2016年房地产估价师基本制度与政策考试真题及答案解析

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1、2016年房地产估价师基本制度与政策考试真题及答案解析（一）单项选择题（共 40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意， 请在答题卡上涂黑其相应的编号）1. 下列企业或机构中，不属于房地产业的是（）。A. 房地产开发企业B. 房地产估价机构C. 物业服务企业D. 建筑施工企业【答案】D【解析】本题考查的是房地产业的基本概念。房地产业是从事房地产投资、开发、经营、 服务和管理的行业，包括开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。参见教材 P1。2. 依法征收集体土地的是国家为了（）利益的需要。A. 公共B. 社会C. 集体D. 政府【答案】A【解析】本题考查的是征收

2、、征用集体土地的政策规走。物权法规走：为了公共利 益的需要，依照法律规走的权限和程序可以征收集体土地。参见教材 P21。3. 下列国有建设用地中，不能通过划拨方式取得使用的是（）。A. 城市绿地B. 汽车加油站D.街心公园D.地税局机关【答案】B【解忻】本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。依据划拨用地目录（国土资源 部令第 9 号），下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：国家机关用地。军事用地。城市墓础设施用地。公益事业用地。国家重点扶持的能源、交 通、水利等基础设施用地。法律、行政法规规走的其他用地。参见教材 P34。4. 国有土地上房屋证收补偿协议由（）和被征收人签订

3、。A. 房屋证收部门B. 房地产估价机构C. 房屋征收主体D. 房屋征收实施单位【答案】A【解析】本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房屋征收部门与被征收人就补偿方 式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转25用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。参见教材P45.5. 被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，可以向（）申请鉴走。A. 房屋证收部门B. 另一家房地产估价机构C. 监察机关D. 房地产价格祕专家委员会【答案】D【解析】本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对评估确走的被征收房屋价值有异 议的，可以向房地产

4、价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格 评估专家委员会申请鉴走。参见教材 P45。6. 建筑工程施工过程中，施工单位发生变更的，应重新申请领取（）。A. 建设工程规划许可证B. 建设工程施工许可证C. 建设用地规划许可证D. 国有土地使用证【答案】B【解析】本题考查的是施工许可管理。建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位 发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。参见教材 P80。7. 城市规划中，城市绿地范围的控制线是（）。A. 红线B. 黄线C. 绿线D. 紫线【答案】C【解析】本题考查的是城乡规划控制线。城市绿线是指城市各类绿地范围的控制。参见 教材 P64。8

5、. 某房地产开发投资项目资本金为 2000 万元，则开发企业以工业产权作价出资的最高额是（）万元。A.400 B.600 C.700 D.1000【答案】A【解析】本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。以工业产权、非专利技术作价 出资的比例不得超过投资项目资本金总额的 20%,国家对采用高新技术成果有特别规走的除外。参见教材 P92。9. 新建商品房的质量问题由（）承担责任。A. 勘察设计单位B. 施工企业C. 工程监理单位D. 房地产发企业【答案】D【解析】本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产开发企业应当对其开发建 设的房地产开发项目的质量承担责任。参见教材 P94。10. 某

6、房地产开发企业预售一套建筑面积 100 的商品住宅，单价为 1 万元/。购房合同对面积误差未作约走。经实测房屋建筑面积为 105 ,买受人实际应付购房款（）万元。A.100B.101 C.103 D.105【答案】C【解析】本题考查的是商品房买卖合同。按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。买受人不退房的实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足；超出 3%部分的房价款甶房地产企业承担，产权归买受人。参见教材 P115。11. 房屋租赁合同约走的租赁期限依法不得超过（）年。A.5B.10 C.15 D.20【答案】D【解析】本题考查的是商品房屋

7、租赁合同。合同法规定，租赁期限不得超过 20 年， 超过 20 年的，超过部分无效。参见教材 P118.12. 根据物权法，下列财产中 ，可以设定抵押的是（）。A. 国有土地所有权B. 村办企业的厂房C. 集体土地所有权D. 被查封的房屋【答案】B【解析】本题考查的是房地产抵押的条件。土地所有权不得抵押以其他形式限制的房地 产不得设走抵押权。参见教材 P122。13. 因继承取得不动产物权的，自（）时发生效力。A. 继承开始B. 申请不动产登记C. 记载传记薄D. 领取不动产权证书【答案】A【解析】本题考查的是不动产登记的基本规定。因继承或者受遗赌取得物权的，自继承 或者受遗贈开始时发生效力。

8、参见教材 P133,14. 根据房产测量规范，不应分摊的共有建筑面积是（）。A. 公共使用的电梯井B. 值班警卫用房C. 独立使用的地下室D. 变电室【答案】C【解析】本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地 下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休息、绿化等场所的 架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。参见教材 P147。15. 从事公司上市房地产估价业务的房地产估价机构应当具备（）资质。A级B. 二级C. 三级D. 暂定三级【答案】A【解析】本题考查的是房地产估价机构监管。一级资质房地产估价机构可以从事各类房 地产估价业务。参见

9、教材 P158。16. 合伙制房地产估价机构中，专职注册房地产估价师的出资额合计应不低于（）。A.50%B.60% C.70% D.80%【答案】B【解析】本题考查的是房地产估价机构资质等级。专职注册房地产估价师股份或者出资 额比例要求：有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或 者出资额合计不低于 60%。参见教材 P154.17. 目前，一级房地产估价机构的资质核准由（）管理部门负责。A. 县级以上房地产B. 城市房地产C. 省、自治区、直辖市住房城乡建设D. 囯务院住房城乡建设【答案】C【解析】本题考查的是房地产估价机构资质管理。一级房地产估价机构资质核准工作由

10、 省、自治区、直辖市住房城乡建设（房地产）管理部门负责。参见敦材 P156。18. 房地产估价师的注册有效期为（）年。A.2B.3C.4D.5【答案】B【解析】本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册有效期为 3 年。参见教材P166。19. 保修期满后的物业共用设施设备的维修和更新、改造赛用，应当通过（）列支。A. 物业服务费B. 房屋保险费C. 专项维修资金D. 其他费用【答案】C【解析】本题考查的是住宅专项维修资金制度。专项维修资金属业主所有，专项用于物 业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。参见教材P196。20. 调节纳税人负担轻重的主要税制要

11、素是（）A. 税率B. 税墓C. 附加和加成D. 免征额【答案】A【解析】本题考查的是税收制度及构成要素。纳税人负担的轻重，主要通过税率的髙低 来调节。21. 下列占用耕地建设的项目中，可以减半征收耕地占用税的是（）。A. 军事设施B. 养老院C. 飞机场跑道D. 农村居民新建住宅【答案】D【解析】本题考查的是耕地占用税。农村居民占用耕地新建住宅，税额减半征收。参见 教材 P211。22. 下列导致房屋权属转移的行为中，不征收契税的是（）。A. 继承B. 贈与C. 抵债D. 交换【答案】A【解析】本题考查的是契税。对于继承法规走的法走继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟 姐妹、祖父母、外祖父母，

12、继承土地、房屋权属，不征收契税。参见教材 P218。23. 下列税收中，采用走额税率的是（）。A. 耕地占用税B. 房产税C.契税D.个人所得税【答案】A【解析】本题考查的是耕地占用税。耕地占用税实行走额税率。参见教材 P210。24. 下列税收中，按年计算、分期缴纳的是（）。A. 契税B. 土地增值税C. 城镇土地使用税D. 个人所的税【答案】C【解析】本题考查的是城镇土地使用税。城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。参见教 材 P208。25. 国家发展和改革委员会发布的长江三角洲城市群发展规划属于（）。A. 城镇体系规划B. 城市规划C. 区域规划D. 国土规划【答案】C【解析】本题考查的是

13、规划简介。区域规划是为实现一走区域范围的开发和建设目标而 进行的总体部署。参见教材 P2。26. 在城市大气污染物中含量最多的气态污染物是（）。A. 一氧化碳B. 一氧化氮C. 甲烷D. 二氧化氮【答案】A【解析】本题考查的是大气污染物及其危害。一氧化碳在城市大气污染物中含量最多， 约占大气污染物总量的 1/3 ,它大部分来自汽车尾气。参见教材 P45。27. 城市生活垃圾，污水属于（）。A. 工业污染源B. 农业污染源C. 生活污染源D. 交通污染源【答案】C【解析】本题考查的是大气污染源。其他生活污染：城市垃圾、厕所、污水沟等也是一 个重要的生活污染源，挥发着有害气体，特別是恶臭气体，影响

14、人们的身心健康。参见教材P46。28. 某建筑物0.000=52.000 ,设计楼顶相对标高为 29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为（）m.A.23.000 B.29.000 C.52.000 D.81.000【答案】D【解析】本题考查的是建筑识图基础。楼顶的绝对标高=52+29=81m。参见教材 P65。29. 针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的工程造价部分是（）A. 暂定金额B. 基本预备费C. 涨价预备费D. 工程建设其他费用【答案】B【解析】本题考查的是工程造价的构成。基本预备费是针对在项目实施过程中可能发生 难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称工程建设不

15、可预见费用。参见教材 P130。30. 分项最细、定额子目最多的工程建设定额是（）。A. 估算指标B. 概算指标C. 预算走额D. 施工走额【答案】D【解析】本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。施工定额是工程建设定额中分 项最细、定额子目最多的一种定额，也是工程建设定额中的基础性定额。参见教材 P135。31. 关子图解法量算土地面积的说法，正确的是（）。A. 图上面积测算至少一次B. 图上面积测算应独立进行两次C. 图形面积不应小于 2c D. 图上量距应量至 0.5mm【答案】B【解析】本题考查的是土地面积量算的基本方法。图解法量算土地面积，可选用求积仪 法，几何图形法等方法。图上面

16、积测算均应独立进行两次，两次量算的面积比较差不得超过有关规走。此外，使用图解法量算面积时，图形面积不应小于 5c ,图上量距应量至 0.2mm。参见教材 P162。32. 关于无差异曲线特征的说法，错误的是（）。A. 无差异曲线凸向原点B. 无差异曲线的斜率为正值C. 无差异曲线又称为等效用曲线D. 离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越小【答案】B【解析】本题考查的是无差异曲线分忻。无差异曲线主要有以下特点：（1）无差异曲 线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值；（2）无差异曲线图的众多无差异曲 线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用；（3）无差异曲 线图上

17、的任意两条无差异曲线不能相交；（4）无差异曲线凸向原点。参见教材 P177。33. 完全竞争市场和垄断竞争市场的主要区別是（）。A. 产品是否具有差别性B. 市场信息是否完全C. 资源流通是否存在障碍D. 生产者和消费者数量的多少【答案】A【解析】本题考查的是垄断竞争市场上的厂商均衡。垄断竞争是仅与完全竞争的第二个条件不同，而与其他条件都相同的一种市场结构，即各厂商的产品不同质，存在一定的差别， 参见教材 P194。34. 租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合的融资租赁形式是（）。A. 转租赁B. 杠杆租赁C. 综合租赁D. 直接租赁【答案】c【解析】本题考查的是商业银行中

18、间业务。综合租赁是指租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合，甶承租人以产品偿还租金的租赁形式。参见教材 P241。35. 下列属于股东自益权的是（）。A. 股息红利分配的请求权B. 出席股东大会的权利D.查询公司经营状况的请求权【答案】A【解析】本题考查的是股票的基本分类。过户的权利，股息红利分配的请求权等。36. 房地产估价师李某，甶于疏忽导致对外提交的估价报告给委托人造成了损失，承担了赔偿责任。李某所在的估价机构为所有估价师办理了保险，减轻了估价机构的损失，估价 机构为李某办理的保险属于（）。A. 第三者责任保险B. 顾主责任保险C. 产品责任保险D. 职业责任保险【答案

19、】D【解析】本题考查的是保险的种类。职业责任保险是指对各类专业技术人员（如律师、 会计师、 工程师、医师、估价师等），因在从事本职工作中的疏忽或过失，造成合同对方或他人财产损失或人身伤害而应负损害赔偿责任的保险。参见教材 P292。37. 为进一步了解房地产估价规范的贯彻实施情况，某省行业协会对过去几年来房 地产估价报告质量较好的 5 家估价机构进行了调查，这样的调查属于（）。A. 重点调查B. 典型调查C. 抽样调查D. 普查【答案】B【解析】本题考查的是统计数据的收集。典型调查是指在研究对象中有意识地选取若干 主观认为表现突出的典型单位进行调查。参见教材 P312。38. 资产与负债按照在

20、公平交易中，熟悉情况定交易双方自愿进行资产交换或者债务清 偿定金额计量，这一会计计量的经济属性是（）。A. 可变现净值B. 现值C. 公允价值D. 重置成本【答案】C【解析】本题考查的是会计信息处理程序。公允价值：在公允价值计量下，资产和负债 按照在公平交易中，孰悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。参见 教材 P340。39. 李某 2013 年 3 月 8 日因发生事故失踪至 2015 年 3 月 8 日下落不明；其妻子刘某 2015年 3 月 9 日申请法院宣告其死亡，2015 年 4 月 9 日法院发出寻找下落不明人的公告。2016年 4 月 9 日判决宣告李某死亡。

21、李某丧失民事主体资格的时间是（）。A.2013 年 3 月 8 日B.2015 年 3 月 9 日C.2015 年 4 月 9 日D.2016 年 4 月 9 日【答案】D【解析】本题考查的是自然人、法人和合伙。自人民法院宣告死亡判决生效之日，被宣告死亡人即丧失了民事主体资格，其民事权利能力终止。所以李某丧失民事主体资格的时间 是 2016 年 4 月 9 日。参见教材 P375。40. 拍卖国有资产为房地产的，确走保留价的基础是（）。A. 房地产估价结果B. 人民法院的决走C. 国有资产管理部门做出的决策意见D. 国有资产占有部门意见【答案】A【解析】本题考查的是保留价规则。若拍卖囯有资产是

22、房地产的估价结果确走保留价。 参见教材 P401。（二）多项选择题（共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的每个选项得 0.5 分）1. 下列费用中，属于征收耕地的补偿费用的有（）。A.征地管理费B.青苗补偿费C. 安置补助费D. 地上附着物补偿费E. 被征收农民的社会保障费用【答案】BCDE【解析】本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准，根据土地管理法的规走， 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。物权法还规定，除要依法足额支付上述费

23、用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。参见教材 P24。3. 根据囯有土地上房屋征收与补偿条例，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范 围内实施的行为有（）。A. 改建房屋B. 新建房屋C. 扩建房屋D. 租赁房屋E. 变卖房屋【答案】ABC【解析】本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。在房屋征收范围确走后，不得在房 屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿赛用的行为；违反 规定实施商述行为的，不予补偿。参见教材 P44。4. 为加强规划控制线的管理，原建设部先后就（）出台了部门规章。A. 规划红线B. 城市绿线C. 城

24、市紫线D. 城市蓝线E. 城市黄线【答案】BCDE【解析】本题考查的是城乡规划控制线。为加强对规划控制线的管理，原建设部相继出 台以下部门规章进行专项管理：城市绿线管理办法（自 2002 年 11 月 1 日起施行）、城市紫线管理办法（自 2004 年 2 月 1 日起施行）、城市蓝线管理办法（自 2006 年 3月 1 日起施行）和城市黄线管理办法（自 2006 年 3 月 1 日起施行）。参见敦材 P63。5. 根据城市房地产管理法，房地产交易的形式有（）。A. 房地产出让B. 房地产转让C. 房地产抵押D. 土地划拨E. 房屋租赁【解析】本题考查的是房地产交易管理的槪念和原则。1994

25、年 7 月 5 日颁布的城市房地产管理法规走，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。参见 教材 P102。6. 根据城市房地产转让管理规走，下列房地产中，不得转让的有（）。A. 已抵押的B. 已查封的C. 未取得房屋权属证书的D. 土地是划拨方式取得的E.未取得土地使用权证书的【答案】BCDE【解析】本题考查的是房地产转让的条件。城市房地产管理法及城市房地产转让 管理规定都明确规走了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规走了下列房地产不得转 让：（1）达不到下列条件的房地产不得转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约走进行投资开发，属于房屋建设工

26、程的，应完成开发投资总额的 25%以上； 属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；按照出让合同约走已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。（2）司法机关和行政机关依法裁走、决走查封或以其他形式限制房地产权利的。（3）依法收回土地使用权的。（4） 共有房地产，未经其他共有人书面同意的。（5）权属有争议的。（6）未依法进行登记领取权属证书的。（7）法律和行政法规规 走禁止转让的其他情况。参见教材 P106。7. 根据不动产登记暂行条例，不动产登记的范围有（）。A. 海域使用权B. 国有土地所有权C. 森林、林木使用权D. 集体土地所有权E. 耕地、林地、草地等土地承包经营权【

27、答案】ADE【解析】本题考查的是不动产登记的槪念和范围。不动产登记皙行条例第五条规走， 不动产登记的范围是：1.集体土地所有权；2.房屋等建筑物、构筑物所有权。 3.森林、林木所有权；4.耕地、林地、草地等土地承包经营权。 5.建设用地使用权；6.宅基地使用权；7. 海域使用权；8.地役权。 9.抵押权；10.法律规定需要登记的其他不动产权利。参见教材P130。9. 下列房产中，可以免证房产税的有（）。A. 出租地下建筑物B. 企业兴办的字校自用房产C. 房地产开发企业自用的商品房D. 个人所有非营业用房E. 老年服务机构自用房产【答案】BDE【解析】本题考查的是房产税。下述房产免征房产税：（

28、1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。（2 ）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。（3）宗敦寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。 但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。（4 ）个人所有非营业用的房产，房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规走征收房产税。（5 ）经财政部批准免税的其他房产。参见教材 P206。10. 城市用地适用性评价中，基本上可以修建的用地有（

29、）。A. 有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象的地段B. 地形坡度超过 20 度以上的地段C. 洪水淹没深度为 2 米的地段D. 农业生产价值很高的基本农田保护区E. 地下水位深度距地表面深度较浅的地段【答案】AE【解析】本题考查的是城市用地。二类用地：即基本上可以修建的用地。其具体情况是：土质较差，在修建建筑物时，地基需要采取人工加固措施；地下水位距地表面的深度较浅，修建建筑物时，需降低地下水位或采取排水措施。属洪水轻度淹没区，淹没深度不超过 1-1.5 m ,需采取防洪措施；地形坡度较大，修建建筑物时；除需要采取一走的工程措施外，还需动用较大土石方工程；地表面有较严重的积水现象，需要采取

30、专门的工程准备措施加以改善；有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，需要采取一定工程准备措施等。 参见教材 P20。11. 下列属子建筑物永久荷载的有（）。A. 建筑物的自重B. 家具C. 设备D.风E.地基土压力【答案】AE【解析】本题考查的是建筑设计。永久荷载是指建筑本身的自重，以及地基绐建筑的土 反力或土压力。参见教材 P73。12. 宏观济政策目标有（）。A. 厂商利润最大化B. 充分就业C. 价格稳走D. 经济增长E. 国际收支平衡【答案】BCDE【解析】本题考查的是宏观经济政策目标。宏观经济政策目标包括充分就业、价格稳走、 经济增长和国际收支平衡，而宏观经济政策是为了达到这些目标而

31、制走的政策措施。参见教材 P211。13. 关于股票和公司债券的说法，正确的有（）。A. 股票持有人和公司债券持有人都承担公司经营风险责任B. 股票和公司债券同属于、流通证券C. 股票投资和公司债券投资都属于长期投资D. 股票投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响E. 股票和公司债券都体现资本信用关系【答案】BE【解析】本题考查的是股票与相关概念的比较。选项 A 错误，在风险方面，股票持有者承担公司经营风险责任，而公司债券持有人则不承担公司经营风险责任；选项 C 错误；股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资；选项 D 错误，公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，并且

32、数额事先已经确走，不受公司经营状况的影响。参见教 材 P276。14. 反映企业营运能力的财务分析指标有（）。A. 流动比率B. 应收账款周转率C. 资产报酬率D .存货周转天数E .资产负债率【标准答案】BD【解析】本题考查的是财务分祈。营运能力分析主要包括存货周转指标和应收账款周转 指标分析。存货周转指标主要有存货周转率和存货周转天数。应收账款周转指标主要有应收 账款周转率和应收账款周转天数参见教材 P363。15. 关于房地产拍卖标的的说法，错误的有（）。A. 抵押房地产未经抵押权人同意不能拍卖B. 处分权受到限制的房地产可以作为拍卖标的物C. 未经其他共有人书面同意的共有房地产不能拍卖

33、D. 以划拨方式取得的国有土地使用权可直接进行拍卖E. 城今镇人民政府批准的集体土地上房屋可进行拍卖【标准答案】BD【解析】本题考查的是房地产拍卖的条件。权利人对房地产的处分权受到限制的房地产 不得拍卖；以划拨方式职得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地 使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖 标的所得收益中的土地收益上缴国家。参见教材 P416。三、判断题（共 40 题，每题 0 5 分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“表示正确，用“”表示错误，不答不得分，判断错误扣 0.5 分，本题总分最多扣至0 分）1. 国有

34、土地的所有权由全国人民代表大会代表国家行使。（）【标准答案】【解析】本题考查的是土地所有制。全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有 土地，其所有权由国务院代表国家行使。参见教材 P11。2. 取得国有建设用地使用权后，满 2 年仍未动工幵发而闲置的，可以无偿收回。（）【标准答案】【解析】本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工幵 发曰期满一年未动工幵发的，可以征收相当于土地使用权出让金 20%以下的土地闲 S 费；满二年未动工幵发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部 门的行为，或者动工幵发必需的前期工作造成动工幵发迟延的除外。参见教材

35、 P33。3. 国有企业改革成为股份合作制企业，经批准可保留其划拨的土地使用权。（）【标准答案】【解析】本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。下列情况应采取土地出让或出租方式处置：（1）国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组造企业集团的； （2） 国有企业改组为股份合作制的；（3）国有企业租赁经营的；（4）非国有企业兼并国有企业的。参见教材 P36。4. 国有土地上被征收房屋的价值评估时点为房地产估价机构实施评估之曰。（）【标准答案】【解析】本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值评估时点 应当为房屋征收决定公告之曰。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点

36、 致。参见教材 P49。5. 国有土地上房屋征收补偿费用应在作出房屋征收决定前足额到位，专款专用。（）【标准答案】V【解析】本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。作出房屋征收决定前， 征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。参见教材 P44。6. 建设工程规划许可证的颁发部门是城市建设行政管理部门。（）【标准答案】【解析】本题考查的是城乡规划的实施与监督。由城市、县人民政府城乡规 划主管部门或者省、自泊区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。参见 教材 P60。7. 城市规划中的控制性详细规划应当给出绿化用地界线的具体坐标。（）【标准答案】V【解析】本题考查的是城乡规划

37、控制线。控制性详细规划应当提出不同类型用地的界线、 规定绿化率控制指标和绿化用地界线的具体坐标。参见教材 P64。8. 只要经工程质量监督单位认定房屋质量存在的问题，购房者就可以退房。（）【标准答案】【解析】本题考查的是房地产幵发项目质量责任制度。商品房交付使用后， 购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核猃。经核猃，确属主体 结构质量卞合格的，购房人有权退房。参见教材 P94。9. 以划拨方式取得国有建设用地使用权的私有住宅转让后仍用于居住的，必须办理出让 手续。（）【标准答案】【解析】本题考查的是房地产幵发项目转让。私有住宅转让后仍用于居住 的，经有批准权的人民政府

38、批准，可以不办理土地使用权出让手续。参见教材 P96。10. 房地产转让的实质是房地产权属发生转移。（）【标准答案】V【解析】本题考查的是房地产转让概述。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。参 见教材 P105。11. 商品住房销售可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。（）【标准答案】V【解析】本题考查的是商品房买卖合同。商品房销售可以按套（单元）计 价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进 行产权登记。参见教材 P115。12. 人民法院拍卖经过评估的抵押房屋，其估价结果即为第一次拍卖的保留价？（）【标准答案】V【解析】本题考查的是房地产抵押权的实

39、现。人民法院依法对抵押物拍卖，拍卖财产经 过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市 价确定，并应当征询有关当事人的意见。参见教材 P127。13. 地役权设立未经登记，不得对抗善意第三人。（）【标准答案】V【解析】本题考查的是不动产登记的类型。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要 求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。参见教材P135。14. 不动产物权预告登记后，未经权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。（）【标准答案】V【解析】本题考查的是不动产登记的类型。预告登记后，未经预告登记的权 利人同意， 处分该不动产的，不发

40、生物权效力。参见教材 P136。15. 房屋之间无上盖的架空通廊不计算建筑面积？（）【标准答案】V【解析】本题考查的是房地产面积测算。房屋之间无上盖的架空通廊不计算房屋面积。 参见教材 P145。16. 目前，房地产估价师执业资格为国家准入类执业资格。（）【标准答案】V【解析】本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产估价师必须是经国家 统一考试、执业资格认证，取得房地产估价师执业资格证书，并经注册登记取得房地产估 价师注册证的人员。参见教材 P103。17. 科研院所从事房地产研究的人员取得房地产估价师资格后，经所在单位书面同意， 可以受聘于房地产机构，并向達设主管部门提出注册申请。（）【标准

41、答案】V【解析】本题考查的是注册房地产估价师管理办法。大专院校、科研院所从 事房地产教学、研究的人员取得执业资格的，经所在单位同意，可以注册，但不得担任房地产估 价机构法定代表人或者执行合伙人。参见教材 P295。18. 目前，我国对房地产估价机构实行资质核准管理。（）【标准答案】V【解析】本题考查的是房地产估价机构资质管理。住房城乡達设部负责指导和监督房地 产估价机构资质核准工作，制定房地产估价机构资质等级条件，指导全国房地产估价行业管 理信息平台建设，制定房地产估价机构资质证书式样。参见教材 P156。19. 物业服务用房属于物业服务企业所有。（）【标准答案】【解析】本题考查的是业主的建筑

42、物区分所有权。建筑区划内的其他公共场所、公用设 施和物业服务用房，属于业主共有。参见教材 P192。20. 产权未确定的房屋可以不缴纳房产税。（）【标准答案】【解析】本题考查的是房产税税人。产权所有人、承典人均不在房产所在他的，或者产 权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。参见教材 P205。21. 房地产赠与属于缴纳土地增值税的范围。（）【标准答案】【解析】本题考查的是土地增值税-正税范围。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物 产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。参见

43、教材 P212。22. 夫妻之间的房屋权属转移，免征契税。（）【标准答案】V【解祈】本题考查的是契税-其他有关具体规定。在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原 归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、 变更共有份额的，免征契税。参见教材 P218。23. 印花税采用比例税率。（）【标准答案】【解析】本题考查的是印花税。印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。参见教材P225。24. 个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。（）【标准答案】V【解析】本题考查的是经济适用住房

44、的税收优惠政策。对个人购买经济适用住房，在法 定税率基础上减半征收契税。参见教材 P229。25. 国土管理部门在未取得规划条件的情况下，与某公司签订了国有土地使用权出让合 同，合同无效。（）【标准答案】V【解析】本题考查的是城今规划的实施。规划条件未纳人国有土地使用权出 让合同的， 该国有土地使用权出让合同无效。参见教材 P271。26. 汽车远光照射，成为交通事故的隐患，这是一类常见的电磁辐射污染。（）【标准答案】V【解析】本题考查的是辅射污染。其他可见光污染：如商店、宾馆、写字楼 等達筑物， 外墙全部用玻璃或反光破璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通

45、事故的隐患。参见教材 P54。27. 材料的密度是指材料单位体积的质量。（）【标准答案】【解析】本题考查的是建筑材料的性质。材料的密度是指材料在绝对密实状 态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比。参见教材 P101。28. 定额计价方式把施工措施与工程实体项目进行分离，工程量清单计价方式区分实体 性损耗与施 工措施性损耗。（）【标准答案】【解析】本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。定额计价方式与工 程量清单计价方式的差别：前者为区分施工实体性损耗和施工措施性损耗，而后者把施工措施与 工程实体项目进行分离。参见教材 P142。29. 房地产测设是指用测量手段测定地

46、面上局部地域内的土地、達筑物及构筑物的特征 点位，获得 反映现状的图或图形信息。（）【标准答案】【解析】本题考查的是房地产测绘的内涵。房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区 域内的土地、達筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。房地产测 设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定。参见教材 P154。30. 洛伦莰曲线越是靠近四边均为 100%的正方形的对角线，表明社会成员之间的收入分配越平均。（）【标准答案】V【解析】本题考查的是社会收入分配平均程度的衡量。洛伦莰曲线越是靠近 四边均为100%的正方形的对角线，则表示收入分配越平均；而越是远离上述对角线，则表示收 入分配越不平均。参

47、见教材 P201。31. 当资源接近充分利用的情况下，总供给曲线是一条与横轴平行的线。（）【标准答案】【解析】本题考查的是总需求与总供给。当资源还未得到充分利用时，可以在不提高价格水平的情况下增加总供给，所以此时总供给曲线是一条与横轴平行的线。参见教材 P208。32. 当抵押贷款回报率高于所投资房地产的回报率时，则回报率就会出现正扛杆效用。（）【标准答案】【解析】本题考查的是 WACC 分祈。出现正扛杆效用的条件如下：当所投资 房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正扛杆效用。参见教材 P260。33. 投资基金可以分散和降低风险，其投资风险小于债券大于股票，收益一般小于股票

48、 大于债券。（）【标准答案】【解析】本题考查的是投资基金证券与股票、债券的区别。由于投资基金是 委托专门的投资机构进行分散组合投资，可以分散和降低风险，所以风险小于股票投资，大于债 券投资。投资基金的收益一般小于股票投资而大于债券。参见教材 P282。34. 保险是集合同类危险聚资建立基金，对所有危险的后果提供经济补偿的一种财产转 移机制。（）【标准答案】【解析】本题考查的是保险的概念。保险是集合同类危险聚资達立基金，对各类特定危 险的后果提供经济扑偿的一种财产转移机制。参见教材 P287。35. 甲公司为乙工程投保了建筑工程一切险，由于设计错误导致了建筑物塌陷，保险公 司可拒绝理赔。（）【标

49、准答案】V【解析】本题考查的是财产保险。建筑工程一切险的除外责任，包括因设计错误、铸造 或原材料玦陷或工艺不善引起保险财产本身的损失以及换置、修理或娇正这些玦点错误所支 付的费用参见教材 P305。36. 定基发展速度加上 1 （或 100%）等于定基增长速度。（）【标准答案】【解析】本题考查的是速度指标。定基增长速度加上 1 （或 100 %）等于定基发展速度。参见教材 P320。37. 企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用” 等科目的 金额，这种现象属于会计差错。（）【标准答案】【解析】本题考查的是检查会计错弊。会计舞弊的常见形式：企业为了调节利润故意多

50、记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额。参见教材 P348。39. “英格兰式拍卖”是一种价格上行的拍卖方式。（）【标准答案】【解析】本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。增价拍卖又称“英格兰 式拍卖” 或“估底价拍卖”。它是一种价格上行的报价方式，即竞价由低至高、依次递增，直到 以最高价格成交为止。参见教材 P398。40. 委托人向拍卖人隐瞒了处置房地产为凶宅的事实，拍卖人按市价拍卖成交后，买受 人要求凶宅损失赔偿，应由拍卖人先行承担赔偿责任。（）【标准答案】V【解析】本题考查的是瑕疵请求规则。所请拍卖人先行负责，指只要拍卖标的确实存在 应告知未告知的瑕疵，则无论

51、该责任应由谁承担，均由拍卖人先行负责。至于其中应由委托 人承担的责任，在拍卖人承担责后，向委托人追偿。参见教材 P404。四、综合分析题（共 3 大题，15 小题，每小题 2 分，每小题的备选答案中有一个或者一个以上附和题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号，全部选对的，得 2 分；错选或者多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分）(一)某房地产幵发企业 1 幢商住楼。2012 年 5 月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2012 年 10 月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11 月该企业取得预售许可证。2012 年 12 月，无房屋住的刘某以 90

52、 万元购买 70 期房一套，2014 年 3 月该项目竣工交付。5 月，该企业将商业用房出租给丙商场。2015 年 10 月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。1. 该项目竣工验收前，甲企业可能申请的登记为( )。A. 预告B. 抵押C. 在達工程抵押D. 抵押权预告【标准答案】AC【解析】本题考查的是不动产登记的类型。物权法第二十条规定：当事人签订买卖 房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告 登记。物权法还将在建工程抵押纳人抵押权登记的范畴。参见教材 P136。2. 刘某应缴纳的契税为( )元。A.9000B.13500 C.2

53、7000 D.45000【标准答案】A【解析】本题考查的是契税。无房的刘某购房 90 平方米以下契税按照 1%计算。参见教材 P217。3. 该企业出租给丙商场应缴纳的税为（）。A. 契税B. 所得税C. 印花税D. 土地增值税【标准答案】BC【解析】本题考查的是印花税。该企业把商场出租给丙，则需要交纳企业所得税、印花 税。参见教材 P225。4. 关于该企业出租商业用房的说法，正确的是（）。 A.应当向房产管理部门申请登记备案B. 应当经甲、乙银行同意C. 该租赁关系不得对抗 Z 银行的抵押权D. 该租赁关系不受抵押权影响【标准答案】AC【解析】本题考查的是商品房屋租赁登记备案。城市房地产管

54、理法规定 “房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责 任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”。抵押权设立后房屋 出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。参见教材 P119。5. 关于法院处置抵押物时优先保护的说法，正确的为（）。A. 应当首先保护购房人刘某的权益B. 甲银行抵押在先，优先受偿C. 乙银行办理了登记，应当优先受偿D. 甲、乙银行按贷款比例受偿【标准答案】C【解析】本题考查的是房地产抵押权的实现。物权法第一百九十九条：同一财产向两个 以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登

55、 记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的 先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。参见教材 P127。（二）甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2015 年 4 月 30 日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在達工程 2015 年 3 月 30 日的市场价格为 2000 万元。另披露该工程尚欠工程款 400 万元，需补交土地出让金 200 万元。2016年 3 月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。6. 乙银行确定抵押货款额度，就以（）万元作为参考依据。A.1400B.1600

56、C.1800 D.2000【标准答案】A【解析】本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定 未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法 定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点 实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工 程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。2000-400-200=1400 万元。参见教材 P125。7. 该在建工程抵押估价，原则上应由（）委托。A. 甲企业B. 乙银行C. 甲企业和乙银行共同D. 甲企业和乙锒行协商【

57、标准答案】B【解析】本题考查的是房地产抵押估价。通过委托估价方式确定房地产抵押价值的，原 则上由商业银行委托房地产估价机构进行评估。参见教材 P125。8. 上述评估报告使用期限一般不超过（）。A.2015 年 9 月 29 日B.2015 年 10 月 29 日C.2016 年 3 月 29 日D.2016 年 4 月 29 日【标准答案】D【解析】本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出 具之日起计，不得超过一年。参见教材 P125。9. 乙银行实现抵押权的方式为（）。A. 与甲企业协商一致，对抵押物进行拍卖、变卖B. 抵押物直接归乙银行所有C. 请求法院依法拍

58、卖、变卖抵押物D. 直接委托拍卖机构对抵押物进行拍卖【标准答案】AC【解析】本题考查的是房地产抵押权的实现。依据物权法的规定，债务人不履行到 期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产 折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实 现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。参见教材 P127。（三）甲企业于 2014 年 3 月竞得一宗 100000 的国有土地使用权，规划容积率为 3.0,其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8,规划区内建筑密度

59、为 50%。经过测算，该项要投资 12 亿元，预期经济利润 2 亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为 6 亿元。2016 年李某购买了其中一套 140TT12 的商品房， 首付 40%，贷款利率 4.9%，贷款年限为 10 年，同时就自己的信用向保险人投保。10. 保障房的实际容积率为（）。A.3.2B.4.2C.4.4D.5.8【答案】B【解析】本题考查的是控制性详细规划。规划建筑面积=土地面积容积率=100000 3=300000（1-20%） =240000 ,商品房实际容积率为 2.8,则商品房实际占用的土地面积= 商品房建筑面积滴品房实际容积率=240000/2.8=85714.2

60、9 ,保障住房实际容积率=保障住房总建筑面积/保障住房土地面积=60000/（100000-85714.29）=4.2。参见教材 P26。11. 保障房建筑适宜的结构形式为（）。A. 砖混结构B. 剪力墙结构C. 筒体结构D. 砖木结构【答案】B【解析】本题考查的是建筑分类。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用钢筋混凝 土结构形式，是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。钢筋混凝土结构達筑的 结构形式主要有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒 中筒结构等多种形式。参见教材 P61。12. 该项目的销售收入预期为（）亿元。A.12B.14 C.18 D.2

61、0【答案】D【解析】本题考查的是经济学中的成本概念。经济利润=销售收入-会计成本-隐成本， 销售收入= 经济利润+会计成本+隐成本=2+12+6=20 万元。参见教材 P187。13.李某采用融资扛杆进行投资，扛杆率计算正确的为（）。A.0.4B.0.6C.1.5D.2.5【答案】D【解析】本题考查的是金融扛杆、回报与风险。扛杆率=投资房地产总价值/房地产投资 中的资本金=1/40%=2.5。参见教材 P252。14. 李某投资该房产需要签订的合同类型为（）。A. 主合同B. 从合同C. 非典型合同D. 单务合同【答案】AB【解析】本题考查的是合同法概述。李某购买商品房贷款，贷款合同是主合同，抵押合 同是从合同。参见教材 P382。15. 李某所投的保险类型为（）。A. 财产保险B. 责任保险C. 信用保险D. 保证保险【答案】D【解析】本题考查的是保险的种类。保证保险是指债务人就自己的信用向保险人投保， 由保险人为被保险人（债务人）向债权人提供担保的保险。当债务人不能