开封市场调研报告

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1、开封市房地产市场调研报告 河南华邦不动产顾问有限公司2009-10目 录第一部分 开封新区规划P03第二部分 开封新区的外商投资P09第三部分 运营成本P12第四部分 开封市招商引资政策P15第五部分 开封经济发展及三大产业结构变化P16第六部分 土地情况 P17第七部分 房地产市场总体特征 P19第八部分 开封房地产市场在售项目研究P21第九部分 09年开封房地产市场潜在供应量及发展趋势变化P34附件：开封市主要竞争项目楼盘资料P36第一部分 开封新区规划建设背景2009年6月河南省政府出台郑汴新区建设总体方案。方案指出，郑汴新区是全省经济社会的核心增长极和改革发展综合试验区，建设郑汴新区是

2、构建河南省现代产业体系、现代城镇体系和自主创新体系的首要任务和重要突破口。要按照“复合城市”理念，打破行政界限，大力推进改革创新，实行郑州新区与汴西新区规划统筹、交通一体、产业合作链接、社会公共资源共享、生态和环境保护合作，强化与郑州、开封两市市区的联系，力争经过5-10年的努力，把郑汴新区建设成为“五区一中心”，即现代产业聚集区、现代复合型新区、城乡统筹改革发展试验区、对外开放示范区、环境优美宜居区和为河南省乃至中西部地区服务的区域服务中心。郑汴新区空间范围郑汴新区位于郑州市中州大道以东、开封市金明大道以西、郑州航空港以北、黄河沿岸以南区域，由郑州新区和开封新区两部分构成，总面积约2077平

3、方公里。开封新区空间范围开封新区东起金明大道、西至中牟东边界、南至规划建设的郑民高速、北至黄河大堤，面积约287平方公里。主要在郑汴产业带规划的原汴西新区基础上，与郑州新区实现空间衔接。管辖范围包括开封经济开发区（含黄龙园区）、金明区及鼓楼区的仙人庄和南苑办事处。开封新区产业发展空间示意图开封新区功能定位按照河南省政府郑汴新区建设总体方案的要求，开封新区是河南省经济社会发展的核心增长极，改革开放、体制创新的综合试验区，城乡统筹、科学发展的示范区；以产业聚集为基础，以高新技术产业、先进制造业和现代服务业的支撑，充分发挥开封文化资源优势，融居住办公、科研教育、旅游休闲、商贸物流、现代农业为一体，城

4、市功能完善、现代化、复合型城区。开封新区工业开封新区的工业产值增长迅速。2004-2008年，开封新区规模以上工业企业的工业总产值快速增长，2008年，规模以上工业产值达到57.93亿元。开封新区20042008年规模以上企业工业产值表资料来源：开封新区经济科技发展局目前，开封新区逐步形成了以现代装备制造、食品及农副产品深加工、高新技术等为支柱的工业体系，建设和申报了一批特色产业园区，产业集聚初步形成。空分特色产业基地：全国三大空分产业聚集地之一，已入驻空分及相关配套企业达23家，形成了以永煤开封空分、开元空分、黄河空分四大龙头企业为支撑的产业集群。到2015年，该产业基地将建设成为产值超10

5、0亿元，产业链条完整，产品门类齐全、特色突出，研发、生产水平达到国际先进水平的空分设备产业聚集区。汽车零部件产业园：园区已入驻汽车配套企业13家，11家海马汽车零部件企业已陆续建成投产，畅丰车桥、平原非标设备等汽车关联企业产销两旺，初步形成了产业集群。到2015年，园区入驻企业将达50家以上，产值超过80亿元，将建成中原地区规模最大、配套零部件最全、技术水平较高的汽车零部件产业基地。食品产业园：已入驻食品及农副产品加工企业11家，泰国正大、北京汇源果汁、太阳金明食品、禾丰饲料、江南面粉、双鱼食品等知名企业在园区聚集，形成了一定的产业规模。到2015年园区入驻企业将达30家以上，产值达到80亿元

6、。民营科技园区：园区面积3.95平方公里，已入驻各类企业42家。到2015年，园区入驻企业将达80家以上，产值达到100亿元。人力资源开封市每年有超过5万应届毕业生进入劳动力及人才市场，为开封新区提供了数量可观的劳动力。开封市科技教育事业发展迅速，拥有科研、设计单位30多个，各类科技人员5万多人。拥有大学、技术学校及各类中等职业培训学校45所。在开封的知名大学有河南大学、黄河水利学院、开封大学等。开封市应届毕业生人数表 单位：人资料来源：2008开封统计年鉴开封新区劳动力稳定，就业人员中近25%接受过专科以上教育。根据开封新区人才管理中心的数据，开封新区就业人员年平均流动率保持在5%至10%之

7、间。开封人力资源充足，工业基础良好，建国后多个国家重点项目在开封建设，随着国有企业的改制，一大批素质高且流动性低的技术人员和工人，重新进入劳动力市场，给企业提供了经验丰富、技能熟练的充足劳动力。交通网络开封处于中国北上南下、承东启西的交汇点，交通便利，区位优势明显。开封西距新郑国际机场56公里，陇海铁路从市内穿过，京广（北京广州）、京九（北京九龙）铁路左右为邻，黄河公路大桥连贯南北，106、310国道纵横交汇。连霍（连云港霍尔果斯）、京港澳（北京-香港、澳门）、大广（大庆广州）、日南（日照南阳）和正在建设的郑民（郑州民权）五条高速公路在开封汇集，规划建设的郑州至徐州高速铁路横贯市区北部，便利的

8、交通使开封成为名副其实的中原腹地城市，在开封建立企业不仅可辐射全省各中小城市，而且对周边六省市有着极强的辐射、传输和配送能力。消费市场开封为投资者提供了一个规模较大且极具潜力的消费市场。以开封为中心半径500公里内，辐射人口达4.5亿。开封居民的收入水平正逐年提高。2008年，城镇居民的人均可支配收入为11346元，比上年增长16.1%；社会消费品零售总额达到258.6亿元，同比增长23.6%。作为河南省经济社会发展的核心增长极、中部地区交通的枢纽，开封依托郑州、面向河南，将成为辐射中部地区的区域性消费中心。2008年，河南省实现社会消费品零售总额5662.55亿元，同比增长23.2%，增幅较

9、去年加快4.7个百分点，扣除物价因素后全年实际增长14.6%。第二部分 在开封新区的外商投资外商直接投资外商直接投资对开封新区经济的发展日益重要。2008年，开封新区实际利用外资额达到1488万美元。开封市及开封新区实际利用外资示意图（数据来源：开封新区经济科技发展局） 外商投资产业分布截至2008年底，工业是外商在开封新区进行投资的重点，现有外资项目投资总额为24296.41万美元。开封新区未来产业发展主导方向将以产业聚集为基础，以高新技术产业、先进制造业和现代服务业为支撑的产业结构。外商投资企业业绩分析近几年来，开封新区规模以上外商投资企业销售收入增长迅速。2008年，共实现销售收入910

10、37万元，与2006年相比增长406%。外资食品加工行业销售收入增长最快，在2008年超过8亿元，是2006年的近8倍。20062008年外商投资企业销售收入（单位：万元）资料来源：开封新区经济技术发展局2008年，开封新区规模以上外商投资企业出口额增长率超过25%。开封新区主要外商投资企业的出口额（2008年）行业企业数量出口金额（万美元）食品加工1239制造业3226其它3253合计7718资料来源：开封新区经济科技发展局开封新区主要外商投资企业的产品除了在国内市场销售外，也出口到国际市场。2008年，出口总额718万美元。20062008年开封新区出口总额（单位：万美元）资料来源：开封新

11、区经济技术发展局第三部分 运营成本土地来汴投资的企业可以以购买“土地使用权”的方式取得土地。工业项目土地使用权最高出让年限为50年，商业项目土地使用最高出让年限为40年，居住型项目土地使用权最高出让年限为70年。开封新区的土地出让通过招标、拍卖、挂牌的方式进行。土地等级为八等，2008年度工业用地最低出让价格每亩为16.8万元。开封新区的土地使用权转让按照土地成交价格的4%征收契税。劳动力成本开封市劳动力最低工资标准月薪为550元。本地雇佣员工的平均年薪低于11305元。普通生产工人月薪800元左右，技术人员月薪1200元左右，高级管理人员月薪3500元左右。人力资源成本在河南地区具有比较优势

12、。劳动力市场工资指导价位图资料来源：开封新区人事劳动局公司必须承担员工的社会福利待遇，因此在评估整体员工薪酬时应该把社会福利部分考虑进去。所有公司必须为员工支付一系列的由政府规定的社会福利待遇，这其中包括养老金、失业保险金、医疗保险金和住房公积金。社会福利占工资百分比生育保险0.8%工伤保险0.3-0.9%失业保险2%住房公积金10%医疗保险6%养老保险20%合计39.1-39.7%资源来源：开封新区人事劳动局公共设施电力开封市电网处于河南省“一纵两横”电网的交汇点，现有火电厂一座，电力装机容易2600MW。新区2600MW热电联产机组项目也即将开工建设，供电能力充足。开封新区有220千伏变电

13、站2座，变电容量630兆伏安；110千伏变电站2座，变电容量为130兆伏安。商业及大工业电价电价分类平段尖峰高峰低谷基本电价最大需量（元/千瓦/月）变压器容量（元/千伏安/月）商业电价不满1千伏0.7241.2071.0690.379110千伏0.7071.1781.0440.37035110千伏以下0.6571.0930.9690.345大工业电价110千伏0.5280.8740.7750.281282035110千伏0.5130.8480.7530.2732820220千伏0.4900.8090.7180.2622820资料来源：开封市电业局水资源开封素有“北方水城”之城。水资源丰富，北临

14、黄河，具有得天独厚的水源补给条件。地下水资源丰富，水质优良。开封境内河流众多，大小河流32条，主要有惠济河、涡河等，市区内有大片河湖水面，总面积达9.4平方公里。开封市现有水厂三座，总供水能力57.5万立方米/天，以环状管网供水，边缘地区有少量支状管网，年用水需求量为7000万立方米。开封新区日供水能力为15万立方米/天。种类水价（元/吨）基本水价水资源费污水处理费公用事业附加费综合水价合计居民生活用水1.100.150.650.102.00工业用水1.200.250.800.102.35经营服务业用水（含基建用水，旅游宾馆餐饮用水2.200.250.800.103.35行政事业用水1.200

15、.250.800.102.35特种用水3.500.251.000.104.85资料来源：开封市自来水公司天然气目前天然气气源主要来自中原油田管和鄂尔多斯管输天然气。建有天然气门站和储配站两座，调峰能力为66万方，日供气规模近80万方。国家“西气东输”二线工程即将开始向开封供气，届时将形成双气源供气，气源充足、稳定。天然气收费标准用气种类居民生活用气工业用气商业用气月用气量50立方米以下月用气量50立方米以上价格（元/立方米）1.852.402.72.8供热开封新区实行区域集中供热。区内现有255蒸吨/小时的供热站一座。郑汴新区2600MW热电联产项目正在区内选址规划建设中。供热收费标准居民用气

16、非居民用气按蒸汽表计算按热能表计算按面积计算210元/蒸吨140元/蒸吨0.1458元/千瓦时0.175元/平方第四部分 开封市招商引资政策（1）土地使用：国内外客商在我市投资兴办企业，可以按出让、划拨、租赁的方式取得土地使用权。其中按出让方式取得土地使用权的，可以依法转让、出租、抵押。凡在我市兴办工业企业和生产性农业企业，按照有关规定缴纳土地出让金后，经同级政府批准，按实际上交同级财政土地出让金的80%，用于扶持该企业发展。凡在我市兴办工业企业和生产性企业，以租赁形式取得土地使用权的，投资500万元以上固定资产且投资平均达到每亩50万元以上，其土地租金由受益地方财政支付。凡在我市兴办企业，符

17、合划拨供地项目目录的，经批准可按划拨方式供地。依法以划拨方式取得使用权的，除支付土地补偿费用外，不缴纳其他费用。兴办高新技术企业，产品出口企业、先进技术企业，外商投资企业投资额在500万美元以上且经营期10年以上；国内投资企业投资额在5000万元以上且经营期在10年以上，从项目开工之日起5年内，先由受益地方人民政府暂为垫付企业用地相关征地费用，企业可按合同约定第6年起，在5年内逐年还清受益财政部门垫付的相关征地费用。世界500强企业、大型跨国公司、国内500强企业投资我市，或外商投资1000万美元，国内投资1亿元以上且经营期10年以上，可以按更优惠的政策提供生产用地。 （2）税收政策： 经营期

18、10年的生产性外商投资企业，从获利年度起，第1年和第2年免征企业所得税，第3年至第5年减半征收企业所得税，第6年至第10年按企业所得税对地方财政贡献额的50%给予企业扶持。国内投资的生产性企业，经营期10年以上，且投资500万元以上，从获利年度起，第1年和第2年，由受益地方财政部门以企业所得税对地方财政贡献额的全部给予该企业的扶持。第3年至第7年按其所得税对地方财政贡献额的50%用于对该企业的扶持。投资国家鼓励类项目的外商投资企业，其追加投资形式的新增注册资本达3000万美元，或达到1500万美元且超过原注册资本的50%，其新增所得，经国税局批准可单独核算并享受所得税定期减免优惠。在本市兴办的

19、外资投资企业，免缴城市维护建设税、教育费附加。从事生产性的外商投资企业，免征城市房地产税、车船使用牌照税。从事教育、文化、科技、医疗等公益性项目的外商投资企业，除享受以上免税规定外，免征耕地占用税。在本市兴办的国内投资企业，按有关规定缴纳土地使用税、城市维护建设税、教育费附加等，经批准受益地方的财政部门可拿出已缴纳税费的等额资金用于扶持该企业的发展。世界500强企业、大型跨国公司、国内500强企业在我市兴办企业，或外商投资1000万美元、内资投资达1亿元人民币以上，且经营期10年以上，自投产之日起，3年内给予实际交纳增值税地方留成部分40%的奖金扶持。（3）费用减免：在我市兴办的生产性外商投资

20、企业，除继续执行现有的优惠政策外，免征市政建设配套费、增容费、水资源费、绿化费、墙改费，免收购置生产经营用房的交易手续费。鼓励外商投资企业增资扩股，外商投资企业进行技术改造时，新增投资在3000万元以上的，属市、县有权减免的规费予以全免，新增投资10003000万元的减免70%。在我市兴办生产型企业、外商投资额在1000万美元以上，且经营期为10年以上，内资投资额1亿元以上、且经营期限为10年以上，市、县有权减免的规费予以全免。在工业园内免除一切行政事业性收费，实行“零收费”管理（工本费除外）。（4）其他：对外商投资企业和国内投资企业实行国民待遇，凡本市企业能享受的优惠政策均适合外商投资企业和

21、国内投资企业。世界500强企业、国内500强企业、大型跨国公司投资我市，或外资额在1500万美元以上的外商投资企业和投资在1.5亿元人民币以上的国内企业，可实施一事一议，给予特殊优惠。依照本办法，按出让方式获土地使用权并享受出让金返还的企业及无偿享用土地的企业，在转让土地使用权时，需缴回出让金返还部分和未缴纳的出让金，否则，不得将本土地使用权对外转让、抵押和担保。宽松鼓励的招商引资政策，吸引了越来越多的国内外客商到开封市投资兴业，对开封市，特别是开封新区经济的加速发展起到了巨大推动作用。第五部分 开封经济发展及三大产业结构变化近几年，开封的城市发展令人瞩目。2004年2008年，开封市经济实力

22、明显增强，工业效益大幅提升，农村经济加快发展，第三产业支撑作用不断加强，郑汴一体化发展扎实推进，改革开放步伐加快，城乡面貌明显变化，社会事业全面进步，事关人民群众切身利益的一些民生问题得到有效解决。特别是2008年，全市经济增长超过全省平均水平，主要经济指标增幅在全省位次普遍大幅前移，呈现出良好的发展态势。2008年，全市生产总值达到689.4亿元，比上年增长13.1%；粮食总产创历史新高，达到248.48万吨，比上年增长4%；规模以上工业增加值191.4亿元，比上年增长20.9%；第三产业增加值223.3亿元，比上年增长17.5%；2008年，城镇固定资产投资231.亿元，比上年增长41.2

23、%；进出口总值18270万美元，比上年增长58%。从上表可以看出，开封市经济结构的均衡态势造成三大产业对经济增长的贡献比较接近，但是趋势上有一些显著的积极变化：1999-2008年，第二、三产业均为改革开放以来的最高速度，说明开封经济在一系列加快经济发展政策的促进下，特别是“工业强市”战略的强力实施和推进已经对全市经济起到有效的拉动作用，开封市经济结构向合理化方向有效调整。第二产业、第三产业将面有巨大的发展潜力，二、三产业的强势上升，将对开封经济带来不可估量的推动。第六部分：土地情况2008-2012年土地供应情况（单位：公顷）类型时间住房用地总供量经济适用房用地廉租住房用地农民工住房用地限价

24、商品住房用地普通商品住房用地总量新增总量新增总量新增总量新增总量新增总量新增2008126.542.033.09.61.31.30.70.752.617.562.712.92009134.136.131.55.31.31.31.01.060.217.940.110.62010177.158.6284.62.02.01.31.387.732.958.117.82011204.7111.125.48.92.02.01.31.3101.273.574.825.42012214.6161.523.42.52.7（存量）01.5（存量）0112.395.774.863.32008-2009年部分土地成交

25、价格开封市部分土地价格统计表宗地编号宗地位置土地用途起始价公告时间2009-29#（城西片区6#街区5#）东至规划用地边界线，南至规划路道路红线，西至规划道路红线，北至规划用地边界线。商业住宅90万元/亩(1350元/m3)2009.9.242009-28#（城西片区6#街区4#）东至规划用地边界线，南至规划用地边界线，西至规划道路红线，规划用地边界线，北至金耀路道路红线。商业住宅110万元/亩(1650元/m2)2009.9.242009-27#（城西片区6#街区3#）东至黄河大街道路红线，规划用地边界线，南至规划路道路红线，西至规划用地边界线，北至金耀路道路红线。商务办公商业住宅120万元

26、/亩(1800元/m2)2009.9.242009-26#（城西片区6#街区1#、2#）东至黄河大街道路红线，南至规划路道路红线，西至规划用地边界线，北至规划用地边界线。商业文化娱乐130万元/亩(1950元/m2)2009.9.242009-25#（明伦街南侧地块）东至用地边界线，南至至用地边界线，西至用地边界线，北至明伦街道路红线。土地出让金的纯收益：6万元/亩(90元/m2)2009.8.282009-24#（金明大道西侧地块）东至金明大道道路红线，南至用地边界线，西至用地边界线，北至用地边界线。商业住宅178万元/亩(2670元/m2)2009.8.282009-23#（原三建预制厂1

27、#地块）东至东至规划用地边界线，南至周天路道路红线，西至夷山大街道路红线，北至规划用地边界。商业住宅94万元/亩(1410元/m2)2009.8.282009-22#（城西片区7#街区3#地块）东至规划用地边界线，南至规划用地边界线，西至金明东街道路红线及规划用地边界线，北至规划用地边界线。住宅75万元/亩(1125元/m2)2009.8.282009-19#移动公司北侧东至规划用地边界，南至河南移动开封公司北围墙，西至宋城雅居用地边界，北至宋城雅居用地边界。住宅92万元/亩(1380元/m2)2009.6.292009-18#大鹰药业东至金明大道道路红线，南至规划用地南边界，西至规划用地西边

28、界，北至规划用地北边界。商业住宅118万元/亩(1770元/m2)2009.6.292009-12#柴油机厂东至规划用地边界线，南至滨河路道路红线、规划用地边界线，西至重工路道路红线，北至规划用地边界线。商业住宅52万元/亩(780元/m2)2009.6.82009-11#毛条厂东至地块东侧用地边界，南至规划用地边界线，西至地块西侧用地边界，北至地块北侧用地边界。商业住宅85万元/亩(1275元/m2)2009.6.82008-12#（焦英街西侧2#）东至用地边界，南至大梁路道路红线，西至环堤路道路中心线，北至用地边界。商业住宅120万元/亩(1800元/m2)2008.6.132008-13

29、#（焦英街西侧4#）东至焦英街道路红线，南至用地边界，西至环堤路道路中心线，北至用地边界。商业住宅105万元/亩(1575元/m2)2008.6.132007年拿地 建业森林半岛郑开大道、第一大街附近商业住宅成交价格：27万元/亩44万元/亩；2007年拿地第七部分：房地产市场总体特征一、 土地供应情况分析2008年，开封市房地产商购置土地面积比上年大幅度增加，存量土地增长加快。根据国土局交易信息，全年全市房地产开发企业购置土地面积147.11万，比07年增长57.7%。.2008年，开封市房地产投资总额为21亿元，与07年相比增长了39%，开封房地产投资额增速加快，市场处于较快的市场发展运行

30、阶段。从投资增幅来看，开封房地产市场正处在快速发展的过渡阶段，投资继续迅速增长的可能性较大。开封房地产市场的前景被各大投资商看好，未来发展速度有进一步扩大趋势，但同时也会加剧市场的竞争。二、房地产市场整体供求分析2008年开封全市办理商品房销售合同登记备案6500套，建筑面积68万平方米。其中，4、5月份在传统的房地产旺季到来之时，开封市场并没有迎来旺季，而6月份在低迷之后才有所反弹。6月份随着几个经济适用房的开盘，经济适用房签约量增幅较大，总量突破600套，面积达5.9万平米，与去年同期相比增长95.7%。在国家房地产市场宏观调控政策的影响下，08年开封房地产市场上的经济适用房投放量明显增加

31、，住房供应结构趋于优化，签约增大的一个主要原因。 开封市2008年的房地产市场正处于发展高峰之后的回调阶段，房地产市场消费市场处于蓄势待发的状态，随着08年成交土地的入世，可以预见，2009年开封房地产开发将会持续升温，销售竞争态势会更加激烈。第八部分 开封房地产市场在售项目研究一、 开封市项目统计分析 09年开封市主要房地产项目分布表香堤湾维也纳森林菊城东方明珠中大商贸城希尔斯天翼金池明郡东京新城蓝郡得胜坊锦绣皇城上城世家世纪豪苑上城世家天下城九鼎雅苑世纪豪苑豪德天下融城鼎立国际城碧水蓝城英伦春天美好家园森林半岛佳境天城玫瑰花城萨拉曼卡对开封楼市不完全统计，开封市在售房地产项目33个，未售9

32、个。主要楼盘分布情况如上图所示，09年主要在售住宅项目主要分布在西区版块，这主要与政府前几年对西区郑汴一体的政策导向有密切关系，在城市西区正在逐渐形成部分成规模的住宅区域，配套逐渐完善，居住氛围逐渐浓厚。城市中心区域虽然有良好的便利交通及完善的配套设施，但由于开发成本相对较高，项目较少，多以高档项目为主。其他区域虽有部分大盘，但整体未能形成区域规模。从开封09年楼市整体区域发展状况而言，主战场还是主要集中在西区。二、 房地产市场区域版块分析香堤湾英伦春天中大商贸城菊城东方明珠维也纳森林天下城九鼎颂园上城世家美好家园世纪豪苑锦绣皇城得胜坊豪德天下融城东京新城蓝郡佳境天城玫瑰花城萨拉曼卡希尔斯天翼

33、鼎立国际城金池明郡碧水蓝城森林半岛东 区老 城南 区西 区 为更好对开封市场发展趋势进行分析，将城市分为西区、开封老城、开封东区、开封南区共四个区域，具体划分区域见上图所示。下面将对各个区域项目情况分别进行分析如下：西区版块分析楼盘名称英伦春天金池明郡二期（开元华庭）豪德天下融城希尔斯天翼碧水蓝城森林半岛宋城雅居香堤湾项目占地（亩）228总14008724634880050160总建面积（万）243011213501001025楼盘形态多层多层、别墅多层、小高层高层多层、别墅小高层多层、小高小高层多层，别墅，小高层均价（元/）33004500310036003800380036003800销售

34、情况一期约80%以上2009年8月30日开盘销售情况较差，具体不详一期85%以上二期开始施工09年11月7日开盘一期80%，二期未开盘一期已售謦，二期12月交房12月19开盘区域整体情况：西区版块主要指大梁门以西、宋城路以北、东京大道以南区域。由于郑州和开封郑汴融城的政策导向指引，该区域近几年得到了突飞猛进的开发，区域内房地产项目众多，荣勋花园、浪漫之都等开发较早的楼盘已经入住并形成了一定规模。区域项目情况：西区在售楼盘较多，影响较大的项目有建业大宏的郑开森林半岛、金池明郡、碧水蓝城、宋城雅居等。金池名郡一期联排、叠拼别墅及独栋别墅基本处于尾盘阶段，整体项目品牌打造较好，经过几年的精心营造，在

35、整合地段、资源、产品等多方面无论品牌地位、销售价格等方面领跑开封，成为西区乃至整个市场的标杆性楼盘，目前二期华庭已经动工，以多层与小高层、高层产品为主。森林半岛项目目前处于三期集客阶段，一二期几乎销售完毕，项目在地段上同其他主要竞争项目相比有一定劣势，但在建业品牌带动、郑汴一体化概念、价格竞争策略（09年春节前后优惠幅度一度达到10% -15%左右）多种力量集合下一期销售状况较好，目前三期处于咨询阶段。碧水蓝城项目目前处于一期电梯洋房咨询阶段，其开发公司在开封先后打造锦绣皇城、玫瑰花城等精品住宅项目，在市场中形成一定口碑和实力，此次碧水蓝城项目运作为向更高层次开发转型之作。从项目规模、品质、开

36、发公司实力、产品竞争等方面综合考虑，09年整体西区将形成建业森林半岛、开元华庭、兴和碧水蓝城三足鼎立局面，三者在地段、品牌、口碑、价格策略等各方面各自有一定差异，同时开发体量都较大，项目之间既存在直接竞争，又会共同将市场热点吸引片区内。豪德天下融城项目目前销售状况不容乐观，项目自身地段在目前消费来讲有一定抗性，在品牌号召力上又不及建业，另在产品策略（一期直接入市小高层、高层产品）、价格策略（一期价格约3000元/平米）上无太大竞争优势，目前工程状况进度未知，虽然项目体量较大，但预计在09年市场上声势不会太大。在其他在售项目中：宋城雅居以其地段优势及精致的产品、园林景观打动市场消费者，取得开封纯

37、高层项目销售状况较好的局势。英伦春天以其产品建筑特色及期价格优势在销售上也取得一定成绩。这两个项目作为08 -09年西区销售中亮点项目，但随着开元、建业、兴和等大盘入市，会逐渐演变为第二梯队项目。其他在规划中 伟业项目（20万平米）、鼎立国际城（150万）等系列潜在项目的入市，整体西区将成为整个开封房地产市场的主战场，引导整体开封市场的走向，但同时客户竞争也将会步入白热化阶段。区域简要总结：随着碧水蓝城的入市，开封西区的房地产市场竞争进入白热化阶段，森林半岛三期、金池明郡二期等大盘的推向市场，将使西区的楼盘竞争进一步升级。当前，从楼盘的规模、品质等综合角度而言，西区的发展已经引领了整个开封楼市

38、，下一步的发展，西区将不仅在建设速度上有所提升，在产品品质和配套上也会有质的飞跃，2009年，西区将继续成为开封楼市的热点区域。开封老城区域版块分析楼盘名称世纪豪苑天下城未来美好家园上城世家锦绣皇城项目占地（亩）18011810790118总建面积（万）121010810楼盘形态五层带电梯、别墅多层多层多层多层总户数（户）80089410008001000均价（元/）43003000270029002850开盘日期09.2.1508.8.908.10.12（二期）08.08.1608.9.6（三期）销售情况整体销售率约50%60%70%（一期）约50%70%95%区域整体情况：本区域主要开封老

39、城墙以内区域，该区域是开封名副其实的老城区，区域内商业发达、生活配套齐全，生活氛围浓郁，是开封市民主要的消费场所。区域项目情况：世纪豪苑是09年开封内城首屈一指的项目，其凭借优越的地理位置城为开封豪宅的标杆，已广为人知。09年上城世家和锦绣皇城项目尾盘期，其中锦绣皇城项目住宅部分基本销售完毕，其凭借在开封长期的品牌影响力成为市场的领跑者。天下城、未来美好家园分别在城东和城西凭借区域优势，将成为09年开封内城房地产市场供应和销售的主战场。由于地理位置优越、配套成熟，开封内城楼盘均价从28504300不等，由于锦绣皇城和上城世家等价格较低的楼盘即将清盘，出于在售楼盘对价格的带动，09年开封内城的房

40、价将会呈上升趋势。 区域简要总结：0809年初是该区域较为火热的一年，美好家园、锦绣皇城三期、世纪豪苑先后开盘，成为开封房地产的焦点。从未来发展趋势看，由于存量地块较少，当前主要供应量为09年在售项目剩余存量，区域后续发展空间并不太大，但个别项目凭借其完善的配套近期内还是能在市场中占据一席之位。开封南区版块分析楼盘名称萨拉曼卡玫瑰花城佳境天成项目占地（亩）803030总建面积（万）7.833楼盘形态多层多层多层总户数（户）753262300均价（元/）230028002800开盘日期2009年12月15日2009年10月26日2009年元月16日销售情况96%80%40%区域整体情况：无论从配

41、套设施还是居住环境，南区属于开封市较差的区域，客户经济实力有限，区域楼盘不多。区域项目情况：得胜坊和中大商贸城均已为现房，已清盘。在售住宅项目主要为玫瑰花城、家境天城、撒拉曼卡，其中前两个项目都已为现房尾盘销售，萨拉曼卡为期房，年底交房。从体量上看，各项目规模都不大，均为多层产品。由于南区置业地域性较强，置业客户多来自区域以内，以及开封以南的朱仙镇、通许、杞县、尉氏等县区，因此受开封其他项目影响相对较小，现房与期房价格差别较大。区域简要总结：南区是开封市相对较偏的区域，楼盘较少，没有较大规模的住宅项目。从目前区域供应产品来看，规模都较小，产品多以基本功能为主。该区域项目后续发展预计仍将以多层为

42、主。开封东区版块分析楼盘名称维也纳森林菊城东方明珠项目占地（亩）6050总建面积（万）66楼盘形态多层多层、临街商铺总户数（户）594约500均价（元/）30002800开盘日期预计09年8、9月份2009年10月28日销售情况0%80%区域整体情况：作为开封的老城区，东区在配套方面已非常成熟，区域内单位众多，消费能力较强。是能够辐射整个开封的黄金区域。区域项目情况：现在在售的楼盘主要为劳动路北段的菊城东方明珠及刚刚面世的维也纳森林。由于有河南大学等大型单位，东区的购房的地域性较强，此外，铁塔西街的天下城虽然城墙以内，但距离河大较近，对东区也有一定影响力。区域简要总结：该片区09年新楼盘不多，

43、但由于东区汇集了多个大型企事业的单位，其每一个项目都将对全市产生影响。如预计在09年下半年开盘的维也纳森林，将会吸引河南大学大大批教师，从而影响到其他区域。三、 09年开封市重点在售项目规模分析香堤湾160亩 25万方下图针对开封市09年主要在售项目的规模（占地面积、总建筑面积）及分布区域进行统计鼎立国际城150万方英伦春天228亩/24万方美好家园107亩/10万方金池明郡300亩/30万方九鼎颂园345亩/40万方蓝郡35亩/5万方希尔斯天翼13万方上城世家90亩/8万方天下城110亩/10万方世纪豪苑180亩/12万方锦绣皇城118亩/10万方佳境天城30亩/3万方玫瑰花城30亩/3万方

44、菊城东方明珠50亩/6万方维也纳森林60亩/6万方萨拉曼卡80亩/7.8万方豪德天下融城1000亩/112万方森林半岛800亩/100万方碧水蓝城348亩/50万方东京新城得胜坊 规模超过30万平米 规模在30万平米以下从上图我们可以看出，09年在售项目中，占地规模超过300亩，建筑面积超过30万平米的项目共6个，从规模上也可以判断，开封市房地产的发展处于初级发展之后的成熟期，尽管目前供应上占主体的依然是规模较小成熟度不高的项目，但小项目不断清盘的同时，大规模项目正陆续推向市场。可以预见，在未来几年，开封房地产市场将向大项目和大型开发公司集中。从区域分布上来看，09年在售大规模项目主要集中在西

45、区。根据开封市发展规划和未来土地供应情况看，这一趋势短时间内将不会扭转。四、 09年开封市重点在售项目价格分析香堤湾3800元/平米碧水蓝城3800元/平方米英伦春天3200元/平米希尔斯天翼东京新城得胜坊维也纳森林3000元/平米锦绣皇城2850元/平米上城世家2800元/平米世纪豪苑4300元/平米天下城3000元/平米九鼎颂园3000元/平米蓝郡3000元/平米美好家园2900元/平米开元华庭4500元/平米豪德天下融城3000元/平米森林半岛3800元/平米佳境天城3000元/平米萨拉曼卡2300元/平米玫瑰花城2900元/平米鼎立国际城菊城东方明珠2800元/平米 销售均价超过300

46、0元/平米项目 销售均价低于3000元/平米项目目前开封市房产项目销售均价多在3000元/平米左右，以3000元为心理门槛。大部分楼盘对外报价3000，但折后实际成交价大大低于3000元/平米。部分高端楼盘则集中在4000元 6000元/平米（多层电梯洋房或别墅），售价较高的楼盘主要分为两大类，第一类为占据非常优越地段的楼盘，例如世纪豪苑，凭借仅靠龙亭的优越区位，销售价格走在整个开封的领头位置；第二类为所处地块风景优美、开发商经营多年的品牌地产大盘，例如金池明郡，紧邻金明池，开发商在开封以经营多年，口碑等较佳。从目前整体开封房价分析，楼市整体仍以中低端为主，据对市场监测，09年新入市高端楼盘明

47、显少于中低端楼盘，随着09年住宅投放量的增加，市场竞争会更加激烈。作为新入市项目，在项目前期定位中需要慎之又慎。从市场机会角度而言，区位佳、中等价格（2500 3000元/平米）的高性价比楼盘将会成为市场机会点，但具体项目品质、定位需要对市场做严密调研分析后才能更贴切市场。五、 09年开封市重点在售项目建筑形态分析香堤湾希尔斯天翼高层/小高层世纪豪苑多层带电梯/别墅森林半岛多层/别墅/小高层佳境天城多层萨拉曼卡多层玫瑰花城多层鼎立国际城菊城东方明珠多层东京新城得胜坊维也纳森林多层锦绣皇城2850元/平米上城世家多层天下城多层九鼎颂园多层/别墅英伦春天多层蓝郡多层/小高层美好家园多层开元华庭别墅

48、/多层豪德天下融城多层/小高层碧水蓝城多层/别墅 小高层、高层产品 多层及别墅产品 从目前市场在售项目建筑形态分布情况综合分析，目前开封市场除了西区零星几个楼盘外，主要还是以多层为主导地位，而一些小高层、高层项目，如天下融城、希尔斯天翼销售情况都欠佳，显然，小高层、高层产品在开封的市场接受程度有限。部分中大规模楼盘有少量的小高层作为辅助，但整体仍以多层为主。从房地产发展速度角度考虑，如能根据开发公司战略意图，以高品质多层产品供应为主、少量小高层辅助操作将较为稳妥。六、 09年开封市重点在售项目产品规划情况分析户型设计：开封在售项目的户型设计基本上均采用平层的形式，户型设计较为单一。从面积上看，

49、以紧凑型三房最为热销；从户型功能看，采光与通风条件、动静分区的设计较合理，对一楼带花园的房型较为认可，在售项目中，除非条件制约，一般都会在一楼设置花园。户型构成：在售楼盘户型情况一览表项目户型面积（）户数配比（%）世纪豪苑（一期）两房953020三房120-1409040四房1509040天下城（一期）两房855443三房1037257未来美好家园两房85809三房10312080085四房140606萨拉曼卡两房779545060三房10013924332顶层复式160220608玫瑰花城两房73856430三房12113015270维也纳森林两房及小户型8510126034三房107136

50、21846四房/复式1431509620香堤湾两房808825三房8913265四房14316410碧水蓝城两房88三房126130主力户型三房二厅二卫复式177196森林半岛一房65左右两房90左右三房137左右主力户型三房二厅二卫四房开元华庭两房6711810三房9914665复式，别墅14730025在售项目户型构成比例从上表可以看出，从供应结构上看，三房是市场主流产品，两房及小面积房源供应较小，单房及大面积房源去化速度较慢，紧凑型三房和两房的销量最好。主要在售楼盘面积构成90100110120130140150160170180190200250世纪豪苑天下城未来美好家园萨拉曼卡玫瑰花

51、城维也纳森林森林半岛香堤湾开元华庭碧水蓝城目前，开封在售多数楼盘以的3房2厅为主力户型，面积集中在100130之间；2房2厅的主力户型面积集中在8595左右；4房2厅2卫的主力户型面积集中在140160左右。建筑风格：目前开封市已建成楼盘的建筑风格较为单一，但在建或即将建成的楼盘不同风格已经开始显现，如英伦春天的英伦风格，维也纳森林的西班牙风格等，总体来说，开封楼盘风格有一定亮点，但大多数项目建筑风格相差不大，可识别性弱。部分中低端楼盘更是无整体整体形象风格可言。外立面目前开封市在售项目中，外立面多采用墙体涂料或彩色墙砖，涂料档次较低多在两年以后褪色，社区形象严重受损。就开封市空气质量而言，选

52、用条形面砖比选用涂料更能保持建筑立面的耐久性。立面细节处理开封立面整体风格趋于保守，同质化现象严重。观景阳台很少采用大面积落地玻璃，其构型大多采用平板式，缺少弧形或半圆形的阳台结构。部分项目预留室外空调机位，但缺少装饰；管线在隐蔽化处理和集中布置上还有许多不足。在屋顶处理方面，多数以坡屋顶为主。外部立面的整体构形以平面为主，少有弧形或波浪形等不规则变化。七、 09年开封市重点在售项目销售状况分析重点在售项目总套数销售套数销售率（%）开盘日期英伦春天80036080%08年6月30日森林半岛二期约400套0009年5月宋城雅居300（二期）约11037%08年10月世纪豪苑800套（一期推出20

53、0套）10050%2009年2月天下城894（一期168套）9053%一期08年9月未来美好家园近1000套40050%一期08年2月二期08年10月玫瑰花城26223891%08年1月维也纳森林59400预计8、9月份香堤湾20000012月19日碧水蓝城0011月7日 开封市在售项目销售速度每个月大多在15套25套之间，大多数购置商品房为按揭贷款。开盘时间点选择：从上表分析，开封市楼盘开盘集中在两个时间段：上半年的2月及下半年的911月。去化速度：开封市场去化主要集中在开盘，整体速度不快。需求潜力：开封市民的收入在整个河南属于中等水平，购房置业者主要为刚性需求，中长期来看潜力较大。第九部分

54、：09年开封房地产市场潜在供应量及发展趋势变化 09年开封市房地产主要供应项目图表香堤湾英伦春天228亩/24万方森林半岛二期800亩/100万方美好家园107亩/10万方金池明郡300亩/30万方豪德天下融城1000亩/112万方碧水蓝城348亩/50万方萨拉曼卡80亩/7.8万方菊城东方明珠50亩/6万方希尔斯天翼13万方东京新城维也纳森林60亩/6万方锦绣皇城118亩/10万方鼎立国际城150万方上城世家90亩/8万方世纪豪苑180亩/12万方天下城110亩/10万方九鼎颂园345亩/40万方 09年新供应项目 09年在售项目剩余产品供应从上图我们可以看出，09年市场供应量是非常大的，新增供应项目或者规模大、产品定位较高，或者产品设计独到，有一定特色。从新增项目供应情况看，主要集中在西区，这一方面给该片区房产发展带来很大机会同时也带来巨大竞争。09年开封楼市住宅项目供应量预测重点在售项目总占地/总建面建筑类型09年预计推出量入市时间预测碧水蓝城348亩/50万方多层、别墅6.3万方09.11森林半岛800亩/110万方多层、小高层、别墅6万方09.5天下融城1000亩/112万方多层、小高层5万方09.5香堤湾165亩 / 25平方多层，小高层09，12英伦春天228亩/24万方多层8万方09.5天下城110亩/10万方多层