东台安丰安康小区二期调研报告

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1、SHANGHAI QIZHENG REAL ESTATE SALES PLANNING CO.,LTD上海奇正 | 以正合以奇胜1上海奇正地产机构 | 2011.11东台安丰安康小区二期调研报告东台安丰安康小区二期调研报告QIZHENG ESTATE AGENCYSHANGHAI QIZHENG REAL ESTATE SALES PLANNING CO.,LTD上海奇正 | 以正合以奇胜2策略报告结构Contents项目价值表现项目大环境分析项目竞争市场第一部分 项目价值表现QIZHENG ESTATE AGENCYChapter1SHANGHAI QIZHENG REAL ESTATE S

2、ALES PLANNING CO.,LTD上海奇正 | 以正合以奇胜4项目概况l项目距离东台市区16.5KM；l项目为安康小区二期l二期体量约3万方l项目物业类型为多层、小高层和商铺项目体量较小，且物业类型表现常规项目体量较小，且物业类型表现常规G204X306二期SHANGHAI QIZHENG REAL ESTATE SALES PLANNING CO.,LTD上海奇正 | 以正合以奇胜5区位认知项目所处位置为新城区域，离市政办公区域近，客源基础较好项目所处位置为新城区域，离市政办公区域近，客源基础较好安丰法院新城区新城区安丰城市主要是向东发展，新的行政中心、大型商业、学校均在204国道以

3、东区域。项目所处区位离行政区域较近。老城区G204SHANGHAI QIZHENG REAL ESTATE SALES PLANNING CO.,LTD上海奇正 | 以正合以奇胜6小环境一般装饰城农贸市场加油站东侧发电厂项目地项目地目前处于新城区开发初期，周边环境较为差，东侧还有发电厂新城开发初期，短期内有一定的抗性新城开发初期，短期内有一定的抗性SHANGHAI QIZHENG REAL ESTATE SALES PLANNING CO.,LTD上海奇正 | 以正合以奇胜7l城市主干道旁，交通便捷。l新城区开发初期，目前周边环境一般。l未来随着新城区的开发，项目价值将逐步显现。价值梳理处于规

4、划中的新城区域，短期内有抗性，长期看好SHANGHAI QIZHENG REAL ESTATE SALES PLANNING CO.,LTD上海奇正 | 以正合以奇胜8第二部分 项目大环境分析QIZHENG ESTATE AGENCYChapter2SHANGHAI QIZHENG REAL ESTATE SALES PLANNING CO.,LTD上海奇正 | 以正合以奇胜9盐城限价政策盐城市实行限价政策，价格拉动受阻盐城市实行限价政策，价格拉动受阻2009年，4月27日盐城市物价部门出台新规，盐城市区商品房将实行价格备案制度，以抑制房价过快上涨。根据新规定，房地产开发企业应以成本核算为基础

5、，结合市场状况，在市物价部门采样、测试的商品住房现行销售价格水平范围内，合理确定平均销售价格。盐城市物价局副局长肖正海表示，商品房实行价格备案制度以后，房地产商推出的新楼盘价格不得突破现有楼盘价格，这将有效抑制盐城房价过快上涨。SHANGHAI QIZHENG REAL ESTATE SALES PLANNING CO.,LTD上海奇正 | 以正合以奇胜10安丰概况区位： 安丰镇位于东台市境之南，距市区南端16.5公里处，东跟南沈灶镇相连，西与后港镇交界，南同富安镇接壤，北和梁垛镇毗邻，西南与海安县仇湖、瓦甸等地边缘交接。南北长9.8公里，东西宽14.5公里，总面积71.2平方公里，人口5.3

6、万人。交通：204国道、弶溱省道、新长铁路、沿海高速途径安丰、文化：中国历史文化名镇、江苏省文明镇、江苏省重点中心镇、江苏省科技示范镇、江苏省新型示范镇 。产业：种植业粮食、棉花、蚕茧、食用菌，山羊、家禽、水产养殖。工业生产形成了以名力、银花、森森等多家纺织企业为骨干的支柱产业。第三产业山羊市场、农副产品批发市场、装饰城、钢材市场等。工业规划区构成南、北两园格局。 新兴工业重镇，第三产业发展活跃新兴工业重镇，第三产业发展活跃SHANGHAI QIZHENG REAL ESTATE SALES PLANNING CO.,LTD上海奇正 | 以正合以奇胜11东台市域城镇发展以“一主、两副、多点”来

7、进行空间组织。“一主”是东台城区；“两副”是以三仓、安丰为副中心，分别带动市域东、西两片的发展。生态工业型城镇生态工业型城镇以工业和农副产品加工业为主，主要有安丰、富安、唐洋、三仓、头灶等5个镇。目前，这几个镇工业基础较好，工业经济发展较快，在今后发展中仍将保持这一优势。生态港口和交通枢纽型城镇包括安丰、梁垛、弶港3个镇。这些镇有优越的区域条件，处于海洋、河流或国道附近，在今后的发展中应增加港口贸易和交通运输在国民经济中的份额，并重点加强防尘林带、防噪林带和居民区绿化建设。东台发展重镇东台发展重镇，具备较高的发展潜力东台发展重镇，具备较高的发展潜力SHANGHAI QIZHENG REAL E

8、STATE SALES PLANNING CO.,LTD上海奇正 | 以正合以奇胜12土地供应量安丰未来土地供应量安丰未来土地供应量3869438694，住宅供应量为，住宅供应量为73165.2 ，供应量较小，供应量较小编号成交时间土地位置土地面积（）土地用途容积率成交价（万元）起始价（万元）单价（元/）562011-9-25安丰镇安弶路南侧21154住宅1容积率1.802411.5561480.78700262011-8-5安丰镇安东村八组（1）13145商住1.81919.171025.31780132011-5-13安丰镇安东村五组4395商住2.6661.4475388.9575885

9、SHANGHAI QIZHENG REAL ESTATE SALES PLANNING CO.,LTD上海奇正 | 以正合以奇胜13【项目大环境结论】【项目大环境结论】p 盐城市实现限价政策，对本案有一定影响。p 东台城市规划，安丰为重点发展重镇。p 土地供应量较小，竞争环境较弱。外部环境总体较好，未来镇发展潜力高外部环境总体较好，未来镇发展潜力高SHANGHAI QIZHENG REAL ESTATE SALES PLANNING CO.,LTD上海奇正 | 以正合以奇胜14第三部分 项目竞争市场QIZHENG ESTATE AGENCYChapter3SHANGHAI QIZHENG RE

10、AL ESTATE SALES PLANNING CO.,LTD上海奇正 | 以正合以奇胜15竞争个案-安康华府户型配比面积13712389户数118225价格小高层3848元/多层3238元/车棚2308元/，面积822，主力面积10商铺一层8800元/，二层4000元/，49300，主力面积4953 楼间距三栋住宅楼间距约15米左右客源周边乡村占80%，其他区域20%，多为私营企业主、事业单位人员、教师，刚需为主去化表现小高层39层去化较好，1、2、10、11去化较差，销售率70%左右多层5层带阁楼销售较差，其他销售情况较好，销售量73%客源多为乡村，整体去化表现较好客源多为乡村，整体去化

11、表现较好用地面积18亩，建筑面积3万方，10月23日一次性全部开出。SHANGHAI QIZHENG REAL ESTATE SALES PLANNING CO.,LTD上海奇正 | 以正合以奇胜16竞争个案-安康华府91.2，两室二厅一卫119.8，三室二厅一卫133，三室二厅二卫户型表现常规户型表现常规SHANGHAI QIZHENG REAL ESTATE SALES PLANNING CO.,LTD上海奇正 | 以正合以奇胜17竞争个案-镇乾广场项目共计5.6万方，以沿街商业为主的项目，配有两栋小高层。项目统一招商，着力打造及餐饮、娱乐、超市、购物、家居一站式商业中心。商铺分三层，一二

12、两层的层高分别能达到6米。项目采用10年包租的形式形式，返租年回报率在7%以上。目前项目还未开盘，价格、户型图均没有出来。综合性商业项目，对本案区域提升起到积极的作用综合性商业项目，对本案区域提升起到积极的作用SHANGHAI QIZHENG REAL ESTATE SALES PLANNING CO.,LTD上海奇正 | 以正合以奇胜18【竞争市场总结】【竞争市场总结】p 从竞争个案可以看出，客源基本为刚需为主，市场受宏观因素影响小，个案销售表现较好。p 周边有一站式商业体，加大了片区的价值。p 周边除镇乾广场部分房源将出售外，其他无新推房源，竞争较小。目前片区供给量小，竞争环境弱，且刚需为主，受政策影响不大，项目基本可以在短目前片区供给量小，竞争环境弱，且刚需为主，受政策影响不大，项目基本可以在短期实现快速走量。期实现快速走量。THANKS ！Add:Room711,HeChuang Building,NO.450 Cao Yang RD,Shanghai,ChinaTel:021-32200277 http:/