广州星河湾商业业态规划定位建议书59页

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1、地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！广州星河湾商业部分广州星河湾商业部分商业业态初步建议商业业态初步建议广州经纬房产咨询有限公司广州经纬房产咨询有限公司二二六年十月六年十月地产江湖地产江湖数十万份专业资料

2、任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！目 录前前 言言41.市场及区位概况分析市场及区位概况分析51.1.广州星河湾区位简析51.2.周边人口密度分析61.3.本项目现有商业分布及经营情况71.4.周边楼盘商业情况分析及启示81.4.1.洛溪新城81.4.2.广州雅居乐91.4.3.锦绣香江101.4.4.丽江花园111.5.业主消费需求调查121.5.1.调查访问对象121.5.2.调查访问结果分析121.6.项目优劣势分析161.6.1.自身优势

3、161.6.2.现存劣势161.6.3.机会161.6.4.威胁162.项目定位及业态规划建议项目定位及业态规划建议172.1.项目存在问题分析及解决建议172.2.项目定位依据192.2.1.考虑定位时需注意的因素192.2.2.主要目标消费群的消费特性及消费力分析202.2.3.整体商业可持续发展的路径与策略选择202.3.项目主题定位建议222.4.业态规划建议242.4.1.项目业态分布比例建议242.5.业态具体布局建议252.5.1.商业街业态具体布局建议252.5.2.会所商铺业态建议262.5.3.五星级酒店群楼业态建议272.6.业态控制建议专铺专营273.硬件规划建议硬件规

4、划建议283.1.外立面展示优化建议283.2.特色店面展示优化建议293.3.导视系统优化建议304.招商节点计划招商节点计划304.1.时间节点安排30地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！4.2.招商工作部署315.项目租金幅度提升预测项目租金幅度提升预测326.具参考性区域商业项目调查具参考性区域商业项目调查327.经纬团队实力展示经纬团队实力展示32附件一附件一33地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资

5、深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！前前 言言非常感谢贵司对敝司工作的信任和支持，使敝司能有机会与非常感谢贵司对敝司工作的信任和支持，使敝司能有机会与贵司共同探讨本项目之工作。贵司共同探讨本项目之工作。本项目从市场大环境入手，结合项目现时的具体情况，加上本项目从市场大环境入手，结合项目现时的具体情况，加上我司的专业经验得出项目业态规划定位初析及招商初步建议。我司的专业经验得出项目业态规划定位初析及招商初步建议。为使广州星河湾商业项目能在业态规划定位上能掌握到一

6、个为使广州星河湾商业项目能在业态规划定位上能掌握到一个更明确的方向，我司特在广州市选取一部分与广州星河湾项更明确的方向，我司特在广州市选取一部分与广州星河湾项目及番禺区的消费氛围及环境相似度较高的商业业态模式、目及番禺区的消费氛围及环境相似度较高的商业业态模式、经营状况、租售价格水平及商区发展历史等作出深入的探索经营状况、租售价格水平及商区发展历史等作出深入的探索及分析，并提出综合性比较及总结供贵司参考，令贵司能对及分析，并提出综合性比较及总结供贵司参考，令贵司能对广州市内类似商业氛围地段的商业业态发展有所了解，同时广州市内类似商业氛围地段的商业业态发展有所了解，同时亦能就不同行业的经营状况及

7、价格水平有更详尽的资料分析，亦能就不同行业的经营状况及价格水平有更详尽的资料分析，以令广州星河湾商业项目（下文统称本项目）能有一个更有以令广州星河湾商业项目（下文统称本项目）能有一个更有利而准确的市场及产品定位。利而准确的市场及产品定位。敝司深信凭借丰富的专业经验和无比的工作热诚，在项目的敝司深信凭借丰富的专业经验和无比的工作热诚，在项目的工作中必定会全力以赴，做到最好。工作中必定会全力以赴，做到最好。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载

8、，资深操盘手随时交流！1. 市场及区位概况分析市场及区位概况分析1.1.1.1. 广州星河湾区位简析广州星河湾区位简析星河湾位于广州华南板块华南快速干线出口处，属于南村自然生态保护区，北邻珠江，东部为植被良好的自然山坡。星河湾总占地 80 多万平方米，已建设区域近 50 万平方米，建筑面积已达 70 万平方米。 以上数据及图片资料来源：搜房网小结：小结：项目周边为城市主要干线，交通线路流畅，便于到达；项目周边为城市主要干线，交通线路流畅，便于到达；项目处于城市行政区域较中心的位置，周边公建配套设施日益完善；项目处于城市行政区域较中心的位置，周边公建配套设施日益完善；项目与海珠区、天河区的联系密

9、切，自身配套较好，已成为中高端收入项目与海珠区、天河区的联系密切，自身配套较好，已成为中高端收入人群生活的聚集地；人群生活的聚集地；随着番禺区的城市发展的步伐，区域大环境的不断改善，将吸引更多高随着番禺区的城市发展的步伐，区域大环境的不断改善，将吸引更多高质素的社会各界人士到本区域居住，将为本项目的商业带来较优质的消质素的社会各界人士到本区域居住，将为本项目的商业带来较优质的消地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！费人

10、流。费人流。1.2.1.2. 周边人口密度分析周边人口密度分析根据派出所及街道办提供的资料，本项目周边人口分布如下：分布位置户数（户）人口数量(人)备注广州星河湾约 4700约 14000广地花园约 2500约 7500涌口村、沙溪村及周边约 10000约 40000人口总量约共 61500人口总量为常住登记数量，未含流动人口小结：小结：本项目作为该区域主要的人口集中居住地，常住人口密度适中，适宜发本项目作为该区域主要的人口集中居住地，常住人口密度适中，适宜发展中型购物中心；展中型购物中心；本项目自身的业主总量较多，而且在不断增长的同时，对消费购物场所本项目自身的业主总量较多，而且在不断增长的

11、同时，对消费购物场所配套的需求日益迫切；配套的需求日益迫切；以星河湾自身的品牌及其较高素质的住户群，结合品牌商户的以星河湾自身的品牌及其较高素质的住户群，结合品牌商户的形象包装，具备了打造该区域高档次、高质素购物场所的条件；形象包装，具备了打造该区域高档次、高质素购物场所的条件；本项目的商业将会在满足自身业主消费需求的同时，吸引周边小区的消本项目的商业将会在满足自身业主消费需求的同时，吸引周边小区的消费群体，令商户在本区域的发展得以良性循环。费群体，令商户在本区域的发展得以良性循环。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产

12、江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！1.3.1.3. 本项目现有商业分布及经营情况本项目现有商业分布及经营情况本项目现有商业分布如下：小结：小结：本项目对外形象展示的最佳点为主入口商业街；本项目对外形象展示的最佳点为主入口商业街；会所配套的商铺基本以业主消费为主，人流相对较少但消费的会所配套的商铺基本以业主消费为主，人流相对较少但消费的档次及素质较高；档次及素质较高；酒店群楼主要的消费客流预计仍以业主为主，但要考虑五星级酒店的形酒店群楼主要的消费客流预计仍以业主为主，但要考虑五星级酒店的形象及酒店客户的消费特点，重视业主与酒店

13、客的动线分流；象及酒店客户的消费特点，重视业主与酒店客的动线分流；现有经营情况较好的以现有经营情况较好的以 7-117-11 便利店、小超市为主，说明消费便利店、小超市为主，说明消费商业名称商业名称星河湾主入口星河湾主入口商业街商业街四季会所四季会所商业配套商业配套第四期第四期“星座星座”会所商铺会所商铺五星级酒店五星级酒店群楼群楼主要业态小型超市、零散餐饮、便利店等西餐、中餐等棋牌、美容、休闲等尚在建设中主要消费层出入口人流业主、短租商务客户等星座业主业主、酒店租务人群主要品牌 福特玛、7-11 等会所中西餐等星河佳人美容院等暂无客源层以业主、本区域周边小区居民为主业主为主、辐射酒店商务客户

14、自身业主为主业主、辐射至周边区域人流情况早：较多中：较多晚：一般早：一般中：多晚：较多早：少中：较多晚：一般暂无数据地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！群体对基本的日常生活消费为主，同时较为接受高端的品牌商群体对基本的日常生活消费为主，同时较为接受高端的品牌商户消费。户消费。1.4.1.4. 周边楼盘商业情况分析及启示周边楼盘商业情况分析及启示1.4.1. 洛溪新城洛溪新城地区地区/ /路段路段规格规格租金价格租金价

15、格部分品牌名称部分品牌名称吉祥道3M300M约 100-180 元/MAdidas，Free bird，安踏，肯德基，中国银行，农业银行，建设银行，华伦天奴，美思内衣等食街30M200M约 30-50 元/M晟记茶餐厅，乐嘉茶餐厅，上岛咖啡小结：小结： 洛溪新城现居住人口约数十万，整体商业气氛浓厚； 吉祥道及食街为主的服装类/餐饮类以外，连带吉祥北街，吉祥南路，吉祥中路，彩虹路也形成了一定的商业氛围； 现时这几条分支道路多数以自营的零散商户居多； 洛溪板块周边的楼盘基本以自住客居多，支撑起该区域的商业旺势。启示：启示：居住区域的发展及成熟对其商业发展有长远的帮助；居住区域的发展及成熟对其商业发

16、展有长远的帮助；大型社区的商铺以社区配套的业态为主，以满足居住人群对基本生活消大型社区的商铺以社区配套的业态为主，以满足居住人群对基本生活消费的需求；费的需求；当楼盘不断发展及入住人群的不断增加，将从基本的社区配套业态走向当楼盘不断发展及入住人群的不断增加，将从基本的社区配套业态走向包括休闲、娱乐、购物消费在内的丰富业态。包括休闲、娱乐、购物消费在内的丰富业态。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！1.4.2. 广州雅

17、居乐广州雅居乐地区地区/ /路段路段规格规格租金价格租金价格品牌名称品牌名称小区主干道63-85M/间约 4060 元/M宏城超市及自营的饮食类型商户/简单服装类型商户。小区次干道55-70M/间约 30-50 元/M次干道约有 3040 间商铺，有家政/地产中介/小型饮食等小区配套商业为主。小结：小结： 现时雅居乐居住人口约 3 万人，多为自住客； 商铺主要分布在小区内部，主要的消费人流基本都是自身小区业主； 现时的业态以家装、饮食店、母婴用品、宏城超市等为主。启示：启示：社区在发展成熟的过程中业态的组合不同时期具有不同的特点，发展初社区在发展成熟的过程中业态的组合不同时期具有不同的特点，发

18、展初期以装修、超市等（安家装饰配置型）基本业态为主，发展中期向常客期以装修、超市等（安家装饰配置型）基本业态为主，发展中期向常客习惯型、休闲康体型、快捷便利型消费过渡。习惯型、休闲康体型、快捷便利型消费过渡。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！1.4.3. 锦绣香江锦绣香江地区地区/ /路段路段规格规格租金价格租金价格品牌名称品牌名称迎宾路不确定约 35 元/M新一佳超市小结：小结： 现居住人口约 2 万人，以自住客

19、为主； 除新一佳超市外，小区内只有零散商户如洗衣店及彩票投注站。启示：启示：商铺分布较为零散，除超市外无集中的商业组合形态，只能满足小区内商铺分布较为零散，除超市外无集中的商业组合形态，只能满足小区内民生消费，消费群体无法向外区扩散；民生消费，消费群体无法向外区扩散；商业体量较小，难以形成形象好、多种业态结合的商业中心。商业体量较小，难以形成形象好、多种业态结合的商业中心。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！1.4.

20、4. 丽江花园丽江花园地区地区/ /路段路段规格规格租金价格租金价格品牌名称品牌名称主街60M-200M约 80-170 元/M特乐路、711 便利店及联想电脑次街30M-70M约 30-60 元/M宏城超市/3 间自营超市/自营服装/水果店/家电维修/家政/28 间地产中介小结：小结： 现时丽江花园居住人口约 15 万人； 商业街以早期的住宅组团为主，商铺较为集中； 地产中介商铺数量较多，说明二手交投活跃，租务市场较好。启示：启示：丽江花园经过十年的发展，居住群体相对稳定，社区服务类业态经营空丽江花园经过十年的发展，居住群体相对稳定，社区服务类业态经营空间较大；间较大；由于丽江花园的区位因素

21、，令该项目从自住买家发展到投资买家，进一由于丽江花园的区位因素，令该项目从自住买家发展到投资买家，进一步促进地产中介的蓬勃发展。步促进地产中介的蓬勃发展。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！1.5.1.5. 业主消费需求调查业主消费需求调查为探究星河湾及周边小区的业主对现存的消费购物场所的看法，由于时间较由于时间较为紧迫，我司对星河湾部分业主进行了随机访问调查。为紧迫，我司对星河湾部分业主进行了随机访问调查。通过对该

22、部分客户的访谈，从中了解未来目标客户群的想法，力求把项目营造成最迎合消费者需求的产品。以下将分别说明：1.5.1. 调查访问对象调查访问对象访问对象访问人数有效人数访问地点星河湾业主2114星河湾主入口、会所注：除特别注明外，以下调查结果分析均以有效人数为描述对象。1.5.2. 调查访问结果分析调查访问结果分析A. 您选择购买星河湾住宅的原因是？类别物业管理发展商品牌住户层次较高产品质量合计有效数量887932比例25%25%22%28%100%注：本问题设定 12 项选择，此次只列举业主集中选择的四个选项，因此合地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任

23、你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！计人数为选择人次而非有效人数。小结：受访的星河湾业主选择星河湾住宅的因素以产品质量为首小结：受访的星河湾业主选择星河湾住宅的因素以产品质量为首要原因，其次为物业管理、发展商品牌及住户层次较高三个因素。要原因，其次为物业管理、发展商品牌及住户层次较高三个因素。B. 您对星河湾的小区环境满意吗？类别非常满意较满意不满意无意见合计有效数量740314比例50%29%0%21%100%小结：对星河湾现时的居住环境感到满意的受访业主接近小结：对星河湾现时的居住环境感到满

24、意的受访业主接近 80%80%。C. 您对星河湾的物业管理满意吗？类别非常满意较满意不满意无意见合计有效数量471214比例29%50%7%14%100%小结：在访问过程中表示对物业管理比较满意的业主占近八成。小结：在访问过程中表示对物业管理比较满意的业主占近八成。D. 您对星河湾现时的购物消费场所满意吗？类别比较满意有待改善不太满意不清楚合计有效数量264214比例14%43%29%14%100%小结：超过七成星河湾受访业主都认为现有的购物场所尚需改善。小结：超过七成星河湾受访业主都认为现有的购物场所尚需改善。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你

25、下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！E. 您觉得现有的商户可以满足您的消费需求吗？类别可以不满足无所谓合计有效数量19414比例7%64%29%100%小结：超过六成受访业主不满足于现有商户所提供的商品及服务。小结：超过六成受访业主不满足于现有商户所提供的商品及服务。F. 您觉得星河湾现有的购物场所最需要改善的地方是？类别商户的品牌消费环境的舒适商户形象消费的便利性合计有效数量558725比例20%20%32%28%100%注：本问题设定 10 项选择，此次只列举业主集中选择的三个选项，因此合计人

26、数为选择人次而非有效人数。小结：调查显示，受访业主认为现有的消费场所最需要改善的地小结：调查显示，受访业主认为现有的消费场所最需要改善的地方是：商户的品牌、消费环境是否舒适、商户形象及消费是否便方是：商户的品牌、消费环境是否舒适、商户形象及消费是否便利这四项，其中以商户的形象及消费是否便利最为在意。利这四项，其中以商户的形象及消费是否便利最为在意。G. 您认为星河湾还需要增加哪一类购物消费选择？类别大中型超市百货零售餐饮不需要合计有效数量626014比例43%14%43%0%100%小结：受访业主普遍认为需要增加的消费种类为大中型超市及餐小结：受访业主普遍认为需要增加的消费种类为大中型超市及餐

27、饮类。饮类。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！H. 您一般会在什么时间进行购物消费呢？类别上午中午晚上不一定合计有效数量136414比例7%21%43%29%100%小结：受访业主在小区内或周边消费的时间集中在中午及晚上，小结：受访业主在小区内或周边消费的时间集中在中午及晚上，另外占近三成的业主消费时段不固定。另外占近三成的业主消费时段不固定。I. 您或者您的家人会经常在本小区内会所餐厅用餐吗？类别几乎每天经常偶尔

28、合计有效数量28414比例14%57%29%100%小结：超过五成受访业主经常在现有的餐饮商家消费，说明餐饮小结：超过五成受访业主经常在现有的餐饮商家消费，说明餐饮类消费占业主消费的主要地位。类消费占业主消费的主要地位。以上为我司在接触星河湾项目后所进行的随机调查访问，由于时间紧迫，无法展开复杂的问卷调查，因此以上调查问题针对性较强，可作为业态规划的参考。以下为我司对本次业主访问调查的分析总结。业主调查分析总结：业主调查分析总结：现有业态组合以初级的社区生活消费为主，仅能满足业主对基现有业态组合以初级的社区生活消费为主，仅能满足业主对基本配套的需要；本配套的需要；地产江湖地产江湖数十万份专业资

29、料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！随着星河湾小区不断扩大，业主群的不断增加，消费需求已从随着星河湾小区不断扩大，业主群的不断增加，消费需求已从普通的生活需要转变为对休闲、享受消费体验的需要；普通的生活需要转变为对休闲、享受消费体验的需要；业主认为现有商家所能提供的购物环境、商品档次有改善的必业主认为现有商家所能提供的购物环境、商品档次有改善的必要；要；星河湾业主在社会身份、收入水平方面均处于社会的中高端，星河湾业主在社会身份、收入水平方面均处于

30、社会的中高端，现有的商户在服务、形象、档次上未能达到业主的要求。现有的商户在服务、形象、档次上未能达到业主的要求。1.6.1.6. 项目优劣势分析项目优劣势分析1.6.1. 自身优势自身优势本项目属成熟大型高尚生活社区，拥有高层次、消费力较强的业主群；本项目开发周期较长，业主群不断增长，消费群体层次较丰富；星河湾开发商的雄厚实力及坚实的品牌基础，将为商业的发展延伸出强劲有力的支持。1.6.2. 现存劣势现存劣势整体形象方面未能利用主干道的临街面，展示形象面不佳，商业气氛较差；现有的商户无论从品牌、形象方面都无法与星河湾自身的品牌形象形成相互拉升的局面；商业体量较小，现有的商业业态组合已越来越不

31、适应业主日益增长的消费需求，业态分布亟待调整。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！1.6.3. 机会机会星河湾不断发展酒店业及服务公寓产品，与住宅产品复合开发，形成丰富的消费群体，有机会形成各种业态并存的复合商业形态；除星河湾自身业主群之外，周边的大型小区、当地原居民等共计超过三万人的人群将成为商业的另一股消费力；项目所处地理位置优越，交通线路畅通，具备吸引外区消费群体的条件。1.6.4. 威胁威胁商业分布零散对业态

32、的限制影响；周边环境对商业档次的影响；周边同规模住宅小区商业的竞争影响。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！2. 项目定位及业态规划建议项目定位及业态规划建议2.1.2.1. 项目存在问题分析及解决建议项目存在问题分析及解决建议1)1) 商业街商业气氛及形象需要提升商业街商业气氛及形象需要提升现时主入口的商业街主题不明确，包装不到位，商业气氛较差，对星河湾小区的整体形象无法起到提升形象的作用，更直接影响本项目商铺的租

33、赁价值拉升。2)2) 业种、业态需要进行调整业种、业态需要进行调整现有的业态组合散乱，商户之间无法建立有效的消费动线，我司建议从业主的消费特性出发，按业种的类别进行重新调整。3)3) 商户品牌需要重新调整商户品牌需要重新调整现有的商户除 7-11、中国银行等几个品牌商户外，其余商户都不能体现与星河湾相符的品牌号召力，我司建议对现有的商户进行品牌甄选，对不适宜在临街面经营或经营实力不足的商户进行重新招商。4)4) 强调商户的经营特色强调商户的经营特色现有的商户仅停留在大众化的消费类别，远不能满足星河湾业主对享受、品质的需求，我司建议在重新招商的过程中，从商户的经营特色、经营商品种类以至商店门面的

34、展示都要进行严格甄选，保证商户具有鲜明的经营特色，全面提升整体商业的经营空间。综上所述，我司建议以商业街的业态调整作为主要突破口。以商业街的业态调整作为主要突破口。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！首先，解决商业街的主题定位，在实际的招商工作中对商户解决商业街的主题定位，在实际的招商工作中对商户进行重新组合，改善商业街的商业形象及拉升价格；进行重新组合，改善商业街的商业形象及拉升价格；其次，从业主的消费特性出发，对

35、品牌主力店（百佳超市、从业主的消费特性出发，对品牌主力店（百佳超市、华润万家超市等）进行招商，改善业主的购物环境，给星河华润万家超市等）进行招商，改善业主的购物环境，给星河湾社区配套带来可持续发展的优质商户；湾社区配套带来可持续发展的优质商户；再次，招商过程中严格对业态进行控制，保证各类商户的生招商过程中严格对业态进行控制，保证各类商户的生存空间，强调经营特色，为星河湾业主营造一个尽善尽美的存空间，强调经营特色，为星河湾业主营造一个尽善尽美的消费环境。消费环境。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专

36、业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！2.2.2.2. 项目定位依据项目定位依据2.2.1. 考虑定位时需注意的因素考虑定位时需注意的因素作为星河湾项目要有一个稳妥的定位，我司认为须根据下列六个主要考虑点出发才能照顾全局。星河湾业主最高广地花园及紧邻居民高1. 主要目标消费群的消费次数（密度）其它外围人口较低星河湾业主较高广地花园及紧邻居民较低2. 主要目标消费群的消费能力其它外围人口不肯定星河湾业主中档偏高的生活配套广地花园及紧邻居民休闲娱乐3. 主要目标消费群的主力业态需要评估其它外围人口集中具规模及形态的外餐饮和区内欠缺的精品购物、休闲娱乐4.

37、 星河湾对自身业主的社会责任感及企业形象品牌应必须有日常生活基本配套及不能流于低档的配套行业5. 推动项目对未来住宅产品出售的影响商铺的装饰明亮，档次要偏中高档，商户业态应需要有规范性的经营划分6. 产品/行业定位在区内地理位置的经营效果、租金收益及生存空间的兼顾不一定先考虑最高租金的行业，而应选择最受消费者欢迎之行业地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！分析因素示意2.2.2. 主要目标消费群的消费特性及消费力分析主

38、要目标消费群的消费特性及消费力分析 主要目标消费群是项目自身的居民和未来社区住户，辐射广地花园、涌口村、沙溪村人群和番禺区其它路段的客户； 整体区域人群密度适中，可支持星河湾商业的消费；从星河湾的置业群体来看，大多都是属于社会中上层阶级的高收入人士； 星河湾社区居民消费比较注重产品的质量，讲究档次，因而对品牌产品比较信赖，具有较强的品牌忠诚度。2.2.3. 整体商业可持续发展的路径与策略选择整体商业可持续发展的路径与策略选择 围绕邻里型商业中心（结合广地花园社区人群消费）的定位，调整优化定位因素分析定位因素分析主要目标消费群是项目周主要目标消费群是项目周边的居民和未来社区住户边的居民和未来社区

39、住户消费者需求中高档、形象好、消费者需求中高档、形象好、具备一定休闲娱乐的消费场所具备一定休闲娱乐的消费场所必须有日常生活基本配套及必须有日常生活基本配套及有一定良好形象的配套行业有一定良好形象的配套行业须满足体现项目的第一印须满足体现项目的第一印象及未来住户的出入环境象及未来住户的出入环境整体的装饰明亮，档次要偏中高档，整体的装饰明亮，档次要偏中高档，商户业态应需要有规范性的经营划分商户业态应需要有规范性的经营划分地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专

40、业资料任你下载，资深操盘手随时交流！商业与服务业功能； 强化商业形象的展示，有机结合星河湾的建筑美学，营造风格鲜明，特色丰富的商业形态； 符合业主的品质生活需求，引入精品型生鲜超市等主力店，引入更多的品牌连锁经营商家； 整体招商进程宜按业主入住阶段、社区成长阶段适时调整经营业种，由安家装饰配置型、起居应急型消费，向常客习惯型、休闲康体型、家政服务型、快捷便利型消费过渡，特别是加大餐饮、减压、老少服务的比重； 通过专铺专营形式，令商家达到互补经营，共同得益的目的，利于商户的长期生存。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江

41、湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！2.3.2.3. 项目主题定位建议项目主题定位建议根据以上定位考虑的因素及本项目的实际情况，我司认为本项目的商业部分应定义为社区配套类型商业，在形象及业态方面加以优化。针对这一定义，提出以下两个命名建议，以供贵司选择：命名建议一命名建议一品质生活汇聚品质生活汇聚，集，集购物购物、餐饮餐饮、休闲休闲等多功能等多功能于一身，能高质量地满足于一身，能高质量地满足小区及周边消费人群小区及周边消费人群的消费需求的消费需求及服务。及服务。 定位命名释义：定位命名释义：星光汇贴合星河湾的整体形象，商业街就如

42、同星河湾中最璀璨的商业之星，不但从形象上贴合高品质的居住理念，同时也令业主尊享星河湾社区购物消费的品质感。“汇”的命名表达了商业街在星河湾商业的地位，其余商业配套以商业街为中心，各以不同的经营特色实现服务业主的统一目标；整体命名形象化，尊贵大气，可在宣传诉求中体现项目的形象及档地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！次。命名建议二命名建议二优雅品味社区优雅品味社区 MALLMALL，集，集购物购物、餐饮餐饮、休闲休闲等多

43、功能于一身，能高质量地满足等多功能于一身，能高质量地满足小区及周边消费人群小区及周边消费人群的的消费需求及服务。消费需求及服务。 定位命名释义：定位命名释义：“摩尔”是 MALL 的译音，符合社区 MALL 的定位,体现商业的价值；“坊”的命名体现休闲商业街的形态，且体现项目业态的统一规划；整体命名顺口易记，且对区域消费客户有亲切感。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！2.4.2.4. 业态规划建议业态规划建议2.4

44、.1. 项目业态分布比例建议项目业态分布比例建议业态类别业态类别设置比例设置比例备注备注生活配套生活配套50%50%以满足社区居民及区域日常生活需求为以满足社区居民及区域日常生活需求为主主零售消费零售消费10%10%引入部分时尚型消费，增加购物乐趣引入部分时尚型消费，增加购物乐趣娱乐休闲娱乐休闲5%-10%5%-10%满足居民对娱乐休闲的需求满足居民对娱乐休闲的需求特色餐饮特色餐饮35%-40%35%-40%符合区域居民普遍需求符合区域居民普遍需求地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载

45、，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！2.5.2.5. 业态具体布局建议业态具体布局建议为更好地提升星河湾整体商业的形象及改善商户组合，以下是我司针对星河湾现时四个商业点的业态布局定位建议。2.5.1. 商业街业态具体布局建议商业街业态具体布局建议定位：定位：精品型的社区商业街区，整体商业形象的桥头堡目的：目的：树立项目的整体形象，有机会形成吸引外部消费的商业枢纽。规划分区规划分区建议行业建议行业建议品牌建议品牌品牌名店区品牌名店区眼镜店、面包西饼店、糖烟酒店、药店、旅行社、书店、冲印店东方眼镜、明廊眼镜、东海堂面包、雪贝尔面包、骏德酒业、中国烟草、海王星辰药房、

46、大参林药房、广之旅旅行社、南湖国旅旅行社、汉得书店、黑皮时代书店、诚品书店、富士冲印、柯达冲印等休闲生活区休闲生活区鲜花店、干洗店、内衣店、电信营业厅、饮用水店、家政中心、24 小时银行、妇婴用品店、发廊、美容院、家居用品、地产代理公司天天洗衣、黛安芬内衣、美思内衣、中国联通、怡宝饮用水店、乐百氏饮用水店、名流美发美容、八佰伴发廊、苏豪发廊、自然美美容店、玫琳凯美容店、奈瑞儿美容店等特色饮食区特色饮食区特色餐厅、快餐快饮、甜品雪糕屋、凉茶永盈茶餐厅、仁信双皮奶、味然香、银记、百怡咖啡、SPR COFFEE、水果捞、雀巢、芭克闪冰、黄振龙凉茶、邓老凉茶、金葫芦凉茶等生鲜购物区生鲜购物区 生鲜超市

47、、水果店胜佳超市、宏城超市、百佳生鲜超市等、辛德玛超市注：商铺分区请对应色块地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！2.5.2. 会所商铺业态建议会所商铺业态建议定位：定位：订制式社区服务，主打休闲娱乐配套目的：目的：四季会所及第四期“星座”会所商铺现已有商家进驻经营，利用其与社区环境融合的优势，主力业态以住户的日常及休闲消费为主。建议行业建议行业建议品牌建议品牌精品书店唐宁书店、香雪梵溪、大洋城书城、学而优书店、汉得书

48、店、诚品书店等纤体美容佐登妮丝、娇雪贝儿、淑雅 SPA 生活馆、安植专业美容机构、今生有约、自然美、玫琳凯、奈瑞儿等特色连锁咖啡店 星巴克、百怡咖啡、摩啡馆、SPR COFFEE、咖啡道等发型 salon名发城、IOU、八佰伴、JK、尊龙、名流等地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！2.5.3. 五星级酒店群楼业态建议五星级酒店群楼业态建议定位：定位：精品社区超市目的：目的：考虑到五星级酒店的整体形象及持续经营空间，建

49、议以有影响力的品牌超市（如百佳、华润万家等）为招商方向。2.6.2.6. 业态控制建议业态控制建议专铺专营专铺专营专铺专营商铺进行招商推广阶段的前期，对商铺经营的业态比例、业态分布、经营管理等因素进行合理的科学规划（即按照社区及周边居住人口、消费能力及商品经营所需的数量作出准确的定位评估，从而对经营商铺数量及经营位置等作出区域、分布、比例的划分） ，从而对商铺进行统一经营管理、招商。专铺专营专铺专营达成达成“三赢三赢”局面局面发展商发展商实现利益最大化的同时，更进一步提高发展商品牌实现利益最大化的同时，更进一步提高发展商品牌商户商户良好的经营环境，优越的经营状况良好的经营环境，优越的经营状况消

50、费者消费者满足物质生活需求，为日常生活提供需要和服务满足物质生活需求，为日常生活提供需要和服务地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！3. 硬件规划建议硬件规划建议3.1.3.1. 外立面展示优化外立面展示优化建议建议现有外立面过于朴素，商业气氛不足，临街面展示效果不足。建议增加外立面灯箱广告及喷画包装。街景效果建议地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流

51、！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！3.2.3.2. 特色店面展示优化特色店面展示优化建议建议现时的店面风格较统一，但特色不鲜明，从商业气氛的优化角度建议以特色鲜明的各类商户门面装修为展示，由管理处严格审批装修风格及外观，营造热烈的商业街区气氛，利于提升整体商业的档次及吸引人流。街景效果建议地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！3.3.3.3.

52、导视系统优化导视系统优化建议建议建议商铺立面加大广告牌面积；建议小区入口及道路两旁增加商业宣传展示（如道旗、广告挂幅等） ，设计以雅致高贵的风格为主，为招商工作增加户外宣传；建议在主干道转入小区的路口增强导视系统的指引；另外，建议临主干道路边增加广告灯箱。4. 招商节点计划招商节点计划4.1.4.1. 时间节点安排时间节点安排时间时间111112122007.12007.12 23 34 45 59 9节点节点筹备铺垫期公开招商期延续期超市开业注：超市的开业时间具体要确认酒店裙楼的交付时间及装修时间而定；酒店群楼的具体工程进度需发展商提供。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随

53、时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！4.2.4.2. 招商工作部署招商工作部署第一阶段：筹备铺垫阶段第一阶段：筹备铺垫阶段时间：约时间：约 2 2 个月个月阶段重点阶段重点统计及分析现存租户经营情况及甄选续约商家；统计及分析现存租户经营情况及甄选续约商家；针对大面积租赁及形象品牌商户的招商引进。针对大面积租赁及形象品牌商户的招商引进。招商方向招商方向大业态主力店客户；大业态主力店客户；形象品牌客户。形象品牌客户。具体工作具体工作重新装包装，宣传项目；重新装包装，宣传项目

54、；制作宣传招商手册；制作宣传招商手册；确定项目现场包装方案并实施。确定项目现场包装方案并实施。第二阶段：公开招商阶段第二阶段：公开招商阶段时间：约时间：约 3 3 个月个月阶段思路阶段思路主力店带动招商主力店带动招商, ,制造羊群效应制造羊群效应招商目标客户招商目标客户 品牌商家、小型商家、个体零售业等品牌商家、小型商家、个体零售业等推广形式推广形式通过报纸广告等宣传推广手段树立项目的市场形象及发布招通过报纸广告等宣传推广手段树立项目的市场形象及发布招商信息商信息第三阶段：招商延续阶段第三阶段：招商延续阶段时间：约时间：约 2 2 个月个月阶段思路阶段思路开业前最后冲刺阶段、招商经营工作两手抓

55、；开业前最后冲刺阶段、招商经营工作两手抓；加快招商工作进程，渲染项目经营优势。加快招商工作进程，渲染项目经营优势。招商目标客户招商目标客户 小型商家、个体零售业等小型商家、个体零售业等推广形式推广形式通过报纸广告等宣传推广手段发布前期热租信息，并发布品通过报纸广告等宣传推广手段发布前期热租信息，并发布品牌主力店的进驻消息，预告超市开业时间牌主力店的进驻消息，预告超市开业时间地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！以上为我

56、司初步的招商部署构思，具体操作及细化方案待酒店及相关的工程进度进行沟通后再行提交。5. 项目租金幅度提升预测项目租金幅度提升预测如根据上述的初步行业规划组合及市场租金的幅度而言，预计如下： 若加上经纬实力团队之策划包装及招商整合，我司有若加上经纬实力团队之策划包装及招商整合，我司有信心将现时租金水平提高信心将现时租金水平提高 252540%40%。以上为初步方案，如能顺利合作，将对现场包装、业态分布及招商实施相关等方面进行细化。6. 具参考性区域商业项目调查具参考性区域商业项目调查详见附件一7. 经纬经纬团队实力展示团队实力展示详见附件二地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时

57、交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！附件一附件一广州星河湾商业项目广州星河湾商业项目广州市具参考价值商区调查广州市具参考价值商区调查分析及建议报告分析及建议报告广州经纬房产咨询有限公司广州经纬房产咨询有限公司地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！二二六年十月六年十月地产江湖地产江湖数十万份专业资料

58、任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！一、调查商业区域/项目的背景及原因编号编号区域区域/ /项目背景项目背景调查原因调查原因A.1. 区域发展背景及环境相似2. 调查范围之商业业态与本项目所在的紧邻业态接近由于本项目周边区域过往商业发展相对落后，找出区域发展背景及环境相似度高的地域作分析，有助更适当地作出相应的项目业态布局B.1. 区内消费群特征相近，有原居民2. 区域当中夹杂有新建住宅项目，引入新的消费群且消费水平会比原居民高这些区域地段的商铺经

59、营状况、业态分布及消费群类似程度、对产品价格承受能力等分析，对本项目的各项产品定位及规划分布有较大帮助C.商业项目的规划、规模或形态和所坐落位置与本项目可作参考此类项目过往及现时的经营中出现的成败得失及场地气氛等资料对本项目具启发性D.纯小区生活配套型之商业业态、以住宅小区居民的日常生活消费者为主导由于本项目位置相对孤立，必然成为业主及周边小区日常生活基本消费之所在，故分析此类商业业态，可客观及准确的得悉本项目所需要的基本小区配套商业行业之比例，对本项目规划及定位具有参考价值地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产

60、江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！二、选取的区域及项目我司经对广州市整体市场的住宅及商业发展作出周详的分析后，针对可对比参考区域或项目进行了一轮筛选，初步抽出以下六个区域及项目进行考察、调研及分析。区域/项目位置分别为：编号编号区域区域/ /项目项目符合上述调研的背景符合上述调研的背景1广源新村（景泰直街）符合上述背景

61、A 及 B 类2海珠区下渡路符合上述背景 B 及 D 类3海珠区中海名都符合上述背景 C 及 D 类4天河区天河都市广场符合上述背景 A、B 及 C 类5天河区车陂路天朗明居符合上述背景 B 及 D 类6天河区华景路华景新城符合上述背景 D 类地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！三、主要调查及分析内容我司因应不同商业地段及项目，分别列出以下相应有关的调查及分析内容供贵司参考：1. 调查项目地段的住宅及商业业态发展概况

62、2. 区域周边主力消费群体及辅助辐射消费群分析3. 区域调查范围主要覆盖的商业面积及人口数量（视乎搜集资料难度而定）4. 调查项目的主要商业业态经营范围分布及其特色5. 调查项目的经营状况良好的业态/行业分析6. 调查项目的租金水平调查及分析（个别包括以往租金价格的发展历史）7. 调查项目的整体经营评论及对星河湾项目的启发地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！四、调研区域商业环境调研及分析1. 广源新村（景泰直街）商圈

63、形成历史背景广源新村是以事业单位宿舍群为主的生活区，景泰直街是其中的主要通道之一，经过近十年的发展，该区域由一个以居住为主的人口密集片区形成集餐饮、娱乐、百货零售、生活配套于一身的商圈，景泰直街现时是该区域的商圈核心。区内主要商业业态经营模式主要以餐饮、小区配套、满足生活需求为主直接（广源新村居民）间接（区外居民）区内辐射人口数量约 50,000约 8,000-10,000主力消费群分析以自身居民为主外区人员消费本区餐饮业为辅区内行业经营特色及营运情况通过 1996 年好又多的成功进驻提升本区域商氛，带旺周边商业，从小区配套逐步过渡到百货零售及餐饮业为主要消费特色，目前该区域内商铺价值较高，经

64、营业态较为稳定，顶手率极低。突出行业/服务分析1.餐饮业：是本区域最知名的业态，对区域商氛带动性很大，也为本区域聚集不少消费者。2.服饰：以街铺为主，以经营女装、童装居多。影响区域发展因素及分析为成熟居民生活区，周边人群对地段认同度高；依托成熟的商业如好又多、麦当劳等，稳定的发展势头，地段形象好。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！2. 海珠区上渡、下渡路商圈形成历史背景下渡路南交新港路，北接滨江东路，西连中山大学，

65、东面是广州大道。由原先船厂宿舍等单位居住区发展成为颇具商业价值的路段，周边亦满布中高档住宅，为该路段提供了较高的消费力支持。区内主要商业业态经营模式主要以餐饮、小区配套、满足生活需求为主直接（商圈半径为 250 米500 米）间接（公交车可以延伸到达的区域）区内辐射人口数量约 7,000约 13,000主力消费群分析以周边居民为主以附近院校人员为辅区内行业经营特色及营运情况本路段以餐饮、超市为主营业态，目前经营情况较良好。突出行业/服务分析1.超市：以周边居民为主要服务对象。2.餐饮：本路段最聚人气的消费业态。影响区域发展因素及分析为成熟居民生活区，地铁、公车线路纵横四周，交通便利；地铁、会展

66、业令本路段住宅大幅升值；独特的地理位置，连接滨江东豪宅区及会展业高速发展区域。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！3. 海珠区中海名都商圈形成历史背景以纺织厂区及原居民生活区为主，通过中海名都及周边一些住宅楼盘的开发，令本区域渐渐形成高素质居住区。区内主要商业业态经营模式主要以小区配套为主直接（商圈半径为 250 米500 米）间接（公交车可以延伸到达的区域）区内辐射人口数量约 11,000约 10,000主力消费群分析以周边居民为主区内行业经营特色及营运情况本项目周边仅有地产中介、便利店、超市等少量业态，经营情况一般。突出行业/服务分析无突出行业影响区域发展因素及分析为成熟居民生活区，居住人群为高素质人群；周边商铺较少，商业气氛较差。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万