注册资产评估师考试辅导-筑工程评估基础：第十章建筑物的损耗

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1、 第十章建筑物的损耗第一节概述（略） 第二节建筑物损耗的确定【知识点1】使用年限法计算公式：损耗率损耗建筑物的重置价值损耗率Cd成新率1损耗率 当残值为零时！（一）耐用年限N：1.经济耐用年限。资产评估中用经济耐用年限。钢结构的70年和80年。钢筋混凝土结构的50年和60年。砖混结构的40年和50年。砖木结构的30年和40年。简易结构的10年。2.五种处理：（1）耐用年限从竣工合格之日算起。（2）建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算。（3）建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算。（4）建筑物出现在前，土地使用权出让在后，建筑物耐用年限早于土地使用权年限

2、先结束，应按建筑物耐用年限计算。（5）建筑物出现在前，土地使用权出让在后，建筑物耐用年限晚于土地使用权年限后结束，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算。（二）建筑物已使用年限：分为实际使用年限和有效使用年限。（三）建筑物成新率：1.成新率=1损耗率；2.现值=重置价格成新率3.考虑加权系数计算：加权系数分别是各部分价值占重置价的比值。【知识点2】观察法（打分法）损耗率结构得分G（结构修正系数）装修得分S（装修修正系数）设备得分B（设备修正系数）【知识点3】其他方法对于可弥补的损耗一般采用成本法，不可弥补的损耗采用收益法和市场法等。（一）成本法：DC 1C2C3C4C5拆除工程费用修缮恢

3、复直接经济损失被拆除物残值（二）收益法：适用于净收益减少：Ai-未来第i年的净收益损失额；把每年净收益损失额折现到期初为损耗适用于收益年限减少：Ai-未来第i年可获得的正常市场净收益；把应该在这些年中应得到的净收益（没得到）折现到期初为损耗（三）市场法：（1）价差法：估算类似有损耗与类似无损耗之间市场价值之差作为建筑损耗。DD1D2（2）比较法：建筑物与有类似损耗建筑物比较。DPF1F2F3补偿金额情况修正系数日期修正系数缺陷修正系数【知识点4】损耗计算方法的综合各种方法计算的结果，再用给定的不同权数，综合确定损耗率。注意：题给损耗率、成新率，计算要统一。 第三节确定建筑物损耗的现场勘察工作【知识点1】现场勘察要点1.钢筋混凝土结构：结构：地基基础有无不均匀沉降，对上部结构是否产生影响；承重构件有无裂缝，混凝土是否剥落，是否露筋锈蚀；2.砖混结构：结构：地基基础有无不均匀沉降，对上部结构是否产生影响；承重构件中墙、柱、梁是否完好，屋架各部件、节点是否完好。 第四节建筑物损耗的确定示例（略）