商业房地产投资风险与防范

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1、目 录摘要2关键词21商业房地产投资概述 21.1商业房地产概念 21.2商业房地产投资特点 31.3我国商业房地产投资现状 42商业房地产投资风险分析 52.1我国商业房地产投资风险分析的必要性 52.2商业房地产投资风险因素分析 62.2.1政策风险62.2.2社会风险72.2.3经济风险72.2.4技术风险 92.2.5自然风险 102.2.6 国际风险 102.3商业房地产投资风险特点分析113商业房地产投资风险的防范措施123.1正确把握宏观政策133.2对市场充分调研133.3开辟多个融资渠道133.4多种经营模式结合143.5注重项目工程建设143.6选择合适盈利模式143.7加

2、强整体运营管理143.8实施保险转移153.9加强专业人才培养15参考文献 17商业房地产投资风险与防范摘要；商业房地产是一个跨房地产开发和商业经营两个高风险领域的复合的地产形态，其风险比一般的住宅项目和商业项目显著的多。同时由于商业房地产物业类型的组合方式多样，开发经营模式多变，涉及参与方众多，使得商业房地产投资各种风险之间彼此影响、关系复杂。近年来商业房地产投资已渐成为投资热点，但目前我国的商业房地产投资环境复杂，投资对于风险的防范存在较多不足。对于我国商业房地产投资风险的分析与具体防范措施的研究已显的尤为重要。本文立足目前我国商业房地产投资现状及特点，对商业房地产投资风险因素、特征展开分

3、析，结合实际投资环境及多方经验提出了商业房地产投资风险的具体防范措施。关键词；商业房地产；投资风险;风险防范从投资角度看，商业房地产的投资回报率可以达到8%12%，诱人的收益使得商业房地产投资已渐成为投资热点。但正如投资学中所说的那样，风险与收益永远是正相关的。商业房地产在享有较高收益的同时，也存在着相当高的风险。商业房地产的开发投资运营较为复杂，包括地产商的开发、投资者的持有、经营者的运营，每一个环节都需要非常和谐的相处，而且在商业房地产很长的投资回收期内，投资风险因素的变动很大，所以任何一个环节出现什么问题，风险都会随时爆发。目前我国商业房地产投资存在较多缺陷，尤其对商业房地产开发运营中风

4、险的研究尚处于起步阶段，在对商业房地产开发风险的认识、分析和规避手段上均显不足 。加深商业房地产投资的认识，对风险因素及防范措施进行研究，可以有效改善商业房地产的投资及风险防范的不足，提高整个商业房地产的投资水平。1 商业房地产投资概述1.1 商业房地产概念商业房地产是指发展商业用地，用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、别墅等房地产形式，也包括百货商厦、购物街、批发市场、集贸市场、写字楼、统一服务型公寓等商业形式1。商业房地产的价值由两部分构成。第一是“地产”，即有形的价值，土地和建筑成本等；第二是“商业”，即无形的价值，它是

5、商业房地产价值的根本价值。“商业”和“地产”是一个有机的整体。商业价值不可能离开地产而单独存在，它需要以地产作为载体，保证商业经营有序；而商业的兴旺又会提升物业的价值，地产还必须花巨资去培育整个商业项目，维护整个商业的长期持续经营。这两个方面均对商业房地产的开发商或投资商在资金的占有量和占用时间上提出了很高的要求。两者相辅相成，不可分割。商业房地产的分类：广义上的商业房地产包括写字楼、酒店、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业房地产的类型大致有六种：（1）商铺（含各种类型店铺）；（2）商场（含专业市场）；（3）商业街（含步行街）；（4）超市/大卖场（含仓储中心）；（5）购物中心

6、（含shopping mall）；（6）酒店式公寓2。1.2 商业房地产投资特点商业房地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，既区别于单纯的投资和商业，又有别于居住房地产。它具有以下显著特点：（1）投资金额高，经营回收期长投资金额高虽然这是房地产开发投资的共性，但商业房地产对资金的要求尤为突出。根据国际商业房地产开发的成功经验，商业房地产需要保持一个完整的整体产权并且有长期持有的打算，才能真正有效地执行统一的经营管理，这就要求商业项目的投资者具备足够的资金实力而不依靠落成的项目分割出售的回款来支撑。另外，商业房地产还必须花巨资去培育整个商业项目，维护整个商业的长期持续经营。商业房地

7、产不同于一般住宅项目可以在开发销售短时间实现其资金的回收，商业房地产项目销售收入只是资金回收的很小一部分，更多的是长期的经营租金收入、物业本身的升值收入等，整个投资资金的回收期相当长。（2）投资环境及投资模式复杂商业房地产对投资环境有更高的要求，因为其不仅是地产投资，还是商业投资，不仅要适合地产开发，还要适合商业经营，这样对投资环境自然有更高的要求。比如商业房地产投资注重投资环境的商业氛围，商圈的大小可以影响项目的选址、定位等。商业房地产有多种投资模式：写字楼、酒店、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等，投资时可以一种模式也可以多种模式相结合，开发商可以依情况而定。（3）开发模式具有整体性，

8、操作难度大商业房地产项目的开发模式和住宅地产完全不同，圈地、盖房以及产权分割出售-这种简单的住宅开发策略很难使商业房地产项目获得成功。商业房地产不是商业与地产的简单叠加，它是众多不同业态的经营者与开发商在追求各自利益最大化的基础上形成了相互依存的复杂结合体，因此不可避免地产生了各种矛盾与问题。根据国外成功的商业地产经验，以租赁为主，进行统一经营、统一管理将是保证项目做旺的关键3。这就要求开发商必须通盘考虑，在进行项目开发之前，必须充分考虑如何做到与商业运营商有效对接，做好产品的整体规划和业态的通盘策划，为项目后期经营与管理提供有力的支撑与保障；然后根据各方的需求开发建设；投入使用之后，必须做好

9、持续的营销和维护。一个商业房地产项目的成功需要专业的开发、运作及经营管理技能，操作难度很大。 （4）开发仅仅是基础，运营才是关键这一点是区别于住宅地产的显著特征之一。住宅地产以售出为终结，是一种明显的短期业务，并以销售情况好坏为衡量标准；而商业房地产主要是以通过租赁运营获得长期回报为目的的，其价值充分体现在后续的经营收益价值上。商业房地产的收益主要来源于租金收入，而能否获得租金很重要的因素在于物业价值的提升。因此，商业房地产的开发仅仅迈出了第一步，是实现商业房地产价值的基础，而后续的商业运营才是价值提升的关键。只有地产，没有商业，希望通过销售小面积商铺来获取收益，而不顾经营者日后如何经营做旺的

10、操作方法是严重违背商业房地产项目的运作规律的，违背操作规律的做法只能导致项目开发的失败。 13 我国商业房地产投资现状2007年中国商业房地产市场投资总体稳定增长，全国商业用房的投资总额是2775.56亿元，同比增长17.9%，连续三年保持在17%左右。同年全社会城镇固定资产累计投资额117413亿元，增长25.8%，增速稳定。房地产开发投资增长进一步加快，2007年全年完成25280亿元，增长30.2%，高出同期城镇固定资产投资增长率4.4个百分点，增速上升7.4个百分点，远高于其他行业的投资增长速度，占城镇投资的比重为21.5%，其中消费品零售总额同比16.8%的增长幅度。2007年中国商

11、业房地产行业还有两个特点：一是主要大中城市商业物业的供应关系无明显大起大落，市场透信价格相对平稳。另一个是市场结构的区域性差异较大，以2007年投资额增幅为例，北京略高于10%，上海为2.5%，天津则为78%。这是因为北京奥运预期提前消化，上海商业发展出现饱和，而天津有滨海新区的发展概念4。 2008年1-2月全国商业房地产投资完成514亿元，占第三产业投资的比重为13.2%，同比上升3.2个百分点。商业房地产投资同比增长26.5%，增幅提高8.6个百分点。2008年2月份，全国70个大中城市商业房地产销售价格与去年12月份同比上涨10.9%，涨幅比1月低0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅

12、比1月低0.1个百分点5。从统计数字来看随着我国经济的不断发展，商业房地产的投资规模会越来越大，同时在整个投资领域所占的比重也会加大。商业房地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，已成为房地产市场的新宠儿。但另方面我国商业房地产行业现阶段还存在诸多的问题，主要有如下几类：（1）商业房地产项目开发盲目无序，呈现高开发量、高空置率（2）开发商重开发，忽视经营（3）对风险的规避、政策的适应能力弱 （4）开发经营不规范、缺乏专业技巧2 商业房地产投资风险分析2.1我国商业房地产投资风险分析的必要性商业房地产投资风险是指投资者投资商业房地产市场所面临的诸多不确定性因

13、素，以及由于这些不确定性因素而造成的损失的可能性，这种损失的可能性包括投入资本的损失和预期收益没有达到理想的期望值。由于我国对商业房地产开发中风险的研究尚处于起步阶段，在对商业房地产开发风险的认识、分析和规避手段上均显不足。理论上的缺陷造成了目前商业房地产开发商在实际开发过程中对风险规避方法的认识和运用水平较低的局面，房地产开发商也因此走上了盲目上马，风险加大的恶性发展道路，同时也对我国商业房地产的发展带来了极大的负面影响。目前开发商对风险分析还存在较多不足，主要归于以下几点：（1）市场调研不充分，不能深入了解市场的供求现状和未来发展趋势。（2）忽视对商业房地产政策倾斜方向的分析，一味追求高利

14、润的项目，造成了严重的“撞车”现象，而且这种项目自身的风险就很大。（3）盲目借贷，加大风险，过度依赖银行，不能拓宽融资渠道。（4）经营管理不善，尤其缺少后续管理，创名牌意识不够。（5）开发商的法制观念淡薄，缺少对房地产法律、法规的学习。（6）项目营销招商，业态布局上存在较大不足。针对目前这一状况，为更好的开发运营商业房地产，有效的预防、减少、转移投资风险，我们对商业房地产投资风险的分析已显的尤为重要。2.2 商业房地产投资风险因素分析2.2.1 政策风险 我国宏观政策的调整对于商业房地产投资存在较大影响作用。一个商业房地产项目的投资是否符合新的政策，存在很多不确定性，在这中间自然而然就有了风险

15、因素的存在。我国目前与商业房地产投资相关的政策调整较快，表面看不确定性加大，其实这是我国商业房地产投资政策的完善，是国家在投资规范上的改进。现阶段我国的相关政策及对商业房地产带来的影响大致可以归于以下几点：（1）被业内关注良久的城市商业网点规划条例即将出台，条例将会从商业房地产的开发总量、新开发商业项目的规模和位置、现有的不合理的商业存量等方面进行规划和调控。条例的顺利出台，将意味着商业房地产无序化开发会得到改善。（2）07年关于土地调控政策，会在今年进一步落实，土地参与调控的力度会加大，今年的新年伊始，国土资源部把严格土地调控和监管作为工作之首，1月份就出台了关于促进节约用地的通知，对于规范

16、屯地的行为，是比较严格的，调控力度在加大，以后土地取得难度肯定要加大。（3）物业税的调整，物业税一直对商业房地产有着直接的影响，它的调整将影响商业房地产的开发成本，影响商业房地产的开发收益，给开发过程带来风险。（4）金融政策风险是指由于国家对金融政策的改变而给商业房地产开发商和经营者所带来的经济损失。商业房地产项目要求开发商要具备雄厚的资金实力，目前我国的商业房地产开发商对银行贷款的依赖性比较强，而银行贷款又受国家政治、经济形势变化和有关金融政策变化的影响较大，贷款利率经常随着国家政策的变动而浮动。07年银行存款准备金提高了九次，08年还要提 ，存款准备金提升后，银行的资金流动就减弱，固定资产

17、发展的资金来源就很少了。从2005年中国政府调整政策对汇率进行管制，在管理的情况下浮动，人民币升值已经达到了15%。如果按有关专家的预测，在奥运会之后，或者是2009年人民币要达到6.36.5：1美元，升值将达到30%的幅度。2008年采取货币从紧的政策，这是基于美国的次贷危机，而且2008年国家融资的难度不断的加大，2008年银行的放贷比2007增长15%以内，有的地方按月份对银行进行监控，这还不是最重要的，很多的银行对行业的投资是有控制的，今年国家对房地产资金的支持力度明显要减弱6。这几项金融政策的调整都加大了商业房地产投资的风险。2.2.2 社会风险社会风险是指由于人文社会环境因素的变化

18、对商业房地产市场的影响，从而给开发商和经营者带来损失。商业房地产的社会风险因素主要有治安风险，公众干预风险和拆迁安置风险三种子风险因素7。（1）治安风险：是指由于商业房地产项目所在区域社会治安的不稳定而给开发商和经营者所造成的损失。治安的稳定程度主要体现在区域的盗窃案件发生率和流氓刑事案件的犯罪率上。治安风险给开发商、尤其是商业经营者所产生的影响是比较严重的，因此该风险在项目评价时应充分予以考虑。（2）公众干预风险：是指由于商业房地产项目的建设影响到周围居民的利益而使公众自觉地进行干预，阻止该项目的开发建设，从而给开发商带来各种形式的损失。（3）拆迁安置风险：主要指项目在选址开发过程中，由于一

19、些居民的拆迁安置问题无法得到有效解决，进而造成工期延长、成本上升的损失。目前我国有关拆迁安置的法规规定太笼统，而且各地区情况千差万别，法规的可操作性比较差。2.2.3 经济风险经济风险是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对商业房地产市场产生影响。结合我国当前的商业房地产情况，将经济风险进一步划分成市场供求风险、财务风险、融资风险、运营风险等多个子风险因素8。（1）市场供求风险：是指由于商业房地产市场上供给与需求之间的不平衡而导致的开发商或经营者的损失，它是商业房地产市场中最重要、最直接的风险之一。目前我国商业房地产由于市场供需不平衡所带来的损失比较严重，具体表现为较高的

20、空置率。（2）财务风险：是指由于各种财务因素发生变化而给商业房地产开发商和经营者所带来的各种损失。财务风险主要体现在通货膨胀风险、利率变化风险、资金变现风险、开发费用风险和税率风险等。我国房地产企业的资产负债率平均仍高达75.7%以上，远高于60%的警戒水准。商业房地产不同于住宅地产，其开发与运营期均要比住宅地产长的多，而商业房地产的资本金主要是靠租金来回收，因此它的资金变现能力比住宅地产还要差，此方面的风险更高些。另外在运营期间通货膨胀率、利率以及税率的变动概率也相对较高，对于开发商来讲，此部分所带来的风险比较难以管理。2007年我国6次加息，9次调整银行存款准备金率，08年的经济政策仍会较

21、多，央行主要推出提高存款准备金率，控制信贷规模和节奏，采取利率的调控政策等各种货币手段、金融调控手段，对商业房地产进行宏观调控9。（3）融资风险：是指融资方式和条件发生变化对开发商和经营者的损失，我国商业房地产融资的实际情况主要是商业房地产开发商在融资过程中由于融资渠道过于单一而产生的风险。目前，我国国内的资本市场发展不充分，房地产证券化发展也比较缓慢。除少数上市公司以外，绝大多数商业地产企业对银行信贷的依赖程度较高，依赖水平平均在70%一80%左右，部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖度已超过90%，而开发商的自有资金所占比重相对过少。据统计数据显示:国内大部分开发商自筹资金比例普遍偏低，

22、平均不到3%。由此可见，商业房地产的融资渠道过于单一，大部分资金来源于商业银行贷款10。商业房地产不同于住宅房地产，它的开发与运营期要比住宅房地产长得多，而且在运营过程中还需2到3年的过渡期。因此，在此期间融资渠道或银行贷款利率变动的概率非常大，而一旦贷款利率上浮，势必会增加开发商和经营者的资金成本，同时也会降低消费者的购买欲望，进而给商业房地产商带来巨大的融资风险。（4）运营风险：是指商业房地产在运营过程中由于开发商自身所采取的运营模式不符合商业房地产的正常运作规律，进而所造成经营状况差、租金无法回收等经济损失11。这里所指的正常运作规律是指开发商在开发运作过程中，首先应对商铺进行统一规划和

23、出租，然后聘请经验丰富的经营管理者对商铺进行统一经营和管理，最终通过租金的收入来回笼资金，实现商业的价值最大化。目前，我国商业地产的运营风险主要表现为商铺分割销售、经营不统一、整体商业氛围差以及房屋贬值等。目前，国内的部分商业房地产开发商多是由原来的住宅地产商转变过来的，缺乏足够的资金来保障项目后期的商业运营。因此，开发商为了快速实现资金回笼，通常很少采取出租商铺的形式，而是将商铺整体分割成一个个部分进行销售。另外，国内的商业房地产开发商们没有考虑不同业态和不同的商业形态对商业地产有不同的需求，而是盲目的套用自己熟悉的住宅开发模式，按同一模式开发，最终导致开发与经营脱节。除此之外，国内的大部分

24、开发商还都抱着“卖房子就走”的经营思想，不考虑经营的持续性，脱离现实需求，导致经营状况日渐惨淡，经营者难以为继。由此可见，这种过度追求自身短期利益的运营方式，势必会损害商业地产的长期利益和持续发展能力，进而引发出较高的运营风险。2.2.4 技术风险技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构及其相关变量的变动给商业房地产开发商和经营者可能带来的损失。（1）设计变更风险：商业房地产是一个活跃而时尚的建筑类型，不仅要求设计师经验丰富、综合设计能力强，还要求其具有高度的商业敏感性，熟悉商业设施开发及运营规律12。目前，我国商业房地产规划和建设的专业化水平偏低，大部分的商业建筑设计过于传统而简单，并且这种

25、商业建筑设计己经无法满足现代商业的需要。另外，商业房地产的空间结构与布置均需要充分的考虑到商家的要求。因此，在建设过程中，一些设计与商业要求不相符或不合理的项目，经常会出现设计变更现象。而一旦发生变更，就将会造成建造材料的变更、工期的延误以及成本的增加等，给开发商带来较大的损失。（2）工期拖延风险：是指由于工期拖延而使开发商错过了良好的租售时机或增加了投入资金利息的支出，从而给开发商或经营者带来了经济损失。影响建设工期的因素有很多，如人为因素、技术因素、材料和设备因素、机具因素、地基因素、资金因素、气候因素和环境因素等13。其中人的因素是最主要的干扰因素。商业房地产项目的建设与住宅项目相比，它

26、的结构更为复杂，对建筑技术的要求也更高。因此，在编制施工进度的过程中容易低估某些环节在技术上实现的可能性，造成后期对施工进度的难以控制。（3）施工事故风险：是指因施工过程中出现各种事故而造成商业房地产破坏、人员伤亡、机械设备损坏等损失。这类事故一旦发生，便会发生事故处理费和各种补偿费，同时影响整体工作气氛且延迟工期。2.2.5 自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对商业地产的开发和经营过程造成的影响以及产生直接破坏，从而给商业地产开发商和经营者造成经济上的损失。这类风险出现的机会较低，但是一旦出现，造成的危害是相当严重的。对于这些危害的防范，开发商一般可采用投保的方式来减少或避免损失。但

27、是，在投保之前，如果能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等做一定的了解分析，则可以减少投保成本，从而增加投资收益。我国的自然灾害比较频繁，对与商业房地产投资造成的风险也不容忽视。尤其像今年的冰雪灾害对于各行业来说都造成了较大影响。对于商业房地产的影响也是多方面的：一方面影响施工进展，另外对材料的破坏，此外还有对销售的影响等。四川“5.12汶川大地震”的发生，众多建筑物倒塌，其中就包括较多商业房地产项目，像地震这样的自然风险因素虽然发生概率很小，但一旦发生，将会带来极大的破坏性风险。2.2.6 国际风险在国际风险分析中我举两个较典型的风险因素： （1）美国次贷危机：美国次贷危机给全

28、球经济带来极大的影响，尤其是房地产市场，具体表现在：房地产销售的按揭贷款不断的下降，贷款订金不断的上升，房地产的销售明显的下降。从去年美国次贷危机爆发后，第四季度国家房屋的销售，从广州和深圳就可以发现平均每月以30%的速度下滑。美国次贷危机对中国房地产带来了很大的影响。对美国的房地产业带来更大的影响，美国的房地产一、二月份的销售，是历史9年来最低的水平。这一现象对于商业房地产的投资开发也产生了影响14。（2）全球商业房地产投资将下降：由于商业房地产融资危机仍在持续，因此该市场将较去年的创纪录水平有所回落，预计今年全球商业房地产投资将下降17%。凭借去年夏季之前本轮商业房地产空前牛市的末段，20

29、07年投资额达到了创纪录的9300亿美元，较2006年增长29%。但随着全球债券市场问题开始给交易带来压力，去年下半年的成交额下降了12.5%，预计这一趋势将持续到2008年。由于债券市场仍然处于冻结状态，以及全球许多地区商业房地产的人气更不确定，预计2008年全球商业房地产成交额将达7700亿美元左右，跌幅达17%。新兴市场高档地产受当前放缓的影响将相对较小，而更为成熟的市场应会在今年下半年之前复苏。与其它资产类别一样，新兴市场是去年商业房地产投资最为强劲的地区。中国首次进入市场投资额前10名，投资额增长逾80%，至150亿美元左右15。2.3 商业房地产投资风险特点分析我国商业房地产风险高

30、的主要原因是由我国商业房地产自身的特点所决定的。由于这种特殊原因导致我国商业房地产风险除了具有一般风险的典型征，如客观性、潜在性、突发性、相对和随机性以外，还具有以下一些自身的特点:（1）风险的多样性由于我国商业房业产的市场成熟度与国外相比具有较大的差距，所以无论是商业房地产项目的融资和开发模式，还是后期的运营管理方式，都决定了我国商业房地产的风险因素具有更加复杂多样的特性。而与传统的住宅地产相比，我国商业房地产所面对的目标客户群体更加复杂，项目的投资回收期较长，在运营期间由于不确定因素产生的风险概率会相对更高一些。因此，我国商业房地产的开发面临着更多、更复杂的风险因素。（2）风险的阶段性我国

31、商业房地产风险具有明显的阶段性，即风险因素的大小会随着项目的进程和时间的推移发生变化。在项目的前期可行性研究阶段，由政策的不确定性所带来的风险会较大些，而其它风险相对较小些，并且风险随着项目可研的进行呈上升趋势，最终在可研阶段结束时达到最大;在项目的建设阶段，由设计和施工所产生的有关技术风险会逐渐增大，而此时政策风险开始下降;在项目的运营初期阶段，由于项目刚刚步入市场，所以此时由市场经济的变动所引发的经济风险会明显增大，同时由商业运营管理状况所产生的运营风险也开始逐步增大;当项目的运营进入稳定期以后，经济风险和运营风险开始逐渐变小16。（3）风险的不均衡性在我国商业房地产的开发和运营过程中，各

32、种风险对项目的影响程度不同。从项目的全过程来看，由于经济原因所引发的风险最高，而由于政策和管理原因所产生的风险相对低一些，由于技术和其它原因所产生的风险最低。这是由我国商业房地产自身的开发和运营模式以及整个市场环境所决定的。风险的不均衡性表现在同一阶段不同风险因素的影响程度的不均衡性；还含同一风险因素在不同阶段影响程度表现出来的不均衡性。若能很好的掌握这种不均衡性，在风险的防范时就可以有针对的采取防范措施。（4）风险影响的相关利益方多商业房地产的利益方比其他房地产投资的利益方要多 。一般而言，住宅类房地产的利益方就只有开发商与购房者，而商业房地产关系到开发商、投资商、经营商、消费者四方利益。所

33、以商业房地产风险影响的相关利益方多。 图1 商业房地产投资利益的四方（5）各阶段投资风险内在相关性商业房地产的开发、销售、运营是个有机的整体。它不同于住房地产的开发，住房的销售就是开发周期的结束，而商业房地产部分产权销售后，运营转入重点，预示另外一阶段的开始，两个阶段是属于同一开发周期。若在这两个阶段产生的不同风险，它们间内在相关性肯定很高。对于不同阶段风险的分析、防范不能独立来谈，防范某种风险，我们不能简单选择某一措施来防范，而是统筹兼顾、找出相关性，多方面多因素考虑。3 商业房地产投资风险的防范措施3.1正确把握宏观政策正确地把握宏观政策，在政策上要去多思考、多揣摩，评估在现有政策条件下项

34、目能有多少胜操的把握，在政策的走向下将有多少利益点，如何做才能既符合政策要求，又能利益最大化。如果开发商或者投资商不能把握国家及国际的经济政策，其结果只能永远被市场牵制，处处被动17。我国的经济政策变动较大，特别是对商业房地产有影响作用的宏观调控政策近几年特别多，国际上相关政策变动也较频繁，为更好适应政策变动，有效预防政策风险，我们在开发投资商业房地产项目时一定要加强对有关政策的了解。了解有关政策的途径很广，比如查看专业的法律咨询网站与书籍等，值得注意的一点对政策的了解要注意时效性与准确全面性。3.2 对市场充分调研开发商在进行投资之前，需要对商业房地产市场进行全面而深入的调研，只有在充分认识

35、市场的前提下，才有可能立于不败之地。在市场调研的过程中，开发商需要掌握的信息应包括:商业房地产需求现状及趋势，其中包括对商业房地产商品类型及功能的要求、商业房地产供给状况其中包括显在及潜在的供给状况、购买者的收入水平以及对价格的承受能力、价格的趋势、其它开发商的实力、销售方式的变化等。此外，开发商还应对有关商业房地产政策、法规制度等方面的变化、项目审批的必要程序、城市规划分析方面的变化、银行贷款政策、当地公司或企业的新增情况等做深入的调研18。开发商在掌握大量的信息后，还要对这些信息进行分析、判断、去粗取精、去伪存真，为规避风险，分析者应避免仅从乐观的一面挑选数据，应全面客观的针对风险因素提出

36、规避措施建议。对市场的深入调研，可以有效的对商业房地产项目所在商圈有一个全面的了解，根据商圈的大小决定项目的开发规模。同时可以根据市场竞争情况，给自身商业房地产项目定位。通过市场调研，项目可行性研究还可以来确定项目选址。知己知彼的情况下，开发商可尽可能避免盲目开发，可有效防范市场供求风险、运营风险等。3.3 开辟多个融资渠道我国商业房地产企业大多是通过银行贷款来实现其融资，简单的融资渠道对银行的依赖很大，银行政策的变动会对其产生很大的影响。开辟多个融资渠道可以分散融资风险。比如说我们可以让有实力的开发公司上市融资，发行债卷等方式来减少融资风险。3.4多种经营模式结合多种经营是风险管理的工具，投

37、资者可以考虑已有资产和新置资产间的关系来控制风险.由于影响利润和市场价值因素不会对所有资产者产生冲击。多种经营相结合，商业房地产有多种开发模式，像商铺开发、商业步行街、酒店、购物中心、工厂等多种，选择其中一种或多种开发模式有效结合。风险有普遍性也有其特殊性，不是每种风险因素都会给每种商业项目带来风险。可见多种经营有效结合，可以减少投资风险19。3.5注重项目工程建设在工程建设阶段，开发商应明确工程开竣工日期，确定质量标准和进度、质量、安全要求，严格审查承包商和分包商的施工组织设计、技术方案，特别是新材料、新技术和新工艺的应用；以及对承包商和分包商的进度、质量、安全保证体系进行督促与落实；妥善、

38、及时处理施工过程中产生的相关问题，同时坚持以人为控制中心，通过以上这些措施可以减少商业房地产投资的技术风险。3.6选择合适的盈利模式一般来讲投资赢利模式有以下四种20：（1）只售不租:开发者全部销售物业，相对省力，并风险较低，相比而言失去了最大收益前景机会。（2）不租不售：完全自己持有，本身既是开发者，又有自己的百货品牌，从事商业经营消费者。（3）租售结合：根据市场情况分割销售或租赁，较适合大型物业，可有效降低空置率，增加收益，维持资金链各类客户都有。（4）只租不售：容易维持较好的物业质量，收益潜力巨大，可寻求更高的增值收益商业经营者。四种投资盈利模式可以适应不同开发模式及各种不同投资环境，视

39、情况而言，选择一个合适的盈利模式可以更好的实现其投资盈利目的，缩短资金变现周期，减少资金的变现风险。3.7加强整体运营管理经营管理阶段是商业房地产投资最关键的阶段，在经营管理过程中，首先开发商或投资商应密切关注市场动态并充分了解市场需求，它包括：商业房地产的供求状况、消费者购买力和消费偏好、市场竞争程度、竞争规模、竞争方式以及商业房地产的性质、结构和发育程度等。其次还应该结合所推出的物业特点选择合理的营销模式，通过广告、媒体、公共关系、明确物业租售政策，具体业态组合，制订营销奖励措施等手段促进物业的招商和销售。最后开发商和投资商应选择那些管理水平高、经验丰富、服务周到和信誉良好的物业管理公司来

40、从事租售后的经营管理，具体措施包括：建立健全物业管理制度、收费体系及收费措施，加强对物业管理人员的上岗培训，配备消防器材消除火灾等事故隐患，同时对建筑物及附属设备进行定期检查和维修等。3.8实施保险转移随着我国市场经济的不断深入，保险业已深入到社会中的方方面面，实施保险转移就使开发商利用保险将可能遭受的经济损失转移给保险公司具有可操作性。商业房地产开发商通过投保，可以保证在损失发生时，得到一定的赔偿。当然，开发商在投保时，需要支付保险金，但所支付的保险金数额与发生损失时获取的赔偿是相差悬殊的，所以投保的方式对开发商来讲是值得的，必要的。实施保险转移在转移风险、减少损失方面仍为开发商提供了一种有

41、效的方法。对于不可规避的一些风险因素通过这一方式也可以很好的得到转移。3.9加强专业人才培养商业房地产这个行业是一个复合型的行业。所以对于专门从事商业房地产开发投资的人来说既需要懂商业又需要懂地产更需要懂金融投资，复合型的行业更需要复合型的人才。随着商业房地产行业的日渐成熟，综合性人才的需求量加大，对商业房地产精英的培养也显的愈加迫切。培养更多更好的商业房产专业人才，以强有力的技术支撑着行业的发展，成为开发投资运营的有效保障。总之，成功运作一个商业房地产并非易事，全国失败的案例不少。商业房地产没有固定的模式，具不可复制性，商业房地产投资风险的风险因素也众多，对于商业房地产投资风险的防范也不是简

42、单的某一个措施或几个措施就能做到，它需要更多的实践经验的积累与多个措施的有效结合，达到将风险预防、减小、转移的目的。未来我国的市场经济体制会逐步的完善，房地产业会在健康的市场经济环境中得到快速的发展，商业房地产也会在更加成熟的操作模式下运营，同时我国房地产企业和投资商们也会提高对商业房地产投资风险的的认知和防范意识，商业房地产也会在我国的经济发展中起到十分重要的推动作用。参考文献1 刘鹏.西安市商业地产投资风险分析及防范的研究D.西安：西安建筑科技大学,20072 洪罡.中国商业地产目前面临的问题及其对策D.武汉：华中师范大学, 2006.3 王庆喜.房地产开发概论M.大连：东北财经大学出版社

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