【商业地产】一季度四川绵阳市房地产市场分析报告

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1、绵阳市房地产市场简报厦门苑隆投资有限公司 市场研展部 李魁语2008年3月18日星期二l 绵阳城区社会经济和居民生活概况（一）城区人口和建成区面积绵阳城区距成都120公里，由涪城区和游仙区两部分组成。绵阳城区总人口114.5万人，其中，非农业人口59.4万人；城区幅员面积1570平方公里，建成区面积74平方公里，其中，城市建设用地面积73平方公里，居住用地22平方公里，公共设施用地面积14平方公里；绵阳城区是四川省第二大城市，处于成德绵经济发展带；同时也是国务院批准建设的，全国唯一一个以科技城命名的城市。（二）城区区位结构和环境近年来，绵阳城区社会经济、城市建设和城市管理快速发展，成为了四川省

2、经济、文化附中心。在74平方公里的建成区里，形成了以绵阳市和涪城、游仙两区党、政、军机关为主体的城市商业文化中心区，然后向东、西、南、北辐射形成了高新技术开发区、科学创业园区、经济开发区、现代农业示范区、仙海风景旅游区和以中国工程物理研究院为主体的科学城等区域。绵阳城区环境优美，是著名的全国环境绿化先进城市，城区园林绿地面积2213公顷，其中公共绿地606公顷，建成区绿化覆盖面积2488公顷；绵阳先后被评为联合国改善居住环境模范城市、中国优秀旅游城市、全国卫生城市。在全国大中城市中，绵阳城区位于中国宜居城市第三名。（三）整体经济情况全市农业和农村经济运行良好，工业和投资快速增长，消费需求扩大，

3、财政收入提速明显，城乡居民收入增加，社会事业协调发展，全市经济呈现加快发展的良好势头。全市实现GDP673.5亿元，增长14.3%，增速高于全省平均水平0.1个百分点，比上年提高0.4个百分点，是2000年以来经济增长最快的一年。经济运行的主要特征：(一)生产发展加快第一产业：粮油产量稳步增长，畜牧业生产平稳发展。一年来，市委、市政府以社会主义新农村建设统领农村工作，全面落实粮食直补、农机具购置补贴、粮种补贴、能繁母猪补贴等支农惠农政策，加之风调雨顺，病虫害减少，粮食实现了恢复性增产，畜牧业生产保持平稳发展。初步统计，第一产业增加值144.6亿元，增长5%，增幅比上年提高0.8个百分点。全年收

4、获粮食总产量227.3万吨，增长8.1%。生猪出栏627.5万头，增长7%；肉类总产量69.6万吨，增长8.3%。第二产业：工业经济增速加快，建筑业稳步发展。第二产业增加值301.8亿元，增长22.1%，对经济增长的贡献率为67.1%。全部工业增加值264.9亿元，增长24.4%，占GDP的比重达到39.3%，对经济增长的贡献率为64.3%，比上年提高6个百分点，拉动GDP增长9.2个百分点。其中，规模以上工业实现增加值205.2亿元，增长29.1%，增幅比上年提高0.1个百分点，比全省高3.7个百分点，在全省六个主要工业城市中名列第二。工业经济的主要特点：一是规模以上企业户数大幅增加。年末，

5、全市规模以上工业企业达到800户，比上年净增150户。亿元以上工业企业达到99户，比上年增加24户，共完成工业产值537.5亿元，增长25.7%。二是六大产业集群不断壮大。2007年，六大产业集群共完成工业总产值494.6亿元，增长28.7%，占全市规模以上工业总产值的71.2%。三是县域工业生产快速增长。各县市区工业生产增速强劲，成为拉动全市工业增长的重要力量。2007年，各县市区工业增加值的增长速度分别为：涪城增长45.9%、平武增长38.1%、北川增长35.4%、游仙增长34.6%、安县增长34.4%、盐亭增长34.1%、三台增长29.5%、江油增长29.3%、梓潼增长29.1%。四是工

6、业发展后劲增强。长虹PDP、500万台空调压缩机项目顺利启动，120万台冰箱生产线进展顺利；九洲1000万台数字机顶盒项目已部分达产；九洲LED一期工程、华瑞一期6万辆汽车整车生产线、攀长钢1万吨钛材和50万吨棒材等项目正在抓紧实施。2007年，全市有资质等级以上建筑企业210个，完成产值79.7亿元，增长19.8%，实现增加值36.9亿元，增长7%。其中：建筑工程总产值完成70.5亿元，占建筑业总产值的88.5%，增长21.9%；安装工程总产值完成7.5亿元，占建筑业产值的9.4%，增长11.9%。第三产业：旅游等服务业快速发展，第三产业稳定增长。第三产业增加值227.1亿元，增长10.3%

7、，对经济增长的贡献率为25.6%。接待游客1338.5万人次，增长28.9%，旅游总收入达到80.9亿元，增长27.5%。(二)需求继续扩大从需求的角度看，总投资对经济增长的贡献率由上年的55.1%提高到56.5%，拉动经济增长8.1个百分点。总消费对经济增长的贡献率为43.3%，拉动经济增长6.2个百分点。1、投资快速增长，结构进一步优化。全市共完成固定资产投资235.2亿元，增长29.7%。投资运行的主要特点：一是一二产业投资增长较快。第一产业完成投资8.2亿元，增长57.9%，第二产业完成投资96.7亿元，增长49.5%，第三产业完成投资130.3亿元，增长16.9%。二是重点项目建设进

8、展顺利。2007年，计划总投资5000万元以上的施工项目个数为160个，当年新开工56个，完成投资98.9亿元，比上年增长30.5%，占全社会固定资产投资完成额42.1%，其中重点工业项目完成投资60亿元，比上年增长54.4%，占重点项目投资比重达到60.7%。三是商品房供应充足，销售面积减少。新开工商品房面积280.63万平方米，增长68.9%；商品房销售面积220.3万平方米，减少8.4%。2、消费品市场更加活跃。全市实现社会消费品零售总额244.2亿元，增长17.6%，增速比上年快2.7个百分点。消费品零售市场的主要特征：一是县及县以下农村市场零售额增长好于城市市场。县及县以下农村市场实

9、现151亿元，增长17.8%；城市市场实现93.2亿元，增长17.3%。二是住宿餐饮业零售额增长快于批发零售贸易业。住宿餐饮业实现55.2亿元，增长22.4%；批发贸易业实现25.2亿元，增长17.8%；零售贸易业实现160.1亿元，增长16.1%。三是民营经济主导作用明显。国有经济实现12.8亿元，增长10.9%，集体经济实现12.6亿元，增长6.9%，民营经济实现218.8亿元，增长18.7%。民营经济实现的零售额已占到89.6%，成为商贸流通的主力军。3、招商引资和对外贸易成效显著。2007年，全市引进内资项目969个，协议引资256.07亿元，到位资金185亿元，增长22.4%。实现外

10、贸出口（含代理出口）总额7亿美元，增长14%。（三)质量效益提高1、财政收入提速明显。全市财税系统积极组织财政收入，四大主体税种、国有资产置换和土地出让收益都实现了较快增长，全市财政总收入达到71.9亿元，增长28.9%；实现地方财政一般预算收入28.1亿元，增长17.8%，财政支出96.5亿元，增长36.3%。2、工业经济效益明显好转。全市规模以上工业企业实现主营业务收入721.9亿元，增长40.5%；盈利企业的盈利额为25.5亿元，增长83.5%，亏损企业亏损额为2.8亿元，减亏66.2%；盈亏相抵后的利润总额为22.7亿元，增长2.9倍；实现利税总额40.9亿元，增长88.2%。工业综合

11、经济效益指数为145.3，比上年提高21个百分点。3、城乡居民继续增收。城镇居民人均可支配收入达到10473元，增长15.7%，其中增长最快的是工资性收入增长11.8%，个体私营主经营性收入增长46.4%；城镇居民人均生活消费支出7804元，增长12.9%。农民人均纯收入增加额达到历史最高水平，增幅创1998年以来的新高。全年农村居民人均纯收入4038.6元，比上年增加577.1元，增长16.7%，农村居民增收部分中有21.9%来自工资性收入，有66.7%来自家庭经营收入；农村居民生活消费支出3048.4元，比上年增长16.9%。(四)物价上涨快，金融运行平稳在粮食、猪肉等食品类价格上涨的推动

12、下，居民消费价格呈逐月上涨态势。全年居民消费价格比上年上涨5.8%，涨幅比上年提高3.3个百分点，低于全省平均涨幅0.1个百分点，在居民消费价格调查的八大类商品项目中，价格呈“六升二平”格局，食品和居住两类价格涨幅突出,分别上涨15.0和4.8，衣着、交通和通信价格与上年持平。受股市、楼市上涨影响，储蓄存款分流较为明显，金融保持平稳运行态势。年末，全社会金融机构各项人民币存款余额711亿元，比年初增加81.5亿元，增长13%。其中城乡居民储蓄存款余额435.7亿元，比年初增加41.3亿元，增长10.5%；。金融机构各项人民币贷款余额376.6亿元，比年初增加32.3亿元，增长9.4%。(五)

13、科技城建设实现重大突破，惠民工作深入开展2007年，省委、省政府出台了加快推进中国（绵阳）科技城建设的意见，成立了中国（绵阳）科技城建设领导小组，赋予科技城部分省级经济管理权限，市委、市政府抓住机遇，成功组建科技城党工委、管委会，科技城建设步入新的发展阶段。全年科技城范围实现GDP426.6亿元，增长19.2%；规模以上工业企业实现工业增加值179.25亿元，增长29.6%；完成固定资产投资174.54亿元，增长30.4%；实现社会消费品零售总额101.75亿元，增长17.3%。市委、市政府坚持“两个面向”，着力解决群众最关心、最直接、最现实的利益问题，巩固和发展了政通人和的社会政治局面。一方

14、面，三年扶贫攻坚任务全面完成。三年累计投入4.2亿元资金实施扶贫攻坚“一号工程”，4.9万户、15万贫困人口年均收入全部超过1000元；全市符合条件的11.3万城市居民、近2万农村“五保”人员全部得到“应保尽保”，将符合条件的9.9万名农民纳入低保。另一方面，“十大惠民行动”切实改善城乡居民生活。全年组织21.1亿元实施“十大惠民行动”，解决城镇新增就业和再就业3.9万人，下岗失业人员和失地无业农民再就业1.7万人。城镇养老保险覆盖人数44.7万人，新建、改扩建敬老院36所。免除全市农村义务教育阶段学生学杂费54.3万人，解决农民工子女入学1.9万人。新启动7个县市区新型农村合作医疗试点，建成

15、社区卫生服务中心（站）24个，覆盖居民61.4万人。建成通乡油路、水泥路316.4公里，通村公路1744.5公里，乡镇客运站点40个。解决了12.2万人饮水安全问题。解决农村特困无房户和受灾群众住房2027户，改善1.1万人农村低收入贫困人口生产生活条件。转移和输出农村富余劳动力122.6万人。2007年全市经济运行的总体形势较好，但经济发展总体上欠发达、经济运行水平不高，县域经济发展滞后、市县发展不平衡，市场物价上涨过快，节能降耗难度较大等矛盾和问题较为突出。二、2008年经济发展的基本走势分析总体上，2007年绵阳经济迈入快速发展、良性运行的新阶段。市委、市政府根据省委九届四次会议确定了“

16、加快发展，科学发展，又好又快发展”的总体取向，当前促进全市经济发展的积极因素依然较多，由此判断，2008年全市经济仍将保持稳定较快增长的发展态势。一是国际国内经济稳定发展的宏观环境较好。国际上，绝大多数发展中国家经济发展基本面比较健康，特别是以中国为代表的新兴经济体仍将持续高速发展。国内看，我国经济已经连续四年保持10%以上的增速，国家宏观调控政策又进一步促进了经济发展保持增长较快、效益较好、运行平稳的良好态势。二是四川、绵阳经济发展的上行趋势明显。近几年，全省经济持续保持稳定较快增长的发展态势，消费驱动增强，经济增长质量提高，经济发展的内生动力进一步增强，据省统计局分析预测，2008年全省经

17、济将保持稳中趋好的上行趋势。从绵阳市企业景气调查结果显示，2007年全市企业家信心指数为132.1点，上升8.5点；企业景气指数为150.7点，上升10.3点，预示全市经济也将保持稳中趋好的上行趋势。三是工业推动和投资拉动的动力较强。2007年，全市规模以上工业实现增加值突破200亿元大关，科技城建设、大企业、科研院所、会客厅以及工业园区和高新技术产业建设步伐逐步加快，工业加快发展的势头更加迅猛。同时，在重点项目建设力度进一步加大和生产服务业等基础设施建设进一步加强等多种积极因素的促进下，今年全社会固定资产投资仍将保持较快增长。四是消费驱动逐步增强。在生产供给能力增强、城乡居民收入增加、居民消

18、费心理稳定、消费热点持续扩大、社会保障体系逐步完善等积极因素的推动作用下，消费品零售市场增势明显，消费驱动将继续增强，2008年社会消费品零售总额仍将保持较快增长。五是农业和农村经济稳定增长。随着新农村建设的扎实推进，农业和农村基础设施建设力度逐步加大，粮食生产的保障能力将逐步增强。畜牧业生产在国家对生猪扶持力度加大和市场结构调整的促进下，仍将保持稳定增长。（以上数据出自政府相关网站）l 城市房地产发展现状1、2007年绵阳楼市概况（1）商品房供应继续趋紧 近两年，绵阳的房地产市场供应量一直趋紧，今年更紧，上半年批准上市的商品房面积还没有达到去年商品房销售面积的1/3。尽管2006年业内一致预

19、测，2007年绵阳的房地产市场进入放量期，缓解去年就已经出现的供不应求现象，但到目前为止，市场的供应量却不见好转，仍然紧缩。如果说绵阳楼市在闹“房荒”的话，那么这个“房荒”却是出现在绵阳房地产最火热、土地供给充足的背景下。“房荒”让购房者心慌。上半年的低量让开发商与购房者之间也打起了一场心理战。（2）绵阳楼盘“瞬间蒸发”绵阳的楼市2006年卖火了，2007年卖疯了，花园星河湾、芙蓉金城很多楼盘，开盘当天就销售一空，一些项目刚进行选房活动就成了“尾盘”，这不得不说是“房荒”所创造的一大奇迹。进入2007年，绵阳的楼盘似乎一下子陷入沉寂。有购房者称：“绵阳房子太少了，广告上说有几十万平方米，实际上

20、开盘的只有其中一期甚至一期里面的一个组团，百十来套，抢不过来。”这也反映出绵阳楼市目前旺盛的需求与居民购房欲望。（3）销售额小于投资额国家出台的调控措施对绵阳房价影响不大，房价依然在上涨。绵阳这个宜居城市有很多得天独厚的先天条件值得开发商投资，开发商也借着绵阳政策、环境等多股东风业绩辈出，上演了一幕幕销售神话、开发传奇。但“观望”绵阳的楼市，开发商还是一定程度上存在着“土地并不全部拿出来开发”的现象。根据统计，2007年上半年商品房投资总额已经达到了19亿元，但与之不匹配的是2007年上半年的商品房预售金额仅仅为11.7亿元。来自绵阳房管局的统计数据显示，2007年上半年绵阳新开工项目不到70

21、万平方米，整个市场供量面积偏少，然而房价一路飙升。 业内人士分析，有些楼盘由于种种原因推迟开工或者推迟办理销售证，所以在2007年上半年，绵阳楼市出现一种新的销售策略，开发商耐心十足，不急于开盘销售。在原本供应量紧张的楼市，开发商的这种行为无疑是加剧了供需矛盾，同时也在一定程度上促进了销售迟缓使房价高涨的现象。因此，只有增大供应量才能彻底解决这个问题。按常理说，一个市场每年的资金投入量和销售额应该匹配，因此上半年的销售缺口，相信在下半年会填补起来。届时，销售迟缓与价格上涨共存的现象将很有可能被调整到正常的轨道上来。（4）二手房市场持续活跃目前，绵阳二手房市场愈来愈受大众的关注。随着一手房供应量

22、的紧缩，二手房房源充足、交易便捷的优势显现出来。二手房市场的火爆，说明随着市场的日益成熟，消费者的购房心理也日趋理性，消费者对于房产的价格、自己的承受能力和购房需求有着清晰的认识。二手房市场的“热”，也是房地产二、三级市场良性互动的体现。（5）房价翻番居民购房热情不减 2007年以来，绵阳市区最高房价已突破5000元/平方米，如小岛花园三期等项目；城区内电梯公寓已接近4000元/平方米。从房地产中介机构了解到，前年5月，旨在调控房地产市场的“国六条”出台后，绵阳房价短暂的观望了两个月，就以不回头的态势上涨，其中城区内楼盘涨势更为突出。城区内土地稀缺，新楼供应减少是价格上升的主要原因，而五桥外的

23、价格也随着这个趋势上涨。房价一路飞涨，让很多持有“等等看”想法的待购者后悔不迭，也加剧了一些富有居民的购楼热情，加上一些股市投资者开始将利润转投楼市，楼市持续热销。目前，房价上涨趋势形成后，似乎任何条件都成为房价上涨的理由：城南区因会客厅规划而涨、科创园区因打造园艺新城而涨、城中心因土地稀缺而涨、山下的依山而涨、河边的傍水而涨总之绵阳房价如今处处看涨，居民购房的热情也持续高涨。 2、商品房区域供销情况 l 住房供给规划绵阳城市规划区“十一五”期间共规划建设各种套型住房90000套，建筑面积900万平方米, 用地7000亩。共面向市民提供的90平方米以下的住房630万平方米70000套。面向高收

24、入家庭供应的90平方米以上的商品房270万平方米20000套。 2006年绵阳城区新建商品住房160万平方米16000套。其中，建设90平方米以下的普通商品住房101.35万平方米12600套；建设经济实用房10万平方米1100套；建设廉租住房0.65万平方米100套。2007年绵阳城区新建商品住房170万平方米17000套。其中，建设90平方米以下的普通商品住房108.35万平方米13300套；建设经济实用房10万平方米1100套；建设廉租住房0.65万平方米100套。 解析:十一五规划期间的住房建筑面积为开工面积,而对于竣工面积并没有计划,并且据房管部门的解释,规划的开工面积主要以目前市场

25、状况进行的预测,也不会强制性的按照这个指标每年对开工项目进行完全控制,因此就存在每年度实际开工量的上下浮动.比如,2007年计划的170万平米,由于2006年积压的项目较多,都计划在明年启动,因此很可能突破计划指标.因此,预计2007年-2008年的市场开工面积会超过计划的总量,致使市场竞争加剧,且主要集中在电梯公寓和90平米以下户型。城市自然环境为消费者提供了较好的居住条件，宏观经济的转好为房地产业的发展提供了较好的外部经济环境，政府部门十一五规划的出台,对于产业结构的调整,增加居民收入,扩大引资与开放有着重要的意义。l 近两年供销情况2007年绵阳各区商品房销售总面积达75.6万，其中住宅

26、71.7万；销售总套数7095套，其中住宅6264套。批准预售项目总数78个；批准预售总面积93.73万；批准预售套数9787套。2008年以来，批准预售项目总数：21个，批准预售总面积：37.54（万），批准预售套数：3520套，销售总面积：17.54（万），销售总套数：1750套。l 2007年商品房分段交易情况：分段交易量交易面积交易金额（万元）成交均价合计7095755758.69208631.972760.56涪城区2828314989.5193515.042968.83高新区65063079.3616043.162543.33经开区38047934.849820.012048.62

27、科创园1339131036.7234895.052663.00游仙区1898198718.2654358.712735.47l 2007年商品住宅分段交易情况分段交易量交易面积交易金额（万元）成交均价合计6264717394.93194623.212712.92涪城区2674304270.3487374.582871.61高新区55256149.8013640.452429.3经开区37347609.929713.272040.18科创园850114510.6931436.742745.31游仙区1815194854.1852458.172692.18l 2008年1-3月商品房分段交易情况分

28、段交易量交易面积交易金额（万元）成交均价合计1750175496.0555687.453173.15涪城区76573825.7024820.613362.06高新区14815385.914723.513070.03经开区919486.791986.532094.00科创园11411879.103812.373209.32游仙区63264918.5520344.433133.84l 2008年1-3月商品住宅分段交易情况分段交易量交易面积交易金额（万元）成交均价合计1643170630.7253108.733112.50涪城区72471109.9222779.993203.49高新区146153

29、07.304680.183057.49经开区919486.791986.532094.00科创园6610330.503523.073410.37游仙区61664396.2120138.963127.353、商品房可售情况（截止2008年3月17日）住宅商业办公其它区域套数面积（万）套数面积（万）套数面积（万）套数面积（万）涪城区233327.3840.073494.73934.34高新区81110.2400.090.241331.12经开区6826.2800.0510.331260.62科创园12279.1900.0220.133441.2游仙区7998.3400.01050.763752.2

30、9合计585261.4340.085366.1613719.574、商品房交易价格走势分析 （1）2006年2007年房价走势 截止2006年底，绵阳城区商品房销售均价为2550元/，其中住宅2080元/，商业营业用房每平方米售均价约在3350元7000元之间，房价涨幅平稳。以下是2006年房价走势：下图为2007年以来房价走势： 如上图，2007年城区住宅均价已接近3000元/，商品房整体均价最高时已接近3900元/，房价稳中有升。2008年1月以来，整体均价维持在3000元/以上，2008年1-3月整体均价达3173元/。 （2）2007年部分住宅交易价格情况 排名项目名称开发商成交均价（

31、元/） 1岷山.懋景青城二期（沁园春组团） 四川绵阳岷山实业集团有限公司 43012倍特.林郡 绵阳倍特建设开发有限公司 39743中华坊 绵阳天府怡和置业有限公司 38814岷山懋景青城二期 四川绵阳岷山实业集团有限公司 38445商业中心续建工程 四川兴力达集团实业有限公司 34965、土地市场分析 （1）近年土地交易情况 2007年绵阳市区一级市场共公开出让土地29宗，面积1250.2亩。以下为近年具体成交情况统计： 宗数面积（亩）成交总额（万）均价（万/亩）2007年291250.264512.8951.62006年171178.26963559.12005年191063.729068

32、27.3如上表，最近三年绵阳市土地市场供应量相对稳定，一级市场供应基本维持在1500亩以内。去年开始，地价有所上升，2006年平均地价比2005年上涨了116，2007年开始地价趋于稳定，均价基本保持在50万/亩左右。 从供应区域来看，2007年的供应重点无疑是绵阳科技创业园区，2007年共推出10宗地块，均为商住用地，面积约508亩，占供应总量的约41。 2007年5月，绵阳重点推出了城区西北部九洲大道南侧500多亩商住用地。建成后将形成规模较大、档次较高的住宅商业片区。该区域由于为原先规划的市行政中心和商业街所在位置，因此相关配套发展较为超前，基础设施建设成熟。据悉，目前绵阳城区住宅用地均

33、价在770多元/左右，最高地价为11000多元/，地价升值空间较大。 （2）开发预期看好 2003年11月26日，天晨地产以600多万元/亩的价格取得汉龙体育馆地块；2006年，绵阳隆盛房产公司以729万元/亩的天价取得涪城路167号地块，两块“地王”的先后出现，极大的刺激了绵阳房地产市场，良好的前景加过去较低的城区房价基数，令不少人更加关注楼市，同时也提升了业主们对投资楼市的信心，并且对自己产业的心理预期价位也随之大升。（3）土地开发建设总体规划 “十一五”期间，绵阳市政府根据城市土地的储备情况，建设规划如下：一是在城区的东、南、西、北四个方位，一次性规划建设5处经济适用房住宅和廉租住房小区

34、，共占地370亩，建筑面积50万，分三年开发完成，主要解决中低收入家庭住房问题；二是结合市中心危旧房改造，规划建设供中等收入家庭购买的高层电梯公寓和普通商品住房。三是结合中国宜居城市建设和打造“三江会客厅”，在“三江六岸”集中规划5处约2500亩、开发建设270万平方米的非普通住房。 在住宅建设结构控制方面，依据资源节约型城镇建设的总体原则，首先强调五桥以内90平方米以下的中小套型普通商品住房，要尽可能保证在整个住房开发建设的50左右。要求五桥以内所有住宅项目90以下的中小户型住房面积占项目住宅总面积的比例不低于85，充分提高中心城市土地利用率，最大限度满足市民居住习惯，方便居民生活；其次，是

35、规划20作为城区四周的经济适用房开发和廉租房建设，以减少土地成本来保证提供中低价位住房和达到商品住房城市总量控制和均衡发展的目标。其余30以建设高档绿色生态景观社区为主，主要规划在五桥以外、“三江六岸”沿江地块第一界面、科创园区坡地等地段，建设90以上的非普通住宅。从而建立起绵阳城区住房供应梯次结构体系，以确保房地产市场健康持续稳定发展。 2007年长春市房地产市场年度分析报告目录一、总体经济态势二、解读2007地产新政三、土地市场分析四、房地产市场分析五、各大行政区域市场分析六、长春市2007年房地产市场总结七、长春市2008房地产市场预测第一部分 长春市总体经济态势一、GDP总量与增长速度

36、 数据来源：长春市政府工作报告(2002-2007)一直保持着稳健的发展势头，综合实力不断加强长春市GDP总量从2002年的1150亿元增长到2006年的1934亿元，增长幅度虽在04、05年有所回落，也一直保持在13%左右。2007年，长春GDP达2073亿元，同比增长17.3%，略显过热。城市经济的迅速发展带动了长春各项基础设施的建设及完善，对周边城市的吸纳能力大大增强，为长春房地产业提供巨大的发展机会。但同时应注意到，经济过热会导致市场上的货币数量增加，倘若流通速度较慢，对房地产市场将产生一定的阻碍作用。二、固定资产投资占GDP比重 数据来源：长春市政府工作报告(2002-2007)同经

37、济总量一样，长春市固定资产投资也保持着强劲的增长势头。固定资产投资在GDP中所占的比重日益增大，成为拉动经济增长的主要力量。2007年受政策打压，固定资产投资增长幅度略有下降，但仍达到42%。 同时从上面的表格可以看出，固定资产投资的增长速度远远超过GDP的增长速度。这表明生产性支出要大于消费性支出，长期下去将对房地产市场产生一定的不利影响。三、居民消费能力数据来源：长春市政府工作报告(2003-2007) 2003年以来，长春市人均可支配收入快速增长，居民生活水平得到显著提高。而居民长期又具有储蓄习惯，手中持有大量资金，为房地产消费提供保证。同时，国家实施振兴东北老工业基地政策，还将为居民提

38、供大量的创收机会。因此未来几年长春居民可支配收入还将有很大提升。四、三大产业比例变化 数据来源：长春市政府工作报告(2002-2006)第二产业、第三产业在GDP中所占的比例相当，说明生产性行业和服务性行业处于平衡位置。根据城市发展规律，城市辐射性要想增强，第三产业须占主导地位。而长春工业性质明显，经济增长主要靠工业（一汽）拉动这一现状在短期内还无法改变。第三产业不够发达说明城市新贵数量有限，居民还未有提升居住环境的意识，中低档楼盘将有很大的发展空间。 小结： 长春市经济发展速度不断加快，经济总量更多，上涨幅度更大。虽受经济过热、固定资产投资比重过大、产业结构影响城市发展的问题约束。但随着政府

39、宏观调控政策的不断完善和产业结构的不断调整，经济发展中的不健康因素将进一步得到遏制，也将为房地产业提供一个平稳的发展平台。第二部分 2007年房地产新政一、金融政策： 六次加息：2007年，为抑制房价快速增长，中国人民银行曾五次提高贷款利率。到2007年12月21日，一年期贷款利率已达7.47%。 贷款利率的提高并不能抑制房价快速增长，相反将降低各大企业扩大再生产的能力，导致一部分原本用于扩大再生产的资金以投资的形式流入房地产市场，这将进一步推动房价上涨。贷款利率的提高加大了已购房客户的成本，同时目前股市已运行到较高的水平，短期内很难产生较大收益。因此会有一部分人抽出股市资金用来还贷，但预计规

40、模不会很大。（长春房地产市场自住需求占主导，大部分居民资金有限，无法提前还贷） 十次提高存款准备金率： 自2007年1月15日以来，中国人民银行十次上调存款准备金率，目前已达14.5%。存款准备金的提高目的是改革中国经济，降低人民币流通量及流通速度，这将有效缓解目前经济过热的现状。对延缓商品房价格上涨有很大作用。 提高第二套房贷首付比例： 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于40%。贷款利率不得低于中国人民银行同期同档次基准利率的1.1倍。 首付的提高将降低银行在房价快速上涨中的风险，同时也大大加重购房者尤其是年轻购房者的负担，对抑制炒房作用不大。（对于

41、一线城市房价下跌及众多中介公司濒临倒闭的原因暂不明确，但可预计并非因首付、利率提高原因引起。倘若首付、利率的提高会引发众多中介公司倒闭，无异于加大银行信贷风险，政府不会盲目执行）二、税收政策： 土地增值税：自2007年2月1日起，正式向转让房地产并取得收入的单位和个人征收30-60%的土地增值税。 土地增值税的收取，降低炒房者的利润，对抑制炒房有一定作用。三、土地政策： 物权法：住房满70年后，使用权自动续期。小区车位、车库应首先满足业主需要。露台出让不得损害他人利益。会所依约定确立权属。小区绿地由业主共有。物业服务用房由业主共有物权法的核心问题是确立权属，这对开发商私自更改规划或占用绿地有一

42、定的抑制作用，同时也加大了拆迁难度。 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定“土地分期拿证”叫停土地开发期限不得超过三年单宗土地出让规模受控制实行净地出让土地闲置费按20% “土地分期拿证”叫停：防止了开发商在没完全交清土地出让金之前取得土地使用证使用土地。同时也防止开发商在取得小面积土地后抵押给银行用来融资，大大降低了银行的风险。 土地开发期限不得超过三年、单宗土地出让规模受控制、土地闲置费按20%收取：在有效打击开发商囤地、防止土地资源浪费的同时，缩短了土地开发周期，加大了土地供给、加剧了开发商之间的竞争。 规定的颁布，提高了房地产开发的准入门槛，只有具备完全支付能力的开发商才能参与土地竞标，

43、中小房地产开发商获得土地难度加大。小结： 2007年政府为了进一步控制快速上涨的房价、保持房地产市场快速平稳的运行，政府从控制供给、引导需求和打击炒房等几个方面加大了宏观调控的力度。如今政策效应已初见明显。第三部分 长春市土地市场分析一、历年土地出让情况 资料来源：新文化报2003-2005年，长春土地出让面积增长幅度较为缓慢，2006年因棚户区改造导致土地突然放量，上涨幅度达74%。2007年因受宏观调控影响，土地出让面积有所降低，但截止目前，土地放量仍达520万平方米。二、土地出让均价 资料来源：房地产报从上图可以看出，长春土地出让价格整体形势一直表现为稳中有升。但因长春城市化水平相对较低

44、，城市中心区（南关、朝阳区）所占的比重较小，出让土地多集中在城市周边。因此土地出让价格实际上涨幅度仍很大。三、人均居住面积资料来源：房地产报长春市人均居住面积增长较为稳健。自2003年以来，平均每年以一平方米的速度增长。截止2007年末，人均居住面积已达27平方米。居住面积已足够满足人们基本生活，很难有所提升。预计未来一年，长春房地产应以提升住宅品质为发展方向。四、2007开发商拿地情况 随着绿地、和黄、中信的进入，外地企业在长春拿地数量已占2/3。外地企业的进入，直接加剧竞争，将有效提升楼盘的综合品质，同时也会大大推动地价和房价的上涨。资料来源：房地产报第三部分、房地产市场分析一、房地产投资

45、及施工面积：数据来源：搜房网及其他网站新闻从上面两个图可以看出，长春房地产投资处于快速增长阶段，开发商对市场信心很足。但与施工面积增长幅度比较来看，投资增长幅度远远小于施工面积增长幅度，中低档楼盘占主导。这表明楼盘的功能也仅仅停留在满足基本居住需求的层次，住宅品质还有待提升。二、商品住宅均价：资料来源：房地产报资料来源：房地产报 04-06年长春地产价格处于稳步上升中。06年以来进入飞速增长阶段，涨幅超过17%。（预计原因如下：棚户区改造带来硬性需求长春大学数量较多，自扩招以来，每年都有大量的毕业生留在长春，需要解决住房问题上世纪建造的房屋已经破旧，居民生活条件有待改善部分投资者在房价上涨过程

46、中获利，引来大量跟随人群居民认为房价依然会涨，原本无购房意向的居民也开始加入购房大军）由住宅均价、可支配收入增长幅度图可以看出，长春房价增长幅度大大超过居民可支配收入增长幅度。尤其是今年以来，增长幅度达17%。居民购房难度不断加大。三、住宅预售量、销售量从06、07年预售、销售比例图可以看出，预售、销售比呈下降趋势，证明预售量开始小于销售量，市场供小于求。但从07年1-9月份预售、销售比例图可以看出，比例呈增大趋势。由此可知，长春房地产市场正由供小于求向供大于求转变。四、累计可售商品房户型比例由上图可以看出，90-144平方米的中户型楼盘是市场的主要力量，比例在50%左右徘徊。小户型楼盘略显紧

47、俏，在市场中所占的比例不断缩小，同时也说明小户型的畅销性。五、各行政区域住宅均价：资料来源： 房地产报 从各行政区域住宅均价来看，长春住宅整体走势为由城市中央向四周递减，但因净月开发区离市中心较远，宽城区常年与市中心处于隔离状态，因此房价相对较低。本图同时说明地段是影响楼盘价格的首要因素。 从土地出让面积图可以看出，除工业用地出让较多的高新区以外，绿园区（包括汽车产业开发区）土地出让面积较大，而绿园区长期处于与城市中心区隔离的状态，厂区居民收入较高，消费比较单一。因此未来一年，绿园区房地产发展速度较快，房价会有所提升。高新区受南城影响，预计未来房价也有所提升。 同时我们可以看出，除中心城区以外

48、，楼盘均价和土地出让面积正相关，说明开发商对长春市场颇有信心。第五部分、各大区域房地产分析：总体规划思路 根据长春市城市总体规划(2004-2020)，未来几年长春城市规划思路为：“双心三翼、多组团”。“双心”分别指人民广场一带主中心区和人民大街南端的南部副中心区。“三翼”分别指西南、东南和东北三个主要城市发展方向。“多组团”是指城市的空间拓展采取组团的布局模式。布局基本要点疏解中心压力，在人民大街南端建设南部副中心，与现有人民广场中心构成未来长春城市中心的“双心”结构，培育多个分区副中心。工业用地发展沿东北和西南两个方向，在城市西南建设“长春国际汽车城”，整合汽车产业的发展；城市东北部布局综

49、合工业的发展用地。居住用地主要改造棚户区和向南及东南方向发展。一、中心城区（南关、朝阳）市场特征 产品类型分布： 南关、朝阳两区是长春的老城区，长春的发源地，也是长春的商业中心。随着城市发展，土地价格不断上扬，商业含金量不断加大。因此产品类型以高层、小高层为主，多层、写字楼为辅。 楼盘规模较小、大盘集中在南部新城：中心城区占地面积1-6万平米以下的项目约占总量的37%，主要是位于次商业核心区的高层项目。占地1万平米以下的项目约占总量的25%，集中在商业核心区。大盘多为外地品牌企业开发，位于南部新城，约占总量的37%。 中心城区楼盘均价：中心城区楼盘大多位于商业区，项目投资价值较大，价格相对较高

50、，均价都超过了4000元/平方米。而位于南部城市副中心的楼盘又多为知名企业开发的高档社区，对整体价格有拉动作用。 面积区间：万晟现代城、金鼎名城、亚泰鼎盛国际等位于商业核心区的高层、小高层楼盘多以小户型为主。鼎盛国际虽有部分大户型存在，但42-120的中小户型仍占总体的86%，130以上的大户型仅有52套。位于次核心区的碧波康桥和位于南部新城的汇景新城等项目多为100的大户型项目。预计已经奠基动工的新里中央公馆也将以大户型为主。 未来走向： 2007年中心城区土地出让面积较小。土地较为稀缺，预计未来商业核心区及次核心区土地出让主要来源为棚户区改造，地块出让面积较小。同时随着城市经济发展小户型楼

51、盘及酒店式公寓数量会有所增多。南部新城土地供应较为充足。因其是长春新城市中心，代表长春城市建设形象，政府必加强对开发企业的审核工作。预计土地多为外地知名企业取得，楼盘品质也将有很大提升。二、绿园区（含汽车产业开发区）市场特征： 产品类型分布：绿园区位于长春市西部，是长春第一汽车厂所在地，是长春的住宅区。产品类型以多层、小高层为主。虽有少量高层产品存在，多集中在多层社区内部，纯高层项目较为稀缺。 楼盘规模较大，多为社区型产品 绿园区楼盘为中小型社区项目，占地面积多在10-20万平方米之间，占85%左右，总体品质较高。30万平米以上的楼盘数量较少。 绿园去楼盘均价：绿园区楼盘整体价格较高，基本位于

52、全市平均价格（2950元/平方米）以上。但从个案来看，自身特色不够明显，价格在3500元/平方米左右，差别不大。 面积区间：从上图可以看出，绿园区楼盘户型整体较大，面积集中在100-250之间，目标群体多为区内中等收入人群。这与绿园区居民整体素质不高，消费单一且冲动性强有关。但从近期开盘的项目看来，户型向小户型发展，出现了至通尚都、鼎成公馆、漂HOME等小户型楼盘。目标群体开始向低收入人群转变，片区投资潜力不断增大。 未来走向： 绿园区2007年土地出让地块较多，单价较高。但单个地块面积较小，多在10万平方米以下。占地面积小很难建高档楼盘，同时厂区人民收入高。预计未来一年绿园区将以中档偏上的项

53、目为主，且供需两旺。三、宽城区市场分析 产品类型分布： 宽城区属于后开发区域，离中心城市较远，多年来被铁路所隔，城市化水平较低。土地来源多为棚户区改造，居民界于城市和农村之间，高层产品有很大的抗性，目前产品类型以多层为主。 大盘时代从楼盘占地面积看，宽城区各楼盘占地面积较大，多集中在40万平方米以上。但从青年城和证大光明城的规划效果图看来，在规模增大的同时还未有效提升楼盘品质，大盘仅增加了配套设施而没有对社区环境进行整体规划。 楼盘均价：宽城区楼盘整体价格较低，多集中在2500-3000元/平方米左右。但个案价格差距较大，差距达1000元。这与宽城区整体环境和所处的位置有关。 未来走向： 宽城

54、区属后开发区域，随着几个大盘的开发快速拉动了整个区域的发展。城市基础建设的不断完善也必将有效提升片区价值。但2007宽城区土地供应较少，整体面积较小，受政策影响未来不会有大盘出现。因此，几个在建大盘的角逐将成为宽城区2008年的热点话题。近日光复路市场、黑水路客运站北迁，预计政府对宽城区的工作重心会放在建立车站北出口商圈上。 宽城区是长春传统的工业区，在整个城市的竞争中处于劣势，区域辐射能力有限，房屋价格仍较低。主要吸引宽城本地人群、站前工作人员及周边县市来长人员。四、二道区(含经开区)市场分析： 产品类型：随着新机场的建设，二道区成为长春向东发展的主要门户。楼盘以社区型为主，为多层、小高层组

55、合型楼盘。 中等规模为主：二道区楼盘规模较小，占地面积10万平方米以下项目近70%。东方之珠占地面积虽大，但因地理位置较偏，整体配套不足，园林环境较差外加高压线阻挡，导致社区档次偏低，难以提升核心竞争力。 楼盘均价：二道区楼盘均价较为居中，均价多在3500元/平方米左右。楼盘位置多集中在东盛商圈、亚泰花园附近，配套较为完善。 面积区间： 二道区楼盘户型面积较大，多集中在70-200左右。小户型产品虽有存在，但所占比例不大，多集中在东盛商圈周边，投资价值较大。 未来走势： 二道区位于长春市东部，是长春向东发展的主要门户。机场的建设也将大大推动本区发展。预计未来价格仍会上涨但空间不大，主要楼盘将集

56、中在吉林大路沿线。五、净月开发区市场分析： 产品类型： 净月开发区离城市中心较远、自然环境较好。产品类型以中高档别墅为主，虽有少量普通住宅存在，但因交通不便价格较低。 楼盘规模：净月开发区离城市中心较远，土地供应充足，各个楼盘占地面积多在20万平方米左右，个别高档别墅楼盘达到100万平方米。 该区多为别墅项目，整体品质不佳，社区缺乏环境的营造。中信、力旺、和黄三个高档楼盘才刚刚启动，可大大改善片区环境。 楼盘均价： 净月开发区楼盘价格分为两个层次，住宅价格在3000元/平方米左右，别墅价格在10000元/平方米左右（富奥临河湾因距中海项目较近、又有紧邻依通河的天然区位优势，价格较高） 未来走势

57、： 从07年土地供应来看，净月开发区土地出让数量较少，08年市场竞争不大。三个高档项目和消化存量将是市场的主要热点。 三个主要别墅项目体量较大，尤其是中信城，占地面积110万平方米。长春高层人士数量有限，中信推广力度小，市民未完全认可中信品牌，预计销量走低。三个大盘的建设，进一步加大了净月别墅市场的竞争，其他低档别墅定会采采取一定优惠措施，而未建地块也可能转型花园阳房，对大户型楼盘是个补充。第六部分、2007年长春房地产市场总结一、土地市场：1、出让面积有所减少，交易异常活跃：2007年长春市土地出让虽较上年有所减少，交易却异常活跃，开发商都积极参与竞拍，地价上扬幅度有所增大。中海、绿地等大牌

58、企业对长春市场信心十足，均在长春获得“地王”项目，进一步巩固了在长春市场的领导地位。2、外地企业大举圈地： 截止目前，外地企业在长春拿地数量已占2/3，本土企业仅占1/3。随着中海、万科、绿地、香江、保利等大牌企业在挖掘长春地产潜力的同时，也迅速提高着长春建筑水平。同时资金雄厚的大牌企业对长春地价的上涨也起很大的推动作用。大面积拿地降低单位面积成本已经成为品牌开发商拓展市场的主要形式。二、房地产市场：1、政策频出、市场平稳：06、07年，政府为调节住房结构、稳定房产价格，陆续出台了一系列规章政策，但并未象深圳、广州一样给长春房地产带来巨大影响。商品房价格上涨、周边区域供销两旺、中心城市土地稀缺

59、等特征尤为明显。但随着平稳上涨的同时，居民购房需求也在不断降低。2、价格上涨速度依然不减： 随着宏观调空的逐步实施，房价上涨速度依然不减，外加全国一片上涨的形势，大大刺激了首次置业者的需求。同时棚户区改造又使大量的持币待购人群涌入房地产市场，形成大量刚性需求。2007长春房价上涨速度依然不减。3、小户型体量加大： 随着70/90政策的实施，众多小户型楼盘开始进入市场并日益成为主流。小户型楼盘在刺激首次置业、投资者的同时，也成为开发商快速回笼资金的重要武器。4、郊区楼盘开始火热： 07年末，双阳、合龙镇、范家屯这些位于长春郊区的楼盘以一个独特的形象展示在人们面前。这些价格不足2000元/平方米，

60、距离市中心车程不足一小时的郊区楼盘日渐吸引着目前大量存在的中低端住房需求。第七部分、2008年长春房地产市场预测一、供应、需求均有所降低，市场竞争开始加剧： “分期拿证叫停”改变了房地产的开发模式，资金实力相对较差的房地产开发商将难以购得土地。虽然政府计划2008年出让进千万平方米的土地，但因资金周转问题，预计成交量不会很大。 2007年年末，上海、深圳等一线城市房价大幅下跌。媒体的频繁报道给购房者造成一定的心理导向，房价不跌的理论被击碎。同时，06、07房地产市场的持续火暴也消化了大量的市场需求。因此，2008年需求会有所降低。 一线城市房价下跌加大开发商的生存难度，一部分中小开发商为躲避危机会积极拓展二三线市场，2008年仍然将会有外地开发商进入长春，市场竞争开始加剧。二、房价上涨幅度开始回落，房价与本年持平： 根据上面第三部分的分析，2007年长春房地产市场已开始向供过于求转变，但由于棚户区改造产生的硬性需求，各大楼盘均保持着良好的交易量。2008年，“第二套住房提高首付、利率”政策的执行、一线城市房价下跌对居民心理产生冲击等一系列不利条件将延缓房价上涨幅度。 同时，土地价格的不断上扬、分期拿证的停止会大大加大开发成本，有实力的开发商将力挺房价，07年大幅上涨的形势将不会重演。三、政策对市场的影响日益显现： 长春