744901754怀化金宸项目定位报告91p

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1、怀化金宸项目定位报告怀化金宸项目定位报告长沙集思行 2011年11月10日2 2 怀化宏观经济怀化宏观经济 怀化城市概述与城市规划发展怀化城市概述与城市规划发展 房地产市场现况分析及发展趋势预测房地产市场现况分析及发展趋势预测 主要竞争项目分析主要竞争项目分析 目标客户群调研分析目标客户群调研分析 项目概况项目概况 项目竞争力分析项目竞争力分析 客户访谈客户访谈 项目发展定位项目发展定位 项目规划及建筑定义项目规划及建筑定义3怀化宏观经济C C G G 城市化率城市化率D D E E F F 社会消费品零售总额社会消费品零售总额H H 城乡居民存款余额城乡居民存款余额I I 周边城市经济类比周

2、边城市经济类比J J 小结小结4p 2010年怀化地区生产总值达到674.92亿元，增速达到14.80%。即使在金融危机的影响下，近三年的增速也是在13. %以上，经济发展速度远高于全国平均水平。5p 2010年怀化人均GDP达到14233元，增速达到18.27%。怀化人均GDP增速都在10%以上，特别是近两年都在13%以上，2010年更是达到18.27%，说明怀化的经济发展处于快速发展阶段。6p 2010年怀化城镇居民人均可支配收入达到125234元，同比增长12.70%。在城市建设快速发展的同时，城镇居民人均可支配收入稳步快速增长。7p 2010年怀化固定资产投资高达382亿元，同比增长3

3、5.3%。近年来在固定资产投资方面获得了大量的资金支持，城市建设飞速发展。固定资产投资平稳增长，为怀化市房地产发展提供了良好的经济环境。固定资产投资平稳增长，为怀化市房地产发展提供了良好的经济环境。8怀化房地产业作为第三产业的支柱性复兴产业，其回升及大力发展指日可待。怀化房地产业作为第三产业的支柱性复兴产业，其回升及大力发展指日可待。p 2010年怀化第一产业实现97.43亿元，增长了4.4%。第二产业实现增288.9亿元，增长20.9%，第三产业实现增加值288.59亿元，增长12.9%。三次产业结构比由上年的15.5：40.1：44.4变为14.4：42.8：42.8。近年来第二产业、第三

4、产业快速发展，对经济发展的贡献较大。9p2009年怀化城市化率达到36.2%，从06年至09年年均增长率在1.5%以上，预计2011年将达到40%左右。随着城市的快速发展，城区面积的不断扩大，城市化率也不断上升，以满足城市发展需要。城市化率城市化率10 2010年怀化城乡居民存款余额达到474.2亿元，同比增长19.6%。在城市建设快速发展的同时，城镇居民的存款余额也得到快速增加，生活水平不断上升。居民生活水平与消费居民存款余额居民生活水平与消费居民消费支出 2010年怀化城乡居民人均消费支出达到9013元，同比增长5.6%。在居民生活水平不断上升的同时，居民消费支出越来越大，预计2011年将

5、突破1万元大关。12周边地区城市经济类比周边地区城市经济类比 怀化城镇化率为36.20%，城镇化率相对高于周边城市13周边城市周边城市GDP比较比较 怀化10年GDP为674.92亿元，GDP相对接近周边城市14社会固定资产投资总额社会固定资产投资总额怀化固定资产为282.39亿，固定资产投入相对低于周边城市15周边地区房地产开发投资周边地区房地产开发投资 怀化房地产开发投资为33.29亿，相对低于永州16周边城市城镇居民人均可支配收入周边城市城镇居民人均可支配收入 怀化城镇居民收入仅为11114元，城镇居民收入相当较低17小结p 怀化市是一座火车拖来的年轻城市，主导产业为第三产业，商贸物流业

6、较为发达。p近年来第二、三产业快速发展。在固定资产投资大幅增加的情况下，城市经济稳健快速发展。p城市消费零售、居民收入获得了大幅的提升，城乡居民储蓄存款余额快速增加。城镇化率在第二产业的推动下，快速发展。p在怀化与周边市区的比较中，可以看出怀化经济相对较为落后，固定资产投资不足，居民收入水平较低，但是相对而言，社会消费零售业较为发达，城镇化率相对较高。18 怀化城市概述与城市规划发展C C 小结小结B B 未来城市规划与发张方向未来城市规划与发张方向19p怀化市地处湖南省西部，湘、鄂、桂、滇、渝五省市区边境中心，位于巍峨挺拔的雪峰山脉和神奇秀丽的武陵山脉之间，距省会长沙498公里。p怀化自古就

7、有“滇黔门户、全楚咽喉”之称，是连接我国东西部经济合作交流的战略要地和东中部地区通往大西南的“桥头堡”。p怀化，中西部过度带动重要门户和咽喉城市，承东接西，是全国经济发展的“区域经济协调”全盘发展“关键棋子”20p 怀化市，辖10县1市1区1管理区（县级）和一个省级开发区和一个省级工业园，全市城镇人口174.69万人，城镇化水平36.2%。市区城市框架拉通到80平方公里，建成区面积52平方公里，城区人口数52万（2009年数据），是“大西南桥头堡、原生态植物园、古建筑博物馆、多民族文化村、杂交稻发源地、抗战胜利受降坊”。湘黔、枝柳、渝怀三条铁路干线在市区形成“大”字型交汇，贯穿市内11个县（市

8、、区）；每天有26对旅客列车、115对货车始发和过境，可直达北京、上海、广州等大城市，年发送旅客342万人次、货物52万吨；怀化火车编组站具有7300个车皮编组能力，是中国九大铁路编组站之一；公路网络框架基本形成，市内通车里程7800公里，320、209、319三条国道过境12个县（市、区），上海至昆明、长沙至重庆、包头至茂名高速公路怀化段已陆续开工建设；2010年全市高速公路总里程达到270公里，加上福成、呼北两大通讯光缆干线在市区交会，怀化作为西南地区重要交通通讯枢纽的地位将会更加突出；芷江飞机场已经通航；福州至成都、呼和浩特至北海两条国家级通讯光缆在市区交汇。优越的区位，便捷的交通，让怀

9、化成为湘鄂渝黔桂五省（市、区）周边地区重要的人才交流、物资流动、信息集散频繁的经济文化中心。22 怀化城市概述与城市规划发展A A 城市属性城市属性C C 小结小结城市发展规划城市发展规划 战略定位战略定位-五省市边区的商贸物流中心的主要载体。城市功能定位：城市功能定位：营造宜居的山水生态园林城市。城市发展定位：城市发展定位：湘、桂、黔、渝、鄂五省（市、区）周边区域性的中心城市。战略规划总体布局：战略规划总体布局：功能完善、山水生态、文明和谐的现代宜居城市。明确“环境优化、文化开放；结构重组、扩容提质；组团城镇、强化中心；对接四级、辐射周边”的战略步骤。战略规划认为，怀化应统筹鹤中洪芷一体化发

10、展，通过“经济建设”和“城市建设”两条腿走路，确定“内外兼修”两手抓的战略思想，对外建设“区域中心”，对内建设“宜居城市”。“两路两水”城市设计，主要包括湖天大道、天星东路两条城市主要道路和太平溪、舞水河两条水系等规划控制范围，重点是解决城市建设项目布局、形象特色、溪河两岸的保护和建设等有关问题。城市发展方向城市发展方向城市用地发展方向规划：城市用地发展方向规划：新一轮总体规划确定，城市用地发展方向为“南延北扩、东进西展”。城市交通规划：城市交通规划：城市路网结构为“内外三环、六横八纵”。城市发展方向城市发展方向p“三环五横六纵三环五横六纵”的城市道路骨架，的城市道路骨架，从而形成高速公路、快

11、速路、主干道、从而形成高速公路、快速路、主干道、次干道、城市支路五个层次分明、功能次干道、城市支路五个层次分明、功能完善的城市路网体系。届时，怀化城市完善的城市路网体系。届时，怀化城市道路内成网、外成环，必将极大地带动道路内成网、外成环，必将极大地带动城市经济的快速发展。城市经济的快速发展。p以西环路、怀北舞水路、红星北路、以西环路、怀北舞水路、红星北路、湖天大道、顺天大道、东环路、江秀路、湖天大道、顺天大道、东环路、江秀路、卢林路为八条纵向。卢林路为八条纵向。p以北环路、黄古园路、紫东路、迎丰以北环路、黄古园路、紫东路、迎丰路（改造）、天星东路、南环路为六条路（改造）、天星东路、南环路为六条

12、横向。横向。p以舞阳大道、舞水路、天星东路、湖以舞阳大道、舞水路、天星东路、湖天大道、迎丰路构成内环，以北环路、天大道、迎丰路构成内环，以北环路、南环路、东环路、西环路构成中环，以南环路、东环路、西环路构成中环，以国省道过境绕城线构成外环。国省道过境绕城线构成外环。红星北路湖天大道顺天大道东环路江秀路卢林路北环路迎丰路天星东路南环路内环中环怀北舞水路西环路紫东路城市形态结构规划：城市形态结构规划：城市总体形态结构为“四心辉映、八片交融、四山环绕、两水穿城”，构成“山水相间、城乡交融、组团布局、共为一体”的生态型山水城市空间结构。城市发展方向城市发展方向城市规划区范围：城市规划区范围：鹤城区行政

13、区规划范围西至新家庄与芷江县域搭界，北起新垦、南至中方县城北边界，周围以山脉分水岭为界，调整后总面积350.8平方公里。城市人口规划：城市人口规划：城市规模规划近期2010年底怀化城市人口45万、建设用地50平方公里，中期2015年城市人口52万、建设用地60平方公里；远期2020年城市人口60万、建设用地65平方公里，远景2050年城市人口发展到100万左右，建设用地控制在100平方公里左右。城市发展方向城市发展方向28 怀化城市概述与城市规划发展A A 城市属性城市属性B B 未来城市规划与发展方向未来城市规划与发展方向29小结p怀化市地处湖南省西部，湘、鄂、桂、滇、渝五省市区边境中心，是

14、连接我国东西部经济合作交流的战略要地和东中部地区通往大西南的“桥头堡”。p怀化交通发达，铁路、公路、民航三大交通枢纽给怀化的发展带来无限商机。p城市发展方向为“南延北扩、东进西展”。p城市总体形态结构为“四心辉映、八片交融、四山环绕、两水穿城”，构成“山水相间、城乡交融、组团布局、共为一体”的生态型山水城市空间结构。30 房地产市场现况分析及发展趋势预测房地产市场现况分析及发展趋势预测C C小结小结B B住宅物业市场概况及发展趋势住宅物业市场概况及发展趋势2006年、2007年、2008年、2009年、2010年全市房地产投资额分别为9.2亿元、14.5亿元、13亿元、33.29亿元、44.7

15、3亿元，除2008年受金融危机的影响外，其他几年房地产投资实现了大幅增长。特别是2007年和2009年投资增长幅度分别达到68%和146%。房地产发展概况房地产发展概况房地产开发投资稳步增长。房地产发展概况房地产发展概况房地产交易价格不断上升。一是房价上涨空间较大。怀化市房价总体水平起点较低，和周边的张家界、吉首、铜仁、邵阳等三线城市相比，每平方米低500元左右；二是刚性需求依然强劲。居民购房自住为主，用来投资的比较少。三是品质品位提升。2007年以来，怀化高端大盘、社区别墅、科技节能楼盘纷纷推出，怀化楼市新政推动房价上涨，2006年-2010年怀化市的商品住房平均价格分别为947元/平方米、

16、1450元/平方米、1520元/平方米、1736元/平方米、1933元/平米，增长比率分别为11.94%、53.11%、4.8%、14.2%、11.35%，超过了城镇居民可支配收入的增长比率。房屋施工面积快速增加，房屋竣工面积不断攀升，但销售却逐年递减，直到2010年有所改变。20102010年，全市施工面积达年，全市施工面积达672.62672.62万，同比增长万，同比增长36.3%36.3%。而竣工面积只有。而竣工面积只有180.14180.14万方，万方，未来市场还将会有大批货量集中上市。未来市场还将会有大批货量集中上市。施工面积快速增加，未来市场供应量大，竞争激烈。施工面积快速增加，未

17、来市场供应量大，竞争激烈。房地产发展概况房地产发展概况2011年16月，全市新建商品房累计销售133.01万平方米、11532套，同比分别增长192.13%和167.31%。其中市城区累计销售76.87万平方米、6632套，同比分别增长102.56%、136.08%。怀化房地产在今年上半年迎来新一轮高潮。20112011年房市行情年房市行情销量继续攀高销量继续攀高房地产发展概况房地产发展概况-2011价格持续上扬价格持续上扬 2011 年1-6 月市城区商品房和商品房住宅均价分别为2532 元/ m2、2086 元/ m2，同比分别增长16.95% 和12.45%。其中，商品房高层住宅平均售价

18、为2381 元/ m2，商品房多层住宅平均售价为1981 元/ m2，商品房非住宅平均6695 元/ m2。 1-6月，全市房地产开发企业房屋施工面积156.38万平方米，房屋新开工面积 55.08 平方米，房屋竣工面积48.13万平方米。市城区商品房累计批准预售71.98万平方米、8798套，同比分别增长195%、198.85%。其中城区商品房供销面积比为0.93：1，房地产市场两端基本保持供销平衡。20112011年房市行情年房市行情房地产发展概况房地产发展概况-2011中小户型畅销全市，中小户型畅销全市，120-144平米段产品最畅销；产品面积呈现从紧发展趋势。平米段产品最畅销；产品面积

19、呈现从紧发展趋势。n 从户型上看，中小户型的销量最为突出，其中从户型上看，中小户型的销量最为突出，其中三房二厅、二房二厅最为畅销三房二厅、二房二厅最为畅销；n 从面积上看，从面积上看，120-144120-144的面积段最畅销，占的面积段最畅销，占41.2%41.2%；其次是；其次是60-10060-100，占，占25.6%25.6%；再次是；再次是100-100-120120，占，占16.6%16.6%；n 目前市场上在售项目，已经少有目前市场上在售项目，已经少有180180以上的超大户型，大于以上的超大户型，大于144144的户型亦减少许多；而这种的户型亦减少许多；而这种户型在几年以前受消

20、费者热捧。户型在几年以前受消费者热捧。房地产发展概况房地产发展概况-2011河西区房地产河西区房地产市场概况市场概况2010年，河西商品房批准预售11.03万平米，其中商品住宅批准预售8.54万平米。河西区房地产河西区房地产市场概况市场概况2010年，河西商品房销售53.48万平米，其中商品住宅销售49.38万平米，而商品房供应量只有11.03万平米，其中住宅供应量8.54万平米，供求严重失衡，市场需求量远远大于市场供应量，市场前景大好。河西区房地产河西区房地产市场概况市场概况2011年1-8月，河西商品房批准预售20.98万平米，其中商品住宅批准预售10.93万平米，商品房供应较10年有所增

21、加。河西区房地产河西区房地产市场概况市场概况2011年1-8月，河西商品房销售12.41万平米，其中商品住宅销售10.05万平米，供销基本平衡。土地市场情况土地交易市场非常活跃，土地交易市场非常活跃，2008-2011年土地总成交年土地总成交17893.66亩，成交土地根据容积亩，成交土地根据容积率核算总建筑面积达率核算总建筑面积达3288.36万，怀化一年销售量不足万，怀化一年销售量不足160万，已成交土地未来供万，已成交土地未来供应至少达到应至少达到2600万以上。万以上。数据来源：中国土地市场网，土地数据均剔除工业、仓储用地、军用地土地供应与利用土地供应与利用土地市场情况数据来源：中国土

22、地市场网，土地数据均剔除工业、仓储用地、军用地其他普通住房用地占怀化总成交用地的其他普通住房用地占怀化总成交用地的61.94%，商住综合、商服用地占，商住综合、商服用地占38.06%，未，未来普通住房用地是城市开发主力。来普通住房用地是城市开发主力。土地供应与利用土地供应与利用河西土地市场情况数据来源：中国土地市场网，土地数据均剔除工业、仓储用地、军用地其他普通住房用、商住综合地占河西地区总成交用地的其他普通住房用、商住综合地占河西地区总成交用地的79.29%，商业服务用地占，商业服务用地占20.71%，普通住房、商住综合用地占据绝对开发主力。河西因三面被舞水河环抱，城，普通住房、商住综合用地

23、占据绝对开发主力。河西因三面被舞水河环抱，城市发展方向限制，土地资源匮乏，又规划为商贸物流中心，房地产开发在全市处于落市发展方向限制，土地资源匮乏，又规划为商贸物流中心，房地产开发在全市处于落后地位，住宅用地占全市土地供量的后地位，住宅用地占全市土地供量的10.72%，商服综合用地占全市土地供量的，商服综合用地占全市土地供量的2.8%土地供应与利用土地供应与利用河西后续竞争2010年至今，河西成交土地面积达年至今，河西成交土地面积达1625亩，成交土地建筑面积达亩，成交土地建筑面积达281.83万平米，万平米，其中住宅建筑面积达其中住宅建筑面积达189.9万平米，后续竞争激烈。万平米，后续竞争

24、激烈。序号地块位置土地面积容积率建筑面积成交时间1河西新区五金机电水暖市场西侧914581.7155478.620102怀化市工业园区内300063.399019.820103经开区滨江路南侧，河西变电站东侧1965123930220104经开区绕城线以北、舞阳大道以西、神龙南路以南121163560581520105工业园区和安家园南区225473.578914.520106河西舞水三桥西北侧、舞阳大道东侧、神龙南路3119742.2686342.820107河西新区舞阳大道与河西大道交汇处西南角1428722857420108怀化市工业园区内666932.4160063.220109怀化市

25、河西新区舞水三桥西头南侧98993.837616.22010土地供应与利用土地供应与利用序号地块位置土地面积容积率建筑面积成交时间10经开区河西大道南侧251321.845237.6201011经开区河西大道南侧、环城西路东侧497641.889575.2201012经开区怀化职院附近，绕城线东侧、河西大道北侧502905251450201013经开区绕城线东侧，公园路北侧371572.592892.5201014经开区神龙北路南侧、神龙西路东侧306251.855125201015经开区神龙南路以西198342.243634.8201016舞阳大道西侧420412.396694.320101

26、7怀化经开区舞阳大道东侧、绕城路南侧1002681.5150402201118怀化经开区舞阳大道西侧、河西大道南侧151845759202011河西后续竞争续表土地供应与利用土地供应与利用盲目开发有所抬头，开发规模缺乏调控盲目开发有所抬头，开发规模缺乏调控怀化市房地产业还没有形成资金、技术等方面的行业壁垒，怀化市很多开发商认为搞房地产开发很容易，加之市场行情看好，利润率较高，因而出现了盲目开发的苗头，应对房地产市场进一步规范，建立房地产市场准入制度，并对现有企业实行优存劣汰，控制开发规模。怀化房地产开发市场存在的主要问题怀化房地产开发市场存在的主要问题怀化房地产开发市场存在的主要问题怀化房地产

27、开发市场存在的主要问题投资过猛土地供应过快投资过猛土地供应过快09、10年每年的土地放量都超过300%。必然会产生大量商品房的集体上市，而又由于开发单位对定位及建筑的不理解和不关心，使得楼盘的个性同化严重，导致楼盘项目冲突日益严重。怀化房地产开发市场存在的主要问题怀化房地产开发市场存在的主要问题行业操作行为不规范行业操作行为不规范 房屋预售流程不规范，圈地即可开始认购严重违反国家预售规定，但购房者对这一现象并不反感。 销售人员的素质和销售规范和发达城市相比相差较远，操作上存在很多不规范的地方，致使行业内部混乱和销售进程延缓。 物业管理意识不强，目前只停留在保安与清洁的管理层面，物业管理在怀化还

28、只能算是开发商自己喊出来的一个概念和口号，虽然很多小区都装有各式各样的监控设备和保安人员，但是都没有起到实际的作用。怀化房地产开发市场存在的主要问题怀化房地产开发市场存在的主要问题投资渠道繁多，个人融资现象严重，对房地产投资有绝投资渠道繁多，个人融资现象严重，对房地产投资有绝对性冲击对性冲击 怀化个人融资渠道繁多，挖矿、包山、放高利贷等等，比投资房地产的回报要高的多，需要改变这一现象只有依赖政府的调控和制度的完善，这部分资金转向到房地产投资，还有待时日。怀化房地产发展趋势怀化房地产发展趋势刚性需求影响，中档房房价继续缓慢上升刚性需求影响，中档房房价继续缓慢上升 虽然国家先后出台多项调控政策，其

29、中4月出台的“国十条”最为严厉，但对作为三线城市的怀化房地产业暂未受到全国楼市调控影响，楼市从2009年开始逐步恢复，目前呈现“量价齐升”的局面。但全国楼市调控对怀化还是有一定影响的，目前有观望情绪出现，只不过目前还没有体现到成交量上面，只是心理预期作用。但不管怎么样，由于怀化楼市刚性需求的强劲，再加上城市化进程的加快，怀化不可复制的人居环境和良好的发展前景，本地及部分外地公民对住房的刚性需求会越来越旺盛，怀化楼市前景十分喜人。不管未来政策怎么持续，怀化中档房的房价都将持续上涨。怀化房地产发展趋势怀化房地产发展趋势高档房后续新项目前景不是很明朗高档房后续新项目前景不是很明朗 怀化作为三线城市，

30、以前较少受到炒作之风的影响，属于炒房“处女地”，因此房地产市场基数低、增长快、竞争不激烈、土地资源相对充足，对宏观调控更有抗压性；在政策严控的现实背景下，这种“战略转移”可能成为众多炒房客的“避险妙棋”。当一线城市的房价完成一轮高涨后，国内二、三线城市房价必然会跟涨，房地产投资也将逐渐向这些城市转移。但是，投资三线城市房地产，并不意味着一定“胜券在握”，包赚不赔，市场的不完善、居住理念的不成熟、城市规划的多变性使得三线城市存在的各种未知因素都是潜在的风险。由于市场反应的滞后性，怀化暂时未受全国调控影响，但是影响会随着时间的推移逐步显现。怀化房地产发展趋势怀化房地产发展趋势功能风格上的趋势功能风

31、格上的趋势1、优品建筑、园林品质追求完美、强化细节处理；2、宜居人性化规划、户型设计和社区服务；3、生活追求生活品位、讲究时尚典雅的生活氛围、崇尚健康、休闲、情调以及充满个性的生活；4、超性价比低价格高性能。53 房地产市场现况分析及发展趋势预测房地产市场现况分析及发展趋势预测A A 发展概况发展概况C C小结小结怀化房地产市场已形成六大板块，因地理位置不同，各板块房地产项目各有特色，售价怀化房地产市场已形成六大板块，因地理位置不同，各板块房地产项目各有特色，售价相差较大。相差较大。河西板块湖天开发区板块城中板块铁北板块城东板块12345紫东片区6房地产市场行情房地产市场行情铁路垄断片区，价格

32、稳步上升。铁路垄断片区，价格稳步上升。主要为城北铁路地区，为铁路单位的聚集地，长期以怀铁房地产公司垄断这块市场，开发铁路职工住宅为主。开发比较成熟，以众多铁路小区为主，居住密集，居住氛围非常好，居住品质不断提升。由龙泉雅苑为开端，逐渐面向怀化市场开发高档住宅小区。区内多山，少平地，居住密集，人口多，周边环境不理想，缺乏整体规划，道路、卫生条件差。但由于铁路改革的影响，铁路福利房政策的取消，住房已经实行完全市场化，铁北市场是非常稳定和逐渐增长的板块。但随着铁路总公司取消铁路发展的限制，以及铁北土地供应的限制，这个板块增长潜力具有一定的发展限制，但每年固定的铁路职工需要及环城路的开通，该板块目前会

33、处于平稳发展阶段，性价比和升值潜力将得到进一步提升。代表楼盘有绿海明珠、新源里、龙泉雅苑等，目前在售的楼盘主要代表是瑞丰园，该区域均价约该区域均价约28002800元元/ /平米。平米。铁北区铁北区项目名称物业类型均价（元/）瑞丰园多层、高层2800北国之春多层、高层2000代表楼盘代表楼盘瑞丰园北国之春专业市场片区，商业氛围浓厚值得期待。专业市场片区，商业氛围浓厚值得期待。河西片区是怀化市最大的专业市场商业集群，主要是各类专业商品市场，例如：建材、家电、食品等。缺乏学校、医院、超市等居住配套设施，舞水二桥附近，有一些不错的楼盘，因为靠城中心较近，又有临水景观，比较受欢迎。代表楼盘：滨江花园、

34、紫源别墅等；在售的楼盘有紫园、电力新外滩、帝景苑、怀电新苑2期、舞水名居。销售均价销售均价达到达到33003300元以上，紧逼城中区域。元以上，紧逼城中区域。河西区河西区项目物业类型价格（元/）紫园别墅、洋房洋房3680别墅5200舞水名居高层3500怀电新苑二期高层3300帝景苑高层3300代表楼盘代表楼盘紫园舞水名居怀电新苑二期帝景苑老城区，普通物业的供应越来越少。老城区，普通物业的供应越来越少。老城区，人多车多，可开发利用的土地面积少，目前是怀化的行政商业中心，地产主要以商业地产为主，在售楼盘有英泰国际、雍景豪庭、京御名都、凯邦万象城、长乐天城、福兴水岸蓝城、都是绿洲等。商品房销售均价约

35、为商品房销售均价约为35004000元元/平米之间。平米之间。城中区城中区项目名称物业类型均价（元/）长乐天成高层3500京御名都高层4000富程国际广场高层3500都市绿洲小高层、高层3000凯邦万象城公寓、写字楼、商住3500英泰国际公寓、商铺、商住、综合体3900雍景豪庭小高层、高层3500代表楼盘代表楼盘都市绿洲富程国际长乐天成京御名都凯邦万象城英泰国际雍景豪庭怀化最成熟居家片区。怀化最成熟居家片区。怀化最成熟的居住片区，各项配套设施非常完善，有三中、实验小学、第一医院、香洲广场等，大小超市繁多，片区的规划做的很好，看上去干净清爽，非常舒服。但是目前临近太平溪的土地基本上开发的差不多了

36、，剩下的未开发土地主要是正清路以南区域，香洲广场附近的房价节节上涨，怀化的顶级楼盘多集中在此，例如天龙御园、香洲水郡、尚品国际、凯通领域、宏宇新城、天心浅水湾、岳麓欧城、金磊富域城等。商品商品房销售均价在房销售均价在2800-3200元元/平米，该区域平米，该区域内的房地产市场一直被购房置业者和投资者内的房地产市场一直被购房置业者和投资者看好。看好。 湖天区湖天区项目物业类型均价（元/）金磊富域城高层2900金茂花园高层2900天福清水湾高层2800宏宇新城洋房、小高层、高层3200香洲水郡多层、小高层2800凯通领域小高层、高层、公寓、写字楼3200鸿涛翡翠湾高层3300代表楼盘代表楼盘东信

37、花园东信花园金磊富域城金茂花园天福清水湾香洲水郡凯通领域宏宇新城鸿涛翡翠湾坐拥尊贵的未来行政中心。坐拥尊贵的未来行政中心。未来鹤城区的行政中心，目前的房产主要是以五溪广场为中心放射分布，尚有大量的土地没有开发，由于开发时间较晚，配套设施还不够完善，生活工作不太方便，另外离城中心较远，公交车去到火车站需要半小时左右，不过目前的房价较低，作为未来的城市次中心，升值空间比较大。这个区域最大的优势是一个价格的增值空间，还有人口密度较低，生活起来比较舒适，各项配套设施将来是所有板块中最完善的，产品类型也是在市场上较为领先，正在销售和在建的楼盘有宏运新苑、生源之春、紫东一品、山水阳光城、绿景苑、金海花园二

38、期等。商品房多层均价在商品房多层均价在2200元元/平方米左右，高层在平方米左右，高层在2600元元/平米左右。但随着鹤平米左右。但随着鹤城区政府整体迁入及不久将要投入和使用的怀化市城区政府整体迁入及不久将要投入和使用的怀化市政府服务办公大楼，整个行政中心将整体东移，这政府服务办公大楼，整个行政中心将整体东移，这一局面将会彻底改变。一局面将会彻底改变。城东区城东区项目名称物业形态均价（元/平米）宏运新城多层、高层2900紫金城多层高层2200生源之春小高层2600金都景苑高层2600宏运新城紫金城生源之春金都景苑代表楼盘代表楼盘是怀化市政府正倾力打造的城市重要集群板块之一，该新区集行政、金融及

39、即将开建的怀化现今占地最大规划最好的安置住宅社区为一体，是怀化新起的一个政务、生活区域。在售代表楼盘有大汉龙城、山水融合、天润万泉湾，大汉龙城10月27号开盘，均价在均价在3200元元/平米左右，区域前平米左右，区域前景被消费者看好。景被消费者看好。紫东区紫东区规划中的政治文化中心。规划中的政治文化中心。项目名称基本情况物业类型均价（元/）大汉龙城占地1300亩，建筑面积200万方，一期38万方，2004户多层、小高层、高层3200天润万泉湾占地201亩，建筑面积33万方，2118户多层、高层山水融合占地16000方，建筑面积63900方，398户高层代表楼盘代表楼盘六大板块价值排行：城中板块

40、河西板块紫东板块胡天板块铁北板块城东板块六大板块价值排行：城中板块河西板块紫东板块胡天板块铁北板块城东板块n 整体来看，出现城中、城东两个极端，河西由于几个特殊项目拉高板块价格，其整体来看，出现城中、城东两个极端，河西由于几个特殊项目拉高板块价格，其他板块差距不明显，湖天价格上升速度最快，其区域前景广被看好，紫东是个新兴他板块差距不明显，湖天价格上升速度最快，其区域前景广被看好，紫东是个新兴区域，楼盘数量不多，目前只有大汉龙城一个楼盘在售，销售情况不错，区域价值区域，楼盘数量不多，目前只有大汉龙城一个楼盘在售，销售情况不错，区域价值值得期待。值得期待。板块板块核心价值主流物业形态在售均价水平（

41、元/）城中老城区，商业中心，配套完善小高层、高层、城市综合体35004000河西重点发展的商贸物流区，配套相对落后别墅、洋房洋房：3300别墅：5200湖天重点发展的经济开发区，发展前景广阔小高层、高层2800铁北老城区，铁路资源丰富多层、高层2800紫东新的政务、生活中心多层、小高层、高层3200城东新的行政中心多层、小高层、高层2600在售楼盘特征在售楼盘特征房地产整体市场水平较高房地产整体市场水平较高 通过对怀化一些重点楼盘走访，发现怀化整体开发水平相对其他地市来说较高，不管是从开发思路、项目规模，产品设计，户型设计，以及营销水平，项目包装推广等，都与作为省会长沙的水平较为接近。供需方面

42、：供不应求供需方面：供不应求 从目前各个楼盘现场走访来看，大部分楼盘销售情况都较好，甚至出现有的楼盘（香洲水郡）是几天就售罄的壮大场面。而且从近几年的供需数据对比来看，整个市场也是呈现供不应求的局面。 但值得一提的是，尽管销售非常火爆，但也有个别楼盘（柒星国瑞）陷入销售困境。在售楼盘特征在售楼盘特征产品户型面积来看，以产品户型面积来看，以120140120140的三房为主流的三房为主流 从各个楼盘的主力户型综合分析来看，绝大部分的楼盘都是以90150的2房至4房为主，而其中又以120140的三房占主流。从售价来看，大部分集中在从售价来看，大部分集中在2800330028003300元元/ /，

43、主流均价在，主流均价在2800-32002800-3200元元/ /左右左右 怀化大部分楼盘的均价都在28003300元/，相对而言，多层价格较低，但小高层、高层各个楼盘价格的跨度较小，都基本集中在26003300元/之间。综合而言，怀化主流均价在3000元/左右。在售楼盘特征在售楼盘特征从项目规模上来看，随然大部分以中小规模为主，但有越做越大的从项目规模上来看，随然大部分以中小规模为主，但有越做越大的趋势，趋势，500500亩以上的大盘出现几个，甚至不乏有亩以上的大盘出现几个，甚至不乏有10001000亩、亩、20002000亩以上亩以上的大盘的大盘 怀化各个楼盘规模都不是很大，大部分集中在

44、50100亩之内，500亩以上的有岳麓欧城、盛世华都，1000亩以上的有大汉龙城，2000亩以上的有宏宇新城营销推广手段较丰富和灵活营销推广手段较丰富和灵活 怀化楼盘很大部分都是由长沙代理公司做销售代理，因此，长沙一些较先进的开发模式和营销手法也在怀化广为运用。如VIP卡蓄客，样板房情景营销、客户联谊会等营销活动，如小区配备幼儿园、建立会所等。推广方面：大部分楼盘都教注重售楼部的包装和现场包装，而且也很重视沙盘、楼书、户型单张等销售物料的带动。另外，推广媒介上也有多种选择：如大型户外、公交车身广告、电视广告、短信、DM单张等。在售楼盘特征在售楼盘特征 推广渠道道旗道旗 户外户外在售楼盘特征在售

45、楼盘特征 推广渠道 围墙广告围墙广告 售楼部包装售楼部包装在售楼盘特征在售楼盘特征 推广渠道 公交车广告公交车广告 楼书楼书河西区房地产市前景展望河西区房地产市前景展望怀化的战略定位为怀化的战略定位为五省市边区的商贸物流中心，而河西在怀化的城市规划中定位为商贸物流区，有商贸物流的产业支撑，区域发展前景一片看好。虽然目前房地产开发属于薄弱区域，但该区有大量成交土地储备待开发，随着舞水3桥、5桥的建成，环城路的通车以及舞阳大道的建成通车，周边土地将引来开发热潮，河西也是鹤城区、中方县、芷江县的中心地带，成为三地衔接的纽带，河西这片处女地将迎来房地产的春天。75 房地产市场现况分析及发展趋势预测房地

46、产市场现况分析及发展趋势预测A A 发展概况发展概况B B住宅物业的发展现状及趋势预测住宅物业的发展现状及趋势预测76小结p房地产投资快速增长、房地产价格稳步上升；p现有市场趋于供不应求的局面；p土地供应量达到新高，土地市场现有建筑面积供应量剩余约2600万平方，未来市场供应充足；p怀化年销售量约160万平方，按年均20%的增长速度，现有土地供量需15年以上才能消化完毕；p河西商品房供不应求，近两年市场供量只有30万平方左右，而市场需求达到60万平方以上，市场前景大好；p怀化房地产市场分为六大片区，城中区价格最高，城东最低，河西楼盘较少，现有楼盘因临舞水河，价格直逼城中区。项目属性认识湖南怀化

47、经济开发区为湖南省省级开发区(前身为怀化市河西新区)，是以发展现代商贸物流业和新型加工业为主的开发园区，总规划面积82.15 平方公里，其中近期开发9.82平方公里。目前开发区建成区面积达4.5平方公里，基础设施建设配套齐全，商贸物流体系日臻完善，工业化进程不断加快。2007年被中国物流采购协会选定为中国物流实验基地。开发区财税收入连续五年过亿元，已成为怀化市新的经济增长点和全市经济发展最具活力的区域之一。 开发区为“市域经济的增长极、商贸物流的样板区、体制创新的试验田”；发展战略：“规划引领、基础先行、项目带动、产业强区”， 怀化经济开发区正成为一块亮点纷呈，人气飙升，商机无限的热土。河西经

48、济开发区简介河西经济开发区简介怀化经开区依山傍水，环境优美，与怀化市中心仅一河之隔，距怀化市客、货运站各一公里，距芷江机场仅30公里，沪昆高速、包茂高速在区内交汇，舞水一桥、舞水二桥与怀化市中心相连，交通区位优势非常明显。河西经济开发区交通区位河西经济开发区交通区位河西经济开发区道路交通河西经济开发区道路交通为解决河西经济开发区交通问题，三路一桥工程正加紧建设，为河西的快速发展提供有利基础。三路一桥为：滨江路、舞阳大道、神龙南路、舞水五桥。舞水五桥神龙南路舞水三桥滨江路舞阳大道神龙南路南山寨生态公园红色为本案河西经济开发区河西经济开发区配套规划配套规划南山寨生态公园：集观光、休闲、度假、娱乐、

49、植物观赏于一体的休闲度假区。南山寨生态公园的建设能有效解决经济开发区配套设施滞后，服务功能不全，实现开发区的整体提升。项目属性认识大规模项目，地块约大规模项目，地块约60%60%山地，东西两侧地势高，中山地，东西两侧地势高，中间低，两侧有较高山坡，中间夹有一条过道。整体资间低，两侧有较高山坡，中间夹有一条过道。整体资源条件一般，景观环境将主要依靠自身打造。源条件一般，景观环境将主要依靠自身打造。n 地块指标地块指标总用地面积：181.74亩净用地面积126.35亩总建筑面积：约46万用地性质：商住用地容 积 率：4.6-5建筑密度：37.3%-40%绿 地 率：27.3%交通出入口：舞阳大道、

50、环城路、神龙路n 地块分析地块分析 本地块东西两侧地势高，有小山坡，利用山体资源，便于营造生态自然环境。中间地势低，有过境小道，可规划为小区内部道路。地块地块项目属性项目属性地块指标及地形地块指标及地形 概念性规划设计方案总平面图地上总建筑面积388953.81 净用地面积181.74亩规划总用地面积126.35亩住宅建筑面积200457 绿地率27.3 %沿街门店建筑面积20039.93市场总建筑面积33510.9 56815.92 酒店式公寓，办公建筑面积酒店建筑面积一层44668.8 总建筑面积460449.81 地下总建筑面积71469容积率建筑密度37.3 %5.040%（满足规划要

51、求）（满足规划要求）（满足规划要求）4.684232.49 人工湖人工湖屋顶花园怀化河西2010-06B地块环城路舞阳大道神龙路七星小商品加工园七星小商品加工园北北舞阳大道舞阳大道环城路环城路规划用地规划用地规划用地规划用地本案本案神龙路神龙路规划地规划地紫园紫园河西公园河西公园红星美凯龙红星美凯龙森林公安消防队森林公安消防队n 西：临待建神龙路，待开发土地，目前还是一片荒山西：临待建神龙路，待开发土地，目前还是一片荒山 n 东：临舞阳大道，对面为待开发土地，紧邻怀化别墅物东：临舞阳大道，对面为待开发土地，紧邻怀化别墅物业标杆紫园及河西公园，业标杆紫园及河西公园，n 南：临环城路，对面为民居，

52、远望青山绿水，附近有森南：临环城路，对面为民居，远望青山绿水，附近有森林公安消防大队林公安消防大队n 北：临规划神龙路，对面为七星小商品加工园北：临规划神龙路，对面为七星小商品加工园及红星美凯龙及红星美凯龙项目西北面环境及形象不佳，西面属于待开发的山地，北面工业园项目工地，东南面自然项目西北面环境及形象不佳，西面属于待开发的山地，北面工业园项目工地，东南面自然景观形象较好。景观形象较好。项目属性项目属性四至四至 概念性规划设计方案总平面图地上总建筑面积388953.81 净用地面积181.74亩规划总用地面积126.35亩住宅建筑面积200457 绿地率27.3 %沿街门店建筑面积20039.

53、93市场总建筑面积33510.9 56815.92 酒店式公寓，办公建筑面积酒店建筑面积一层44668.8 总建筑面积460449.81 地下总建筑面积71469容积率建筑密度37.3 %5.040%（满足规划要求）（满足规划要求）（满足规划要求）4.684232.49 人工湖人工湖屋顶花园怀化河西2010-06B地块环城路舞阳大道神龙路项目属性项目属性交通条件分析交通条件分析两面临城市主干道，交通通达性非常好两面临城市主干道，交通通达性非常好n地块东临舞阳大道，南接环城路，西、北连神龙南路，被舞阳大道及环城路两条主干道包围；n项目向北距离怀化市区约3公里，可经舞水一桥、二桥到达市区，向东约2

54、公里可通过舞水三桥到怀化市区，向南直达怀化工业园区及中方县。n目前周边市政道路不完善，除环城路建成通车外，其他道路或在建或待建，暂时还没有公交车从附近通过，交通劣势明显；生活配套缺乏，无居住环境可生活配套缺乏，无居住环境可言，属于待开发地段言，属于待开发地段本项目1公里半径圈内无任何生活配套，向北1公里以上到达天星西路上才有相关生活配套设施，因此，整体生活配套尚不完善，生活不便。杂货店项目属性项目属性配套配套 本案周边地产开发强度小，已建在建的项目不多，目前区域人口密度低，居住氛围淡薄。周边地产开发强度小，已建在建的项目不多，目前区域人口密度低，居住氛围淡薄。n河西单位较少，以商贸物流为主，人

55、口单位主要是市政协、怀化职业技术学院，森林消防大队、怀化工业园等，人口主要来源于各专业市场的生意人。n周边在建项目不多，且离项目都有一定的距离，如紫园别墅、帝景苑、电力新外滩、怀电新苑二期、舞水民居等。n随着本项目的开发建设启动及邻近地块周边项目的相继开发，片区将逐步形成一个生活居住氛围浓厚的宜居场所。紫园别墅怀电新苑一期怀化职业技术学院项目属性项目属性居住氛围居住氛围 在建红星美凯龙城市发展的边缘地带，经济开发区与工业园区的结合点；交通极不发达，南北交通主干道没有建成通车；周边近景环境差，远观景观较好；拥有内部山体资源的中小规模项目； 区域生活配套及居住氛围不佳，发展缓慢；项目本体不具备打造

56、高端物业的最佳资源条件，但自我塑造潜力较好；建议打造精品生态住宅，产品设计差异化，规划、园林设计走高端路线，利用产品打造弥补项目配套资源的不足地块属性小结89优势优势-Strength-Strength劣势劣势-Weak-Weak1地块比较干净，拆迁量小2地块比较周正，可塑造性强3区位交通优势明显，区域发展前景看好1开发商品牌2周边环境3 南临城市环线，噪音影响较大4 周边居住氛围不够浓厚，缺乏生活配套5周边存在部分专业市场以及工厂企业，整体形象较差6暂时交通不方便机会机会-Opportunity-OpportunitySOSO战略（发挥优势，抢占机会）战略（发挥优势，抢占机会）WOWO战略（

57、利用机会，克服劣势）战略（利用机会，克服劣势）1舞阳大道的建设将新增怀化往南出城的通道，带动周边土地整体开发，未来升值潜力与发展空间巨大2片区住宅需求量远远大于住宅供应量，供不应求；3片区除紫园外无其他高档项目，且紫园属别墅项目。4南山寨生态公园的建设有效解决生活配套。1发挥区域发展前景的优势，以生态环境确立自己的核心价值；2充分发挥区域交通发展前景优势、挖掘三地（中方、芷江、鹤城）核心地带亮点。1发挥核心优势，以高档的产品和内部园林弱化品牌及环境的劣势；2利用区域市场开发水平较低，创新产品，完善内部配套，拔高项目形象，提升溢价空间；3 利用舞阳大道建设的契机，充分宣传片区远景规划，改善交通劣

58、势，提高项目形象。威胁威胁-Threaten-ThreatenSTST战略（发挥优势，转化威胁）战略（发挥优势，转化威胁）WTWT战略（减少劣势，避免威胁）战略（减少劣势，避免威胁）1同城竞争项目威胁；2河西发展进程的不可控性；3 城区功能定位的转移，生活区往城东、紫东区方向发展1 利用地块的可塑性，做好小区规划，以高档次的产品引领区域市场1 合理规划、创新产品、优化建筑品质，美化外观、减少项目威胁住宅部分住宅部分SWOTSWOT分析分析发展战略定位90本项目住宅发展战略：做市场的挑战者本项目住宅发展战略：做市场的挑战者领导者领导者挑战者挑战者p沿海品牌开发商p项目具有无可复制的资源p产品创新

59、p垄断价格标杆，引领市场潮流p具有持续作战能力市场新进者p具备一定独特资源和生产规模p改变游戏规则p强调新的评估标准p强调产品的特色和价值追随者追随者补缺者补缺者p缺乏独特资源和资金实力p搭便车，借势p以小博大，杀伤战术p价格战的制造者p规模小，快速灵活p目标客户明确，挖掘细分市场价值p抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品p敏锐的机会主义者发展战略定位依托经济开发区的片区依托经济开发区的片区规划蓝图，利用交通枢规划蓝图，利用交通枢纽的核心优势，通过产纽的核心优势，通过产品创新，品质的打造，品创新，品质的打造，以独特的理念抢占市场。以独特的理念抢占市场。公寓普遍的特点是位置属于中心

60、地段，一般以小户型全装修出现。居住人群主要以长住的商务客群为主，看重的是便利的位置和准酒店式的居住体验，同时比酒店低的租金。普通公寓普通公寓商务公寓商务公寓酒店式公寓酒店式公寓用地性质住宅住宅住宅产权性质公寓商务公寓商务公寓或公寓产权年限70年70年70年特点户型面积小，3060平米； 精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善； 物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务； 销售价格一般高于区域整体水平一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公； 具备写字楼功能，在部分城市可注册公司， 价格相对写字楼较低； 产权性质为商务公寓，非纯写字楼面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高 大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便 按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性 一般以只租不售和产权式经营为主 大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高