万科碧桂园投资与开发模式分析

《万科碧桂园投资与开发模式分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《万科碧桂园投资与开发模式分析（15页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、万科与碧桂园投资及开发模式分析2008-7-15目前，万科与碧桂园是中国房地产行业的两大标杆性企业，分别代表不同的企业发展战略与开发模式。通过认真分析二者的投资开发模式及盈利模式对于正确制订我司的投资发展战略及经营模式具有重要的借鉴意义与参考价值。一万科与碧桂园的基本财务指标根据万科及碧桂园2007年年报资料，可以得出以下数据与信息： 万科与碧桂园营运能力指标存货周转率流动资产周转率净资产周转率总资产周转率万科0.420.371.380.35碧桂园0560.491.70.46 （注：以各项资产的年末及年初均值为计算基础） 万科与碧桂园盈利能力指标销售毛利率经营利润率销售净利率净资产收益率总资产

2、收益率万科4199%21.54%1497%16.36%3.54%碧桂园5219%39.27%237%21.67%10.71% 万科与碧桂园增长能力指标主营收入增长率净利润增长率净资产增长率总资产增长率万科99.05%124.83%96.73%106.35%碧桂园123.34%151.35%1214.87%152.32%可以看出，2007年在上市后碧桂园呈现出良好的发展状态，在资产经营效率及盈利能力上已经全面超过万科，并且呈现出爆发式增长态势。作为经营管理及投资开发模式截然不同的两家标杆性企业，二者的特点及差异性值得进一步分析与探讨。二万科与碧桂园盈利能力分析与比较下面将采取杜邦财务分析体系围绕

3、企业的净资产收益率分析万科与碧桂园的盈利能力及特点。净资产收益率 销售净利率总资产周转率权益乘数 （1-直接成本收入比间接费用收入比其他收益比税费收入比） 1(1流动资产周转率1非流动资产周转率) 权益乘数 万科与碧桂园经营指标差异情况直接成本收入比间接费用收入比其他收益比税费收入比流动资产周转率非流动资产周转率权益乘数净资产收益率碧桂园-47.81%-7.88%0.20%-20.80%48.68%805.46%199.15%21.67%万科-58.01%-9.34%0.44%-18.13%37.23%762.05%295.09%15.68%（杜邦表中采用的流动资产周转率与非流动资产周转率没考

4、虑期初数的加权平均，故于上面数值有所不同） 万科与碧桂园净资产收益率影响情况各个指标对净资产收益率差额的贡献值净资产收益率-5.99%成本控制资产周转财务运营9.15%7.28%10.44%直接成本收入比间接费用收入比其他收益比税费收入比流动资产周转率非流动资产周转率权益乘数-10.68%-1.53%0.26%2.80%-7.18%-0.10%10.44% 万科与碧桂园杜邦分析与比较销售净利率碧桂园：23.70%万科： 14.97%总资产周转率碧桂园：0.4591万科： 0.3549权益乘数碧桂园：199.15%万科： 295.09%直接成本收入比碧桂园：47.81%万科： 58.01%间接费

5、用收入比碧桂园：-7.88%万科： -9.34%税费收入比碧桂园：-20.80%万科： -18.13%其他收益比碧桂园：0.20%万科： 0.44%流动资产周转率碧桂园：48.68%万科： 37.23%非流动资产周转率碧桂园：805.46%万科： 762.05%净资产收益率碧桂园：21.67%万科： 15.68%由上表可以看出，碧桂园在经营上全面强于万科。在不考虑采用财务杠杆的情况下，碧桂园经营可获得的净资产收益率高过万科16.43个百分点。二者盈利性差异来自于成本控制，销售速度及财政政策三个方面，下面将对围绕三方面进行分析：1碧桂园在成本控制方面具有明显的竞争优势。（1）碧桂园的销售毛利为5

6、2.19%,而万科销售毛利率为41.99%，碧桂园对直接成本的控制导致最终的净资产收益率高于万科10.68%，占碧桂园经营优势的65。碧桂园的成本优势主要来源于两部分：a土地成本优势;b建安成本优势，如下图所示： 项目基本指标 单位:元/平方米楼面地价建安成本单位销售成本售价万科2538220052349024碧桂园21392032466790（2）碧桂园的三项费用占销售收入的比例为7.88%,而万科为9.34%，碧桂园对间接的控制导致最终的净资产收益率高于万科1.53%,占碧桂园经营优势的9.49。2碧桂园的存货等资产周转率是盈利能力的重要来源。资产周转速度是碧桂园经营优势的另一个主要来源。

7、以报表分析的结果看，碧桂园的存货周转率为0.56,而万科的周转率为0.41。即是说，以目前的速度，碧桂园可以在21个月内实现现有土地及在建房产的流转，而万科需要30个月。更快的流转对碧桂园净资产收益率的贡献值为7.28个百分点，对经营优势的贡献高达44.31%。3万科积极的财务政策是提高盈利能力的重要手段。万科积极的财务政策提高了企业的收益水平。万科07年的资本负债率为74.68%，碧桂园的资本负债率为66.57%。更高的资本负债率使万科获得更大的财务杠杆，将万科与碧桂园的净资产收益率差额拉低了10.44个百分点。碧桂园相对保守的财务政策则影响其净资产收益率的进一步提高，也表明碧桂园的净资产收

8、益率有进一步提高的空间。三项目投资与开发策略的模拟分析通过对财务报表进行分析，可得出万科与碧桂园在项目投资及开发过程中的基本数据，如下表所示： 项目基本指标 单位:元/平方米楼面地价建安成本单位销售成本售价万科2538220052349024碧桂园21392032466790以上述数据为参考，在此建立模拟动态投资测算模型进一步推导万科及碧桂园两个标杆企业的投资模式及项目盈利能力，以资参考。假设两家公司都是以75000万元银行贷款作为土地价款启动项目，并且一次性付清，以项目公司形式进行封闭运作。1万科模式中短期项目（以万科城项目为模拟样本）（1）项目的主要特点：a.项目位置相对成熟b.项目规模适

9、中（建筑面积在10万50万平方米）c.采取合理高价分批推售策略d.项目开发经营上以各环节的专业分工为主（2）万科投资模型基于以下假设：a项目可立刻开发动工，开发周期为3年，分3期开发，910个月项目达到预售条件；b项目容积率为2，楼面地价为2500元/平方米，建安成本为2200元/平方米，楼面销售成本为5234元/平方米 ；c项目总体为高层及小高层，销售价格为9000元/平方米，总体销售率为90%；通过动态测算，在开发周期三年的情况下，项目主要的经济指标如下表所示：项目经济评价指标表项目占地面积15万平方米容积率2楼面地价2500元/平方米销售价格9000元/平方米开发周期3年销售周期3年总投

10、资15.86亿建安成本2200元/平方米销售毛利率40.30%增值幅度27.32%销售净利率15.11%增值税占销售比5.64%投资回报率22.41%动态投资回收期2.年年投资收益率7.47%成本利润率22.06% 可以看出，通过模拟测算项目盈利能力是基本符合万科的财务报表的。同时，受项目开发成本较高的影响，项目成本利润率只有22.06%，项目增值幅度偏低，增值税影响较小。假设项目各项目基本指标保持不变，对项目开发及销售周期进行调整，在4年内分4期开发销售的情况下，项目的各项目经济指标如下表所示：项目经济评价指标表开发周期4年销售周期4年总投资1亿建安成本2200元/平方米销售毛利率40.30

11、%增值幅度23.35%销售净利率14.49%增值税占销售比5.28%投资回报率20.80%动态投资回收期年年投资收益率6.93%成本利润率20.80% 通过比较可以发现， 开发与销售周期的延长导致项目的各项经营及盈利指标均出现了下降。在考虑价格变化的基础上，可以发现当项目销售价格为9160元/平方米时即增长1.78%，4年4期开发的项目销售毛利率及净利率与3年3期开发的相同，但是年度投资收益率下降及动态投资回收期延长。这表明价格的升幅较大时可以弥补开发与销售周期延长所带来的损失。万科项目开发的主要特点：a项目分多批次开发推售，年销售量相对较少；b项目的增值幅度有限，增值幅度一般在20%30%之

12、间；c项目开发成本较高，成本利润率较低，一般在20%30%之间,项目盈利水平适中，销售净利率保持在12%18%之间；d项目开发节奏较快，资金周转率较快，如万科07年新开工面积/土地储备面积达42.66%，销售面积/土地储备面积达33.71%。2碧桂园模式中长期项目（以凤凰城为模拟样本）（1）碧桂园项目的主要特点：a.项目位置相对偏僻，位于城郊；b.项目规模大（建面在100万平方米以上），土地成本低；c.项目可立刻动工，采取低价策略大规模集中销售；d.内部具有非常完整的产业链，协同效应及成本控制力强；（2）碧桂园投资模型基于以下假设：a项目可立即动工开发，开发周期为8年，分8期施工，项目6-8个

13、月达到预售条件；b项目容积率为1，楼面地价为250元/平方米，建安成本为1400元/平方米（含装修成本），楼面销售成本为3246元/平方米；c项目以别墅及联体为主，销售价格为6500元/平方米，总体销售率为90%；通过模拟动态测算，项目在开发周期8年的情况下各项主要经济指标如下表所示：项目经济指标项目占地面积300万平方米容积率1楼面地价250元/平方米销售价格6500元/平方米开发周期8年销售周期8年总投资85.08亿元建安成本980元/平方米成本利润率46.40%增值幅度46.05%销售利润率24.90%增值税占销售比9.46%销售毛利率51.98%动态投资回收期年投资收益率52.27%年

14、投资收益率6.53%（3）项目投资与开发的基本特点：a项目年消化量约20万平方米，占项目总销售面积15%；b项目施工进度有力保障，达到预售条件6-8个月；c项目土地成本低，但是其他前期费用成本较高，包括土地平整，道路建设及其它配套建设等，资金投入较大；d项目增值幅度较大，但是控制在50%临界点以内，增值税占销售额比重高于一般中短期项目，接近10%；f项目建安成本低，成本控制能力较强，项目毛利率超过一般在50%左右；(4) 项目的价格敏感性分析： 项目价格敏感性分析 单位：元/平方米 价格指标7000650060007.70%0-7.70%成本利润率511%46.40%36.50%销售毛利率54

15、91%51.98%47.98%销售利润率2251%24.90%21.17%净利润增长率394%0-16.35%年投资收益率642%6.53%5.14%动态投资回收期2.73.013.37增值幅度55.77%46.05%36.14%增值税占销售比14.33%9.46%7.96%保持其他条件不变，对销售价格进行敏感性分析，可以发现6500元/平方米的销售价格是一个临界价格，价格的在一定幅度内的上升或者下降均会导致利润的下降。值得注意的是当价格为7000元/平方米时，项目的净利润额小幅增长3.94%，但是增值幅度超过50%，增值税大幅增加，导致销售净利率及年投资收益率下降。由于碧桂园项目的定价采取的

16、是增值幅度上限，因此价格的小幅上升均会导致增值税因税率的变化而大幅上升。因此，只有当价格上涨所带来的净利增幅超过增值税增幅时，价格策略才是可行的。假设保持项目基本指标不变，调整开发周期为10年分10期开发，则各项经济指标如下表所示：项目经济指标开发周期10年销售周期10年总投资92.88亿建安成本980元/平方米成本利润率43.10%投资回收期2.39销售利润率22.57%增值幅度48.99%销售毛利率51.88%增值税占销售比9.86%投资收益率43.25%年投资收益率4.32%3万科与碧桂园项目的不确定性分析结合当前房地产市场较严峻的销售形势，可以认为在提高销售情况的情况下，销售价格与销售

17、面积之间存在明显的负相关性。在此以碧桂园8年期开发的项目为例，以销售价格为6500元/平方米，总体销售面积80%的情况为基准；在考虑价量变化的情况下项目开发的各项指标，具体如下表所示：楼价变化销售面积变化净利润增长销售毛利率销售净利率年投资收益率动态投资回收期内部收益率增值税占销售比增值幅度15%-20.00%-19.85%40.62%17.35%3.76%4.3913.65%5.35%21.68%10%-15.00%-16.13%41.58%17.87%3.93%4.291439%5.70%33.45%5%-5%-0.62%45.24%19.85%4.65%3.78176%7.07%30.8

18、1%00045.37%19.92%4.68%3.751774%7.11%31.11%-5.00%3.00%-5.34%44.17%19.27%4.43%4.021661%6.67%28.59%-10.00%10.00%-2.49%44.82%19.62%4.57%3891721%6.91%29.93%-15.00%20.00%4.97%46.44%20.49%4.91%3.48188%7.52%33.43%（注：上述价量变化依据市场销售形势假设，具体比例应结合项目进行分析）可以看出，在目前销售不景气的情况下，提高项目销售价格只能导致销售下降，项目的盈利能力也明显下降。在考虑降价的情况下，则出现

19、两种情况。当降价幅度小于或者等于销量增幅时候，降价所带来的效益仍然低于基准条件下的盈利状况，但是随着降价幅度的加大，项目的盈利能力越强，如当价格下降10%的情况下，项目的各项盈利指标明显超过价格下降5%的情况。另一方面，销量增长幅度超过价格降幅时，项目的各项指标明显优于基准条件，效益良好。当价格下降15%，刺激市场销售增长20%时，项目的各项盈利指标全面提高，明显优于基准条件。以万科3年期开发的项目为例，以销售价格为9000元/平方米，总体销售面积80%的情况为基准；在考虑价量变化的情况下项目开发的各项指标，具体如下表所示：楼价变化销售面积变化净利润增长销售毛利率销售净利率年投资收益率动态投资

20、回收期内部收益率增值幅度15%-20.00%-44.69%27.1%7.73%3.07%3.339.16%3.07%10%-15.00%-36.31%28.2%8.76%3.54%3.2710.57%4.1%5%-5%-1.4%32.7%12.71%5.48%2.8816.47%11.18%000329%1286%556%2861671%1146%-5.00%3.00%-12.01%314%1157%489%3021467%903%-10.00%10.00%-5.59%322%1227%525%2941576%10335-15.00%20.00%1117%342%1422%618%273186

21、2%1372%在价量同等变化下，万科项目的收益率出现了与碧桂园类似的变化。当价格的下降幅度超过销售量增幅时，项目的各项盈利指标超过基准条件。值得注意的是，在同等价量变化下，万科项目各项指标的敏感度明显高于碧桂园项目。尤其是当价格下降5%销售量只增长3%时，企业盈利能力出现较大幅度的下降；当价格下降15%销售量增长20%时，企业盈利能力则明显大幅提高，远高于基准条件。可见在市场均衡阶段，万科的降价策略大幅刺激销售量增长，则可以大幅提高企业盈利能力。四万科与碧桂园快速流转模式的主要特点1碧桂园“快速流转模式”的主要特点：（1）土地区位与地段大中城市郊区及风景地带，以及三四线城市的中心地带，规模在1

22、000亩到10000亩之间，可立即动工开发。（2）市场辐射与空间市场潜在的空间巨大并且具备一定的辐射能力，符合规模化大量销售的要求。（3）低价规模化销售一般采取合理低价的策略大规模的集中销售，一次性推货量大。（4）规模化施工进度项目从动工到达到规模化的预售条件，在广东省内要求6-8个月，省外10-12个月。（5）内部一体化协同内部具有完整的产业链，涵盖原材料，施工，设计，开发，销售及物业服务等各环节，提高整体协同的效率，也降低项目的综合成本。2万科“快速流转模式”的主要特点：（1）合理价格销售策略万科具有明显的品牌优势，但是在销售上仍然采取合理价格销售的策略，以折价销售促进销售量的大幅提高，以

23、提高资金周转率。（2）工程施工进度管理万科一般要求项目动工到预售条件的时间不超过910个月，对工程进度具有严格的合同与计划管理。（3）局部标准化生产万科对项目的局部进行标准的模板化生产，极大的提高的施工效率与周期，在金域蓝湾等产品线上体现明显。（4）强化外部战略合作万科通过与外部企业在原材料，施工及服务等方面建立一系列的战略合作联盟关系，提高运作的协同性及降低综合成本。（5）灵活丰富的产品线目前，万科建立了涵盖别墅，洋房，高层等各类型的产品，也包括城市近郊，城市副中心及城市中心等各区位类型的产品线。（6）多元化的融资渠道万科建立了多元化的融资渠道，采取相对积极的财务政策，包括信托，票据，债券，银行信贷，股本融资等。