南昌众森黄家湖项目定位及前期策划219p

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1、南昌众森黄家湖项目定位及前南昌众森黄家湖项目定位及前期策划期策划本报告是严格保密的。2整体规划及分期构思整体规划及分期构思经济分析经济分析项目目标与属性界定项目目标与属性界定项目机会研判项目机会研判项目整体定位项目整体定位整体发展战略整体发展战略报告框架报告框架本报告是严格保密的。3整体规划及分期构思整体规划及分期构思经济分析经济分析项目目标与属性界定项目目标与属性界定项目机会研判项目机会研判项目整体定位项目整体定位整体发展战略整体发展战略项目属性界定项目属性界定项目目标与困惑项目目标与困惑本报告是严格保密的。4客户目标客户目标成为南昌的城市名片成为南昌的城市名片，成为南昌市的品牌，成为南昌市

2、的品牌目标目标 1 1目标目标2 2希望本年希望本年1212月份开盘，初步预期月份开盘，初步预期3-53-5年开发年开发完完目标目标3 3项目利润要最大化项目利润要最大化公司已经在新建县开发了二个项目，在新建县具有一定的知名度，但在市区品牌认知度较低公司不仅仅要开发的是项目，希望能够承担一定的社会责任感，同时项目也要代表区域形象公司现金目前较为充裕，在可接受的销售周期内，要求实现利润最大化本报告是严格保密的。5项目目标、限制条件的解释项目目标、限制条件的解释关于关于90/70项目研究时，将重点按照市场本身的条件来研究，从市场机会、城市机项目研究时，将重点按照市场本身的条件来研究，从市场机会、城

3、市机会等角度提出项目的最佳方案，作为与政府协调的主推方案；会等角度提出项目的最佳方案，作为与政府协调的主推方案；关于土地年限不统一关于土地年限不统一n项目研究时，将会针对土地年限的限制条件，提出引导性策略，在此项目研究时，将会针对土地年限的限制条件，提出引导性策略，在此条件下指导项目的定位及规划排布；条件下指导项目的定位及规划排布；关于关于12月份开盘及月份开盘及3年开发完的开发节奏年开发完的开发节奏n经与众森沟通，经与众森沟通，12份开盘，主要是考虑到与清华锦园等项目时间上的份开盘，主要是考虑到与清华锦园等项目时间上的衔接问题，非限制性条件，衔接问题，非限制性条件，3年开发完也是非限制性条件

4、，非强制性目标，年开发完也是非限制性条件，非强制性目标，故本方案将以项目的最优化方案出发，不以此为限制条件；故本方案将以项目的最优化方案出发，不以此为限制条件；本报告是严格保密的。6项目目标、条件的解释项目目标、条件的解释n希望项目成为南昌的名片，成为南昌市的品牌，成为众森希望项目成为南昌的名片，成为南昌市的品牌，成为众森的品牌的品牌n项目利润最大化项目利润最大化目目 标：标：此为最理想化的目标，此目标即是实现“项目价值的最大化”，研究项目价值的最大化，报告将从：项目的现状是什么？项目的现状是什么？现状有哪些优势、困境、负面影响现状有哪些优势、困境、负面影响项目可能的最大化价值是什么？项目可能

5、的最大化价值是什么？项目愿景项目愿景实现项目的愿景，需要哪些方面来支撑，是否支撑？实现项目的愿景，需要哪些方面来支撑，是否支撑？市场等市场等相关范畴分析相关范畴分析实现项目愿景，自身还有哪些关键举措需要实施？实现项目愿景，自身还有哪些关键举措需要实施？本报告是严格保密的。7整体规划及分期构思整体规划及分期构思经济分析经济分析项目目标与属性界定项目目标与属性界定项目机会研判项目机会研判项目整体定位项目整体定位整体发展战略整体发展战略项目属性界定项目属性界定项目目标与困惑项目目标与困惑本报告是严格保密的。8项目区位：位于南昌最新规划的一环中，距离老项目区位：位于南昌最新规划的一环中，距离老城中心直

6、线城中心直线7 7公里，距离红谷滩新城中心公里，距离红谷滩新城中心2 2公里公里昌九高速昌九高速八一大桥八一大桥南昌大桥南昌大桥老城区老城区红谷滩新红谷滩新区区n项目在行政上归属于新建县；n在南昌的最新规划中，项目属于一环内区域；n从直线距离上分析，项目到南昌老城区中心八一广场7公里，距离八一大桥西桥头4公里，距离红谷滩中心2公里；本报告是严格保密的。9区位属性：一环西侧现无道路，项目虽距离红谷滩很近，区位属性：一环西侧现无道路，项目虽距离红谷滩很近，但行政上属于新建县，在访谈中发现，各阶层人士对区但行政上属于新建县，在访谈中发现，各阶层人士对区域基本无认知或是域基本无认知或是“坟墓、偏、远坟

7、墓、偏、远”n项目及周边小面积区域，在行政上归属于新建县，是南昌规划一环中仅有的不属于南昌市的区域；n地块虽与规划的CBD距离很近，但由于受昌九高速路的隔断，项目所在区域，在消费者的心目中，是城市郊区，与城市一环内核心城市的空间属性完全相异；n区域虽有规划有打通昌九高速的红湾公路等三条路，但目前没有时确的时间进程，政府对此还没有明确的说法；n在对政府人士、专业人士、普通消费者的访谈过程中发现，南昌人对项目区域基本无认知，或认知为“坟墓、偏”；新建县新建县区域区域本报告是严格保密的。10道路交通：区域交通规划不确定，对项目影响大，目前道路交通：区域交通规划不确定，对项目影响大，目前仅有两条路可进

8、入，但路况及环境较差，路程距离远仅有两条路可进入，但路况及环境较差，路程距离远n地块目前的进入路径有两条；n一是沿南昌大桥新建排头解放路建设路，进入地块；n另一条是通过八一大桥庐山南大道黄家湖路，进入地块；n从黄家湖路进入地块，需从公墓区及部分破旧房区经过；n从新建县进入，需经过一段破旧房区；n两条路的路况较差，两旁环境差，且需绕大弯进入，路程距离远；公墓区公墓区破旧房区破旧房区破旧房区破旧房区破旧房区破旧房区破旧房区破旧房区本报告是严格保密的。11区域条件：区域较陌生，市政基础设施差，无生活区域条件：区域较陌生，市政基础设施差，无生活配套，在规划中将其定性为配套，在规划中将其定性为“生态控制

9、区（泛黄家生态控制区（泛黄家湖区域）湖区域）”西面西面:还迁房还迁房北面北面:烈士陵园烈士陵园南面南面:污水沟污水沟北面北面:黄家湖黄家湖东面东面:昌九高速昌九高速西北面：公墓西北面：公墓南面：河堤南面：河堤本报告是严格保密的。12项目四至：东边是昌九高速及污染较严重的乌沙河，南项目四至：东边是昌九高速及污染较严重的乌沙河，南侧是排污渠及排洪堤，北侧直接与黄家湖相连，西边主侧是排污渠及排洪堤，北侧直接与黄家湖相连，西边主要是还迁房和华东交大的学生宿舍要是还迁房和华东交大的学生宿舍东侧东侧:乌沙河和排污渠交乌沙河和排污渠交汇处汇处西侧西侧:还建房还建房西侧西侧:华东交大华东交大北侧北侧:湖湾湖湾

10、南侧南侧:湖面湖面东侧东侧:湖面湖面南侧地界南侧地界本报告是严格保密的。13地块条件与指标：占地地块条件与指标：占地447.15447.15亩，容积率亩，容积率1.061.06，水域面，水域面积约积约230230亩，其中最南侧水域约亩，其中最南侧水域约9090亩的年限为亩的年限为4040年，黄年，黄家湖路从地块内部穿过家湖路从地块内部穿过地块内部道路地块内部道路地块内的香樟树地块内的香樟树地块内的水资源地块内的水资源黄家湖黄家湖地块内的榆树地块内的榆树地块内的香樟树地块内的香樟树经济指标：经济指标：n占地规模：447.15亩n容积率要求：1.06n建筑面积：316970万平米n用地性质：商住、

11、旅游用地；n南侧水面位置的一块90亩用地的使用年限为40年；n地价：20万/亩，2003年通过拍卖取得土地；n水面面积约占200亩；n地块高差约4米，地块内有一定的植被；n黄家湖路从地块中间穿过，黄家湖路未来规划宽度未完全明确，最新规划图标示为宽50米的主干道；水水 域域水域水域黄家湖路黄家湖路40年年限年年限本报告是严格保密的。14项目界定项目界定定义项目现状定义项目现状有利因素有利因素：地块具有很好的水资源，除了自身具有的内湖外还有黄家湖的景观资源。地块内植被覆盖率高，空气质量好。不利因素不利因素：靠近昌九高速，可能带来噪音污染。地势低于路面和堤坝道路未修通，造成进入性较差p项目属性：项目

12、属性：目前没有道路直接进入地块，只能绕行进入性差进入性差占地447.15亩，在南昌属于中等偏大规模中大等规模中大等规模 地块内部水系发达，植被覆盖率高有自身资源体系有自身资源体系p区域属性：区域属性：规划新建县将有三条道路与红谷滩对接，但是具体修建的时间还不确定。区域规划不确定区域规划不确定项目所在区域的交通、医疗、教育等配套较为缺乏，依托新建县城配套依托老城区配套，缺依托老城区配套，缺乏自身配套乏自身配套在新建县黄家湖片区，与红谷滩仅一路之隔二线省会城市近郊二线省会城市近郊 属中大规模，位于陌生区，有负面认知，但具有属中大规模，位于陌生区，有负面认知，但具有一定资源优势的低密度项目一定资源优

13、势的低密度项目本报告是严格保密的。15整体规划及分期构思整体规划及分期构思经济分析经济分析项目目标与属性界定项目目标与属性界定项目机会研判项目机会研判项目整体定位项目整体定位整体发展战略整体发展战略本报告是严格保密的。16“陌生、偏、负面认知陌生、偏、负面认知”是项目面临的现是项目面临的现实问题，世联如何看待此问题，是否有机实问题，世联如何看待此问题，是否有机会化解此问题？会化解此问题？本报告是严格保密的。17南昌正处在政府主导下的拉大城市框架的发展阶段，南昌正处在政府主导下的拉大城市框架的发展阶段， “一江两岸、一核五片、多组团推进一江两岸、一核五片、多组团推进”的城市框架，将的城市框架，将

14、拉起大南昌未来的整体格局拉起大南昌未来的整体格局n西进、东拓、北控和南延西进、东拓、北控和南延的规划战略：的规划战略：西进是政府近几年的主导方向，红谷滩中心区经过5年已发展较具规模n政府最初想将城市重点向东发展，但受制于艾溪湖的隔断，后才将发展的重点改为西进n大昌北规划：大昌北规划：03年6月推出 “大昌北新城”，涵盖红谷滩新区、昌北经济技术开发区、新建县城和望城片区。大昌北将与老城形成双城拥江的格局；n湾里片区划入南昌，进一步拉大了南昌的版图；中心区中心区过往几年及未来过往几年及未来3-5年的规划发年的规划发展动向展动向乐化片区乐化片区昌东片区昌东片区莲塘片区莲塘片区望城片区望城片区湾里片区

15、湾里片区本报告是严格保密的。18土地出让：出让重点向城市外围扩展，房产开土地出让：出让重点向城市外围扩展，房产开发将使南昌城市框架拉大的进程进一步加快发将使南昌城市框架拉大的进程进一步加快本报告是严格保密的。19红谷滩是未来的中央商务区（红谷滩是未来的中央商务区（CBDCBD），未来），未来城市核心将由现在的东湖区向红谷滩转移城市核心将由现在的东湖区向红谷滩转移n红谷滩中心区（规划中的红色谷滩包括现在的红谷滩和凤凰洲）：规划用地面积16平方公里，人口25万人。以商务、办公、信息、商业文化和居住为一体的新城市中心商务区（CBD）；n红角洲片区：规划用地面积27平方公里，人口30万，是以高校、体育

16、产业和居住为主导的科技新城；n长棱片区：规划用地面积22万平米，人口25万，规划依托现有基础，发展商贸和文化，重点搞好工业小区的规划和建设；n昌北经济技术开发区：规划用地45平方分里，人口20万，是昌九工业走廊重点，将形成现代工业、文教科研和生活综合区；n旧城中心区：规划用地面积21平方公里，人口40万。是全市的商业服务、金融贸易、行政办公、文化娱乐区；红角洲：红角洲：高校、体高校、体育和居住育和居住板块板块长棱：重点发长棱：重点发展工业小区展工业小区红谷滩红谷滩CBD昌北：以现代昌北：以现代工业开发为主工业开发为主高密度旧高密度旧城中心区城中心区城市核心区城市核心区的转移方向的转移方向本报告

17、是严格保密的。20红谷滩红谷滩CBDCBD的规划，用于绿化、休闲、生态等的规划，用于绿化、休闲、生态等城市公共区的面积不足城市公共区的面积不足n红谷滩规划总占地面积约16平方公里，由庐山南大道、昌龙高速路和南昌大桥及南斯友好路围起来的面积，约9平方公里，规模的核心区占地为3.35平方公里，总建筑面积约9.72平方公里。n无论是现看到的规划图及地块用地示意图及已建成区，我们发现整个红谷滩存在如我们发现整个红谷滩存在如下问题：下问题：1、土地用途、功能规划过于、土地用途、功能规划过于单一，基本全是商务、居住单一，基本全是商务、居住用地用地2、原有摩天轮等设施大而无、原有摩天轮等设施大而无当，没起到

18、促进人气的作用当，没起到促进人气的作用n没有用于市民生活配套的公园、绿地等n市政、生活配套的缺乏，使红谷滩目前基本上是“空城”；CBD核心区规划核心区规划摩天轮摩天轮本报告是严格保密的。21红谷滩中心区已没有景观性物业可开发，景观红谷滩中心区已没有景观性物业可开发，景观性物业变得稀缺性物业变得稀缺n红谷滩在开发过程中，率先开发了沿赣江的一线江景高层物业，核心区沿江岸线已基本无景观空间；n沿江率先建设了号称亚洲最高的摩天轮，以此作为标志性建筑，引领整个沿江带的绿化建设，但到目前看，效果并不明显；n沿江高速大道的规划，使市民对于沿江绿化带的使用功能效果下降，使沿江带更多成为象征意义的绿化；n目前红

19、谷滩缺乏一个具备真正能实现城市生态、休闲的功能区域；万达星城万达星城鹿景名居鹿景名居滨江豪园滨江豪园博泰滨江威尼斯博泰滨江威尼斯天舜苑天舜苑红谷春天花园红谷春天花园圣陶沙花园圣陶沙花园联发大厦联发大厦洪城时代广场洪城时代广场红谷凯旋红谷凯旋本报告是严格保密的。22项目区域是一环内唯一拥有大面积湖区的自然资源项目区域是一环内唯一拥有大面积湖区的自然资源区域，完全有机会发展成为区域，完全有机会发展成为“城市生态公园区城市生态公园区”n南昌的一环已基本清晰，未为的城市核心区将包括旧城中心区、红谷滩、凤凰洲（规划上把它并为红谷滩、新建县境内的泛黄家湖区域和碟子湖区域，即由东侧的洪都大道、北侧的洪都大桥

20、及玉屏大街、南侧的南昌大桥和洪城路、西侧的解放路围合而成；n西外环路已率先建成，广大市民已看到政府拉大城市格局的决心和实质行动，各层次受访者均表示，相信未来新建县定会划入南昌，南昌的城市范围将进一步拓展；n未来的一环内的城市核心区，仅有项目区域及碟子湖区域拥有较好的自然环境资源；n碟子湖区域已被铭雅欧洲城整个包围，已由城市公共绿洲、休闲空间转变为私有化领域，市民将难以享有此区域的绿化环境；n项目所在的泛黄家湖区域是未来一环内仅剩的自然资源区域；碟子湖区域，碟子湖区域，已被铭雅欧洲已被铭雅欧洲城占有，成私城占有，成私有化区域有化区域西外环路西外环路项目距离红项目距离红谷滩中心区谷滩中心区仅仅2公

21、里公里本报告是严格保密的。23国际国内领先城市的发展历程表明，城市生态公国际国内领先城市的发展历程表明，城市生态公园（休闲）区，对于提升城市的形象、提升城市园（休闲）区，对于提升城市的形象、提升城市生活质量具有极为重要的作用：生活质量具有极为重要的作用：纽约曼哈顿上海陆家嘴深圳中心区 本报告是严格保密的。24案例一（纽约）：纽约在城市发展过程曾经案例一（纽约）：纽约在城市发展过程曾经面临着人口剧增、生活质量下降等城市病面临着人口剧增、生活质量下降等城市病曼哈顿曼哈顿中央公园中央公园n纽约是全球最著名、最具影响力的全球性国际化大都市；n纽约城市的发展可以追溯到1840年，其中1898年由曼哈顿等

22、五区合并而成，对纽约的发展起到了重大的推动作用；n纽约的发展大致经历了三个阶段：城市居住功能郊区化、城市商业功能和产业功能郊区化和建立边缘城镇；n发展到今天，纽约市已建成面积约622平方公里，土地用途主要包括住宅用地、商业用地、工业与基础设施用地、公共机构用地和公共开阔用地等五大类；n纽约的城市核心区CBD，是全球最重要的金融、商务和贸易中心，占地面积仅60平方公里；中央公园中央公园本报告是严格保密的。25政府及民间有识人士逐渐意识到城市绿化的政府及民间有识人士逐渐意识到城市绿化的重要，提出要在城市中心建设生态绿化区重要，提出要在城市中心建设生态绿化区土地用途土地用途数量数量面积面积万平方米万

23、平方米% %1-21-2户住宅户住宅3031303149.249.21.1%1.1%多户住宅多户住宅1768017680984.5984.522.6%22.6%商业商业/ /居住居住96119611546.1546.112.5%12.5%商业商业/ /办公办公54425442436.6436.610%10%工业工业207320731201202.8%2.8%运输及公用事业运输及公用事业587587294.4294.46.8%6.8%公共机构公共机构24122412513.8513.811.8%11.8%开阔地开阔地/ /休闲场所休闲场所3383381094.61094.625.1%25.1%停

24、车设施停车设施99599583.783.71.9%1.9%空地空地18591859143.4143.43.3%3.3%其他其他33333388.988.92.0%2.0%合计合计44361443614355.44355.4100%100%曼哈顿总用地面积为60平方公里，已规划用地约44平方公里，土地利用可概括为：n立体规划空间，充分利用土地n注重生态环境，兼顾住宅n土地分区规划制度对于纽约的规划起到极大的促进作用；对中心区曼哈顿的规划对中心区曼哈顿的规划中，开阔地中，开阔地/休闲场所面休闲场所面积占积占25.1%本报告是严格保密的。26在曼哈顿在曼哈顿CBDCBD规划了规划了340340万平米

25、的中央公园，万平米的中央公园，提升了纽约市民生活质量和城市的国际声望提升了纽约市民生活质量和城市的国际声望n在19世纪50年代，纽约等美国的大城市正经历着前所未有的城市化；n城市的高速发展导致了生态环境的逐渐恶化，开敞生态的环境被一步步压缩，城市流行病等问题开始凸现，迫使人们重新认识城市的发展与环境、生态的关系；n一些有识的富商人士及地产商们开始向政府提出了兴趣城市公园的要求，认为应该为广大市民兴建一个休闲、娱乐的生活场所，以保持城市生活的健康发展；n1873年，占地340万平米的中央公园开始兴建，城市的发展思路开始有了一个重大的转折，从此城市生态、城市环境、市民生活质量开始受到全球的关注，在

26、城市中央兴建公园的方式开始成为全球城市仿效的榜样；中央公园中央公园是城市绿肺是城市绿肺是市民户外广场是市民户外广场本报告是严格保密的。27案例二（陆家嘴）：陆家嘴金融贸易区是政府强案例二（陆家嘴）：陆家嘴金融贸易区是政府强力主导下的发展模式，规划面积力主导下的发展模式，规划面积3030平方公里平方公里n从1990年4月18日，中国政府宣布开放上海浦东，浦东的规划与建设就进入了一个飞速发展的时代；n浦东的核心区域陆家嘴金融贸易区，规划面积28平方公里，规划人口50万，规划开发面积为6.6平方公里，由新上海商业城、竹园商贸区、花木行政文化中心、国际博览中心、世纪公园以及中、高档居住小区组成，集金融

27、贸易、行政办公、文化娱乐、商业购物和居住游憩为一体的综合功能区；n其中1.7平方公里的陆家嘴金融贸易中心区，与浦西1.3平方公里组成上海中央商务区CBD，功能定位以金融、贸易为主，旅游、信息、办公、商住为辅；世纪公园世纪公园源深体育公园源深体育公园陆家嘴中心绿地陆家嘴中心绿地明珠公园明珠公园滨江绿化带滨江绿化带本报告是严格保密的。28陆家嘴金融贸易区规划有陆家嘴金融贸易区规划有140140万平米的世纪公园等，在万平米的世纪公园等，在1.71.7平方公里平方公里CBDCBD中规划有绿地中规划有绿地/ /公园面积超过公园面积超过1010万平米万平米n陆家嘴金融贸易中心区规划占地面积1.7平方公里，

28、建筑总面积约400万平方米；n在寸土寸金的陆家嘴CBD，仍规划有提供市民生活、改善城市生态的数个公园/绿地：n陆家嘴中心绿地公园，规划占地面积8.9万平米，园内建常绿草坪6.5万平方米，8600平方米的中心湖突出浦东新区版图轮廓；n塘桥公园：规划占地3.98万平米，水面积1.25万平米，是开放式公众休闲游憩公园；n世纪公园，原名中央公园，规划占地面积140.3万平米，公园以大面积草坪、森林、湖泊为主体，建有乡土田园、景观平台、湖滨和鸟类保护等区域；n明珠公园等；陆家嘴中心绿地，陆家嘴中心绿地，规划占地规划占地8.9万平万平米米明珠公园明珠公园陆家嘴中心绿地陆家嘴中心绿地本报告是严格保密的。29

29、案例三（深圳中心区）：深圳中心区占地面积案例三（深圳中心区）：深圳中心区占地面积6 6平平方公里，规划为行政、文化、金融、商务功能方公里，规划为行政、文化、金融、商务功能n深圳市中心区核心区CBD总占地面积607公顷：北片区是行政、文化中心；南片区是城市商务区（CBD），总建筑面积达750万平方米。n莲花山公园为开放性城市公园。n未来就业人口26万，居住7.7万；n在中心区一级辐射区，规划有中心公园、笔架山公园和花卉世界等；本报告是严格保密的。30深圳中心区：在深圳中心区：在CBDCBD区域，规划绿化区域，规划绿化/ /公公园面积超过园面积超过2 2平方公里平方公里n在中心区的核心区域，仍规划

30、有大片开阔地/绿地，包括：n莲花山公园，占地194万平米，主要规划为原生态的绿化、山地缓坡、风筝广场等供市民休闲、游乐的场地；n规划有大量的市民广场、会展中心广场；占地占地194万平米万平米的莲花山公园的莲花山公园市民中心广场市民中心广场会展中心广场会展中心广场市民广场绿地市民广场绿地本报告是严格保密的。31国际国内领先城市发展与规划的启示国际国内领先城市发展与规划的启示大量公共绿地、生态广场、休闲公园的修建，对于提高城大量公共绿地、生态广场、休闲公园的修建，对于提高城市的形象，加速城市的发展，尤其是新区域的发展，将起市的形象，加速城市的发展，尤其是新区域的发展，将起到极大的推动作用；到极大的

31、推动作用；南昌红谷滩城市核心区及其一级辐射区，均未规划有大面南昌红谷滩城市核心区及其一级辐射区，均未规划有大面积的开阔绿地、休闲公园等，沿江绿地规划并未达到使用积的开阔绿地、休闲公园等，沿江绿地规划并未达到使用上的功能实现，影响新城区开发的进程；上的功能实现，影响新城区开发的进程；城市中心生态绿地、休闲区域，是在发生大量城市病、城城市中心生态绿地、休闲区域，是在发生大量城市病、城市生活质量下降的教训下的产物；市生活质量下降的教训下的产物；本报告是严格保密的。32从城市规划对比分析看，红谷滩从城市规划对比分析看，红谷滩CBDCBD缺乏生态休闲区缺乏生态休闲区域，泛黄家湖区域将有条件打造成为域，泛

32、黄家湖区域将有条件打造成为“城市生态公园城市生态公园区区”，从而提升南昌城市形象，提升城市竞争力，从而提升南昌城市形象，提升城市竞争力泛黄家湖区域：泛黄家湖区域：CBDCBD城市生态公园区城市生态公园区项目愿景：项目愿景：CBDCBD高档生态公园住区高档生态公园住区本报告是严格保密的。33城市生态公园对提升城市形象有着极大的城市生态公园对提升城市形象有着极大的促进作用促进作用都市都市+自然，自然，体现和谐体现和谐完善城市功能，完善城市功能，功能补缺功能补缺引导城市未来引导城市未来的生活方式的生活方式生态代名词，提升生态代名词，提升市民生活质量市民生活质量带动周边地价，带动周边地价，增加税收增加

33、税收成为新建县名片，成为新建县名片，南昌形象品牌南昌形象品牌提升市民对提升市民对“西进西进”的信心和动力的信心和动力加速改变红谷滩加速改变红谷滩“空城空城”现象现象以城市生态公园为契机以城市生态公园为契机申报申报“国家森林城市国家森林城市”本报告是严格保密的。34项目愿景项目愿景CBD高档生态公园住区高档生态公园住区项目项目1.061.06的容积率决定项目可以有多种排布方式，现针的容积率决定项目可以有多种排布方式，现针对低密度物业和普通城市住宅做竞争和机会分析对低密度物业和普通城市住宅做竞争和机会分析宏观市场的机会分析宏观市场的机会分析低密度物业竞争与机会分析低密度物业竞争与机会分析普通城市住

34、宅竞争与机会分析普通城市住宅竞争与机会分析市场有哪些经验市场有哪些经验/案例可借鉴案例可借鉴宏观面是市场的基本依托！宏观面是市场的基本依托！本报告是严格保密的。35南昌市近年南昌市近年GDPGDP及人均及人均GDPGDP迅速上涨，房迅速上涨，房地产业进入高速发展期地产业进入高速发展期房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期人均人均GDPGDP与房地

35、产发展关系与房地产发展关系n06年开始南昌人均GDP为26145元，进入8004000美元的区间，预示着南昌房地产已经进入快速发展期，潜力很大，发展势头看涨；n2006年，南昌市在岗职工年均工资首次跨越2万元大关，达到20286元；而在金融、水电煤等公共服务性行业、电信及相关信息产业，职工年均工资更是超过3万元，分别为36884元、32809元和31453元； 本报告是严格保密的。36南昌南昌城市化率不断提高，城市化率不断提高，人口稳定增长，人口稳定增长，近几年近几年因人口增长每年带来大量的住房需求因人口增长每年带来大量的住房需求南昌市区人口占全市总人口比例南昌市区人口占全市总人口比例南昌城市

36、化增长趋势南昌城市化增长趋势n南昌市2006年末常住 人口483万，户籍人口475万，其中非农业人口227万n南昌历年来人口增长保持在7.5万人以上，2002年和2004年人口增长超过15万人口；n进行简单测算，增长的人口每年产生约250万平米的住房需求，将带来强劲的市场刚性需求；n南昌的城市化进程和人口的扩张必将带来巨大的住宅消费需求；n在无特殊政策及大环境的影响下，城市化进程将是不可遏止的趋势，未来几年人口将会持续增长，带来住房需求的持续增长；本报告是严格保密的。37房地产开发与销售持续快速增长，其中房地产开发与销售持续快速增长，其中20062006年住宅成年住宅成交量增幅达交量增幅达54

37、%54%，价格增幅达，价格增幅达18.9%18.9%，均价已突破，均价已突破30003000元元/ /平米平米u随着南昌市城市化进程的发展，房地产市场在2003年进入快速发展期，房地产投资量和房屋施工量成倍增加u开发过程中，开放商有意地把控开发节奏，控制竣工面积，造成一定时间内的供应紧张，价格也随之攀升u价格增长在2003年到达一个高峰后，2006年再度出现增长高峰，达到18.9%，进入快速增长的轨道；u住宅成交面积近几年保持持续快速增长，2006年成交面积达360万平米，增幅达到54%；本报告是严格保密的。38南昌各板块楼盘销售均比较顺畅，价格持续南昌各板块楼盘销售均比较顺畅，价格持续增长，

38、为项目开发提供了较好的市场基础增长，为项目开发提供了较好的市场基础按房地产的发展格局，市场的板块可做如下划分：n昌北板块n新建县板块n红角洲板块n红谷滩板块n凤凰洲板块n老中心城板块n朝阳板块n象湖南板块n 青山湖板块n京东板块象湖南京东青山湖老城中心红谷滩凤凰洲红角洲新建昌北板块九里象湖城九里象湖城奥林匹克花园奥林匹克花园绿地兰宫绿地兰宫南昌居住主题公园南昌居住主题公园水榭花都水榭花都万科四季花城万科四季花城世纪风情世纪风情中大青山湖花园中大青山湖花园香溢花城香溢花城白金瀚水景花园白金瀚水景花园联发江岸汇景联发江岸汇景联泰香域滨江联泰香域滨江金融街紫金园金融街紫金园新里梵顿公馆新里梵顿公馆红

39、谷凯旋红谷凯旋万达星城万达星城洪城比华利洪城比华利天赐良园天赐良园铭雅欧洲城铭雅欧洲城丽水佳园丽水佳园莱卡小镇莱卡小镇城开国际学园城开国际学园都市未来花园都市未来花园朝阳中山一品中山一品本报告是严格保密的。3920062006年年1-111-11月销售数据表明，市场热点有向城市月销售数据表明，市场热点有向城市外围转移的趋势，陌生区同样面临较大的机会外围转移的趋势，陌生区同样面临较大的机会在行政划分上，红谷滩、凤凰洲和红角洲统一划为红谷滩新中心在行政划分上，红谷滩、凤凰洲和红角洲统一划为红谷滩新中心区，故本红谷滩区域包括了红谷滩、红角洲和凤凰洲三个板块的区，故本红谷滩区域包括了红谷滩、红角洲和凤

40、凰洲三个板块的供应及销售；供应及销售；本报告是严格保密的。40宏观市场综合研判宏观市场综合研判小小 结结GDPGDP迅速上涨，迅速上涨，人口稳定增长，城市化率（人口稳定增长，城市化率（46.3）逐年提高；逐年提高；房地产产业呈现出供需两旺的局面，交易量与价格均房地产产业呈现出供需两旺的局面，交易量与价格均高速度增长，高速度增长，目前市场仍处于高速发展期；目前市场仍处于高速发展期；市场热点向外围拓展，使陌生区域同样面临着较大的市场热点向外围拓展，使陌生区域同样面临着较大的机会；机会；人口的增长带来大量的刚性需求，刚性需求将使市场具备长久的动力和抵御人口的增长带来大量的刚性需求，刚性需求将使市场具

41、备长久的动力和抵御政策的风险政策的风险；宏观面的良好态势，使项目的发展具备较好的市场大势的基础，项目需要做宏观面的良好态势，使项目的发展具备较好的市场大势的基础，项目需要做的主要是如何跑赢大势，获取更可观的利润；的主要是如何跑赢大势，获取更可观的利润；项目的现状虽然是较为陌生，但市场总体向外围拓展，能够有效减低项目因项目的现状虽然是较为陌生，但市场总体向外围拓展，能够有效减低项目因陌生带来的压力；陌生带来的压力；本报告是严格保密的。41低密度市场竞争并不激烈，低密度物业主要集中低密度市场竞争并不激烈，低密度物业主要集中于象湖南区域、青山湖、艾溪湖及碟子湖区域于象湖南区域、青山湖、艾溪湖及碟子湖

42、区域n南昌房产发展到现在，还没有一个低密度高端物业相对集中放量的市场，高端市场相对平静；n目前低密度物业供应主要集中在四大湖区，自然资源丰富n除碟子湖区域的铭雅欧洲城和天赐良园外，其余区位均在规划的一环以外n除青山湖区外，其余区域交通距离较远，物业郊区化，城市配套不足，导致目前低密度物业入住率不高象湖南象湖南青山湖青山湖京东京东绿地兰宫绿地兰宫R=0.5居住主题公园居住主题公园R=1.35平安象湖风情平安象湖风情R=1.39中大青山湖中大青山湖青山湖香溢花城青山湖香溢花城R=1.5铭雅欧洲城铭雅欧洲城R=0.1天赐良园天赐良园R=1.3碟子湖碟子湖一环二环三环万科四季花城万科四季花城整体仅剩整

43、体仅剩200套花园洋房套花园洋房世纪风情世纪风情关于低密度市场关于低密度市场“低密度物业市场，特别是别墅/类别墅市场，一方面因为供应少，产品稀缺，另一方面它能保值升值。”受访者观点竞争分析本报告是严格保密的。42青山湖区域：价格高，与项目在客户层面青山湖区域：价格高，与项目在客户层面上形成较大的差别，竞争弱上形成较大的差别，竞争弱楼盘名称楼盘名称香溢花城香溢花城中大青山湖中大青山湖位置位置湖滨东路1269号燕鸣岛公园北侧中大南路28号规模规模占面500亩，建面50万平米，容积率1.5230亩，总建筑面积23万平方米，容积率1.5，绿化率45产品形式产品形式联排别墅，多层，小高层、高层多层、小高

44、层户型配比户型配比以3房为主，主力户型120-130平米两房面积85-115平米三房面积120-180平米四房面积180-200平米联排别墅面积253-358平米多层部分为2房90105m2、3房120148m2、4房138158m2 ，小高层部分为140多m2的3房和150多m2的4房3房为主，占70%，2房占20%，4房占10%客户客户以青山湖周边客户为主，向南昌客户辐射，也有江西省内客户客户来源范围较广，主要看重青山湖景观环境、政府规划及产品素质销售状况销售状况别墅13000-20000元/平方米，洋房6000-7000均价为5400-5500元/平米 ，开盘当天即卖90%卖点卖点加州文

45、化社区，北美加州风格、大环境、园林风格正青山湖，生态毫宅配套配套商业街，周边有50万平米湖景资源会所、幼儿园、泳池、商务中心、健身房、屋顶网球场、超市等点评点评产品形象较高，规模较大，外部资源丰富产品规模较大，素质较高，湖景资源相对丰富竞争分析本报告是严格保密的。43艾溪湖区域：市场较封闭，以区域客户为艾溪湖区域：市场较封闭，以区域客户为主，客户交叉少，竞争弱主，客户交叉少，竞争弱楼盘名称楼盘名称世纪风情（三期有少量别墅）世纪风情（三期有少量别墅）万科四季花城万科四季花城位置位置青山湖区北京东路1588号世纪风情大街 南昌国家高新技术产业开发区高新七路999号规模规模占地35万平米，总建筑面积

46、50万平米，绿化率50占地41000 平方米，建筑面积25万平米 产品形式产品形式多层、小高层、高层、SOHO办公楼、联排及独栋别墅 洋房、多层、高层户型配比户型配比二期主力户型：Mini小户4070平米3房108138平米4房147162平米5房258平米6房252295平米北区共3400套房子，洋房约1500套一房69左右，二房90-96，三房110-147平米，四房160平米主力户型为三房、四房及复式，面积127至166平方米 客户客户以周边客户为主，职业范围较大，前期投资客较多，生意人以周边企业员工为主，泰康软件园等企业员工销售状况销售状况二期销售均价4300-4350元/平米，销售率

47、接近90%起价：5000-7000元/平方米均价；年消化量10万左右卖点卖点高品质产品，高品质园林环境蓝岸会所、湖景资源配套配套商业街、商业街区、超级大卖场、室外健身跑道、羽毛球场、儿童活动中心、老人休闲中心 湖滨公园、学校、会所、市政、金融点评点评产品素质很高，园林环境细节突出品牌项目、物业服务周到、但产品素质不高竞争分析本报告是严格保密的。44象湖南区域：将与项目构成一定的竞争，象湖南区域：将与项目构成一定的竞争，项目具备未来的城市属性区位优势项目具备未来的城市属性区位优势楼盘名称楼盘名称南昌居住主题公园南昌居住主题公园绿地兰宫绿地兰宫位置位置南昌县区象湖新城中心区金沙大道 南昌县区迎宾大

48、道上海庄园路100号 规模规模占地面积，建筑面积，容积率，总套数总占地面积：1250亩 总建筑面积:40万平方米 容积率：0.5 建筑密度：16.8%绿地率：47% 居民总户数：1762户产品形式产品形式高层、多层、花园洋房、联排别墅 独栋、联排别墅、双拼别墅、叠加别墅 户型配比户型配比主力户型为三房，116M2左右，三房占3/5，有部分顶层复式。连排别墅，面积200M2左右独栋别墅，面积最小为320M2客户客户客户主要是商业人，居住在南昌市区。客户主要是生意人、公务员以及部分收入稳定人群。销售状况销售状况该楼盘一个月可以销售80100套。目前在推的高层均价3300元/M2，2600元/M2起

49、价，主要以小户型为主，销售情况较好。多层的均价3450元/M2。2003年一期开盘，已推出多次，每次推出100多套。喜欢连排别墅的客户多，面积200M2左右，总价100万左右，均价4100元/M2。即将开盘的连排别墅均价为4800元/M2，双拼别墅价格为5200元/M2，共240套。独栋为9000元/M2，面积最小为320M2。卖点卖点规模大且小区自身配套齐，而且靠近象湖风景区。绿地品牌的认可以及价格，其次觉得地段也还可以，还有就是小区是纯别墅社区。配套配套中小学:京山小学，迎宾中学，江铃中小学，南昌市定山小学，南昌九中，南昌市第十三中学，青云谱学校、外国语学校 幼儿园:江铃保育院 量贩超市:

50、好又多银行:农业银行，商业银行，建设银行，中国银行等多家银行医院:武警医院，江医二附院，江西省皮肤病专科医院，南昌市第五医院等多家医院内部配套：班制幼儿园一所、班制小学一所 中小学：师大附二中、现代外国语学校综合商场：迎宾集贸市场医院：武警医院休闲娱乐：翠林高尔夫度假酒店、象湖公园、希尔顿大酒店内部配套：幼儿园（4200平方米）点评点评的品质，纯别墅社区保证了居住品质，不过交通非常不方便竞争分析本报告是严格保密的。45香溢花城实现了市场价格的高峰，未来万科青山湖项香溢花城实现了市场价格的高峰，未来万科青山湖项目有望成为新的高峰，将对高端市场形成进一步支撑目有望成为新的高峰，将对高端市场形成进一

51、步支撑万科地块万科地块香溢花城香溢花城天赐良园天赐良园铭雅欧洲城铭雅欧洲城n相对低密度物业中，香溢花城是市场价格的顶峰，创造了双拼别墅15000-20000元/平米的价格；n万科在青山湖北侧拿地，项目拥有较好的自然资源，容积率小于1.45，预计将会成为继香溢花城之后的另一个价格顶峰，将会使南昌的豪宅市场进一步发展；机会分析本报告是严格保密的。46天赐良园联排物业畅销，铭雅欧洲城价格高企，天赐良园联排物业畅销，铭雅欧洲城价格高企，对片区高端市场起到很好的引导和支撑作用对片区高端市场起到很好的引导和支撑作用万科地块万科地块香溢花城香溢花城天赐良园天赐良园铭雅欧洲城铭雅欧洲城n铭雅欧洲城（高尔夫别墅

52、）项目虽然在市场上有很多说法，但它高企的价格（13000-15000元/平米），成为区域市场价格的标杆和参照，成为其它项目价格高与低的一个衡量标尺；n天赐良园联排别墅比较畅销，已卖到7000元/平米，对于项目区域的高端市场有较强的支撑作用；n天赐良园联排供应少，基本与项目不构成竞争；机会分析本报告是严格保密的。47已入市的楼盘中，预计未来三年内出售的低密度（包含已入市的楼盘中，预计未来三年内出售的低密度（包含退台洋房）物业，主要集中于七个盘，约有退台洋房）物业，主要集中于七个盘，约有1300-15001300-1500套，预计年供应量为套，预计年供应量为400-500400-500套，供应量不

53、大套，供应量不大楼盘名称楼盘名称: :天赐良园独栋别墅独栋别墅: :剩下200套,面积区间:180-280双拼双拼: :剩下2套,面积区间:280连排连排: :剩下200多套,面积区间:180-280楼盘名称楼盘名称: :洪城比华利楼盘还未还未开盘花园洋房花园洋房: :500套,面积区间:110-160楼盘名称楼盘名称: :中大青山湖花园将推出独栋别墅独栋别墅和连排连排，共28套,两种物业的面积区间:280-600楼盘名称楼盘名称: :香溢花城少量联排/双拼别墅楼盘名称楼盘名称: :南昌居住主题公园独栋别墅独栋别墅: :30套,面积区间:500-600双拼双拼: :42套,面积区间:330左右

54、楼盘名称楼盘名称: :绿地兰宫将推出双拼双拼和连排连排共240套,连排连排面积:200左右，双双拼拼面积区间:240-260楼盘名称楼盘名称: :江西奥林匹克花园花园洋房花园洋房: :约有300多套面积区间:110-180机会分析本报告是严格保密的。48在已出让但尚未面世的地块中，可能与项目构成竞争的在已出让但尚未面世的地块中，可能与项目构成竞争的有有8 8块地，其中有块地，其中有3 3块地在区位条件上与项目比较类似，块地在区位条件上与项目比较类似，但项目的容积率更低，且具备自然资源优势但项目的容积率更低，且具备自然资源优势宗地位置宗地位置：湾里区招贤镇红湾公路旁宗地面积宗地面积： 161.1

55、 亩容积率：容积率：R1.3 宗地位置宗地位置：青云谱朱桥东路以南宗地面积宗地面积： 145.08亩容积率：容积率：R1.宗地位置宗地位置：南昌经济技术开发区广兰大道以西、黄家湖西路以南宗地面积宗地面积： 500.74 亩容积率：容积率：R1.宗地位置宗地位置：红角洲控规B-08部分地块宗地面积宗地面积： 290.07亩容积率容积率：R1.7 宗地位置宗地位置：高新区城东一路以南,艾溪湖长堤以东（中兴）宗地面积宗地面积： 350.12亩容积率容积率：R1.宗地位置宗地位置：青山湖北岸原塘山养鸡场及周边宗地面积宗地面积： 145（亩）容积率：容积率：R1.4 竞得人竞得人: :万科企业股份有限公

56、司 宗地位置宗地位置：昌北开发区中环路以东、黄家湖路以南（金嘉房地产 ） 宗地面积宗地面积： 250 （亩）容积率容积率：R1.75 宗地位置宗地位置：湾里区磨盘山南路以北、新华医院用地以东宗地面积宗地面积： 108.33（亩） 容积率：容积率：R1.1 竞争界定：竞争界定：nR 1.81.8， S200亩亩nR 1.51.5，S100亩亩此类型地块可出现一定量的低密度物业此类型地块可出现一定量的低密度物业机会分析本报告是严格保密的。49低密度产品的设计，还处于较初级的阶段，产低密度产品的设计，还处于较初级的阶段，产品设计较粗糙，品质感不强品设计较粗糙，品质感不强n南昌的低密度产品的规划、设计

57、还处于相对初级的阶段，产品设计较粗糙，品质感不强；图为：n绿地兰宫n南昌居住主题公园n四季花城机会分析本报告是严格保密的。50园林景观的处理，多以硬质景观为主，辅以简单园林景观的处理，多以硬质景观为主，辅以简单的绿化，缺乏足够的生活氛围的营造的绿化，缺乏足够的生活氛围的营造n园林景观的处理，多以硬质景观为主，辅以简单的绿化，缺乏营造居家氛围和生活的品质感，图为：n南昌居住主题公园n香溢花城n四季花城n绿地兰宫机会分析本报告是严格保密的。51低密度市场研判低密度市场研判香溢花城及万科青山湖项目，将带动南昌高端市场香溢花城及万科青山湖项目，将带动南昌高端市场持续向高端发展，高端市场面临新的机遇；持

58、续向高端发展，高端市场面临新的机遇；高端物业供应量不大，未来相对稀缺；高端物业供应量不大，未来相对稀缺；象湖南区域与项目构成一定的竞争；象湖南区域与项目构成一定的竞争；低密度产品的规划、设计、园林景观水平较低；低密度产品的规划、设计、园林景观水平较低；高端产品稀缺，竞争弱，使项目在开发策略、档次定位上具备较大的操作高端产品稀缺，竞争弱，使项目在开发策略、档次定位上具备较大的操作空间；空间；高端市场面临新的机遇，项目可望实现较大的市场溢价；高端市场面临新的机遇，项目可望实现较大的市场溢价；项目设法在区域价值营造上，强化城市属性的地位；项目设法在区域价值营造上，强化城市属性的地位；通过产品价值的营

59、造，提升附加值，增加亮点；通过产品价值的营造，提升附加值，增加亮点；本报告是严格保密的。52项目愿景项目愿景CBD高档生态公园住区高档生态公园住区项目项目1.061.06的容积率决定项目可以有多种排布方式，现针的容积率决定项目可以有多种排布方式，现针对低密度物业和普通城市住宅做竞争和机会分析对低密度物业和普通城市住宅做竞争和机会分析宏观市场的机会分析宏观市场的机会分析低密度物业竞争与机会分析低密度物业竞争与机会分析普通城市住宅竞争与机会分析普通城市住宅竞争与机会分析市场有哪些经验市场有哪些经验/案例可借鉴案例可借鉴本报告是严格保密的。53未来红角洲、新建县物业将与城市住宅形成未来红角洲、新建县

60、物业将与城市住宅形成直接的竞争直接的竞争n城市普通住宅的竞争，主要来自地缘、价格的竞争；n从地缘看，红角洲、红谷滩、凤凰洲和新建县将成项目城市住宅的主要竞争对手；n从地块具备的资源条件分析，项目的竞争将主要是沿江物业、红角洲大环境较好的物业；n红谷滩可开发住宅用地不多，未来供应量小，预计竞争将主要集中于红角洲和新建县红谷滩红角洲新建联发江岸汇景联发江岸汇景联泰香域滨江联泰香域滨江金融街紫金园金融街紫金园新里梵顿公馆新里梵顿公馆红谷凯旋红谷凯旋万达星城万达星城洪城比华利洪城比华利丽水佳园丽水佳园莱卡小镇莱卡小镇城开国际学园城开国际学园都市未来花园都市未来花园本报告是严格保密的。54红角洲：房产开

61、发的重点，推出量大，区域知红角洲：房产开发的重点，推出量大，区域知名度高名度高板块板块红角洲红角洲均价（元均价（元/ /平平米）米）40004300资源资源江景、规划特征特征规模中大、高层、开发商实力强建筑类型及建筑类型及户型户型小高层、高层;90平米左右的2房，110140平米的3房消费者消费者周边高校，红谷滩公务员以及市区部分投资客主要依托主要依托江景、规划、品牌主要劣势主要劣势配套较差，生活氛围不浓代表楼盘代表楼盘梵顿公馆、江岸汇景、金融街紫金园、联泰香域滨江简述简述红角洲依托江景资源、前湖区域的高校园区及较好的环境，定位为居住、文教、休闲、旅游区域，是继红谷滩之后的又一发展重点红角洲朝

62、阳洲本报告是严格保密的。55红谷滩与凤凰洲板块：价格上涨快，有望成为红谷滩与凤凰洲板块：价格上涨快，有望成为新的价格高峰，目前供应量减少新的价格高峰，目前供应量减少红谷滩凤凰洲板块板块红谷滩中心红谷滩中心凤凰洲凤凰洲均价（元均价（元/ /平米）平米）4000480035004600资源资源新市政府，赣江景观、政府规划政府规划，部分湖景特征特征小高层、高层为主，覆盖率高，中等规模小高层、高层、洋房、联排别墅，中大规模建筑类型及建筑类型及户型户型高层、小高层为主； 2房85110平米，3房120140平米高层、小高层；90100平米2房、110140平米3房消费者消费者来源地较散，职业主要包括公务

63、员、生意人等，前期投资客较多，现在自住型客户增多，但空置率多数在60以上主要来自周边企业，红谷滩公务员以及市区部分投资客主要依托主要依托规划、资源便捷，便利、价格主要劣势主要劣势配套尚不齐全，人气不足距离较远，配套较少代表楼盘代表楼盘红谷凯旋、万达星城、洪城比华利等天赐良园、丰和新城、凤凰城、铭雅欧洲城n红谷滩是规划中未来南昌CBD，经过几年建设，已具备一定规模n现红谷滩可出让土地减少，楼盘销售速度快，价格上涨速度快，市场势头良好n近几年在加快商务、商业设施方面的建设n不足之处是入住率低，影响区域人气的形成n在红谷滩的发展下，凤凰洲市场得到提升，铭雅欧洲城和天赐良园是区域市场代表本报告是严格保

64、密的。56新建县板块：新建县房地产迅速发展，成新建县板块：新建县房地产迅速发展，成交量大，价格上涨速度快交量大，价格上涨速度快板块板块新建县新建县均价（元均价（元/ /平米）平米）25003300元/平米资源资源属县级区域，资源较弱，在发展中处于相对尴尬的境地特征特征中大规模、中小规模楼盘同时存在，容积率较低，价格较低建筑类型及户型建筑类型及户型多层为主；83100平米2房、110130平米3房消费者消费者主要为本地的客户，公务员以及私营小业主、部分市内的投资客主要依托主要依托价格优势，价格是其发展的最主要动力主要劣势主要劣势属于县辖区，县区环境较差，规划较差，工业园区的规划，对于环境有一定的

65、影响代表楼盘代表楼盘沿海丽水佳园、莱卡小镇、都市未来花园、城开国际花园简述简述在取消高速路收费、湾里划入南昌之后，特别是得益于红谷滩的发展，新建县近三年来价格上涨速度很快，现已达2500-3300元/平米新建县u新建县板块，相对独立，基本以本地人为主，土地供应较多，未来竞争将会较激烈u得益于高速路取消收费、湾里划入南昌、西外环建设等，新建县房得到迅速发展； u在两年的时间里，新建县平均以每年800元/平米左右的速度增长本报告是严格保密的。57市场研判市场研判红角洲是房产开发的重点，成交量较大红角洲是房产开发的重点，成交量较大红谷滩供应量减少，价格可望成新的高峰红谷滩供应量减少，价格可望成新的高

66、峰新建县房产发展迅速，价格上涨快新建县房产发展迅速，价格上涨快将会分流客户，项目需创造与红角洲完全不同的形象体系，走将会分流客户，项目需创造与红角洲完全不同的形象体系，走项目形象的差异化项目形象的差异化将使客户向外流动，与红谷滩一路之隔的项目面临着新的机遇；将使客户向外流动，与红谷滩一路之隔的项目面临着新的机遇；项目区域价值得到提升，将会在一定程度上与红谷滩融合；项目区域价值得到提升，将会在一定程度上与红谷滩融合；本报告是严格保密的。58项目愿景项目愿景CBD高档生态公园住区高档生态公园住区项目项目1.061.06的容积率决定项目可以有多种排布方式，现针的容积率决定项目可以有多种排布方式，现针对低密度物业和普通城市住宅做竞争和机会分析对低密度物业和普通城市住宅做竞争和机会分析宏观市场的机会分析宏观市场的机会分析低密度物业竞争与机会分析低密度物业竞争与机会分析普通城市住宅竞争与机会分析普通城市住宅竞争与机会分析市场有哪些经验市场有哪些经验/案例可借鉴案例可借鉴本报告是严格保密的。59融侨半岛，重庆融侨半岛，重庆30003000亩大盘，如何改变区亩大盘，如何改变区域现状？域现状？n“融侨半