汉沽区生态型高新技术产业园区南区可研报告

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1、汉沽区生态型高新技术产业园区南区汉沽区生态型高新技术产业园区南区基础设施建设项目基础设施建设项目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 TJTJ 工程建设项目管理咨询有限公司工程建设项目管理咨询有限公司二二八年十二月八年十二月目 录第第 1 1 章章 总论总论.1 1第第 2 2 章章 市场预测与项目定位市场预测与项目定位.5 5第第 3 3 章章 项目选址项目选址.1010地地 4 4 章章 工程任务与工程任务与规规模模.1515第第 5 5 章章 工程总体布置工程总体布置.2020第第 6 6 章章 项目竣工后的土地价值分析项目竣工后的土地价值分析.2525第第 7 7 章章 环境影响

2、评价环境影响评价.3535第第 8 8 章章 节能节节能节水水.3939第第 9 9 章章 项目组织实施管理项目组织实施管理.4444第第 1010 章章 项目实施进度及招标项目实施进度及招标.4646第第 1111 章章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.4747第第 1212 章章 财务评价财务评价.5050第第 1313 章章 国民经济评价国民经济评价.5353第第 1414 章章 社会评价社会评价.5555第第 1515 章章 风险分析风险分析.5757第第 1616 章章 结论结论.6060附附 件件.6161附附 图：图：.6161附附 表表: :.70701第第 1 1 章章

3、 总论总论一、项目背景一、项目背景 1 项目名称项目名称汉沽区生态型高新技术产业园区南区建设项目2 承办单位概况承办单位概况（1）建设单位单位名称:天营业执照注册号：1201法定代表人：公司类型：有限责任公司注册资本：伍仟万元人民币实收资本：伍仟万元人民币公司地址：TJ 汉沽区东风路文化活动中心六楼天津滨设有限公司，成立于二零零八年九月二十七日，注册资本 5000 万元人民币，系汉沽区政府为促进高新技术产业园区的建设与发展，授权汉沽区财政局、汉滨公司、国有资产经营中心组建的国有独资有限责任公司。职责范围包括各园区基础设施配套建设、土地平整、物业经营；园区开发建设过程中投融资活动；园区基础设施和

4、公建设施维护保养等工作。公司经营范围有：酒店等商务设施开发、建设；绿化工程施工；架线和管道工程建筑；道路工程建筑；房屋出租、出售；公用设施建设；土木工程建设；信息咨询服务及代理业务；物业管理等。（2）经营单位单位名称:TJ法人： 地址：TJ 东风路文化活动中心TJ 汉沽区经济开发区管委会是经 TJ 人民政府批准成立的负责园区开发建设、经营管理的政府派出机构，其职能为征收产业园区范围内闲置及可开发利用的土地，进行土地整理及基础设施建设。同时，对外招商引资，组织园区土2地开发建设及上市交易，并参与园区内企业管理及资产运营管理。3 可行性研究工作的范围和单位可行性研究工作的范围和单位可行性研究工作的

5、范围：着重完成项目实施的基本条件研究、实施方案研究、投资估算和财务评价。可行性研究单位：天津工程建设项目管理咨询有限公司4 报告编制依据报告编制依据可行性报告编制委托任务书TJ 城市总体规划 （20052020 年） 天津滨海新区城市总体规划 （20052020 年） 天津滨海新区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要 TJ 汉沽区总体规划 （20062020 年） TJ 汉沽区生态型高新技术产业园区规划 TJ 汉沽区生态型高新技术产业园区专项规划（20082020 年） 国家发展计划委员会审定发行的投资项目可行性研究指南(计办投资200215 号)。国家发展和改革委员会与建设部共同发布的建设项

6、目经济评价方法与参数 （第三版）(发改投资2006135 号)。委托单位提供的有关技术资料与其它基础资料。5 项目提出的理由及意义项目提出的理由及意义首先，本项目的建设是实施城市总体规划，促进地区发展的需要。根据TJ 汉沽新城总体规划（2006-2020 年） ，汉沽区域城镇空间布局结构为“一城二组团三镇四区” ，其中，四区分别为汉沽高新技术产业区、泰达北区、海滨休闲旅游区、循环经济示范区。本项目，就是落实汉沽区城市发展总体规划中的重要环节汉沽高新技术产业区的建设。其次，建设本项目也是社会经济发展的需要。汉沽区作为滨海新区的北部门户，对国家的滨海新区发展战略起着重要的作用。按照产业发展规划，汉

7、沽区要“走新型工业化道路，继续壮大石油和海洋化工、汽车和装备制造、现代冶金等支柱产业。 ”其中，高新技术产业区就是为这些产业提供落脚点。3第三，本项目的建设是完善汉沽区的产业布局，实施科学发展的需要。高科技工业园区将集产业发展和科技开发、成果孵化、技术贸易、科技服务、人才交流、信息集散于一体，成为拉动汉沽经济增长的重要增长点。通过汉沽高科技工业园的建设将带动茶淀镇快速发展，呼应天津滨海新区开发开放，不断优化城市空间结构，进一步提升城市辐射功能。第四，建设本项目是加强基础设施建设，优化投资条件，满足宏观经济发展的需要。为满足汉沽区作为滨海新区的重要组成部分，并为 TJ 发展成为“现代制造和研发转

8、化基地”作出贡献的发展目标，增加更多的高科技产业、创新性产业进入滨海新区经营生产，是宏观经济布局的需求。二、项目概况二、项目概况1 拟建地点拟建地点项目区位于 TJ 汉沽区南部茶淀镇，TJ 汉沽区生态型高新技术产业园区的规划区的南部。四至范围为东至规划次干路六，南至津汉快速路，西至塘汉快速路，北至规划的次干路四，规划总用地面积 256.51 公顷。2 建设规模与目标建设规模与目标（1）建设规模该项目总投资 15.961 亿元，共开发土地 256.51 公顷，其中开发居住用地32.29 公顷，工业用地 67.25 公顷，商业金融用地 11.17 公顷、科研文化用地36.82 公顷，公共设施、道路

9、广场、市政公用设施、绿化、水域及其他用地108.98 公顷。实现项目区的八通一平，同时完成规划范围内行政、中小学等公建面积共计 18280.00 平米。（2）建设目标本项目的预计建设期为 2 年，销售期 4 年。建设期从 2009 年 6 月至 2010年 12 月底，到 2014 年土地销售完成。工程质量符合相关的质量验收标准，实现八通一平，基础设施完备、环境优美，主要建设环节进行严格的招标投标。3 主要建设条件主要建设条件按照 TJ 城市规划及滨海新区“十一五”要求，滨海新区将进一步加强建设，发挥新区整体招商引资综合优势，建成生态宜居的新型经济开放区域。本项目位于滨海新区范围内，可以享受到

10、滨海新区的优惠政策，依托条件好，其开发4建设也符合 TJ 城市规划和 TJ 产业发展布局规划要求，开发完成的产品市场前景比较乐观。本项目地理位置优越，位于京山铁路、芦汉公路以东，蓟运河西测，距唐山 50 公里，距 TJ 区 40 公里，距天津开发区 20 公里。项目区周边公路路网完善，毗邻京山铁路、天津港，对外交通条件非常便利。另外，该项目的承办单位天津滨海汉源开发建设有限公司和 TJ 汉沽区经济开发区管委会 具有操作同类项目的丰富经验，为该项目的顺利开展提供了新的保障。4 项目投入总资金及效益项目投入总资金及效益该项目总投资共计 15.961 亿，其中项目资本金 5586 亿元，占总投资的3

11、5%，剩余资金拟通过银行贷款解决。通过财务分析，项目税后资本金收益率10.01%，总投资收益率 7.80%，投资回收期 5.48 年，项目财务状况良好。5 主要经济经济指标主要经济经济指标本项目的主要经济技术指标，如表 1-1 所示。表 1-1 项目的主要经济技术指标项目净现值（万元）内部收益率（%）投资回收期（年）税前12869.61 11.37%5.40税后5802.04 9.54%5.48三、结论三、结论通过对本项目进行财务分析和国民经济评价，主要的技术经济指标如下：通过财务分析和国民经济分析，本项目税前 NPV 为 12869.61 万元，大于 0，税前 IRR 为 11.37%8%，

12、税前回收期 5.40 年；税后 NPV 为 5802.04 万元，大于0，税后 IRR9.54%8%，税后回收期 5.48 年；资本金收益率 10.01%，总投资收益率 7.80%。综上所述，项目可行。5第第 2 2 章章 市场预测与项目定位市场预测与项目定位一、市场现状一、市场现状高新技术产业是国民经济的战略和先导性产业。一个地区高新技术产业的发展，不但决定着该地区的经济、社会发展水平，而且决定着该地区在经济全球化中的分工和地位。未来十到二十年是天津经济和社会发展的重要战略机遇期，面对国际高新技术产业发展表现出的“国家战略性” 、 “聚集性”等特点，以及国内长三角、珠 三角地区的激烈竞争，发

13、展高新技术产业需要发挥政府对高新技术产业的引导作用，对天津以及地区经济和社会发展具有重大引领和带动作用，具有重要的战略意义和现实意义。汉沽区拥有海洋资源优势，在地理上处于滨海新区“T”型产业布局的海洋经济发展带上，可以借助京津两地的科技资源，发展海洋高科技产业；汉沽区的化工新材料产业具有一定基础，有发展新材料产业的条件；汉沽区的功能定位是建设宜居生态城区，区内生态资源丰富， “汉沽刻字” 、 “汉沽版画”别具特色，可以发展研发孵化、文化创意等知识产业。TJ 委、市政府高度重视高新技术产业的发展，把其作为优化经济结构、增强天津发展后劲的重要举措摆在突出的位置，制定了一系列的重大政策措施，推动高新

14、技术产业快速健康发展，取得显著成效。2005 年，全市高新技术产业完成产值 2141.4 亿元，比 2000 年增长187.6，5 年年均增长 23.5。高新技术产业产值占工业的比重稳步增长，由2000 年的 28.6增长 到 31.6，年均增长 0.6 个百分点。2005 年，高新技术产品实现出口 124.7 亿美元，列全国第四位，占全市出口的比重达到 45.5，比 2000 年的 25提高了 20.5 个百分点。 到 2005 年累计实施重大高新技术产业化项目 100 项，项目总投资 106.3亿元，投产后新增产值 313.2 亿元、利税 79.6 亿元，有 50 个建成投产。1999-2

15、005 年，共争取国家高技术产业化项目 62 项，争取国 家资金 4.96 亿元。上述项目的实施，对于建设自主创新能力、提升产业技术水平、增强核心竞争力发挥了重要作用。2005 年，纳入统计的市重大高新技术产业化项目实现产值6191.5 亿元，占全市高新技术产值的 9，成为支撑高新技术产业发展的重要力量。2005 年，电子信息产值达到 1682.4 亿元，占高新技术产业的 78.6，是第一支柱产业。先进制造和生物技术与现代医药 产值分别为 1729 亿元和163.8 亿元，占高新技术产业的 8.1和 7.6。新能源产业完成产值 58.4 亿元，初步形成了锂离子电池、镍氢电池和太 阳能电池为主的

16、高能电池产业群。品种、规模和技术水平都居国内领先地位。2005 年，TJ 产值亿元以上的高新技术企业达到 180 家，其中 10 亿元以上的 28 家。同时，培育了高分辨率彩色显示器、大直径区熔硅单晶、无缝钢管、工程机械、皮质激素、复方丹参滴丸、锂离子电池、纳米复合氧化锆材料等 20个技术水平高、市场竞争力强的重点产品。高新技术产业创新体系初步建立，为 TJ 高新技术产业的后续发展奠定了良好的基础。二、发展预测二、发展预测“十一五”时期是 TJ 认真贯彻落实科学发展观，实现“三步走”战略目标的关键时期，也是高新技术产业发展的重要战略机遇期。国际上科技革命迅猛发展，发达国家加快全球范围内整合资源

17、的步伐，高新技术在全球范围内重新布局。我国国民经济已经开始向高新技术产业强国迈进，是培育和形成高新技术产业核心竞争力的关键时期。国家重视统筹区域经济发展，把规划建设好天津滨海新区作为国家发展战略的重要组成部分，滨海新区发展规划提出要加强科技创新与研发，建设现代制造和研发转化基地，将对天津高新技术产业的发展发挥重要的极点牵引作用。为应对全球性的经济危机的进一步蔓延，根据科学发展观的要求，国家及本市将积极推进新型工业化道路的进程，追求绿色 GDP 的增长，重视科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的高新技术产业的发展，努力促进经济与人口、资源、环境、生态的协调发展

18、。发展高新技术产业的政策环境将进一步优化。天津经济持续、快速发展，经济结构将趋向高级化，为高新技术产业发展7增添了新的动力和市场空间。天津毗邻北京，在利用北京的技术溢出效应方面具有地域上的优势，京津两地交通条件的改善所带来的经济发展新格局，将形成巨大的联手产业势能，成为带动整个环渤海地区的不竭动力。本项目的建设同时也面临较大挑战。一方面，世界经济形势风云变幻，由美国次贷危机所引发的经济危机所带来的后果目前无法作出危害程度、持续时间、影响深度的准确判断，带来后续经营的不确定性。随着全球经济一体化进程加快形成的国际竞争加剧，与贸易有关的知识产权保护协议、技术壁垒、反倾销等对我国高新技术企业的影响逐

19、步显现。其次，天津作为环渤海地区高新技术产业重要的制造基地，面临长三角、珠三角地区和即将崛起的东北地区的竞争。第三，津京地区在高新技术领域的区域联合机制尚未真正建立起来，与北京资源互补的优势尚未得到充分发挥。第四，汉沽区目前的高新技术产业还不发达，泰达北区与茶淀高新技术产业园区毗邻，已形成了一定的产业基础，未来将按照新的定位重点发展新能源、新材料、生物制药、食品、高科技研发等产业，与汉沽区未来产业发展方向雷同。本项目不应和泰达北区形成竞争关系，而是要有效互补：统一产业布局，统一空间规划，协调发展时序，共建基础设施，共享招商资源，共同培育汉沽区相关的产业集群。三、项目定位三、项目定位根据 TJ

20、汉沽区生态型高新技术产业园区规划，园区将建成：先进制造业基地，高技术企业的孵化器和滨河生态宜居区。结合滨海新区和项目周边地区社会经济发展现状及发展规划，项目市场定位为：工业地块重点面向国内从事微电子、通讯、信息、材料等领域，以及海洋产业等的企业进行宣传和投资推介，主要选择中、小企业到项目区进行投资。居住区客户人群以园区的周边居民、和园区就业职工为主，积极吸引周边城市居民。本项目位于滨海新区范围内，总投资 15.961 亿元，共开发土地 256.51 公8顷，其中开发居住用地 32.29 公顷，工业用地 67.25 公顷，商业金融用地11.17 公顷、科研文化用地 36.82 公顷，公共设施、道

21、路广场、市政公用设施、绿化、水域及其他用地 108.98 公顷，依法可出让用地面积约 147.53 公顷，不可出让面积 108.98 公顷。实现项目区的八通一平，同时完成规划范围内行政、中小学等公建面积共计 18280.00 平米。其建设将改善汉沽区的基础设施条件，优化汉沽区的投资环境，对于进一步完善区域产业布局，带动区域经济发展等具有重要意义。四、土地价格预测四、土地价格预测项目区位于 TJ 汉沽区南部茶淀镇，TJ 汉沽区生态型高新技术产业园区的规划区。东至规划的次干路三，南至规划的津汉快速路，西至塘汉快速路，北至规划的次干路四，规划总用地面积 256.51 公顷。现状用地包括居住用地、工业

22、用地、道路广场用地、水域和其他用地。此次经过土地整理重新推向市场的地块用途主要为建设工业用地和居住用地，用于进行工业地产及商业地产的开发。此价格已经包含不可出让面积的分摊费用。 （1）工业用地地价格预测通过查阅相关资料，TJ 技术开发区土地出让平均价格约在 23.41 万元/亩。汉沽区虽为滨海新区的重要组成部分，但其工业发展与技术开发区相比较慢，尚处于初级开发阶段，则估计 2010 年其土地初始转让价格大约在 15.00 万元/亩。（2）商业、居住用地地价格预测 本项目参照汉沽区商业、住宅用地的土地出让情况进行预测。2008 年，项目商业地产价格为 210.00 万元/亩，住宅地产价格为 15

23、0.00 万元/亩，考虑商业、居住地产价格未来走势以及资金时间价值等因素后，预计到 2010 年，本项目的居住、商业用地出让价格为 172.80 万元/亩。(3) 科研文化设计用地地价格预测9科研文化设计产业是本项目重点招商引资项目，考虑到近年来国家、TJ 政府大力扶持科研创新及文化创艺产业，预计科研文化设计相关产业会有较快发展。但考虑到本项目处于起步阶段，科研文化设计用地地价格不会太高，应介于工业用地价格与商业、居住用地地价格之间，预计到 2010 年，本项目的科研文化设计用地出让价格为 86.40 万元/亩。目前国内外经济危机的影响对房地产及土地出让价格造成了一定的不利影响，但滨海新区房地

24、产价格依然稳中有升，考虑到国家拉动内需、稳定房地产市场的相关政策，以及工业园对商业及住宅地产的明显促进作用，预计滨海新区商业及住宅地产依然维暖，但总体上升速度趋缓，预计有约 10%以上的年均涨幅。而工业用地由于产业扶持的考虑，调低其涨幅为每年 5%。（3）土地出让计划 从目前的情况来看，土地整理出让的周期一般不会超过 8 年，根据本项目的地块具体情况，预计在 4 年内出让完成，初期出让比例较低，当土地价格有一定上涨后，再批量出让。10第第 3 3 章章 项目选址项目选址一、场址现状一、场址现状1 1、地点与地理位置、地点与地理位置项目区位于TJ汉沽区南部茶淀镇内，京山铁路、芦汉公路以东，蓟运河

25、西测，距唐山50公里，距TJ区40公里，距天津开发区20公里。本项目为汉沽区生态型高新技术产业园区南区工程，该地区规划为都市产业园区，规划总占地2.57平方公里，包括一部分工业用地及商业住宅用地等，进行基础设施和非经营性公建开发建设。该项目位于产业园区的南部，四至范围为东至蓟运河，南至规划的津汉快速路，西至规划的塘汉快速路，北至规划的次干路四。其规划范围见附图1、2。2 2、土地权属类别及占地面积、土地权属类别及占地面积本次拟建设的汉沽区生态型高技术产业园区南区面积约 256.51 公顷（合3847.65 亩），该区域土地目前全部为农村集体土地，涉及前进东村、前进西村、新村东村、新村西村；其中

26、，前进东村 99.3384 公顷（合 1490.076 亩），前进西村 39.1935 公顷（合 587.9025 亩），新村东村 75.8653 公顷（合1137.98 亩），新村西村 42.1128 公顷（合 631.692 亩）。3 3、项目现有场地利用情况、项目现有场地利用情况项目区建设总用地面积为 256.51 公顷，包括居住用地、工业用地、水域及其他用地。其中居住用地 10.16 公顷，工业用地 20.09 公顷，水域及其他用地223.22 公顷。目前用地具体构成如下表：表3-1 高新园区南区建设范围现状用地构成序号类别代码用地性质面积（公顷）百分比（%）1R居住用地32.2912

27、.592C公共设施用地97.3337.942M工业用地67.2526.223S道路广场用地44.3517.294E水域和其他用地15.295.96合计规划总用地256.51100.0011区内现有塘汉公路、津汉公路以及若干村镇道路，道路路面质量较差。塘汉公路、津汉公路宽约12 米，其余道路多为水泥路，宽9-16米。项目区西部比邻京山铁路。二、场址建设条件二、场址建设条件1 1、地形、地貌、地震情况、地形、地貌、地震情况规划区及其周边地区地势低平，坡度在 1.6-0.3之间。遍布纵横的河道水网以及原生态的湿地资源，河渠、洼淀众多，渔塘虾池星罗棋布。规划区内没有发生过地震情况，根据该地区地质条件分

28、析，未来发生地震的可能性很小。2 2、工程地质与水文地质、工程地质与水文地质本工程选址位于TJ东部，处于新华夏构造体系的华北沉降带东北部，地层多属海陆相交互沉积，地表普遍分布1.3-2.5 米粘土地，富含有机质，承载力在8-10 吨/平方米。 园区建设范围内现生活及生产水源全部采用地下水，地下水水质基本稳定，但氟超标情况比较严重，基本无集中供水设施。蓟运河从园区东侧穿过，河道功能为行洪、排沥、灌溉、蓄水等。园区内排水设施十分薄弱，未形成统一的排水系统，管道覆盖率低，污水对环境有一定污染。雨水主要是靠地面径流就近排入沟渠及河道,污水未经处理直接排入水体。雨、污水经园区内各排水支渠最终排入蓟运河。

29、3 3、气候条件、气候条件汉沽受季风环流控制，气候属暖温带滨海半湿润大陆性季风气候，四季分明。年均气温为11.9，年平均降水量559 毫米，全年主导风向为南东南，年均风速4.6 米/秒，年均日照时数达2824.3 小时。全年无霜期206 天。4 4、交通运输条件、交通运输条件京山铁路、芦汉公路以东，蓟运河西测，距唐山50公里，距TJ区40公里，距天津开发区20公里。项目区周边公路路网完善，毗邻京山铁路、天津港，对外交通条件便利。5 5、公用设施社会依托条件、公用设施社会依托条件给水由两部分提供，分别是园区北面的汉沽水厂和东面的开发区给水管网，12两个方向的给水管线横穿北区到达位于北区的泵站，加

30、压提升后输送至北区和南区；目前北区范围内建设一座集中供热设施，负责整个高新技术园的供热，通过管网直接供应南区需求；居民日常使用罐装液化气；电源现状由茶淀110kV 变电站提供，通过一级网线穿过北区，输送到南区，区内有10kV电力架空线；通信由汉沽城区河西电话局提供通信服务。6 6、环境保护要求、环境保护要求本项目废气影响不超过环境空气质量二级标准；废水排放达到污水综合排放三级标准；城市区域环境噪声达到二类标准；固体废物以无害化处理为控制目标。7 7、法律支持条件、法律支持条件项目选址要符合TJ城市总体规划（2005-2020）对于滨海新区的功能定位，能够在一定程度上促进滨海新区进行“高水平的现

31、代制造业和研发转化基地”的建设。要符合TJ汉沽区城区十一五规划对于汉沽区生态型高新技术产业园的规划要求。8 8、征地、拆迁、移民安置条件、征地、拆迁、移民安置条件项目内的土地整理，拟征用256.51公顷（合3847.65亩）土地，为项目区内四个村502 户、1089 人提供征地补偿和社会保障费用，并对项目区内的企业及商业网点进行补偿。三、厂址比选三、厂址比选该项目在规划区内建设，没有进行厂址比选。四、项目区概况四、项目区概况1 1、人口规模、人口规模本次实施的项目区根据用地规模、建设规模等因素，确定到 2020 年常住人口为 15000 人。2 2、土地用地规划、土地用地规划根据规划区域定位，

32、以及滨海新区总体规划 、 TJ 汉沽区生态型高新技术产业园区南区规划和TJ 新建居住区公建配套定额指标 ，项目区主要为工业、居住、公共设施用地、道路广场、市政公用设施、绿化等用地，规划用地平衡见下表：13表 3-2 高新园区规划用地平衡用地项目占地面积（公顷）比例居住用地32.2912.59%公共设施用地8.143.17%商业金融业用地11.174.35%科研文化设计用地36.8214.35%工业用地67.2526.22%道路广场用地44.3517.29%市政公用设施用地1.960.76%绿地39.2415.30%水域及其他用地15.295.96%规划总用地256.51100.00%3 3、功

33、能区规划、功能区规划依托项目所在区域的区位优势和总体定位发展分析，项目区域规划为两个功能区，以塘汉二线为界，即东侧的生态宜居生活区和西侧的工业集聚区。工业用地布置在沿塘汉快速路一侧, 规划占地 67.25 公顷，占规划区城市建设总用地的 26.22%，用地类别为一类工业用地，性质为高科技企业。以发展材料科学、微电子科学和海洋产业为重点，建设高效率、高附加值的现代化工业园区。生态宜居生活区主要解决本地区的居民、就业职工以及吸引周边城市居民居住，主要针对的是塘沽城区的居住需求辐射。总用地 32.29 公顷，占城市建设用地的 12.59%。4 4、道路交通、道路交通项目内的道路及交通规划主要采用方格

34、网型道路网络布局。对外道路：规划城市快速路 2 条，包括塘汉快速路和津汉快速路，红线宽度为 60 米，机动车双向 6 车道，为交通性道路，主要负责长距离过境的快速交通。规划城市次干路 1 条，为次干道三，红线宽度 25-30m。14内部骨干路呈网状结构，由规划主干路、规划次干路、工业性、生活性支路组成。规划主干道 1 条(主干路二)，红线宽度为 40 米，机动车双向 4 车道，有一定的对外交通职能；次干道 3 条(次干路一、次干路二、次干路五)，为生活性道路，红线宽度为 25-30 米，机动车双向 4 车道；支路 5 条(支路五、六、七、支路十、十一)，为生活性支路，红线宽度为 20 米，主要

35、职能为联系工业区和居住区内部各小区交通组织及解决小区内部的交通联系。此外，项目区的道路网内还规划有相应的公交线路和首末站等交通设施。15第第 4 4 章章 工程任务与规模工程任务与规模本期工程建设的主要任务具体包括：道路工程、排水工程（雨水、污水工程） 、给水工程、燃气工程、供热工程、电力工程、电信工程、照明工程、绿化景观工程、场地拆迁平整、公共配套工程。项目工作量汇总见下表。表4-1 项目工作量汇总表内容单位工程数量道路工程m2403852.3排水工程（雨水、污水工程）m25964.18给水工程m29587燃气工程m18500供热工程m15060电力工程m86000电信工程m13900照明工

36、程m40200绿化景观工程m3556300场地拆迁平整m2302500公共配套工程m218280.001、具体工程明细、具体工程明细表 4-2 工程量明细表序号项目名称长度（米）宽度（米）面积（平方米）等级1道路工程1.1塘汉二线1308.7674052350.68城市主干道1.2主干路二2632.18840105287.5城市主干道161.3次干路一1092.5543032776.62城市次干道1.4次干路二1244.2653037327.95城市次干道1.5次干路五757.6282518940.7城市次干道1.6支路五1196.5592023931.18城市支路1.7支路六2826.291

37、2056525.82城市支路1.8支路七680.7282013614.56城市支路1.9支路八457.903209158.06城市支路1.10支路九553.7872011075.74城市支路1.11支路十648.3532012967.06城市支路1.12支路十一710.7782014215.56城市支路1.13支路十二784.0432015680.86城市支路总 计14893.84401451.562排水工程2.1雨水工程2.1.1HDPE 双壁波纹管D=700MM米46642.1.2钢筋混凝土管D= 1000MM米47152.1.3钢筋混凝土管D=1350 MM米9662.1.4钢筋混凝土管

38、D=1500 MM米5212.1.5钢筋混凝土管D=1650 MM米5682.1.6钢筋混凝土管D=1800 MM米1353.62.1.7钢筋混凝土管D=2000 MM米13952.1.8钢筋混凝土管D=2200MM米2762.1.9钢筋混凝土管D=2400 MM米208总 长米14666.62.1.10雨水泵站Q=6.5M3/S 占地=2000 M2座12.2污水工程2.2.1混凝土管DN800米5859.622.2.2混凝土管DN900米5437.96总 长米11297.582.2.3污水泵站Q= 0.3M3/S 占地=1500 M2座13给水工程3.1球墨铸铁管D=200mm米10272

39、3.2球墨铸铁管D=300mm米136953.3球墨铸铁管D=400mm米5620总 长米295874燃气工程4.1中压干管DN200KM1.34.2中压干管DN150KM6.24.3中压支管DN100KM34.4中压支管DN80KM3174.5中压支管DN50KM5总 长KM18.54.6燃气服务站占地=1000 m2座14.7燃气调压站占地=2000 m2座15供热工程5.1直埋保温管DN500KM4.045.2直埋保温管DN450KM1.685.3直埋保温管DN400KM3.05.4直埋保温管DN350KM1.445.5直埋保温管DN300KM4.90总 长KM15.065.6热力站占地

40、=1500 m2座136电力工程6.1电缆线路10KVKM866.2电缆排管10KVKM29总 长KM1156.310KV开闭所占地=1000 m2座27电信工程（通信）7.1排管2孔KM4.47.2排管4孔KM5.77.3排管8孔KM2.67.4排管16孔KM1.2总 长KM13.97.5邮政局支局占地=1000 m2座18照明工程8.1电缆10KVKM7.28.2低压电线KM338.3玻璃钢管D100KM30总 长KM70.28.4箱式变电站占地=2000 m2座38.5土方量m3176709绿化景观工程9.1公共绿地万立方米19.389.2防护绿地万立方米36.25合 计万立方米55.6

41、32、市政公用设施、市政公用设施本项目拟建设的市政公用设施为非经营性设施。18表 4-3 市政公用设施一览表序号类别项目数量用地面积（m2）雨水泵站120001排水污水泵站11500燃气服务站110002燃气燃气调压站120003供热热力站1315004电力10KV 开闭所210005电信邮政局支局110006照明箱式变电站32000合计120003、场地平整、场地平整拆迁面积等各种拆迁量如下表所示。表 4-5 拆迁面积序号村庄名称单位面积1前进东村公顷99.342前进西村公顷39.193新村东村公顷75.874新村西村公顷42.11总计公顷256.51表 4-6 拆迁人口序号项目名称单位面积

42、1户数户5022人数人10893农业人口人9214非农业人口人16819第第 5 5 章章 工程总体布置工程总体布置一、总体布局原则一、总体布局原则本设计参照相关设计规范，考虑远近期结合，以近期为主，统筹安排，合理布置，分期实施、逐步完善。遵循市场经济规律，贯彻城市煤、水、电、气、热为人民生活服务，为发展生产服务，在满足规划范围内正常的生产生活的煤、水、电、气、热的需要的基础上，尽可能缩短管网的总长度和不利环路的总长度，以保证合理布局，节省总投资。坚持科学态度，积极采用先进工艺，新技术，新材料，新设备，做到技术先进，科学可靠，经济合理。二、功能分区二、功能分区汉沽区生态型高新技术产业园区规划的

43、范围是：东至规划的次干路三，南至规划的津汉快速路，西至塘汉快速路，北至大丰路，规划总用地面积 515 公顷。规划到 2020 年末规划居住人口约 2 万人。总体设计范围内，以次干路四为界分为南北 2 个系统，其中，南区是该规划的考察对象，四至范围为东至规划次干路六，南至津汉快速路，西至塘汉快速路，北至规划的次干路四。根据规划区域定位，以及滨海新区总体规划 、 TJ 汉沽区生态型高新技术产业园区南区规划和TJ 新建居住区公建配套定额指标 ，南区的规划以住宅、工业、公共服务和广场绿化四个功能分区为主，功能区建设规模见 5-1所示。表 5-1 高新园区南区规划建设规模建筑类型建筑面积（万平方米）备注

44、居住建筑58.12容积率 1.5-1.8工业建筑67.25容积率 1.0-1.2商业金融业建筑20.11容积率 1.5科研文化设计建筑55.23容积率 1.5非经营性公建1.83容积率 1.5合计202.5420工业用地布置在沿塘汉快速路一侧, 规划占地 67.25 公顷，占规划区城市建设总用地的 26.22%，用地类别为一类工业用地，性质为高科技企业。以发展材料科学、微电子科学和海洋产业为重点，建设高效率、高附加值的现代化工业园区。生态宜居生活区主要解决本地区的居民、就业职工以及吸引周边城市居民居住，主要针对的是塘沽城区的居住需求辐射。总用地 32.29 公顷，占城市建设用地的 12.59%

45、。具体功能分区见附图 3。三、本期工程总体布局三、本期工程总体布局1、道路布局、道路布局道路按照主干路-次干路-支路层次布置。其中塘汉二线、主干路二等道路与北区相通，总体路网密度7 K M/KM2。主干路是规划区域内道路网主要骨架和主动脉，是机动车交通的主通道。主干路网密度1.47 KM/KM2。在规划区域内横向与纵向分别布设次干路，使路网分布均匀，使纵横两个方向内路网结构形态基本呈方格网状。以满足建设开发要求。次干路路网密度1.75 KM/KM2。城市支路为联系各居住小区的道路，解决居住区内交通，以服务功能为主。支路路网密度3.78 KM/KM2。道路布局见附图4。2、排水工程（雨水、污水工

46、程）、排水工程（雨水、污水工程）排水工程采用雨、污分流制排水系统，项目区内雨水属于位于项目区内的雨水泵站收水范围。雨水经该雨水泵站收集后排向蓟运河。区内生活污水可直接排入市政污水管网，区内工业污水经处理达到国家排放标准后可排入市政污水管网。根据产业园区南区规划及区域周围市政设施情况，项目区内的污水经项目区内污水干管收集后排向区外营城污水处理厂处理后排放或经深度处理后回用。南区园区内雨水管网规划为：雨水主干管沿次干路一、主干路二、支路十敷设，管径为d800mmd2400mm，最终进南区入雨水泵站（泵站流量为6.5m3/s） 。园区雨水除一部分作为湿地景观补充水外，其余经泵站提升后排至蓟运河。21

47、本次设计范围内，以塘汉二线为界分为东西2个污水分区，西区为工业污水分区，总收水面积约126公顷，东区为生活污水分区，总收水面积约104公顷。污水主干管覆设在塘汉二线上，与北区相通。在塘汉二线上由北向南分别布置的d300mm d900mm污水干管，污水经干管收集后，排入园区的污水泵站，经污水泵站提升后，最终排至营城污水处理厂。排水管网布局见附图5，污水管网布局见附图6。3、给水工程、给水工程园区的给水经自大丰路引入的DN600给水管线与由开发区过蓟运河的DN600给水管线双水源共同接入高新技术产业园区的规划给水泵站（Q=1625m3/h，占地为8000平方米， ） ，该泵站建在北区。经泵站加压后

48、，经南区给水管网，满足整个园区的用水需求，以达到安全、可靠、合理的供水原则。给水管网布局见附图7。4、燃气工程、燃气工程沿主干路二、津汉二线和次干路二铺设，与北区相通。在主干路二和支路八的交叉口规划建设1座中低压站。燃气管网布局见附图8。5、供热工程、供热工程北区规划建设1座供热站，解决南北区的供热问题。园区热源由规划北疆热电厂提供，供热站可作为调峰供热站。因此，南区不再建设供热站，以规划次干路形成的自然地块为一个供热小区，每个规划小区设1个换热站，每个站供热面积10-25万平方米。本设计采用的供热方式为间供式， 以规划热源厂为热源（一级热力站） ，沿市政道路敷设一级热力管网（高温热水管网）至

49、各区域二级热力站（小区内水水换热站） ，其中次干路二管线直接与北区相通。在各区域内敷设二级热力管网（低温热水管网）至区域内各热用户户内供暖设备。主要一级管线沿次干路二，起点是其与次干路四的交叉点，接口是其与主干路二的交叉口，再沿主干路二向东到支路六为出口。沿一级管线敷设二级热力站，为规划自然地块供热。其中，一级网设计供回水温度为130/70，二级网设计供回水温度不高于85/60。供热管网布局见附图9。6、电力工程、电力工程22项目区内规划10KV级电网为电缆，电缆敷设采用排管和直埋相结合方式，主电缆线与北区相通，解决南北电力的配合使用。 10kV开闭站（1220回出线）2座； 10kV电缆（Y

50、JV3240）36 km（直埋）；10kV电缆排管（200；20孔）29 km 。电力管网布局见附图10。7、电信工程、电信工程按照TJ2001年现状，推测移动业务的发展，到2020年与座机保持2/3的水平，约为1.2万门。通信管道建议采用PVC-114双壁波纹塑料管（内径100mm ） 。最东端支路六铺设2孔排管4.4km；支路六南段、次干路一、支路十和次干路三铺设4孔排管5.7km；主干路二铺设8孔排管2.6km；沿津汉二线至主干路二段铺设16孔排管1.2km。电信管网布局见附图11。8、照明工程、照明工程根据园区的实际情况，并以往的设计经验。确定园区内道路照明的照度为1830Lx。总均匀

51、度不小于0.350.5（根据道路等级等状况具体确定） 。园区道路照明的10KV电源引自区内电网中的110KV变电站的10KV出线柜，经电缆引至各路灯照明箱式变电站。由路灯照明箱式变电站馈出380/220V低压线接至各道路路灯。10KV照明供电电缆敷设在有电缆排管的路段时采用与电力缆共排管的方式敷设。其他路段采用直埋方式敷设低压照明供电电线沿路灯位置穿玻璃钢管敷设。工程数量：箱式变电站 3 座；低压电线 33 千米；土方量：17670 立方米；10KV 电缆 7.2 千米；玻璃钢管（100）30 千米；灯具 915 盏；灯杆 915 根。照明管网布局见附图 12。9、绿化景观工程、绿化景观工程（

52、1）塘汉二线、主干路绿化设计在人行道上，在远离车行道一侧分离出2米的绿化带，作为道路与周围环境的分隔，由金银木和月季组成柔和的弧线形图案，并相间栽植丁香，点缀丝兰，增加行人的亲近感，色彩丰富，并充满韵律。布局上疏密结合，色彩上将花期错开，丰富人行道景观。在靠近车行道一侧种植高大的耐盐碱植物刺槐作为行23道树，形成林荫花镜，共同组成红绿相间，色彩丰富的道路景观。主干路两侧20米公共绿地。（2）次干路的道路绿化这几条路的人行道宽度较小，道路两侧的绿化设计在人行道靠近车行道一侧种植行道树刺槐，间距6米，树穴为1.2 米1.2米，下面做排盐处理。两侧10米公共绿地。24第第 6 6 章章 项目竣工后的

53、土地价值分析项目竣工后的土地价值分析一、土地整理区范围及现状一、土地整理区范围及现状1、土地权属及现状、土地权属及现状 本次拟建设的汉沽区生态型高技术产业园区南区面积约 256.51 公顷（合3847.65 亩），该区域涉及前进东村、前进西村、新村东村、新村西村；其中，前进东村 99.3384 公顷（合 1490.076 亩），前进西村 39.1935 公顷（合587.9025 亩），新村东村 75.8653 公顷（合 1137.98 亩），新村西村 42.1128 公顷（合 631.692 亩）。2、本次征地的范围、本次征地的范围本次征地的范围包括上述镇集体土地及四个村的集体土地，总面积约为

54、256.51 公顷（3847.65 亩）。 二、土地整理成本分析二、土地整理成本分析土地整理费用包括村民征地综合补偿费用、企业及商业网点补费、不可预见费及各项税费。 村民征地综合补偿费用包括征地综合补偿费、青苗补偿费、集体土地地上物补偿费、零星树木、失地农民社会保险、租房补助、就业培训费、提前搬迁奖励、搬家费、非农业安置补助费、外挂人口安置补助费、调增地价。 企业及商业网点补偿费包括企业建筑物补偿费、搬迁企业补偿费、拆除企业补偿费。不可预见费按照征地综合补偿费、青苗补偿费、集体土地地上物补偿费、企业拆迁补偿费之和的 3%计算。 涉及的主要税费包括评估费、测绘费、权属调查费、新增建设用地有偿使用

55、费、耕地占用税、耕地开垦费及征地管理费。 25根据建设单位提供资料，总的土地整理静态费用为 35328.00 万元，折合每亩约 9.18 万元。具体详见表 6-1表 6-1 土地整理费用明细 单位：万元序号项目土地整理费用合计1村民征地补偿费24010. 18 24010.18 2企业补偿费10288.8510288.853不可预见费 3%1028.971028.974合计35328.00 35328.00 三、项目区土地用地规划及可收益部分三、项目区土地用地规划及可收益部分1、土地用地规划、土地用地规划 根据规划区域定位，以及滨海新区总体规划、TJ 汉沽区生态型高新技术产业园区北区规划和TJ

56、 新建居住区公建配套定额指标，项目区主要为工业、居住、公共设施用地、道路广场、市政公用设施、绿化等用地，主要地块的面积和用地性质见表 3-2： 2、可收益部分分析、可收益部分分析 项目区内可用于土地出让的范围包括工业用地、居住用地、商业设施用地。根据规划，不能出让的土地包括中小学用地、行政及文教卫生用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、水域用地。 其中依法可用于出让的工业用地，总占地面积为 67.25 公顷；可出让的居住用地，总占地面积为 32.29 公顷；可用于出让的商业金融用地，总占地面积11.17 公顷，科研文化设计用地，总占地面积为 36.82 公顷。总计可出让用地面积约 147

57、.53 公顷，不可出让面积 108.98 公顷，共计 256.51 公顷。 3、建筑面积规模、建筑面积规模 项目区的总建筑规模如表 5-1 所示。26四、土地市场价格分析四、土地市场价格分析1、工业地产市场分析、工业地产市场分析 （1）现状 工业地产是以工业物业为开发对象而进行的投资、开发、经营、管理、服务的房地产行业。虽然工业地产在国外已经有了较大的发展，但是在中国该行业仍处于起步阶段。由于我国各开发区具有生产要素集中、税费政策优惠等特点，我国的工业地产大多集中在各城市特定的工业开发区内。 滨海新区于 TJ 的东部临海地区，拥有“三北”辽阔的辐射空间，已基本建成基础设施配套、服务功能齐全、面

58、向新世纪的高度开放的现代化经济新区。目前，滨海新区已形成电子、汽车及配件、化工、机械制造、航空、物流等优势产业，为与其发展相适应，各类专业开发区域也相继展开建设，如泰达微电子工业园、化学工业区，空港航空城等。高科技产业园区相继兴起，大量基础设施建设，依托市区内教育科技优势形成新技术成果转化基地的同时，也促进了工业地产需求的增加，工业地产地价和交易量等呈稳步上涨态势。27表 6-2 天津技术开发区区近期工业土地成交情况序号成交时间面积平方米容积率成交价格万元供地方式地点用途单价万元/亩12008 年 11 月60001.0-1.6181.2挂牌天津经济技术开发区西区中南三街北侧工业20.1422

59、008 年 10 月330000.75-1.5996.6挂牌天津经济技术开发区西区南大街北侧工业20.1432008 年 10 月780000.75-1.52355.6挂牌天津经济技术开发区西区中南二街南侧工业20.1442008 年 10 月25304.90.5954挂牌汉沽区营城镇工业园区内工业25.1452008 年 09 月139729.350.75-1.55631.09挂牌天津经济技术开发区西区新兴路西侧、新业七街北侧工业26.8862008 年 09 月630072.170.75-1.519028.17挂牌天津经济技术开发区西区南大街南北两侧工业20.1472008 年 09 月5

60、00000.75-1.52015挂牌天津经济技术开发区西区新业八街南侧工业26.8882008 年 09 月136597.90.75-1.54125.25挂牌天津经济技术开发区西区中南五街南侧、泰嘉路西侧工业20.1492008 年 09 月50001.0-1.5201.5挂牌天津经济技术开发区西区新业十街南侧、春华路东侧工业26.88102008 年 09 月6400.020.75-1.5193.28挂牌天津经济技术开发区西区中南三街北侧工业20.1428112008 年 06 月19109.931.0859.94挂牌天津经济技术开发区东区工业30.01122008 年 06 月114510

61、6.850.7-1.534582.22挂牌天津经济技术开发区西区杨北公路南侧工业20.14132008 年 03 月19334.090.75-1.5597.42挂牌天津经济技术开发区西区新业二街南侧工业20.61142008 年 03 月10001.250.8-1.5403.05挂牌天津经济技术开发区东区睦宁路以东工业26.88152008 年 03 月380000.75-1.51531.4挂牌天津经济技术开发区西区新业二街北侧工业26.8829表中数据集中统计了 2008 年天津技术开发区内工业用地信息，土地成交价格从 181.2-34582.22 万元不等。从每亩单价来看，大部分地块均价在

62、 20-26 万元/亩之间，平均地价 23.41 万元/亩。这些地块多数位于经济开发区内，与本项目地块毗邻，地价具有很强的可比性。 （2）未来发展趋势 与全国其他经济较发达的城市相比，天津的工业地产还处于刚刚起步的阶段，与北京、珠三角、长三角地区等地区相比，天津特别是滨海新区工业的发展前景、相对低廉的价格、良好的外部政策环境，使天津工业地产市场成为国内外机构和企业投资的新目标。 滨海新区的未来定位是立足天津、依托京冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建成高水平的现代制造和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居的生态城区。可以看出，未来伴随着城市工业东移进程的加快，滨海新区

63、将承载天津及环渤海区域更多的现代工业中心的职能。滨海新区业已形成和正在形成的高新技术、生物医药、现代物流、汽车机械等天津积极推动的工业领域，将吸引更多国际大型企业以及相关配套企业的进驻，从而将推动滨海新区工业地产的发展。此外，考虑目前国内外经济危机的影响及国家拉动内需的相关政策对工业地产的促进作用，预计滨海新区工业地产仍有上升空间，但总体上升速度趋缓，仍会有年均 5%左右的涨幅。 2、商业、居住地产市场分析、商业、居住地产市场分析 （1）现状 汉沽区位于 TJ 东部，是滨海新区的重要组成部分。在滨海新区大力发展的带动之下，汉沽区经济得到了快速提升。2007 年，汉沽区生产总值达到 43.26亿

64、元，比上年增长 20.7%，人均生产总值突破 3000 美元；工业增加值完成19.62 亿元，同比去年增长 23%；完成固定资产投资 26.62 亿元，占当年滨海新30区固定资产投资额的比例为 3%；实际利用外资总额为 3900 万美元，吸引内资到位额为 9.6800 亿元。 在经济的快速发展的同时，汉沽区为推进小城镇建设和城乡一体化发展，不断加强小城镇建设力度，并已开展茶淀示范小城镇的建设。基础设施投入的增加，环境不断得到改善，不仅使汉沽区人民的生活环境和生活质量有了一定的提高，也让汉沽区这片土地得到投资者的重新审视。越来越多的房地产商有意愿向汉沽这片远离嘈杂的中心城区、环境优美的区域投资，

65、在为当地商业地产带来更多发展机遇的同时，也在一定程度上推动了当地土地价格的提升。 31表 6-3 汉沽区近期住宅土地成交情况序号成交时间面积平方米容积率成交价格万元供地方式地点用途单价万元/亩12008 年 11 月5909.7不大于 2.01451挂牌汉沽区平阳里居住小区以南、集中供热管理处二号供热站以东居住63.7622008 年 11 月4741.4不大于 1.71126挂牌汉沽区供电局加工厂以西、规划绿地以东居住158.4032007 年 02 月125269.98不大于 2.024430挂牌汉沽区城区北侧住宅130.0742007 年 02 月42103不大于 3.59525挂牌汉沽

66、区大丰路西侧住宅150.89表 6-4 汉沽区近期商业土地成交情况序号成交时间面积平方米容积率成交价格万元供地方式地点用途单价万元/亩1200809237298.35不大于 2.1102770挂牌开发区现代服务产业区范围内商服288.87220080744639.6不大于 2.113651挂牌汉沽区茶淀中心镇与河西居住区间商服203.97320080654302.04不大于 2.516020挂牌汉沽区茶淀中心镇与河西居住区间商服196.7732表中数据集中统计了 2007-2008 年用于建设住宅和商业公建的居住用地信息，商业用地的土地成交价格从 13651-102770 万元不等，住宅用地的土地成交价格从 1126-24430 万元不等，从每亩单价来看，商业用地平均地价 229.87 万元/亩，住宅用地平均地价 150.79 万元/亩。这些地块多数位于经济开发区内，与本项目地块毗邻，地价具有很强的可比性。（2）未来发展趋势 根据汉沽区“十一五”规划，汉沽区的功能定位为“建设海滨休闲旅游区、海洋产业循环经济示范区、沿海都市型农业观光区，建成社会和谐、生态宜居的现代化滨海卫星城。”在空间