电大【资产评估】期末考试复习资料

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1、第一章总论资料来源：【电大天堂】整理，提供电大的一切学习资料！第一节资产评估的含义一、资产评估的概念（对资产进行估价）资产评估是指通过对资产某一时点（评估基准日）价值的估算。资产评估是指由专门的机构和人员（资产评估的主体，2006年4月考过选择），根据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。资产评估的六大要素：主体客体特定目的程序价值类型和方法。评估的主体是指评估由谁来承担。评估的客体是指资产评估的对象（指特定的资产）。二、资产评估的特点（细看各自包含内容，选择）（一）现实性现实性是指以评估基准期（

2、日）为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。资产评估的现实性表现在以下三个方面：（2006年考过简答）1、资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据，只需要说明当前资产状况。2、以现实状况为基础反映未来。3、现实性强调客观存在。（二）市场性：资产评估通过模拟市场条件对资产作出评定估算和报告。（资产评估价可能高于或低于交易价）（三）预测性：资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。（四）公正性：公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人的任何一方的需要。公正性的表现有两点：一是资产评估是按公允、

3、法定的准则和规程进行的，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础；二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。（五）咨询性：咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见。三、资产评估与会计计价的区别（一）发生的前提条件不同会计学中的资产计价严格遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。而资产评估则是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。（二）目的不同会计学中的资产计价是就资产论资产，使货币量能够客观地反映资产的实际价值量。资产评估则

4、是就资产论权益。（三）执行操作者不同：资产计价是由本企业的财会人员来完成的。资产评估工作除需要有资产评估学、财务会计知识以外，还需要具有工程技术、经济法律等多方面的知识才能完成。资产评估与会计计价也是有联系的：会计计价有时需要以资产评估价值为依据。价值单位相同，均以货币计量。第二节资产评估的对象一、资产的含义资产评估的对象，是指被评估的资产，即资产评估的客体。在国际评估准则和美国的专业评估实务统一准则（USPAP）中，并没有直接给出资产评估中资产的定义，但却明确地指出了作为资产评估对象的资产与会计学中的资产存在的差异性。（一）资产是一种权利（二）资产是一种获利能力（三）资产必须为某一主体所拥有

5、和支配（产权归属明确）例如有关定理、公式等市社会共有财富，无从判断其价值。（2006年考过选择）二、资产的分类（一）按资产存在形式分类：有形资产和无形资产（二）按资产是否具有综合获利能力分类：单项资产和整体资产单项资产是指单台、单件的资产。整体资产是指有一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。（一般指企业）（三）按资产能否独立存在分类：可确指的资产和不可确指的资产可确指的资产是指能够独立存在的资产，前面所列示的有形资产和无形资产，除商誉以外都是可确指的资产。不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。（四）按资产的流动性分类：短期资产和长期资产第三节资产评估的价值类型一、

6、资产评估的特定目的资产评估的特定目的是指被评估资产即将发生的经济行为。1.资产转让。2.企业兼并。3.企业出售。4.企业联营。5.股份经营。6.中外合资、合作。7.企业清算。8.抵押。9.担保。10.企业租赁。11.债务重组。二、资产评估价值的含义：作为资产评估的结果，不仅是评估工作的目标，而且资产评估价值的真实性和科学性，是衡量评估工作质量的重要标志（一）、资产评估价值的含义理解(1)资产使用价值决定资产评估价值，资产的效用是确定资产评估价值的重要依据(2)该价值与资本论中所称价值不是同一概念(3)资产评估价值与会计记录的价值也有很大的差别（二）、资产评估价值的特点(1)时效性，资产评估价值

7、反映的是特定时点的价值(2)目的性，相同资产在同一时期，同一空间，因评估目的不同而适用于不同的价值类型，具有不同的价值；同样的相同资产对于不同所有者（占有者）也会表现出不同的价值(3)咨询性，资产评估价值只是为委托者提供的参考意见，是买卖的底价，最后的成交价由买卖双方确定(4)估计性，资产评估价值是基于客观事实，凭借评估机构及操作人员的经验和专业知识，对资产价值进行系统分析和逻辑判断，从而根据资产的功能和评估目的对资产在某一时间内的价值作出合理的结论三、资产评估的价值类型（一）价值类型的作用1、价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。2、价值类型制约资产评估方法的选择。国际上通行的评估方法

8、有：市场法、成本法和收益法。3、明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。会计计价与企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成的（二）价值类型的类别：含义指的是资产评估价值质的规定性，表明价值的内涵和外延。资产评估价值作为评估结果，是价值类型、市场环境和技术参数的共同影响1、市场价值。（1）公开和公平的市场条件。（2）当事人是理性的。（3）市场价值是价值估计数额。主要还有在用价值、投资价值、持续经营价值、清算价格、保险价值、课税价值等。（非市场价值）2、在用价值。在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的

9、价值量。3、投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。特点：与投资者投资目的相联系；主观性强；难与市场价值保持一致。4、持续经营价值。（企业作为整体的价值）：持续经营价值是指在持续经营条件下公司的价值。5、清算价格。（被扭曲的市场价值）清算价格是指在非公开市场上限制拍卖的价格。一般低于现行市场价格。清算价格一般取决于下列几个因素：（1）资产的通用性。资产越通用，价格越高。（2）清算时间的限制。清算时间越长，清算价格越高。6、保险价值。7、课税价值。（三）价值类型的决定因素1、评估的特定目的（经济行为）；2、市场条件；3、资产功能及其状态。第四节资产评

10、估的假设一、继续使用假设（在用续用、转用续用、移地续用）继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。确认继续使用的资产时，必须充分考虑以下条件：1、资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益；2、资产尚有显著的剩余使用寿命；3、资产所有权明确，并保持完好；4、资产从经济上、法律上是否允许转作他用；5、充分地考虑了资产的使用功能。二、公开市场假设公开市场假设是指假定在市场上交易或拟在市场上交易的资产、资产交易双方彼此地位平等，彼此双方都能获得足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。三、清算（清偿）假设清算（清偿）假设是指资产所有

11、者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。在继续使用假设前提下要求资产评估的继续使用价值；在公开市场假设前提下要求评估资产的公平市场价值；在清算假设前提下要求评估资产的清算价格。第五节资产评估的原则资产评估的原则是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。它包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。一、资产评估的工作原则（一）独立性原则：要求在资产评估的过程中摆脱资产业务当事人利益的影响，评估工作始终坚持独立第三者立场。（二）客观性原则：指评估结果应以充分的事实为依据。（三）科学

12、性原则：在评估过程当中必须根据评估的特定目的选择使用的价值类型和方法，制定科学的评估实施方案，使评估结果科学合理。（四）专业性原则：要求提供评估服务的机构必须是符合条件的专业技术机构。二、资产评估的经济原则（技术性原则）（一）贡献原则：贡献原则是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于他对其他相关的资产或资产整体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。（二）替代原则：替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求量最大。这是因为，有经验的买方对某一资产不会支付高于能在市场上找到相同效用替代物的费用。（三）预期原则：预期原则是指在资产评估过程中，资产

13、的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。资产评估价值的高低取决于实现资产的未来效用或获利能力。被评估资产的价值，客观存在的是一个量，而人们对他的评估又是一个量。第六节资产评估的程序一、资产评估程序的定义资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。狭义的资产评估程序是从资产评估机构和人员接受委托开始，到向委托人或相关当事人提交资产评估报告书结束。广义的资产评估程序是从承接资产评估业务前的明确资产评估业务基本事项开始，到资产评估工作档案归档结束。1、明确资产评估业务基本事项；2、签订资产评估业务约定书；3、编制

14、资产评估计划；4、资产勘察与现场调查；5、收集资产评估资料；6、评定估算；7、编制和提交资产评估报告书；8、资产评估工作档案归档。二、资产评估程序的重要性（一）资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证（二）资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据（三）恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。三、资产评估程序的内容（一）明确资产评估业务基本事项：1、委托方和相关当事方基本状况。2、资产评估目的。3、评估对象基本状况。4、价值类型及定义。5、资产评估基准日。（评估资产价值对应的时点）6、

15、资产评估限制条件和重要假设。7、其他需要明确的重要因素。资产评估机构和人员在明确上述资产评估基本事项的基础上，应当分析下列因素，确定是否承接资产评估项目：（1）评估项目风险。（2）专业胜任能力。（3）独立性分析。（二）签订资产评估业务约定书（相当于委托合同）1、资产评估机构和委托方名称；2、资产评估目的；3、资产评估对象；4、资产评估基准日；5、出具资产评估报告的时间要求；6、资产评估报告使用范围；7、资产评估收费；8、双方的权利、义务及违约责任；9、签约时间；10、双方认为应当约定的其他重要事项。（三）编制资产评估计划编制资产评估工作计划应当重点考虑以下因素：1、资产评估目的、资产评估对象状

16、况；2、资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度；3、评估对象的性质、行业特点、发展趋势；4、资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况；5、相关资料收集状况；6、委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性；7、资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况。（四）资产勘查与现场调查（五）收集资产评估资料（六）评定估算（七）编制和提交资产评估报告书（八）资产评估工作档案归档四、履行资产评估程序的基本要求（简）1、资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的范围内，建立、健全资产评估程序制度。2、资产评估机构和人员执行资产评估

17、业务，应当根据具体资产评估项目的情况和资产评估程序制度，确定并履行适当的资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程序。3、资产评估机构应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目经办人员及助理人员实施资产评估程序。4、如果由于资产评估项目的特殊性，资产评估机构和人员无法或没有履行资产评估程序中的某个基本环节。应当考虑这种状况是否会影响到资产评估结论的合理性，并在资产评估报告书中明确披露这种状况及其对资产评估结论可能具有的影响，必要时应当拒绝接受委托或终止资产评估工作。5、资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿，并将主要资产评估程序执行情况在资产评估报告中予以披露。第二

18、章资产评估的基本方法第一节市场法一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法的含义市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。（二）市场法应用的前提条件：1、需要一个充分发育、活跃的资产市场。2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。二、运用市场法进行资产评估的方式参照物差异调整因素主要有三个：一是时间差异；二是地域差异；三是功能差异。三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点（一）运用市场法评估资产的程序：1、明确评估对象。2、寻找参照物。3、分析整理资料并验证其准确性，

19、判断选择参照物。选择两个或两个以上的可比参照物。4、把被评估资产与参照物比较。5、分析调整差异，得出结论。市场愈活跃，市场法运用的空间越大，评估结论愈准确。（二）市场法的优缺点优点：1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2、评估结果易于被各方面理解和接受。缺点：1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。（市场法的局限2005年考过选择）第二节成本法一、成本法及其适用的前提条件（一）成本法的含义成本法是指

20、在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。采用成本法对资产进行评估的理论依据：1、资产的价值取决于资产的成本。（资产成本和价值成正比）重置成本是按在现行市场条件下重新购置一项全新资产所支付的全部货币总额，重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的。2、资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有：（1）资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。（2）资产的功能性损耗，也称功能性贬值。（3）资产的经济性损耗，也称经济性贬值。（二）成本法应用的前提条件：1、应当

21、具备可利用的历史资料。2、形成资产价值的耗费是必需的。3、成本法要求被评估资产处于或被假定处于继续使用状态。二、成本法运用的思路及其各项指标的估算被评估资产评估值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值被评估资产评估值重置成本成新率（即考虑三大贬值后的综合成新率）（一）重置成本及其估算重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原构建这项全新资产所发生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更

22、新重置成本的情况下，应选择更新重置成本；在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本。更新重置成本和复原重置成本采用的都是资产的现时价格，它们的不同之处在于资产在技术、设计、标准方面的差异，而对于设计、耗费、格式几十年一贯的某些资产，其更新重置成本与复原重置成本是一样的。无论是跟新重置成本还是复原重置成本，资产本身的功能不变。估算重置成本首选市场询价。1、重置核算法重置核算法是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部构建支出按其计入成本的形式，将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。直接成本是指可以构成资产成本支出部分，如房屋建筑物的基础、墙体

23、、屋面、内装修等项目；机器设备类资产的设备购价、安装调试费、运杂费、人工费等项目。间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理、总体设计制图等项支出。（1）按人工成本比例法计算。（2）单位价格法。（3）直接成本百分率法。2、物价指数法这种方法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。资产评估时物价指数指的是评估基准日（或能够代表评估基准日）的物价指数，而且应是资产的类别或个别物价指数。定基物价：制定物价指数的基准是一致的。重置成本历史成本资产评估时物价指数/资产构建时物价指数物价指数法和重置核算法的区别表现在：（选择）（1）物价指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复

24、原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。（2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与构建成本费用核算的基础上。一种技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。（重置成本法估算偏低）相同点：二者都是建立在利用历史资料的基础上。3、功能价值法，也称生产能力比例法。（成本与产量成正比）被评估资产重置成本参照物资产重置成本这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例关系。4、规模经济效

25、益指数法。重置成本参照物重置成本（评估资产年产量/参照资产年产量）5、统计分析法。（1）对资产进行分类。（2）在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。（3）依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成绩计算出分类资产的调整系数，计算公式为：KRR（其中K资产重置成本与历史成本的调整系数；R某类抽样资产的重置成本；R某类抽样资产的历史成本。）被评估资产重置成本某类资产账面历史成本（即账面原值）K（二）实体性贬值及其估算资产的实体性贬值是自产由于使用和自然力作用形成的贬值。1、观察法，也称成新率法。是指对被评估资产，

26、由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定，判断被评估资产的实体性成新率。资产的实体性贬值重置成本（1实体性成新率）（其中实体性成新率已经考虑残值）2、公式计算法。（2003年单选15题考过）（1）预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。（2）总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。总使用年限实际已使用年限尚可使用年限实际已使用年限名义已使用年限资产利用率名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异可以通过资产利用率来调整。当资产利用率1时，表示资产超负荷运转，

27、资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；当资产利用率1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。（三）功能性贬值及其估算功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。1、净超额运营成本折现法功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：（1）将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。（2）计算二者的差异，确定净超额（税后）运营成本。（指未来运营成本）（3）估计被评估资产的剩余寿命。（尚可使用年限）（4）以适当的折现率将被评估资产剩余寿命内每年的（净）超额运营成本折现，这些折现值之和就是

28、被评估资产的功能性损耗（贬值）。被评估资产功能性贬值额（被评估资产年净超额运营成本折现系数）2、功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值。功能性贬值复原重置成本更新重置成本未来每年净超额运营成本不相等逐年折算相加求和未来每年净超额运营成本相等简化：年净超额运营成本（P/A，r，n）（A年金，r折现率，n剩余寿命）（四）经济性贬值及其估算经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。（五）成新率及其估算成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。该成新率指的是重置成本法运用的第二个公式（即：被评估资产评估值重置成本成新率）中的成新率。1、观察法

29、。这一成新率是在综合考虑资产实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值等基础上确定的，而不只是考虑使用磨损和自然损耗的影响。2、使用年限法。3、修复费用法。（修复费用大小即贬值额）直接按照会计学中的折旧年限估算成新率，这种做法是不正确的，必须摒弃。这是因为：第一，折旧是由损耗决定的，但折旧并不就是损耗，折旧是高度政策化了的损耗第二，折旧年限的确定。第三，折旧年限的确定基础与评估中成新率的确定基础损耗本身，具有差异性。第四，资产评估过程中，一些评估机构和评估人员根据实地勘察鉴定的结果，确定的使用年限与折旧年限完全相同，这时当然可以采用折旧年限。三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点（一）运用成本法评估资

30、产的程序：1、确定被评估资产，并估算重置成本；2、确定被评估资产的使用年限；3、估算被评估资产的损耗或贬值；4、计算确定被评估资产的价值。（二）成本法的优缺点优点：1、比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；2、有利于单项资产和特定用途资产的评估；3、在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用；4、有利于企业资产保值。缺点：1、工作量大；2、它是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性；3、经济性贬值也不易全面准确计算。第三节收益法一、收益法及其适用的前提条件（一）收益法的含义收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资

31、产价值的一种资产评估方法。资产评估价值与资产的效用或有用程度密切相关，资产的效用越大，获利能力越强，它的价值也就越大。（二）收益法应用的前提条件：1、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产；2、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的；3、被评估资产预期获利年限可以预测。二、收益法应用的形式：（一）资产未来收益期有限的情况（二）资产未来收益无限期的情况：1、未来收益年金化的情况（2001年考过选择）所有的资产评估，其未来预期收益尽管不完全相等，但生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大，这种情况下也可以采用上述方法进行评估，步骤如下：（约当年金法）第一步，预测该项资产未来

32、若干年（一般为5年左右）的收益额，并折现求和。第二步，通过折现值之和求取年等职收益额。第三步，将求得的年等值收益额进行资本化计算，确定该项资产评估值。2、未来收益不等额的情形资产评估值（预期收益现值）前若干年各年收益额各年折现系数以后各年的年金化收益资本化率前若干年最后一年的折现系数（即复利现值系数）三、收益法中各项指标的确定（一）收益额收益法运用中，收益额的确定是关键。收益额是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。1、收益额指的是资产使用带来的未来收益期望值（评估基准日以后），是通过预测分析获得的。2、收益额必须是由被评估资产直接形成的，不是由该项资产形成的收益应分离出来，

33、切莫张冠李戴。用于资产评估的收益是资产的客观收益（正常收益），而不是资产的实际收益。收益额的构成：第一，税后利润，即净利润；第二，现金流量；第三，利润总额。选择哪一种作为收益额，评估人员应根据所评估资产的类型、特点以及评估目的决定，重要地是科学反映资产收益，并与折现率或资本化率口径保持一致。（二）折现率和资本化率从折现率本身来说，它是一种特定条件下的收益率，说明资产取得该项收益的收益率水平。收益率越高，资产评估值越低。折现率与利率不完全相同，利率是资金的报酬，折现率是管理的报酬。折现率应包括无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。无风险报酬率是指资产在一般条件下的获利水平，风险报酬率则是指冒风险取

34、得的报酬与资产的比率。资本化率（适用年金化形式）与折现率（适用非年金化形式）在本质上是没有区别的。折现率和资本化率在量上未必恒等。（三）收益期限（评估基准日以后的期限）收益期限是指资产收益的期间，通常指收益年限。四、运用收益法评估资产的程序及其优缺点（一）收益法评估资产的程序：1、收集验证有关经营、财务状况的信息资料；2、计算和对比分析有关指标及其变化趋势；3、预测资产未来预期收益，确定折现率和资本化率；4、将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值。（二）收益法的优缺点1、收益法的优点是：（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；（2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双

35、方所接受。2、收益法的缺点是：（2005年4月32题考过选择）（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；（2）在评估中适用的范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。（也适用于资源类资产）第四节资产评估方法的比较和选择一、资产评估方法之间的关系（一）资产评估方法之间的联系共同目标就是活得令人信服的可靠的评估价值。成本法、收益法的运用都是建立在现行市价基础之上的。（二）市场法与成本法的区别（2006年4月考过简答）1、成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，而市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。2、市场法中的现行市价指的是资产的

36、独立价格，是交易过程中采用的。3、市场法的运用与原始成本没有直接联系，而成本法中的某些计算，则要用被评估资产的原始成本和原始资料。4、成本法是按全新资产的购建成本和扣除被评估资产的各项损耗（或贬值）后确定评估价值；市场法则是按参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。二、资产评估方法的选择（2002、2004、2006年考过简答）应考虑如下几个因素：1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。资产评估价值类型与资产评估方法是两个不同层次的概念。资产评估价值类型说明“评什么”，是资产评估价值质的规定，具有排他性，对资产评估方法具有约束性；资产评估方法说明“

37、如何评”，是资产评估价值量的确定，具有多样性和替代性，并服务于评估价值类型。2、资产评估方法必须与评估对象相适应。3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。第三章机器设备评估第一节机器设备评估的特点一、机器设备及其分类（一）机器设备的特点机器设备是指由金属或其他材料组成，由若干零部件装配起来，在一种或几种动力驱动下，能够完成生产、加工、运行等功能或效用的装置。典型的机器设备主要是由原动机部分、传动部分和工作部分三大部分组成。特点：1、机器设备作为主要劳动手段，属于会计学中所称的固定资产，具有单位价值高、使用期限长的特点。2、机器设备属于动产类资产。（整体属于动产，不排除局部属于不动产

38、）3、机器设备属于有形资产。4、机器设备更新换代比较快。确定机器设备评估范围时应注意区别下列几个问题：1、机器设备和土地、房屋及构筑物。2、机器设备和无形资产。3、机器设备和流动资产。（二）机器设备的类型1、按国家固定资产分类标准分类：通用设备；专用设备；交通运输设备；电气设备；电子及通讯设备；仪器仪表、计量标准器具及工具、衡器。2、按现行会计制度规定分类：生产经营用机器设备；非生产经营用机器设备；租出机器设备；未使用机器设备；不需用机器设备；融资租入机器设备。3、按机器设备的组合程度分类：单台设备（独立设备）；机组，如柴油发电机组等；成套设备（包括生产线），由若干不同设备按生产工艺过程依次排

39、序联结，形成一个完整或主要生产过程的机器体系，如合成氨成套设备、胶合板生产线等。4、按机器设备的来源分类：通常可分为自制设备和外购设备两种，外购设备中又有国内购置和国外引进之分。二、机器设备评估的特点1、不具备独立的获利能力。（评估很难用收益法）2、整体的价格不仅仅是单台设备价格的简单相加。3、影响机器设备磨损的因素很多，设备的磨损、失效规律不易确定，个体差异较大。确定贬值往往需要逐台地对设备的实体状态进行调查、鉴定。4、设备的贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，往往还存在功能性贬值和经济性贬值。三、机器设备评估的程序：1、明确评估目的。2、清查机器设备，明确评估对象。3、对机器设备进行必要的鉴

40、定，确定其适用性、可用度以及主要技术参数。4、研究确定评估方法，搜集和处理有关信息资料。由于机器设备收益边界的难确定性，因此，单台机器设备的评估几乎不会采用收益法，收益法可以用于机组设备、生产流水线的评估。5、评定估算，撰写评估报告。第二节机器设备的核查与鉴定一、机器设备的核查进行必要的检查，以确定机器设备的客观存在。（一）逐项清查（二）抽样核查二、机器设备的鉴定机器设备鉴定的目的是通过确定评估对象的存在状态，为价值判断提供依据。（2002年4月考过选择）机器设备的鉴定按其工作阶段可以分为统计性鉴定和判断性鉴定，其中统计性鉴定又分为宏观鉴定和微观鉴定。（一）宏观鉴定（面向企业）宏观鉴定是对机器

41、设备在整个生产过程中的状况进行调查摸底。（二）微观鉴定（面向个体）微观鉴定是辨识设备个别特征的过程。（三）判断性鉴定判断性鉴定是指由专业工程技术人员在现场勘查的基础上，对机器设备的有关指标进行的分析判断。这些指标包括设备的新旧程度、剩余经济寿命等。第三节机器设备评估的成本法机器设备评估值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值一、机器设备重置成本的构成重置成本一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新设备所需的一切合理的直接费用和间接费用，如设备购置成本、运杂费、安装费、基础费、其他间接费用、税金、资金成本等。对于不需要安装的单台机器设备，重置成本可能仅包括设备购置成本、运杂费，需要安装的机

42、器设备还包括安装费、基础费，另外可能还包括资金成本、税金等。一个典型的机械工业企业，机器设备的重置成本一般由下列要素构成：1.设备现行购置成本；2.设备运杂费；3.设备基础费；4.设备安装费；5.建设单位管理费；6.建设单位临时设施费；7.工程监理费；8.研究试验费；9.勘察设计费；10.工程保险费；11.联合试运转费；12.施工单位迁移费；13.固定资产投资方向调节税（该税种自2000年1月1日起暂停征收）；14.建设期资金成本（机会成本）；15.其他合理费用（设备操作人员培训费，不包括维修费）。进口设备重置成本还包括设备的进口从属费用，如：海外运费；海外保险费；进口关税；增值税；公司代理手

43、续费；银行手续费；海关监管手续费；商检费等。二、机器设备重置成本的估算（一）重置核算法1、外购单台不需安装的国内设备重置成本重置成本全新设备基准日的公开市场交易价格（买价）运杂费或全新设备基准日公开市场交易价格（1运杂费率）2、外购单台需安装的国内设备重置成本重置成本全新设备基准日的公开市场成交价格运杂费安装调试费或全新设备基准日公开市场成交价格（1运杂费率安装调试费率）3、外购单台不需安装进口设备重置成本重置成本（FOB价格途中保险费国外运杂费）基准日外汇汇率进口关税增值税银行及其他手续费国内运杂费或CIF价格基准日外汇汇率进口关税增值税银行及其他手续费国内运杂费FOB价格为离岸价，指装运港

44、船上交货价格；CIF价格为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费。（不包括进口关税）4、外购单台需安装进口设备重置成本重置成本单台未安装进口设备重置成本安装调试费人员培训费其他（配套费人员培训费其他）5、外购成套需安装设备重置成本重置成本单台未安装进口设备重置成本总和单台未安装国产设备重置成本总和工器具重置成本安装成本工程监理费软件重置成本（调试费）设计费贷款利息（资金成本）贷款利息对于构建期长，成本较高的设备适用。6、车辆重置成本国内购置车辆重置成本车辆价格购置附加税证照费及其他费用进口车辆重置成本车辆价格（CIF）进口关税消费税增值税证照费及其他费用其中：进口关税车辆价格（CIF）进口税

45、率消费税车辆价格（CIF）进口关税消费税率（1消费税率）进口增值税车辆价格（CIF）进口关税消费税增值税率市场价格资料的取得，可以采用直接向制造商或销售商询价的方式进行，也可以参照商家的价格目录、正式出版的价格资料、广告、计算机网络上公开的价格信息等。（市场询价）市场价格信息要进行分析后方可使用，评估人员要考虑下列因素：1、市场价格的多样性。2、报价与成交价的差异。3、折扣因素。4、市场价格的时间性与地域性。5、替代产品与评估对象品质、性能的差别。6、同类型设备的品质差别。进口设备因交货地点不同，分别采取离岸价（FOB）和到岸价（CIF）。评估时应采用到岸价，如获取离岸价时，应将离岸价调整为到

46、岸价。进口设备从属费用的确定方法是：（1）国外运费：海运费货价（FOB价）海运费率（2）国外运输保险费国外运收保险费（货价海运费）保险费率（3）关税：关税到岸价（CIF）关税税率（4）消费税：消费税（关税完税价关税）消费税率（1消费税率）（5）增值税：增值税（关税完税价关税消费税）增值税率（6）银行财务费：银行财务费货价税率（7）外贸手续费：外贸手续费到岸价外贸手续费率（8）海关监管手续费，仅对减税、免税、保税货物征收对于免税设备：海关监管手续费到岸价人民币数费率对于减税设备：海关监管手续费到岸价人民币数费率减税百分率（9）车辆购置附加费车辆购置附加费（到岸价人民币数关税消费税增值税）费率（公

47、式有误）对于自制设备，主要包括：1、自制标准通用设备重置成本。（此设备在市场上广泛存在）2、通用非标准设备重置成本。（此设备在市场上不广泛存在）（1）通用非标准设备的价格构成如下：直接材料；燃料和动力；直接人工；制造费用；期间费用分摊；利润和税金；非标准设备设计费；对制造、安装调试周期较长的，需考虑占用资金的资金成本。（2）通用非标准设备重置成本计算方法。综合估价法，这种方法是在初步设计阶段有较详细总图而无详细零件图，可得到主要材料消耗量和主要外购件消耗量时，以主要材料费为基础，根据其与成本费用的关系指标估算出相应成本，另外考虑一定的利润、税金和设计费，从而求得该设备重置成本。P（Cm1KmC

48、m2）（1Kp）（1Kt）（1Kdn）主辅材外购件利润税金设计费P非标准设备重置成本；Cm1主材费（不含主要外购件费）；Km不含主要外购件费的成本主材费率；Cm2主要外购件费；Kp成本利润率；Kt销售税金率；Kd非标准设备设计费率；n非标准设备产量。Kdn（单位数量设备的设计费率）Cm1（某主材净消耗量该主材费率）含税市场价格（1增值税率）Cm2某主要外购件数量含税市场价格（1增值税率）销售税金率Kt指增值税、营业税及相应的城市维护建设税和教育费附加。对于一般销售的非标准设备，其为Kt增值税、城市维护建设税和教育费附加17%+17%（7%+3%）=18.7%，而承包建造的炉窑等非标准设备则为营

49、业税、城市维护建设税和教育费附加。3、对大型复杂的自制设备项目。（二）物价指数法1、定基物价指数。定基物价指数是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。2、环比物价指数。环比物价指数是以上一期为基期的指数。采用物价指数法测算进口设备重置成本。帐面原值中的到岸价格（账面原值中支付外汇部分的价格，不包括关税和其他税费）往往可以用进口设备生产国在设备进口时的价格水平为基期价格水平，再根据设备生产国从基期到评估时点的价格变化率，将生产国出口设备价值从原值调整为现值。（三）规模经济效益指数法三、机器设备的实体性贬值及其估算实体性贬值重置成本实体性贬值率重置成本（1成新率）（一）使用年限法1、机器设备

50、的总使用年限。设备的使用寿命可以分为物理寿命、技术寿命和经济寿命。（首选经济寿命）物理寿命是指机器设备从全新状态开始使用，直到不能正常工作而予以报废所经历的时间。技术寿命是指机器设备从开始使用到技术过时予以淘汰所经历的时间，技术寿命很大程度上取决于社会技术进步和技术更新的速度和周期。经济寿命是指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历的时间。所谓经济上不合算，即使用该设备不能获得收益。2、机器设备的已使用年限。实际已使用年限名义已使用年限设备利用率有的机器设备在使用过程中经过了大修理或更新改造，由此延长了其使用寿命，或减少了其实际已使用年限，这时，可以通过估算加权投资年限替代为实际已使

51、用年限。加权投资年限（实际已使用年限）（加权更新成本）（更新成本）加权投资年限各部分的投资年限各部分重置成本所占的比重加权更新成本已使用年限更新成本3、机器设备的尚可使用年限。对于国家明文规定限期淘汰、禁止超期使用的设备，无论其现时技术状态如何，该设备的尚可使用年限不能超过国家规定禁止使用的日期。有些设备的使用寿命是以工作量来衡量的：贬值率已使用量总使用量100贬值率已使用量（已使用量尚可使用量）100（二）观测分析法观测分析法是评估人员根据对设备的现场技术检测和观察，结合设备的使用时间、实际技术状况、负荷程度、制造质量等经济技术参数，经综合分析估测设备的成新率。（三）修复费用法修复费用法是以

52、修复机器设备的实体性贬值使之达到全新状态所需要支出的金额，作为估测被修复机器设备实体性贬值的一种方法。使用这种方法要注意区分可补偿性损耗和不可补偿性损耗。可补偿性损耗，是指可以用经济上可行的方法修复的损耗。四、机器设备的功能性贬值及其估算机器设备的功能性贬值可以通过超额投资成本和超额运营成本估算。（一）超额投资成本形成功能性贬值的估算在评估中，如果使用的是复原重置成本，则应该考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如果使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了。（二）超额运营成本形成的功能性贬值的估算计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤如下：1、分析比较被评估机器设备的超额运营成本

53、因素；2、确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本；3、计算净超额运营成本；（扣除所得税）4、确定折现率，计算超额运营成本的折现值。五、机器设备的经济性贬值及其估算（一）因生产能力降低造成的经济性贬值（规模经济效率指数法）（二）因收益减少造成的经济性贬值的估算（三）因受环境保护限制而造成的经济性贬值的估算第四节机器设备评估的市场法一、运用市场法评估机器设备的基本步骤（一）对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料（二）进行市场调查，选取市场参照物：应注意参照物的时间性、地域性、可比性；从时间上讲，参照物的交易时间应尽可能接近评估基准日。（三）因素比较（四）计算评估值二、运用市场法评

54、估机器设备中比较因素分析（2006年7月考过简答）这些比较因素包括：个别因素、交易因素、时间因素、地域因素等四个方面。（一）个别因素（2001年4月考过选择）1、设备规格型号。2、设备制造厂家。评估人员应选择同一厂家生产的设备作为市场参照物。3、设备的役龄。制造年代。4、设备的安装方式。5、设备的附件。6、设备的实体状态。（二）交易因素：1、市场状况。2、交易动机及背景。3、交易数量。（三）时间因素（四）地域因素三、运用市场法评估机器设备举例1.评估人员首先对被评估对象进行鉴定。2.评估人员对二手设备市场进行调研，确定三个与被评估对象比较接近的三个市场参照物。3.对评估对象和参照物进行因素比较

55、。（1）个别因素比较。（2）市场因素比较。（3）时间因素。（借助物价指数调整）（4）地域因素。4.计算评估值。第四章房地产评估第一节房地产评估概述一、房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产。在国外一般称之为不动产。1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。2、权益（物权）是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。3、区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括他与重要场所的距离。距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。二、房地产的特征（一）

56、位置固定性：房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。（二）耐用性：从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。建筑物一经建造完成，其寿命是相当长的。（三）影响因素多样性：房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。（四）投资大量性：其投资数额是可观的。（五）保值增值趋势三、房地产评估程序（一）明确评估基本事项：明确评估本身、目的、基准日。（二）拟定评估工作方案（三）实地勘查搜集资料（四）选用评估方法评定估算：假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。（房地产专用法）（五）确定评估结果，撰写评估说明和报告第二节土地使用权评估的特点一、土地使用权及其实质土地使用权是土地使用者依

57、法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。二、土地的分类及其特性（一）土地资产及其分类从评估角度，土地是指包括地上空间和地下空间的地表，是一个立体的概念，可以从纵横两方面认识。1、按社会经济用途2、按经济地理位置3、按所有权归属4、按利用程度5、按开发程度与开发趋势（二）土地资产的特性土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。土地的自然特性表现在以下方面：1、土地面积的有限性。2、土地空间位置的固定性。3、土地使用价值的永续

58、性和增值性。4、土地的不可替代性。土地的经济特性主要表现在以下几方面：1、用途多样性。2、经济地理位置的可变性。（2005年4月考过选择）3、可垄断性。土地资产的可垄断性构成了土地资产市场价格的基础。三、土地资产价格体系（一）土地资产价格类型1、基准地价。基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。定义中可以看到：（1）基准地价是一个区域性的平均低价，它可以是级别或区段的平均地价，也可以是路段地价的平均值；（2）基准地价是各类用地的平均地价，即用地条件相近的区域中商业用地、住宅用地、工业用地的平均地价；（3）基准地价市政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地

59、使用权价格；（4）基准地价是单位土地面积的地价。2、标定地价。标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。定义中可以看到：（1）标定地价市政府评估的具体地块的地价，即宗地地价；（2）在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是在进行土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估；（3）标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。3、土地使用权出让底价。土地使用权出让底价，是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。4、转让价格。地产转

60、让价格是使用者将以取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。5、出租价格。地产出租价格亦称土地使用权租金价格，其价格表现有两种形态。（1）土地使用者之间所形成的租金价格。（2）国家与土地使用者之间形成的租金价格。除上述地价外，还有土地交易成交价格、抵押价格等。基准地价、标定地价和土地使用权出让价格之间，既有区别又有联系。它们都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用。基准地价是标定地价评估的基础，标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据。基准地价和标定地价、土地使用权出让底价的主要区别是，前者是大面积评估的区域平均地价，后两者则是具体到宗地或地块的

61、地价，亦称宗地地价。土地使用权出让底价和标定地价也是有区别的，土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地（含成片出让土地）的地价，即土地使用权出让前政府控制的最低标价；标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价。标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价则是不公开的地价。目前我国城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为一级市场和二级市场。一级市场亦称政府批租市场，是政府垄断市场。二级市场是土地使用权的转让、出租、抵押市场的总和，

62、在国家法律规定的范围内充分竞争。（二）土地资产价格的特点1、土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定。2、土地价格主要由土地的需求决定。3、土地价格具有明显的区域性。4、土地价格的上涨性。土地需求上升；资本的边际收益率会下降。四、影响地产价格的因素（一）一般因素影响地价的一般因素是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。1、行政因素。2、社会因素。3、经济因素。（1）经济发展状况。（2）居民收入和消费水平。（3）物价变动。（4）储蓄和投资水平、财政收支和金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。4、其他一般因素。（二）区域因素区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素，也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。1、影响商业用地土地价格的区域因素。（1）商业繁华程度。（2）交通便捷度。（3）环境优劣度。（4）规