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1、“自然美学自然美学”生活的缔造者生活的缔造者招远招远“熙园熙园”行销诊断营销方案行销诊断营销方案第一部分、先要有个第一部分、先要有个“靓点靓点”“美女美女”之与之与“恐龙恐龙”的区别在于的区别在于一个勾魂魅骨，一个蓬头垢面，一个勾魂魅骨，一个蓬头垢面，没有惹人眼球的没有惹人眼球的“靓点靓点”就不能面对观众，更不能造就就不能面对观众，更不能造就“千百次千百次”的回眸！的回眸！项目如果没有项目如果没有“姣好的音容姣好的音容”即使即使再优秀的销售顾问再优秀的销售顾问在枯燥的平面图前和急功近利的解说下在枯燥的平面图前和急功近利的解说下也很难也很难打动客户打动客户并转化成并转化成实际的成交实际的成交所以
2、所以本案不能超凡脱俗的本案不能超凡脱俗的“整容整容”，于细节处修葺精琢，于细节处修葺精琢，并辅以专业、严谨、前沿的营销手段并辅以专业、严谨、前沿的营销手段客群扩张：我们的客户在哪里？ 第三客群（升级）第一客群第二客群享受舒适人居品质的高层次客群城市化进程中的中坚力量亟待解决住房的刚需客群三大目标群体三大目标群体作为置业者，他们在考虑什么？区域配套区域配套+产品设计产品设计+社区感官社区感官+物业档次物业档次配套齐全的中心区现状产品无修改空间 ？提升 开发商指定物业第二部分、读现状走出第二部分、读现状走出“禁区禁区”一、从区域来看：一、从区域来看：可以肯定的是可以肯定的是项目的目前客群仅限于北侧
3、的城市化进程中人群项目的目前客群仅限于北侧的城市化进程中人群我们的客群范围狭窄，必须扩张至我们的客群范围狭窄，必须扩张至“中心区中心区”及及“泛招远泛招远” 的所有区域的所有区域二、从产品的来看：二、从产品的来看：项目具有项目具有“4+1”墅质空间的潜力墅质空间的潜力放眼放眼“泛招远泛招远”的所有区域的所有区域我们也许是别墅之后的我们也许是别墅之后的“最后身影最后身影”同时着眼中心区同时着眼中心区本案是板块中公售的本案是板块中公售的“唯一唯一”多层项目多层项目我们是中心区的我们是中心区的“独生子独生子”战国争雄前的寂静战国争雄前的寂静作为烟台下辖县区版块中的房价洼地作为烟台下辖县区版块中的房价
4、洼地房地产竞争暗潮涌动，杀机四伏房地产竞争暗潮涌动，杀机四伏所以我们可以借助这场所以我们可以借助这场“诸侯之战诸侯之战”在竞争中将项目造就一个在竞争中将项目造就一个“英雄英雄”形象！形象！三、从地域角度的来看：三、从地域角度的来看：项目东临项目东临金水河生态景观带金水河生态景观带泉山中学泉山中学学区内低密度产品学区内低密度产品毗邻毗邻*路路主干道，大型车辆密集贯穿但便利性不可小觑主干道，大型车辆密集贯穿但便利性不可小觑生活配套生活配套河东市场河东市场咫尺可达咫尺可达得天独厚的版块优势得天独厚的版块优势决定了项目一定的增值前景和物业增持性决定了项目一定的增值前景和物业增持性第三部分、项目需要再定
5、位第三部分、项目需要再定位在全社会熟读于心的市场竞争研究的今天在全社会熟读于心的市场竞争研究的今天我们摒弃枯燥乏味的陈词滥调我们摒弃枯燥乏味的陈词滥调我们不以我们不以“专家身份专家身份”在长居这座城市的在长居这座城市的人民面前班门弄斧人民面前班门弄斧在此，我们只是研习我们的产品在此，我们只是研习我们的产品以以“差异化差异化”的手法让她靓丽、熟知和突出！的手法让她靓丽、熟知和突出！所以在此所以在此我们不想拿出一大堆的表格、数据我们不想拿出一大堆的表格、数据我们只想谈谈我们只想谈谈现在的那个她现在的那个她打扮和描绘的步骤如何打扮和描绘的步骤如何A、苦练内功、苦练内功产品再造和提升产品再造和提升 描
6、绘现在她的容貌描绘现在她的容貌 南侧底层南侧底层车库车库设计，标准多层设计设计，标准多层设计外立面褐色马赛克外立面褐色马赛克标装标装，与周边旧社区混为一团，与周边旧社区混为一团五层五层阁楼阁楼空间，与标准层对照无出彩之处空间，与标准层对照无出彩之处 产品设计平淡无奇，急需提升和局部雕琢产品设计平淡无奇，急需提升和局部雕琢如何塑身（如何塑身（1）车库改造，丰富产品车库改造，丰富产品 底层底层车库联通车库联通，架设联结一层楼梯，架设联结一层楼梯车库整体车库整体下沉下沉40CM，延展底层空间，延展底层空间车库前铺设木质围栏，打造车库前铺设木质围栏，打造底层花园底层花园（宽（宽3M）复式空间，带私家庭
7、院，宽景下沉式客厅，复式空间，带私家庭院，宽景下沉式客厅，增加墅质元素增加墅质元素下沉式私家庭院下沉式私家庭院延展空间增加情趣延展空间增加情趣下沉式庭院，扩大采光面和活动区域，不仅实现了功能需下沉式庭院，扩大采光面和活动区域，不仅实现了功能需求，更注重东方对于意境的崇尚，体现求，更注重东方对于意境的崇尚，体现“天人合一天人合一”的审的审美需求和精神满足。美需求和精神满足。 塑身（塑身（1）改造后初现美感并提升利润空间）改造后初现美感并提升利润空间私家庭院私家庭院丰富社区景观，提升社区品质丰富社区景观，提升社区品质丰富丰富产品线产品线，扩张客群，扩张客群车库卖上标层价，增加车库卖上标层价，增加利
8、润利润空间空间减少减少路面硬化面积，提升社区绿地率路面硬化面积，提升社区绿地率如何塑身（如何塑身（2）改造阁楼空间，打造空中艺墅改造阁楼空间，打造空中艺墅 打通四层与阁楼，铺设旋转楼梯，打造打通四层与阁楼，铺设旋转楼梯，打造跃层空间跃层空间拆除四层客厅楼板，造就拆除四层客厅楼板，造就5米奢华米奢华超高客厅超高客厅跃层复式空间，奢华超高客厅，情趣旋转楼梯跃层复式空间，奢华超高客厅，情趣旋转楼梯墅质空间蔚然成型墅质空间蔚然成型买一层送一层 实现多元化的户型单位设计，并与在售的其他楼盘相区隔，建议可引入空中复式叠墅户型设计概念。塑身（塑身（2）改造后墅质空间提升产品品质）改造后墅质空间提升产品品质以
9、全新、独特的建筑构想，打破千篇一律的户型设计模式，从而引领市场。以户型创新为营销切入点，更高的提升产品品质。B、外练园林、外练园林园林精雕和设置园林精雕和设置关键词：现代风格/尊重自然，立体化园林/私家庭园/软质园林，减少污染。与建筑风格保持一致，简约、现代贯穿整个园林景观之中；充分利用南向原有自然环境，让人工与自然环境相融合。从院落到公共空间的层层过度，创造人与人，人与自然的交流环境；通过软质化园林，进行边界分隔，防噪。 粉饰的目的通过景观处理增强物业的私密性通过景观设计从视觉上来弱化较高建筑密度的感觉公共区域要强调景观的开放、通透性园林景观要在成本适度控制的基础上达到风情展示最大化精雕（精
10、雕（1）南侧主干路坡地改造）南侧主干路坡地改造道路旁种植较为高大挺拔的植物，除了可以起到加强私道路旁种植较为高大挺拔的植物，除了可以起到加强私密性以外，还格显仪仗感密性以外，还格显仪仗感解决了道路噪音和电磁污染（如桧柏形成的高绿篱）构建阶梯式花带，增加南向坡地层次感构建阶梯式花带，增加南向坡地层次感避免了南侧道路避免了南侧道路安全安全带来的隐患带来的隐患加固南侧坡地地貌的加固南侧坡地地貌的稳固稳固性性通过各色绿植，增加坡地的通过各色绿植，增加坡地的景观性和观赏性景观性和观赏性，化劣，化劣势为优势。势为优势。精雕（精雕（2）围合式的社区更具私密和质感）围合式的社区更具私密和质感应用软质景观做出边
11、界，使本项目与外界区隔，保证本项目的私密性，又增添景观性。精雕（精雕（3）社区组团景观部分）社区组团景观部分停留：打造精致的细节，塑造亮点，使客户停下脚步，驻足观赏停留：打造精致的细节，塑造亮点，使客户停下脚步，驻足观赏精雕（精雕（3）社区组团景观部分）社区组团景观部分适度增加凉亭、花架和可休憩的桌椅增加实用性精雕（精雕（3）社区组团景观部分）社区组团景观部分种植时令花卉：草花，适当布置草花，以便较好展示效果，根据季节情况，尽量选择季节性较为长的花卉。注意植物色彩层次感的营造，多采用色彩丰富花卉，少用高大树种，减少区内压抑感。精雕（精雕（4）社区道路景观部分）社区道路景观部分社区公共道路道路尽
12、量蜿蜒曲折，造成视觉层次感强烈，避免空间狭小，单一。精雕（精雕（4）社区道路景观部分）社区道路景观部分水泥预制板与卵石镶嵌块所构成的图案型步行道、不同水泥预制板与卵石镶嵌块所构成的图案型步行道、不同大小的卵石结合条石、青砖所铺设的健康步道等大小的卵石结合条石、青砖所铺设的健康步道等精雕（精雕（5）项目主入口）项目主入口主入口标志性建筑风格采用与主题风格一致的现在时尚风格，门口两侧设置不规则形状长青花坛，既经济美观又随性自然。C、采用现代园林艺术手法改造后的她、采用现代园林艺术手法改造后的她 师法自然的随性美学景观师法自然的随性美学景观 匠心独具的空间设计匠心独具的空间设计 崇尚崇尚“EASYF
13、UN”的人文气息的人文气息 独沁心香的优居美宅独沁心香的优居美宅 现在的她拥有俯视别墅的气度！现在的她拥有俯视别墅的气度！第四部分、如何粉墨登场？第四部分、如何粉墨登场？ 铺天盖地的广告，循规蹈矩的推广，平淡跟风铺天盖地的广告，循规蹈矩的推广，平淡跟风的创意，无疑让这座活力的城市麻木不仁了。的创意，无疑让这座活力的城市麻木不仁了。粉墨登场不走寻常路粉墨登场不走寻常路策动第一步：修改案名策动第一步：修改案名俗话说好的开头等于成功的一半俗话说好的开头等于成功的一半 ，一个个性鲜明别具特色的项目案名，给人造就了无限的遐想和憧憬，一个充满质感的案名无疑给本案的提升起到抛砖引玉的作用，因材我们给本案暂定
14、一个新的案名：熙园一个敛锋芒于深处的私家宅邸，她是繁华情怀的静思，城市脉搏的聆听，自然随性的大美，收放于心的生活。文字创意之文字创意之生活，别墅又如何！灵动空间.隐贵情怀.自然美学。/复式跃层空间/超高奢华客厅/下沉式私家庭院/生态美学园林70120平极致美学空间，复式花园美宅、露台景观小户、奢华空中别墅文字创意之文字创意之知本新贵之“自然美学”灵动空间.隐贵情怀.自然美学。/复式跃层空间/超高奢华客厅/下沉式私家庭院/生态美学园林70120平极致美学空间，尊崇如您入驻，自此历史留香 复式花园美宅、露台景观小户、时尚空中别墅文字创意之文字创意之熙园，繁花淹没了小径！熙园30平米情趣庭院，弥漫阳光的味道，香草缤纷，繁花争艳，绽放在庭院的悠然闲情，肆意张扬！复式花园美宅、露台景观小户、时尚空中别墅文字创意之文字创意之品茗，赏绿，一刻也不耽误！熙园30平米情趣庭院，依附100米阳光空间，让新贵生活益加清新，徜徉与客厅与花园悠然闲情，肆意张扬！复式花园美宅、露台景观小户、时尚空中别墅
烟台招远“熙园”行销诊断营销方案42p
