绿城中国筹资之路与资本结构分析

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1、班级：会计0903班 组员： 曹莉萍 陈文艺 郜芳 胡剑 黄鸿飞 李福佳 林敏 刘丹 宗相和绿城中国筹资之路与资本结构分析绿城中国筹资之路与资本结构分析1.公司简介公司简介2.年报分析年报分析3.筹资之路分析筹资之路分析4.资本结构分析资本结构分析5.经验、问题与建议经验、问题与建议公公 司司 简简 介介 绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城） ，1995年1月6日注册成立，国内知名开发企业，专注于开发高品质物业。2006年7月13日，“绿城中国控股有限公司”（股票代码：3900）在香港上市，绿城为其全资子公司。历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内5

2、0多个城市。至2011年2月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达4000多万平方米。绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成别墅、平层官邸、多层公寓、高层公寓、城市综合体、大型社区、商公公 司司 简简 介介证券基本资料证券基本资料证券代码证券代码3900证券简称证券简称绿城中国绿城中国证券类型证券类型普通股普通股上市日期上市日期2006-07-13交易所交易所香港联交所香港联交所板块板块主板主板最新面值（港币）最新面值（港币）0.10000000最新交易单最新交易单位位500公司基本资料公司基本资料公司名称公司名称绿城中国控绿城中国控股有限公司

3、股有限公司公司成立日公司成立日期期2005-08-31董事长董事长宋卫平宋卫平公司秘书公司秘书林战林战法定股本（港币）法定股本（港币）1000000000科目科目/年份年份2011-12-312010-12-312009-12-31营业额营业额2196374.701116126.00872742.90其它收入其它收入68314.6064940.2024114.40销售费用销售费用59991.4054119.1043509.50管理费用管理费用132002.00111689.1081138.20财务费用财务费用41569.8034006.3065779.80销售成本销售成本1455535.407

4、75992.70641527.80毛利毛利740839.30340133.30231215.10经营溢利经营溢利586754.70243534.2095483.80应占联营公司业绩应占联营公司业绩77749.8030026.5045603.10税前利润税前利润670071.40300031.30157021.00归属母公司股东利润归属母公司股东利润257463.70153177.40101212.00财务报表分析财务报表分析 综合损益表综合损益表单位：元单位：元科目科目/年份年份2011-12-312010-12-312009-12-31资产合计资产合计12797652.8012535895.

5、407547575.20负债合计负债合计11033321.4011090626.306302717.60权益合计权益合计1764331.401445269.101244857.60流动资产合计流动资产合计11521441.3011600621.907059707.70流动负债合计流动负债合计9285842.708744130.904693475.30非流动负债合计非流动负债合计1747478.702346495.401609242.30归属于母公司股东权益归属于母公司股东权益1193989.901019951.40960414.60财务报表分析财务报表分析 资产负债表资产负债表单位：元单位：元

6、分析：资产和负债稳步增加，同时流动负债和流动负债同步增加可以看出绿城的经营状况仍然较稳定。 财务报表分析财务报表分析财务比率财务比率-全年业绩全年业绩2011/122010/122009/12流动比率流动比率(倍倍)1.241.331.50速动比率速动比率(倍倍)0.330.430.53长期债项长期债项/股东权益股东权益(%)134.41216.22146.80股东权益回报率股东权益回报率(%)21.5615.0210.54资本运用回报率资本运用回报率(%)7.334.043.56总资产回报率总资产回报率(%)2.011.221.34边际利润率边际利润率(%)11.7213.7211.60存货

7、周转率存货周转率(倍倍)0.260.140.19单位：元单位：元分析：从表中可以看出绿城中国的资金压力在逐渐增加的过程中。但是长期债务经过了2010年的大幅增长回到了较低的水平。而资本运用回报率和资产回报率随着存货周转率的提高有了较高的提升。由上我们可以看出绿城通过冒险增加流动债务的方式提高利润率同时加快了存货周转来加速回收现金获得了较好的收益。 存货分析存货分析时间时间存货（单位：元）存货（单位：元）2009年末199620002010年末574040002011年末73387000 近三年绿城存货不断上升，11年是09年的3.68倍。存货压力大，随着限购政策的出台，国家房地产调控加强和宏观

8、经济的变化，至使绿城存货量大，资产负债比率非常高。筹资之路筹资之路权益资本的筹集：权益资本的筹集： 公开发行H股配股 战略投资者入股 负债资本的筹集：负债资本的筹集：可换股债券 银行贷款定向发行高息债 筹资方式筹资方式筹资之路You can briefly add outline of this slide page in this text box.主要通过IPO融资主要通过负债资本筹集主要通过信托融资筹资之路 2006年1月18日，境外合作资金，可转换债券 尚未上市的绿城获得JP摩根以及Stark Investment作为战略投资者入股2000万美元，同时发行1.3亿美元的可转换债券在新加

9、坡 证券交易所挂牌上市。 2006年7月13日，公开上市 绿城中国成功通过IPO在香港集资3.5亿美元。 2006年11月，发行高息债券 发行7年到期的约4亿美元的高息债券，融资规模超过其IPO时的26.7亿港元。筹资之路筹资之路 2007年5月7日， 配股配股 绿城中国通过瑞银及摩根大通，以每股16.35港元配售1.415亿股，集资23.1亿港元。 2007年5月15日， 发行可转债发行可转债 绿城中国再度宣布发行本金总额为人民币23.1亿元(约23.47亿港元)的可换股债券。 2007年10月24日，银团贷款银团贷款 绿城中国宣布已签署8.5亿元人民币的银团贷款，内容为与4家银行签订为期3

10、9个月之银团贷款协议，筹得8.5亿元人民币发展上海董家渡项目。筹资之路筹资之路筹资之路筹资之路 时间时间内容内容20092009年年0404月月1616日日与工商银行达成一项信托融资计划与工商银行达成一项信托融资计划20092009年年6 6月月2323日日授予员工认购股权授予员工认购股权2009 122009 12月月3131日日与平安银行订立信托协议与平安银行订立信托协议20102010年年1 1月月2727日日与工商银行达成一项信托融资计划与工商银行达成一项信托融资计划20102010年年8 8月月2727日日与配售代理订立协议与配售代理订立协议 20102010年年1010月月1111

11、日日转让山东东城转让山东东城51%51%的股权的股权 20112011年年6 6月月2323日日与平安信托联合发起信托计划与平安信托联合发起信托计划20112011年年1212月月9 9日日签订关于出售绿城墅园股权转让协议签订关于出售绿城墅园股权转让协议20112011年年1212月月1414日日签订关于出售绿城锦玉股权转让协议签订关于出售绿城锦玉股权转让协议20112011年年1212月月1414日日签订关于出售绿城锦玉股权转让协议签订关于出售绿城锦玉股权转让协议筹资之路筹资之路信托融资信托融资 信托信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给

12、受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。 信托的信托的基本特征基本特征： 委托人对受托人的信任。这是信委托人对受托人的信任。这是信托关系成立的前提。一是对受托人诚信的信任，二是对信托关系成立的前提。一是对受托人诚信的信任，二是对信托人承托能力的信任。托人承托能力的信任。 信托财产及财产权的转移是成立信托财产及财产权的转移是成立信托的基础。信托的基础。 信托关系中的三个当事人，以及受托人以信托关系中的三个当事人，以及受托人以自己名义，为受益人的利

13、益管理处分信托财产是信托的两自己名义，为受益人的利益管理处分信托财产是信托的两个重要特征。个重要特征。 信托是一种由他人进行财产管理、运用、信托是一种由他人进行财产管理、运用、处分的财产管理制度。处分的财产管理制度。 筹资之路筹资之路信托融资主流运作模式信托融资主流运作模式1、债权投资，即信托贷款、债权投资，即信托贷款 。信托计划的资金主要是靠发行信托计划筹集。其运作流程一般是：信托公信托计划的资金主要是靠发行信托计划筹集。其运作流程一般是：信托公司向投资者发行资金信托募集资金，将信托资金以信托公司的名义贷给房司向投资者发行资金信托募集资金，将信托资金以信托公司的名义贷给房地产企业，用于房地产

14、项目的开发与经营；信托期满收回信托本金和信托地产企业，用于房地产项目的开发与经营；信托期满收回信托本金和信托收益，信托收益为贷款利息，同时采取相应的抵押和担保风险控制措施。收益，信托收益为贷款利息，同时采取相应的抵押和担保风险控制措施。 2、阶段性股权投资、阶段性股权投资 。这是信托资金阶段性持有股份后被溢价回购的一种股权投资模式。这是信托资金阶段性持有股份后被溢价回购的一种股权投资模式。 3、受益权转让投资、受益权转让投资 这是一种以交易为基础的财产信托，一般是把具有可预测稳定现金流收入这是一种以交易为基础的财产信托，一般是把具有可预测稳定现金流收入的房地产财产的受益权通过信托转让给社会投资

15、者，实现融资目的。信托的房地产财产的受益权通过信托转让给社会投资者，实现融资目的。信托收益来源于其稳定的现金流收入或者有保证条款的受益权溢价回购。收益来源于其稳定的现金流收入或者有保证条款的受益权溢价回购。除了以上三种主要的运作模式，还有债权与股权的组合融资、针对准购房除了以上三种主要的运作模式，还有债权与股权的组合融资、针对准购房者设计的消费信托等等多种形式者设计的消费信托等等多种形式 。筹资之路筹资之路2009年年04月月16日，与工商银行达成一项信日，与工商银行达成一项信托融资计划托融资计划 绿城中国控股有限公司发布公告称，已与工商银行达成一项信托融资计划，初始信托资本最高为19.83亿

16、元人民币，其中工商银行将至少担负其中85的资金金额。这笔信托融资将用于投资房地产项目2009年年6月月23日，授予员工认购股权日，授予员工认购股权 再次发布公告,宣布授予包括绿城中国的附属公司、联营公司及共同控制实体的雇员近4737万股购股权。按照每股11港元的价格,绿城中国将内部融资5.21亿港元,这也是绿城兑现降低负债比例后第一次非负债融资。2009 12月月31日，与平安银行订立信托协议日，与平安银行订立信托协议 绿城中国发布公告，于12月31日与平安信托订立协议，绿城通过向浙江报业项目公司注资3亿人民币方式收购该项目公司75%直接股权。注资后以2亿元将项目公司五成股权售予平安信托。达成

17、若干条件后，会透过银行向项目公司提供合计13亿元的委托贷款，向平安信托转让委托贷款。出售完成后，绿城将实际控制项目公司五成股权，其余五成由平安信托持有。 筹资之路筹资之路2010年年8月月27日，与配售代理订立协议日，与配售代理订立协议 董事会已获卖方告知，於二零一零年八月二十六日，宋卫平先生卖方与配售代理订立协议，根据该协议，卖方同意将通过配售代理以每股配售股份7.95港元的价格向独立承配人配售合共20,000,000股股份，相当於本公司已发行股本总额约1.2%。配售股份将按全数包销基准进行配售。於本协议日期，宋先生即卖方及其各自的联系人士持有560,983,000股股份，占本公司已发行股本

18、总额约34.3%。於配售完成後，宋先生即卖方及其各自的联系人士将持有540,983,000股股份，占本公司已发行股本总额约33.1%2010年年10月月11日绿城中国转让山东东城日绿城中国转让山东东城51%的股权的股权 据港媒报道，绿城中国（行情,资讯,评论）（3900）以3.01 亿元（人民币下同）向青岛海尔地产，转让山东东城51%股权，转让完成后，绿城中国持有山东东城49%权益，不再为公司的附属公司。 2010年年1月月27日，与中泰信托签订协议日，与中泰信托签订协议 绿城又宣布，与中泰信托签订协议，成立以上海绿城项目公司为标的的信托。筹资之路筹资之路据平安信托透露，其将通过该信托计划以股

19、权投资方式参与多个绿城优质房地产项目，投资者的最低门槛为300万，投资周期为3-5年，预计年回报率在20%以上2011年年12月月9日，签订关于出售绿城墅园股权转让协议日，签订关于出售绿城墅园股权转让协议 2011年12月9日，绿城集团签订关于出售杭州绿城墅园置业有限公司（以下简称绿城墅园）股权转让协议，绿城集团将所持绿城墅园之35%股权，以注册资本金成本作价人民币7000万元出售开发杭州新华造纸厂项目的绿城墅园。2011年年12月月14日，签订关于出售绿城锦玉股权转让协议日，签订关于出售绿城锦玉股权转让协议 2011年12月14日，绿城集团签订关于出售杭州绿城锦玉置业有限公司（以下简称绿城锦

20、玉）股权转让协议，绿城集团将所持绿城锦玉之50%股权，以注册资本金成本作价人民币12500万元出售开发杭州绿城兰园项目的绿城锦玉。 2011年年12月月14日，签订关于出售绿城锦玉股权转让协议日，签订关于出售绿城锦玉股权转让协议2011年12月14日，绿城集团签订关于出售杭州绿城锦玉置业有限公司（以下简称绿城锦玉）股权转让协议，绿城集团将所持上海静宇之49%股权，以注册资本金成本作价人民币4900万元出售开发上海东海广场项目。 2011年年6月月23日，与平安信托联合发起信托计日，与平安信托联合发起信托计划划 6月23日消息，绿城中国与平安信托联合发起的“平安财富安城1号房地产基金信托计划”

21、，预计筹资不超过30亿元。资本结构分析资本结构分析速动速动比率比率流动流动比率比率负债负债比率比率资本结构分析资本结构分析 负债比率（横向）负债比率（横向）绿城的负债率近三年均超过80%，高于警戒水平70%，资金链偏紧。比与同行业万科要高，但从三年趋势来看。差距是在缩小，随着近年房地产业的压力，万科扩大规模负债率不断上涨，绿城在平稳中有所下降。资本结构分析资本结构分析 流动比率（横向）流动比率（横向）由09年到11年的数据可以看出，绿城的流动比率要比同行业万科低。并且近三年呈下降趋势，资金流动性在变差。资本结构分析资本结构分析 速动比率（横向）速动比率（横向）从三年数据可以看出，绿城速冻比率均

22、比万科低。短期偿债能力不如万科。资本结构分析资本结构分析 负债比率（纵向）负债比率（纵向）负债比率上升原因：1.绿城从几十万块钱起家，现在有上百个项目，进入全国55个城市，去年销售额做到530多亿。没有这个高负债率的安排，虽然造房子品质上也会没问题，但是做不到这么大的规模。2.销售不畅是绿城负债率上升的主要因素，“绿城的产品线多是改善型住宅，客群定位偏高端，这个阶层受限购政策影响最大。”一位业内人士说。 3.政府调控政策使销售较预期为少，公司需集资补充资金所致。资本结构分析资本结构分析 流动比率（纵向）流动比率（纵向）流动比率下降原因：主要是因为流动负债增加了很多，包括贸易及其他应付款项和预售

23、订金的大幅度增加。资本结构分析资本结构分析速动比率（纵向）速动比率（纵向）速动比率不断下降。 速动比率=（流动资产-存货-待摊费用）/流动负债总额100%存在问题存在问题问题：1、资产负债率太高，高负债压力大。2、速冻比率和流动比率低。资金流动性差。3、资金链紧，高房地产依托，取得新的融资困难。启示及建议启示及建议1. 投资需求下的融资支持。投资需求下的融资支持。 顺应行业形势和国家宏观经济政策，结合证券市场行情开发顺应行业形势和国家宏观经济政策，结合证券市场行情开发不同种类的融资品种，更好地拓宽融资渠道。不同种类的融资品种，更好地拓宽融资渠道。2.绿城信用能力良好，建议继续保持。绿城信用能力

24、良好，建议继续保持。 长期借款持续增加，主要银行授信额度扩大，显示了万科良长期借款持续增加，主要银行授信额度扩大，显示了万科良好的信用能力。信用能力可转化为企业的筹资能力。好的信用能力。信用能力可转化为企业的筹资能力。3. 将金融创新与筹资渠道的创新结合起来。将金融创新与筹资渠道的创新结合起来。 绿城在筹资渠道方面的创新不仅提高了公司的融资能力，同绿城在筹资渠道方面的创新不仅提高了公司的融资能力，同时也为广大的房地产企业提供了新的融资思路。充分利用金融创时也为广大的房地产企业提供了新的融资思路。充分利用金融创新产品来提高自身的融资能力是房地产企业发展的必由之路。新产品来提高自身的融资能力是房地产企业发展的必由之路。4.调整负债结构。调整负债结构。 负债结构中流动负债比例相对过高。需增加非流动负债占总负债结构中流动负债比例相对过高。需增加非流动负债占总负债的比例，以缓解还款压力。负债的比例，以缓解还款压力。5.寻求最佳资产负债率。寻求最佳资产负债率。 全方位考虑负债对公司价值的影响。不仅要考虑其节税效应，全方位考虑负债对公司价值的影响。不仅要考虑其节税效应，也要考虑因负债比率也要考虑因负债比率 。The EndThank you!