生命园青年公寓

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1、中关村生命科学园青年公寓项目建议书（代可行性研究报告）中关村生命科学园青年公寓项 目 建 议 书（代可行性研究报告）北京市投资服务中心二零零二年三月目 录第一章 总 论第二章 规划建设方案第三章 项目建设条件第四章 市场分析第五章 原材料消耗与供应第六章 环境保护问题第七章 消防.安全.节能.第八章 建设进度安排第九章 投资估算与资金来源第十章 效益分析第十一章 结 论第一章 总 论一、 项目背景及项目提出DNA的发现是二十世纪最伟大的发现，由此引发了生命科学与生物技术研究领域新的突破，并使之成为世界上发展最快、潜力最大、影响最深远的高科技之一，同时有力地促进了医疗、制药、种植、蓄牧、环境保护

2、各项事业的飞速发展，形成了充满活力的世界基因经济体系。我国政府从六五计划开始，生物技术研究就是国家重点支持的技术之一，国家863计划也把对生命科学的研究排在首位。今天我国家已建成一批国家重点实验室和工程研究中心，形成了一支充满朝气的生物技术研究队伍，参与了世界人类基因组测序工作，并取得了一系列世界级水平的研发成果，生物技术的产业发展也初具规模。人类对提高生存质量的强烈渴望和憧景给生命科学与技术的发展提供了广泛空间，正是在这种情况下，北京市政府提出建设中关村生命科学园，为从事生命科学研究、开发、中试的研究机构和企业提供基础设施完善、交通便捷、环境优美、配套设施齐全的国家级生命科学、生物技术及新医

3、药研究、开发、中试和产业化基地。中关村生命科学园是中关村科技园的专业园区之一，位于中关村科技园的东北角，东临回龙观文化居住区与京包铁路相连，八达岭高速路从旁通过，南接中关村景观大道北清路，与中关村软件园相望，西与永丰科技园相接，有规划中的京包高速路，北为的玉河南路和南沙河风景区。建成后的中关村生命科学园将为入园企业和机构提供一个高效、创新、温馨、宜人的优越环境，这必将会受到众多高水准的大型研发企业和机构的青睐。目前已有国家生物芯片工程研究中心，国家基础生命科学研究所、北京生物医药孵化器，国家863动物细胞大规模培养中心，国家863作物分子设计中心，国家863转基因动物中心，北京干细胞研究中心等

4、多个国家级生命科学研究尖端机构和企业提出入园意向。中关村生命科学园采用两级开发管理模式，北京中关村生命科学园发展有限责任公司是经北京市政府授权的开发主体，独立承担中关村生命科学园的土地一级开发，负责市政设施、环境景观、配套服务设施和公共服务技术支撑系统的建设。中关村生命科学园基础设施工程已于2000年11月开工，目前景观绿化、主要道路及城市市政管网系统已于2001年7月竣工。中关村生命科学园青年公寓为是园区配套服务设施的重要组成部分，服务人群面向生命科学园区内的企业及研发机构的学生及研究人员，主要为整个园区的硕士生、博士生、博士后等提供相应的生活居住设施。该项目位于园区内西北角的18号、26号

5、地块内，南、北、东、西分别是规划三路、生命科学园中路、规划环路和生命科学园西路。就此编制中关村生命科学园青年公寓项目建议书（可行性研究报告），报请北京市计委审批。二、项目概况：1.项目名称：中关村生命科学园青年公寓2.项目主办单位：公司名称：北京中关村生命科学园发展有限责任公司法定地址：北京市昌平区昌平科技园超前路9号法人代表：周玉臣注册资金：30000万元人民币经营范围：土地开发、房地产开发的物业管理（含出租写字间）、咨询、培训、孵化高新技术项目；高新技术的开发、转让、制造、销售开发商品；为高新技术企业提供办公、开发、中试场所、劳务服务。经北京市政府授权，北京中关村生命科学园发展有限责任公司

6、是承担中关村生命科学园统一开发的建设主体。北京中关村生命科学园发展有限责任公司拥有资本金3亿元人民币。其余资金根据北京市政府与国家开发银行达成的关于中关村科技园区建设的框架协议，由国家开发银行提供，政府贴息。3.建设地点：本项目位于中关村生命科学园18号、26号地块内，南临园区规划三路，北至生命科学园中路，东起园区规划环路，西接生命科学园西路，规划用地面积29005平方米。4.建筑规模及建筑内容：本项目总建筑面积为32077平方米，共计A、B、C三栋公寓楼，建设内容为住宅及配套设施。5.项目总投资估算：生命科学园青年公寓总投资估算为1亿元人民币。全部建设投资由北京中关村生命科学园发展有限责任公

7、司自筹解决。6.项目建设期：本项目建设周期约为1年。拟2002年中动工，力争2003年全部竣工入住。第二章 规划建设方案一、规划设计方案指标：1.规划建设用地面积：29005平方米2.建筑规模：37023平方米其中：地上 33970平方米，地下 3053平方米自东向西排列A、B、C三栋公寓，其中A、B栋位于18号地内，C栋位于26号地内。A栋：7730平方米，其中：地上6700平方米，地下1030平方米B栋：19303平方米，其中：地上17280平方米，地下2023平方米C栋：9990平方米3.建筑高度：19.80米（此为建筑最高点高度）4.容积率：1.355.停车数量：机动车148辆，自行车

8、300辆6.绿化率：40%7.面积分配：总建筑面积：37023平方米一室户建筑面积：9.53平方米二室户建筑面积：25.74平方米三室户建筑面积：35.64平方米A座：一室户 0套 二室户 120套 三室户 6套B座：一室户 246套 二室户 192套 三室户 10套C座：一室户 0套 二室户 192套 三室户 0套二、 规划设计原则与理念：.设计原则1.以中关村生命科学园修建性详细规划为基础，建筑风格力求现代、简洁，与整个生命科学园区的建筑风格相协调，建筑设计实用、经济。2.充分满足使用要求，各项功能布置合理、适用；建筑形式与功能相符；造型大方、手法简洁。3.适当考虑空间的灵活性、多功能性，

9、适当采用新的建筑结构，注重优美的景观和环境设计以及采用通信、智能化等方面技术。4.设计满足经济上可行、合理；技术上先进、可靠，管理上安全、方便的要求。.设计构想1. 总平面布局生命科学园青年公寓建筑群主入口开向东面的园区规划环路，由A、B、C三栋建筑构成，其中A、B两栋建筑位于18号地，C栋位于26号地。A栋建筑呈弧线与园区规划环路平行布置，建筑首层开设一车行洞口，车行道路穿楼而过，使A栋建筑形成整个建筑群的门户。车行路在A、B两栋建筑前围合的交通广场分为南北两条单行线，并于C栋北面外部道路连通，形成围绕B栋的环路。B栋建筑以“E”字形布置，建筑自身围合呈三个空间，中部与圆形咖啡厅形成围合的下

10、沉步行广场，便于居住者休闲交往。两建筑与绿化停车场形成18米的半开放式交通广场，以利于驾车的居住者方便到达公寓。C栋建筑呈“C”字形布置，建筑南向围合内部绿化庭院，北向利用绿化地形成林下停车场，既方便居住者停车入楼，又便于楼内人员室外活动。整个公寓建筑群动静分区，人流、车流互不干扰，形成有利于研发人员的舒适、便利的生活环境。设计按A、B、C三组建筑考虑，既可以同时施工，也可以分步实施。2. 平面布局青年公寓在平面设计中充分考虑现代公寓的快节奏的生活特点，单体设计简洁实用，功能明确紧凑。每套户型均分为生活区、起居区、办公区。生活区设置了电磁厨房墙和三件套的卫生间：起居区层高3米，基本满足双层起居

11、布置，办公 区为一字式设计，空间宽大便利，室内设有宽大的壁柜。公寓每层均设置公共活动区、谈话交流区，便于研发人员交流、互动。首层设有自助洗衣机、咖啡厅、24小时快餐厅、小卖部等，以方便居住人员使用。3. 绿化景观系统青年公寓方案的内部绿化系统与外部强制绿化相结合，A、B、C三栋建筑各自设有半封闭、半私密的绿化庭院。所有地面停车均采用林下停车场，地面铺设绿草地砖，既满足地面停车，又与整体区域绿化相结合。4. 经济性青年公寓方案特色之一即为经济性，结构造型为粘土空心砖承重系统，造价比其他结构系统低三分之一左右。同时此方案不设地下停车库，大大降低土建造价。由于选用规则式布置，使得本建筑群在节能方面优

12、势明显。5. 其他设施青年公寓采用集中燃气锅炉供暖，户内采用地板式采暖方式，既经济又实用。夏季采用壁挂式分体空调系统。本项目人防等级为五级，拟设置于B栋局部。第三章 项目建设条件一、 用地现状：中关村生命科学园青年公寓规划用地面积29005平方米，现状为农田。本项目中涉及基本农田土地置换问题已与有关部门达成一致，由于中关村生命科学园项目为国家及北京市重点工程，政府大力扶持，并配合优惠政策，故不存在征地困难。二、拆迁方案：中关村生命科学园规划用地由北京中关村生命科学园发展有限责任公司统一完成土地一级开发，对于农村集体土地采用征用方式，并按国家及北京市的有关规定支付复垦费及相关征地费用。对于当地居

13、民及所拆民宅，将结合该地区旧村改造及小城镇改造进行，由北京中关村生命科学园发展有限责任公司按国家及北京市有关规定妥善安置解决，具体实施方案由昌平区回龙观镇政府执行。目前用地范围内企业、农户已全部拆除，并完成相应补偿。三、建设条件：.基础设施1. 中关村生命科学园拟建于北京市昌平区回龙观地区，园区东临回龙观文化居住区与京包铁路相连，八达岭高速路从旁通过，南接中关村景观大道北清路，与中关村生命科学园相望，西与永丰科技园相接，有规划中的京包高速路，北为玉河南路和南沙河风景区。中关村生命科学园修建性详细规划已对园区市政管网建设提出了整体要求并制定了相应的规划，在园区红线外沿用地周界铺设市政管网和市政道

14、路；红线内按修建性详规铺设园内交通主路，沟通各组团用地，并沿主路铺设市政管网达组团用地边界。生命园市政基础设施由九大系统组成。主要市政管线沿“U”型路铺设，加上道路系统和场地平整条件，最终将形成“六通一平”的市政配套格局。按国际一流园区的水准，生命园将特别设置建立在GRS平台上专门开发的智能化管理系统，对市政、能源、防灾、保安等方面实施全方位的智能化监控。九项市政设施系统为：万门模块局电信系统、宽带网络系统、有线电视系统、中压天然气系统、110千伏双路供电系统、城市自来水供应系统、城市雨水排除系统、城市污水处理系统、园区智能化管理系统。2.公共基础设施建设内容为：道路、供水、雨水、 污水、供电

15、、供燃气、通讯；景观建设及绿地，达到自然地坪。生命科学园青年公寓的开发建设所需用电、用水等可由现状设施解决，近期可达到三通一平的开工水平。3.生命科学园青年公寓项目，位于园区18、26号地，其红线内外基础设施建设方案已确定，相应的市政条件均已具备。由于中关村生命科学园主要市政管线布置于园区规划环路，故本项目红线内市政设施由18号地市政甩口接入。.市政条件1.上水：青年公寓上水由U型路配水管接入， 18号地红线内预留上水管接口为DN150。2.排水：生命科学园设计施工时实行雨污水分流原则，在用地范围内分别铺设雨水及污水管线。青年公寓雨水排入U型路雨水管道，18号地红线内预留雨水管接口为DN800

16、。污水经处理达到国家排放标准后，污水排入U型路污水管道，接入航天城污水处理厂。18号地红线内预留污水管接口为DN400。3.燃气：青年公寓所需天然气自U型路天然气管道引入，18号地红线内预留天然气管道接口为DN150。4.供电：青年公寓需自建配电室，18号地红线内预留4150电缆管沟接口，本项目供电自U型路已有电缆沟槽引双路10KV电缆供电。5.供热：生命科学园位于北京市政府规定的无燃煤范围以内，建筑采暖必须采用清洁燃料。由于园区内无城市热网，因此考虑由园区自行解决采暖及生活热水热源。青年公寓拟采用小集中燃气锅炉采暖并提供生活用热水。6.通讯：生命科学园的万门模块局电信系统及有线、宽带网的主站

17、机房即设置于D区地下室。另外U型路铺设有24孔6150电信管道并在18号地预设甩口，为青年公寓项目通讯系统的建立与完善构筑了良好的物质前提。第四章 市场分析生命科学及生物技术研发是一个主要依靠智力投入、极富有创造性的高科技行业，研发创意和生产在客观上需要一个恬静、优美的环境。中关村生命科学园在充分利用中关村科技园区完善的教育基础设施和庞大的科技创新企业群体优势的同时，选择位置相对独立的地块，创建可持续发展的绿色生态环境，为研究开发人员营造一个舒适的工作环境，同时通过营造高效便捷的交通网络，完善的公共服务及技术支撑系统，先进的市政通信设施，为入园机构和企业提供具有国际先进水平的信息、商务服务设施

18、，以吸引国内外一流的生命科学及生物技术领域研发人员和机构到园区工作。中关村生命科学园具有国际化一流水准的规划及经营理念，得到了国内外许多生命科学生物技术领域高水准的研发机构的青睐，并提出入园申请。这些公司的入驻，将极大地提升中关村生命科学园的技术开发水平及国际知名度，生命科学园对符合条件的入园企业将不折不扣地执行由国家、北京市、中关村科技园区所制定的一系列优惠政策的承诺更将吸引更多机构和企业的加盟。中关村生命科学园已引起众多生命科学研发企业的高度重视，相信随着生命科学园区的日益完善，陆续会有更多的企业，尤其是国外知名企业提出入驻申请。中关村生命科学园划分为23个企业用地区，每个区域可吸纳12家

19、国家级及国际知名研发机构及公司入驻，另建有中小企业中心可以吸收1015家处于高速发展期的中小企业加盟，同时建有孵化器中心，可至少同时吸纳50个创业项目入园，因此中关村生命科学园建成后将有近百家研发机构、企业及创业项目入驻，大约11.5万名高科技人员在园内从事生命科学、生物技术及新医药等国家级或国际水准的尖端项目研发及生产。中关村生命科学园致力于为有志于献身生命科学和生物技术研发的青年学子提供的高效、创新、温馨、宜人的优越的创业环境，而青年公寓作为中关村生命科学园的配套服务设施，它的目标是致力于为在入驻园区的企业及研发机构内从事研究、生产、学习及技术交流的学生和研究人员提供现代、舒适、方便的居住

20、生活条件。建成后的青年公寓住客构成大约为博士生75%，博士后20%，其他学生及研究人员5%。由于入驻园区的企业和研发机构从事的是国家级或国际水准的尖端生命科学及生物技术领域项目的研发及生产，其研究人员具有年轻人多、学生多、交流学者多、人员流动性大以及每日工作学习时间不规则、周期长等特点，因此他们的居住场所应具备舒适、方便、配套设施完善、离工作场近等特点，以有利于研发人员全身心地投入于科研工作之中。入驻园区的企业和机构为了激发其所属研发人员的科研和工作热情，提高研发效率，充分利用生命科学园所营造的优越的科研和创业环境与条件，使科研成果层出不穷，也必须充分解除他们的后顾之忧，提供与工作科研环境相配

21、套的生活居住环境，因此入园企业和机构以及园区内的科研人员及学生对能提供与之工作生活相适应的宿舍和公寓的需求较大，而目前园区周边的商品住宅小区则由于其距离远、交通不便、环境喧闹、配套设施不完善以及价格较贵等原因不能充分满足其工作生活的要求。作为专门服务于园区企业及机构内青年学子和研究人员，为其提供高品质生活条件的青年公寓的建成将有效地满足入园企业及机构的这适应一需求。本项目作为中关村生命科学园的配套服务设施系统的重要构成，它的建设对于生命科学生物技术研发企业以及中关村生命科学园自身而言都意义重大。综上，本项目市场前景看好。第五章 原材料消耗与供应一、 物料消耗目1.建筑材料：中关村生命科学园青年

22、公寓建设内容为住宅及配套设施，根据工程使用功能、结构设计以及施工方便等综合因素考虑，结构采用粘土空心砖承重系统，造价低，内部装修按同类工程装修标准进行。本项目的建设将采取先进施工工艺，本着节能、无毒、无污染、美观、经济的原则选择新型建筑材料，构筑生态建筑。2.项目所需主要设备：空调系统通信电话系统消防系统电视及接收系统应急发电系统供暖系统电梯系统照明系统二次供水系统等电梯、消防设备、照明系统、供暖设备在节能和安全上需具有高度可靠性。二、物料供应方式本项目所需原材料尽量采用国际国内高新技术材料，所需设备在满足使用情况下尽量采用国内一流产品，部分电气设备、装饰装修材料等需采用进口产品。第六章 环境

23、保护问题中关村生命科学园项目本身对环境要求很高，目前选址的环境加上自身高密度的绿化，将实现生命科学园和生态园两园合一的建设目标。由于中关村生命科学园是一个集高科技与高智力于一体的专业园区，主要从事生命科学、生物技术及新医药领域的研究开发、中试等活动，区别于一般性的工业，属清洁生产、无污染性园区。相关产品的开发、生产、制作和测试过程中不产生灰尘、废水、废气、废渣和噪声等污染物，故不会对环境造成污染。生命科学园青年公寓建设内容为住宅及配套设施，垃圾为一般生活垃圾；污水为一般生活污水；废气为汽车废气及一些噪音，此外无其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较小。本项目建设将采

24、取严格的环境保护措施。一、雨污水排放：排水采取“分流制”原则排放生活污水和雨水，含油污水经隔油池简单处理，达到规定的排放标准后，排入市政污水管线。污水排放将严格按北京市的有关规定执行，对城市污水管网和污水处理厂不会产生不良影响。该项目路面多为铺装路面和绿地，除雨水冲刷路面带有一定的杂物外，排入雨水管道的雨水不会含有大量的有害物质。二、生活垃圾：生活垃圾分类收集，利用密闭垃圾桶运出，由环卫部门统一清运至指定的垃圾消纳场进行处理。三、噪声污染：噪声污染主要来自空调系统等，拟选用先进的低噪声设备。在施工中尽量降低施工噪音，除选用低噪声设备外，并采取减振隔声消音措施。四、废气及灰尘：大气污染源主要来自

25、车库的汽车尾气排放，施工中采取有效措施尽可能减少施工扬尘。五、绿化：中关村生命科学园将绿化建设放到重要位置，按园区修建性详细规划要求，充分利用本地区的自然条件，创造一种充满生机的绿色生态园区。园区内集中绿地率平均超过50%。除了在保证相当数量的绿化用地外，还将更多地考虑提高绿地的质量，加强其在景观效能。通过对施工区域的顺序合理安排，尽可能不破坏地表植被。第七章 消防、安全、节能一、消防：生命科学园青年公寓整体建筑消防设计及防火分区按国家建筑设计防火规范考虑。主体建筑四周有消防通道，建筑物设有不同方向的疏散出口。项目在施工过程中，可能产生的火灾隐患为工人违章操作，电器设备使用不当、失修等；项目建

26、成后，可能的火灾隐患为：.餐饮设施操作间的明火；.库房中的易燃品；.电气设备短路；装饰、装修材料中有些易燃材料等；因此，为防止出现火灾，在建筑设计上，将充分考虑消防因素，留有足够的防火间距，并按防火规范设防。在建设过程中和建成投入使用后，除加强施工管理、杜绝违章、加强电气设备检查养护及易燃材料的保管外，还应采取以下消防手段，从消防设备、设施上，配备国家消防部门指定认可的产品。二、安全在青年公寓项目建设中，特别是建成后的使用中，如果消防和安全问题重视不够，将会产生灾难性的后果。因此：1. 按人防五级设计要求,设置于B栋局部， 本着“平战结合”的方针进行设计和建设。2. 在设计上，充分考虑消防安全

27、和人员疏散等问题。本项目将设有符全国家标准的足够的安全出口，以保证遇有紧急情况时，安全疏散客流；同时设自动充电应急灯，以备不时之需。三、节水、节能青年公寓在设备设施上以及建设布局中，将采用国内先进的节能设备设施，合理安排建筑布局，以节约能源。如：1.采用新型高效节能光源，荧光灯选配电子镇流器，降低照明用电量；2.供电、供气、供水系统采用合理布局，尽可能降低途中消耗；3.机电设备选用耗能低、效率高的设备；3. 电、水等系统安装计量装置，以加强能源管理；4. 本项目给水设计已预留杂用水给水系统，今后该系统的实施将与中关村生命科学园中水供水管道相连，以供冲洗大便器、浇洒绿化及冷却塔补充水；5. 空调

28、冷冻机冷却水采用循环冷却使用，利用率可达98.5%；游泳池池水采用循环净化给水系统，利用率可达97%；绿化采用微喷、滴灌等节水浇水方式；6. 全部卫生洁具均采用节水型产品，给水龙头采用光电感应或延时自闭型；7. 二层（含）以下各层利用自来水管网水压直接供水方式；8. 二层（含）以上需二次加压供水的各层采用变频调速泵组供水方式；9. 热交换器采用温度自控装置，保证恒定的热水温度，减小能源浪费；第八章 项目建设进度一、 中关村生命科学园青年公寓项目由北京中关村生命科学园发展有限责任公司自筹资金建设。二、工程建设按照北京市有关建设工程招投标的规定采用国内竞争招标、议标的方式选择施工单位。三、工程建设

29、采用施工监理方式进行。四、青年公寓建设周期计划一年， 拟二零零二年中动工，力争二零零三年全部竣工，投入使用。五、项目实施进度如下：2002年3月2002年4月 完成项目规划审定方案设计及审批，项目建议书及可行性研究报告的编制及审批工作；2002年5月2002年6月 完成建筑扩初设计及施工图设计，完成市政和地块景观工程施工图设计，办好规划、完成工程招投标以及开工前各项手续；2002年7月2003年5月 项目施工，完成主体结构和装修工程，完成立面维护、设备安装调试以及装修、景观建设以及工程扫尾验收工作；2003年6月 竣工。入住。第九章 投资估算与资金来源一、 投资估算 中关村生命科学园青年公寓项

30、目建筑面积为32077平方米，投资估算为1亿元人民币。投资构成如下：1. 综合熟地取得成本（1335元/平方米） 4005万元 2. 土地出让金（150元/平方米） 510万元3. 建安工程费（包括建筑结构工程、装修工程、机电设备及安装工程费，1400元/平方米） 4756万元 4. 前期工程费 110万元 5. 管理费 230万元6. 其它相关费用 150万元 7. 建设期贷款利息 275万元 8. 不可预见费 300万元 9. 总计 10336万元二、资金来源中关村生命科学园青年公寓总投资估算为1亿元人民币，总建筑面积为37023平方米，所需建设投资全部由北京中关村生命科学园发展有限责任公

31、司自行筹措解决。资金来源由两部分组成：一是北京中关村生命科学园发展有限责任公司筹集自有资金约5346万元，二是银行贷款5000万元，贷款利息率按5.49%计。第十章 经济及社会效益分析一、财务效益分析.评价方法说明：1.本项目的经济效益分析是在对我国房地产市场进行了调查，并参照北京市此类设施的价格水平的基础上作出的。2. 本项目建成后，青年公寓以出售和出租经营相结合形式取得收入。3. 本项目计算寿命期按建设期一年，经营期10年计。4. 效益评价的记帐本位币为人民币。5. 基准收益率按8 %计。（股东要求回报率为8%）6. 本项目按国家有关规定缴纳营业税及附加、房产税和所得税。.经营收入测算说明

32、：1. 青年公寓总建筑面积：37023平方米。2. 青年公寓拟出售和出租相结合方式经营，A栋、B栋分别拟于经营期第1年、第2年出售，可出售面积分别为6700平方米和17280平方米，C栋出租经营，可出租二室户公寓单元共192间（套）。3. 出租价格：一室户800元/间月，二室户1200元/间月，三室户1500元/间月，全年按12个月计。4. 出售价格：4000元/平方米。5. 空置率：按经营期第1年空置率为20%，第2年10%，第3年及以后各正常经营年份保持全部出租计。6. 营业税及附加按经营收入的5.5%。7. 房产税按租金收入的12%计。8. 销售费用按销售收入的2%计。.成本费用估算：1

33、. 青年公寓建设项目固定资产投资：C栋及地下：3641.32万元；2. 本项目计提折旧，综合折旧按20年计，残值取10，则年折旧率为4.5%，年提折旧163.86万元；固定资金余值在计算期末回收，为2002.72万元。3. 经营费用按年经营收入15%计；4. 财务费用按每年贷款余额计，贷款利息率为5.49%；5. 总成本为经营费用、财务费用及折旧的合计6. 所得税按应纳税所得额的15%计7. 偿还贷款的资金来源为税后利润，在贷款清偿前暂不分配利润。贷款偿还额为100万元的整数倍.损益分析：详见损益表.效益分析（现金流量分析）：1. 全投资现金流量分析结果：税前： IRR 9.81% NPV 3

34、29.19万元 税后： IRR 8.03% NPV 5.99万元 2. 自有资金现金流量分析结果：税前： IRR 11.38% NPV 514.37万元 税后： IRR 9.19% NPV 191.18万元 .财务评价：本项目盈利情况良好，能自行达到财务平衡，全投资和自有资金现金流量分析结果表明，其各项财务效益分析指标满足期望报酬率，自有资金投资回报率超过股东要求的回报率，经济效益良好。北京中关村生命科学园发展有限责任公司采取科学有效的管理方法，使本项目达到较好的运作管理水平，则本项目具备达到较好财务效益之能力。综上，本项目在财务上是可行的。二、 社会效益分析北京中关村生命科学园是北京市政府、

35、国家科技部根据国务院关于加快中关村科技园建设的批复，启动北京高科技“248”重大创新工程所做出的重大战略部署。北京中关村生命科学园是建设21世纪中关村科技园区的重要组成部分，是首都发展知识经济的对外窗口，是国家级生物技术和新医药高科技产业的创新基地。生命科学园以我国863计划生物领域重大项目为主要依托，将为在北京地区形成生物领域创新资源的战略整合，提供一个功能齐全的创业平台；为从事生命科学研究、开发、中试的研究机构和企业提供基础设施完善、交通便捷、环境优美、配套设施齐全的国家级生命科学、生物技术及新医药研究、开发、中试和产业化基地。中关村生命科学园建设是北京市委市政府的一项重大决策，是发展首都

36、生命科学产业的重要措施，它将成为国家生命科学研究跨跃式发展的重要基地，对引进一流人才，推进我国整个生物技术和生命科学技术发展起很大作用。中关村生命科学园在服务于国家863计划生物领域重大项目的同时，面向国际、国内一流的生物技术研发机构和企业开放，并吸引金融机构、风险投资、法律事务等社会中介机构，最终创建为国际一流的生命科学园区，孕育出中国自己的具有世界一流水平的生命科学公司及研发人员，为促进代表着二十一世纪国际高新技术及科技水平的生命科学及生物技术产业在我国的产业化发展作出巨大贡献。中关村生命科学园的建设将完善中关村高新技术产业区的布局，促进中关村科技开发区的发展。同时较合理地利用城市绿化地带

37、的土地，在加强绿化保护生态环境的同时，充分发挥城市有限土地资源优势。本项目是中关村生命科学园区的配套服务设施项目，它的建成，将为在入驻园区的企业及研发机构从事生命科学、生物技术领域研究的青年学者、学生及研究人员提供一个舒适、方便、现代化的生活空间，为园区入驻机构和企业以及研发人员提供全面完善配套生活服务设施，它的建设标志着中关村生命科学园区开发建设的全面展开以及企业及研发机构入驻园区已进入实质性操作阶段，并将有效地加快整个生命科学园区的建设进程。第十一章 结 论中关村生命科学园建设是北京市政府贯彻国务院关于建设中关村科技园区有关问题的批复的重要步骤，它将建设成为具有国际竞争力的国家级产业示范基地，它的建设符合国家产业政策和北京市经济发展战略。中关村生命科学园地理位置优越，交通高效便利，人文环境优越且资源潜力巨大，是建设国家级生命科学园的理想地点。中关村生命科学园青年公寓的建成，将使园区的配套服务支撑体系初步确立，并启动园区其对北京生命科学及生物技术领域研发及产业化的支撑和服务功能。本项目具有很好的社会效益。青年公寓项目适应中关村生命科学园的建设要求及市场需求，它的建设预计大约一年时间完成是可能的，建设资金是落实的。经财务分析，本项目经济效益较好，在财务上是可行的。综上，中关村生命科学园青年公寓项目是可行的，同时也是一个较为理想的建设项目。20