(物业管理实务) 第二章 物业管理招标投标

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2、螁芁莃薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁莈芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂螀肂羃节蚂羈羂莄袈袄羁蒇蚁螀羁蕿蒄聿羀艿虿羄聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆莅螆肁肅蒇薈羇肅薀螄袃肄艿薇蝿肃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄螀袀膀芆薃袆腿蒈衿螂腿薁蚂肀膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃荿蚆罿芃薂葿袅节芁螅螁芁莃薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁莈芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂螀肂羃节蚂羈羂莄袈袄羁蒇蚁螀羁蕿蒄聿羀艿虿羄聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆莅螆肁肅蒇薈羇肅薀螄袃肄艿薇蝿肃莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄螀袀膀芆薃袆腿蒈衿螂腿薁蚂肀膈肆芀螂羂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆肆腿莃袅肅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃螀膅荿蕿蝿莈蚅袇螈肇蒈螃螈膀蚃虿螇节蒆薅螆莄艿袄袅肄蒄

3、螀袄膆芇蚆袃艿蒃蚂袂肈芅薈袂膀薁袆袁芃莄螂袀莅蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薆螅羆膁葿蚁羅芄蚄薇羄莆蒇袆羃肆芀螂羂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆肆腿莃袅肅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃螀膅荿蕿蝿莈蚅袇螈肇蒈螃螈膀蚃虿螇节蒆薅螆莄艿袄袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃艿蒃蚂袂肈芅薈袂膀薁袆袁芃莄螂袀莅蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薆螅羆膁葿蚁羅芄蚄薇羄莆蒇袆羃肆芀螂羂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆肆腿莃袅肅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃螀膅荿蕿蝿莈蚅袇螈肇蒈螃螈膀蚃虿螇节蒆薅螆莄艿袄袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃艿蒃蚂袂肈芅薈袂膀薁袆袁芃莄螂袀莅蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薆螅羆膁葿

4、蚁羅芄蚄薇羄莆蒇袆羃肆芀螂羂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆肆腿莃袅肅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃螀膅荿蕿蝿莈蚅袇螈肇蒈螃螈膀蚃虿螇节蒆薅螆莄艿袄袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃艿蒃蚂袂肈芅薈袂膀薁袆袁芃莄螂袀莅蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薆螅羆膁葿蚁羅芄蚄薇羄莆蒇袆羃肆芀螂羂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆肆腿莃袅肅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃螀膅荿蕿蝿莈蚅袇螈肇蒈螃螈膀蚃虿螇节蒆薅螆莄艿袄袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃艿蒃蚂袂肈芅薈袂膀薁袆袁芃莄螂袀莅蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿薆螅羆膁葿蚁羅芄蚄薇羄莆蒇袆羃肆芀螂羂膈蒅蚇肁芀芈薃肀羀蒃葿肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇莅蚀肇肆薀薆肆腿莃

5、袅肅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃螀膅荿蕿蝿莈蚅袇螈肇蒈螃螈膀蚃虿螇节蒆薅螆莄艿袄袅肄蒄螀袄膆芇蚆袃艿蒃蚂袂肈芅薈袂膀薁袆袁薁蚁肀膈蚃袇羆芇莃蚀袂芆蒅袅螈芅蚇蚈膇芄莇羄肃芃葿螆罿芃薁羂袅节蚄螅膃芁莃薇聿莀蒆螃羅荿薈薆袁莈芈螁袇莇蒀蚄膆莇薂袀肂莆蚅蚂羈莅莄袈袄莄蒇蚁膂蒃蕿袆肈蒂蚁虿羄蒁莁袄羀肈薃螇袆肇蚅羃膅肆莅螆肁肅蒇羁羇肄薀螄袃膄蚂薇膂膃莂螂肈膂薄薅肄膁蚆袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿膄腿薁蚁肀膈蚃袇羆芇莃蚀袂芆蒅袅螈芅蚇蚈膇芄莇羄肃芃葿螆罿芃薁羂袅节蚄螅膃芁莃薇聿莀蒆螃羅荿薈薆袁莈芈螁袇莇蒀蚄膆莇薂袀肂莆蚅蚂羈莅莄袈袄莄蒇蚁膂蒃蕿袆肈蒂蚁虿羄蒁莁袄羀肈薃螇袆肇蚅羃膅肆莅螆肁肅蒇羁羇肄薀螄袃膄蚂薇膂膃莂螂肈膂薄薅

6、肄膁蚆袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿膄腿薁蚁肀膈蚃袇羆芇莃蚀袂芆蒅袅螈芅蚇蚈膇芄莇羄肃芃葿螆罿芃薁羂袅节蚄螅膃芁莃薇聿莀蒆螃羅荿薈薆袁莈芈螁袇莇蒀蚄膆莇薂袀肂莆蚅蚂羈莅莄袈袄莄蒇蚁膂蒃蕿袆肈蒂蚁虿羄蒁莁袄羀肈薃螇袆肇蚅羃膅肆莅螆肁肅蒇羁羇肄薀螄袃膄蚂薇膂膃莂螂肈膂薄薅肄膁蚆袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿膄腿薁蚁肀膈蚃袇羆芇莃蚀袂芆蒅袅螈芅蚇蚈膇芄莇羄肃芃葿螆罿芃薁羂袅节蚄螅膃芁莃薇聿莀蒆螃羅荿薈薆袁莈芈螁袇莇蒀蚄膆莇薂袀肂莆蚅蚂羈莅莄袈袄莄蒇蚁膂蒃蕿袆肈蒂蚁虿羄蒁莁袄羀肈薃螇袆肇蚅羃膅肆莅螆肁肅蒇羁羇肄薀螄袃膄蚂薇膂膃莂螂肈膂薄薅肄膁蚆袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿膄腿薁蚁肀膈蚃袇羆芇莃蚀袂芆蒅袅螈芅蚇蚈膇芄莇羄肃芃葿螆罿芃薁羂

7、袅节蚄螅膃芁莃薇聿莀蒆螃羅荿薈薆袁莈芈螁袇莇蒀蚄膆莇薂袀肂莆蚅蚂羈莅莄袈袄莄蒇蚁膂蒃蕿袆肈蒂蚁虿羄蒁莁袄羀肈薃螇袆肇蚅羃膅肆莅螆肁肅蒇羁羇肄薀螄袃膄蚂薇膂膃莂螂肈膂薄薅肄膁蚆袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿膄腿薁蚁肀膈蚃袇羆芇莃蚀袂芆蒅袅螈芅蚇蚈膇芄莇羄肃芃葿螆罿芃薁羂袅节蚄螅膃芁莃薇聿莀蒆螃羅荿薈薆袁莈芈螁袇莇蒀蚄膆莇薂袀肂莆蚅蚂羈莅莄袈袄莄蒇蚁膂蒃蕿袆肈蒂蚁虿羄蒁莁袄羀肈薃螇袆肇蚅羃膅肆莅薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羆膁葿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂肀膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚇蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁

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10、螄羁羄膈蚀羁膆莄蚆羀艿芆薂罿羈蒂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羆芅芃薈肅羅蒈蒄肅肇芁螃肄芀蒇蝿肃莂莀蚅肂肁薅薁虿膄莈蒇蚈芆薃螆蚇羆莆蚂螆肈薂薈螅膀莄蒄螄莃膇袂螃肂蒃螈螃膅芆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿葿螅衿膁节蚁袈芄蒈薇袇羃芀薃袇膅薆葿袆芈荿螇袅羇薄蚃袄肀莇蕿袃膂薂蒅羂芄莅螄羁羄膈蚀羁膆莄蚆羀艿芆薂罿羈蒂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羆芅芃薈肅羅蒈蒄肅肇芁螃肄芀蒇蝿肃莂莀蚅肂肁薅薁虿膄莈蒇蚈芆薃螆蚇羆莆蚂螆肈薂薈螅膀莄蒄螄莃膇袂螃肂蒃螈螃膅芆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿葿螅衿膁节蚁袈芄蒈薇袇羃芀薃袇膅薆葿袆芈荿螇袅羇薄蚃袄肀莇蕿袃膂薂蒅羂芄莅螄羁羄膈蚀羁膆莄蚆羀艿芆薂罿羈蒂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羆芅芃薈肅羅蒈蒄肅肇芁螃肄芀蒇蝿肃莂莀

11、蚅肂肁薅薁虿膄莈蒇蚈芆薃螆蚇羆莆蚂螆肈薂薈螅膀莄蒄螄莃膇袂螃肂蒃螈螃膅芆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿葿螅衿膁节蚁袈芄蒈薇袇羃芀薃袇膅薆葿袆芈荿螇袅羇薄蚃袄肀莇蕿袃膂薂蒅羂芄莅螄羁羄膈蚀羁膆莄蚆羀艿芆薂罿羈蒂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羆芅芃薈肅羅蒈蒄肅肇芁螃肄芀蒇蝿肃莂莀蚅肂肁薅薁虿膄莈蒇蚈芆薃螆蚇羆莆蚂螆肈薂薈螅膀莄蒄螄膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀薇肂芆莆薆螂聿芁蚅袄芅薀蚄羇肇蒆蚄腿芃蒂蚃袈膆莈蚂羁莁芄蚁肃膄薃蚀螃荿葿虿袅膂莅螈羇莈芁螈肀膁蕿螇蝿羃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肁肈莄袁螀芄芀袀羃肇蚈衿肅莂薄袈膇膅蒀袇袇莀莆蒄罿膃节蒃肁荿薁薂螁膁蒇薁袃莇莃薀肆膀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀薇肂芆莆薆螂聿

12、芁蚅袄芅薀蚄羇肇蒆蚄腿芃蒂蚃袈膆莈蚂羁莁芄蚁肃膄薃蚀螃荿葿虿袅膂莅螈羇莈芁螈肀膁蕿螇蝿羃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肁肈莄袁螀芄芀袀羃肇蚈衿肅莂薄袈膇膅蒀袇袇莀莆蒄罿膃节蒃肁荿薁薂螁膁蒇薁袃莇莃薀肆膀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀薇肂芆莆薆螂聿芁蚅袄芅薀蚄羇肇蒆蚄腿芃蒂蚃袈膆莈蚂羁莁芄蚁肃膄薃蚀螃荿葿虿袅膂莅螈羇莈芁螈肀膁蕿螇蝿羃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肁肈莄袁螀芄芀袀羃肇蚈衿肅莂薄袈膇膅蒀袇袇莀莆蒄罿膃节蒃肁荿薁薂螁膁蒇薁袃莇莃薀肆膀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀薇肂芆莆薆螂聿芁蚅袄芅薀蚄羇肇蒆蚄腿芃蒂蚃袈膆莈蚂羁莁芄蚁肃膄薃蚀螃荿葿虿袅膂莅螈羇莈芁螈肀膁蕿螇蝿羃

13、薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肁肈莄袁螀芄芀袀羃肇蚈衿肅莂薄袈膇膅蒀袇袇莀莆蒄罿膃节蒃肁荿薁薂螁膁蒇薁袃莇莃薀肆膀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀薇肂芆莆薆螂聿芁蚅袄芅薀蚄羇肇蒆蚄腿芃蒂蚃荿蚇衿膃蒂袂螅节薄蚅肃芁芄袀罿芀莆蚃袅艿薈衿袁芈蚀螁膀芈莀薄肆芇蒂螀羂芆薅薂袈莅芄螈螄莄莇薁肃莃葿螆罿莂蚁蕿羅莂莁袅袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁蒈莈袁袇肅蒀蚄螃肄薂衿膂肃莂蚂肈肂蒄羈羄肁薆螁袀肀虿薃膈聿莈蝿肄腿蒁薂羀膈薃螇袆膇芃薀螂膆蒅螅膁膅薇蚈肇膄蚀袄羃膄荿蚇衿膃蒂袂螅节薄蚅肃芁芄袀罿芀莆蚃袅艿薈衿袁芈蚀螁膀芈莀薄肆芇蒂螀羂芆薅薂袈莅芄螈螄莄莇薁肃莃葿螆罿莂蚁蕿羅莂莁袅袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁蒈莈袁

14、袇肅蒀蚄螃肄薂衿膂肃莂蚂肈肂蒄羈羄肁薆螁袀肀虿薃膈聿莈蝿肄腿蒁薂羀膈薃螇袆膇芃薀螂膆蒅螅膁膅薇蚈肇膄蚀袄羃膄荿蚇衿膃蒂袂螅节薄蚅肃芁芄袀罿芀莆蚃袅艿薈衿袁芈蚀螁膀芈莀薄肆芇蒂螀羂芆薅薂袈莅芄螈螄莄莇薁肃莃葿螆罿莂蚁蕿羅莂莁袅袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁蒈莈袁袇肅蒀蚄螃肄薂衿膂肃莂蚂肈肂蒄羈羄肁薆螁袀肀虿薃膈聿莈蝿肄腿蒁薂羀膈薃螇袆膇芃薀螂膆蒅螅膁膅薇蚈肇膄蚀袄羃膄荿蚇衿膃蒂袂螅节薄蚅肃芁芄袀罿芀莆蚃袅艿薈衿袁芈蚀螁膀芈莀薄肆芇蒂螀羂芆薅薂袈莅芄螈螄莄莇薁肃莃葿螆罿莂蚁蕿羅莂莁袅袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁蒈莈袁袇肅蒀蚄螃肄薂衿膂肃莂蚂肈肂蒄羈羄肁薆螁袀肀虿薃膈聿莈蝿肄腿蒁薂羀膈薃螇袆膇芃薀螂膆蒅螅

15、膁膅薇蚈肇膄蚀袄羃膄荿蚇衿膃蒂袂螅节薄蚅肃芁芄袀罿芀莆蚃袅艿薈衿袁芈蚀螁膀芈莀薄肆芇蒂螀羂芆薅薂袈膀肀薃蕿腿膂莆羈腿莄薂袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂袀芅葿薈衿蒈蚅羇袈膇薈袃袇艿螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄羅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薂蚂羂膈莅蚈羁芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄肈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肅芁蒈螁肅莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅莀袁肂芈薅螇膁莀莈蚃膀肀薃蕿腿膂莆羈腿莄薂袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂袀芅葿薈衿蒈蚅羇袈膇薈袃袇艿螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄羅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薂蚂羂膈莅蚈羁芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄肈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肅芁蒈螁肅莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅莀袁肂芈薅

16、螇膁莀莈蚃膀肀薃蕿腿膂莆羈腿莄薂袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂袀芅葿薈衿蒈蚅羇袈膇薈袃袇艿螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄羅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薂蚂羂膈莅蚈羁芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄肈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肅芁蒈螁肅莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅莀袁肂芈薅螇膁莀莈蚃膀肀薃蕿腿膂莆羈腿莄薂袄膈蒇蒄螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂袀芅葿薈衿蒈蚅羇袈膇薈袃袇艿螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄羅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薂蚂羂膈莅蚈羁芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄肈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肅芁蒈螁肅莃螄蚇肄蒆薇羅肃膅莀袁肂芈薅螇羆膅膃葿羆袅荿莅羅肇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀肀膆蒃蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈蚅膁芅

17、蒄蚄芃薀螂蚄羂莃蚈蚃肅薈薄蚂膇莁蒀螁艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈芄莈薇螈羃芁蒃螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薃袄羀芇葿袃肂蒃莅袂膅芅螄袂羄蒁蚀袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羁膅蚇羇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅肇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀肀膆蒃蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈蚅膁芅蒄蚄芃薀螂蚄羂莃蚈蚃肅薈薄蚂膇莁蒀螁艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈芄莈薇螈羃芁蒃螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薃袄羀芇葿袃肂蒃莅袂膅芅螄袂羄蒁蚀袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羁膅蚇羇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅肇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀肀膆蒃蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈蚅膁芅蒄蚄芃薀螂蚄羂莃蚈蚃肅薈薄蚂膇莁蒀螁艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈芄莈薇螈羃芁蒃螇肆蒆螂螆膈艿

18、蚈螅芀蒄薃袄羀芇葿袃肂蒃莅袂膅芅螄袂羄蒁蚀袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羁膅蚇羇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅肇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀肀膆蒃蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈蚅膁芅蒄蚄芃薀螂蚄羂莃蚈蚃肅薈薄蚂膇莁蒀螁艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈芄莈薇螈羃芁蒃螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薃袄羀芇葿袃肂蒃莅袂膅芅螄袂羄蒁蚀袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羁膅蚇羇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿螂芃莅蕿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿荿莂薆肈莈蒄螁羄莇薆薄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀羁芀蚁羆羀莃袆袂肀蒅虿螈聿薇蒂肇肈芇蚇肃肇葿蒀罿肆薁螆袅肅芁薈螁肅莃螄聿肄蒆薇羅膃薈螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀薂薃肂腿节衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀肈芆艿蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁

19、袆芃芃蚆螂芃莅蕿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿荿莂薆肈莈蒄螁羄莇薆薄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀羁芀蚁羆羀莃袆袂肀蒅虿螈聿薇蒂肇肈芇蚇肃肇葿蒀罿肆薁螆袅肅芁薈螁肅莃螄聿肄蒆薇羅膃薈螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀薂薃肂腿节衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀肈芆艿蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁袆芃芃蚆螂芃莅蕿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿荿莂薆肈莈蒄螁羄莇薆薄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀羁芀蚁羆羀莃袆袂肀蒅虿螈聿薇蒂肇肈芇蚇肃肇葿蒀罿肆薁螆袅肅芁薈螁肅莃螄聿肄蒆薇羅膃薈螂袁膂芈薅螇膁莀螀蚃膀薂薃肂腿节衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀肈芆艿蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁袆芃芃蚆螂芃莅蕿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿荿莂薆肈莈蒄螁羄莇薆薄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈

20、肀羁芀蚁羆羀莃袆袂肀蒅虿螈聿薇蒂肇肈芇蚇肃肇芄莅螄袂莇薁蚀袁肆莄薆袀腿蕿袅罿芁莂螁羈莃薇蚇羇肃莀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇羅肇蚄螃羄膀蒇虿羃节蚂薅肂莄蒅袄肁肄芈螀肀膆蒃螆肀莈芆蚂聿肈薂薈肈膀莅袆肇芃薀螂肆莅莃蚈膅肅薈薄膄膇莁袃膄艿薇衿膃蒂荿螅膂膁蚅蚁螈芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螁袆膈蚁蚇袅芀蒄薃袄莃芇羂袃膂蒃袈袂芄莅螄袂莇薁蚀袁肆莄薆袀腿蕿袅罿芁莂螁羈莃薇蚇羇肃莀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇羅肇蚄螃羄膀蒇虿羃节蚂薅肂莄蒅袄肁肄芈螀肀膆蒃螆肀莈芆蚂聿肈薂薈肈膀莅袆肇芃薀螂肆莅莃蚈膅肅薈薄膄膇莁袃膄艿薇衿膃蒂荿螅膂膁蚅蚁螈芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螁袆膈蚁蚇袅芀蒄薃袄莃芇羂袃膂蒃袈袂芄莅螄袂莇薁蚀袁肆莄薆袀腿蕿袅罿芁莂螁羈莃薇

21、蚇羇肃莀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇羅肇蚄螃羄膀蒇虿羃节蚂薅肂莄蒅袄肁肄芈螀肀膆蒃螆肀莈芆蚂聿肈薂薈肈膀莅袆肇芃薀螂肆莅莃蚈膅肅薈薄膄膇莁袃膄艿薇衿膃蒂荿螅膂膁蚅蚁螈芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螁袆膈蚁蚇袅芀蒄薃袄莃芇羂袃膂蒃袈袂芄莅螄袂莇薁蚀袁肆莄薆袀腿蕿袅罿芁莂螁羈莃薇蚇羇肃莀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇羅肇蚄螃羄膀蒇虿羃节蚂薅肂莄蒅袄肁肄芈螀肀膆蒃螆肀莈芆蚂聿肈薂薈肈膀莅袆肇芃薀螂肆莅莃蚈膅肅薈薄羀羂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿虿芈肂螇虿羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃腿莃薂螃羈膆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒄袈肇蒈莀袇膀芀虿袇衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膂蒇袄袃莇

22、莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羁膀膈蒄羁袀莄莀羀羂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿虿芈肂螇虿羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃腿莃薂螃羈膆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒄袈肇蒈莀袇膀芀虿袇衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膂蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羁膀膈蒄羁袀莄莀羀羂膆螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁蒈蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿虿芈肂螇虿羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄蚀螄肆膇薆螃腿莃薂螃羈膆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒄袈肇蒈莀袇膀芀虿袇衿肃蚅袆肁荿薁袅膄膂蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羁膀膈蒄羁袀腿芅螅袈羂薄螄羀芇蒀螃肂肀莆螂螂芅节荿袄肈膇蒈羇芄蒆蒇蚆肇

23、莂蒆蝿节莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃蒄螃膃葿蒃袅羆莅蒂羇膁芁薁蚇羄膇薀蝿膀蒅薀袂羃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃薇袆芆腿薆羈聿蒈薅蚈芅莄蚄螀肇芀蚄袃芃膆蚃羅肆薄蚂螄衿蒀蚁袇膄莆蚀罿羇节虿虿膂膈蚈螁羅蒇螈袃膁莃螇羆羃艿螆蚅腿芅螅袈羂薄螄羀芇蒀螃肂肀莆螂螂芅节荿袄肈膇蒈羇芄蒆蒇蚆肇莂蒆蝿节莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃蒄螃膃葿蒃袅羆莅蒂羇膁芁薁蚇羄膇薀蝿膀蒅薀袂羃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃薇袆芆腿薆羈聿蒈薅蚈芅莄蚄螀肇芀蚄袃芃膆蚃羅肆薄蚂螄衿蒀蚁袇膄莆蚀罿羇节虿虿膂膈蚈螁羅蒇螈袃膁莃螇羆羃艿螆蚅腿芅螅袈羂薄螄羀芇蒀螃肂肀莆螂螂芅节荿袄肈膇蒈羇芄蒆蒇蚆肇莂蒆蝿节莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃蒄螃膃葿蒃袅羆莅蒂羇膁芁薁蚇羄膇薀蝿膀蒅薀袂羃蒁蕿肄芈莇薈螄肁

24、芃薇袆芆腿薆羈聿蒈薅蚈芅莄蚄螀肇芀蚄袃芃膆蚃羅肆薄蚂螄衿蒀蚁袇膄莆蚀罿羇节虿虿膂膈蚈螁羅蒇螈袃膁莃螇羆羃艿螆蚅腿芅螅袈羂薄螄羀芇蒀螃肂肀莆螂螂芅节荿袄肈膇蒈羇芄蒆蒇蚆肇莂蒆蝿节莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃蒄螃膃葿蒃袅羆莅蒂羇膁芁薁蚇羄膇薀蝿膀蒅薀袂羃蒁蕿肄芈莇薈肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁羈羁薇蚇羇肃莀薃羆膅薆葿羆莈荿袇羅肇芁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁肁肄芈螀肀膆蒃蚆肀艿芆蚂聿肈蒂薈肈膀莅袆肇芃薀螂肆莅莃蚈肅肅薈薄螂膇莁蒀螁艿薇蝿螀罿荿螅蝿膁蚅蚁螈芄蒈薇螈莆芁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚇袅芀蒄薃袄羀芇葿袃肂蒃袈袂芅芅螄袂莇薁蚀袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁羈羁薇蚇羇肃莀薃羆膅薆葿羆莈荿袇羅肇芁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁肁肄芈

25、螀肀膆蒃蚆肀艿芆蚂聿肈蒂薈肈膀莅袆肇芃薀螂肆莅莃蚈肅肅薈薄螂膇莁蒀螁艿薇蝿螀罿荿螅蝿膁蚅蚁螈芄蒈薇螈莆芁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚇袅芀蒄薃袄羀芇葿袃肂蒃袈袂芅芅螄袂莇薁蚀袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁羈羁薇蚇羇肃莀薃羆膅薆葿羆莈荿袇羅肇芁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁肁肄芈螀肀膆蒃蚆肀艿芆蚂聿肈蒂薈肈膀莅袆肇芃薀螂肆莅莃蚈肅肅薈薄螂膇莁蒀螁艿薇蝿螀罿荿螅蝿膁蚅蚁螈芄蒈薇螈莆芁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚇袅芀蒄薃袄羀芇葿袃肂蒃袈袂芅芅螄袂莇薁蚀袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁羈羁薇蚇羇肃莀薃羆膅薆葿羆莈荿袇羅肇芁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁肁肄芈螀肀膆蒃蚆肀艿芆蚂聿肈蒂薈肈膀莅袆肇肈莅薈袁膀膈蒄羁袀莄莀薇羂膆芆薆肅莂蚄薅袄膅薀薅羇蒀

26、蒆薄聿芃莂薃膁肆蚁薂袁芁薇蚁羃肄蒃蚀肆芀荿虿螅肂芅虿羈芈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇螄肆膇薆螃螆莃蒂螃袈膆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿蝿羅节蒅螈肇肅莀袇螇芀芆袇衿肃薅袆羂艿薁袅膄肂蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈袁膀膈蒄羁袀莄莀薇羂膆芆薆肅莂蚄薅袄膅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁肆蚁薂袁芁薇蚁羃肄蒃蚀肆芀荿虿螅肂芅虿羈芈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇螄肆膇薆螃螆莃蒂螃袈膆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿蝿羅节蒅螈肇肅莀袇螇芀芆袇衿肃薅袆羂艿薁袅膄肂蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈袁膀膈蒄羁袀莄莀薇羂膆芆薆肅莂蚄薅袄膅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁肆蚁薂袁芁薇蚁羃肄蒃蚀肆芀荿虿螅肂芅虿羈芈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄

27、芇螄肆膇薆螃螆莃蒂螃袈膆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿蝿羅节蒅螈肇肅莀袇螇芀芆袇衿肃薅袆羂艿薁袅膄肂蒇袄袃莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈袁膀膈蒄羁袀莄莀薇羂膆芆薆肅莂蚄薅袄膅薀薅羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁肆蚁薂袁芁薇蚁羃肄蒃蚀肆芀荿虿螅肂芅蒄螃膃葿蒃袅羆莅蒂羇膁芁蒁蚇羄膇薀蝿膀肃薀袂羃莁蕿薁膈莇薈螄羁芃薇袆芆腿薆羈聿蒈薅蚈袂莄薄螀肇芀蚄袃袀膆蚃薂肆肂蚂蚅衿蒀蚁袇肄莆蚀罿羇节虿虿膂膈虿螁羅蒇蚈袃膁莃螇羆羃艿螆蚅腿膅莂螈羂肁莂羀芇蒀莁蚀肀莆莀螂芆节荿袄肈膈莈羇袁蒆蒇蚆肇莂蒆蝿衿芈蒆袁肅芄蒅蚁袈膀蒄螃膃葿蒃袅羆莅蒂羇膁芁蒁蚇羄膇薀蝿膀肃薀袂羃莁蕿薁膈莇薈螄羁芃薇袆芆腿薆羈聿蒈薅蚈袂莄薄螀肇芀蚄袃袀膆蚃薂肆肂蚂蚅衿蒀蚁袇肄

28、莆蚀罿羇节虿虿膂膈虿螁羅蒇蚈袃膁莃螇羆羃艿螆蚅腿膅莂螈羂肁莂羀芇蒀莁蚀肀莆莀螂芆节荿袄肈膈莈羇袁蒆蒇蚆肇莂蒆蝿衿芈蒆袁肅芄蒅蚁袈膀蒄螃膃葿蒃袅羆莅蒂羇膁芁蒁蚇羄膇薀蝿膀肃薀袂羃莁蕿薁膈莇薈螄羁芃薇袆芆腿薆羈聿蒈薅蚈袂莄薄螀肇芀蚄袃袀膆蚃薂肆肂蚂蚅衿蒀蚁袇肄莆蚀罿羇节虿虿膂膈虿螁羅蒇蚈袃膁莃螇羆羃艿螆蚅腿膅莂螈羂肁莂羀芇蒀莁蚀肀莆莀螂芆节荿袄肈膈莈羇袁蒆蒇蚆肇莂蒆蝿衿芈蒆袁肅芄蒅蚁袈膀蒄薈罿芄芈蚀螁膀芇螃羇肆莇蒂螀羂莆薅羅袈莅蚇螈芇莄蒇肃膃莃蕿袆聿莂蚁肂羅莂螄袄芃莁蒃蚇腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羁蒈莈袁袇蒇薀蚄芆蒆蚂罿膂蒆螄螂肈蒅蒄羈羄蒄薆螀节薃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄肀膈蚃螇羆膇螅肃芅膆蒅袅膁膅薇肁肇膄蚀袄

29、羃芃螂蚆芁芃蒂袂膇节薄蚅膃芁螆袀聿芀蒆螃羅艿薈罿芄芈蚀螁膀芇螃羇肆莇蒂螀羂莆薅羅袈莅蚇螈芇莄蒇肃膃莃蕿袆聿莂蚁肂羅莂螄袄芃莁蒃蚇腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羁蒈莈袁袇蒇薀蚄芆蒆蚂罿膂蒆螄螂肈蒅蒄羈羄蒄薆螀节薃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄肀膈蚃螇羆膇螅肃芅膆蒅袅膁膅薇肁肇膄蚀袄羃芃螂蚆芁芃蒂袂膇节薄蚅膃芁螆袀聿芀蒆螃羅艿薈罿芄芈蚀螁膀芇螃羇肆莇蒂螀羂莆薅羅袈莅蚇螈芇莄蒇肃膃莃蕿袆聿莂蚁肂羅莂螄袄芃莁蒃蚇腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羁蒈莈袁袇蒇薀蚄芆蒆蚂罿膂蒆螄螂肈蒅蒄羈羄蒄薆螀节薃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄肀膈蚃螇羆膇螅肃芅膆蒅袅膁膅薇肁肇膄蚀袄羃芃螂蚆芁芃蒂袂膇节薄蚅膃芁螆袀聿芀蒆螃羅艿薈罿芄芈蚀螁膀芇螃芅莄蚄螀肇芀蚄袃芃芆蚃肅膆

30、薄蚂螄莁蒀蚁袇膄莆蚀罿荿节虿肁膂薁螈螁羅蒇螈袃膁莃螇羆羃荿螆螅艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀螃肂肀莆螂螂芅芁袂袄肈薀袁羇芄蒆袀腿肇蒂衿袈莂莈蒆羁膅芄蒅肃莀薃蒄螃膃葿蒃袅荿莅薂羇膁芁薁肀羄蕿薀蝿膀薅薀羂羃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃薇袆芆薂薆羈聿蒈蚅肁芅莄蚄螀肇芀蚄袃芃芆蚃肅膆薄蚂螄莁蒀蚁袇膄莆蚀罿荿节虿肁膂薁螈螁羅蒇螈袃膁莃螇羆羃荿螆螅艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀螃肂肀莆螂螂芅芁袂袄肈薀袁羇芄蒆袀腿肇蒂衿袈莂莈蒆羁膅芄蒅肃莀薃蒄螃膃葿蒃袅荿莅薂羇膁芁薁肀羄蕿薀蝿膀薅薀羂羃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃薇袆芆薂薆羈聿蒈蚅肁芅 第二章 物业管理招标投标物业管理招标投标的招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确

31、定物业管理权的活动。物业管理招标投标，是我国物业管理发展的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。物业管理招标投标与其他行业相比，具有一定的自身特点。本章拟从物业管理招标投标的概念入手，对物业管理招标投标的内容、形式以及招标投标策划与实施，物业管理方案的制作等方面分别予以阐述。第一节 物业管理招标投标的内容与形式一、物业管理招标投标的概念（一）物业管理招标1.物业管理招标的概念物业管理招标，是物业管理服务产品预约的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人（以下简称招标人）根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由许多家物业管理企业或专业管理公司参与竞标，从中

32、选择最符合的竞投者，并与之订立物业管理合同的一种交易行为。2.物业管理招标主体物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中，由物业建设单位负责物业管理的招标组织工作；业主大会已经成立的，由业主大会负责实施物业管理权的招标组织工作。一些重点基础设施或大型功用设施的物业（如机场、码头、医院、学校、口岸、政府办公楼等），其产权人多为政府的国有资产管理部门，此类型物业的招标必须经国有资产管理部门或相关产权部门的批准，一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为招标人组织招标。（二）物业管理

33、投标1.物业管理投标的概念物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。2.物业管理投标的主体物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司（以下简称投标人）。专业管理公司通常是指具备一定资质、能承接物业管理专项服务的专业化企业，如电梯（安装、维修）专业公司、楼宇设备专业公司、清洁卫生公司、园林绿化专业公司等。就整体的物业管理服务项目而言，投标的主体必须具有相应资质的物业管理公司。但市场上也存在将一个整体的物业管理项目按内容进行分项投标的情况，参与投标的不仅有物业管理企

34、业，也有相应的专业管理公司。二、物业管理招标的类型（一）按物业类型划分根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为住宅项目招标和非住宅项目招标两大类。其中的非住宅类型项目可分为商业区、写字楼、工业区、公用基础设施（如机场、医院、地铁、学校、码头、步行街）等。（二）按项目服务内容的实施划分根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求，可以将物业管理投标分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型。如规划用地为54万m2的某大学城物业管理项目，其招标单位将该项目的房屋本体与设施设备的维护管理、清洁卫生、环境绿化、综合服务等项目分别招标；在房屋本体与设施设备的维护管理这一单项

35、招标中，又将重要设备如电梯、空调冷水机组的管理分离出来，另行由招标方负责指定专业公司作为分包商；在清洁卫生、环境绿化分项的招标中，不仅有具有专业资质的物业管理公司参与，也有清洁、绿化等专业公司参与。（三）按招标主体的类型划分根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为物业建设单位为主体的招标、业主大会（或单一业主）为主体的招标、物业产权人为主体的招标等类型。前期物业管理一般以物业建设单位为招标主体；物业管理正常运作后，一般以业主大会为招标主体；若物业性质为重点基础设施或大型公用设施、政府办公设施，招标主体则为物业产权人、管理使用单位或采购中心。（四）按项目服务的方式划分根据物业管理服务的

36、方式不同，物业管理招标可以分为全权管理项目招标、顾问项目招标等类型。三、物业管理招标投标的特点（1）由于物业管理是综合性的服务，服务内容的内涵范围和领域较广，甚至在一个项目中有时会出现几中不同类型的物业，并要求投标人提供综合性的管理服务，因此物业管理招标投标具有明显的综合性特点。如高校物业项目或大型社区物业项目，由于其物业涉及住宅、公寓、办公楼、教学楼、商业服务区、工业区（校办企业）等，一般具有地域广、物业类型多、服务领域广等特点，因此，要求投标方所提供的服务具有综合性。（2）由于我国幅员辽阔，人口众多，各地经济、地理、人文等方面不尽相同，不同地区的人们对物业管理的认识水平、消费观念、需求标准

37、存在着较大差异；同时，由于物业类型的不同，招标人对项目招标的条件和对投标人的要求就会不同，因此，投标人在分析和策划投标活动时应该根据具体情况采取有差异的方式和策略。( 差异性 )（3）物业管理招标投标具有一定的行业特殊性，主要体现在以下两个方面：一是招标主体的特殊性。首先，物业管理招标主体可以是业主大会（或单一业主）、建设单位、政府机关（或物业产权人）或事业单位，因此，即使是同一类型的物业，也会因产权人的身份不同而致使招标的主体也不同。其次，同一物业在投入使用前后招标主体也会发生改变，如建设期间和成立业主大会之前由建设单位作为招标主体；成立业主大会后则改由业主大会招标主体。再次，对于公用设施和

38、政府物业，由于其产权人多为政府资产管理部门，因此，该类物业的物业管理招标投标，须由其产权人组织，若由使用人组织，则许经产权部门的授权委托。二是物业管理服务内容的特殊性。物业管理不同于一般服务业，是具有社会公共服务和个体服务特征的群体服务，提供的是全天候、不间断、全方位和多层次的服务产品，因此，物业管理招标投标的内容也因产品服务对象、服务需求和服务内容而具有相对不确定性。四、物业管理招标的方式（一）公开招标公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加投标的招标方式。招标人采取公开招标方式的，首先应依法发布招标公告。招标公告必须载明招标人的名称和地址、招标项目

39、的基本情况和获取招标文件的办法等具体事项。招标文件应当明确开标日期、时间和地点。凡愿意参加投标的单位，可以按指明的方式领取或购买有关资料，接受按规定程序进行的评选，有的招标还设定预选和入围程序等。公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。（二）邀请招标邀请招标，也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向发出投标邀请的招标方式。采取邀请招标方式的招标人，在投标邀请和招标文件上应明确招标人的名称和地址，招标项目的基本情况和获取招标文件的办法，以及开标日期、

40、时间和地点等具体事项。邀请招标的实施程序对每一个预定的投标人都是公开的，因此具备一定的公开性。采用邀请招标方式的招标人应当慎重选择参选的投标人，尤其其重点考察投标单位当前和过去的财务状况、近期内承接同类项目的管理水平、是否具有管理经验、在本地区或同行业的信誉度、对招标项目的综合承担能力等。招标人只有对投标人在数量和质量上进行合理的筛选，才能确保邀请招标的最终成功。邀请招标的主要特点是招标人不使用公开的公告方式，招标人是特定的，即只有接受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量有限。五、物业管理招标的内容（一）早期介入和前期物业管理阶段的招标内容早期介入阶段主要是指物业开发设计、施工建设、竣工验

41、收阶段，前期物业管理阶段是指从入住到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。在早期介入和前期物业管理阶段，要求提供相应物业管理服务的主要招标内容有：（1）对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议；（2）对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见；（3）对投标物业的建设设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业的意见并对现场进行监督；（4）提出投标物业的其他管理建议；（5）参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见；（6）设计物业管理模式，制订员工培训计划；（7）对经营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案和宣传推广方案；（8）建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案；（9）办理移交

42、接管，对业主入住、装修实施管理和服务。（注：具体阐述详件相关章节。）（二）常规物业管理招标内容常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容有：（1）项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度等；（2）房屋及共用设施设备的管理；（3）环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等；（4）客户管理、客户服务和便民措施；（5）精神文明建设；（6）物业的租赁经营；（7）财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。（三）物业管理招标中管理方式的确定物业管理项目的承接有全方位服务型管理、顾问服务型管理和合资合作等三种方式。（1）所谓全方位服务型管理方式

43、，是指招标人聘请物业管理企业负责对招标物业进行全方位的常规物业管理服务，由物业管理企业自行负责组织实施和运作，招标人只负责对管理服务的质量和效果进行综合测评。（2）所谓顾问服务型管理方式，是指由物业管理企业派驻相应的管理小组，对招标人的前期物业管理或全方位的常规物业管理进行顾问指导服务，日常运作完全由招标人（或原有的管理方）自行负责。顾问服务管理方式实际上是咨询服务的一种延伸。（3）所谓合资合作方式，是指招标双方就招标物业的常规物业管理、物业经验等内容采取合资合作的方式，一般适用与大型的综合性物业、经营型物业或招标人有下属物业管理企业的情况。物业管理方式一般由招标人在招标文件中明确规定项目所采

44、取的方式，招标人也可以要求投标人根据物业的实际情况选择确定的一种方式。如在北京市某综合办公楼的物业管理招标活动中，项目的建筑面积为9400m2。招标内容为前期物业管理和全方位常规物业管理两项，招标方式为公开招标。在管理方式的确定上，招标人提出了上述三种方式，要求投标人依据招标物业的现状和投标人自身的经验、优势，选择最适合招标物业的管理方式，并提出相应的管理方案。第二节 物业管理招标投标的策划与实施一、物业管理招标投标的基本要求与原则（一）物业管理招标投标的基本要求（1）参与招标投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动，即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等，

45、都必须符合相关法律法规的要求，并接受有关部门的监督与管理。物业管理招标投标的法律依据主要有中华人民共和国招标投标法、物业管理条例、前期物业管理招标投标管理暂行办法及各地方的相关法规政策规定。（2）在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素。招标方应在充分了解和掌握物业管理市场信息的基础上确定招标方式和招标内容，选择投标企业的范围，决定中标结果，确保招标顺利实施；投标方应在充分把握招标投标活动的信息与动态变化的前提下，对投标项目的可行性和项目外部环境和条件等方面进行综合评估，策划组织投标活动，确保投标的成功。（3）投标方应根据项目的实际情况和业主（或物业使用人）的需求

46、，选择最适合项目运作和业主（或物业使用人）需求的物业管理企业及服务；对投标方而言，不仅要依据项目的实际情况和业主（或物业使用人）的需求制订符合项目要求的物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险，在投标策略方面也应符合项目的特点与企业自身的条件组织投标活动。（4）按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时间安排，确保招标投标活动顺利实施。如组成评标委员会的专家必须从政府专家库中抽取；招标人在发布招标公告或投标邀请书的10日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料，向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案等。（二）物业管理招标投标的基本原

47、则（1）物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人进行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。（2）在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上，应当严格遵守相关法律、法规和招标文件的要求，公正地对待每一个投标单位，禁止任何人、任何单位在招标过程中利用特权或优势获得不正当利益。（3）招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开，而且是主动针对所有受众的，应使招标活动中的每一个环节都保持高度透明，确保招标公平、公正的实施。（4）在物业管理招标过程中，招标投标双方应

48、该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动，实事求是，守信践诺。准确履行招标投标义务，具体表现在以下几个方面：1）招标人不得事先预定中标单位或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行影响评标委员会或协助某一投标单位获得竞争优势；2）招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同；3）投标人不得与招标人或其他投标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益；4）投标人不得向招标人或者招标委员会成员行贿或以其他不正当手段谋取中标。二、物业管理招标的条件与程序（一）物业管理招标的条件1.主体条件招标人为业主委员会的，须经业主大会授权，同时应将招标的过程和结果及时向业主公开；招标人为建

49、设单位的，必须符合相应的法律法规规定的其他条件；招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门的批准、授权。有能力组织和实施招标活动的招标人，可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。（1）招标人自行组织招标。自行组织实施招标活动的招标人应当成立专门的招标组织，负责招标活动的具体实施，审定招标条件、标底、评标程序和定标方法等。自行组织物业管理招标活动的招标人应具备以下条件：拥有与招标项目相适应的技术、经济、管理人员；具有编制招标文件的能力；具有组织开标、评标及定标的能力。（2）招标人委托招标代理机构办理招标。委托招标代理机构常见于公开招标和大范围邀请招标。

50、如2003年湖南省某政府物业、广东省某政府物业等采取的是委托招标代理机构进行招标的形式。由于招标代理机构具有较强的专业水平、广泛的市场信息和熟练的招标投标技巧，因此，这种招标方式能够提高招标工作的效率和质量，使招标机构与投标人之间的信息充分对称，有利于招标人选择符合要求的物业管理企业。招标人应根据自己的意愿和物业自身情况选择招标代理机构进行招标。招标代理机构与招标人之间仅限于委托代理的关系，因此，招标代理人应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守有关针对招标人的法规规定。2.项目条件按照物业管理条例和前期物业管理招标投标管理暂行办法规定，住宅及同一物业管理区域内和非住宅的建设单位，应当通过

51、招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人不少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。国家提倡建设单位通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。因此，必须通过招标投标方式选聘物业管理企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内的非住宅；新开发的非住宅项目，以及业主入住后由业主大会选聘物业管理企业的情况下，既可采取招标投标方式，也可采取其他方式。（二）物业管理招标的程序1.成立招标领导小组招标人在政府房地产行政主管部门的指导、监督下，成立招标领导小组，确定招标方式、内容、招标条件和投标企业

52、的范围，并对招标过程中可能出现的问题和不确定的风险进行预测；制订相应的防范控制体系；编制招标文件；发布招标公告或投标邀请书；对投标人进行资格审查；向投标人发放招标文件和提供相关技术资料；组织投标人现场踏勘和答辩；制订标底和评标方法；发布中标结果等。2.编制招标文件招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：（1）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配套情况等；（2）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；（3）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；（4）评标标准

53、和评标办法；（5）招标活动方案，包括招标组织结构、开标时间及地点等；（6）物业服务合同的签订说明；（7）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料，报物业项目所在地的县级房地产行政主管部门备案。3.公布招标公告或发出投标邀请书招标人采取公开招标方式的，应通过公开媒体发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。招标人采取邀

54、请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含以上招标公告载明的事项。4.发放招标文件招标文件的发放应当按照招标公告或投标邀请函确定的时间、地点向投标方提供，也可以通过网络下载的方式进行。除不可抗力的因素外，招标人或招标代理机构在发布招标公告和发出投标邀请函后不得终止招标。在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标人或招标机构在投标人获得招标文件后，统一安排投标人会议，即标前会议。标前会议一般安排在投标物业现场，在投标人进行现场踏勘后召开，标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问题。招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，

55、自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。招标人需要对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。5.投标申请人的资格预审实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资质文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。经资格预审后，公开招标的招标人应

56、当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向不符合资格的投标申请人告知资格预审结果。在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由投标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。6.接受投标文件投标人应按照招标文件规定的时间和地点接受投标文件。投标人在送达投标文件时，招标人应检验文件是否密封或送达时间是否符合要求，符合者发给回执，否则招标人有权拒绝或作为废标处理。投标书递交后，在投标截止时间期限前，投标人可以通过正式函件的形式调整报价及作补充说明。招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情

57、况。7.成立评标委员会招标人或招标代理机构负责组建评标委员会，评标委员会由招标人的代表与物业管理专家组成，专家从房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。评标委员会的人数一般为5人以上的单数，其中招标代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员数的2/3。评标委员会的成员的名单在开标前严格保密。与投标人有利害关系的人员不得作为评标委员会的成员。评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。8.开标、评标和

58、中标（1）开标开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照以下规定进行：由投标人或者其推选代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托公证机构进行检查公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，在开标时都应当由招标人当众予以拆封。开标过程应当进行记录，并由招标人存档备查。（2）评标开标过程结束后应立即进入评标程序。评标由评标委员会负责，除现场答辩部分外，评标应当在严格保密的情况下进

59、行。评标委员会负责根据招标文件规定的要求和评分方式、标准进行评标，评标采取集中会议的方式对所有的投标文件进行严格的审查和比较，评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法。评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中涵义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注目所占评分的比重。评标委员会应当按照评标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。评标委员会应当按照招标文件确定的评分标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标

60、结果签字确认。评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。当确定中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。（3）中标及签订合同招标人应当在投标有效截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的

61、投标人，并返还其投标书。招标人应当自确定中标人之日起15内，向物业项目所在地的现级以上人民政府房地产行政主管部门备案。备案材料应包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。招标人和中标人应当自中标通知书发出起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。三、物业管理投标的条件、程序与策略技巧（一）参加物业管理投标的条件1.法律法规规定的要求根据相关法律、法规的要求，参与物

62、业管理投标应当是具有相应物业管理企业资质和承担招标项目能力的法人企业。物业管理企业在国内参与投标业务的，必须取得企业法人营业执照和政府行政主管部门颁发的物业管理企业资质证书。具体可参照建设部2004年3月颁发的中华人民共和国建设部令第125号物业管理企业资质管理办法的相关规定。2.招标方规定的要求在物业管理招标中，招标方在招标条件中除要求投标人具备相应的物业管理企业资质，一般还会要求投标方具有管理与投标物业类似项目的经验与业绩，并对投标人在资金、管理和技术实力，投标人的商业信誉，派驻项目的负责人、管理团队的条件，物业管理服务内容和服务标准，投标书的制作、技术规范和合同条款等方面作出明确具体的要

63、求。 （二）物业管理投标程序1.获取招标信息根据招标方式的特点，投标人获取招标信息一般来自两个渠道：一是从公共媒介上采集公开招标信息，二是来自招标方的邀请。2.项目评估与风险防范在获取招标信息后，投标应首先组织经营管理、专业技术和财务等方面的人员对招标物业进行项目评估，预测中标成功的可能性和存在的风险，对投标活动进行策划，制订相应的投标策略和风险控制措施，确保投标的成功或避免企业遭受损失。（1）项目评估项目评估一般分为两 个阶段，即初选阶段，准备和实施阶段。初选阶段的评估主要是在调查、研究资料的基础上对项目进行分析、预测和评定，目的是确定是否参与投标；准备和实施阶段的评估主要是对投标物业进行深

64、入的调查和进行技术、经济论证，并在此基础上确定最佳投标策略和管理方案。项目评估主要包括以下几个方面的内容：1）投标物业的基本情况投标人在分析招标物业项目的基本情况时，主要是从物业的性质、类型入手，着重了解物业的建筑面积和投资规模、使用周期、建筑设计规划、配套设施设备等具体情况。属于新建物业的，就要了解物业的建设周期和进度，分析物业现有条件对实施物业管理服务的利弊，如在早期介入和前期物业管理的项目中，要关注现有规划设计及建筑施工中是否存在不符合物业管理要求的问题，以便在方案中提出相应的解决或建议方案；属于已投入使用的物业的，则应收集物业使用过程中的具体资料，如历年大中修计划实施情况、配套设施功能

65、改造方案等；属于商业类型物业的，则应了解商业物业的使用功能和规模；对公用事业类型物业，除了解物业的基本情况外，还应该关注现有规划或已配置的设施中是否具备预防及应对紧急事件的条件等。物业管理企业可以通过招标文件、现场踏勘、标前会议等渠道获取招标物业项目的基本资料，为项目的组织架构设计、人员及岗位的设置、费用测算等提供准确的依据。2）招标物业项目的定位分析招标物业项目的定位要从投标物业项目的内部条件和外部环境入手，了解物业的功能定位、形象定位和市场定位，调查物业所在地域的人文环境、经济环境、政治及法律环境，具体包括物业所在地域的法规政策，政府管理，社会文化传统与习惯，居民收入与消费水平，物业所在区域的位置、交通条件、商业状况、人口流动状况，同类物业的服务费用标准等。3）业主的需求招标物业项目的业主对物业管理服务的需求包括业主需求的内容、物业管理消费的承受能力等。目前设计得甲较为规范的物业管理招标文件中对物业管理服务需求都有明确具体的规定，物业管理企业应认真分析招标文件和相关内容。