北京沿海赛洛城商业销售计划汇报111PPT

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1、 1 1 2 2 3 3北京高盛房地产开发有限公司北京高盛房地产开发有限公司 沿海沿海赛洛城商业销售计划赛洛城商业销售计划汇报汇报 “我们认为下面这些真理是不言而喻的：人人生而平等，造物者赋予他们若干不可剥夺的权利，其中包括生命权、自由权和追求幸福的权利 ”大陆会议大陆会议( (一七七六年七月四日一七七六年七月四日) )美利坚合众国十三个州一致通过的独立宣言美利坚合众国十三个州一致通过的独立宣言白天的白天的CBDCBD夜晚的赛洛城夜晚的赛洛城白天的白天的CBDCBD夜晚的赛洛城夜晚的赛洛城“日落之后这里如同白昼一样充满活力，日落之后这里如同白昼一样充满活力，到处熠熠生辉，恰似一座城市到处熠熠生

2、辉，恰似一座城市” 第一部分第一部分 商业概念篇商业概念篇第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇第三部分第三部分 商业市场推广篇商业市场推广篇第四部分第四部分 海外营销篇海外营销篇第一部分、商业概念篇第一部分、商业概念篇concept第一部分第一部分 商业概念篇商业概念篇对于本项目的商业推广，我们在此的思路就是，通过优势深挖，提炼卖点，找出适合本项目的概念诉求，进行概念营造，达到整体效益提升的目的。希望能够通过此种思路，不仅为沿海集团提升整体经济效益，还能够达到打造沿海集团地产强势品牌的效果，品牌的打造也将为中后期物业的售价提升提供支持。优势深挖售价提升租金提升品牌打造经济效益效益提升概念营造

3、概念诉求卖点提炼价值最大化品牌提升后期售价提升四、商业部分主题概四、商业部分主题概念念一、项目商业整体概一、项目商业整体概念营造作用目标念营造作用目标二、项目整体诉求二、项目整体诉求三、商业部分与住宅三、商业部分与住宅联动关系联动关系第一部分第一部分 商业概念篇商业概念篇项目整体是按照城市街区尺度来进行规划设计的，营造的是项目整体是按照城市街区尺度来进行规划设计的，营造的是美式的街区生活感觉美式的街区生活感觉，并切实地落实到每一个细节上去。达，并切实地落实到每一个细节上去。达到真正意义上的到真正意义上的“时尚、自由、浪漫、健康的城市居住和生时尚、自由、浪漫、健康的城市居住和生活演义活演义”其中

4、，贯穿前后的核心主张为：其中，贯穿前后的核心主张为：开放的街区，自由的活着（开放的街区，自由的活着（block 创意格局创意格局 私密性的空间私密性的空间 开放性的交往空间）开放性的交往空间）赛洛城赛洛城年轻一族在东部地区高品质的生活聚集区年轻一族在东部地区高品质的生活聚集区绿色、环保、健康的生活品质绿色、环保、健康的生活品质四、商业部分主题概四、商业部分主题概念念一、项目商业整体概一、项目商业整体概念营造作用目标念营造作用目标二、项目整体诉求二、项目整体诉求三、商业部分与住宅三、商业部分与住宅联动关系联动关系第一部分第一部分 商业概念篇商业概念篇 优势深挖优势深挖各优势点请参见报告文本各优势

5、点请参见报告文本四、商业部分主题概四、商业部分主题概念念一、项目商业整体概一、项目商业整体概念营造作用目标念营造作用目标二、项目整体诉求二、项目整体诉求三、商业部分与住宅三、商业部分与住宅联动关系联动关系第一部分第一部分 商业概念篇商业概念篇四、商业部分主题概四、商业部分主题概念念一、项目商业整体概一、项目商业整体概念营造作用目标念营造作用目标二、项目整体诉求二、项目整体诉求三、商业部分与住宅三、商业部分与住宅联动关系联动关系第一部分第一部分 商业概念篇商业概念篇概念诉求概念诉求概念诉求概念诉求延续前期所提出的美式街区“开放的街区，自由的活着” 。将后期商业诉求点进行升华，提出“社交式社交式消

6、费消费”，都市“新锐新锐”休闲区的概念四、商业部分主题概四、商业部分主题概念念一、项目商业整体概一、项目商业整体概念营造作用目标念营造作用目标二、项目整体诉求二、项目整体诉求三、商业部分与住宅三、商业部分与住宅联动关系联动关系第一部分第一部分 商业概念篇商业概念篇概念诉求概念诉求都市“新锐”一族是国内正在发展中的一类精英人群。他们整天拎着大号公文包，脚步匆匆地出入于酒店、写字楼、会议室、候机楼、商务会所；他们总是公式化地和客户优雅地握手、微笑、交换名片、签署合作意向；他们闪过你面前时，对你的视觉冲击是端庄的高级灰西装；他们在你脑中的生活就该是吃西餐、喝红酒、看ELLE杂志，读MBA 我们褒义戏

7、称为“白”“骨”“精”他们酷爱优雅的品位，追求优质的生活。他们会毫不吝惜地把大笔财富投资在他们认为是需求的资产上，但如果只是把钱用在满足欲求上，于他们看来那是俗气的爆发户或爱炫耀的无知者的做法，有教养的人只会把钱用在必需品上。四、商业部分主题概四、商业部分主题概念念一、项目商业整体概一、项目商业整体概念营造作用目标念营造作用目标二、项目整体诉求二、项目整体诉求三、商业部分与住宅三、商业部分与住宅联动关系联动关系第一部分第一部分 商业概念篇商业概念篇客户群客户群总体总体四、商业部分主题概四、商业部分主题概念念一、项目商业整体概一、项目商业整体概念营造作用目标念营造作用目标二、项目整体诉求二、项目

8、整体诉求三、商业部分与住宅三、商业部分与住宅联动关系联动关系文化层次投资客源主主力力客客源源潜潜在在客客源源客群分析客群分析收入水平第一部分第一部分 商业概念篇商业概念篇客户群客户群前期调研结果分析前期调研结果分析CBD区域“新锐”一族所占比例分析：利用代理行客户资源，我们迅速组织了一次CBD区域人群的消费习惯和生活习惯调查，在对其进行分析后，我们发现在对“新锐”进行解释前，大部分人都不认为自己属于此类人群，但在我们进行解释后，有29%的被访者认为自己绝对是“新锐”一族，有32%的被访者认为自己应该是，22%的被访者感觉不确定，只有17%的被访者坚定的认为自己绝对不属于“新锐”一族。这说明CB

9、D区域的很大一部分消费者其实已经在逐步地进入这一群体，但他们很多人都不知道，现在只需要我们在推广上加以引导，就会非常容易引发认同感及归属感，促成他们加入“自己的社区”。 四、商业部分主题概四、商业部分主题概念念一、项目商业整体概一、项目商业整体概念营造作用目标念营造作用目标二、项目整体诉求二、项目整体诉求三、商业部分与住宅三、商业部分与住宅联动关系联动关系第一部分第一部分 商业概念篇商业概念篇客户群客户群前期调研结果分析前期调研结果分析从这项调查中我们可以看出，CBD区域被访者的主要工作性质为沟通、联络、咨询、协调、接待、推广等，其中营销人员所占比重较大，占到26%，策划人和项目管理者各占到2

10、4%和19%，行政管理人员占到17%，可见我们的未来消费者大部分为从事办公室工作的白领，思维比较活跃，生活富于激情，具有美国文化情结，对国际都市生活认同。四、商业部分主题概四、商业部分主题概念念一、项目商业整体概一、项目商业整体概念营造作用目标念营造作用目标二、项目整体诉求二、项目整体诉求三、商业部分与住宅三、商业部分与住宅联动关系联动关系第一部分第一部分 商业概念篇商业概念篇客户群客户群前期调研结果分析前期调研结果分析在对本社区的认知度方面，最吸引他们的依次是紧凑型户型19%，健康型住宅18%，开放自由的价值观开放自由的价值观17%，美式街区生活，美式街区生活15%，休闲娱乐一体的，休闲娱乐

11、一体的商业配套商业配套10%，可见此部分被访者对于本区域具备较强的认知度，除了对住宅本身的认知外，他们还对本社区所宣传的开放自由的美式街区生活具备较强的认知，向往此种国际生活方式。 四、商业部分主题概四、商业部分主题概念念一、项目商业整体概一、项目商业整体概念营造作用目标念营造作用目标二、项目整体诉求二、项目整体诉求三、商业部分与住宅三、商业部分与住宅联动关系联动关系1、美式街区生活占15%2、开放自由的价值观占17%3、丰富多样的外立面占7%4、紧凑型户型占19%5、健康型住宅占18%6、运动型会所占3%7、休闲娱乐一体的商业配套占10%8、四季景观占2%9、开发商的实力占7%10、拥有自己

12、的幼儿园占2%本项目购房者所认为的项目吸引点本项目购房者所认为的项目吸引点根据上表可以看出，（1）此区域消费者对美式街区的概念比较认可 （2）对开放自由的价值观比较认可（3）对休闲娱乐一体的商业配套比较认可第一部分第一部分 商业概念篇商业概念篇概念诉求概念诉求根据调研分析，我们对本区域未来消费者有了更新的认识，在每天忙碌的工作后，他们最需要的就是休闲放松和交流。根据他们的需求以及本社区的实际情况，我们提出“白天属于白天属于CBD，夜晚属于赛洛城，夜晚属于赛洛城”的全新观点，正如美国Paramus购物中心被人评价为“日落之后这里如同白昼一样充满活力，到处日落之后这里如同白昼一样充满活力，到处熠熠

13、生辉，恰似一座城市熠熠生辉，恰似一座城市”（引自美国纽约时报），我们就是要把沿海赛洛城打造成为中国的Paramus。这里是他们的地盘，他们的私人社交场所，是他们可以完全放松的私人休闲消费地，白天他们属于别人，可当夜幕降临，赛洛城属于他们。白天他们属于别人，可当夜幕降临，赛洛城属于他们。四、商业部分主题概四、商业部分主题概念念一、项目商业整体概一、项目商业整体概念营造作用目标念营造作用目标二、项目整体诉求二、项目整体诉求三、商业部分与住宅三、商业部分与住宅联动关系联动关系第一部分第一部分 商业概念篇商业概念篇概念诉求概念诉求这就是我们要打造的美式精品商街，这是他们的生活方式四、商业部分主题概四、

14、商业部分主题概念念一、项目商业整体概一、项目商业整体概念营造作用目标念营造作用目标二、项目整体诉求二、项目整体诉求三、商业部分与住宅三、商业部分与住宅联动关系联动关系第一部分第一部分 商业概念篇商业概念篇商业分区域概念定位商业分区域概念定位功能定位功能定位中心商业区主题诉求：中心商业区主题诉求：ENERGYZONE（活力地带（活力地带 ）主题特色：休闲、主题特色：休闲、特色、浪漫特色、浪漫 特色休闲区主题诉求：特色休闲区主题诉求：（下沉斜轴景观商业街）（下沉斜轴景观商业街） 主题特色：青春、主题特色：青春、活力、动感、时尚活力、动感、时尚 社区配套主题诉求：社区配套主题诉求：sociality

15、& consumption （社交式消费，提倡软性（社交式消费，提倡软性生活生活 ） 定位特色：全面性定位特色：全面性，便利性，便利性四、商业部分主题概四、商业部分主题概念念一、项目商业整体概一、项目商业整体概念营造作用目标念营造作用目标二、项目整体诉求二、项目整体诉求三、商业部分与住宅三、商业部分与住宅联动关系联动关系第一部分第一部分 商业概念篇商业概念篇商业分区域概念定位商业分区域概念定位业态组合业态组合区域级中心商业区：区域级中心商业区：行业业态为项目的一级主力业态，如家世界等，并配以次级主力业态，以娱乐（KTV、电玩、儿童乐园等）、影院、精品街、酒吧等几大主力业态共同支撑中心商业的发展

16、；特色休闲区：特色休闲区：业态主要以西餐厅、咖啡厅、西点屋、瑜伽养生室、SPA、培训机构、影院、婚纱店、花房、书吧等轻型业态，另外还可以增加青春时尚型的休闲娱乐业态，比如类似于嘉年华的青年乐园；社区配套商业（商业类配套、生活类配套）：社区配套商业（商业类配套、生活类配套）：此区域的业态相对来说比较多，基本上涵盖了所有能进社区的各行业，如中式餐饮、美容美发、药店、诊所、便利店、银行、音像店、足疗、服装饰品等多种业态，我们将针对上述业态并结合各分区功能，划分成商业类与生活类的配套业态； 四、商业部分主题概四、商业部分主题概念念一、项目商业整体概一、项目商业整体概念营造作用目标念营造作用目标二、项目

17、整体诉求二、项目整体诉求三、商业部分与住宅三、商业部分与住宅联动关系联动关系第一部分第一部分 商业概念篇商业概念篇商业分区域概念定位商业分区域概念定位消费群体消费群体四、商业部分主题概四、商业部分主题概念念一、项目商业整体概一、项目商业整体概念营造作用目标念营造作用目标二、项目整体诉求二、项目整体诉求三、商业部分与住宅三、商业部分与住宅联动关系联动关系四、商业部分主题概四、商业部分主题概念念一、项目商业整体概一、项目商业整体概念营造作用目标念营造作用目标二、项目整体诉求二、项目整体诉求三、商业部分与住宅三、商业部分与住宅联动关系联动关系第一部分第一部分 商业概念篇商业概念篇商业分区域概念定位商

18、业分区域概念定位各区域商户支持各区域商户支持类别类别业态类业态类型型概念支持商户名称概念支持商户名称需求面积需求面积备注备注ENERGYENERGYZONEZONE健身浩沙健身、奇迹健身、中体倍力3000以上婚纱影楼薇薇新娘、米兰春天婚纱、仙杜丽娜婚纱800平米左右影院好利友、新影联、星美院线4000平米只谈合作运动休闲胜利之星2000只谈合作酒店瑞尔威连锁酒店、莫泰酒店10000超市家世界、物美、麦德龙15000下沉斜轴景下沉斜轴景观商业街观商业街餐饮有知有味、德川家日本料理、东北饺子王、天外天、大成永和、吉野家、RITA意餐、味百咖喱、半亩园、渝信、金百万、口齿留香、肯德基、麦当劳、宏状元

19、300-500、渝信2000平米茶艺、茶庄五福茶艺、吴裕泰、张一元、天福茗茶、中茶集团、露雨轩茶庄100平米左右、茶艺500-1000平米左右休闲咖啡耶士德、上岛、百怡、外滩风尚主题超市、便利店屈臣氏、7-11、快客、联华300美容美发依贝佳、新仙娜美容美发、雪丹、圣心、马华纤体300-400宠物店酷迪宠物100-150服装、服饰阿瑟斯、班尼路、佐丹奴、罗宾汉、真维斯等、李宁、安踏、80-150sociality& consumption琴行梅斯琴行300以上眼镜店雪亮眼镜、明朗眼睛、光明岛80-150药店同仁堂、天天好100、天天好为1000平米以上第一部分第一部分 商业概念篇商业概念篇四、

20、商业部分主题概四、商业部分主题概念念一、项目商业整体概一、项目商业整体概念营造作用目标念营造作用目标二、项目整体诉求二、项目整体诉求三、商业部分与住宅三、商业部分与住宅联动关系联动关系通过本章节对项目概念的深入研究，为项目后期整体推广策略通过本章节对项目概念的深入研究，为项目后期整体推广策略的制定及租售策略的深化提供了良好的指导性，在后续报告中的制定及租售策略的深化提供了良好的指导性，在后续报告中将围绕整体诉求点进行销售、招商策略的制定。从而为项目品将围绕整体诉求点进行销售、招商策略的制定。从而为项目品牌价值及经济价值的实现奠定坚实的基础。牌价值及经济价值的实现奠定坚实的基础。第二部分、营销计

21、划篇第二部分、营销计划篇projet第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划1、近期销售计划2、总体销售计划招商方案及目标招商方案及目标对本项目的招商主要目标体现在以下3个方面为整体的概念诉求提供商户的支持及招商；为整体的概念诉求提供商户的支持及招商；为总体品牌形象的打造提供品牌化的支持；为总体品牌形象的打造提供品牌化的支持；为项目的整体销售，达到商业价值最大化提供招商的支持；为项目的整体销售，达到商业价值最大化提供招商的支持；从本项目开发周期较长，商业

22、体量较大的特点考虑，对本项目的目标及策略分成以下三个部分，既近期、中期、远期。第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划1、近期销售计划2、总体销售计划近期近期中期中期远期远期周期2005年11月-2006年2月2006年2月-2006年12月2006年后主力商户招商目标招商成功2-3家对面积在2000平米以上的商铺进行重点招商，达到80%招商完毕对酒店、医院、幼儿园等业态的招商，达到100%招商成功品牌商户招商目标对一期示范区进行品牌商户的招商，达到30

23、%以上的签约意向对一期示范区进行品牌商户招商，达到100%的招商率，并使商户顺利入伙，达到正常经营。对3期和5期进行招商方案制定，推介大量商户制定3-7期的详细招商方案，达到整体项目招商成功，达到正常开业效果流动商户招商目标推荐大量商户从3月起进行重点招商，达到100%的招商率，达到正常经营。对3期和5期进行招商方案制定，根据情况大量推介商户制定3-7期的详细招商方案，达到整体项目招商成功，达到正常开业效果招商方案及目标招商方案及目标项目一、二期商铺租金均价为项目一、二期商铺租金均价为3.91元元/天天/平米平米第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作

24、计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划本小结详细阐述了各区域、各铺位的业态细分、可行性商户等众多业态细化方案。由于本PPT展示面有限，无法完全显示其业态细化效果，在此，不一一列出。第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划本项目位于东四环泛CBD区域，项目西距东四环大郊亭桥仅800米、南临广渠路、北接百子湾路、东靠石门东路。项目周边区域内同等竞争项目较多，以下列表为市场调查表：项目名称项目名称项

25、目位置项目位置总建筑面积总建筑面积商业体量商业体量租金（建面）租金（建面）售价售价已招商户或意向商户已招商户或意向商户国美第一城朝阳区姚家园青年路115号98.7万平米10万平米4/天/平米13000元/平米国美电器、万家灯火、永和大王、大鸭梨、肯德基、乐购、麦德龙世纪东方城东四环四方桥105万平米4.8万平米4.5/天/平米17000元/平米建设银行、京客隆、大中、中国银行、建设银行金海国际朝阳区广渠路北28.27万平米5万平米4.3/天/平米16000元/平米中国银行、外省市建材类商户驻京销售代表处等 珠江帝景朝阳区大望路23号110万平米70万平米西街：8元/天/平米、南街4.5天/平米

26、西街：30000元/平米、南、北街：20000元/天/平米金豪斯家具、金豪斯西餐、克丽缇娜美容院、福奈特干洗店、奥德宇装饰、鲍鱼宴海鲜CBD东都朝阳区大郊亭西南角40万平米30万平米待定百盛、红星美凯龙、迪卡侬易构空间百子湾路南15万平米4000平米4.5/天/平米16000元/平米北京作品酒楼、聊吧、时尚发艺工场、完美化妆品专卖店、袁成物流、万缕千缘美容、百艺林宠物店、航空售票、发现美艺术沙龙、尤萨西班牙健康干洗苹果社区百子湾路32号6万平米200-2000平米待定14700元/平米现未开盘后现代城百子湾16号3-4/天/平米19000元/平米（均价）千龙网都网吧、英昌钢琴、露水酒吧、发话题

27、专业形象设计、烟酒茶、Caf Rue Du Bac、荣昌洗衣、北京试剂、雕龙图片社、奇健休闲健身俱乐部、桐枫烟酒、京卫大药房、香如故鱼头、京客隆、馨泰丽美容馆、永乐烟酒、莫奈的花朵、格林威格（韩国干洗）、原动力美发、好邻居、新松台湾料理、好旺角音像、尚美舞蹈瘦身从周边项目调查表中可看出周边商业项目的特点为：社区型商业较多，大部分项目业态规划较乱，商户经营效果不是很理想。目前周边租金价格为34.5，但此类项目基本是已经入主或开业经营一定时间，基本已经养成一定商业氛围。第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态

28、细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划本项目的租金价格定位方法本项目的租金价格定位方法周边周边 项目名称项目名称租金最低限租金最低限租金最高线（元租金最高线（元/ /天天.m2.m2）国美第一城2.54世纪东方城34.2易购空间35后现代城27金海国际2.54区域内同等项目的租金水平2.64.84区域内同等项目的平均价格3.72项目项目经营商户租金报价下限（天经营商户租金报价下限（天平方米）平方米）经营商户租金报价上限（天经营商户租金报价上限（天平方米）平方米）中式餐饮2.02.5西式餐饮2.53.0休闲娱乐2.03.0生活服务配套3.04.0经营商户租金报价范围2.3753.1

29、25平均租金报价2.75根据市场调查，周根据市场调查，周边有竞争力的项目边有竞争力的项目基本租金都在基本租金都在3.72元元/天天/平米平米以下为意向商户报价第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划本项目租金价格提升点：本项目租金价格提升点：从整体商业的规划角度考虑，相对区域内现有商业项目，如后现代城、易从整体商业的规划角度考虑，相对区域内现有商业项目，如后现代城、易购空间、金海国际等，本项目的整体规划特点明显，业态丰富，主题定位购空间、金海国际等，本项

30、目的整体规划特点明显，业态丰富，主题定位思路明确，既有全长思路明确，既有全长800800多米的美式风情街，又有纵横交错、交通动达便利多米的美式风情街，又有纵横交错、交通动达便利的各条街区，因此本项目租金水平应该略高于其他项目。的各条街区，因此本项目租金水平应该略高于其他项目。大客户对商业价值的提升：为了有效地引进品牌和特色商户，缩短市场培大客户对商业价值的提升：为了有效地引进品牌和特色商户，缩短市场培育期，并且结合目标经营商户的租金承受能力，本项目各种业态受到所规育期，并且结合目标经营商户的租金承受能力，本项目各种业态受到所规划的超市、影楼等的人流聚集和商业带动作用，将使本项目整体的商业价划的

31、超市、影楼等的人流聚集和商业带动作用，将使本项目整体的商业价值进一步得到提升。值进一步得到提升。商户租金报价与实际成交价之间，由于谈判方式及后期运作的不同，一般商户租金报价与实际成交价之间，由于谈判方式及后期运作的不同，一般而言存在一定的提升空间，这也是我们对本项目商业定价所主要考虑的因而言存在一定的提升空间，这也是我们对本项目商业定价所主要考虑的因素。素。其他因素的提升：综合项目其他因素，包括项目部分铺位赠送地下面积及其他因素的提升：综合项目其他因素，包括项目部分铺位赠送地下面积及外部平台使用面积、我们的品牌实力及实际操盘经验、住宅销售势头火爆外部平台使用面积、我们的品牌实力及实际操盘经验、

32、住宅销售势头火爆等其他原因，我们认为也是做为本项目定价考虑的因素。等其他原因，我们认为也是做为本项目定价考虑的因素。 第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划本项目租金价格提升点：本项目租金价格提升点：鉴于以上分析，本项目商业租金水平相对区域现有商业租金水平的提升系数如下表：提升因素提升因素提升比例提升比例项目整体规划5%大客户对商业价值的提升5%商户实际成交价提升因素5%其他提升因素5%第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作

33、计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划本项目物业租金基准价格：本项目物业租金基准价格：所谓商业物业租金基准价，是指本项目商业在不考虑项目商业发展成熟度、项目运作方式等租金价格的提升因素的条件下，仅仅参照项目区域商业发展水平及经营商户对本项目的意向租金状况，采用数学平均方式得到的租金价格。本项目商业物业的租金基准价，反映了本项目商业在现有市场静态条件下所具备的基础商业价值，同时，其也是本项目商业租金价格计算的基础数值。(如下表)项目项目数值数值区域商业平均租金（元/天平方米）3.72经营商户平均租金报价（元/天平方米）

34、2.75本项目商业物业租金基准价（元/天平方米）3.235第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划本项目商业租金价值核算：本项目商业租金价值核算：如前所述，本项目商业租金核算，在通过分析区域市场发展环境，得到现有市场静态条件下所具备的基础商业价值的基础上，综合考虑诸如地理位置、商业成熟度、商业运作模式等价格提升因素，可以得到本项目商业租金理论提升值。该数值反映了本项目商业物业在商业运作过程中，可以达到的最大提升水平，也是针对本项目商业租金定位的建议参考值

35、。（如下表）本项目租金基准价本项目租金基准价（元（元/天天平方米）平方米）提升因素提升因素提升比例提升比例提升值（元提升值（元/天天平方米）平方米）3.235整体商业的规划5%0.161753.235大客户对商业的提升5%0.161753.235商户实际成交价提升因素5%0.161753.235其他因素的提升5%0.16175商业租金总体提升值0.647第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划本项目商业租金定位：本项目商业租金定位：根据上述表格，本项目商

36、业平均租金水平确定为：3.882元元/天天平平方米方米。注：本项目由于区域内环境相对还不成熟，为了吸引商户的进驻，达到后期商业租金的升值，建议本商业平均租金水平核算面积基础为套内建筑面积套内建筑面积3.882/天/平方米，且现有租金不含物业管理费。区域内各主要项目平均租金+项目计算方法数值商业租金基准价（元/天平方米）3.235商业租金整体提升值（元/天平方米）租金基准价10%(整体项目规划) + 租金基准价10%(项目运作因素)+ 租金基准价10%(商户实际成交价因素)0.647商业租金建议值（元/天平方米）本项目租金基准价+本项目商业租金提升值3.8822/)2(经营商户租金报价上限经营商

37、户租金报价下限第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划本项目各业态的租金价位本项目各业态的租金价位本项目通过对商户问访所得出的租金结果如下（如下表）业态业态商户商户面积要求面积要求选址要求选址要求验证承受租金验证承受租金备注备注美容SPA依贝佳一般店面200-300平米消费力高的区域3.0/天/平米茶艺五福茶艺、天福茗茶、3-3.5天/平米婚纱小型店200-300流动人口很大3-3.5/天/平米咖啡上岛500-6003-4元四环外地段4-5/天/平米自助

38、银行民生银行、中信银行50-6018万/年/平米服装万宝龙、恒源祥等50-80社区、商圈4-5元/天/平米个人护理超市屈臣氏300-350平米繁华及成熟地段本项目预计估算：2-4元较好地段可承受6-8元小型便利店7-1160-100本项目预计估算：5-6元繁华地段：8-12元水吧仙踪林200-300需要消费人群年龄18-253-4元/天/平米四环外地段较少，一般为4元/天/平米美容美发审美、新仙娜200-3003元/天/平米户外用品店三夫2003元/天/平米西式餐饮巴莫斯PAZZA3-4元/天/平米西点好利来、圣思多4元/天/平米瑜伽科雯、青鸟瑜伽300-4002元/天/平米足浴良子500-6

39、002.5-3元/天/平米药店同仁堂1004-5元第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划本项目各业态的租金价位本项目各业态的租金价位由于数据较多各铺位商户租金在此不一一列出：经过统计，商户租金返推本项目的租金能够达到3.97元/天/平米（详见文本报告）综合上述各项要点及商铺细分平均，项目综合上述各项要点及商铺细分平均，项目1、2期租金价格期租金价格为为3.91元元/天天/平米平米此租金基本与上述定价方法所定租金一致！此租金基本与上述定价方法所定租金一致

40、！第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划目标商户列表目标商户列表类别类别业态类型业态类型商户名称商户名称需求面积需求面积备注备注主力业态健身浩沙健身、奇迹健身、中体倍力3000以上婚纱影楼微微新娘、米兰春天婚纱、仙杜丽娜婚纱800平米左右影院好利友、新影联、星美院线4000平米只谈合作运动休闲胜利之星2000只谈合作酒店瑞尔威连锁酒店、莫泰酒店10000超市家世界、物美、麦德龙15000辅助业态及流动业态餐饮有知有味、德川家日本料理、东北饺子王、天外天

41、、大成永和、吉野家、RITA意餐、味百咖喱、半亩园、渝信、金百万、口齿留香、肯德基、麦当劳、宏状元300-500、渝信2000平米茶艺、茶庄五福茶艺、吴裕泰、张一元、天福名茶、中茶集团、露雨轩茶庄100平米左右、茶艺500-1000平米左右休闲咖啡耶士德、上岛、百怡、外滩风尚主题超市、便利店屈臣氏、7-11、快客、联华300美容美发依倍佳、新仙娜美容美发、雪丹、圣心、马华纤体300-400宠物店酷迪宠物100-150服装、服饰阿瑟斯、班尼路、佐丹奴、罗宾汉、真维斯等、李宁、安踏、80-150针对服装、服饰的商业存活的特殊性，建议及制定特殊的服装、服饰精品街区琴行梅斯琴行300以上眼镜店雪亮眼镜

42、、明朗眼睛、光明岛80-150药店同仁堂、天天好100、天天好为1000平米以上第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划近期招商进度近期招商进度对本项目一、二期的招商分成了以下五个阶段对本项目一、二期的招商分成了以下五个阶段第一阶段：第一阶段：准备工作（2005-11-12005-11-15）目的：目的：本阶段工作主要以招商前的准备为主，对招商工作而言是至关重要的一步。第二阶段：第二阶段：针对示范区（一层及地下一层的招商）（2005-11-152006-

43、3-15）目的：目的：示范区做为整个项目的形象示范，有必要作为招商的先行。第三阶段：第三阶段：针对二期的招商工作（2006-2-102006-7-30）目的：目的：针对二期住宅底商进行招商工作第四阶段：第四阶段：二次客户推介及客户来源渠道的拓展、重点意向商户的跟进工作（2006-8-12006-11-30）个目的：目的：对剩余铺位进行重点招商第五阶段：第五阶段：签约阶段（贯穿于整个招商过程中）目的：目的：对已签订意向书的商户进行签约第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情

44、况5、远期招商计划远期招商配合计划（远期招商配合计划（06年后）年后）1、对于、对于06年后本项目的阶段性开发进行大面积商业物业的招商工年后本项目的阶段性开发进行大面积商业物业的招商工作作2、推介合适的商业经营管理公司（在此仅对其商业物业管理意义、推介合适的商业经营管理公司（在此仅对其商业物业管理意义、特性加以阐述）、特性加以阐述）第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划商业经营管理公司商业经营管理公司意义意义 商业经营管理是一门专业性和科学性很强的工作

45、，独立于物业管理的旧有模式。从市场的角度把握商场，通过一系列管理职能即商场招商代理、统一开业计划、规范经营方向、组织宣传推广活动、建立和维护商场品牌、协调商户关系与维持商业秩序等对商场的长期发展负责。第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划商业经营管理公司商业经营管理公司特性特性 在同一个物业业内，由众多商户，各自独立、同场经营，构成了商在同一个物业业内，由众多商户，各自独立、同场经营，构成了商业物业经营管理业物业经营管理“既分散、又集中既分散、又集中”

46、的具体特征：集中管理、分散的具体特征：集中管理、分散经营。经营。三权分离，集中管理三权分离，集中管理发展商拥有全部或大部分物业的所有权，商铺只租不卖或大部分租小部分卖，由零售企业、制造商、经销商承租经营商铺，发展商委托专业的商业管理机构承担商场管理工作，实行所有者、经营者、管理者三方分离是商业物业的基本管理模式。分散经营，统一运作分散经营，统一运作分散经营是指商场由众多不同的商家共同经营，而不是由单一商户经营，这是消费市场发展的结果。把众多商家集中在一个商业物业内，实行分散经营，并且在商场整体执行统一经营、统一运作的措施，包括：统一招商、统一开业、统一收银、统一推广、统一宣传、统一品种、统一形

47、象等方面，将众多经营者规范于一个统一的经营模式之下，各自展开经营活动。由于篇幅有限在此对其管理特性不一一列举由于篇幅有限在此对其管理特性不一一列举第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划销售运作思路销售运作思路近期近期15000平平 沿海赛洛城是沿海集团在北京的重要开发项目，不仅要在如此大体量的住宅方面进行运筹帷幄，更要在对其商业的策划、营销中显示出本项目的魅力所在。项目商业销售开盘在即，为配合赛洛城自身的主体风格及其商业业态（美式街区）的特性，我们将为

48、项目、公司、集团在商业界奠定良好的基础并打开市场，以期达到最好的市场销售份额。第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划销售运作思路销售运作思路销售原则销售原则 在销售原则中，首先明确的是项目所打造的主体思路。作为一期销售的斜轴商业部分，是本项目商业的重中之重，不论是在建筑形式上（下沉式步行商业街），还是在业态规划上，都是整个项目的亮点所在。并且将根据对赛洛城的纯美式街区商业概念的指导，以尽快占领市场为基本原则，打开赛洛城商业的入市口，实现利润最大化为最终

49、目标来进行商业方面的营销工作。第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划销售运作思路销售运作思路组织方式组织方式 现场销售：现场销售： 代理行客户资源：代理行客户资源： 海外（香港）销售：海外（香港）销售： 第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划销售运作思路销售运作思路客户群客户群 第二部分第二部分 营销计划篇营销

50、计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划销售运作思路销售运作思路确定营销模式的理由及因素确定营销模式的理由及因素 所提出渐进式组合营销，主要出于以下几点理由和因素考虑：所提出渐进式组合营销，主要出于以下几点理由和因素考虑：商业销售有别于一般住宅销售，必须先期造成一炮而红的销售局商业销售有别于一般住宅销售，必须先期造成一炮而红的销售局面，为了保证销售的连续性，以及考虑到投资者不同的投资手法和面，为了保证销售的连续性，以及考虑到投资者不同的投资手法和心理，所以在推广产品的时间和类型上，采取

51、渐进模式。心理，所以在推广产品的时间和类型上，采取渐进模式。渐进式营销优于其他营销方式在于价格的走势符合商业销售规律渐进式营销优于其他营销方式在于价格的走势符合商业销售规律，采取平开平走或平开高走的价格策略。，采取平开平走或平开高走的价格策略。根据渐进式营销的主导思想，在户型的划分上充分考虑市场因素根据渐进式营销的主导思想，在户型的划分上充分考虑市场因素，接受程度。各阶段推出的户型各有特色和卖点，利于各阶段的推，接受程度。各阶段推出的户型各有特色和卖点，利于各阶段的推广造势，并且考虑到投资者的不同需求及利润实现的目标，在综合广造势，并且考虑到投资者的不同需求及利润实现的目标，在综合分析之后，我

52、们认为渐进式组合营销比较适用于本项目分析之后，我们认为渐进式组合营销比较适用于本项目第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划销售运作思路销售运作思路确定营销模式的理由及因素确定营销模式的理由及因素 渐进式组合营销渐进式组合营销我们的目标我们的目标销售阶段销售阶段销售方式销售方式营销思路营销思路一其总额的一其总额的90%预热期海外推广通过海外营销战略提升产品高度，吸引媒体关注度；以此打造沿海集团强势品牌；在国内外达到提高产品的高认知度和美誉度的目的；海外销

53、售的价格提升可实现前期的部分销售利润；开盘期单纯销售使得项目取得良好的销售口碑，营造“一炮而红”的销售势头，使得市场以持续热烈追捧的态度关注本项目的推广，先行扩大市场份额，良性循环，有利于项目后期推广的发展；强销期带租约销售利用前期项目100%售罄的效应进行炒作，借势塑造完美的品牌形象，延续首次发售的市场气势；深化产品主题，使市场再次产生共鸣；持续期固定投资回报率包租销售在推广手段上继续紧扣主题，凸现项目的概念优势，推出难点户型，以固定的投资回报保障吸引客户；收尾期保留户型销售在前期销控中保留部分优势户型，以及推盘过程中的剩余户型集体亮相，以优带差，提升价格达到完美销售。第二部分第二部分 营销

54、计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划销售运作思路销售运作思路确定营销模式的理由及因素确定营销模式的理由及因素 阶段入市策略阶段入市策略1.非大陆推广非大陆推广提升产品高度，吸引媒体，在国内外达到提高产品的高认知度和美誉度的目的 2.单纯销售单纯销售以产品实体的清晰度造势；以概念为基础进行高层次炒作，使产品概念的演绎效果达到极致；把投资者消费能量的高储备状态最大程度释放； 3.带租约销售带租约销售凭借开盘之强销和产品高端形象的向心作用，广泛吸引目标投资人的视线，激活其跟从心

55、理，从而相应推出综合性能相对优势户型较低的主力户型，突出主力户型带租约销售的优势，借势实现这部分带租约产品的顺利销售。 4.包租销售包租销售后期针对难点户型给与一定年限的投资回报率进行包租销售，一方面吸引投资心态较谨慎，持币待购的投资者，另一方面消化希望获得稳定收益倾向于购买包租产品的投资者。从而实现难点户型的销售使产品利润最大化。经过以上步骤能够在销售中实现商业的养成及递增性经过以上步骤能够在销售中实现商业的养成及递增性第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期

56、招商计划销售思路下的铺位细化划分销售思路下的铺位细化划分原则原则 根据户型面积位置：主要按照一般商业布局比较根据户型面积位置：主要按照一般商业布局比较根据户型使用条件：考虑层高，是否有赠送面积，进深，根据户型使用条件：考虑层高，是否有赠送面积，进深，使用比率。使用比率。 根据租金承受程度：根据业态商户的回馈给出该户型的租根据租金承受程度：根据业态商户的回馈给出该户型的租金，进行考量金，进行考量遵循整体业态打造原则：遵循整体业态打造原则： 为了打造沿海商业品牌，达到商为了打造沿海商业品牌，达到商业养成的租金递增价值提升，所以在销售户型上主要商业业养成的租金递增价值提升，所以在销售户型上主要商业街

57、部分不做单纯销售，而是以带租约销售和包租销售两种街部分不做单纯销售，而是以带租约销售和包租销售两种方式为主。方式为主。粉色图示：粉色图示：单纯销售户型单纯销售户型 面积小，租金高面积小，租金高黄色图示：黄色图示：带租约销售户型带租约销售户型面积中等，租金比较有保障面积中等，租金比较有保障蓝色图示：蓝色图示：包租销售户型包租销售户型面积大，租金低面积大，租金低第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划销售思路下的铺位细化划分（根据户型种类划分）销售思路下的铺

58、位细化划分（根据户型种类划分） 第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划销售思路下的铺位细化划分（根据户型种类划分）销售思路下的铺位细化划分（根据户型种类划分） 第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划价格体系制定价格体系制定原则原则市场比较法、租金反推法、成本核算、利润加权市场比较法、租金反推法、成本核算、利润加

59、权商业物业的定价方法一般分为四种：即成本定价、市场比较、反推法和投资回报法。考虑商业物业价格弹性较大等影响因素，在本项目的前期项目产品和形象都没有完全成型的情况下，将采用市场比较、租金、投资回报反推相结合的定价方法，对本项目进行价格策略的制定。在利用反推法推算本项目租金价格的过程中，投资收益率是一个十分重要的杠杆，投资回报率越高售价越低，即降低利润回报，提高投资者、经营者的收益；反之则实现利润最大化。针对不同程度的回报需求及商业物业自身的情况、市场接受度，这就使本项目物业的销售价格存在一定程度的灵活控制空间，而操作风险将降到非常低的程度。本项目回报率浮动杠杆将在后期销售中得到具体实施并发挥充分

60、作用。目前推荐以810%的回报率进行销售，以促进销售速度、投资理念等各方面利好效果的成型；若受到市场认可，呈现出供不应求之势，则可提升销售价格，但仍然可满足投资者的回报要求，灵活的变动空间将充分保证投资回报承诺的实现并保障公司获取更高的开发利润。第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划项目名称项目名称商业规模商业规模开盘时间开盘时间入住时间入住时间商业面积商业面积售价（元）售价（元）租金租金经营业态经营业态珠江帝景20万平米04年现房60平米以上2500

61、0-350004-7元/天/平米品牌店后现代城3.6万平米04.3一期为现房362007000200003-5元/天/平米美容美发、俱乐部、咖啡店、药店、琴行等金海国际2万平米05年06年未定16000/不详苹果社区4.3万平米05.1006.11未定27000只售不租未定金港国际3万平米/180006元/天/平米不详风度柏林6000平米/06年/4.7元/天/平米暂不售，自持易构空间/现房/190003元/天/平米美发、超市、宠物店等东都国际40万平米05.705.12封顶30万平米17000未定大型卖场为主周边项目价格比较状况 第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商

62、运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划租金反推租金反推 根据对各商铺租金的实际参考界定（参见租金定价部分）我们对根据对各商铺租金的实际参考界定（参见租金定价部分）我们对各商铺价格的制定采用租金反推结合投资回报率的核算方法。各商铺价格的制定采用租金反推结合投资回报率的核算方法。由于计算数据较多，在此不进行罗列由于计算数据较多，在此不进行罗列第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商

63、计划一、二期商业均价状况以及总体价格体系一、二期商业均价状况以及总体价格体系 由于篇幅限制，单一铺位价格没有一一列出由于篇幅限制，单一铺位价格没有一一列出类型类型单纯销售单纯销售带租约销售带租约销售包租销售包租销售合计合计套数255252129面积1805.265934.17345.3215084.68均价20088206721802219312总价总价36264818 122672604 132379362 291316784第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5

64、、远期招商计划营销具体实施方式（示例）营销具体实施方式（示例） A、带租约出售、带租约出售投资收益模型以商业A户型为例A型商铺（110平方米套内） 投资分析（以六成十年银行按揭为例）单价：19995元/平方米（例） 总价：2199450元首付款：889450元年还款：月供14622元/月12月/年 =175467元（十年按揭，1万元单位月还款系数111.62元）收入收入A A户型示户型示例例面积面积单价单价总价总价年还款年还款租约年限（例）租约年限（例）预估租金预估租金年收益年收益11019995219945017546756元/天/平方米240900合计合计业主年纯收益(物业费、能源费不缴)

65、：240900元-175467元=65433元年收益率：65433元/889450元=7.4%从该收益模型可以看出，带租约销售要想保障业主不低于从该收益模型可以看出，带租约销售要想保障业主不低于7%的年收益率，售价应确的年收益率，售价应确定在定在2万元左右。加上每两年递增的万元左右。加上每两年递增的2.5%的租金递增率使产品具备较强的市场竞争力的租金递增率使产品具备较强的市场竞争力。第二部分第二部分 营销计划篇营销计划篇一、招商运作计划一、招商运作计划二、销售运作计划二、销售运作计划1、招商方案目标2、招商业态细化3、租金状况界定4、招商客户情况5、远期招商计划营销具体实施方式（示例）营销具体

66、实施方式（示例） B、包租、包租投资收益模型以商业A户型为例A型商铺（110平方米套内） 投资分析（以六成十年银行按揭为例）单价：20025元/平方米 总价：2202750元 收入收入合计合计业主年纯收益(物业费、能源费不缴)：281050年收益率：281050元/2202750元=12.7%公司补贴：1405255年=702625元 已分摊入售价：702625元此户型按照租金反推法实际售价：12775元/平方米 提价包租销售后利润：220275012775110702625=94875元A户型示例面积面积单价单价总价总价租约年限租约年限（例）（例）租金（年租金（年10%10%收益）收益）年收益年收益实际预估实际预估租金租金公司年补公司年补贴租金贴租金11020025220275057元/天/平方米2810503.5元/天/平方米140525从该收益模型可以看出，包租运作虽然是难点户型，但可以以实际销售售价为基准，在保证投资者五年10%年收益率的情况下进行核算，公司五年补贴租金约为702625元，可以分摊入售价保证公司利润，得出售价应为2万元/平方米。此种方式可使项目在获利的同时使难点