【商业地产DOC】开封万丽江南水都项目建议书

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1、万丽江南水都项目建议书一、 引 序打造 “新开封” 的 城市名片之作开封城市的房地产市场正处于一种机遇与挑战并存的市场环境中，由于本项目的特殊性，决定了本项目必须塑造开封新城市一个“继往开来”的产品，取得市民的广泛肯定，才会推动整个开封市的城市化发展进程，为此对产品定位也相应提出了更高的要求，需要引进一家大型专业房地产开发公司的成功运作，因此我们认为本项目存在取得名利双收的重要性，将应用“临空造城”的大手笔的气魄，得益于“郑汴一体化”城市格局的启动，汴西新区版块的建设，展现国际化视野的美丽远景。看准了汴西新区的无限潜力，我们提出了“以国际化视野，造城”的开发理念，驶进了开封这座充满活力的热土，

2、兴建总用地规模700亩，总建筑面积超过100万平方米的融城，采取分期滚动式开发，结合城市化发展进程，以独特的开发理念和思路，建造高尚住宅为主，集居住、商贸、休闲、文化、运动等多功能为一体，将涌动着十里连绵的繁华气象；现代建筑、生态水岸、中庭景观、休闲广场、高档会所有序分布其中，信步闲庭亦有不同角度的壮美风景，三纵四横的交通网络便利出行，超前的眼光，国际化的规划理念，科学合理的平面布局，前景不难想象，建成之后必将取代老城区，成为新开封城市最适宜居住的现代新城 ，打造中原城市群首屈一指的超级精品大盘，与市委、市政府一起建设开封新城区美丽活力的明天。豪德天下融城标志性的国际康居，建筑开封新城区腾飞的

3、未来。为了强化城市品牌、注重社会效益，本项目的成功开发将成为开封市政府和开封市民造福的形象工程，为开封新城市建设、城市规划作出重要贡献的项目之一；也将扮演了一个城市运营商的角色，成为开封房地产发展的风向标。福建省著名的名牌开发企业福建万励房地产开发有限公司属下的郑州豪德天下投资有限公司将发挥地产大盘开发的专业化优势，精心开发本案，力求将之打造成“新开封”的“城市名片”。二、 项目概述1， 地理位置 (详见附件一 “豪德天下融城用地位置图”)本项目位于开封市汴西新区的居住生活圈中心，宗地西邻四号路,东临三号路，北临东京大道,南临金耀路。汴西新区是开封新城市发展的重要战略，项目基地所处位置将是汴西

4、新区未来的行政，文化，经济中心，也是开封市实现“郑汴一体化”，连接郑州仍至辐射河南省的枢纽，地理环境优越，八方交通便捷，发展潜力积蓄待发。2， 地块现状本项目总用地面积约700亩，土地使用性质是商住，使用年限是70年，控制性规划设计指标为：容积率2.6；建筑密度33%；地块呈长方形，紧邻新政府大楼北面，文教基地南面的规划交通要道，场地平整。3， 未来周边环境 项目位于汴西新区，该区域是以居住、工业、办公、综合服务为主的新建城区，是城市发展的主要空间，热力、供电、电信、邮政、污水处理厂等单位都在该区域办公，因此未来城市基础配套设施相对于其它区域更加齐全。三、 区域市场分析（一） 城市概述开封是一

5、座中国历史文化名城，素有“七朝都会”之称，中国优秀旅游城市。开封文物遗存丰富、城市格局悠久、古城风貌浓郁、北方水城独特。开封是一座充满希望的城市。作为国家的老工业基地，拥有纺织、食品、专用设备制造、化工、医药等支柱产业。作为平原农区，小麦、棉花、花生等农产品资源丰富。作为历史文化名城，木版年画、汴绣、书画、盘鼓彰显出丰厚的文化底蕴。作为河南省中原城市群的重要城市，区位优势明显，交通条件便利。开封是一座全面开放的城市。北宋时期的开封，就是一座开放度很高的国际性大都会。今天开封已与日本国户田市、美国威奇托市、韩国永川市以及国内的乌鲁木齐、连云港、上海市普陀区等结为友好城市，同荷兰亨格洛市、以色列莫

6、茨金市、葡萄牙费拉市等城市建立了友好关系。一年一度的菊花花会自1983年以来已连续成功举办了23届，已成为河南省的重要节会和传承友谊、扩大交流的平台。在2004年中国南京世界历史文化名城博览会上，开封市与国内外历史文化名城共同签署了世界历史文化名城文化交流与遗产保护南京宣言。开封的发展定位是：中国历史文化名城；中原城市群纺织、食品、专用设备制造和化工、医药基地，文化、旅游、教育中心；中原最适宜居住的城市。开封是一座充满商机的城市。开封独特的资源禀赋、优越的发展环境和改革开放20年来的成功经验，为这座历史文化名城的更快发展提供了广阔的空间发展，政府努力把开封建成中原城市群中更具魅力的经济大市和文

7、化强市。 1。历史悠久开封是国务院首批公布的24座历史文化名城和我国八大古都之一。开封地处中原腹地、黄河之滨的开封，是中华民族的主要发祥地之一，迄今已有2700多年的历史。战国时期的魏，五代时期的后梁、后晋、后汉、后周，北宋和金均定都于此，素有七朝都会之称。尤其是北宋时期，人口逾百万，货物集南北，是当时全国的政治、经济、文化中心，也是国际性的大都会，有着琪树明霞五凤楼，夷门自古帝王州、汴京富丽天下无的美誉。这一时期的开封，涌现出了清正廉明的包公、满门忠烈的杨家将、民族英雄岳飞、图强变法的王安石等一大批具有重要影响的历史人物，对中国历史的发展产生了重大影响。2。区位优越开封市位于河南省东部，是沿

8、欧亚大陆桥内陆双向对外开放中心城市之一，也是中原城市群中的重要城市。总面积6444平方公里，辖尉氏、杞县、通许、兰考、开封五县和鼓楼、龙亭、顺河、金明、禹王台五区。总人口483万人，其中城市人口80万人。是一个一、二、三产业综合发展的省辖市，也是黄淮海地区和连结陇海兰新经济带的重要商品集散地。开封地处豫东平原中心部位，地势平坦。属暖温带大陆性季风型气候，四季分明，雨量适中，光照充足，年平均气温14.2414.50度之间，无霜期213215天，年降雨量平均670毫米，林木覆盖率高于全国平均水平。 3。经济产业发达，资源丰富开封地处中原腹地，气候温和，土地肥沃，农业开发具有得天独厚的自然条件，是全

9、国和河南省小麦，玉米，花生，西瓜的重要产区，是国家商品粮，奶山羊，细山羊，淡水鱼的生产基地，其中花生和西瓜产量居全国之冠。工业基础较好，门类相对齐全，已形成了以机械，食品，化工等为骨干的工业体系，是全国十五个精细化工城之一。按省统计局公布的数据，2005年度开封市GDP总值407亿元，同比2004年度增长13.1，人均GDP为8300余元。开封市河流众多，地下水储量丰富，地下水位比较高，很多地区地面以下几米就可出水，打井20米就能引出饮用水，打井800米就可引出50余度的地热水，很多小区住户可同时使用自来水和地热水。 4。交通便捷开封地处中原，交通便利，连接“欧亚大陆桥”的陇海铁路和连霍高速横

10、贯东西全境，京九、京广铁路左右为邻，310、220、106国道纵横交汇，在建的日南高速公路，阿深高速公路在境内南北穿过，将分别于2005、2006年建成通车，使开封成为国内少有的高速公路密集交织的城市。开封黄河公路大桥飞架南北，修建地方铁路150公里，五县五区93个乡、镇通柏油路，到2007年实现村村通油路。新建的郑州国际航空港距离开封仅50余公里，规划中的机场高速公路拟开工兴建。独特的交通优势增强了名城吸引力和辐射力。开封已形成干支结合、四通八达的公路交通新格局，公路密度高于全国、全省平均水平，并以运输半径短、综合运营成本低成为发展现代物流的理想之地。（二） 城市规划目标2006年5月31日

11、，开封市新的城市建设总体修编方案出台，对开封目前执行的开封市城市总体规划（19952010）进行了部分调整：根据修编方案，开封市的规划范围为：北至连霍高速公路，南至310国道，西至中牟边界，东至大（庆）广（州）高速公路。城市空间结构为：东西向簇状组团式结构形态。其发展模式近期是东西拓展、多向承接，远期以生活轴、服务轴、产业轴为联接，东西联动，南北疏导。规划形成中心组团、汴西新区、开封东区3个相对独立的组团片区。开封市城区面积将扩大至195平方公里，可容纳人口200万。护城大堤以内部分为中心集团，重点突出旅游休闲、商业服务、文化教育功能，提升城市品位：主题是体现国家历史文化名城和宋都古城的特色，

12、文化中兴，与郑州错位发展、功能互补。护城大堤以西至中牟边界为汴西新区，是以居住、工业、办公、综合服务为主的新城区，是城市发展的主要空间，重点是创新开封，主题是郑汴一体化，策略是不同领域的错位对接。通过对开封县城和边村组团、汪屯化工区3部分的整合，形成开封东部片区，以重工业、物流、居住、服务为主，是郑汴洛工业走廊的东端，起到承接转移、分流企业的重要作用。规划中的汴西新区过去称杏花营组团，隶属于开封县，如今已划归开封市金明区，是开封市的新城区，也是未来“郑汴一体化”中的核心区域，它包括行政区、无污染工业园区和商住区三大块，建成后，开封市新的政府办公地将迁到这里。开封市政府明确提出要推进郑汴一体化发

13、展，加快城镇化进程，其核心是提高城市化率。现在开封市建成区面积约72平安公里，人口85万。按开封市城市发展规划，到2015年，开封市建成区面积要达到120平方公里，人口150万。为了促进郑汴一体化，开封与郑州之间将逐步开通9条交通线路，包括：连霍高速郑州至开封段，将来要拓宽改造新开通的郑开大道老郑汴公路，将要进行升级改造郑州航海路向东延伸，从中牟至开封开封至新郑机场的高速公路，2007年初动工修建从郑州北环到开封的东京大道，正在规划中郑州至开封之间的城市轻轨，正在规划中陇海铁路郑州到徐州的客运专线（三）城区房地产市场调研及分析1、 城区房地产市场整体分析开封市于1998年取消福利分房，近年来开

14、封市每年土地投放量增长幅度约在8%10%，按照开封市建委整理的数据，到2005年底，共有在售楼盘30多个，2005年全年开封市房地产开发共完成投资约8.6亿元人民币，比2004年提高了7.5%，2006年到10月底，全市商品房完成投资7.5亿元，比2005年同期增长约13.8%，到年底完成10亿元。2006年以来，随着郑汴一体化战略实施，尤其是郑开大道的开通，开封房地产市场有了很大提升，到目前，开封市商品房销售均价已达到2000元/平方米，部分高档楼盘多层住宅销售均价已达到2600元，而且销售情况很好。开封市房地产开发情况统计表（截至2006年10月底）指标名称年初至十月底累计完成数 额同比增

15、减幅度一、商品房建筑面积新开工面积37.6万平方米13.1%住宅新开工面积31.8万平方米11.9%施工面积127万平方米16.2%住宅施工面积100万平方米18.9%竣工面积29.1万平方米-5.3%住宅竣工面积27.2万平方米-5.8%二、商品房销售面积49.1万平方米3.2%住宅销售面积43.6万平方米4.5%三、商品房销售额6.8亿元7.2%住宅销售额4.7亿元3.9%四、商品房销售均价1950元/平方米11.3%住宅销售均价1620元/平方米12.7%五、商品房投资完成额7.5亿元13.8%住宅投资完成额5.9亿元12.2%2、 开封市房地产市场主要特征（1） 外商瞄准市场。外地开发

16、商看好开封，各地投资蜂拥而至案的房地产开发企业共有163家，有项目运作的企业有50多家，其中30是外来企业。外来投资的房地产企业主要有：开元旅业集团下属的河南开元房地产公司、郑州未来房地产公司，以及龙成、兴合、荣勋、一建置业等来自郑州的小型房地产企业。（2） 商品房市场需求较大。开封人大多居住在过去老单位分配的住房或者自建房里，居住花园小区和商品住房不多，随着旧城拆迁改造，以及开封同边各县打工省不断涌入开封，开封市对新建住宅将有很大需求。从调研情况来看，开封市区各在售楼盘的销售情况普高较好，基本没有烂尾楼或严重滞销楼盘。截至2006年10月底，开封市商品房新开工面积为37.6万平方米，而同期商

17、品房销售面积达49.1万平方米，显示出较好的需求关系。（3） 市场前景良好。w 郑汴一体化和中原城市群规划的实施，尤其是郑开大道的开通，给开封房地产带来了新的发展机遇。w 开封市旧城区面积位居全省首位，旧城改造规模较大。随着城市框架的不断拉大，城市人口的不断增加，房地产市场的发展步伐也将随之加快。w 近年来，开封市政府加大了城市基础设施的投入和建设力度，先后实施了西区污水处理厂工程，包公湖景区、龙亭湖景区基础设施建设工程，解放大道、魏都路等主要交通干道拓宽改造工程，全市新建道路21.7公里，使道路总长度达到了280.7公里。此外在城市供水、城市燃气、园林绿化等方面，开封市都进行了大手笔的投入，

18、为开封房地产市场的发展打下了良好基础。w 大批有实力的房地产开发商进驻开封，在开发先进理念、商品质住房的现时，也带来了多样的营销手段，起到了调动投资热情，激活开封商品房消费的作用。w 随着近年来开封市城镇化进程不断加快，大量的拆迁户成为市场上的购房主力军。而开封的商品房空置程度非常低，现有可售商品房存量不大，与居民对房屋的需求比呈出供不应求的局面。3、 项目所在区域市场分析 随着“郑汴一体化”进程，汴西新区已成了开封新城市商品房建设、消费最繁荣的区域，老百姓普遍把汴西新区作为购房、居住、投资的首选区域。 从2005年至今，开封汴西新区商品房的均价每平方米上涨了千元左右，带得老城区的房子也涨了三

19、四百元。过去开发商大多是开发六七层的多层楼盘，现在汴西新区的楼盘规划则多倾向于小高层、高层和别墅。 不仅来自郑州的投资商，甚至福建、浙江、上海等地的投资商也开始关注开封，来自浙江的开元旅业集团投资16亿元，在开封西区中心地带圈地1400亩，开发水景公园、五星级大酒店和高档别墅住宅项目等。开封市区在主要在售和即将销售的楼盘开发类型（截至2006年12月9日） 项 目产 品 类 型销 售 进 度汴西新区开元金池明郡独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加别墅、高档多层、商铺2007年1月公开价格龙成香榭里花园中档多层、商铺在售文盛浪漫之都普通多层、小高层、商铺在售荣勋欧陆经典小高层、商铺2007年春节后

20、公开价格东京银座产权式酒店、小高层公寓、小高层小户型住宅正在进行客户登记，价格、户型未确定、未开始销售金明裕花园21层独立高层住宅、商铺预定2007年5月开始销售老城中心龙亭新都区商业销售、招商同时进行凯撒财富广场商业在售鼓楼新天地商业在售北区九鼎颂园商档多层住宅2007年1月公开价格宋园雅庭一期全部独栋别墅在售南区凤凰城经济适用房多层住宅尾盘销售佳境天城普通多层住宅、商铺一期已接近尾盘，二期尚未开始销售锦绣皇城普通多层住宅、商铺2006年12月底公开价格汴西新区正在开发的住宅和商业项目主要有：开元金池明郡、荣勋欧陆经典、龙成香榭里花园、浪漫之都商业街、永和丽景花园、龙成香榭里商业街、荣勋花园

21、商业街。已经立项，即将开发的住宅和商业项目主要有：金明裕花园、东京银座、金明池商业广场等。已经建成入住的住宅和商业项目主要有：荣勋花园、集英小区、文盛浪漫之都等。四、 项目定位（一） 项目SWOT分析11 优势 区位优势。本案地处开封城区的西大门户，是开封未来城市中心，位处汴西新区中的中央生活圈中心区域（CLD）。 地段优越，交通便捷。本案紧邻新区规划中交通要道，与新区行政大院，文教基地毗邻，南临金耀路，北临东京大道,环境优雅，交通便利。 规模优势。区域未来良好的成长性生活环境，超大700亩规划生活社区，整体性规划适应城市运营战略，功能性配套齐全。 品牌效应。我司以丰富建设经验，创新开发理念，

22、先进管理模式，独特的品牌资源，开发适合当地消费需求的高尚社区。12 劣势 市政设施尚无到位。该区域属于新开发区，人气不足，规划生活交通要道，水电等市政基础设施尚无到位。 认同度不高。新区内人气不足，成熟环境尚未形成，外商品牌进驻投资，市场消费认同度不高。 13 机遇 市政重视。汴西新区建设作为市政府近年来着力树立的形象工程，为民办实事重点项目，新区内设有规划新的行政，文化，科技中心，政府将大力发展新区城市化进程。 战略实施。随着郑汴一体化战略发展，开封新城市建设，带动新经济产业发展与商机，提高市民经济收入，有利于房产消费水准。 城市改造。新城市建设刚起步，旧城改造面积大，任务重，大量拆迁户将成

23、为住宅市场主力的消费群体。14 威胁 政策调控。“国八条，国六条，金融紧缩，廉租房”等国家规范控制房地产开发政策的出台，打压投资房地产市场，消极市场上的房产投资消费。 随着“汴西新区”的城市建设，近年来开封房地产一级市场供应量较大，市场竞争十分激烈。 本案位于新区，需依靠市政配套设施及时投入开发，增强消费者对新区的认同度，以便更好把握市场方向，成为项目成败的关键。（二） 项目总体定位策略2.1 定位原则： 宏观：配合“郑汴一体化”发展战略，把握开封汴西新区组团开发启动的时代契机，富有前瞻性与权威性。 中观：结合汴西新开发区组团规划需要，以及产业区发展和商务设施聚集完善的需要，强化其独特性。 微

24、观：从城市发展的角度，全方位综合考虑居住、商务、休闲、环境建设等多元化需要。2.2 战略定位、定位依据：随着“郑汴一体化”战略的实施，郑州大城市发展与开封新城区建设战略遥相呼应，正在快速形成中原大都会，开封汴西新区作为城市西扩的第一站，应重新进行自我定位，汴西新区呼之欲出；我司也将成为开封汴西新区新造城运动的先锋力量。 、战略目标：为城市创造价值：全面提高城市品位和城市化进程、经营城市。为企业创造价值：全面提升品牌，成为开封重要房地产品牌为顾客创造价值：投资者得到理想的投资收益，老百姓得到生活方式的革命。 、定位提出汴西生态水景第一城 城市复兴运动2.3 功能定位A 、定位目标 代表21世纪汴

25、西新区城市起飞的标志 汴西新区的门户，开封城市客厅，新城市名片 生态健康生活社区，新政府行政大院后花园B、定位提出 构造水景花园城市 打造汴西生态第一居住区2.4 形象定位行销战争的核心：不是一场“产品战”，而是一场认知战。营销大师认为：“好产品不一定卖得好，而卖得好一定是好产品”。区别在于是我们认为，还是得到社会消费大众的认同，因为所谓好与坏的标准并非出自我们的主观认为，而需要受到市场残酷竞争的检验，受到社会消费大众的认知结果及其收入水平的制约，故：行销者的任务不仅仅是如何创造好产品。首先要思考是如何让消费大众认为它是“他们所能够消费得起的、最理想的产品”。因此“任何项目的营销推广都应以“市

26、场有效需求（具备购买能力的需求）”为基础、以“有效的市场认知战的开展”为核心原则，创造在市场众多产品的营销竞争中，占上风的“创新化、唯美化、游戏化、人性化的产品”，并创造超越价格的价值，让消费者因感动而购买。引用行销战争的核心观点，我们将认真审视市场，全力塑造开封新城市品牌的唯一性、权威性和排他性。（三） 项目概念性规划建议3.1 总体规划A) 以汴梁地域文化特色为设计原点，发酵创新出现代都市生活的特色产品，即它不是单一追袭传统地域文化的“形”，而是求其“神”，求其实在的而又现代的居家感受，延续开封旧都会情愫，让居住其中的人同时感受到居家的祥和及生活的现代与舒适。B) 以明快、现代、亮丽的建筑

27、语言为主体，融入“七朝古都”文化特色的建筑语言及文化符号；C) 引领21世纪住宅潮流，并将汴梁居住文化特色与现代都市化形象有机融合；D) 以功能为本，形式的节奏、韵律、比例、尺度与协调跟着功能走，在成本控制下，去创新建筑形式美；E) 与城市规划相协调，合理充分兑现其环境资源价值（区位资源、商贸资源、旅游资源、历史资源、文化资源）F) 为特定目标客户群“量身定做”，并让居者实实在在感悟到现代新生活方式的精髓所在。3.2 规划理念及原则A 规划理念： 配合城市发展，塑造形象使之成为开封西翼标杆式住宅新城； 提升区域城市功能，成为汴西新区的生态复合型综合居住区；B 规划原则： 尊重现状地形条件和自然

28、特征 强调政府和城市总规划建设对该片区的生态要求 确保规划方案的前瞻性和可操作性 营造良好的城市空间 创造高品质的人居环境3.3 规划目标完善的土地使用系统，确保可持续的自然环境，实现复合型城镇开发，提供方便有效的公共运输系统，在整个新发展过程中保持高级的环保标准，通过合理利用土地，为地域发展创造附加价值。（四） 项目核心价值1 。项目核心定位战略： 动态完善：开封新城市发展是一个动态发展和逐步完善的过程 高价值引爆：心有多大，世界就有多大，思想运动，高价值引爆 造城运动：汴梁新区的最经典房地产项目之一，汴西新区置业的首选区段2 。项目运营重点“五个一工程” 谋取一个视觉焦点：强有力的引爆能引

29、起全球的关注； 打造一条景观大道：成为展示开封新城市魅力的舞台； 树立一项示范典型：一个成功的实践胜过一千打纲领； 完善一片区域发展：积聚人气，以酵母激活并带动区域发展； 启动一面文化旗帜：成为展示汴梁新城市文化内涵的名片；五、 项目经济效益分析 51 项目总体规划主要经济技术指标 规划总用地面积：716亩； 土地使用性质是商住，使用年限是70年；控制性规划设计指标为：容积率2.6；建筑密度33%；商业面积控制在10%;规划指标的依据：考虑到社区拟规划诸如联排、叠拼、低密度洋房、多层、小高层、高层的复合组团，在沿海大中城市已成趋势，需要容积率在2.53之间，拟建议容积率为2.6。同时，配合打造

30、新加坡风情大型商业步行街，带给业主居家生活新概念，建议商业面积控制在10%。水系太少，建议增加水系。52 项目社会分析（可从社会效益、经济效益、环境效益三方面分析）总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。项目建设对社会的影响及相关措施社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，但对低收入居民影响较大无严重后果较为适应可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量的影响影响到社区的居住人员。提高人们的住房质量，提高了社区人民的生活水平对居民就业的影响对开封的下岗职工、设计院、施工单位、监理单位物

31、业管理公司等产生积极的影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体的影响项目投资经营方、项目出售对象、管理方、政府部门范围较小项目投资经营方获得较大利润，提高了居民的生活质量。定价要兼顾各方，按政策承建项目对地区、文化、教育、卫生的影响文化、教育、卫生方面范围广增添文化气氛、促进教育事业、形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响基础设施、社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无53 项目风险分析A、市场风险分析从开封市目前住宅市场来看，出现了住房结构供过于求的态势，市场有效需求不足。

32、做好方案规划，项目市场定位是建立在住宅社区合理的规划基础上，包括社区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。B、经营管理风险分析本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房的销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度的减少项目的市场销售风险。在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险因素之一。做好物业管理和售后服务工作。C、金融财务风险分析本

33、项目资金分为三块：一部分银行贷款、一部分自有资金、一部分预售房款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可以选择采用：一次性付款方式；分期付款方式；七成银行按揭方式；建筑分期付款银行按揭等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。六、 总结与建议以上分析可见，“豪德天下融城”项目是可行的，优质的，并将带来巨大的经济和社会效益。(a) 本项目拥有良好的市场前景，其的建设正处于国内经济高速发展阶段，整个开封市民对住宅社区的需求旺盛，市场前景较为乐观。(b) 通过敏感性分析可知项目抗风险能力不是很强，所以本项目尽量减少项目的建设成本以及一系

34、列相关费用，以提高项目效益。(c) 由于开封新市区正在或计划进行开发，一些新市政配套设施和生活设施也将陆续建成，因此本项目应尽早以市政配套设施同步营建，从而扩大市场份额，保证项目投资的回收。(d) 为了尽可能地吸引客户以提高项目效益，可通过对项目规划、产品设计、配件标准、配套设施、物业服务等都将围绕增加居住品质、提升大社区都市化程度来进行。综上所述，豪德天下融城项目是开封新城市发展战略建设和构建和谐开封的重要组成部分，趁着新形势发展把开封新城市建设带入快车道，努力将开封建造成中原城市群中更具有魅力的经济大市和文化强市。由上述图表可看出： 1、项目周边市政单位及设施所占比例较大，多集中在金明区，

35、此区域消费能力相对较高，晋安路上中高档餐饮比较集中； 2、其次为商业设施，项目近邻鼓楼商圈及宋都御街、中山路等商业集中区，区域内西门大街主干道及其他次干道临街商业相对丰富，店铺多以服装为主；中山路更是集中了三毛时代购物广场、三毛美美百货、铜锣湾百货等大型购物中心，以及很多的中高档服装品牌专卖店，吸引了开封市大部分的中高消费人群； 3、餐饮集中在大梁路、晋安路、宋城路等，中高档餐饮多在城墙外新区，老城区则为特色餐饮如特色小吃等中低档餐饮为多； 4、较大规模的厂矿企业也多分布在城墙外的新区； 5、项目连接包公祠、开封府、清明上河园、龙亭公园、翰园碑林、天波杨府等开封市主要的各个景点 其中行业集中街

36、道： 晋安路东段中高档餐饮集中区 中山路中高档服装品牌专卖店集中区 宋都御街中低档旅游商品集中区 观前街、大纸坊街汴绣专营店集中区 包公湖南路中低档茶楼集中区 大梁路（金明大道至西环城路段）电动自行车专卖店集中区 大梁路、西门大街（西环城路至水系二期主河道段）建材家具集中区 由此可看出开封市老城区以鼓楼商圈为中心区域内商业较为集中，但新的生活小区基本没有，汴西新区则集中了开封近年来的许多新建小区，逐渐形成了大规模的生活区、行政办公区，交通方便，但商业设施较为缺乏，高消费人群多流失至郑州。20073阜阳市房地产市场简报一、市情概况阜阳市位于安徽省西北部，辖颍州、颍泉、颍东三区和临泉、太和、阜南、

37、颍上四县及界首市，人口932万，面积9775平方公里，是安徽省人口最多的市，也是全国比较大的地级市之一。交通：阜阳区位交通便捷.京九铁路纵贯境内，与漯阜、睢阜、淮阜、商阜铁路一起，使阜阳成为五路交汇、八线引入的全国六大路网性铁路枢纽之一，阜阳编组站是京九线上最大的编组站，连接东西南北，形成了阜阳这个中国铁路新枢纽，阜阳被誉为大京九枢纽城市，年客流量达300多万人次，经阜阳枢纽发运的货物，可直接通过天津港、连云港、上海港出海，也可直抵香港与国际市场接轨。阜阳机场按4D级建设拥有国际先进的导航通信设施，可全天候使用，能起降波音757，麦道90等类型飞机。公路以阜阳为中心，105国道和省道为骨架，辐

38、射全市城乡、通往毗邻省市的公路交通网络已逐步形成。界首-阜阳-蚌埠高速公路一期顺利通车，与即将竣工的合肥-阜阳高速公路形成“十”字型布局。水运十分便捷，淮河、颍河等十多条航道可下长江、入海，是中原通往华东的水运要塞。阜阳已经基本形成了“铁路、公路、航空、水运”相互衔接、相互补充、纵横交错的立体交通网络。资源：阜阳资源十分丰富，是国家重要的农副产品基地。这里地处黄淮海平原，在我国南北气候分界线秦岭、淮河一线的交界处，地势平坦，四季分明，雨量适中，光照充足，适宜各类农作物和动植物的生长繁育，盛产小麦、水稻、红薯、棉花、玉米、大豆和水果、蔬菜、薄荷、中药材等，是国家重要的农副产品基地，全国秸杆养牛示

39、范基地和山羊板皮重点产地。农业科技含量逐年提高，现已初步形成食品、中药材、蔬菜、传统工艺品、水产品、林产品、水果、名特优新稀农副产品系列的产供销一条龙体系。太和县薄荷产量占全国三分之一以上，贡椿远销海内外。颍上县水产养殖、立体种植等生态农业蓬勃发展。阜南县会龙镇的辣椒行销全国。阜阳作为全国名列前茅的秸杆养牛大市，正逐步形成良种繁育、黄牛养殖、饲草饲料、疫病防治、肉类加工、皮制品加工等下多个链条组成的黄牛系列开发体系。境内煤炭、石油等矿产资源蕴藏也十分丰富。阜阳农剩余劳动力200万人，还是全国重要的劳务输出基地之一。产业：阜阳工业门类齐全，开发区企业呈现勃勃生机。经过多年发展，阜阳已形成食品、纺

40、织、机械、化工、医药、能源等门类齐全的支柱产业，孕育了金种子集团、安徽昊源化工有限责任公司、文王酿酒有限公司、华源纺织有限公司等一批骨干企业。阜阳高贸市场繁荣，是中原商品集散地。目前，阜阳商贸市场呈南出经营主体多元化、经营方式多样化的新局面，消费市场繁荣活跃，商业网点星罗棋布，拥有阜阳商厦、国贸商城、百货大楼、千百意购物中心等多家大型零售商场，以及皖西北商贸城、瑶海大市场、元丰大市场、顺昌商城等一批综合性市场各类专业市场80多家，集贸市场500多个。临泉县庙岔皮毛市场、太和县皮条孙绳网市场、颍上县南照阜阳成为辐射面积十万平方公里、人口约五千万，对豫、鲁、苏、皖边缘地带有较强影响力的中原地区商品

41、集散地。历史文化：阜阳历史文化悠久，生态旅游环境独特。阜阳古称汝阴、颍州、顺昌。是春秋时期政治家管仲的故里，诗人嵇康的桑梓，还诞生了鲍叔牙、甘罗、吕蒙、刘福通等历史名人。中国文学史上“唐宋八大家”中欧阳修、苏轼曾在这里为官多年。颍州西湖为唐、宋、明、清历代名胜。经过重新修建，如今的颍州西湖绿柳盈岸、芒菲夹道、花木扶疏、水面清澈，灰鹤、野鸭等飞禽在此栖息。南湖公园是全国最大的农民公园，集水产养殖、立体种植和观光旅游为一体。南湖公园和以生态农业闻名的小张庄都被联合国授予生态环境“全球500佳”称号。投资环境：阜阳投资环境优越，基础设施日臻完善。阜阳经济发展软环境日趋完善。在不断强化自身，改造“硬”

42、环境的同时，也十分注重建设宽松的“软”环境，广揽合作伙伴，诚招天下贤士。阜阳市大胆借鉴和采用沿海、沿边、特区出台的优惠政策，被誉为“内陆特区”，先后制定了关于鼓励外来投资的若干规定、关于进一步扩大对外开放招商引资的实施意见等一系列引进资金、技术、项目、人才和信息的文件。市委、市政府下大力气治理经济环境，设立行政服务中心，实行敞开式办公、阳光式操作、一站式服务，大大提高了办事效率，树立了政府行政服务新形象。近几年来，阜阳加大了基础设施建设力度，相继建成了一批水、电、气、路、桥为重点的基础工程，城市功能不断完善。邮政电信业飞速发展，电话、多媒体通讯、网络服务等业务覆盖城乡，程控电话、移动通信位居全

43、省胶列。金融保险业日渐活跃，机构遍布全市。宾馆酒店布局合理，富丽堂皇，为海内外客商提供了良好的休闲娱乐场所。海关、商检、口岸的建成，为阜阳融入世界构筑了新的平台。阜阳潜力巨大，前景美好。丰富的资源，独特的区位，便利的交通，优越的环境，使阜阳得天时、占地利，有着发展的大好机遇。阜阳市委、市政府审时度势，开拓进取，提出了“加快发展、富民强市、建设皖西北中心城市”的战略目标和“优化一产、强化二产、繁荣三产”的经济工作思路，进一步加大对外开放力度，制定了一系列招商资优惠政策，治理经济环境，为海内外客商来阜投资创造广阔空间和良好条件。如今阜阳正以新的姿态，积极营造皖西北乃至豫鲁苏皖边缘地区的交通营运中心

44、、商贸中心、加工业中心、农副产品供应中心、物资储备中心，使阜阳成为人流、物流、信息流、资金流的光汇点，辐射周边地区的皖西北中心城市。二、经济情况：2007年全市实现地区生产总值462.4亿元，比上年增长13，阜阳市经济已连续四年实现平稳快速发展。 连续四年两位数增长2007年是“十一五”规划实施的第二年，全市经济总量突破450亿元，增速连续四年保持两位数增长，整体经济持续稳步上升。与此同时，经济结构不断优化。2007年，全市第二产业增加值首次超过第一产业，改变了多年来“三一二”的经济结构。第二产业增加值占的比重为33.5，超过第一产业3个百分点。2007年全市农业生产遭受了自1954年以来的最

45、大洪涝灾害袭击，在市委、市政府的正确领导下，农业生产稳步发展，粮食播种面积继续扩大，粮食总产继续保持增长。其中，夏粮总产287.5万吨，增长15.1，夏粮播种面积、单产、总产三项指标均创历史新高。畜牧业呈恢复性平稳增长。“工业突破”初见成效，总量增幅连创新高。全年规模以上工业实现增加值95亿元，比上年增长30.2，总量增幅均创新高。其中，股份制、“三资”企业分别增长50.2和33.5；重工业增长33.7，重工业对规模工业增加值增长的贡献率达71.4；有色金属冶炼、煤炭、电力、烟草四大行业增加值超过10亿元，累计对全市工业增长贡献率达66.8。“三驾马车”并驾齐驱消费市场持续活跃。2007年以来

46、，全市消费市场保持高速增长，并呈逐月加快态势，为多年所未有。全年实现消费品零售额192.7亿元，增长17.8。市场表现为城乡同步活跃，批发、零售、餐饮住宿均旺销的良好发展态势。市、县、农村三级市场分别增长19.3、18.9和15.1，批发、零售、餐饮住宿分别增长19.7、16.6、22.2。固定资产投资规模不断扩大。2007年全市固定资产投资在高速公路、铁路、城建、水利、煤矿、化工等项目带动下，投资规模不断扩大。全年完成固定资产投资（不含城乡个体160.7亿元）增长42.7。对外贸易快速增长。全年实现进出口总额1.6亿美元，增长40.2，其中出口总额1.2亿美元，增长46.2。民生继续改善企业

47、效益高位攀升。2007年工业企业效益指数始终保持在200点以上。全年规模工业经济效益综合指数220.2，较上年提高30.2个百分点。规模以上工业实现净利润20.5亿元，增长48.6。财政收支较快增长。全年实现财政收入40.2亿元，增长25.0，其中地方财政收入17.0亿元，增长22.7。地方主要税种收入增长30.9。全市财政支出70.5亿元，增长28.8，支出项目主要用于教育、社会保障、医疗卫生等。居民收入快速增长。城镇居民人均可支配收入首次突破1万元，达到10863元，增长23.2，是自1997年以来增长最快的一年。农民人均纯收入2655元，增长13.1，也是增长较快的年份。三、房地产市场情

48、况2007年，阜阳市经济继续保持了快速增长势头，宏观经济良性运行为房地产业的发展提供了有利环境。房地产投资稳定增长。去年全市共完成房地产开发投资26.3亿元，同比增长3.08%，房地产投资占国民生产总值的比重由前年4.9%提高到去年的6.1%，房地产投资占固定资产投资额的比重为23.2%，高于全省平均值19.1%的4.1个百分点；各项房产税收稳步增长，全市房产契税收入11358万元，同比增长62%，仅阜阳城区二手房相关税费合计收入达922.97万元。充分显示出房地产市场的活跃性，也相应地增加了地方财政收入。去年全市住宅建设项目开工180万m2，竣工170万m2（其中城区开工90万m2），完成总

49、投资18亿元。批准房屋拆迁面积49万m2，动拆2913户，监管资金5亿元。全市物业管理面积近800万m2，物业管理从业人员5000人。全市共办理房地产业务39177件。2007年出台了阜阳市经济适用住房管理实施细则，合理确定了经济适用住房建设计划，明确细化了经济适用住房建设标准，销售对象和购买条件、销售价格管理等具体措施。去年全市已开工的经济适用住房项目5个，总开工面积13.98万平方米，比上年增长12%。阜阳市房地产市场运行平稳，调控政策得到落实。阜阳市结合建设部等八部委、省建设厅等十一部门文件精神，在全市范围内开展了房地产市场秩序专项整治活动，有效促进了全市房地产业的持续健康发展。主要表现

50、如下：一、新建住房结构比例得到落实。2007年阜阳市批准规划建设普通商品住房建筑面积139.6万平方米，其中90平方米以下的占75.4%（经济房、集资建房、安置用房16.43万平方米）。批准预售面积84.48万平方米，90平方米以下的住宅27.6万平方米，占预售房的32%。二、房地产投资稳步增长。2007年全市共完成住宅建设开工180万平方米，竣工170万平方米（其中城区开工90万平方米），完成住宅建设总投资18亿元，同比增长16%，在商品住宅供应中小户型商品房供应量大大提升；经济适用住房供应由去年的11.1万平方米增加到13.98万平方米。廉租住房制度基本建立，房地产市场秩序基本稳定。各县（

51、市）房地产市场都呈现出快速发展的势头，房地产业的发展极大带动了县域经济的发展。三、房地产市场交易活跃。2007年，全市共办理房屋转移登记9554起，16395套（间），126.1万平方米，成交额18.6亿元；他项权利登记8639起，9896套，108.8万平方米，抵押额70.1亿元；其他登记612起，612套，6万平方米。制发房屋权属证书23968本。商品房网上备案登记房屋13513套（间），144.43万平方米。四、房地产市场信息化建设工作稳步开展。去年按照全省统一的数据标准和建设规范，房地产管理局结合阜阳市实际情况建立了“三个平台九个系统”，同时建立了阜阳市房地产信息组织网络体系和信息报送制度，及时准确地上报房地产统计报表。价格走势：近年来，阜阳市房地产平稳发展，价格稳步上升。截止4月，商品住宅平均价格已经接近3000元/平方米。综上，近几年来阜阳市经济稳步增长，房地产行业健康稳定发展，商品房价格逐步上升。市场研展部：李魁语2008年5月13日第 23 页 共 23 页