北京别墅市场分析报告

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1、北京别墅市场分析报告总体结论：1. 从2009年整体数据来看，别墅供应量萎缩，成交量放大，供求比达到11.55，别墅存量得到消化。2010年别墅市场新增供应量预计会进一步下降，特别是高端纯别墅社区及独栋别墅产品供应将更加稀缺，别墅市场供求关系将逐渐趋紧。如果明后年别墅销售进度不出现太大变化，两年内北京别墅存量将会被完全消化。2. 虽然2010年楼市政策频出，但别墅客户对政策影响敏感度相对较低，且由于财富增值而有改善型别墅居住需求的人数仍会持续上升。另外，投资和储蓄性需求在短期内也不会大幅回落。预计2010年后北京别墅市场交易量会维持在高位。 3. 09年11月大龙地产以50.5亿元竞得顺义天竺

2、开发区22号地的标杆性事件对北京别墅市场的未来走向具有标志性意义，直接导致年底很多别墅项目纷纷跳涨，并预计会导致未来一段时间新开盘别墅价格大幅上调。09年11月北京别墅均价已经超过07年最高点。预计2010年别墅价格继续上涨的可能性较大，并且幅度较大。备注：目前的北京别墅市场，已经形成了以中央别墅区为首的八大别墅区（八大别墅区分别为中央别墅区、奥北别墅区、西山别墅区、潮白河别墅区、昌平八达岭别墅区、东部泛cbd别墅区、亦庄别墅区、城南别墅区）。成交金额和价格分析 据北京房地局网签数据统计，截止至2010年2月底北京目前在售别墅项目94个（除去小产权项目、尚未正式开盘项目和在12月前已全部售罄项

3、目），其中上涨项目有88个，比例高达93.62%。其中平均涨幅比例最高的是大兴区域，达到了43.65%。通州区域的平均涨幅居次席，为34.815%。在本次报告所涵盖的8个区域中，区域内所有在售项目均涨价的有7个区域，分别是朝阳、海淀、通州、大兴、丰台、房山、平谷，占八大区域的58.33%；涨幅比例超过100%的项目有5个，分别是观山悦、尚东庭、龙山新新小镇、金隅山墅、丽都东镇BOSSA NOVA，其中丽都东镇BOSSA NOVA从年初的25000元/涨到了现在的65000元/，平均涨幅比例竟高达160%，位居09年北京在售别墅项目涨幅之最。2009年北京别墅市场成交价格与成交量的走势基本一致。

4、受金融危机和大市影响，2月为全年成交金额谷底，成交金额仅为3.6亿。自3月开始，成交金额显著回升，至8月份，成交金额达到全年的高峰，为52.61亿元。其后虽有小幅滑落，但也高于年初前几个月的平均水平。2009年别墅成交总金额为331.79亿元。 2009年北京别墅销售额十强排名项目名称销售额（亿元）开发企业1誉天下17.78长江实业2珠江壹千栋16.94北京珠江房地产开发有限公司3润泽庄园14.57北京润泽庄苑房地产开发有限公司4永定河孔雀城12.91京御房地产开发有限公司5富力丹麦小镇12.76北京龙熙顺景房地产开发有限责任公司6龙湾11.7北京英才房地产开发有限公司7保利西山林语9.69保

5、利（北京）房地产开发有限公司8富力湾8.97富力地产集团9纳帕尔湾7.88北京乔波冰雪家园置业有限公司10天鹅堡7.27北京嘉禾远东置业有限公司随着成交量的上升，北京别墅成交均价也走出了09年年初的低谷，震荡上行。1月份的均价为前半年最高点，达17730元，由于当月有几个高价项目成交拉高了整体均价，因此偶然因素较大，不具有代表性。受金融危机和春节的影响，2月份为别墅均价的最低点，仅为13123元，之后受行业回暖的推动，价格开始平稳缓涨，步入5月，随着众多中高端别墅项目入市，别墅均价开始显著上升，至8月份达到18633元的高位。之后的9月河10月进入了小幅调整期，并于11月再次达到全年均价的最高

6、点22915元，相比1月的价格上涨29.17%。 由价格走势可见，北京别墅市场十分火热，高端别墅项目继续发力市场，经济型别墅也受到购房者青睐。市场供求分析截止到2009年12月30日，根据北京市房地产交易管理网和中国不动产研究中心数据显示，北京别墅市场存量套数为3306套，面积为137.61万平方米。其中，市场普遍关注的独栋别墅存量为1832套，面积为90.99万平方米。 在存量套数区域分布方面，中央别墅区、奥北别墅区、东部别墅区和怀密别墅区存量套数位居前列，分别为470套、434套、419套和411套，占整个市场存量套数的52.45%。潮白河别墅区、城南别墅区和昌平别墅区存量则位居第二集团，

7、可售别墅套数分别为401套、369套和354套，占整个市场存量套数的34.00%。西山别墅区、其他区域和怀密区域则存量较小，可售套数分别只有205套、152套和91套。 存量面积方面，奥北别墅区和中央别墅区可售面积较大，分别达到了23.39万平方米和23.23万平方米，占整个市场存量面积的33.88%。潮白河别墅区、东部别墅区、怀密别墅区和昌平别墅区可售面积分别为17.32万平方米、15.22万平方米、14.95万平方米和14.86万平方米，分别占整个市场存量的12.59%、11.06%、10.87%和10.80%。而城南别墅区、西山别墅区、其他别墅区和亦庄别墅区存量较小，四个区域可售别墅面积

8、之和仅为28.26万平方米。因此未来别墅市场需求潜力空间巨大。但随着别墅存量的不断去化，不少项目将开始断档，而新增供应不足，未来别墅市场需求将被动下滑。另外，由于受限于项目用地规划，不少开发企业在项目整体规划中将别墅、住宅两类产品相结合，或将增加联排、叠拼等别墅产品开发，由此200-300平方米的类别墅产品将会成为未来市场主流产品，市场份额将逐渐上升。分区域楼盘概述目前的北京别墅市场，已经形成了以中央别墅区为首的八大别墅区（八大别墅区分别为中央别墅区、奥北别墅区、西山别墅区、潮白河别墅区、昌平八达岭别墅区、东部泛cbd别墅区、亦庄别墅区、城南别墅区）。中央别墅区作为北京市最成功、也是最成熟的别

9、墅区，中央别墅区区域配套及发展已经相当成熟，随着区域内别墅项目增多，渐显拥挤和繁杂的环境已经影响到中央别墅区的宜居形象，不过整体实力仍然是京城首席别墅区。交通区位：紧邻首都机场和燕莎等优势城市资源，京顺、京承、机场高速等道路使其具备优异的交通优势代表项目：优山美地 美式庄园，一期亲水纯独栋，价格：2000万元以上 龙湖滟澜山 地中海风格，格调浪漫的北京国际生活社区。价格：8001000万元/套潮白河别墅区潮白河的治理和水量保证及顺义休闲度假区域的规划实施，预计这里将是未来几年别墅市场竞争最激烈的地区。交通区位：目前京顺路是该区域的主要交通要道，交通压力较大。按照规划，今年年底京承高速全线通车，

10、将会给区域内的交通带来很大的改观。代表项目：龙湖.香堤溪岸 地中海风格别墅社区，潮白河畔纯粹托斯卡纳韵味园林。价格：27500元/平方米起富力湾 富力地产打造的首个现代亲水低密度住宅，现代建筑手法围合传统院落，秉承现代中国人传统的居住心理，全新演绎现代水岸园林生活。价格：25000元/平方米起西山别墅区沿承“东富西贵”与“皇家板块”的西山别墅区，向来以皇家园林气质与高高在上的价格，展示首都辉煌历史的独特魅力。因别墅用地的限制，西山别墅区的可售面积日趋殆尽，新盘数量不多，因稀缺性其价格更是飙升。交通区位：西五环、城铁9号线、4号线的开通使得西山别墅区与中关村、亚运村、CBD的距离进一步拉近。代表

11、项目：保利西山林语 “三山怀抱、一水环绕”天然山水居所。价格：21000元/平方米亿城西山华府 紧邻颐和园的中国人文教育社区。价格：25000元/平方米御园 北京最低容积率的公寓项目，“三山五园”环抱中，已售罄。价格：50000元/平方米奥北别墅区08年奥运会成就了奥北别墅区，一个绝无仅有的奥运概念，催生了一个别墅群落。交通区位：多条道路和两条地铁：5号线、10号线是奥北最让白领们推崇的亮点代表项目：珠江壹千栋 准备打造“温榆河绿色生态走廊”，独栋河岸社区。价格：21000元/平方米纳帕溪谷 北美全新多庭院独栋别墅，高档人文亲水社区，尾房。价格：1500万元/栋保利垄上 别墅位处小汤山，居于北

12、京中轴龙脉，也因此得名“垄上”，北美别墅建筑为主，三期于8月底开盘。价格：1000万元左右/栋东部泛CBD别墅区相比较于传统的别墅区，市场相对平静，尚未成别墅气候。通州以北关环岛为界，别墅主要集中在城北部、温榆河等河流景观沿线和京哈高速沿线。配套设施的缺乏阻碍了地区价值的攀升，此外，产品形态的相对单一，也成为该区域发展受阻的原因之一。交通区位：泛CBD，京哈高速、朝阳路系、城铁及地铁交通便利，出入CBD通畅代表项目：泰禾红御 硬朗的意大利风格与柔美的夏威夷风格，低密高舒适度的产品形态。价格：1200万元/栋龙湖花墅香堤 以托斯卡纳风格出名的叠拼联排别墅社区，注重立面材料质感和色彩的选择，还原自

13、然本色。价格：23000元/平方米昌平八达岭别墅区经过几年的发展，昌平的别墅市场逐渐分化为两个现状不同，前景各异的两大板块：一个是小汤山板块，一个是沙河板块。 作为北京地产市场的老牌别墅区，在较早时期，昌平别墅区便凭借优越的交通条件和地理位置发展起来，近年来昌平别墅区的发展多以养老型别墅和度假别墅为主，与其他别墅区冲突不大。交通区位：昌平区高速路纵横交错，交通状况较好代表项目湾流汇 小汤山区域，全溪境别墅社区，尾盘。价格：16000元/平方米园墅 10万平米原生态公园之中的原墅，是距离城市最近的别墅之一。价格：16800元/平方米金科.帕提欧 低密度托斯卡纳风格，压轴收宫尾房销售中。价格：25

14、800元/平方米城南别墅区城南别墅区作为北京最新兴的别墅区，近年来随着南城旧城改造推进，逐渐浮出水面，被更多人所关注，有望成为别墅开发的新兴区域。但由于北京城市对南城所持的固有观念，加之交通问题困扰，城南别墅区形成规模仍需较长时间。交通区位：西南五六环与京开高速路沿线，地区较为冷僻代表项目：永定河孔雀城 意大利佛罗伦萨小镇风情，独栋和院3、4面开窗，让您提前十年享受别墅生活。价格：最低16000元/平方米原生墅 距离黄村中轴线最近的 TOWNHOUSE项目，以“江南风情”主基调联排别墅园区。价格：350450万元/栋亦庄别墅区凭借本身较强的产业支撑、较高的国际化程度、日趋完善的生活配套、出色的

15、性价比以及政府政策的大力支持，亦庄别墅区已成为八大别墅区后起之秀。交通区位：交通便利，拥有京津塘高速、五环路、六环路等多条交通主干道，建筑中的地铁5号线延长线、规划中S6线直抵亦庄八区域别墅重点项目表中央别墅区亚奥京北别墅区万通天竺新新润泽庄园中粮祥云国际保利垄上澳景园东方普罗旺斯誉天下矜尚品亚运新新家园丽都东镇滨河领秀新硅谷远洋LAVIE紫玉山庄泛CBD别墅区八达岭昌平别墅区怡景溪园唐宁ONE运河岸上的院龙邸(龙城花江南山水金科帕提欧海棠公社北京湾龙湖花墅香堤香江别墅北美佳苑中海瓦尔登湖西山别墅区潮白河别墅区自在香山更多亿城西山华府龙湖香醍溪燕西台柏林山水保利西山林语清锦源香山甲第龙湖滟澜山

16、檀香山别墅富力湾城南阳光别墅区亦庄开发区别墅区富力丹麦小镇海棠中体奥林匹克中央公馆果岭假日亲亲我家(领绿地中央广场格林湾15号一渡新新小镇赢海庄园原生墅亲爱的villa2010年别墅供给区域分布呈现以下特点： （1）中央别墅区核心区市场供应以总价500万元以上中高端别墅为主，其中独栋产品在09年全面超过千万级门槛，双排、联排等类别墅也在下半年逼近千万。 （2）奥北别墅区以500万至1000万的中高端别墅为主要产品形态，且以独栋产品为主要供应形式，单套面积在500平米以上别墅供应上升。 （3）西山别墅区尤其是山前区域别墅供应已接近尾声，09年新增供应仅为8.27万平方米，占总供应量的6.73%，

17、1000万元以上的高端别墅成为其主要产品形态。独栋产品均价已过3000万门槛。 （4）潮白河别墅区、城南别墅区和昌平别墅区新增供应量属第二梯队，新增别墅供应以面积500平米以下产品为主。 典型公司与个案分析 龙湖地产于1995年6月成立于重庆，现在，龙湖集团已包括重庆龙湖地产、成都龙湖地产和北京龙湖置业三个地区公司以及各地区公司下属的物业管理公司和商业管理公司，共拥有员工2000余名。龙湖凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理，在业内树立了良好的企业品牌形象。截至2006年底，累计已开发面积约185万平方米，在建面积约230万平方米，规划面积约1

18、100万平方米。北京龙湖地产成立于2002年12月，隶属于龙湖集团，秉承了龙湖地产“善待你一生”的经营理念，并结合北京地区市场条件不断创新。北京龙湖置业有限公司将以严谨、认真的态度、领先的理念和专业的团队，以卓越的产品打造与优秀的物业服务，在北京，呈献一种全新居住价值的“龙湖生活”。2007年，龙湖入京后的首轮推出的龙湖滟澜山别墅、龙湖香醍漫步别墅、龙湖香醍别苑相继得到市场认可。2008年，龙湖的项目开发在顺义区域稳固发展，并继续深化的基础上，延伸至东西两个方向，分别进入CBD东区的通州区域和海淀区的核心地带中关村区域。目前确定有颐和原著等六个项目在09年进入市场。龙湖滟澜山别墅滟澜山别墅占地

19、面积24万（364亩），其中建设用地16.5万（247亩），代征绿地5.2万，（78亩），代征道路2.6万（39亩）。总建筑面积19万（包含3510会所面积），其中地上建筑面积约11万，地下面积约8万；共有91栋建筑（含会所和门岗），430户，分两期开发1-1项目区位图景观面积99800，其中软景69800，硬景30000。高比例的软景意味着对开发商景观实力更高的要求。楼间距：13米。北边5米和南边3米划为私人花园，中间为步行小径。户型：面宽7.58.9米，一层进深20米左右，2层进深16米左右。地上两层，面积220-300；地下一层，面积90-160。所有户型均为五居，其中四居朝南。1-2项

20、目规划图户型面积层高：地上总层高：6.85米地上一层3.3米，其中客厅有错层30CM的设计，层高达到3.6米；二层层高3.3，最高处5.2米地下室层高3米车库：地下车库，不占建筑面积。面宽同每户建筑面宽（7.58.9米），进深5.5米，可以停2-3辆车。 1-3样板间花园：下沉花园平均33，最大67；地上花园面积平均103，最大366。工期：一期共300套，开工时间2007年4月，入住时间暂定为2008年11月；二期130套，开工时间2007年9月，入住时间暂定为2009年7月。森林动步公园在一期交房时部分使用，二期交房时全部投入使用。 龙湖以景观提供卓越的品质体验感受，建立以“客户最佳体验”

21、为核心的示范区，将客户能接触到的一切做到极致。用色彩斑斓，美轮美奂的示范区强势冲击客户，温馨的生活情景营销激发客户购买欲望。公路与园区入口的鲜明对比注重人的感受，视线的把握拿捏到位，近人尺度十分舒服创新户型赏析美国专业户型设计，保证了起居厅、4/5的卧室都能朝南，3/5的卧室双面采光，实现健康的居住环境。每户赠送三重庭院，增强每个花园的实用特点。开敞式的北花园、享受早餐时光；半私密的南花园用于修憩和邻里交流；私密性的下沉花园打造个性空间，满足别墅生活要求。每户赠送私有大面积地下车库，保证至少两辆车的使用。不占用建筑面积，且实用而安全。功能厅概念分明，中西分厨，家庭厅与开放式西厨相融合，二楼增加

22、私密家庭活动室。别墅的空间功能细分化与独栋无异。传统连排基于其地上多层建筑，狭长空间严重影响采光和房间布局，公寓式户型，难以安排停车位或车库等弱点。滟澜山突破了这些弱项，作出了能够满足独栋生活感受的新连排。主要有以下特点：地上两层滟澜山牺牲了建筑面积，做了地上两层的联排，从最大程度上提高业主居住的舒适度。接近独栋的建筑结构每户面宽在7.5-8.9米之间，且通过户型设计使客厅几乎独占面宽。进深除去突出的一间卧室后仅有10几米，主卫、楼梯挑空处均开设天窗，最大程度解决了连排别墅的采光局限，营造出室内开敞明亮的空间。 滟澜山户型种类、数量列表户型编号面积数量总计地上地下全面积样板间一期二期三期AA2

23、61140401220221458A220127347432382094BB26292354220221458B12269331942018648B225393346012202052CC2801454263361325CC#29315945211237C2501303804481228DD2781013793361325DD#30011041011237D275993744481228合计28120152130430总结： 滟澜山产品切入中央别墅区需求点的空白，即同时拥有一流的建筑和成熟的园林。为业主提供一个融入自然、注重居住体验、促进家庭邻里交流的高品质社区。龙湖香醍溪岸 2007年8月，

24、龙湖地产在京打造的最大规模社区龙湖香醍漫步开盘。当年8月两次开盘，210套别墅2小时内售罄，刷新了北京别墅市场开盘销售速度最快、销售套数最多两项历史记录。两年后，龙湖再度在该区域推出升级作品龙湖香醍溪岸。 作为龙湖地产2009年最新的标杆产品，香醍溪岸在香醍漫步的产品基础上进行产品升级，细节提升处多达百余项。香醍溪岸的户型均为300-400平米极具市场稀缺性的独栋别墅，共计391栋。 香醍溪岸项目占地420亩；位于顺义新城核心，乔波滑雪馆北侧；与3660公顷北京最大森林公园为邻，距京东最大水系景观潮白河仅90米，更独享8.5万平米的社区公园。龙湖香醍溪岸从京承高速、京顺路、机场高速、白马路等城

25、市快行线均可快速连通市区，距首都机场仅15 公里。 赠送三重庭院，增强每个花园的实用特点。开敞式的北花园、享受早餐时光；半私密的南花园用于修憩和邻里交流；私密性的下沉花园打造个性空间，满足别墅生活要求。 中央别墅区第一个真正意义上做到人车分流的社区。通过环形车道即可驶入每家的地下车库，并从车库直接入户。车行道路全部采用下沉式，除蔷薇山谷带下沉3.3-3.6m外，普通车行道全部有1.5m的下车高差。香醍溪岸地块从拿地、规划到推出产品，仅用了短短5个月，刷新了2008年龙湖花盛香醍八个月入市销售的记录。业内认为，能实现这一近似奇迹的开发周期，得力于龙湖地产充裕的资金人力、对潮白河别墅区的深入了解，

26、以及龙湖地产在高端住宅领域丰富的操作经验。热销户型赏析建筑面积：319平米BN-T 金地公司及格林系列产品 金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。金地集团已经建立以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局，并已成功进入武汉市场。金地坚持以产品为核心，不断为客户创造价值：在深圳，开发了金地海景花园、金地翠园、金海湾花园、金地海景翠堤湾、金地香蜜山；在北京，开发了金地格林小镇、金地国际花园；在上海，开发了格林春晓、格林春岸项目。截止目前，正在和即将启动的有

27、格林世界、未来域两个项目。公司的品牌价值进一步获得认可。由于公司品牌对行业和社会的较大影响，在由南方报业集团主办的2009 中国地产年会暨中国人居 60 年高峰论坛上，金地集团荣获功勋企业大奖，金地集团董事长凌克荣获功勋人物大奖。同时，在中 国房地产企业联合会、中国建筑工程学会、全国宜居环境发展研究中心等联合主办的“2009 中国房地产年度总评榜”活动中，金地集团荣获“2009 中国房地产年度最佳运营商”称号，金地董事长凌克荣获“2009 中国房地产年度最具影响力人物”称号。凌克董事长还入选新地产2009 十大年度人物。科学筑家是金地一贯倡导的理念。为客户提供高质量的产品和服务是金地不懈的追求

28、。2009 年各项目在取得骄人销售业绩的同时，以客户价值创新产品价值，同样得到了社会的认同。深圳金地上塘道项目荣获“2009 中国地产年度十大城市新地标”称号、北京金地中心和西安金地湖城大境项目同时荣获2009 新地产最具影响力楼盘、深圳金地上塘道和上海金地湾流域项目同时荣获由搜狐评选的年度优秀项目奖。同时，在新浪乐居年度创新峰会中，金地格林小镇6、金地梅陇镇、 金地格林世界项目获得2008-2009 新浪乐居年度最具影响力楼盘奖；北京金地名京、深圳金地名座武汉金地国际花园获得2008-2009 新浪乐居年度最具投资价值楼盘奖。继金地格林小镇、金地格林春晓、金地.格林春岸、金地格林世界、金地.

29、格林小城等著名产品之后，延续“格林系列”荣耀品质传统，进而开创新纪元的第六代产品。 项目位于规划的亦庄第二生活区中高档居住用地核心，为低密度花园洋房社区，建筑及景观规划设计取材法国，赋予法国最纯粹最人文的卢瓦尔河谷精神，营造融洽、时尚、休闲的低密度住宅生活氛围，塑造舒适、变化的活性居住空间。创造自然、趣味、近人、共享的景观环境，创造平等、沟通、和谐、邻里守望的社区文化，提供完善、方便的生活配套服务，整个社区呈现雅致、高品味、格调、悠闲的法式风情。 无论从规划设计、建筑尺度或是景观园林上，本项目都充分体现出对多样性生活的洞察与呵护，从而为客户带来了具有无限可能的生活价值，因此，“生活的多样性”作

30、为核心理念为这一项目本身赋予了灵魂，将居住的本义提升至一个新的高度。金地花园洋房产品解析金地格林小镇的物业以小区环境和社区景观见长，这也成为了金地产品的一个核心特点，创新户型把四季翠园景观环境和沟通亲和的社区环境落实在格林小镇中。建筑采用成熟硬朗的北欧风格和庄重柔美的德国BLOCK式风格。两大高雅、明快的经典建筑元素形成了完美的组合；在规划方式上强调组团内两种建筑风格的集成和混搭，并在建筑外立面色彩上揉和了明丽的建筑色彩，以及门窗、飘簷、露台等建筑表现元素，使得建筑外形洋溢着轻松、浪漫的生活气息，也使得建筑力图表现更加自然、更具时间感、更具人文精神的氛围。设计思维缜密，力求建筑、环境、生活的完

31、美融合，建筑与生活一同生长、变化，历久弥新。格林小镇6叠拼花园洋房主力户型（建筑面积：240平方米）户型优点汇总：1、附送多功能半地下室车库（双车位）、工具间（面积：2460平方米）。2、 半错层式布局，空间层次丰富，形成隐性空间区隔（直接以楼层来划分空间使用功能）。3、6米高客厅，豪华空间尺度。4、 顶层为主人专用层，配卫生间、更衣室、50平方米大露台。5、室内坡屋顶空间，创造人性化居住环境。 以龙湖和金地格林系列为代表的高端产品，在较为成熟的房地产市场一般不会有太大的供应压力。但要提升价格，实现价值最大化，则对产品本身的仔细推敲是必不可少的。且要从使用角度出发，增加产品的附加值。另外，产品的合理创新对于高端客户也是绝佳的卖点。且别墅消费群体的日益扩大，为经济型创新别墅市场提供了充足的客源。因此，未来的别墅市场将会向经济型别墅方面发展，联排、叠拼、双拼等别墅类型的项目将成为供应的主流，未来城近郊区别墅将可能成为中产阶层的第一居所。23