXXX其他市政公用设施XOX加油站结合城市交通性道路和现状加油站设置， 布局合理，服务半径适中，同时要注意避开人流大的 商业、居住及大体量的建筑物。第九章 指标控制规划对每一块用地进行地块编号、用地性质、用 地面积、建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率等的 控制。第1条土地使用兼容性为了增强规划可操作性与动态适应性，允许部分 用地的性质具有一定的兼容度。注：。兼容，X不兼容，允许或不允许设置，由规划行政主管 部门根据具体条件和规划要求确定。高新产业用地指以研发、高科技企业为主，对环境要求较高 的工业用地。第2条投资强度按照工业项

18、目建设用地控制指标（试行）规定, 工业的投资强度控制指标应符合某市的标准。土地使用兼容表第3条容积率。 对容积率的有关特别规定依据国务院关于深化19欢迎 下载程中如进一步划分小地块（小于 1 公顷）时，其开发改革土地管理的决定 （ 国发 200428号）, 加强工业 强度可按规定进行调整细分，小地块的建筑面积总和项目建设用地管理, 促进建设用地的集约利用 , 部研究制定的 工业项目建设用地控制指标（ 试行 ） 详见 容积率控制指标表3.1 容积率控制指标根据容积率控制指标表中的规定容积率，工业的容积率n 0.6。3.2 容积率可以转让，转让只能在相邻地块（相邻地块是指同一街坊的地块） 、 同种

19、性质或性质相容的地块之间进行，转让额不得大于两块用地中容积率较小地块的40%。不得超过原大地块规定的限度。第 4 条 绿化率4.1 工业项目建设要严格控制厂区绿化率，在工业开发区 （园区） 或工业项目用地范围内不得建造 “花园式工厂”第 5 条 建筑高度5.1 建筑高度：是指从建筑室外地坪起，至建筑物最高层面部分的高度。有出檐时，建筑高度为檐顶至地坪面的高度。3.3 对于总面积大于 3 公顷的大地块，在开发过屋脊装饰、避雷针、旗杆、风向器及防火墙在屋精品。顶上的出头部分等屋上突出物不计入建筑高度。2奥第6条项目建设6.1工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7

20、%。严禁在工 业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招 待所和培训中心等非生产性配套设施。第十章城市设计框架第1条原则1.1 立足于城市空间整体形象的把握和塑造， 创 造清晰连贯，可意象而又有条理的城市景观。文档1.2 设计中尊重自然、本着“源于自然、融入自然、利用自然、强化自然”的理念，充分利用自然条 件。自然特征将成为景观构成的导向，求得人一一城 市自然的和谐统一。1.3 设计中时刻体现“人性化”原则，设计中从 城市的空间环境组织到建筑的型体，尺度、方方面面 时刻关怀人的心理感受。1.4 强调生态意识，突出开发试验区的地域环境 特色。1.5 突出高新产业开发区的形象，体现全新现代 化

21、的城市景观。第2条 城市设计框架精 品文档。2.1 “区域”在规划用地范围内主要分为四个区域。 工业园区景观：创造良好的投资环境，完善工 业区的功能构成。 科技区景观：创造良好的科、教环境，为工业 区的教育提供保障。 居住区景观：形成优美的居住环境。 商贸区景观：营造繁荣的商贸氛围。2.2 “轴线” 东西方向的吉阳大道作为联系整个工业区交通主轴， 连通南部大矛河、 中心商业区、居住区和南部山体的生态景观主轴，以及各级道路景观次轴构成了整个片区的轴线框架结构。21欢迎 下载2.3 “通廊” 结合规划地块的绿带建立的绿色通廊。2.4 “节点”分为主次景观节点，结合中心布置主要景观节点，在工业区的中

22、心布置主要景观节点。第 3 条 城市设计指导性控制3.1 建筑尺度根据建筑的使用性质及在开发区中所处的位置，分为大、中、小三种尺度。北部居住片区，建筑以多层为主，临吉阳大道两侧可以适当建设小高层建筑，建筑高度建议控制 30 米以下， 同时要求从园区往高速公路入口方向建筑高度有一个逐步跌落的过程。精品文档3.2建筑型体2M建筑型体力求表现使用功能，不宜过于繁杂，利 用简约的现代建筑风格创造城市新区的整体形象，体 现开发区作为全新现代化城市形象的代表。第十一章用地平衡表哪1R居住用地58.7719.22其 中R1 一类居住用地5.351.75R2二类居住用地53.4217.472C公共服务设施用地

23、29.309.58其 中C1 行政 办公2.210.72C2商业金融用地9.183.00C3文化娱乐用地2.210.72C6科研设计用地4.951.62中小学校用地5.481.79旅游用地5.271.723M工业用地89.4529.254S道路广场用地59.1819.35其 中S1道路用地57.9818.96S2广场用地1.200.395G绿化用地54.1117.69其 中G1公共绿地19.186.45序 号用地代 码用地名称用地面 积(公 顷)占建设用地比例 (%)G2 防护绿地5.621.84G3 道路绿地29.319.586U市政公用设施用地6.782.22精品文档第1条 供水现状情况其

24、 中U13 供燃气 用地0.540.18U21 公共交 通用地0.840.27U42 粪便垃圾处理用地0.420.14U9消防设施用地0.060.02U41 污水处 理用地3.401.11U29 加油站 用地1.520.507T对外交通用地8.252.70用地合计305.841008山体绿地10.909河道绿地15.80总用地332.54规划区由某市给水管网供水。第2条给水量指标:规划目标年，规划区最高日的生产生活用水量约为2.14万吨。用水量日变化系数kd取1.4。第十三章排水工程规划第十二章给水工程规划第1条 规划原则1.1根据某市总体规划确定规划区的排水体制为雨污分流制。1.2在园区规划

25、设立两座污水处理厂，中部污水处理厂占地约2.2公顷，日处理能力近期10000立方米；南部污水处理厂占地约 1.3公顷。日处理能力占文档精百10000立方米。处理后的中水进行回收利用，若排入24 河流应符合城市污水处理厂污水污泥排放标准。1.3雨水排放原则：结合地形就近自流排入水体或低洼地。第2条 污水工程规划2.1污水量预测：城市污水排放量按总用水量的 8 0 %+算。远期规划区最高日污水量约1 .71万吨/日。第十四章消防工程规划第1条 消防用水与生活供水共用给水管道，在规划区干道上敷设的给水管道管径不小于150毫米，区内给水管道管径迎襁不小于100毫米，最不利点消防水压不低于 0.1 MP

26、a第2条在用地中部水系边设立一座微型消防站，占地面积700平方米。第十五章供电工程规划规划区由某110K履电站供电。第1条负荷发展预测规划期末总用电量为3.24万KW同期系数取0.8 , 需用系数取0.8,不可预见系数取15%。则最大用电 负荷为23.85MW第2条电源规划规划区由某110K履电站供电。精 品文档25欢迎 下载 近期规划区电信线路以电信电缆为主。第 3 条 配电为了避免110KV变电站10KV线路出线过多，在规划区内规划 2 个 10KV 开闭所， 110KV 变电站和开闭所之间的10KV供电线路形成环网供电。为了保证供电质量，配电范围应控制在200 米之内，线损控制在5%以下

27、。第十六章 电信工程规划第 1 条 电信容量预测规划区区固定电话普及率达40 门/ 百人，远期规划电话装机量约 10000 门左右。第 2 条 电信网规划在行政办公地块设立一座电信支局。远期，为了增加载波量和带宽，区内电信线路以光缆为主， 实现光纤入户。 光分点均匀分布于各区域。规划的光缆、中继电缆、主干电缆及配线电缆均埋地敷设，位于道路下的光缆、中继电缆、主干电缆及配线电缆均采用管道敷设，小区内部采用 PVC管道电缆或直埋电缆敷设。第十七章燃气工程规划第 1 条 气源根据某市总体规划，规划区燃气采用天然气，由某天然气门站通过高压B级管网供给。第 2 条 用气量0根据以上指标（取天然气低热值3

28、6.16MJ/标响计2驷稗工业园区各类管线均尽可能与道路结合布置，并注意算算， 使其便于检修。 管线直埋敷设准则与规划规定各类工远期规划区用气量 Q=230万标吊/年，平均6388程管线的埋设, 应从道路红线向道路中心线方向平行标 m3 日。布置 . 管线综合规划对于管线铺设间发生的冲突遵循第 3 条 供气设施规划以下避让原则进行处理:1.1 输气管道压力管让自流管;根据某市总体规划，某天然气门站至某镇区的输管径小的让管径大的 ;气管道为高压B级，供气压力P= 0.8Mpa。易弯曲的让不易弯曲的 ;1.2 供气管网临时性的让永久性的 ;由于规划区城镇规模较小，管网规模相应小、供工程量小的让工程

29、量大的 ;气距离短，所以规划区供气采用中压B 级和低压两级新建的让现有的 ;供气系统，中压 B级管道供气压力P= 0.005检修次数少的让检修次数多的 .0.20Mpa,低压燃气管道供气压力 PW 0.005Mpa。各类埋设或架空工程管线之间的位置关系规定如下第 4 条 管线综合精品:2地埋管线自地表向下排列次序规定为：电信，电力，燃 气,给水，雨水，污水；管线之间最小垂直净距应满足GB50289-98规范要求。第十八章环卫设施规划第1条发展目标1.1 道路清扫机械化。1.2 生活垃圾清运机械化。1.3 粪便污水输送管道化。1.4 生活垃圾处理实现减量化、资源化、无害化。文档ITS第十九章环境

30、工程规划第1条执行标准：1.1 地面水环境质量标准（GB3838-86。1.2 环境空气质量标准（GB3095-199。1.3 城市区域环境噪声标准（GB3096-93。第2条 环境质量控制标准：2.1 大气环境质量规划控制标准整个规划区执行（GB3095-199Q中的一级标准2.2 水环境质量规划控制标准根据水域的不同使用要求，将水域分为不同的功能区执行不同的水质标准。 2.3 声环境质量规划控制标准根据市区不同的区域位置提出不同的规划控制标 准，通过多种综合防治噪声措施保证居民有一个安宁 的生活环境。精品文档2 8稗精 品文档29欢迎 下载自然资源为优势的现代高新技术产业，解决我市工业发展

31、滞后，产业发展不协调等问题，提高经济综合实力，增加财政收入，促进产业结构调整和我市经济可持续发展。 在 2004年 6 月某市政府成功举办的工业发展研讨会暨科技项目推介会，某市科技工业发展委员会在充分考虑国家宏观政策对科技园区带来机遇的基础上，为了加速园区的基础设施建设，适应城市现代化的发展要求。2004年 7 月委托我院编制了某市高新技术产业园第二部分 说明书第一章 划编制背景、范围、期限一、规划编制背景海南岛处于中国最南方， 为中国主要的热带地区，具有得天独厚的环境优势和丰富多彩的热带生物资源、海洋生物资源。某市地处海南岛最南端，碧海蓝天与奇异的热带生物景观构成独具特色的热带海滨风光，是国

32、内外享有盛名的国际性热带海滨风景旅游城市。为了吸引外来投资和社会投资，发展依托旅游和控制性详细规划；2007年两项国家重点项目东环高速铁路以及环岛高速公路到亚龙湾的快速路都将经过园区，同时在园区设立某火车站。打破了上轮的规划布局，因此做了园区控制性详细规划的第一次调整。2008年 1 月，该调整方案获得专家评审通过并上报市规委会， 4 月，规委会下达批复意见（见附件）同意采纳片区规划路网结构，要求对整个片区功能定位调整为以商业、物流和旅游功能为主，同时保留已30欢迎 下载批准进入的高新技术产业项目。在此要求下，本轮再次对片区控规进行调整。二、规划范围、期限规划控制区范围： 东至大矛河， 南至黎

33、苗大山寨用地边界， 西至等高线35米山坡， 北至椰纤维厂用地为界，呈狭长的叶状。规划用地面积： 332.54 公顷。规划期限本次地区规划控制年限与 某市总体城市规划 （ 修编 ） 保持一致。近期:2004 年 2005年中期:2006 年 2010年精品二远期:2011年一2015年第二章规划编制依据和参考资料1、某市城市总体规划（修编）中规院1999年12月；2、某火车站及其周边地段城市设计海南雅克设计机构2007年；3、某市某镇总体规划海南省农垦设计院、之档匕某市城市规划设计研究院2003年10月；4、中华人民共和国城乡规划法国务院2007年；5、中华人民共和国土地管理法国务院1987年；

34、6、中华人民共和国环境保护法国务院1990年；7 、城市规划编制办法 建设部1995年；8、海南经济特区城市规划条列海南省人民政府1995年；9、某市城市规划管理办法某市。人民政府1992年；3210、工业项目建设用地控制指标（试行） 国土资源部2004年；11、某高新技术产业园已批项目用地情况；第三章基地现状概况一、地理位置某镇位于某市的东北部，园区位于某镇北部。规 划区分布于吉阳大道两侧，呈狭长的叶状。地貌属山 丘谷地，规划用地面积：332.54公顷。二、交通条件品文档融稗某市高新技术产业园至某市区中心 14公里，距海口市259公里，距五指山市75公里。东线高速公路从 镇区北侧经过，为海榆

35、东线、中线交汇点。是某通往 陵水、万宁、琼海、海口、文昌、保亭、通什等地的 必经之门户，地理位置及交通条件十分优越。三、自然条件1、气候条件本地属于热带海洋性季风气候。1 - 5月为东北季 风期，6 12月为西南季风期，年平均气温 25.4 C , 最冷的1月份平均气温21.4 C,最热的六月份平均气 温28.7 C,没有严重低温，对农作物生长极为有利。 年平均降雨是1100-1695mm降雨季节分布均匀，干精 品文档湿季节明显。 4 10月为雨季， 降雨量占全年雨量90%，33欢迎 下载3、土壤11 月至次年 3 月为旱季。热带风暴或台风平均每年12次。年日照2539小时，年平均蒸发量234

36、4mm属于半湿润半干旱地区，具有冬无严寒、夏无酷暑，长夏无冬，秋春相连，阳光充足，蒸发量大，干湿各半、雨骤旱酷，台风频繁，雨急风狂的特点。2、 地形、地貌地形： 地势呈西高东低走向， 大部分地区平均海拔十几米。地貌： 东部、 西部与北部为中低山环绕， 中部为北东向冲积平原，地势较为平坦，南部以低丘为主，间有山间小盆地。土壤类型有砖红壤、燥红壤和潮泥土及滨海砂土、非地带性水稻土等。4、地震按 1990 年版中国地震烈度区划图标示，本区地震烈度为VI度区。第四章 规划指导思想、 基本原则、 规划目标与性质一、指导思想以发展为主题，以改革创新为动力，以市场为导向，立足本地34欢迎 下载有的自然景观，

37、对规划区内的现有项目，按照可持续资源和生态环境优势，加快资源开发和投资力度，做大做强工业产业， 走出一条科技含量高、 经济效益好、资源消耗低、生态环境得到保护、人力资源得到充分利用的新兴工业化路子。从可持续发展的高度， 将发展生态工业与发挥区域比较优势，提高市场竞争力相结合，与引进高新技术和提高经济增长质量相结合，与区域改造和产业结构调整相结合， 与生态保护和区域环境综合整治相结合。二、基本原则1、与自然和谐共存原则：发展的要求进行产业结构调整和传统产业的技术改造，使其向新兴工业转变。2、生态效率原则：贯彻 “减量第一” 的最基本的要求， 使园区各单元尽可能降低资源消耗和废物生产，与当地生态环

38、境相协调。3、区域发展原则：将园区与社区发展和地方特色经济相结合，将园区建设与区域生态环境综合整治相结合。4、可持续发展原则：规划园区与区域自然生态系统相结合， 充分利用原充分考虑近远期相结合， 提高规划的可行性与操作。 性。5、坚持动态规划原则 :坚持动态规划 , 使规划更灵活地适应开发区不同时段的发展需要。三、规划目标优化整体结构，完善功能布局，强化城市形象，明确区域地位。通过合理规划布局使开发区成为经济繁荣、 环境优美、富有活力。四、性质将规划区性质由原来的“从事生物制药、旅游商35欢迎 下载品、电子信息与软件开发为主的综合性高新技术产业基地” 。调整为：- 主要发展成为一个集商贸旅游服

39、务、仓储物流以及现代创意工业为一体的综合性片区。第五章 人口规模工业园园区总人口包括： 产业工人，服务人口，带眷人口，村民。产业工人人口数主要由工业用地提供的就业岗位，参考相关的工业用地就业岗位指标，确定本工业园工业用地提供的就业岗位密度为110人/ 公顷，这样容纳产业工人76.72*110=8439， 约 0.85 万人。 规划居住用地58.77 公顷，其中一类居住用地5.35 公顷，二类居住用地53.64。公顷，按照居住密度500人 公顷算,53.64 X 500=26820约 2.7 万人；片区总共容纳居住人口约 3.0 万。第六章 用地布局结构一、布局分析1、依据某市某镇总体规划（ 2

40、003-2020 年） ，本规划地块属性为工业用地。现在由于两项国家重点工程穿越园区，一方面打破了现有的规划布局，另一方面也为园区带来了其他方面的发展机遇。应充分利用东环铁路在园区设站和快速方便的对外交通优势，使之成为亚龙湾和海棠湾旅游度假区的一个中转接待服务站，充分发展商贸旅游服务、仓储物流和旅游居住。2、本规划区域位于某的北部, 是外城进入某的一个重要交通入口 , 加上东环铁路在园区设置某站， 以及环岛高速至亚龙湾的快速引路经过园区，使得本工业园从成为某市和亚龙湾的东大门的形象更加突出，作为某城市的重要门户节点，与整个城市发展存在着有机联系。3、规划地段南接某镇区，东面紧临大矛河，西与低矮

41、山系相接，连接某市与海口市的吉阳大道横贯东西，有着极其良好的交通优势及生态绿化景观。规划应充分利用区域内现状冲沟、水体及坡地，在此基础上结合山系景观轴线及大矛河景观轴线，在适当地点布局公共绿地等绿色开敞空间，并结合居住区绿化及工业园区绿化形成完善的绿化网络。4、工业园区的布局应考虑现代工业的发展特点，具有便捷的交通及方便的相互联系，还应体现动态及灵活的布局方式。二、规划结构规划区域在保留原有山水生态景观的基础上，利用现状水库及冲沟设计绿化纵轴， 结合东环铁路某站，规划出服务整个区域的核心区域，结合商业服务、行政办公及科教用地为一体，以此核心区域为中心，东西两侧集中布局一类工业用地，北侧山谷地区

42、利用优美的自然环境，集合水库布局以低层为主的一类居住用地，同时在核心区南侧，布置二类居住用地，作为工业园区职工宿舍区。同时也可为亚龙湾和海棠湾旅游区从业人员提供住宿和后勤保障。规划结构概括为两条轴线三大功能五个片区。两条快速对外交通轴；37欢迎 下载商贸旅游、仓储物流、高新工业三大功能；一个核心*.UJ L- I -nAt，商贸旅游服务区， 两个高新工业片区， 两个居住片区。三、用地布局规划区域位于某镇区东部，功能上涉及到居住、一类工业、商贸旅游服务、行政办公、教育等。利用吉阳大道的轴线地位，结合北部山系和南部大矛河自然景观带，充分考虑山水景观的通视效果，布局带状绿地。园区采用灵活的网格状布局

43、形式，以满足大小规模不同的入住单位的要求，并相应采取布局紧凑，同类工业用地相对集中的结构模式。作为城市门户入口形象区，规划中应充分考虑环境景观，设立主要的景观轴线、景观节点，提高绿地38欢迎 下载建筑以多层为主，沿吉阳大道设置点式小高层。建筑高度沿吉阳大道往高速公路方向逐步跌落。地块在满足村民基本居住和适度拓展居住用地后，其它用地作为村集体土地，统一开发、建设、管理和分配收益。水库周边居住地块结合其依山傍水的自然生态环境布置低层住宅，以联拼和叠拼为主。2、工业用地结合规划区域内现有工业厂区，目前可保留已经批准进入园区的工业项目。工业项目重点发展科技创意工业，充分考虑环境景观，设立防护绿带，努力

44、实现清洁生产，达到高新科技产业园区的标准。杜绝有污染和低产效工业，建筑应尽量避免传统大体量工业厂房形式，以办公楼、写字楼方式为主，建筑色彩应。 率，增强环境意识。并完善其功能，强调其形象，使规划地块成为现代化、富有活力的的新片区。1、居住用地主要规划布置在用地的中部、北部以及现状水库周边。在核心区中部，吉阳大道南侧，东环高速公路至亚龙湾快速引路东边， 结合水系布置二类居住用地，以多层为主， 因为离某火车站和亚龙湾连接线比较近，所以重点发展园区员工住宿和亚龙湾和海棠湾旅游区职工住宿。北部地块（ B15-1、 B16-1、 B17-1、 C13-1）为旅游地产居住用地，重点为游客提供度假居住。最东

45、北端地块（ C14-1 地块）为村民安置及村集体产业发展用地，规划用地8.50 公顷。现有村民约 600人，安置模式采用集中统一安置模式。39欢迎 下载。 明快，清新，具有现代气息。对于园区工业用地，考虑未来片区的性质可能发生变更，如条件许可，按程序上报经批准后，用地性质可以调整为居住用地或商业金融用地。3、文体教育用地保留现有逸夫中小学用地作为片区未来的中小学教育用地。 规划中小学校教育用地5.48 公顷， 其中中学用地 4.49 公顷，小学用地0.99 公顷。小学可以考虑兼容幼托用地。 片区文化体育设施与中学共同建设，该设施由政府或社会企业机构建设、维护和管理，学校免费使用，公共设施对社会

46、开放。学校建筑远离铁路线 300 米以外，以免影响正常的教学活动。4、公共设施用地结合东环铁路设置的某火车站，布置行政办公、商务会展、派出所、邮电营业所、银行、商业街、公交始末站等公共服务设施。 园区内配套公共停车场地，满足全区的商业服务需求。第七章 绿化系统一、规划原则1、 体现人与自然协调发展的战略思想， 人工环境与自然环境紧密结合形成开发区独有的特色。2、 园林绿地的建设与城市建设发展同步进行， 使园林绿地在开发区发展的各个时期都能充分发挥其最大效益。3、绿化建设体现系统思想，以点带线，以轴带面，与开发区整体绿化景观及周围大的绿化生态背景共筑清晰完整的绿化网络。4、 充分尊重自然环境，

47、体现可持续发展生态原则。5、绿地建设符合多元化要求，以生态型，娱乐参与型，观赏型及防护隔离型等多种型制相结合。二、规划目标1、完善新区的绿化系统，提高总体绿化水平。2、 建立完善城市建设用地的绿化指标体系，加强管理，严格控制。3、 注重开发区环境及周围生态环境的改善，创造40欢迎 下载居民提供优美舒适的生活及工作环境。三、绿化系统布局依据分区规划，并深化分区规划，通过绿环、绿轴、绿面、绿点的规划布局，利用点、线、面结合并与北侧及西侧的大绿化背景形成很好的联系，共筑良好的绿化网络。点：结合各个不同性质的用地布置不同规模大小的绿色节点空间。线：结合南北向吉阳大道以及东西向东环高速路至亚龙湾的快速路

48、的防护绿轴，加强快速公路及规划道路的专用线的防护绿化建设。同时园区内部环路防护绿化也形成线状绿化。一个地绿、天蓝、水清的现代工业生态城区，为城市41欢迎 下载置不同规模大小的绿点。第八章 景观系统一、规划原则1、 保护山、海、河的自然景观资源.2、 充分利用原有地势, 北高南低 , 控制合理的建筑层高 , 丰富空间景观层次；3、 结合某火车站， 周边设置商业建筑， 形成建筑景观。 面：在核心区的北侧，吉阳大道以北，结合铁路高架桥和现有水塘，集中布置了整个地块的主要绿化公园。规划地段的绿化系统可概括为“一环一通廊、二轴一面、多级节点”的布局格式，其中：“一环”围绕园区的环行干道，设置的防护绿化带

49、 “一通廊” 以中心的高速公路 （ 吉阳大道 ）布置的绿色通廊。“二轴” 规划区西北临山与东南临河的自然生态轴 。CC .；力一面规划核心区北侧的集中绿化面、景观系统规划 结合各个不同性质的用地布整体景观系统构架可概括为：“轴 、带、界、精品“轴”一一高速路（吉阳大道）两侧的绿化小品， 这些绿化小品起着对行人的引导性作用，即引导性景 观轴“带”一一沿着规划区西北临山与东南临河的自 然生态轴，两边分别规划了景观道路.西北可以观山景 东南可以观水景“界”一一沿东南大矛河河界面形象，通过沿河绿 化小品让人感受幽绿的水界面形象“节点”一一在规划区入口处有入口景观节点， 在中心绿地有绿化和水面景观节点第

50、九章道路交通系统一、交通区位某镇坐落在海榆东中线交汇处，为进出东线高速公 路与亚龙湾的交通门户，是某市的东大门。镇区中心距 某市区中心约14公里，地理位置及交通区位条件十分 优越。规划区中部有城市主干道 一吉阳大道连接某市 和海口市，为本片区的启动及发展创造了条件。二、道路交通规划1、规戈U目标科学确定道路结构，明确道路功能，合理确定道 路断面，建立机非分流系统，保证各类道路用地率， 加强停车场及其它交通设施的建设和交通管理，提高0道路通过能力，强化公共交通。2、道路系统规划区域的路网结构依据区内现状地形地貌条件 按方格网状布置，连接总体规划的道路交通规划，横 向以吉阳大道及与其相平行的两条横

51、向道路作为园区 道路主骨架，形成“三横八纵”的道路布局。由于高 架东环铁路的建设，园区道路合理避让桥墩；环岛高 速至亚龙湾的快速路经过园区的吉阳大道北段两侧设 置各设置7米宽辅道，避免园区车辆与过境车辆相互 干扰。道路系统分为城市主干道、区域干道、支路三级, 城市主干道红线55m两侧各22.5米道路绿化；区域精品文档4迪吓道红线36nl支路红线12-20mo亚龙湾连接线吉阳 大道南侧段快速路红线24m3、广场结合某火车站布置一个中心广场，占地约 1.2公 顷，起到人流集散的作用。4、停车场加强停车场建设和管理，在商业繁华及人流较多 地段修建生态停车场，可以考虑结合高架桥下空间设 置。其规模和数

52、量适中，既要满足停车需求，解决城 市中车辆乱靠乱停问题，又要注意土地利用，对建成 的停车场加强管理，以免作为它用5、加油站保留现状吉阳大道两侧的加油站，加油站建设要 考虑对周边用地的影响，合理安排加油站设施布局， 如有必要，还需对加油站进行防爆改造。第十章指标控制规划对每一块用地进行地块编号、用地性质、 用地面积、建筑面积、容积率、建筑密度、绿地 率的控制。一、土地使用兼容性为了增强规划可操作性与动态适应性，允许部分用地的性质具有一定的兼容度。对于已批未建的工业用地，经核准，履行相关手续后，可以兼容居住用地或变更为居住用地，局部地段可以兼容商贸旅游服务等用地。二、投资强度按照工业项目建设用地控

53、制指标（试行） 规定，工业的投资强度控制指标应符合某市的标 准。三、容积率对容积率的有关特别规定依据国务院关于 深化改革土地管理的决定（国发200428号）, 加强工业项目建设用地管理，促进建设用地的集 约利用，部研究制定的工业项目建设用地控制指 标（试行）详见容积率控制指标表1、容积率控制指标根据容积率控制指标表 中的规定容积率，工业的容积率A 0.6 o精 品文档2、容积率可以转让，转让只能在相邻地块（相45欢迎 下载式工厂”邻地块是指同一街坊的地块） 、 同种性质或性质相容的地块之间进行，转让额不得大于两块用地中容积率较小地块的40%。3、 对于总面积大于 3 公顷的大地块， 在开发过程

54、中如进一步划分小地块（小于 1 公顷）时，其开发强度可按规定进行调整细分，小地块的建筑面积总和不得超过原大地块规定的限度。4、居住用地容积率一般在1.2 1.6 ，以多层为主，临近吉阳大道地块可以设置点式小高层。四、绿化率工业项目建设要严格控制厂区绿化率，在工业开发区（园区）或工业项目用地范围内不得建造“花园居住用地满足城市居住区设计规范中对于绿地的要求。五、建筑高度建筑高度：是指从建筑室外地坪起，至建筑物最高层面部分的高度。有出檐时，建筑高度为檐顶至地坪面的高度。屋脊装饰、避雷针、旗杆、风向器及防火墙在屋顶上的出头部分等屋上突出物不计入建筑高度。六、项目建设工业项目所需行政办公及生活服务设施

55、用地面积不得超过工业项目总用地面积的7 %。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所。 和培训中心等非生产性配套设施。 .第十一章 城市设计框架一、原则1、 立足于城市空间整体形象的把握和塑造， 创造清晰连贯，可意象而又有条理的城市景观。2、 设计中尊重自然、 本着 “源于自然、 融入自然、利用自然、强化自然”的理念，充分利用自然条件。自然特征将成为景观构成的导向，使得人城市自然的和谐统一。3、设计中时刻体现“人性化”原则，设计中从城市的空间环境组织到建筑的型体，尺度、方方面面时46欢迎 下载刻关怀人的心理感受。4、 强调生态意识， 突出开发试验区的地域环境特色。5、突出片区

56、形象，体现全新现代化的城市景观。二、城市设计框架通过对城市形象物质形态构成中 “区域” 、“轴线” 、“通廊” 、 “节点”的控制，将绿化、广场、道路标志建筑与南部大矛河，北部低山，人工与自然景观联系起来，构筑充满意蕴及表现力的生态景观城区。1、 “区域”在规划用地范围内主要分为三大功能五个区域。两个工业园片区景观：创造良好的投资环。境，完善工业区的功能构成。%两个居住区景观：形成优美的居住环境。核心商贸旅游服务景观：营造繁荣的商贸 氛围，同时营造园区的标志建筑。2、“轴线”一一东西方向的吉阳大道作为联系整 个工业区交通主轴，连通南部大矛河、中心商业区、 居住区和南部山体的生态景观主轴，以及各级道路景 观次轴构成了整个工业区的轴线框架结构。3、“通廊”一一结合规划地块的绿带建立的绿色 通廊。4、“节点”一一分为主次景观节点，结合中心布 置主要景观节点，在中心广场布置主要景观节点，在趟稗高架铁路桥下结合水塘和居住区片区设置两个次节点