惠州美地花园城策略总纲

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1、2005.1. 4谨呈：谨呈：惠州市美地房地产开发有限公司惠州市美地房地产开发有限公司本报告解决什么问题本报告解决什么问题？1.1.思路决定出路，本项目操盘思路问题思路决定出路，本项目操盘思路问题2.2.竞争中找出路，本项目竞争策略问题竞争中找出路，本项目竞争策略问题市场研判市场研判市场研判市场研判市场研判市场研判项目思考项目思考项目思考项目思考项目思考项目思考策略形成策略形成策略形成策略形成策略形成策略形成策略分解策略分解策略分解策略分解策略分解策略分解人人乐商圈人人乐商圈三环路三环路演达一路演达一路新惠淡路新惠淡路新区新区老惠淡路（待改建）老惠淡路（待改建）楼盘集中片区楼盘集中片区地地理理

2、位位置置项目位于惠州河南岸，三环路与旧项目位于惠州河南岸，三环路与旧惠淡路交汇处惠淡路交汇处本案本案1 1期期学校用地学校用地2期期商业商业项目指标项目指标1.1.占地面积：占地面积：29642M29642M2 2 2.2.总建筑面积：总建筑面积：85407.62M85407.62M2 2其中：其中：多层面积：多层面积：25066.08M25066.08M2 2小高层面积：小高层面积：35356.66M35356.66M2 2商业建筑面积：商业建筑面积：12329.99M12329.99M2 2地下建筑面积：地下建筑面积：11940.86M11940.86M2 23.3.建筑占地面积：建筑占地

3、面积：9706.95M9706.95M2 24.4.建筑密度：建筑密度：33%33%5.5.容积率：容积率：2.472.476.6.绿化率：绿化率：39%39%7.7.停车位：停车位：443443个（地下：个（地下：340340个地上：个地上：103103个）个）东：惠淡路，改建后东：惠淡路，改建后42M42M宽，两边绿化带各宽，两边绿化带各20M20M西：美地路，西：美地路，18M18M宽，西边为安居房宽，西边为安居房南：待建路，南：待建路，36M36M，南面为空地及旧房南面为空地及旧房北：二期，学校和商业北：二期，学校和商业1 16 65 52 21 10 09 94 43 38 87 7

4、1 12 21 11 1用地面积：用地面积：3.943.94万万 ；总建筑面积：；总建筑面积：9.859.85；2 2期商业面积：期商业面积：1.61.6万万; ;容积率：容积率：2.52.5其中一期：其中一期：西邻经济适用房西邻经济适用房南面将新建道路南面将新建道路北面隔水沟望村屋北面隔水沟望村屋东邻即将改造的惠淡路东邻即将改造的惠淡路惠淡路以东惠淡路以东惠淡路上待拆迁的民房惠淡路上待拆迁的民房西南方向：空地与村屋西南方向：空地与村屋东东南南西西北北项目四至项目四至户型配比户型配比户型户型项目项目1 1房房1 1厅厅(43-47M(43-47M2 2) )2 2房房2 2厅厅(60-74M(

5、60-74M2 2) )3 3房房2 2厅厅(90-107M(90-107M2 2) )4 4房房3 3厅厅(117-133M(117-133M2 2) )总套数总套数比率比率多层多层3636套套4848套套180180套套1212套套276276套套42%42%其中带入户其中带入户花园花园0 0套套0 0套套4848套套12126060套套21%21%小高层小高层0 0套套188188套套128128套套6060套套376376套套58%58%其中带入户其中带入户花园花园0 0套套7676套套128128套套6060套套264264套套70%70%合计合计3636套套236236套套3083

6、087272套套652652套套100%100%比率比率6%6%36%36%47%47%11%11%100%100%-1 1、惠州房地产市场、惠州房地产市场项目背景项目背景项目背景项目背景项目背景项目背景项目思考项目思考项目思考项目思考项目思考项目思考策略形成策略形成策略形成策略形成策略形成策略形成策略分解策略分解策略分解策略分解策略分解策略分解2 2、片区市场竞争情况、片区市场竞争情况惠州房地产进入全面快速发展阶段惠州房地产进入全面快速发展阶段发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0 08008008008004000400040004000800080008

7、0008000以上以上需求特征生存需求生存需求生存、改善需求兼有生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展超速发展单纯数量型单纯数量型快速发展快速发展以数量为主，数量与以数量为主，数量与质量并重质量并重平稳发展，以质平稳发展，以质量为主，数量与量为主，数量与质量并重质量并重缓慢发展缓慢发展综合发展型综合发展型宏观经济增长宏观经济增长房地产业发展状况房地产业发展状况小于小于4%4%萎缩萎缩4-5%4-5%停滞停滞5-8%5-8%稳定发展稳定发展大于大于8%8%快速发展快速发展20032003年惠州年惠州人均人均GDPGDP25012501美元美元；经济增长

8、率；经济增长率13.313.3宏观宏观GDPGDP与经济增长率与经济增长率与珠三角其它城市的比较（与珠三角其它城市的比较（20032003年）年）166.02150.03259.36148.05126.7480.4184.71149.06050100150200250300珠海广州深圳佛山惠州肇庆东莞中山城镇居民人居可支配收入百元8.412.14918.59.694.905101520珠海广州深圳佛山惠州肇庆东莞中山城镇居民人均可支配收入增速第一第一第七第七当前可支配收入处于第七，但增长速度却位居第一，说明惠州城镇居民当前可支配收入处于第七，但增长速度却位居第一，说明惠州城镇居民消费潜力在未来

9、几年将日益体现出来，为房地产发展奠定了需求基础。消费潜力在未来几年将日益体现出来，为房地产发展奠定了需求基础。房地产销售均价1663.421675.941732.692349.42050010001500200025001999200020012002元/平方米房地产开发投资稳步上升房地产开发投资稳步上升销售面积快速增长销售面积快速增长销售均价稳中有升销售均价稳中有升惠州房地产市场供应状况惠州房地产市场供应状况资料来源：惠州市统计局、惠州市房产交易中心由于烂尾楼的存在，施工面积的统计数据一直维持在由于烂尾楼的存在，施工面积的统计数据一直维持在200万平方米以上万平方米以上供需关系改善，市场前景

10、看好供需关系改善，市场前景看好2004年上半年，竣工面积减少，销售面积同比增长年上半年，竣工面积减少，销售面积同比增长75.6。竣工面积与销售面。竣工面积与销售面积的关系逐渐改善。积的关系逐渐改善。2004年上半年，空置面积减少年上半年，空置面积减少p 惠淡大道是连接惠惠淡大道是连接惠州市惠城区和惠阳区州市惠城区和惠阳区的城市交通枢纽，全的城市交通枢纽，全长长32.432.4公里，工程总公里，工程总投资约投资约1010亿元，预计亿元，预计20052005年年6 6月月3030日完工。日完工。p 惠淡大道建成后，惠淡大道建成后，将地处沿江的惠城区将地处沿江的惠城区和地处沿海的惠阳区和地处沿海的惠

11、阳区连成一体，是惠州打连成一体，是惠州打造半小时生活圈的重造半小时生活圈的重大举措，对加快惠州大举措，对加快惠州南部城区开发和大惠南部城区开发和大惠州海滨城市建设具有州海滨城市建设具有重要作用。重要作用。惠州市场两极驱动，都市融合趋势明显惠州市场两极驱动，都市融合趋势明显惠城区商业等中心南移是大势所趋惠城区商业等中心南移是大势所趋房地产发展驱动因素：城市扩张房地产发展驱动因素：城市扩张客户购买驱动因素：中心城区的吸引力客户购买驱动因素：中心城区的吸引力/良好的生活环境及配套良好的生活环境及配套房地产发展驱动因素：产业带动房地产发展驱动因素：产业带动客户购买驱动因素：价格低客户购买驱动因素：价格

12、低/事业发展事业发展/投资投资房地产市场格局房地产市场格局江北江北属性：行政中心属性：行政中心/ /高档住宅高档住宅代表楼盘：碧水湾、江畔花园、金世界花园代表楼盘：碧水湾、江畔花园、金世界花园均价：均价： 2700-32002700-3200元元/m2/m2发展趋势：商务、行政、高档住宅发展趋势：商务、行政、高档住宅东平东平属性：大盘区域属性：大盘区域代表楼盘：东湖花园、长湖苑、兰波湾代表楼盘：东湖花园、长湖苑、兰波湾均价：均价： 2000-25002000-2500元元/m2/m2发展趋势：纯粹居住区，中高档大盘发展趋势：纯粹居住区，中高档大盘麦地河南岸麦地河南岸属性：老城区的扩展区属性：老

13、城区的扩展区/ /新兴商住区新兴商住区代表楼盘：风尚国际、世纪新天、雍逸园、南山美代表楼盘：风尚国际、世纪新天、雍逸园、南山美地、风华世家、丽园新村、南翠花园地、风华世家、丽园新村、南翠花园均价：均价： 1800-28001800-2800元元/m2/m2发展趋势：宜商宜住发展趋势：宜商宜住惠淡路惠淡路属性：郊区属性：郊区代表楼盘：东江学府、惠泽南苑、金山龙庭代表楼盘：东江学府、惠泽南苑、金山龙庭均价：均价： 1600-30001600-3000元元/m2/m2发展趋势：新市镇发展趋势：新市镇下角下角西湖南坛下埔西湖南坛下埔属性：老城区属性：老城区发展趋势：城市功能完善发展趋势：城市功能完善/

14、 /旧城改造旧城改造龙丰上排龙丰上排惠城区市场格局惠城区市场格局惠城区供应量及产品结构惠城区供应量及产品结构惠城区在未来惠城区在未来2 2年内竞争年内竞争将达到高峰将达到高峰主要是主要是3 3房房4 4房，房，5 5房有一房有一定量，定量，2 2房较有潜力房较有潜力未来两年惠城区主要在售项目时间表未来两年惠城区主要在售项目时间表20042004年上半年惠城区产品分布状况年上半年惠城区产品分布状况市场概况总结市场概况总结u宏观经济增长，房地产进入快速发展轨道u居民可支配收入增长快，房地产消费潜力大u房地产投次稳步上升u供需关系良好u都市融合加速，商业中心南移u惠州板块特点明显u未来供应量大，竞争

15、激烈，只是集中在三房四房2 2、片区市场竞争情况、片区市场竞争情况项目背景项目背景项目背景项目背景项目背景项目背景项目思考项目思考项目思考项目思考项目思考项目思考策略形成策略形成策略形成策略形成策略形成策略形成策略分解策略分解策略分解策略分解策略分解策略分解1 1、惠州房地产市场、惠州房地产市场楼盘名称楼盘名称雍逸园雍逸园楼盘地址楼盘地址惠州市麦地南路与三环路交汇处惠州市麦地南路与三环路交汇处基本情况基本情况一期建筑面积一期建筑面积1010万万，共，共8 8栋小高层栋小高层销售情况销售情况0404年年8 8月月4 4日开盘，截止目日开盘，截止目前销售前销售75%75%，其中临南三，其中临南三环

16、路的户型销售相对缓慢环路的户型销售相对缓慢 客户客户TCLTCL员工员工（团购（团购) )，私企业主，公务员，私企业主，公务员，农业银行职工，教师农业银行职工，教师主力户型主力户型三房两厅两卫三房两厅两卫110110150150四房两厅两卫四房两厅两卫140140190190价格价格住宅起价住宅起价17801780元元/ /、均价、均价26002600元元/ /商业均价一层商业均价一层68006800元元 / /优势优势片区居住氛围日益浓厚片区居住氛围日益浓厚项目为大盘，配套齐全项目为大盘，配套齐全知名开发商知名开发商 劣势劣势项目南边的南三环路噪项目南边的南三环路噪音灰尘大音灰尘大典型畅销高

17、档大盘典型畅销高档大盘对比优势：教育资源；面积小，差异化；二期大商场对比优势：教育资源；面积小，差异化；二期大商场对比劣势：发展商无品牌优势；规模相对较小；周边配套不够完善对比劣势：发展商无品牌优势；规模相对较小；周边配套不够完善楼盘名称楼盘名称南山美地南山美地楼盘地址楼盘地址惠州市演达片区三环路惠州市演达片区三环路1010号小区号小区基本情况基本情况项目占地项目占地5 5万万，建筑面积，建筑面积8 8万万，低密度住宅小区，绿化率，低密度住宅小区，绿化率41%41%，1616栋栋6.56.5层不带电梯及层不带电梯及2 2栋小高层组成，共栋小高层组成，共481481户，其中多层户，其中多层182

18、182套套销售情况销售情况20042004年年5 5月开盘，多层销月开盘，多层销售售85%85%，月均销售约，月均销售约4545套，套，小高层小高层8 8月初开始销售，月初开始销售，现销售现销售1515套套客户客户河南岸片区居民，河南岸片区居民，5 5大集团员工，私大集团员工，私企业主，公务员企业主，公务员主力户型主力户型三房三房113113118118四房四房136136152152价格价格多层起价多层起价16881688元元/ /，均价，均价21002100元元/ /小高层起价小高层起价19501950元元/ /均价均价23002300元元/ /优势优势产品性价比高，社区内产品性价比高，社

19、区内相对独立，相对独立， 劣势劣势项目北边的南三环路有项目北边的南三环路有部分路段正处修建中，灰部分路段正处修建中，灰尘比较大尘比较大典型畅销中档项目典型畅销中档项目对比优势：教育资源；面积小，差异化；二期大商场对比优势：教育资源；面积小，差异化；二期大商场对比劣势：周边配套不够完善对比劣势：周边配套不够完善楼盘名称楼盘名称世纪新天世纪新天楼盘地址楼盘地址惠州市河南岸演达一路惠州市河南岸演达一路基本情况基本情况占地占地50005000，建筑面积，建筑面积5793257932，1313层商住，层商住，4 4层会所，层会所，529529为住宅为住宅销售情况销售情况5 5月开盘，总销售率约月开盘，总

20、销售率约8080，一房及两房销售一房及两房销售90%90%以上，以上，高层大户型销售缓慢高层大户型销售缓慢客户客户年轻的白领，投资客年轻的白领，投资客主力户型主力户型两房两厅一卫两房两厅一卫7777三房两厅一卫三房两厅一卫120120价格价格起价起价20002000元元/ /，均价，均价25002500元元/ /，最，最高高30003000元元/ /优势优势首创观景电梯商住楼首创观景电梯商住楼繁华商业中心区，周边繁华商业中心区，周边餐饮娱乐教育配套齐全，餐饮娱乐教育配套齐全，升值潜力高升值潜力高 劣势劣势部分户型面积过大部分户型面积过大临演达一路噪音大临演达一路噪音大典型高层项目典型高层项目对

21、比优势：规模大；教育资源；多层、小高层为主对比优势：规模大；教育资源；多层、小高层为主对比劣势：周边配套不够完善；区域边缘对比劣势：周边配套不够完善；区域边缘楼盘名称楼盘名称惠泽南苑惠泽南苑楼盘地址楼盘地址惠州市河南岸惠州市河南岸1717号小区号小区基本情况基本情况占地占地7.47.4万万，建筑面积，建筑面积13.613.6万万，绿化率，绿化率33.8%33.8%，共，共1010栋，其中栋，其中3 3栋栋6 6层，层，2 2栋栋1212层，层，4 4栋栋1717层和层和1 1栋栋3 3层幼儿园层幼儿园销售情况销售情况可售部分可售部分100100客户客户市区单位干部、国事业单位职工、和市区单位干

22、部、国事业单位职工、和城区中低收入家庭城区中低收入家庭主力户型主力户型两房两厅，三房两厅，四两房两厅，三房两厅，四房两厅房两厅价格价格起价起价12881288元元/ /，均价，均价16001600元元/ /。最。最高价高价19001900元元/ /。优势优势经济适用房，价格便宜经济适用房，价格便宜政府工程政府工程 劣势劣势目前项目周边的交通和生目前项目周边的交通和生活配套不完善活配套不完善经济适用房经济适用房对比优势：品质高；对比优势：品质高；对比劣势：发展商对比劣势：发展商VSVS政府安居房，弱势；政府安居房，弱势；总共总共13601360名报名购买经济适用房名报名购买经济适用房从级别分析从

23、级别分析: :科级以上约占科级以上约占31%31%，普通员工占，普通员工占69%69%从来源分析：政府机关、学校和企事业单位分别占从来源分析：政府机关、学校和企事业单位分别占16.2% 16.2% 、 18.4%18.4%和和28.7%28.7%，其余的为其余的为TCLTCL类的大公司、医院、军警、运输等行业类的大公司、医院、军警、运输等行业客户级别分类2301609403001002003004005006007008009001000处级以上科级处级普通职工客户来源分类22085250453012090390130050100150200250300350400450政府机关医院学校TCL

24、银行运输军警企事业单位其他惠泽南苑客户结构解析惠泽南苑客户结构解析楼盘名称楼盘名称金旺新苑金旺新苑楼盘地址楼盘地址惠州市河南岸惠州市河南岸3333号小区号小区基本情况基本情况占地占地2572725727，由，由7 7栋多层和栋多层和1 1栋小高层组成，总建筑面积栋小高层组成，总建筑面积4900049000，内设，内设架空停车场及架空停车场及40004000地下停车场地下停车场销售情况销售情况多层销售较好多层销售较好小高层销售缓慢小高层销售缓慢客户客户周边居民，中低收入者周边居民，中低收入者主力户型主力户型三房两厅三房两厅9696127127四房两厅四房两厅151151156156价格价格多层起

25、价多层起价18001800元元/ /小高层起价小高层起价19001900元元/ /，层差，层差5050元元/ /优势优势价格低价格低距繁华区域近距繁华区域近周边有一定生活配套周边有一定生活配套 劣势劣势小高层户型不合理，采小高层户型不合理，采光通风较差，客厅东西光通风较差，客厅东西朝向朝向典型中低档项目典型中低档项目对比优势：品质高；对比优势：品质高；对比劣势：人气相对较差对比劣势：人气相对较差楼盘名称楼盘名称东江学府东江学府楼盘地址楼盘地址惠州市河南岸冷水坑惠州市河南岸冷水坑基本情况基本情况一期占地一期占地8.48.4万万，建筑面积，建筑面积6.76.7万万，其中住宅，其中住宅5.65.6万

26、万，商业，商业50805080，会所会所32003200，多层多层1010栋、复式栋、复式3 3栋、别墅栋、别墅3 3栋栋 销售销售情况情况20042004年年5 5月月2626日开盘，现多日开盘，现多层销售层销售70%70%客户客户惠城：大集团员工，企事业单位员惠城：大集团员工，企事业单位员工，教师，金融白领工，教师，金融白领惠阳：大企业员工惠阳：大企业员工主力户型主力户型三房两厅两卫三房两厅两卫117117123123四房两厅两卫四房两厅两卫137137158158价格价格住宅起价住宅起价14001400元元/ /，商铺均价商铺均价30003000元元/ /优势优势大盘大盘惠州一中的教育优

27、势惠州一中的教育优势户型合理实用户型合理实用 劣势劣势离市区较远离市区较远目前交通不便目前交通不便典型郊区大盘典型郊区大盘对比优势：地段较近市中心对比优势：地段较近市中心对比劣势：人气相对较差对比劣势：人气相对较差领导者领导者垄断价格垄断价格产品有不可重复性产品有不可重复性过河拆桥过河拆桥追随者追随者搭便车，借势搭便车，借势以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者补缺者补缺者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点挑战者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价

28、值行业老大行业老大非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场次次/ /非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者竞争的营销战略雍逸园雍逸园南山美地南山美地金旺新苑、教师新村金旺新苑、教师新村经济适用房经济适用房1 1、区位思考、区位思考项目背景项目背景项目背景项目背景项目背景项目背景市场研判市场研判市场研判市场研判市场研判市场研判策略形成策略形成策略形成策略形成策略形成策略形成策略分解策略分解策略分解策略分解策略分解策略分解2 2、产品思考、产品思考3 3、客户思考、客户思考人人乐商圈人人乐商圈三环路三环路演达一路演达一路新惠淡路新惠淡路新区新区老惠淡路（待改建）老惠淡路（待改

29、建）楼盘集中片区楼盘集中片区麦地麦地河南岸河南岸本案本案1.1. 项目距惠州商业核项目距惠州商业核心里的人人乐心里的人人乐2.52.5公里公里2.2. 演达一路及三环路演达一路及三环路两条垂直带状为正两条垂直带状为正开发得如火如荼开发得如火如荼3.3. 三环路以南由于新三环路以南由于新惠淡路的建成已带惠淡路的建成已带动了房产的发展，动了房产的发展，未来两年将诞生较未来两年将诞生较多楼盘多楼盘4.4. 从区域开发程度来从区域开发程度来说，本物业位于新说，本物业位于新老区交替的地方，老区交替的地方，并且为待改造区域并且为待改造区域成小姐成小姐（地产销售）（地产销售）麦地（演达一路）麦地（演达一路）

30、河南岸河南岸“新区啊，很漂亮，我很喜欢新区啊，很漂亮，我很喜欢”“脏乱差，农民房很多脏乱差，农民房很多”区域印象的调查抽样区域印象的调查抽样陈小姐陈小姐（服装设计）（服装设计）“发展很快，好多新房子发展很快，好多新房子”“治安不好，好乱啊，我不治安不好，好乱啊，我不喜欢喜欢”谭先生谭先生（地产副总）（地产副总）“新区，路很漂亮，起点新区，路很漂亮，起点高高”“惠州老区，人员很多，也惠州老区，人员很多，也杂，但商业发达杂，但商业发达”李先生李先生（地产经理）（地产经理）“这边肯定好啦，规划很好，这边肯定好啦，规划很好，也很漂亮也很漂亮”“很杂，配套不完善，没很杂，配套不完善，没有大商业，不方便有

31、大商业，不方便”郭老师郭老师（河南岸教师）（河南岸教师）“发展很快，有机会会考发展很快，有机会会考虑在那边买房虑在那边买房”“人很多，习惯了，在这边住人很多，习惯了，在这边住也挺好的，也考虑在这买房的也挺好的，也考虑在这买房的”现状现状 项目位于河南岸西南面，与麦地区相邻，河南岸是惠州老区，居住人员混杂，项目位于河南岸西南面，与麦地区相邻，河南岸是惠州老区，居住人员混杂，层次较低，区域以农民房、自建房及小商业店为主，区域形象较差。层次较低，区域以农民房、自建房及小商业店为主，区域形象较差。 另一方面，麦地片区演达一路房地产发展得红红火火，无论片区形象还是楼另一方面，麦地片区演达一路房地产发展得

32、红红火火，无论片区形象还是楼盘素质，都已经得到客户的认可，而我们，却处于此片区的最边缘，能让人盘素质，都已经得到客户的认可，而我们，却处于此片区的最边缘，能让人把其与片区有一丝的关联，却也只能因此而沾上一点点光而已。把其与片区有一丝的关联，却也只能因此而沾上一点点光而已。未来未来 惠淡路以后改建，惠淡路以后改建，42M42M宽，两边各退宽，两边各退20M20M绿化带，将建成一条美丽的绿色大道绿化带，将建成一条美丽的绿色大道 项目周边自建房全部拆迁，建成小区新房项目周边自建房全部拆迁，建成小区新房 项目东北面是项目东北面是市汽车总站市汽车总站、南、南1000M1000M为拟建为拟建体育中心、卫校

33、、惠州一中高中部、体育中心、卫校、惠州一中高中部、图书批发市场图书批发市场 惠州商业中心区南移是大势所趋，人尽皆知惠州商业中心区南移是大势所趋，人尽皆知思考思考 项目处于杂乱的河南岸边缘地段，说区位始终脱离不了其本质低档次项目处于杂乱的河南岸边缘地段，说区位始终脱离不了其本质低档次; ;它它又位于新区的边缘，硬把其往演达一路新区靠，一样显得苍白无力，这使又位于新区的边缘，硬把其往演达一路新区靠，一样显得苍白无力，这使项目在现状处于尴尬局面。项目在现状处于尴尬局面。 但项目周边面临着巨大机会，所有的规划对项目都是一个利好，现状的不但项目周边面临着巨大机会，所有的规划对项目都是一个利好，现状的不好

34、可以通过预期展望以消除其不好印象。好可以通过预期展望以消除其不好印象。因此，对于区位的阐述，就着项目良好的未来规划，我们有这样的因此，对于区位的阐述，就着项目良好的未来规划，我们有这样的结论：结论：惠州中心南移，惠州未来的商业中心区和文化区！惠州中心南移，惠州未来的商业中心区和文化区！2 2、产品思考、产品思考项目背景项目背景项目背景项目背景项目背景项目背景市场研判市场研判市场研判市场研判市场研判市场研判策略形成策略形成策略形成策略形成策略形成策略形成策略分解策略分解策略分解策略分解策略分解策略分解1 1、区位思考、区位思考3 3、客户思考、客户思考0.00%5.00%10.00%15.00%

35、20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%两房三房四房五房及以上复式产品覆盖全面，但主力为三房与四产品覆盖全面，但主力为三房与四房，占房，占73.2%73.2%，两房所占比例较以，两房所占比例较以前略有上升。前略有上升。20022002年畅销户型分布年畅销户型分布20032003年畅销户型分布年畅销户型分布0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%一房两房三房四房五房及以上复式TOWNHOUSE产品更加丰富，五房以上大户型产产品更加丰富，五房以上大户型产品出现品出现townhousetownhouse产品，而小户型产品，而小户型（一房）开始出现。（一房）开始出

36、现。户型比例户型比例小小3 3房房(140(140平米平米) )供应主要集中在供应主要集中在101-130101-130平方米平方米基本特征：景观较好、户型方正实用、采光通风良好；基本特征：景观较好、户型方正实用、采光通风良好；户型创新方向：主卧设置阳台户型创新方向：主卧设置阳台/ /入户花园入户花园均价范围：均价范围：2200260022002600元元/ /平米；平米；首期（首期（8 8成成2020年）：年）：6.76.7万万-9.6-9.6万；月供：万；月供：1200-16001200-1600元元/ /平米。平米。产品特征产品特征畅销畅销2房特征房特征2 2房供应集中在房供应集中在72

37、-8972-89平米平米基本特征：南北向、方正；基本特征：南北向、方正；户型创新方向：赠送露台户型创新方向：赠送露台/ /阳台面积；阳台面积；均价范围：均价范围：2200-26002200-2600元元/ /平米；平米；首期（首期（8 8成成2020年）：年）：3.24.83.24.8万；月供：万；月供：1006-14401006-1440元元/ /平米。平米。畅销小畅销小3房特征房特征畅销大畅销大3房特征房特征大大3房供应主要分布在房供应主要分布在130-170平方米平方米基本特征：南向、景观良好、方正实用、南北通透、主卧设置衣基本特征：南向、景观良好、方正实用、南北通透、主卧设置衣帽间、设

38、置工人房或储藏室帽间、设置工人房或储藏室户型创新方向：主卧设置观景阳台户型创新方向：主卧设置观景阳台均价范围：均价范围：2400元元/平米；平米；首期（首期（8成成20年）：年）：6.8万万-7.8万；月供：万；月供：1600-1800元元/平米。平米。畅销畅销4房特征房特征4房户型为市场主力户型，供应集中于房户型为市场主力户型，供应集中于150-170平方米平方米基本特征：宽大餐厅、主人房设置衣帽间、配工人房基本特征：宽大餐厅、主人房设置衣帽间、配工人房户型创新方向：超大凸窗、入户花园户型创新方向：超大凸窗、入户花园产品特征产品特征总结总结2房销售良好房销售良好5房以上大平面消化一般房以上大

39、平面消化一般3-4房是市场主力房是市场主力户型产品开始细分户型产品开始细分产品趋势产品趋势产品较为单一，而客户的要求越来越高，产品的细分是必然趋势，创产品较为单一，而客户的要求越来越高，产品的细分是必然趋势，创新的户型非常容易引起市场关注新的户型非常容易引起市场关注面积（面积（m m2 2）面积及总价对比面积及总价对比本物业曲线本物业曲线( (按均价按均价20002000元元/m/m2 2算算) )所有面积均与市场所有面积均与市场平均面积错开，总平均面积错开，总价较低价较低面积偏小，符合惠面积偏小，符合惠州发展水平，关注州发展水平，关注工薪阶层，关注中工薪阶层，关注中低收入阶层低收入阶层市场曲

40、线市场曲线( (按均价按均价22002200元元/m/m2 2算算) )总价（万元）总价（万元）10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 16010 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 1603535303025252020151510105 50 01 1房房1 1房房2 2房房2 2房房3 3房房3 3房房4 4房房4 4房房入户花园入户花园 “ “进入进入20032003年秋季，一种年秋季，一种全新的入户花园户型的入市似乎为沉闷惨烈的惠州楼市吹全新的入户花园户型的入市似

41、乎为沉闷惨烈的惠州楼市吹进了一股新风进了一股新风，使楼市的竞争再次回到了本质时代。，使楼市的竞争再次回到了本质时代。本质的竞争本质的竞争入户花园户型将成为市场亮点入户花园户型将成为市场亮点 近期的惠州楼市广告，色彩斑斓可又殊途同归，各个开发商惊人目标一致地推广着近期的惠州楼市广告，色彩斑斓可又殊途同归，各个开发商惊人目标一致地推广着同一种同一种全新的户型全新的户型，这种户型被称之为，这种户型被称之为“入户花园户型入户花园户型”，所谓入户花园，所谓入户花园，就是在住宅设就是在住宅设计中，打破了一般传统入门就是客厅的布局设计，采用了一进门就是独立小花园布局再计中，打破了一般传统入门就是客厅的布局设

42、计，采用了一进门就是独立小花园布局再过花园进入客厅内。过花园进入客厅内。对于入户花园的称呼，各发展商均有不同对于入户花园的称呼，各发展商均有不同的叫法：位于下埔即将开盘的叫法：位于下埔即将开盘的日升昌阳光华庭称为新独院入户花园住宅，江北金宝江畔花园美景台、金城广场君华府的日升昌阳光华庭称为新独院入户花园住宅，江北金宝江畔花园美景台、金城广场君华府称之为阳光入户花房，东平的东湖花园、阳光称之为阳光入户花房，东平的东湖花园、阳光100100称之为私家入户花园。称之为私家入户花园。”惠州房地产信息网的报道惠州房地产信息网的报道入户花园入户花园户型户型项目项目1 1房房1 1厅厅(43-47M(43-

43、47M2 2) )2 2房房2 2厅厅(60-74M(60-74M2 2) )3 3房房2 2厅厅(90-107M(90-107M2 2) )4 4房房3 3厅厅(117-133M(117-133M2 2) )总套数总套数比比率率多层多层3636套套4848套套180180套套1212套套276276套套42%42%入户花园入户花园0 0套套0 0套套4848套套12126060套套9%9%小高层小高层0 0套套188188套套128128套套6060套套376376套套58%58%入户花园入户花园0 0套套7676套套128128套套6060套套264264套套40%40%合计合计3636套

44、套236236套套3083087272套套652652套套100100% %比率比率6%6%36%36%47%47%11%11%100%100%-1.1. 一半的户数带入户花园，一半的户数带入户花园，用入户花园平均面积在用入户花园平均面积在24.4 M24.4 M2 2，在整个楼市里，在整个楼市里是一个亮点。是一个亮点。2.2. 户型结构全部方正实用，户型结构全部方正实用，功能分区合理，采光通风功能分区合理，采光通风良好，基本没有死角良好，基本没有死角产品总结产品总结1.1.惠州的产品正处于细分时代，面积偏小的户型既填补惠州的产品正处于细分时代，面积偏小的户型既填补了这个市场的空白，又充分关注

45、了工薪阶层的消费水了这个市场的空白，又充分关注了工薪阶层的消费水平。在产品的设计上就体现了差异化竞争的策略平。在产品的设计上就体现了差异化竞争的策略2.2.面积偏小而又布置非常合理的户型；再加上在惠州新面积偏小而又布置非常合理的户型；再加上在惠州新兴的超大入户花园，极具小资情调；出色异国风情的兴的超大入户花园，极具小资情调；出色异国风情的园林设计园林设计( (柏涛设计柏涛设计) )，体现生活品质。所有的这些，体现生活品质。所有的这些，具备打动惠州一批具备打动惠州一批3030岁左右，文化高、收入稳定但积岁左右，文化高、收入稳定但积蓄少这一阶层人的心的基础。蓄少这一阶层人的心的基础。2 2、产品思

46、考、产品思考项目背景项目背景项目背景项目背景项目背景项目背景市场研判市场研判市场研判市场研判市场研判市场研判策略形成策略形成策略形成策略形成策略形成策略形成策略分解策略分解策略分解策略分解策略分解策略分解1 1、区位思考、区位思考3 3、客户思考、客户思考惠城区现状置业群体构成通讯行业通讯行业20%20%电子行业电子行业17%17%教师教师9%9%金融行业金融行业4%4%个体户个体户9%9%企业主企业主6%6%工薪阶层工薪阶层17%17%机关事业单位机关事业单位18%18%20012001人口人口49.349.3万万20032003人口人口59.1759.17万万20072007人口人口117

47、.28117.28万万现状客户构成显性特征现状客户构成显性特征企业主企业主/ /机关干部占机关干部占2424金融金融/ /教师占教师占1313电子通讯类白领电子通讯类白领/ /个体个体/ /工薪阶层占工薪阶层占6363置业群体构成置业群体构成不同分类不同分类潜在消费者数量潜在消费者数量需求需求壳牌项目建设壳牌项目建设建设高峰建设高峰2.52.5万人，投产后万人，投产后15001500人人租赁、居住租赁、居住石化区建设石化区建设规划人口规划人口2.52.5万万租赁、居住租赁、居住惠州人口增长惠州人口增长2005200520102010年，年，5050100100万（惠州）万（惠州）租赁、居住租赁

48、、居住新惠州人新惠州人建设者临时居住建设者临时居住1010转化为永久居住转化为永久居住居住居住惠阳大亚湾惠阳大亚湾2005200520102010年，潜在消费者合计：年，潜在消费者合计：10102020万居住；万居住；20203030万租赁万租赁租赁、居住租赁、居住壳牌效应将为惠州市场带来大量新增客户壳牌效应将为惠州市场带来大量新增客户壳牌带动下的石化产业链将影响惠州市场的供需结构；壳牌带动下的石化产业链将影响惠州市场的供需结构；加速惠城区的客户结构由加速惠城区的客户结构由哑铃型哑铃型向向纺锤型纺锤型转化转化惠州居民收入水平增长速度快惠州居民收入水平增长速度快, ,居民消费能力提高居民消费能力

49、提高收入水平收入水平资料来源：惠州市统计局、惠州市房产交易中心支付能力支付能力约约7070的客户可接受的客户可接受3030万以下的总价万以下的总价，6060以上的客户可接受以上的客户可接受80080015001500元元的月供，约的月供，约9090的客户首期支付能力在的客户首期支付能力在3 3万元以上万元以上资料来源：市场调查9090以上的客户倾向于在环境较好的以上的客户倾向于在环境较好的江北、麦地、南坛下埔、东平江北、麦地、南坛下埔、东平购房购房意向区域意向区域需求户型以三房为主需求户型以三房为主需求面积以需求面积以100100130130平方米为主平方米为主以改善居住条件为主要购房目的以改

50、善居住条件为主要购房目的需求特征需求特征核心客户核心客户重要客户重要客户游离客户游离客户偶得客户偶得客户事业单位员工及大集团普通员工及年轻事业单位员工及大集团普通员工及年轻公务员、周边居民、个体生意人公务员、周边居民、个体生意人惠阳大企业中高层员工、其他惠阳中高惠阳大企业中高层员工、其他惠阳中高端客户、生意人等端客户、生意人等下埔南坛江北下角等距离较远的区域客下埔南坛江北下角等距离较远的区域客户客户户客户东莞、广州、深圳等外地生意人；港人东莞、广州、深圳等外地生意人；港人本项目客户定位本项目客户定位典型客户描述典型客户描述刘小姐刘小姐 女女 年龄：年龄：28 28 职业：银行职员职业：银行职员

51、 工作年限：工作年限：4 4年年兴趣：逛街、听音乐、看书兴趣：逛街、听音乐、看书置业要求：置业要求：想买想买60M60M2 270M70M2 2的两房，因为工作时间不长，的两房，因为工作时间不长，积蓄较少积蓄较少；小区内环境要好，周边配套要完善，；小区内环境要好，周边配套要完善，；周边配套要齐全，出门周边配套要齐全，出门交通要方便交通要方便；李先生李先生 男男 年龄：年龄：40 40 职业：私营业主（做电子）工作年限：职业：私营业主（做电子）工作年限：2020年年兴趣：喝茶、看电视、看报纸兴趣：喝茶、看电视、看报纸置业要求：置业要求：140M140M2 2左右的四房，因为要和父母住一起；左右的

52、四房，因为要和父母住一起；社区内园林要大社区内园林要大，环境要好；，环境要好；交通要很重要交通要很重要，周边配套设施要齐全，因为经常会出差，在深圳与惠州之间来，周边配套设施要齐全，因为经常会出差，在深圳与惠州之间来回跑；回跑；典型客户描述典型客户描述王小姐王小姐 女女 年龄：年龄：35 35 职业：公务员职业：公务员 工作年限：工作年限：8 8年年兴趣：看电视兴趣：看电视置业要求：置业要求：想买想买120M120M2 2的四房，因为有小孩，需要多一间房；的四房，因为有小孩，需要多一间房；周边配套设施要齐全，周边配套设施要齐全，尤其是好的小学，考虑到小孩上学的问题尤其是好的小学，考虑到小孩上学的

53、问题；交通要便利；交通要便利；周先生周先生 男男 年龄：年龄：35 35 职业：私营业主职业：私营业主 工作年限：工作年限：1010年年兴趣：看电视、报纸、聊天兴趣：看电视、报纸、聊天置业要求：一商铺一房子置业要求：一商铺一房子想买一间好一点位置的商铺，自己经营；想买一间好一点位置的商铺，自己经营；并并在买商铺的社区里有一套房，方便打理生意在买商铺的社区里有一套房，方便打理生意；周边周边商业氛围要好商业氛围要好，交通要很方便；，交通要很方便；项目背景项目背景项目背景项目背景项目背景项目背景市场研判市场研判市场研判市场研判市场研判市场研判项目思考项目思考项目思考项目思考项目思考项目思考营销攻略营

54、销攻略营销攻略营销攻略营销攻略营销攻略目标回顾目标回顾1 1、迅速回笼资金，实现利润最大化、迅速回笼资金，实现利润最大化多层须迅速销售，快速回笼资金多层须迅速销售，快速回笼资金高层及商铺实现利润最大化高层及商铺实现利润最大化2 2、一定程度建立发展商品牌、一定程度建立发展商品牌发展商着眼于长期开发战略发展商着眼于长期开发战略发展商期望以后项目能增加品牌价值发展商期望以后项目能增加品牌价值叫座叫座叫好叫好减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会1.1.打造强势产品打造强势产品2.2.低价入市低价入市, ,快速热销快速热销3.3.事件营销事件营销4.4.规划配套营销

55、规划配套营销5.5.降低门槛降低门槛, ,轻松置业轻松置业1.1.区域炒作区域炒作2.2.跨区作战跨区作战, ,直效营销直效营销3.3.人气造场人气造场, ,客户营销客户营销4.4.强强联合强强联合, , 品牌借势品牌借势1.1.价格快速提升价格快速提升, ,心理暗示心理暗示2.2.特殊营销手段特殊营销手段优势（优势（S S）：）：1. 1. 产品亮点突出产品亮点突出( (设计方正设计方正、带花花 园园、柏涛园林设计柏涛园林设计) 2. 2. 面积偏小、总价低户型面积偏小、总价低户型 3. 3. 罕有自建小学配套罕有自建小学配套 4. 24. 2期大商业配套期大商业配套5. 5. 紧邻大社区紧

56、邻大社区, ,共享共享资源资源配套配套劣势（劣势（W W）：）：1.1.梯户比高梯户比高, ,存在较大的噪音影响存在较大的噪音影响2.2.发展商无品牌优势发展商无品牌优势3.3.区域现状边缘化区域现状边缘化4.4.现场人气不足现场人气不足5.5.区域综合印象较差区域综合印象较差机会（机会（O O）：）：惠州中心南移惠州中心南移新惠淡路改造带来利好新惠淡路改造带来利好安居房的入伙安居房的入伙片区未来规划良好片区未来规划良好威胁（威胁（T T）：）：供应量大供应量大, ,分流客户分流客户区域价格预期较低区域价格预期较低我 们 的 战 术我 们 的 战 术（SWOT）1.1.精品定位精品定位, ,展

57、示为先展示为先策略总纲策略总纲战略归纳战略归纳, ,战术形成战术形成一：高举高打形象战略一：高举高打形象战略战术战术1:1:精品定位精品定位, ,展示为先展示为先战术战术2:2:区域规划，配套展示区域规划，配套展示战术战术3:3:强化产品亮点强化产品亮点战术战术4:4:强强联合强强联合, ,品牌借势品牌借势三：高效差异化营销战略三：高效差异化营销战略战术战术1:1:充分蓄势，火爆开盘充分蓄势，火爆开盘战术战术2:2:跨区作战跨区作战, ,直效营销直效营销战术战术3:3:人气造场、客户营销人气造场、客户营销战术战术4: 4: 低开高走，快速热销，低开高走，快速热销， 快速提升快速提升二：高举教育

58、牌文化战略二：高举教育牌文化战略战术战术1 1：签约仪式：签约仪式战术战术2 2：辉煌历史，卓越成就展：辉煌历史，卓越成就展战术战术3 3：强化品牌教育理念：强化品牌教育理念战术战术4 4：制造学位稀缺：制造学位稀缺三大战略三大战略( (三高战略三高战略) )策略一：高举高打形象战略策略一：高举高打形象战略u战术战术1: 1: 精品定位精品定位, ,展示为先展示为先u战术战术2: 2: 区域规划、配套展示区域规划、配套展示u战术战术3:3:强化产品亮点强化产品亮点u战术战术4:4:强强联合强强联合, ,品牌借势品牌借势物业形象定位物业形象定位城市未来中心区城市未来中心区精品精品社区社区对形象定

59、位的阐述：对形象定位的阐述：1.1. 定位的核心是精品，是产品的优势，是整个定位的灵魂定位的核心是精品，是产品的优势，是整个定位的灵魂2.2. 这里是属于城市的，属于未来的，属于中心的这里是属于城市的，属于未来的，属于中心的3.3. 精品住宅不但是物质的表现，更是品味生活的主张精品住宅不但是物质的表现，更是品味生活的主张u战术战术1: 1: 精品定位精品定位, ,展示为展示为先先关于精品形成的基础关于精品形成的基础理论基础：理论基础： 精品住宅是提高性价比的有效手段精品住宅是提高性价比的有效手段产品基础：产品基础： 产品定位面积偏小，且户型结构精致实用，设计出色，产品定位面积偏小，且户型结构精

60、致实用，设计出色，50%50%带入户花园。带入户花园。市场基础市场基础: : 目前市场楼盘质素较低，形象较差，因而打造精品的门槛不高，有机可乘，容易引目前市场楼盘质素较低，形象较差，因而打造精品的门槛不高，有机可乘，容易引发市场关注发市场关注客户基础：客户基础： 客户定位较年轻，但素质高，对生活品味有一定追求，精品住宅更能有效打动客户定位较年轻，但素质高，对生活品味有一定追求，精品住宅更能有效打动营销基础：营销基础： 精品是在惠州市场实施差异化战略有效手段精品是在惠州市场实施差异化战略有效手段时间基础：时间基础： 前期准备时间较为充足，有机会对每个环节进行精雕细刻前期准备时间较为充足，有机会对

61、每个环节进行精雕细刻关于精品的观点关于精品的观点精品是一个过程精品是一个过程精品不是最贵的，但是最精致的精品不是最贵的，但是最精致的精品既是物质上的，也是精神上的精品既是物质上的，也是精神上的精品需要制造者以完美主义姿态去精雕细刻精品需要制造者以完美主义姿态去精雕细刻售楼处售楼处形象墙形象墙商业街区商业街区领养园林领养园林样板层样板层强势视觉识别系统强势视觉识别系统人流汇集焦点人流汇集焦点电梯厅、楼梯走道电梯厅、楼梯走道电梯大堂电梯大堂主体核心主体核心体验系统体验系统过渡性体验系统过渡性体验系统架空层园林架空层园林核心售卖系统核心售卖系统楼体条幅楼体条幅卖场的标准化展示卖场的标准化展示导视系统

62、导视系统售楼处及样板房选址售楼处及样板房选址3 3楼楼4 4套样板房套样板房售楼处售楼处售楼处选址原则：售楼处选址原则：展示面佳；进入性好；方正实用；价值展示。样板房选址原则：样板房选址原则：价值最大；通道较短；突出重点房号；兼顾次要房号。现场展示之形象墙建议现场展示之形象墙建议大面积的色彩，在灰蒙蒙的工地里突显大面积的色彩，在灰蒙蒙的工地里突显出来，让您第一时间发现她，形成一道美出来，让您第一时间发现她，形成一道美丽的风景线丽的风景线现场展示之街区建议现场展示之街区建议独特的铺面广告，精致的小店，干净的街独特的铺面广告，精致的小店，干净的街区，特色的芭蕉树，令人情不自禁的驻足小区，特色的芭蕉

63、树，令人情不自禁的驻足小憩。憩。现场展示之售楼处风格建议现场展示之售楼处风格建议以极具参与性的布局，现代、舒适、温馨的风格，让客户体验看楼是一种享受，是一种休闲，让客以极具参与性的布局，现代、舒适、温馨的风格，让客户体验看楼是一种享受，是一种休闲，让客户充分参与，加长逗留。从而留有美好印象。户充分参与，加长逗留。从而留有美好印象。现场展示之看楼通道建议现场展示之看楼通道建议干净、整洁，一尘不染，给客户一干净、整洁，一尘不染，给客户一路的春风、一路舒畅、一路路的春风、一路舒畅、一路愉。愉。现场展示之架空层建议现场展示之架空层建议与花园融入的同时保留自己的一份与花园融入的同时保留自己的一份悠然，随

64、时给人一份宁静的天悠然，随时给人一份宁静的天空，。空，。红（红（Red）现场展示之现场展示之样板房建议样板房建议淡淡的粉红色令人怦然心动，在寒冷的冬天走进这淡淡的粉红色令人怦然心动，在寒冷的冬天走进这这无限温馨的房子里，给人一种暖暖的感觉，心底这无限温馨的房子里，给人一种暖暖的感觉，心底里无限幸福。里无限幸福。绿（绿（Green）现场展示之现场展示之样板房建议样板房建议干净宜人的绿，犹豫春天里发芽的小草，给人以干净宜人的绿，犹豫春天里发芽的小草，给人以春意无限的感觉，并能感受到蓬勃的生命力量，春意无限的感觉，并能感受到蓬勃的生命力量，引起强烈的共鸣。引起强烈的共鸣。战术战术2: 2: 区域规划

65、，配套展示区域规划，配套展示 通过宣传规划局的区域良好规划，描绘区通过宣传规划局的区域良好规划，描绘区域规划的美好蓝图，加强市场对本区域的域规划的美好蓝图，加强市场对本区域的信心，提高本区域的人气。信心，提高本区域的人气。 强化本区域完善的配套措施，宣染生活氛强化本区域完善的配套措施，宣染生活氛围，加强人气聚集，引领未来完美生活围，加强人气聚集，引领未来完美生活区域规划区域规划ACTION1:ACTION1:区域规划软文系列炒作区域规划软文系列炒作(2(2月底月底) )充分挖掘区域未来价值，特别是商业价值和人文价值，联充分挖掘区域未来价值，特别是商业价值和人文价值，联合媒体进行系列报道，增强市

66、场信心。合媒体进行系列报道，增强市场信心。ACTION2:ACTION2:产品发布会产品发布会(4(4月解筹前月解筹前) )借助于场地及嘉宾，一方面提升项目的形象，另一方面，把产品的亮借助于场地及嘉宾，一方面提升项目的形象，另一方面，把产品的亮点点( (入户花园、学位、商业配套等入户花园、学位、商业配套等) )传达，以引起市场热烈反响，促成传达，以引起市场热烈反响，促成随后的良好销售随后的良好销售ACTION3:ACTION3:区域模型区域模型制作区域模型，立体展示区域规划发展。制作区域模型，立体展示区域规划发展。ACTION4:ACTION4:美地路开通仪式美地路开通仪式(3(3月底月底) )美地路开通仪式一方面是事件营销，另一方面也是展示片美地路开通仪式一方面是事件营销，另一方面也是展示片区未来发展前景，增强信心的手段。区未来发展前景，增强信心的手段。ACTION5:ACTION5:强化教育区域概念强化教育区域概念(3(3月底月底) )通过印制通过印制 ，强化区域的重要教育基地和浓，强化区域的重要教育基地和浓厚文化氛围的人文特质，提高片区的文化品位，树立片区厚文化氛围的人文特质，提