南昌市多伦多华城项目定位分析报告

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1、“多伦多华城”项目定位分析报告多伦多华城”项目定位分析报告 （初稿）（初稿） 目目 录录 一、一、南昌房地产市场概括 二、项目区域市场分析二、项目区域市场分析 1、新建县市场情况 2、湾里楼市情况 三、可类比项目分析三、可类比项目分析 1、周边项目可类比项目 2、其他城市可类比项目 四、多伦多华城项目整体分析四、多伦多华城项目整体分析 1、项目SWOT分析 2、项目客户群定位分析 3、项目产品定位分析 4、项目名建议分析 5、项目主题打造 6、项目价格定位分析 五、项目风险分析五、项目风险分析 一、南昌房地产市场概括：一、南昌房地产市场概括： 在近年来南昌经济持续迅猛发展的前提下，居心消费指数

2、大副上扬，对于房产的需求很是旺盛。去年南昌楼市火暴，该市商品房销售面积478万余平方米，销售额170亿元，比上年增长超过42%。 但进入08年，在国家对于房地产整体加大调控力度的背景下，南昌楼市近期走向低迷，08年四月商品住宅成交9.4万平方米，环比小幅下降0.63%，传统春节淡季后有所回升，但同比下降61.85%，2005年以来的月度最低同比成交量仍在继续，市场持续低迷。 26.96 23.45 35.35 24.69 31.59 34.02 34.54 38.20 39.62 21.3722.49 21.89 14.02 7.72 9.46 9.40 0.00 1000.00 2000.0

3、0 3000.00 4000.00 5000.00 6000.00 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00 45.00 月度市场量价分析销售面积 （万平米）销售均价 （元/平米）二、项目区域市场分析：二、项目区域市场分析： 1、新建县市场情况：新建县区域面积2337.84平方公里，辖乡镇19个，309个行政村，2002年底总人口为661316人。07年上半年，全县完成地区生产总值50.94亿元，同比增长16.2%，全社会固定资产投资总额20.4亿元，同比增长58.8%；社会消费品零售总额10.93亿元，同比增长16%；农民人均现金

4、收入2727元，同比增长18.4%；城乡居民储蓄存款60.93亿元，同比增长15.5%。在经济持续走热的带动下，新建县楼市也非常火暴，房价一路上涨到三千多元一平米。因为离南昌教短的交通时间，相对低廉的价格，吸引不少南昌中低收入人群到新建县购房置业，这有力的推动了新建县楼市发展 2、湾里楼市情况：湾里房地产市场蕴含的强大潜力吸引了很多房地产开发商投资湾里楼市，除了优厚的自然条件外，其背后的原因还有：房地产已越来越走向大盘时代。第一，通过对大宗土地并进行整体开发，可以降低生产成本，使企业拥有更强的盈利能力而市区很难找大大宗土地。第二，大规模开发楼盘，有利于提高公司营业收入，迅速把公司做大做强，也可

5、以提升公司开发能力，对于公司做大做强很有裨益。第三，湾里的土地单价远低于市区，开发风险更小，而且旧城改造的风险和成本都很低。 区域楼市表格一 区域楼市表格二 三、可类比项目分析：三、可类比项目分析： 1、周边可类比项目：、周边可类比项目： 可类比项目一： 恒茂森林海（基本数据）：基本数据）： 一期占地面积：一期占地面积：846亩 起价：起价：5500元/平方米（住宅） 10000元/平方米（别墅） 建筑面积：建筑面积：247000 均价：均价：4300元/平方米（左右） 容积率容积率0.5；绿化率绿化率70%； 规划形态规划形态3栋5-6层多层多层;独栋套套数数532 可类比项目二： 朗贤 龙

6、湾 (1)、该项目属于待开工项目，位于湾里区红湾公路北侧。 占地面积161亩，其中酒店等配套设施占地面积45亩； 建筑面积约1369620平米； 容积率约1.3绿化率大于等于40%。 (2)、该项目定位高端，目的是依托有利的自然资源，把项目打造成一个湾里高端休闲居所，尽量把环境因素利用到最大化。目标客户群定为南昌的企事业高级管理人员，以及有一定经济收入的中产阶级 2、其他城市可类比项目：、其他城市可类比项目： 可类比项目一：熙园 位置：深圳福田区香蜜湖路与莲花西路交汇处 基本数据：占地面积基本数据：占地面积170亩 起价起价8000元/平方米（住宅）15000元/平方米（别墅） 建筑面积建筑面

7、积139465 均价均价10000元/平方米（左右）容积率容积率1.23；绿化率绿化率70% 规划形态规划形态别墅; 住宅; 可类比项目二：城市山谷花园 位置：南山区高新科技园区，沙河西路2029号 基本数据：占地面积基本数据：占地面积122亩 起价起价7000元/平方米（住宅）20000元/平方米（别墅） 建筑面积建筑面积106395 均价：均价： 容积率容积率1.31；绿化率；绿化率70% 规划形态：规划形态：7栋栋1层的低层层的低层;2栋栋15层的高层层的高层 可类比项目三：香碧歌庄园 位置：成都温江区光华大道江安河畔 基本数据：占地面积基本数据：占地面积183亩 起价起价 建筑面积建筑

8、面积220000 容积率容积率1.80 开盘时间开盘时间2008-5-26 绿化率绿化率60% 规划形态规划形态联体:8栋;（法式） 四、多伦多华城项目整体分析：四、多伦多华城项目整体分析： 根据项目地块的具体情况，我们把地块分为地块一（D1）和地块二（D2），地块一（D1）即是建筑面积为11.18万平方米，有着天然水域，存在较好的水域资源地块；地块二（D2）即是建筑面积为11.48万平方米，地块形状相对有行。 项目项目SWOT分析：分析： S（优势） W（劣势） 1、目前湾里片区经济水平发展较快，房地产业发展也相应地到达了一定的程度，即周边已基本进入成熟期。 2、红湾公路的建通对项目提升了较

9、大的价值，公路经过项目的中腰，直通南昌的行政区域和CBD区域中心红谷滩新区。 1、项目周边配套市场发展还不完善，医院、菜市场、超市等资源较少。 2、目前该片区房地产供应量相对还是较大，准客户群体量较少，对后期销售压力加大。 O（机会） T（威胁） 1、湾里将打造南昌的后花园，在一定的程度上将对我们项目创造机会。 2、项目周边的环境资源以及未来的发展趋势将对项目产生较大的升值潜力。 1、资金的影响，特别是银行资金对房地产市场的影响，将对未来流动资金带来一定的制约。 2、国家政策的影响，2008年是个民生年，和谐民生是发展的主题，房价的涨幅将受到国家因素的影响，特别是“第二套房政策”的影响，将在一

10、定的时间段内影响购房者，进而影响需求市场。 项目客户群定位分析项目客户群定位分析 客户群客户群 基本情况分析基本情况分析 南昌市内购买南昌市内购买群体群体 在该片区购买住房者，主要是以南昌市民购买为主。其中又分成两种情况，一是以自住为主，购买人群处于中年或以上，购买情况为别墅或多层住宅为主；二是以投资为主，购买人群多数为青年或中年，购买情况为多层和公寓等。（自住：投资=1：1） 新建县内购买新建县内购买群体群体 新建县离本项目不远，可挖掘该片区的购买力，经分析：该片区仍然存在着比较大的购买力水平。 项目周边购买项目周边购买群体群体 项目周边的人群密度较小，但也能为项目消化掉一部分的商品房，形成

11、一定的影响力。 综合分析以上客户群体情况，根据实际情况为项目客户定位为以下几种情况： 一类：南昌市客户群，特别在红谷滩中心区工作一类：南昌市客户群，特别在红谷滩中心区工作的公务员、职工、老师等群体。的公务员、职工、老师等群体。 二类：新建县内客户群，新建县市内潜在的客户。二类：新建县内客户群，新建县市内潜在的客户。 三类：周边有购房意愿的客户群，以及扩展到周三类：周边有购房意愿的客户群，以及扩展到周边城市边城市。 项目产品定位分析项目产品定位分析 根据周边竞争项目的市场产品供求状况可以了解到：该区域主要的产品供应以公寓、别公寓、别墅、多层住宅墅、多层住宅为主。同时以小户型、房款总价较低的房源受

12、客户的看好。可以分两块进行相对的产品设计： 地块类别地块类别 产品类型产品类型 户型配比户型配比 面积面积m m2 2 备注备注 D1D1 别墅+公寓 围合式别墅+单身公寓 230+56 欧式 D2D2 多层 两房+小三房 85-117 现代式 补充：在补充：在D1中，可以根据项目现场资源来进行配制，中，可以根据项目现场资源来进行配制，融入一些商业元素，如建立商业会所、餐饮式酒店、融入一些商业元素，如建立商业会所、餐饮式酒店、休闲式中心等进行综合布局。休闲式中心等进行综合布局。 项目名建议分析：项目名建议分析： 项目名建议为：“多伦多：“多伦多 豪庄”豪庄” 分析因素：第一、突出项目品牌和品质

13、，有利于项目的整体开发；第二、“豪庄”系列更有霸气和复古韵味，适合未来房地产业的发展；第三、更加显示出本项目的对品质的高档追求。 项目主题打造（即形象项目主题打造（即形象定位）：定位）： （1），“城市山居生活”城市山居生活”（意义诠释：湾里片区作为南昌的后花园后花园越来越受南昌市民的关注和亲昧，同时结合正流行的欧式（法式或西班牙欧式（法式或西班牙等）建筑风格等）建筑风格来打造，更适合现代人的追求和文化底蕴 （2），地块一里面有天然水域，这也是相对于其他项目的一个有利因素，楼盘应该尽力挖掘这一优势，围绕这一水域进行布局。古人云：仁者乐山,智者乐水。国人大部分有依山恋水的情节，楼盘围绕水系布景与

14、其风格吻合。 项目价格定位分析： 价格受市场的影响较大，可以根据项目的成本和房价市场发展趋势进行有步骤的定价，根据现行市场初步定价以下： 多层：均价多层：均价3000元元/平方米（毛坯）平方米（毛坯） 公寓：均价公寓：均价5500元元/平方米（精装）平方米（精装） 别墅：均价别墅：均价8000元元/平方米平方米 其他附加产品（如设其他配套等）进行一定的招商销售！其他附加产品（如设其他配套等）进行一定的招商销售！ 以上价格可以根据自身及市场价格进行调整！ 五、项目风险分析：五、项目风险分析： 目前房地产市场是一个理性的市场，也是个敏感性的市场，任何的投资和开发都是机会和风险共存，该项目的投资也不

15、例外。 第一：小区主要的建筑形态是多层+公寓+别墅，这种建筑模式不仅迎合了当前的市场需求，而且为后期的市场销售作好一定的铺垫。太高档开发，对开发商的资金回收将带来压力和滞后性；档次太低，对小区的品质以及影响将存在一定的影响。 第二：小区可以先以D2地块作为第一期开发，由于该地块的目标群体主要是以青年为主，而目前该人群已经成为了南昌房地产市场的潜在购买群体，也是个空隙市场，可以挖掘和拓展。以D2地块的成熟来带动二期的高档产品开发将是十分必要的。 第三：市场政策的跟踪和把握。银行政策、第二套房政策、税收政策等都将对房地产项目的开发带来一定的影响。只有充分认识和分析市场走势，把握市场脉搏，才能够获得最后的成功。