浅析我国商业银行个人住房贷款业务的风险防范与控制

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1、学生毕业设计（论文、作业）评审表浅析我国商业银行个人住房贷款业务的风险防范与控制目 录内容摘要-3序言-3一、正确认识我国商业银行个人住房贷款业务存在的风险-4（一）不良违约导致信用风险增加，投资用途贷款潜藏较大风险-4（二）个人住房贷款引发的银行整体流动性风险并不明显，但局部值得关注-4（三）普遍存在的操作风险，应引起银行高度关注-5（四）不良贷款处置面临的政策法律风险不容忽视-5（五）由于住房贷款品种单一和人才缺乏可能带来的管理风险-5二、深刻剖析我国商业银行个人住房贷款业务产生风险的原因-6（一）个人住房信贷市场的管理还不够先进-6（二）个人住房信贷市场的外部环境还不成熟-6（三）个人住

2、房信贷的经营体系不完善-7三、防范和控制我国商业银行个人住房贷款业务风险的措施-8（一）建立有效的个人住房贷款市场预警体系和信息披露制度-8（二）加强信用体系建设，建立有效的失信惩戒机制-8（三）加大金融改革，稳妥引进新的金融商品-9（四）推进资产证券化市场的发展-9（五）强化内控制度建设-9（六）推广全面实施个人住房贷款保证保险制度-9参考文献-10内 容 摘 要2008年以来，受欧美金融危机影响，国外金融市场异常动荡，金融机构的抗风险压力急剧加大，同时这场风波对于国内的金融机构来说也具有很好的警示作用，国内银行类金融机构由于监管层的严格监管，限制混业经营，没有大范围参与创新类金融衍生品投资

3、而避免了这场金融危机。但对前几年因业务膨胀而潜伏的各类风险不容忽视，特别是高速增长的个人住房贷款业务，本文对引起国外金融危机的个人住房贷款业务加以关注，分析和阐述了我国商业银行个人住房贷款潜在的各种风险类型、形成原因、表现形式，并进行了客观的分析，从政策、市场、银行、个人等方面探讨了防范、控制风险的措施和对策。关键词：金融危机 个人住房贷款 风险 防范与控制 措施序言2008年以来，受欧美金融危机影响，国外金融市场异常动荡，金融机构的抗风险压力急剧加大，同时这场风波对于国内的金融机构来说也具有很好的警示作用，国内银行类金融机构由于监管层的严格监管，限制混业经营，没有大范围参与创新类金融衍生品投

4、资而避免了这场金融危机。但对前几年因业务膨胀而潜伏的各类风险不容忽视，特别是高速增长的个人住房贷款业务，截止2007年末，全国银行业个人住房贷款的余额已经达到了30121.27亿元，其中四大商业银行（指工、农、中、建）个人住房贷款余额为20578.07亿元，而个人住房信贷资产质量情况是2007年末我国境内商业银行（包括国有商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、农村商业银行和外资银行）不良贷款率6.17，不良贷款比率呈现一种逐年上升之势，因此监测分析个人住房贷款风险很有必要，如何防范风险、控制风险已成为当下十分紧迫而且刻不容缓的课题。金融危机本质上是不良贷款导致的流动性不足，而不良贷款的根源可

5、能是泡沫经济，也可能是所投资的项目盲目建设严重、效率低下和行业竞争过度、产品供大于求、无竞争力等引起。追究泡沫经济的起源，与银行的利益诱惑或驱动、放贷冲动等密切相关。就我国而言，银行储蓄存款众多，中间业务收费占比过小，利益最大化的要求只能寄希望于放贷产生的利差。特别是1998年以来，随着住房实物分配制度的取消和贷款按揭政策的实施，商品房市场蓬勃发展，并一度产生相对过热之势，相应的带来了个人住房贷款发展迅猛，它已成为商业银行一项重要的新的利润增长点。相对于企业贷款，个人住房贷款风险较小，安全性较高，但这并不意味着完全没有风险。特别是经过近十年的房价上升，房价泡沫已经显现，作为抵押品的房产评估值也

6、需要重新定价。2008年以来，屡见新闻媒体报道，各地的房地产市场出现房价滞涨，交易量锐减，局部大中城市，房价出现持续下跌，个人住房贷款按揭户不同程度出现违约上升，断供增加这些客观现实都在时时提醒着银行的管理者与决策层，不存在“无风险”的业务，审时度势，客观、理性看待我国商业银行的个人住房贷款业务存在的风险，有助于我们提高风险意识，有的放矢，进一步做好风险防范和控制。一、正确认识我国商业银行个人住房贷款业务存在的风险按照金融学有关理论，风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。由于个人住房贷款持续期较长（最长30年），在理论上其实际收益与预期收益发生偏离的可能性更大。一般而言

7、，个人住房贷款业务会存在以下风险：一是信用风险，即借款人在还款期内由于失业或者收入锐减而不能按期足额偿还月供的情况；二是流动性风险，由于银行将有限的资金过度集中投放于期限较长的个人住房贷款业务，使得贷款期限与存款期限的结构不对称，造成商业银行面临流动性严重不足的情况；三是操作风险，由于存在不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件，而给商业银行造成损失的情况；四是利率风险，由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况；五是市场风险，由于整个房地产市场大幅下降，房产价格贬值造成银行损失的情况；六是政策风险，由于有关房地产市场或个人住房贷款业务相关政策的出台而使商业银行的个人住房贷款业务受到影响的情

8、况。（一）不良违约导致信用风险增加，投资用途贷款潜藏较大风险目前由于我国的个人信息管理状况尚存在诸多不健全、不完善的地方，人民银行个人征信系统建设也刚刚起步，关于个人信贷的大量信息尚不能完全归并入库管理，使得商业银行很难对个人客户进行广泛而深入的调查了解，继而很难做出全面而准确的风险判断。一方面，国外的金融危机已经逐步影响到我国的实体经济，进而引起借款人工作、收入等因素的不良变化，导致不能按期或无力偿还银行贷款记录增加，有可能出现违约导致放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能采取故意欺诈，通过伪造个人收入资料的方式骗取银行的贷款，从而产生道德风险。其中个人信用风

9、险又分为：1、购房者由于收入水平下降，无力偿还贷款。值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续2030年左右（2007年我国个人住房贷款平均贷款年限最短的西部地区14.9年），在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。2、购房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款，购房者对市场的预期估计不足，进行了购房投资，采取以租养贷等投资方式的失败，造成无力偿还贷款。这种情况所占比例不低，随

10、着房地产的降温，房屋租赁市场的低迷，所占比例将会越来越大。（二）个人住房贷款引发的银行整体流动性风险并不明显，但局部值得关注商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到20时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束才会成为非常突出的问题。截止2007年末，我国主要商业银行的个人住房贷款业务在各项贷款中的占比只接近10%。并且值得一提的是，20的警戒线是针对房地产市场较为成熟的国际大城市而言，对于象我国房地产业正处于快速化成长阶段，这一占

11、比在短期内超过20也不会出现太大风险。但对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始要关注到流动性问题。（三）普遍存在的操作风险，应引起银行高度关注由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的信贷部门常常为了扩大其业务范围，竞相放松贷前调查、贷时审查和贷后检查等环节工作，对借款人的收入证明等贷款要素放松审查，收入证明的真实性大打折扣，从而留下贷款风险漏洞隐患；按照“贷款三查”的要求，商业银行在发放贷款后应对借款人及其资金使用情况进行检查，可现实上我国商业银行普遍存在的问题是银行贷款检查流于形式。很多借款人出现居住地址、工作单位发生变动，甚

12、至某个共同借款人突然意外死亡的情况，银行也一无所知，其中隐藏的风险之大可想而知。还有外部欺诈造成的操作风险，主要是房地产开发商利用“假按揭”的形式骗取银行资金。（四）不良贷款处置面临的政策法律风险不容忽视个人房地产信贷业务的快速增长隐含着一定的金融风险。一是国家政策风险，最高人民法院在年初出台的司法解释对住房违约贷款房产的处置情况的规定，给个人住房贷款造成潜在风险。二是信用风险、抵押物风险，一般个人住房贷款均为开发商担保或住房抵押等担保方式，因而形成开发商的信用风险以及住房抵押风险，一旦借款人无力偿还贷款或逃避债务，诉诸法律时，法院会因其只有一套住房而无法强制执行，从而使贷款形成损失。（五）由

13、于住房贷款品种单一和人才缺乏可能带来的管理风险经过近十多年的迅速发展，目前我国商业银行的个人住房信贷品种主要有一手个人住房贷款、二手个人住房贷款、个人商用房贷款、个人自建房贷款和以住房抵押的个人装修家居消费贷款等。但不同区域个人住房贷款业务发展的并不均衡，个别区域贷款品种也只限于个人住房按揭贷款品种，而住房公积金贷款和其他政策性住房贷款在部分区域的金融机构尚没有开办，造成个人住房贷款业务的品种和规模都比较小，抵御风险能力弱，再加上部分金融机构个人住房贷款金融业务人才缺乏，对区域个人住房贷款缺乏深入分析，不能推出切合区域特点的个人住房贷款品种，造成个人住房贷款业务潜在隐患增大。上面的分析告诉我们

14、，个人住房贷款风险较低只是相对而言，在房市的不同阶段，个人住房贷款风险具有不同的表现形式。如果不能意识到这一点，并采取相应的措施，个人住房贷款业务的快速发展终会给我国的商业银行积累巨大的风险隐患。二、深刻剖析我国商业银行个人住房贷款业务产生风险的原因（一）个人住房信贷市场的管理还不够先进由于我国个人住房信贷业务发展历史不长，政府监管部门对个人住房贷款的管理虽在整体上已逐步放松，但目前还是比较严厉的限制政策。1、管理目标具有多重性。目前我国政府监管部门对个人住房贷款的管理目标在不同时期有不同重点，控制业务风险只是其目标之一，更多时候还是把个人住房贷款政策作为支持或限制产业发展速度、调节房价涨跌、

15、甚至解决居民住房问题的一项重要手段。管理目标具有多重性在许多时候将不利于业务的发展。2、管理手段单一僵硬。目前人民银行和银监局对个人住房贷款管理政策主要是体现在贷款成数、贷款利率、期房贷款发放时间、借款人的收入还贷比等几个硬性的规定，对这些规定，各银行必须严格执行，否则将对有关人员作违规处理。个人住房贷款管理办法中的其他一些规定，也同借款人的多层次和银行信贷服务的多样性要求存在差距，贷款的成数、期限、额度、利率、抵押、保险等规定都显得刚性有余，弹性不足。（二）个人住房信贷市场的外部环境还不成熟1、社会保障体系不健全，居民负债的需求受到限制。目前我国大部分居民对收入预期具有不确定性，特别是社会保

16、障体系不健全，未来生活特别是退休后生活保障在很大程度上要依赖自身的储蓄，在居民收入预期不确定性的情况下，购房人很难预料在享受信贷后能否按期归还贷款，从而制约了对个人住房贷款的需求。2、个人信用制度缺位。个人信用制度是指根据居民的家庭收入、资产、已发生的借贷与偿还、信用透支等情况，对个人的信用等级进行评估并记录、存档，以方便信用的供给方决定是否对其进行贷款以及贷款多少的制度。目前我国社会信用体系建设刚起步，中国人民银行建立了企业征信和个人征信两大系统，但是实际应用上还仅仅起到查询借款人以往在银行贷款记录的作用，离了解借款人真正的诚信情况差距还很大。同时我国征信行业发展水平还很低，还没有对居民个人

17、的资信状况进行调查、评估的行业，虽然有一批民营的征信机构，但机构规模小、业务范围窄，不能适应个人住房贷款市场发展需要。3、有关的法律法规不健全。由于我国消费信贷市场处于初级阶段，规范银行和借款人交易行为的相关法律、法规还很不完善。4、政府外部服务环境不完善。除了借款人和贷款银行的交易外，在业务操作过程中，还涉及产权产籍管理、抵押登记、资产评估、保险、房产经纪、律师、公证等部门和中介机构。各部门和中介机构在办理相关业务中，配合脱节、服务不到位、效率低下、收费高昂、相关政策法规不健全等，都将影响个人住房贷款业务的健康发展。5、“假按揭”造成银行贷款损失。目前我国银行个人住房不良贷款实际损失较低，在

18、损失的贷款中80是假按揭造成的。从社会监管角度看。造成假按揭原因是：一是预售住房交易环节的监管疏露，使造假开发商不具备销售条件的房产能够得以销售（包括重复销售）；二是对开发商预售房产的回笼资金的使用监管缺位，开发商虚假销售骗取的资金能够顺利抽逃；三是对造假开发商缺乏法律惩罚手段，开发商造假的成本很低，甚至可以借此大发其财。（三）个人住房信贷的经营体系不完善1、经营机构的市场准入受到严格限制。中国人民银行个人住房贷款管理办法规定个人住房贷款办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行。就是说目前能够合法办理个人住房贷款的机构只有两类：一是商业银行，二是住房储蓄银行。按照目前的政策，对

19、个人住房贷款市场准入严格限于各商业银行，非银行的个人住房贷款机构还不允许开办，尚未建立专业性个人住房信贷组织。个人住房贷款具有较强的专业性，允许专业性个人住房信贷组织发展将有利于提高业务运作的效率，降低贷款的交易成本，提高风险控制水平。2、个人住房贷款二级市场还处于空白。通过住房抵押贷款的证券化，发展个人住房贷款二级市场和创新个人住房贷款金融工具，使更多的个人和机构投资者进入房贷市场，有利于扩大住房贷款的资金来源和分散住房贷款的风险。目前我国商业银行这方面积极性不够，特别是主导市场的四大银行自身流动性过剩、资金大量闲置，没有动力通过二级市场吸收高成本资金来发放贷款。只有在更多的中小银行进入个人

20、住房贷款市场和政府监管部门允许设立个人贷款机构并得到一定发展之后，个人住房贷款二级市场才会有存在和发展的空间。3、个人住房贷款的市场服务支持体系不发达。个人住房贷款的有关环节，如信用取证、抵押物评估、抵押保险、担保、资金监管、贷后跟踪、拖欠追讨等环节将会有越来越多的保险公司、担保公司、评估公司、律师事务所等中介机构介入。住房信贷特别是由个人住房贷款派生出来的如房地产评估、购房与贷款咨询、代理收付、代办保险、代办产权登记等中间业务将得到大力发展。目前我国专门为个人住房贷款市场服务的机构还处于零星分散状态，还未形成相应的产业。三、防范和控制我国商业银行个人住房贷款业务风险的措施要防范和控制我国商业

21、银行在个人住房贷款业务上面临的风险，首先，颁布通过房地产市场相关管理部门充分协商制定的房地产管理条例，从法律高度规范、约束房地产市场健康发展。其次，在充分调研市场及听取各家银行的意见及建议的基础上，由银监会出台各家银行对个人住房贷款应遵循的基本原则及禁忌，制定严格的从业机构和人员准入、退出、奖惩条例，切实加强监管，规范银行个人住房贷款业务市场无序的竞争。再者，商业银行管理层必须改变思想认识。正如一枚硬币有正反两面，个人住房贷款业务同样如此。从一个侧面来讲，个人住房贷款业务属于符合我国持续的产业政策的配套金融产品，属于我国商业银行的优质资产和利润增长点，银行绝不可错过发展的良好时机；但另一个侧面

22、来看，个人住房贷款并非无风险资产，目前情况下面临的系列风险不容忽视。对此，我国的商业银行应该有足够清醒的认识，面对困境，正视、重视风险，多想对策。除此之外，加快推进以下方面的革新：（一）建立有效的个人住房贷款市场预警体系和信息披露制度建议银行个人住房贷款部门组织人员进行更加深入的调查研究，及时到房产部门了解和采集市场供求结构、价格和空置状况等反映市场动态的数据指标，搞好市场动态监测，提高对市场的分析判断能力，提早发现市场将出现的问题，提早发出预警信号，提早采取有效解决措施。（二）加强信用体系建设，建立有效的失信惩戒机制为了能够建立健全全社会的个人信用及用信机制，应该发动更加广泛的社会力量，比如

23、增加水电费收缴的电力部门，手机、固定电话费收缴的电信网通部门，天然气费收缴的燃气管理部门等与个人生活及信用构建息息相关的部门，从不经意的小事做起，全方位构建居民个人信用体系建设。当下人民银行组织金融机构对个人征信系统个人借款人进行信息采集，可适当扩大对全部个人住房贷款业务借款人资产和诚信方面信息的采集范围，争取在更短时间内将个人履约信息收集齐全，并在人民银行个人征信系统中登录完整，以期能够为各商业银行开展个人住房贷款业务时提供全方位、多角度的辅助决策信息。虽然理论上说商业银行总可以通过项目审查以及终止贷款等手段和方式来实现对违约借款人的惩罚，但现实中，这样做的结果却仍然不可能完全解决信息不对称

24、所带来的逆向选择和道德风险问题，从信息共享的角度有助于解决这一问题。因此在不考虑恶意骗贷的情况下，如果存在信息共享，商业银行可以通过对有违约记录的个人住房贷款的借款人提高放贷利率来加大其资金支出成本，这意味着基于信用风险的银行利率定价能力与机制是社会体系的一个重要方面，通过这种惩戒机制，可以对个人住房贷款的借款人产生一定的威慑作用，从而提高整个社会的信用水平。（三）加大金融改革，稳妥引进新的金融商品尽快导入资产证券化和房地产投资信托，这些也是发达国家通常用来提高银行的资金流动性，降低个人住房贷款风险，以及作为处理房地产危机的金融工具。（四）推进资产证券化市场的发展为了化解个人住房贷款带来的流动

25、性风险，应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险，推进资产证券化市场的发展。首先，逐步推行住房抵押贷款二级市场的建立，即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后，再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保、发行抵押贷款债券的市场。通过一级市场与二级市场的衔接，提高银行资金的流动性，一方面银行通过发行抵押贷款债券可以获得充足的资金满足个人信贷需求，另一方面贷款的额度与债券发行量相匹配，分散了流动性风险。在此基础上，住房贷款的证券化应当提上日程。（五）强化内控制度建设按照要求制定商业性房地产贷款管理的实施细则，建立完善个人住房贷款的风险控制政策，根据房地产贷款的专业特

26、征，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定相应的操作规程，明确权责和考核标准，并强化贷款操作过程的监督管理。（六）推广全面实施个人住房贷款保证保险制度将贷款风险转移给专业保险公司，提高贷款行为的安全保障，选择高资质的保险公司，投保房屋财产险，以保障贷款抵押物的安全，增强贷款的信用度，保证资金安全贷放。风险并不可怕，只要你能够了解它，熟悉它，掌握它，防范它，那它还有什么可怕的呢？围绕着我国商业银行个人住房贷款业务的各类风险也是如此。我们深知风险与机遇并存，在商业银行大力开拓个人住房贷款业务发展的同时，只要有信心，有决心，有智慧，早行动，从完善制度建设切入，严密内控监督，严格制度落实，

27、加强奖罚措施力度，防范和控制风险是一件比较容易的事情。参考文献1、杨帆.赵晓.江慧琴.亚洲金融风暴后的中国.石油工业出版社.19982、赵其宏.商业银行风险管理.经济管理出版社.北京.20013、张吉光.商业银行操作风险识别与管理.北京.中国人民大学出版社.20054、张小霞.现代商业银行内控制度研究. 中国财政经济出版社.北京.20055、郑向居（主编）.银行风险管理师必读.长春.吉林人民出版社.2006 6、张吉光.商业银行全面风险管理.上海.立信会计出版社.20067、于学军（主编）.银行业发展与监管探索（） 来自一线的报告.北京.中国金融出版社.20078、应红.中国住房金融制度研究.中国财政经济出版社.北京.20079、刘晓勇.银行监管有效性研究.社会科学文献出版社.200710、王立新.县域住房金融风险管理问题的探讨.唐山金融.2008年第3期11、贺学会、王海峰、王小曼.企业信用行为与失信惩戒机制：一个基于信用资本的分析框架.金融研究.2008年第10期12、徐建斌、裴长洪.我国个人住房信贷市场的发展分析与评估.金融参考.2008年第11期13、焦点房地产网 2008年11月18日每日经济新闻杨羚强 学生（签名）： 年 月 日 - 11 -