苏宁环球财务分析

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1、苏宁环球财务分析摘要随着社会经济的持续快速发展，企业想要在市场竞争中,把握经济动态，提高核心竞争力，就要重视财务分析。企业管理者可以通过财务分析，了解整个公司的经营成果，评价企业经营者的经营绩效，从而提高企业的经营管理水平。作为国内知名的房地产企业之一，苏宁环球股份有限公司这几年的业绩增长迅速，股价增幅较大。苏宁环球的价值主要来源于企业未来利润的可持续增长，而利润的持续增长则建立在企业的整体战略的布局、金融强大的支持、完善的人才激励制度等等的基础之上，通过有效的企业财务分析，才能更好地实现企业的发展战略。本文通过对苏宁环球股份有限公司2009年2010年财务报表的初步分析，并且运用杜邦分析法进

2、行有关财务比率的分析和综合行业分析,借以分析苏宁环球股份有限公司可能的业务前景和财务绩效，从而有助于发现公司存在的财务问题及原因，提出解决相关问题的建议。关键词 财务比率分析 杜邦分析 综合行业分析AbstractWith the rapid development of social economy, only company pays attention to financial analysis can catch up with the economic trends and improve competitiveness. Business managers can reasonab

3、le evaluate the operating results of the operators and promote the further via financial analysis, then he can promote improvement of management. As one of the well-known real estate companies in China, Suning Universal Group Ltd is keeping the fastest pace in development that its share prices had i

4、ncreased considerably. Suning Universals value comes mainly from the sustainable growth of the future of the companys profits. While profit growth is based on the layout of the overall strategy, the strong support of the financing sector, the perfect staff incentive policies and other factors.In thi

5、s paper, by analyzing and researching Suning Universal Group 2009 2010 financial statements, we analyze the financial ratios and the whole industry via DuPont analysis, in order to analyze the possible business prospects and financial performance of the company. I hope the research will be helpful t

6、o find some problems of the company, then we can put forward the improvement suggestions.Key Words Financial Ratio Analysis, DuPont Analysis, Comprehensive Industry Analysis目 录引言1一、公司财务报表的初步分析2（一）公司资产负债表的初步分析2（二）利润表的初步分析4（三）现金流量表的初步分析6二、有关财务比率分析8（一）偿债能力财务比率分析8（二）营运能力财务比率分析10（三）获利能力财务比率分析11三、综合财务比率分析

7、（杜邦分析法）11（一）净资产收益率指标12（二）负债指标13（三）财务杠杆指数14（四）杜邦分析的结论15四、房地产同业比较15（一）规模比较15（二）财务杠杆指标15（三）收益率指标16（四）流动性指标16（五）经营效率指标17（六）成长性指标17五、问题与建议17（一）苏宁环球财务管理中存在的问题17（二）改善苏宁环球财务状况的建议18六、小结19参考文献20致谢21苏宁环球财务分析引言苏宁环球集团成立于1987年，企业成立初期以电器贸易为主。随着企业的快速发展和多元化发展战略的实施，苏宁于1992年进入房地产开发行业，以期得到新的利润增长点。集团控股公司苏宁环球股份有限公司（股票代码：

8、000718）于2005年12月在深圳证券交易所正式挂牌上市。苏宁自1992年进入房地产开发业以来，一路披荆斩棘，用诚信与实力打造自己的品牌形象，并成功奠定了苏宁在南京地产界的龙头地位。在过去二十余年的发展历程中，苏宁环球先后成功开发了苏宁怡瑰园、苏宁华瑰园、苏宁碧瑰园、苏宁乐瑰园、苏宁千秋情缘、苏宁雅瑰园、苏宁环球大厦、苏宁馨瑰园等十几个精品房产项目，并且仅在南京一地的开发面积就超过了400万平方米，苏宁人用住宅楼房、写字楼、生活社区为南京的城市建设画上了浓墨重彩的一笔。苏宁以其不断追求卓越的经营信念，向社会充分地展示着自己的综合实力。自成立至今，苏宁一直以来都重视品牌发展战略，致力于打造属

9、于自己的房地产品牌。在民用住宅方面，苏宁环球相继推出“天华天润城”和“威尼斯水城”两个全国特大型项目，并荣获“金牌楼王”、“中国房交会名盘”、“南京楼市销售冠军”等称号，大大提高了自身的知名度和品牌影响力。在商务写字楼方面，于2001年建成的苏宁环球大厦，成为当时南京市的标志性建筑之一，这即是苏宁对南京商务写字楼提出的新概念和新诠释，极大地推动了苏宁品牌建设的进程。然而随着城市化建设的加快，南京作为现代化大都市的形象也日趋凸显，由此产生的新兴房地产市场也不遗余力地发挥着聚集效应，不少全国性的大牌房地产企业纷纷投向南京的房地产业。在进入新世纪以来，南京地产市场的竞争越来越激烈。然而在二十余年的发

10、展历程中，苏宁环球一直以“南京地产界的领跑者”的形象走在市场的前端，用敢于创新的精神和优质的服务在市场中树立了良好的信誉，并在市场研究、产品开发与营销、工程质量保证和物业管理服务等各个方面都走在努力做到业界最优，并在激烈的市场竞争中尽显王者风范。随着房地产业的进一步发展，苏宁环球在新的开展时期站在了更高的起点重新审视自己，继续保持强劲的发展势头。公司将地产开发项目的定位从初期的南京市转变为江苏省，乃至整个长三角地区，目前已在苏州、无锡、常州等地开展开发项目。与此同时，为了响应江苏省委、省政府“沿江大开发”的战略决策，公司转向开发江北新区，目前苏宁佛手湖环球度假村、苏宁天华硅谷、苏宁天华百润、威

11、尼斯水城等大型房产项目已经在长江北岸全面启动。 本文通过对苏宁环球股份有限公司2009年2010年财务报表的初步分析、有关财务比率分析、综合分析，借以发现苏宁房地产环球股份有限公司财务方面存在的问题，并提出有关解决问题的建议。一、公司财务报表的初步分析（一）公司资产负债表的初步分析1总资产构成项目的初步分析根据苏宁环球股份有限公司2009年-2010年资产负债表，分析得出下表。表1-1 苏宁环球股份有限公司2009年-2010年总资产表及其变动分析表 计量单位：万元项目金额 结构(%) 2010年 2009年 增减额 增减(%)2010年 2009年 结构变动 流动资产 1480590.008

12、72812.00607778.0069.6397.3395.501.83投资性房地产 3863.514094.15-230.64-5.630.250.45-0.19固定资产 21042.4019618.601423.807.261.382.15-0.76无形资产和其他资产 1714.201712.921.280.070.110.19-0.07递延所得税资产 5880.946090.59-209.65-3.440.390.67-0.28总资产 1521180.00913899.00607281.0066.451001000.00资料来源：苏宁环球股份有限公司资产负债表从表1-1可以看出，苏宁环球

13、股份有限公司2010年的总资产呈大幅上升的趋势，其增长幅度为66.45%。致使总资产得到较大增长的主要原因是流动资产项目大幅度的增加增长幅度达到了69.63%，远远超过了投资性房地产和固定资产等其他各项的增长幅度。通过对2009年、2010年的固定资产的同期比较，可以看出该项目也有着明显的提升，增加幅度达到了7.26%。对总资产结构的变动分析可以得知：流动资产的比重一直很高，并且由95.50%上升为97.33%。固定资产的比重由2.15%下降为1.38%，而递延所得税资产的比重由0.67%下降至0.39%，投资性房地产的比重由0.45%下降到0.25%，其变化都是相对比较小的，对盈利的影响也不

14、大。根据苏宁环球股份有限公司的资产负债表中总资产下各个具体项目及其变动进行分析，得出表1-2。表1-2 苏宁环球股份有限公司2009年-2010年各资产项目及其变动分析表 计量单位：万元项目 金额 结构(%) 2010年 2009年 增减额 增减(%) 2010年 2009年 结构变动 货币资金 97456.20 82893.20 14563.00 17.57 6.58 9.50 -2.92 应收款项净额 40337.53 38265.10 2072.43 5.40 2.72 4.38 -1.66 存货净额 1297850.00 731751.00 566099.00 77.36 87.66

15、83.84 3.82 投资性房地产 3863.51 4094.15 -230.64 -5.63 0.26 0.47 -0.21 固定资产净额 21042.40 19618.60 1423.80 7.26 1.42 2.25 -0.83 资料来源：苏宁环球股份有限公司资产负债表从表1-2可以得出，流动资产增加的主要因素是存货的大幅度增长，增长率达到了77.36%，并且在流动资产结构中，存货所占的比重远远高于其他项目。分析原因，其中一个方面是由于房地产企业的特殊性会计制度规定，房地产企业在收到客户的预售房款后，不能将存货立刻结转到主营业务成本，只能待到客户入住和签订楼宇销售合同且转移主要风险之后，

16、才能确认收入，造成了较大的存货余额；另一方面这也体现了存货是资金需求和占用的重要因素，公司确实存在还有大量的存货没有售出，在一定程度上对苏宁环球的营运资金产生影响，比如会增加进货成本，储存成本等项目的支出。与此同时，货币资金也增长了17.57%，排在了第二位，这与房地产业高度的资金密集性有关，房地产开发项目周期较长，占用资金数额庞大。而投资性房地产项目减少了5.40%，这说明了公司减少了对收益水平高的资产项目的投入，同时降低了风险水平。2负债构成项目的初步分析 根据苏宁环球股份有限公司2009年-2010年资产负债表分析，得出下表。 表2 苏宁环球股份有限公司2009年-2010年总负债规模和

17、结构变动分析表 计量单位：万元项目 金额 结构(%) 2010年 2009年 增减额 增减(%) 2010年 2009年 结构变动 长期负债 278113.00 111100.00 167013.00 150.3324.2818.226.06流动负债 867507.00 498645.00 368862.00 73.9775.7281.78-6.06合计 1145620.00 609745.00 535875.00 87.89100.00100.000.00从表2数据看出，公司2010年的总负债比2009年增长了535875万元，增长率达87.89%。其增长的主要原因是长期负债和流动负债都有着

18、大幅度的上升，长期负债比上年增加了167013万元，增加幅度高达150.33%，是负债中增长幅度最大的一项。一般来说，长期负债主要满足企业的长期资金的需求，尽管短期负债融资筹资速度快、成本较低，但是短期偿债的要求比长期负债更容易使企业陷入资金匮乏的危机。通过上表分析，苏宁环球的长期负债的急剧上升，说明公司对长期负债的融资方式的重视程度逐步提高，在2010年利用房地产基金和内部定向增发的股权融资方式进行融资，也体现了苏宁环球对资金的迫切需求。同时，2010年流动负债比2009年增长了73.97%，增幅较大。根据负债的结构变动得知：在负债结构中，流动负债还是占了很高的比重，说明苏宁环球目前仍是以短

19、期债务资金为主，这对于公司的短期还债能力的要求较高，企业的压力仍然较大。但是流动负债的比重在2010年有所降低，由2009年的81.78%下降为75.72%，说明公司调整了债务结构，对短期借款有所控制。而长期负债的比重上升至24.28%，提高长期负债的比重将有效降低财务风险。3所有者权益构成项目的初步分析根据苏宁环球股份有限公司2009年-2010年资产负债表数据分析，得出表3。表3 苏宁环球股份有限公司2009年-2010年股东权益规模结构分析表 计量单位：万元项目 规模结构（%）2010年 2009年 增减额 增减(%) 2010年 2009年 结构变动 股本 170266.00 1702

20、66.00 0.00 0.0045.1055.98-10.88资本公积 30029.40 30029.40 0.00 0.007.959.87-1.92盈余公积 17932.70 13813.40 4119.30 29.824.754.540.21未分配利润 137765.00 73237.10 64527.90 88.1136.4924.0812.41股本权益合计 377556.00 304154.00 73402.00 24.13100.00 100.00 0.00 资料来源：苏宁环球股份有限公司资产负债表从表3可以看出，引起苏宁环球所有者权益规模变动的主要项目是盈余公积和未分配利润两个项

21、目。 2010年公司的未分配利润比2009年增长了64527.9万元，增长率达到了88.11%，未分配利润占股东权益的比重由2009年的24.08%上升为2010年的36.49%，这说明企业盈利的能力稳定，并保有了相当规模的留存收益。（二）利润表的初步分析1净利润项目形成的初步分析根据苏宁环球股份有限公司2009年-2010年利润表分析，得出下表。表4 苏宁环球股份有限公司2009年-2010年净利润变动分析 计量单位：万元项目 规模 结构(%) 2010年 2009年 增减额 增减(%) 2010年 2009年 结构变动 利润总额 117175.00 108265.00 8910.00 8.

22、23100.00100.000.00减:所有者权益 29255.30 27922.70 1332.60 4.7724.9725.79-0.82少数股东权益 10759.00 8941.24 1817.76 20.339.188.260.92净利润 77160.70 71401.20 5759.50 8.0765.8565.95-0.10资料来源：苏宁环球股份有限公司利润表苏宁环球股份有限公司2010年实现净利润77160.7万元，同比增长了8.07%。其增长的直接原因是利润总额的增长，公司在2010年实现利润总额117175万元，较上一年的108265万元增长了8910万元，增长幅度达到了8.

23、23%。说明公司当前的整体运营状况较好。2利润总额构成项目的初步分析 根据苏宁环球股份有限公司2009年-2010年利润表，分析得出表5。表5-1 苏宁环球股份有限公司2009年-2010年利润总额及变动分析表 计量单位：万元项目 规模 结构(%) 2010年 2009年 增减额 增减(%) 2010年 2009年 结构变动 主营业务利润 136657.30 122575.80 14081.50 11.49100.00100.000.00减:销售费用 8618.32 7737.78 880.54 11.386.316.310.00管理费用 7509.60 4813.41 2696.19 56.

24、015.503.931.57息税前经营利润 120529.38 110024.61 10504.77 9.5588.2089.76-1.56财务费用 1089.89 319.97 769.92 240.620.900.290.61营业利润 117760.00 107975.00 9785.00 9.0697.7098.14-0.43投资收益 -1505.45 -1505.45 0.00 0.00-1.25-1.370.12营业外收支净额 -584.73 290.12 -874.85 -301.55-0.490.26-0.75利润总额 117175.00 108265.00 8910.00 8.

25、23100.00100.000.00资料来源：苏宁环球股份有限公司利润表根据公司苏宁环球2009-2010年的土地面积数据，得出下表：表5-2 苏宁环球2009年-2010年各项土地面积数据分析表 计量单位：万平方米2009年 2010年 新开工面积 310 325 竣工面积 200 180 销售面积 134 125 结算面积 145 160 资料来源：新浪证券苏宁环球业绩预测综合上表，我们可以看到：第一，主营业务利润是企业盈利能力的基础，更是企业得以持续发展的重要因素，能够综合反映出一个企业的综合实力。苏宁环球2010年实现销售面积125万平方米，实现主营业务利润136657.3万元，较上年

26、增长了11.49%。我们知道，随着近年房地产的迅速发展，房价的快速飙升，房地产业也成为了被国家政策频繁“关心”的行业。2010年，南京楼市屡受政策打压，政策力度和强度史无前例，使得2009年下半年企业逐渐恢复的信心再度受挫，与此同时产地产业的销量也不如以前年份。而竣工面积的下降则与苏宁环球的部分项目提高了房屋竣工备案的要求和条件有关，导致一些项目的竣工进度有所延迟，使竣工面积较上年略有减少。在表5-2中，可以看到苏宁环球的竣工面积与销售面积都有所下降，这也表明企业的开发心态趋于平和。 第二，期间费用与项目设计、工程开发水平和对成本的控制水平密切相关，可以反映一个企业减少成本的能力。由上表，我们

27、可知苏宁环球的管理费用、销售费用、财务费用在2010年分别提升了56.01%、11.38%、240.62%。管理费用增长的幅度较大，良好的管理对一个企业而言固然重要，但是也应进行注重控制。而销售费用的增加，并没有带动楼盘销售量的增长。与此同时，由于2010年国家对房地产的宏观调控，大大提升了房地产企业的融资成本，使得苏宁环球的财务费用比同年同期直涨240.62%。虽然这三项费用上浮，但是这并没有影响主营业务利润的增长，原因在于它们的比重较小，仅为5.50%、6.31%和0.9%。（三）现金流量表的初步分析1现金流入结构分析现金流量是房地产企业的管理者最为关注的项目。由于房地产行业具有一定的特殊

28、性，房地产企业的经营活动非但不能为企业创造现金流，相反地却消耗了更多的现金。这是因为在开发工程时，用于购买商品、接受劳务的数额远远高于销售商品和提供劳务所收入的数额。因此“现金为王”仍是房地产企业得以生存和发展的重要原则之一。根据苏宁环球股份有限公司2009年-2010年现金流量表，分析得出下表。表6-1 苏宁环球股份有限公司2009年-2010年现金流入结构变动表 计量单位：万元项目 2010年 2009年 金额 结构百分比(%) 金额 结构百分比(%) 经营活动现金流入小计 458586.00 47.13385370.00 55.52其中：销售商品、提供劳务收到的现金 429724.00

29、93.71收到的其他与经营活动有关的现金 28847.80 6.29投资活动现金流入小计 0.12 0.000.76 0.00其中：处置固定无形和长期资产收回的现金 0.12 100.00筹资活动现金流入小计 514446.00 52.87308799.00 44.48其中：收到与其他筹资活动有关的现金 113533.00 22.07借款所收到的现金 400914.00 77.93现金流入合计 973032.12 100.00694169.76 100.00资料来源：苏宁环球股份有限公司现金流量表从表6-1可以看出：企业2010年的现金流入中，经营活动现金流入占现金流入合计的47.13%，筹资

30、活动现金流入占现金流入合计的52.87%，而投资活动现金流入所占的比重极小，几乎不计。这说明，企业2010年流入的现金主要来源于经营活动和筹资活动二项目，投资活动的贡献极小且呈现弱化趋势。并且从2009年与2010年现金流量对比分析可见，2010年企业经营活动现金流量稳步提升。在经营活动中，现金流入来源主要是来自销售商品，提供劳务收到的现金，占现金流入合计的93.71%。2010年苏宁环球的结算面积比去年同期有所上涨，部分存货得以变现，带来了大部分现金流入。表明企业主营业务稳定，经营可靠性较高。在投资活动中，全都来源于处置固定无形和长期资产收回的现金。一方面是由于2009年以前房地产业快速发展

31、，企业规模的扩大，要求不断地进行资产投资；另一方面由于房地产行业不用于其他行业，对于像土地等不动产投资划分到房地产经营活动中去，大大削弱了投资活动在房地产企业中的重要性，而且房地产企业对资金的高度需求，使其往往成为被投资者，而房地产企业本身很难对外投资。因此，投资活动对于苏宁环球来说并不重要，所以其比重是极低的。房地产业属于资金密集型行业，工程的开发与建设都需要大量资金，所以筹资活动对企业的生存甚至发展都是极其重要的。由于在2009年和2010年，楼市遭到市场调控，一度呈现低迷景象，苏宁环球对筹资活动的依赖度加大。因此，企业的筹资政策是否合理，直接影响着整个企业现金循环是否顺畅。对苏宁环球的资

32、本结构进行分析，我们可以发现在筹资活动中，借款所收到的现金占77.93%，剩下的22.07%来源于其他筹资活动有关的现金，所以，苏宁环球2010年的资金主要是依靠负债。2现金支出结构分析根据苏宁环球股份有限公司2009年-2010年现金流量表分析得出表6-2。（见下一页）表62的数据表明，在企业2010年的现金支出中，经营活动现金支出占总现金支出比重的82.95%，其中主要用于购买商品和接受劳务的支付，比重高达84.47%。投资经营活动现金支出占总现金支出比重0.68%，其中来源于购建固定无形和长期资产支付的现金占比重有57.53%，支付的其他与投资活动有关的现金占总现金支出比重42.47%。

33、筹资经营活动中现金支出占总现金支出比重16.37%，绝大部分用于偿还债务。通过分析可以得知：企业2010年现金支出中，主要的现金支出部分是经营活动现金的流出和筹资活动现金的流出。通过2009年与2010年现金流量对比分析可见，2010年筹资活动现金流出比重降低了16.45个百分点，原因是用于偿债的现金流出减少了。通过各数据的综合分析可以得出；从表6-1中可以看出，在苏宁环球的现金流入中，融资活动所产生的现金流入不仅有上升的趋势，而且比重也较大。而经营活动的现金流入不管是从数额上还是在比例上，都呈现下降的趋势。这表明，企业对筹资的依赖正在逐步增加，并越来越多的依赖于融资活动。从表6-2中可以看出

34、，经营活动所产生的现金支出量占企业的全部现金支出的比例呈下降的趋势，而筹资活动产生的现金支出的比例呈上升的趋势，体现了企业随着其经营业务的发展，收益增加，用于还本付息的现金支出增加了，将有助于降低企业财务风险。表6-2 苏宁环球股份有限公司2009年-2010年现金支出结构变动 计量单位：万元项目2010年2009年金额结构变动(%)金额结构变动(%)经营活动现金流出小计800012.00 82.95439000.00 65.82其中：购买商品接受劳务支付的现金675762.00 84.47支付给职工以及为职工支付的现金7930.11 0.99支付的各项税费52953.40 6.62支付的其他

35、与经营活动有关的现金63366.00 7.92投资活动现金流出小计6592.17 0.689094.02 1.36其中：购建固定无形和长期资产支付的现金3792.17 57.53投资所支付的现金0.00 0.00支付的其他与投资活动有关的现金2800.00 42.47筹资活动现金流出小计157893.00 16.37218879.00 32.82其中：偿还债务所支付的现金117418.00 74.37支付的其他与筹资活动有关的现金8351.84 5.29现金支出合计964497.17 100.00666973.02 100.00资料来源：苏宁环球股份有限公司现金流量表二、有关财务比率分析（一）

36、偿债能力财务比率分析1短期偿债能力财务比率分析短期偿债能力是指企业对一年内到期的债务的清偿能力，本质上反映的是一个企业的资产变现能力。一般选用的指标有速动比率、流动比率和现金比率。根据苏宁环球股份有限公司2009年-2010年财务报表数据计算得出图1。（见下一页） 流动比率是流动资产除以流动负债的比值。当100%流动比率200%时，表明企业的资金流动性较好。由上图我们可以看到，苏宁环球的流动比率虽然在2010年有所下降，但是都保持在1.7以上。流动比率的略微下降，原因在于2010年苏宁环球在流动负债增长了368862万元，比2009年上涨了73.97%，且2010年的一年到期非流动资产比200

37、9年也有所增长。速动比率和流动比率的不同之处在于它是流动资产中的存货项目扣除后，再除以流动负债所得的比值。对房地产企业而言，由于存货存在销售及压价的风险，在市场上很难变现，所以在对房地产企业的偿债能力进行评价时，速动比率比流动比率更有参考价值。一般而言，企业的该项指标应保持在100%以上。由上图可知，苏宁环球的速动比率由2009年的28.29%下降至21.06%，分析原因，2010年苏宁项目储备增加，使短期借款、应付账款等流动负债增加；同时从销售情况分析，由于预售楼宇的增加，使预收账款由2009年的293594万元上涨到2010年的371795万元，增长了26.64%，这是因为房地产企业在销售

38、中收到的预售楼款直接计在“预收账款”项目，而“预售账款”属于流动负债，所以实际上，苏宁环球的偿债能力因而有所提高，但是反映在财务指标上，流动负债增加，使速动比率降低。尽管如此，苏宁环球21.06%的速冻比率与标准值100%还是有较大的差距，反映出苏宁环球的短期债务安全较低，值得引起注意。现金比率是公司现金以及现金等价资产总量与流动负债的比。一般来说，它的值越大，则说明企业的短期偿债能力越强。从上图，可以看到苏宁环球的现金比率低，且呈下降趋势，说明企业的现金偿还能力较弱，应加强现金流的管理。图1 苏宁环球股份有限公司短期偿债能力比较图综上分析可以得到：苏宁环球在短期偿债方面的能力较弱，且短期债务

39、安全度较低。2长期偿债能力财务比率分析企业在持续经营的情况下，应该通过在高回报率的项目上获取的利润来偿还债务，而不是依靠变卖企业的资产。评价企业的长期偿债能力主要从保持合理的负债权益结构的角度来考虑，以下选取了资产负债率、清算价值比率、产权比率和利息保障倍数4个指标来分析。根据苏宁环球股份有限公司2009年-2010年财务报表数据计算得出图2。图2 苏宁环球股份有限公司长期偿债能力比较图 资产负债率是指企业年末的总负债与总资产的比值，用来反映债权人的资金在企业全部资产的比重。作为房地产企业，苏宁环球用于扩张的资金大部分都来源于借款，资金负债率由2009年的66.72%上升到2010年的77.3

40、1%。苏宁环球于2010年先后进行20余次股权融资和债务融资，用于项目开发、土地购置以及对外投资，对债务融资的依赖度很强，对资产负债率的目标管理压力很大。产权比率是负债总额与所有者权益总额之比，用于债权人提供的资本与股东提供的资本的相对关系。从图2可知，苏宁环球2009年的产权比率接近2,而2010年该比率更是上涨到3。而企业的标准值为1.2左右，所以苏宁环球的基本财务结构是高风险对应高报酬的，股东无法对债权人投入的资本产生1:1的保证，财务结构的风险性大大提高，长期偿债能力不足。清算价值比率是企业有形资产与负债的比。通常情况下，一个企业的清算价值比率越大，则表明它的综合偿债能力越好。而苏宁环

41、球的该项指标在2010年略微下降。其偿债风险有所提高。有效获利倍数是企业息税前利润与财务费用的比值，长期来说至少应该大于1，而国际上认为达到3为适当。而苏宁环球的该比率达到了4.01及3.39的水平，反映出苏宁环球对融资成本控制的较好。以上4个指标反映出苏宁环球在长期偿债能力方面具有一定的风险，将会影响企业未来的稳健发展。 （二）营运能力财务比率分析营运能力可以反映企业经营所用资金的使用效率。以下选用总资产周转率、流动资产周转率、固定资产周转率、存货周转率和应收账款周转率5个指标对苏宁环球的运营能力进行分析。根据苏宁环球股份有限公司2009年-2010年财务报表数据计算得出图3和图4。图3 苏

42、宁环球股份有限公司营运能力比较图图4 苏宁环球股份有限公司营运能力比较图由图3可见，苏宁环球的总资产周转率、流动资产周转率和存货周转率这三项指标在2010年皆有所下降。作为房地产企业，存货对于苏宁环球的经营活动有着特殊的敏感性，对存货的控制与企业成本息息相关。存货作为苏宁环球的主要资产，存货的管理更为重要。由于2010年政策对房地产业的调控，加之苏宁环球的房产项目较多，存货规模增长速度大于了其销售规模增长的速度，因此存货周转率有所下降。而总资产周转率的高低取决于每一项资产的周转率，苏宁环球的该项指标2010年有所下降，主要是由于存货的积压。而图4中的应收账款周转率和固定资产周转率皆有较大幅度的

43、上涨。应收账款周转率的上升，一方面是因为其主营业务有所增加，另一方是因为房地产业具有一定的特殊性，在销售住房时很多都是通过按揭付款的方式完成，所以应收账款比重较高。对于固定资产周转率的大幅度上涨，其主要原因则是企业对大批固定资产进行了处置与核销，可以看出苏宁环球对固定资产的投入和布局有了一定的改善。 综上所述，苏宁环球整体的营运能力较好，但是对流动资产，尤其是存货的管理还需加强。（三）获利能力财务比率分析获利能力是企业在一定时期内，获得利润的能力，是衡量企业是否具有活力和发展前景的重要因素。以下选取了营业利润率、净资产收益率和总资产利润率3个指标对苏宁环球的获利能力进行评价。根据苏宁环球股份有

44、限公司2009年-2010年财务报表数据计算得出图5。图5 苏宁环球股份有限公司资产获利能力比较图图5可见苏宁环球2010年营业利润率和总资产利润率比2009年都略有回落，而净资产收益率基本持平。这都表明企业在2010年的获利能力都有所下降。原因在于政策对楼市的调控，企业以降价作为促销促进主营业务收入的增长，另一方面苏宁环球自身在经营成本上控制不佳。三、综合财务比率分析（杜邦分析法）杜邦财务分析体系 （The Du Pont System） 是一种较为实用的财务比率分析系统，通过对财务比率的分解，可以有效地反映影响企业获利能力的单一指标和各个指标间的联系，从而对企业的财务状况和经营业绩做出合理

45、的分析。在本文上半部分，传统的评价企业获利能力的财务比率主要有 资产报酬率、净利润率、所有者权益报酬率等；而对于股份制企业的评价则还需市盈率、每股利润、股利报酬率、股利发放率等比率。这些单一指标被用来衡量企业盈利能力的不同因素，包括销售水平、资产管理水平和费用控制水平等。 但是，这些单一指标只能从某一个特定的角度来分析企业的财务状况以及经营成果，不足以全面地评价企业的整体财务状况以及经营业绩。而杜邦分析系统可以弥补单一指标的这些缺陷，将相互关联的各项指标和报表相结合，开展全面的分析，既综合反映了企业的整体财务状况，同时又能反映出指标与指标之间、指标和报表之间的内在联系。权益净利率 是杜邦财务分

46、析体系的最核心、最具综合性的部分。它反映了企业所有者所投入资本的获利能力，也反映了企业筹资、投资、资产营运等活动的效率。而权益净利率主要取决于销售利润率、资产周转率和权益乘数这三个比率，它们分别反映了企业的盈利能力比率、资产管理比率和负债比率。图6 苏宁环球2010年杜邦分析模型（一）净资产收益率指标表7 苏宁环球资产收益率及净利润增幅表200820092010净资产收益率26.81%24.85%21.67%净利润（万）56895.580342.587919.8资料来源：根据财务报表计算得出 净资产收益率是净利润与净资产的比值。苏宁环球的净资产收益率指标在近年来呈现出下降的趋势，反映了个报告期

47、末公司股东所持权益的盈利能力的不稳定变动。由于在2008年期间，苏宁环球共3次定向增发和定向配股，既提升了苏宁环球的资本实力，也为苏宁环球最终实现资本的多种形式的筹集包括股票上市、股权转让、项目合作、发型债券等积累了经验，增强了企业在资本市场上的信心。2008年4月，苏宁环球联手中国建设银行和深证东方壹投资有限公司，共同发起成立总规模达10亿人民币的房地产投资基金信托计划，此举拜托了资金链限制，快速扩张。从2008年到2010年的资本积累方式看，苏宁环球调整了其融资策略，更多转向了银行贷款以及信托融资，仅2010年一年，苏宁环球就有16次股权质押贷款。而债券融资的资金成本较低，且保证了企业的控

48、制权，可以发挥财务杠杆作用，但是该方式限制条件多，额度有限，风险也较高。相对于债券融资，定向增发配股和信托融资速度快，限制条件也较少，税负较低，但是融资成本有所提高，使苏宁环球在08年时达到了这三年的净资产收益率最高水平。 公司净资产收益率的增长能够覆盖由于扩充股本所带来的收益率摊薄，从近三年的净利润来看，在2008年净利润最低，分析报表主要是因为有较大数额的物业减值亏损，导致其净利润的下降。（二）负债指标表8-1 苏宁环球收益率及负债指标增幅表200820092010总资产收益率8.92%8.79%5.78%权益乘数3.233.034负债（万）4398396097451145620资料来源：

49、根据财务报表计算得出从表8-1中我们可以看到总资产收益率在2008年达到最大，上面分析了这是由于三次增发和可转债的发行与多次银行贷款的融资，使总资产大幅度的增产。表8-2 苏宁环球负债结构比较表200820092010流动负债率75.45%75.72%81.78%预收款比率15.00%19.00%37.00%有息负债比率50.32%49.51%39.40%资料来源：根据资产负债表计算得出从表8-2可见，流动负债率在这三年一直在上升，而有息负债占比却一直在下降。流动负债的比重很大，说明苏宁环球筹集资金的速度较快，筹资的弹性较大，与此同时也大大增加了它的筹资风险。负债仍有大幅增长是由于苏宁环球提高

50、了土地储备力度，与此同时土地交易价格节节攀升，项目开发的周转又不断加快。上表也反映出在苏宁环球的负债中，短期负债的比率很高，有息负债则相对较少，在一定程度上加大了财务负担。在负债中预收账款比例也较高，房地产企业的预收账款中，有较大部分是购房者在签订房地产销售合同后、交房前所付的款项，这部分款项是不需支付任何利息的，在一定程度上也反映了周转速度。表8-3 苏宁环球偿债能力指标表200820092010流动比率1.41111.75041.7067利息保障倍数8.994.013.39现金占总资产比率18.81%16.62%11.23%资料来源：根据报务报表计算得出从偿债能力上看，苏宁环球的利息保障倍

51、数和现金占总资产的比率都在适当的范围，表明企业的财务状况基本稳定，债权人的风险较低。综合上述，从负债结构上看，苏宁环球的财务风险不是很大。（三）财务杠杆指数指标分解：权益净利率=销售净利率*总资产周转率*杠杆乘数表9-1 苏宁环球效率指标表200820092010主营业务利润率31.16%33.88%25.32%总资产周转率0.46280.35990.2853毛利率53.12%52.13%47.58%资料来源：根据财务报表计算得出苏宁环球的主营业务是商品住宅和商务写字楼，其绝大部分的销售收入都来源于这两项。从上表看到主营业务率波动幅度较大，从2009年到2010年波动了8.56个百分点，主要是

52、毛利率快速下降了4.6个百分点，这主要是因为整个房地产行业在该年度的不稳定性。FLI( Financial Leverage Index )指标可以更为有效地衡量资本的效率。若FLI指标大于1，则表明净资产回报大于资产回报，反映了企业在利用负债后仍有额外的收益。 FLI计算公式如下： FLI=ROE/调整后的ROA调整后的ROA=净利润+利息费用*（1-税率）/总资产表9-2 苏宁FLI指标表200820092010调整的总资产收益率 8.62%8.38%5.27%净资产收益率 26.81%24.85%21.67%FLI 3.112.974.11资料来源：根据财务报表计算得出近三年来，苏宁环球

53、的FLI指标均大于1，且2010年较2008年有了明显的上升趋势，说明苏宁环球的资产利用效率有所提高，并且通过财务杠杆，投资者获得了超额的收益。在上表中，我们也可以看到苏宁环球的总资产周转率有了明显的下降，由0.4628降至0.2853。原因有以下三点：一是其总资产在近年来得到了迅速扩张，而扩充的资本要达到有效的周转是需要一定时间的；二是2010年政策对房地产业的调控，加之苏宁环球的房产项目较多，存货规模的增长速度大于了其销售规模的增长速度，使存货周转率有所下降，从而导致总资产周转率的下降；三是公司的部分工程项目提高了房屋竣工备案的要求，延迟了工程的进度，使得周转率有所下降。（四）杜邦分析的结

54、论从杜邦分析体系可以得出苏宁环球的总体财务指标表现良好，但是负债水平较高，经营风险较大。在资本持续扩张和市场竞争加剧的情况下，企业能否提高资本的效率，将成为企业进一步发展的关键性因素。四、房地产同业比较通过同业比较可以在纵向上反映出一个公司的综合实力，以及它在整个行业中的地位。苏宁环球的主营业务是商品住宅和商务写字楼的开发建设，因此以下选取与苏宁环球的主营业务较为相近的4家上市公司万科（000001）、浙江广厦（600052）、中华企业（600675）、栖霞建设（600533）进行比较。它们分布在中国各个主要大城市，如北京、深圳、杭州、南京，都具有一定的代表性，并且又各具规模。（一）规模比较表

55、10 房地产上市公司资产规模比较表（2009年数据） 计量单位：百万元苏宁环球万科浙江广厦中华企业栖霞建设资产总计91391214658499125499002股东权益合计304136851193438873174主营业务收入279348881438741232202净利润8046430438782297资料来源：新浪证券 从表10可知，从总资产、主营业务收入、净利润及股东权益，苏宁环球的规模与龙头企业万科在规模上相差较大，与中华企业在规模上也相差一个数量级，但与同处南京地区的栖霞建设和与杭州地区的浙江广厦规模相当。（二）财务杠杆指标房地产业资金密集的这一特点日渐凸显，其金融属性也愈发显现，所

56、以提高资金的利用效率对于房地产企业今后的发展也更加重要。下面将重点分析这类指标，比较五个房地产企业对财务杠杆的利用是否有效。表11 09年房地产企业财务杠杆指标比较表苏宁环球万科浙江广厦中华企业栖霞建设资产负债率0.670.670.770.690.65流动负债率0.820.730.820.650.88有息负债占比0.50.370.580.600.47FLI2.972.472.22.562.56资料来源：新浪证券上述五个房地产企业的资产负债率都超过了60%，流动负债率则更高，这反映了地产业的财务杠杆较高，也体现了该行业资金密集的特点。 从负债结构看，流动负债比率极高，借以大量流动负债来弥补现金的

57、不足，这已成为房地产企业的通病。同时这几个公司在有息负债占比上差别不是很大，且苏宁环球在本行业中处于等位置，说明苏宁环球的产品销量良好，且它的财务风险在同业中也处于中等水平，仍具有一定的财务风险。 从FLI指标分析，可以看到这五个房地产企业的FLI指标都大于2，这反映出房地产业的景气程度较高，应抓住发展的有利时机。并且我们也可以看出苏宁环球的FLI指标在同业中处于较高水平。（三）收益率指标表12 房地产企业收益率指标的比较表苏宁环球万科浙江广厦中华企业栖霞建设总资产收益率0.090.040.050.05330.03净资产收益率0.280.140.2280.1710.08主营业务利润率0.440

58、.110.1640.1540.259毛利率0.520.290.240.410.38资料来源：新浪证券收益率指标可以反映一个行业的景气程度和繁荣程度。苏宁环球的毛利率在同业中较高，这要归功于苏宁环球对国家房地产调控政策和江苏省委对“开发江北新区”的响应，适时调整发展战略，减少高档商品住房项目，提高小户型住房的比重，积极满足市场需求；另一方面，在苏宁环球的经营战略中提到，今后将提高装修房和样板房的比重，毛利率的发展空间更为广阔。（四）流动性指标表13 房地产企业流动性指标比较表苏宁环球万科浙江广厦中华企业栖霞建设速动比率0.280.59120.4080.770.68利息保障倍数4.01114.03.353.8现金占总资产比率0