【商业地产PPT】宁波均胜科技园区项目写字楼提案105PPT

《【商业地产PPT】宁波均胜科技园区项目写字楼提案105PPT》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【商业地产PPT】宁波均胜科技园区项目写字楼提案105PPT（211页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值均胜集团品牌力作均胜集团品牌力作 打造东部商务航母打造东部商务航母 均胜科技园区项目提案给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值我们的企图：我们的企图： 成为市场领航者成为市场领航者 引领商务世界观引领商务世界观 打造品牌代表作打造品牌代表作 利润与品牌共赢利润与品牌共赢给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值项目血统市场论证消费研究产品定位铁三角给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值一、办公楼的“血统论”给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值 办公楼对于区位、环境、配套的要求与入驻行业性质密切相关,而高档办公楼对于这三者的要求更高.给土地以灵魂 给

2、市场以活力 给客户以价值 宁波办公楼入驻企业现况:外贸行业占据半壁江山 IT咨询等智力型企业增长迅猛 外企驻甬办公成为新的增长点自用+抵税投资模式盛行对上下游配套要求较高对地段敏感性相对薄弱对交通与环境要求高具备与国际接轨的商务理念看重区位的前景需求给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值本案“血统”之区位 抢占宁波港口经济的必争之地。 宁波东部新城建设的排头兵，对东部的商务核心圈的形成起着领航作用。 园区对研发类企业的多种优惠政策，使得区域内大型企业云集，商务氛围与日俱增。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值本案“血统”之环境自然环境优美 两条约30米宽的自然河流环绕地块，项目自然环境优

3、美。道路动线顺畅 交通动线顺畅，距未来东部新城的中央商务区仅7分钟车程。 508，105，353，553等多路公交路线通往市中心及北仑。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值商业配套：三江购物俱乐部，好美佳家居市场金融配套：光大银行，农业银行，中国银行，上海浦发银行，建设银行。配套酒店：新宇商务酒店（准四星），欧宝大酒店（四星），洲际酒店 （白金五星，规划中）。商务：科创大厦，科技园区CBD（规划中），宁波市研发园区（规划中）行政配套：科技园区管委会（规划中）。本案“血统”之配套给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值小结本案具备做高档办公的“血统”客观分析区位、环境、配套与入驻企业需求的无

4、间缝对接主观分析成为市场领航者引领商务世界观打造品牌代表作利润与品牌共赢是否能够在市场环境中很好的生存？给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值二、市场论证(市场环境、竞争环境)给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值市 场 环 境给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值历年消化平稳，刚性需求不明显 宁波办公楼消化量比较稳定，每年保持在20万平方米左右 ，且刚性需求并不明显。供大于求，竞争激烈 2005年供应量67万平方米，消化量约20万平方米，供需比约为3：1，明显供大于求，市场竞争异常激烈。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值生态化办公初现端倪 宁波作为外向型经济的代表城市，企业普遍有

5、较强的商务世界观，理解大型企业对于生态办公的要求。因此在激烈的市场竞争中，以新城国际，上东国际等生态化办公突出重围，成为办公楼市场的黑马。产品配置大幅度提升 新推的办公楼中，无论是车位配比，得房率，电梯配置，以及建筑形态都与以往写字楼有较大提高。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值供应量激增，东部南部集中放量 根据已经推出的土地计算，市区可预测的写字楼供应量200平方米以上 ，世纪大道以东区域的商务楼供应量约为70万平方米，其中科技园区的供应量近33万平方米.另外还有38.8公顷的南部商务区的推出。高端办公楼大量涌现，同质化严重 拥有超百米高层，5A智能化，区位交通，生态办公等元素的甲级办

6、公楼大量涌现，同质化不可避免。发展趋势研判给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值销售周期拉长，进入现房销售时代 由于供需严重失衡，同质化严重，市场竞争进一步加剧，导致办公楼销售周期普遍拉长，进入现房销售时代。低密度、纯粹型办公楼依旧稀缺 在推出的办公性质的土地中，大部分容积率较高，尤其是世纪大道以东的办公用地平均容积率达到4.6，百米以上高层有8幢幢 低密度办公如交通房产的新芝写字楼在方案阶段已经被预定一空了.给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值小结： 在供需失衡且同质化严重的市场中，价格战不可避免，竞争力不强的产品必定会成为市场竞争的牺牲品！本案采用 “红海”战略还是“蓝海”战略？ 毫

7、无疑问，采用“蓝海”战略，可以避开市场竞争，所以，走差异化路线是本案的唯一出路。我们在市场上面临着哪些竞争？给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值竞 争 环 境给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值 本案面临的竞争主要是南部商务区的间接竞争和区域市场与东部新城的直接竞争.给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值间接竞争（南部商务区）地理位置：鄞州公园以南、天童路两侧，北至日丽中路，南至泰安东路 西至宁南南路，东至前河南路，由4个地块组成。规划用地：38.8公顷。建设目标：建设国内一流的中央商务区，形成以企业总部办公、商贸流 通以及与之相配套的金融、文化、商业等服务业为主的现代 化商务中心。

8、客户群体：国内外大型企业。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值南部商务区优势： 区位优势：商务区北边临近宁波市区，东边临近东钱湖，区域附近 有杭甬、甬金、同三线等高速公路出入口，15分钟就可 到达机场，能快速直接与外部城市连接。 经济支撑：鄞州本地民营企业实力强，各大型企业对商务区产生较 大的支撑。 配套完善：新城区经过多年建设，区域内科教文卫、住宅、商业设 施齐全，已经成为宁波配套设施最齐全的区域。 廉价土地：从目前推出的几块土地来看，挂牌地价在100万/亩 给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值竞争分析 我们认为，南部商务区主要依靠的是鄞州区大型民营企业经济的支撑，而本案更多的是依靠

9、老三区外向型服务业的支撑，如：外贸，物流，货代等。由于区位经济的支撑点略有不同，因此南部商务区对本案形成的是间接的竞争。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值 本项目位于科技园区，从近期看将受到科技园区内写字楼项目的竞争，从远期看将受到科技园区与东部新城中央商务区的双重竞争。95国际广场万特财富港科技园区东部新城会展区地块中央商务区皇冠花园绿城绿园雷迪森江南一品竞争近期竞争远期竞争直接竞争给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值近期竞争个案项目名称地理位置开发商写字楼体量(万平方米)配置等级特点预计开盘时间95国际广场江南路与杨木契路交界处住宅产品与市场发展有限公司4甲级空中花园2006年底

10、万特国际杨木契路与新晖路交界处中国万特集团6.5甲级会展中心腹地的区位优势2006年8月给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值远期竞争个案区域项目名称地理位置开发商写字楼体量 (万平方米)配置等级特点预计开盘时间总量 (万平方米)科技园区江南一品江南路与杨木契路交界处兴普房产6.8甲级未定未定27.9绿园沧海路与通途路交界处绿城集团3.1甲级全刚结构2007年皇冠花园江南路与院士路交界处太平洋实业7甲级白金五星级酒店作配套未定雷迪森会展中心对面国大雷迪森5甲级五星级酒店作配套未定科技园区A03-2地块院士路以东,石化大厦以北万盛投资有限公司6未定未定未定东部新城中心商务区B2/B4地块民安路

11、以南，1#地块以东，江澄路以西，4#地块以北宁波城建投资控股有限公司3.46未定未定未定33.01中心商务区B9地块江澄路以东，7#地块以南，10#地块以西宁波城建投资控股有限公司2.9未定未定未定中心商务区B7地块/B9地块8#1、8#2民安路以南，7#地块以东，10#地块以北（西侧为1#，动侧为2#）宁波交通控股有限公司7.1未定未定未定中心商务区B10地块10#1/10#29#地块以东，8#地块以南，商务区中心公园以西（西侧为10#-1，东侧为10#-2）宁波开发投资集团有限公司4.55未定未定未定会展区地块会展中心南面，东邻现状海晏路，西面为甬新河河岸景观带，北面为现状国际会展中心，南

12、面以民安路为界。宁波市国际贸易投资发展有限公司15未定未定未定给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值结论：无论是近期还是远期，本案都面临着激烈的市场竞争，并且 随着时间的推移，竞争愈加激烈，我们怎么办？我们的任务突出重围我们的出路制造差异我们的目标争做第一我们的机会在哪儿？我们的机会在哪儿？给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值我们的机会点： 宁波办公楼同质化严重，缺乏个性化。 宁波低密度办公的缺乏。 本项目2.1的相对低容积率，具有不可替代性。个性化个性化 低密度低密度关键词给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值三、消 费 研 究给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值 企业在发展的过

13、程中要经历不同的阶段，每个阶段对办公楼的需求都有所不同：创业型主要以租赁小面积办公楼为主，面积50-300平方米之间，由于资金紧张，对写字楼的档次要求不高，但是对地段和配套的依赖性较大。成长型：企业快速成长导致资金链较紧，但是对办公形象有一定的要求，他们经常会在市中心办公楼半层或者整层租赁。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值稳定型 企业逐渐走上轨道，资金链相对宽松，形象与品牌的建设在企业今后的运营中起重要作用，购买有档次的办公楼成为他们的主要需求。成熟型 企业经过长期发展已经拥有较高的知名度与品牌价值，他们往往选择自建企业园区或者将总部基地搬迁至更高级别的城市来体现企业形象。给土地以灵魂

14、 给市场以活力 给客户以价值我们的客户在哪儿？创业型成长型稳定型成熟型创业初期，资金薄弱，注重成本创业初期，资金薄弱，注重成本迅速扩张，资金流紧张迅速扩张，资金流紧张经营稳中有升，资金流稳定经营稳中有升，资金流稳定拥有不菲的品牌价值拥有不菲的品牌价值他们迫切需要提升企业他们迫切需要提升企业形象，塑造企业品牌。形象，塑造企业品牌。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值他们是什么行业的？外向型：宁波作为一个港口城市，外向型公司占主导地位，无论是在租还是在售的写字楼，外向型的外贸、物流、货代公司都是主要客户。因此他们也是本案的主要目标客户。实业型：发达的民营企业在宁波的经济发展中也起着重要作用，尤

15、其随着城市建设迅速积累财富，企业扩张到一定程度有了品牌建设的需求，逐渐走向产销分离。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值智力型：广告创意，房产策划，装潢设计等行业为主，这些公司需要优美独立的环境，激发员工的创造力，加强创作成果的保密性。其他类型：国内外大型企业驻宁波办事处，这些公司对办公环境的要求品位以及对公司品牌形象的立的要求都较高。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值客户构成给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值目标客户办公现状办公地点：老市中心，曾经的高档商务区，如中银，华联。使用状况：整层或者多层租赁使用。 交通：无论是水平交通还是垂直交通都拥挤不堪。办公档次：逐渐与公司的高

16、速发展脱节。办公环境：拥挤，嘈杂，通风性能差。 配置：严重不足，尤其是电梯、车位。 服务：仅停留在初级阶段,与住宅物业无异。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值他们需要： 便利的交通, 完善的配套 个性化的产品衬托企业品位 舒适的办公环境 匹配公司品牌形象 专业化的服务关键词舒适性专业化给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值四、产品定位(项目定位、产品配比、配套建议)给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值定位策略创造市场制造差异引导需求给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值1、总体定位项目血统市场论证消费研究高档办公个性化低密度舒适性专业化独立式国际商务花园独立式国际商务花园给土地以

17、灵魂 给市场以活力 给客户以价值国际商务花园的典型案例:美国甲骨文总部给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值定位诠释区位环境具备商务花园的条件地块周边环境优美，得天独厚。充分利用自身容积率低的特殊性。我们的客户具备商务的世界观。与市场上的产品形成根本上的区隔。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值2、物业类型配比物业类型物业类型体量（平方米）体量（平方米）独立式办公独立式办公专业写字楼专业写字楼酒店式公寓酒店式公寓商业商业配套配套地下面积地下面积给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值3、规划建议给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值A、独立式办公 独立式办公为本案主打产品，主要为大型企

18、业量身定制，因此无论在规划上，形态上，配置上与国际商务花园接轨： 单幢面积2500平方米。 5F，单层面积400-500平方米。 层高3.7米。 每幢规划露台花园等生态元素。 每幢配备外挂式进口品牌电梯。 5A智能化系统，配备小型中央空调。 外立面采用干挂石材+玻璃幕墙。4、产品建议给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值B、专业办公楼 专业办公楼为本项目的梯度型产品，满足中小企业的需求并且腾出容积让独立式办公有更大的发挥空间： 中等档次的实用型专业办公楼。 单层面积1200平方米左右。 层高3.5米。 单间面积120-160平方米。 配备四部以上的品牌电梯。 注入空中花园等生态元素。 分户计

19、量式中央空调。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值 科技园区单身公寓推出量并不多，从04年底至今，共有新3个新推楼盘，并且销售表现不一：项目名称项目位置开发商套数主力面积单价 (元/平方米)装修标准主力总价开盘日期销售率欧宝花苑江南路568号欧宝房产300余45/4685001000 元/平方米40万2004年12月70%锦诚名都东靠杨木契路，南接丹桂路民意房产108356500800 元/平方米,送家电22万2006年初90%东城峰汇江南路和清水桥路的交界处萧峰实业28050-635100无装修28万2005年12月60%C、酒店式公寓给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值从区域内三个

20、个案的销售表现我们发现：1、总价决定销售难度的高低，总价越低，销售情况越理想。2、精装修，送家电等性价比高的项目销售情况较理想。 本案位于未来科技园区CBD核心区，将来周边办公物业林立，对单身公寓物业的需求量较大，而区域内该类物业放量较小，因此我们认为：只要适当控制总价和提高性价比，区域内小面积公寓仍然存在较大市场。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值酒店式公寓产品建议 以SOHO形式开发，降低市场风险。 单层面积控制在800-1000平方米。 单元主力面积约35-40平方米左右。 公共部分装修，套内菜单式装修。 尽量减少共摊，得房率达到75%左右。 采用酒店化管理模式。 本案的酒店式公寓

21、主要是作为本案办公楼以及周边商务区的配套，为周边企业的高级员工提供住宿，因此酒店式公寓尽量以小面积、低总价，简约、实用为主：参考图片给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值D、商业 本项目商业主要功能为办公区以及附近研发园区的，软件园区的配套商业，主要业态为金融配套、休闲、小型购物为主： 沿路进行排布开间4.2米以上，进深10-15米 挑高5.2米 单间70-100平方米 套型方正，自由组合给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值方案经济测算 测算价格：非销售价格，仅以目前市场价格做参考，作为方案利润率测算。产品类型产品类型市场价格市场价格独立式办公独立式办公75007500元元/ /平方米平

22、方米酒店式公寓酒店式公寓55005500元元/ /平方米平方米专业办公楼专业办公楼55005500元元/ /平方米平方米商业商业70007000元元/ /平方米平方米5、经济测算给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值销售收入测算方案销售收入表方案销售收入表产品类型产品类型可销售面积设定可销售面积设定（单位：（单位：M2M2）市场参考价市场参考价（单位：元（单位：元/M2/M2）销售总额设定销售总额设定 （万元）（万元）独立式办独立式办公公30000750022500专业写字专业写字楼楼22800550012540酒店式公酒店式公寓寓1600055008800商业商业760070005320合

23、计合计4916049160给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值成本测算方案成本测算方案成本测算序号序号成本购成项目成本购成项目计算程序计算程序总成本总成本 (单位：万元单位：万元)1 1土地成本55002 2商品房开发成本（1）+（2）+（3）+（4）20976.8（1）前期工程费150元/M21324.5（2）建安工程费参见建安成本计算表17475（3）附属工程费200元/M21766（4）开发间接费（1）+（2）+（3）*2%411.33 3房屋开发期间费（5）+（6）+（7）+（8）4207.6（5）管理费用销售收入*2%983.2（6）销售费用销售收入*3%1474.8（7）贷款利

24、息(1+2)*50%*0.512%*181220.1 （8）不可预见费(1+2)*2%529.54 4税金按销售总额*5.55%2728.38成本合计成本合计(1+2+3+4)(1+2+3+4)33412.78备注：银行贷款按照50为自有资金，贷款期18个月计算。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值利润及利润率测算利润销售收入总成本49160 33412.7815747.22万元万元利润率利润总成本15747.22 33412.7847.12给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值 我们认为：本方案比原有方案在利润以及利润率上都有一定程度的超越.(方案对比）相信通过本方案的实施一定能使本项

25、目赢在起跑线上原方案本方案利润11536.7411536.7415747.2215747.22利润率41.38%41.38%47.12%47.12%给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值企划篇1、精准定位；、精准定位；2、深入沟通；、深入沟通；3、有效推广；、有效推广；4、完美表现、完美表现给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值 以定位的高度引领城市以定位的高度引领城市 以传播的深入创造经典以传播的深入创造经典 以表现的完美提升品牌以表现的完美提升品牌 以推广的力度加快销售以推广的力度加快销售 品牌品牌& &销售的双赢销售的双赢我们这次不仅仅是卖建筑，更重要的是我们这次不仅仅是卖建筑，更重

26、要的是给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值一：传播定位一：传播定位给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值定位思考：定位思考：定位，决定我们竞争对手的多与寡，决定我们的主战场！定位，决定我们竞争对手的多与寡，决定我们的主战场！市场产品同质化严重，定位模糊，基本以市场产品同质化严重，定位模糊，基本以“国际、财富国际、财富”等为等为诉求重点，无论是从产品规划、命名，还是后期推广及广告表诉求重点，无论是从产品规划、命名，还是后期推广及广告表现上，世俗化同质化是宁波写字楼的共性，作为一个在规模现上，世俗化同质化是宁波写字楼的共性，作为一个在规模区位交通配套等方面均不占绝对优势的项目来说，我们区位交

27、通配套等方面均不占绝对优势的项目来说，我们不具有绝对的说服力和不具有绝对的说服力和“非你不可非你不可”的特性。的特性。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值我们的定位原则：我们的定位原则：、我们也许不是宁波最贵的写字楼，但绝对是宁波最有气质的写字楼我们也许不是宁波最贵的写字楼，但绝对是宁波最有气质的写字楼、我们也许不是宁波最豪华的公寓，但绝对是最令人心动的公寓我们也许不是宁波最豪华的公寓，但绝对是最令人心动的公寓、我们也许没有聚集宁波最有钱的企业，但绝对聚集最有魅力的业主我们也许没有聚集宁波最有钱的企业，但绝对聚集最有魅力的业主这是我们的定位原则，也是我们试图在宁波，在业界，在业主心中所这是

28、我们的定位原则，也是我们试图在宁波，在业界，在业主心中所期望达到的形象与高度！期望达到的形象与高度！给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值物理定位物理定位独立式水景国际商务花园独立式水景国际商务花园形象定位形象定位智慧型企业总部基地智慧型企业总部基地市场定位市场定位 引领花园式办公的领军楼盘引领花园式办公的领军楼盘品牌个性品牌个性智慧智慧国际国际前瞻前瞻超越超越项目定位项目定位物质层面物质层面精神层面精神层面相辅相成相辅相成给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值总部经济指某区域由于其特有的资源优势，吸引企业将总部总部经济指某区域由于其特有的资源优势，吸引企业将总部在该区域集群布局，使企业价

29、值链与区域资源实现最优的空在该区域集群布局，使企业价值链与区域资源实现最优的空间耦合，并由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济间耦合，并由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态形态 该区域亦即总部基地该区域亦即总部基地低密度低容积率政策优惠城市边缘带优性价比优低密度低容积率政策优惠城市边缘带优性价比优美景观美景观的商务花园是总部基地的最佳场所的商务花园是总部基地的最佳场所商务花园是一种位于城市边缘区域，具有良好自然景观的低密度商务花园是一种位于城市边缘区域，具有良好自然景观的低密度写字楼物业写字楼物业商务花园商务花园&总部基地总部基地给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值项目定位之

30、命名项目定位之命名给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值总部大院总部大院。 总部不言而喻，意指企业总部集群区域，国际感强总部不言而喻，意指企业总部集群区域，国际感强大院，却是具有一定文化沉淀的建筑形态，院落式的围合大院，却是具有一定文化沉淀的建筑形态，院落式的围合建筑，低密度低容积率，象征着和气生财的和谐氛围。建筑，低密度低容积率，象征着和气生财的和谐氛围。我们的业主作为成功者，是一群智慧沉稳的中年人我们的业主作为成功者，是一群智慧沉稳的中年人他们在传统中长大，又在国际浪潮中成功，传统和现代他们在传统中长大，又在国际浪潮中成功，传统和现代本土和国际在他们身上得到很好的融合，正如我们的总部大院

31、本土和国际在他们身上得到很好的融合，正如我们的总部大院跳脱市场，一起构建一个智慧内敛而又个性十足的集写字跳脱市场，一起构建一个智慧内敛而又个性十足的集写字楼群与公寓一体的鲜明形象。楼群与公寓一体的鲜明形象。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值备选案名总部国际。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值二：传播推广二：

32、传播推广给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值总部大院总部大院。一期商院：专为智慧型企业打造的一期商院：专为智慧型企业打造的office 2006二期美院：专为城市知识精英打造的身心寓所二期美院：专为城市知识精英打造的身心寓所给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值一期写字楼（商院）主力推广，快打快收，提升整体项目形象，同时以内部一期写字楼（商院）主力推广，快打快收，提升整体项目形象，同时以内部客户消化二期单身公寓（美院）相当货量，再以形象的趋众性去化剩余货量。客户消化二期单身公寓（美院）相当货量，再以形象的趋众性去化剩余货量。整合传播推广策略整合传播紧扣推广核心整合传播紧扣推广核心主要以报

33、纸、户外媒体等硬性广告和影视广告完善品牌形象，以软文炒作深化提升品牌主要以报纸、户外媒体等硬性广告和影视广告完善品牌形象，以软文炒作深化提升品牌和总部大院文化内涵，以现场包装配合，通过整合贯穿和积累传达品牌价值。和总部大院文化内涵，以现场包装配合，通过整合贯穿和积累传达品牌价值。媒介推广媒介推广选择户外、电视媒体为主，同时借助产品优势，有节奏地进行树立本项目的品牌形象和选择户外、电视媒体为主，同时借助产品优势，有节奏地进行树立本项目的品牌形象和提升知名度。提升知名度。公关推广公关推广捆绑有利的社会新闻事件焦点，丰富品牌的理性形象；利用大型的高水准高品位活捆绑有利的社会新闻事件焦点，丰富品牌的理

34、性形象；利用大型的高水准高品位活动丰富品牌的感性形象。强化新闻炒做手段，强化楼盘的品质、升值的前景、政策动丰富品牌的感性形象。强化新闻炒做手段，强化楼盘的品质、升值的前景、政策的利好、规划与建筑的独到心思，树立高品质形象。的利好、规划与建筑的独到心思，树立高品质形象。现场包装现场包装外部以项目关联要道等处设置大型户外形象看板，提升知名度；在项目所在地周边设外部以项目关联要道等处设置大型户外形象看板，提升知名度；在项目所在地周边设置户外指示和密集吊旗，加强区位指引和项目认知。置户外指示和密集吊旗，加强区位指引和项目认知。内部以在看楼通道、售楼中心、展会内部以在看楼通道、售楼中心、展会/ /推介会

35、现场以及实景样板房等进行全面统一包推介会现场以及实景样板房等进行全面统一包装，体现项目形象。装，体现项目形象。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值总部大院总部大院06-0706-07模拟推广阶段规划模拟推广阶段规划概念概念导入期导入期形象形象树立期树立期内部内部认购期认购期公开公开发售期发售期推广推广阶段阶段时间时间主线主线工程工程进度进度项目项目动工动工项目项目建设建设中中临咨点临咨点售楼部售楼部开放开放预售证预售证领出领出开盘开盘1010月月 1111月月 1212月月 1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月8 8月月9 9月月7 7月月推广推广节奏节奏给土地以灵魂 给市场以活力 给

36、客户以价值阶段广告推广主题与思路阶段广告推广主题与思路推广阶段推广阶段沟通沟通目标目标推广手段推广手段时间主线时间主线沟通主题沟通主题概念导入期概念导入期引起关注引起关注赢得口碑赢得口碑新闻炒作新闻炒作软文软文从欧洲到宁波，商务花园颠覆传统办公模式月月 月月月月商务花园登陆宁波商务花园登陆宁波形象铺垫形象铺垫形象树立期形象树立期树立树立品牌形象品牌形象户外户外/ /软文软文/ /形形象报纸象报纸/ /影影视视总部大院新商务时代的秘密花园1010月月 1111月月总部大院总部大院内部认购期内部认购期建立品牌建立品牌核心价值核心价值卖点报纸影卖点报纸影视活视活动软动软文文和CEO算帐1212月月

37、1 1月月国际办公模式国际办公模式公开发售期公开发售期建立品牌建立品牌影响力影响力报纸报纸/ /开盘活动开盘活动埋金龙，送金卡埋金龙，送金卡2 2月月3 3月月4 4月月走向世界的平台走向世界的平台公开发售公开发售给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值三大攻击波三大攻击波七战定宁波七战定宁波项目执行策略给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值三大攻击波七战定宁波三大攻击波七战定宁波第一攻击波第一攻击波第三攻击波第三攻击波第二攻击波第二攻击波（拉动市场）（拉动市场） （清盘市场）（清盘市场） （热销市场）（热销市场） 第一战第一战舆论铺垫舆论铺垫第二战第二战概念亮相概念亮相第三战第三战项目解读

38、项目解读第四战第四战实惠感销实惠感销第五战第五战火爆开盘火爆开盘第六战第六战趁胜追击趁胜追击第七战第七战尾盘热销尾盘热销给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值攻击第一波：拉动市场攻击第一波：拉动市场（时间：（时间：200年月年月200年月底形象出台引起市场关注）年月底形象出台引起市场关注）给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值第一战第一战舆论铺垫舆论铺垫主题：主题：从欧洲到宁波，商务花园颠覆办公新模式从欧洲到宁波，商务花园颠覆办公新模式目的：目的：让大众知道世界上最流行的商务花园在宁波登陆，引起轰动。让大众知道世界上最流行的商务花园在宁波登陆，引起轰动。 形式：形式：新闻炒作、软文攻势新闻

39、炒作、软文攻势软文例举：软文例举：从欧洲到宁波，商务花园颠覆传统办公模式从欧洲到宁波，商务花园颠覆传统办公模式商务花园惊艳宁波，独栋办公渐成新宠商务花园惊艳宁波，独栋办公渐成新宠给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值第二战第二战概念亮相概念亮相主题：主题：总部大院，风靡欧洲的商务花园来到宁波总部大院，风靡欧洲的商务花园来到宁波 目的：目的：从商务花园到总部大院，概念亮相从商务花园到总部大院，概念亮相 。 形式：形式：新闻炒作、软文攻势、户外亮相新闻炒作、软文攻势、户外亮相软文例举：软文例举：总部大院总部大院新商务

40、时代的神秘花园新商务时代的神秘花园总部大院，不再让别的企业踩在你头上总部大院，不再让别的企业踩在你头上给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值第三战第三战项目解读项目解读主题：主题：腾飞总部经济腾飞总部经济 目的：目的：全面解读总部大院全面解读总部大院 。 形式：形式：新闻炒作、软文攻势、户外亮相、中邮、楼书、报纸新闻炒作、软文攻势、户外亮相、中邮、楼书、报纸主题例举：主题例举：从总部大院解读总部经济从总部大院解读总部经济给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值攻击第二波：热销市场攻击第二波：热销市场（时间：（时间：200年月年月200年月底年月底概念全

41、方位冲击达到销售任务概念全方位冲击达到销售任务 ）给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值第四战第四战实惠感销实惠感销其实对宁波人而言，看到实际的利益比任何概念都要其实对宁波人而言，看到实际的利益比任何概念都要实在，实在， 当我们的概念铺垫过完以后，我们的当我们的概念铺垫过完以后，我们的重点开始转向利益诉求，通过政策优惠等形式来刺激购买行为。重点开始转向利益诉求，通过政策优惠等形式来刺激购买行为。主题：主题：鲜明的利益诉求鲜明的利益诉求 目的：目的：通过前期概念的落地，以利益承诺打动销售通过前期概念的落地，以利益承诺打动销售 形式：形式：硬广强力促销硬广强力促销报纸：报纸：、和、和CEO算帐算

42、帐、寄人篱下的企业，高不过房东的屋檐、寄人篱下的企业，高不过房东的屋檐、买写字楼，你买平方米，还是立方米？、买写字楼，你买平方米，还是立方米？给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值第五战第五战火爆开盘火爆开盘主题：主题：埋金龙，送金卡埋金龙，送金卡 目的：目的：创造开盘热销，并为后期做铺垫创造开盘热销，并为后期做铺垫 形式：形式：开盘活动开盘活动事件营销：事件营销：“埋金罐，送金卡埋金罐，送金卡”开盘活动开盘活动在开盘前我们传出要在项目中心埋下在开盘前我们传出要在项目中心埋下10公斤的黄金发财罐的消息，让公斤的黄金发财罐的消息，让市民免费为我们宣传。开

43、盘当天，我们请风水大师在现场举行埋坛开市民免费为我们宣传。开盘当天，我们请风水大师在现场举行埋坛开盘仪式。真正的将盘仪式。真正的将10公斤镀金金罐埋于地中，取发财、吉祥之意。公斤镀金金罐埋于地中，取发财、吉祥之意。并且在开盘当天购房的人一律赠送足金发财卡。让宁波市场为之轰动。并且在开盘当天购房的人一律赠送足金发财卡。让宁波市场为之轰动。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值第六战第六战趁胜追击趁胜追击热销概念题材1、一定是轰动宁波商业地产界的项目，宁波商业地产变革性项目； 2、一定是超前10年的经济模式和营销模式，蕴含巨大和超强升值潜力；3、一定是创造宁波商业地产销售热潮的楼盘，业界新奇迹；

44、 4、一定要重点宣传销售热潮的揭密： 总部大院就是最好的办公选择；市场攻击策略：1、热销概念的目标是持续性市场攻击的方式，以多种方式形成不间断的市场攻击；2、一定要让想买房的人到现场来看，用极具感染力的现场（销售中心、示范环境打动消费者，建立消费者的信赖感 3、各主要媒介配合进行新闻报道。以便通过新闻不断地影响市场，建立良好的品 牌关注度和口碑传播。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值攻击第三波：清盘市场攻击第三波：清盘市场（时间：（时间：200年月年月任务尾期加强销售，为后期做铺垫任务尾期加强销售，为后期做铺垫 ）给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值第七战：强势销尾盘（二期铺垫）第七

45、战：强势销尾盘（二期铺垫）到了这个阶段，我们项目基本销售完成，可能还会留到了这个阶段，我们项目基本销售完成，可能还会留有小部分商铺和单身公寓（二期）等待销售。那么，有小部分商铺和单身公寓（二期）等待销售。那么，这个阶段营销手段尤为重要。相对来说广告的任务就这个阶段营销手段尤为重要。相对来说广告的任务就是将营销的手段通过创意的的手法来感动投资者，让是将营销的手段通过创意的的手法来感动投资者，让其产生投资行为。其产生投资行为。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值三：广告物料三

46、：广告物料给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值楼书架构（重中之重）楼书架构（重中之重）打造楼书中的学术专著，超过市场上所有项目楼书的海量信息。细致入微的打造楼书中的学术专著，超过市场上所有项目楼书的海量信息。细致入微的产品解读，起到让客户对产品充分认知，对发展商充分信任。让楼书从粗放产品解读，起到让客户对产品充分认知，对发展商充分信任。让楼书从粗放引导式时代进入精细化解读时代。引导式时代进入精细化解读时代。白皮书白皮书蓝皮书蓝皮书褐皮书褐皮书给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值楼书架构楼书架构打造楼书中的学术专著，超过市场上所有项目楼书的海量信息

47、。细致入打造楼书中的学术专著，超过市场上所有项目楼书的海量信息。细致入微的产品解读，起到让客户对产品充分认知，对发展商充分信任。让楼微的产品解读，起到让客户对产品充分认知，对发展商充分信任。让楼书从粗放引导式时代进入精细化解读时代。书从粗放引导式时代进入精细化解读时代。第一轮解读整体项目规划，规划第一轮解读整体项目规划，规划蓝皮书蓝皮书（大院三论为主线）（大院三论为主线） 一论商务花园：一论商务花园：欧洲最流行的办公形态，颠覆宁波传统办公模式欧洲最流行的办公形态，颠覆宁波传统办公模式 二论总部基地：二论总部基地：发展中的区域，便捷的交通，优质性价比，独有政策优惠，有天有地的发展中的区域，便捷的

48、交通，优质性价比，独有政策优惠，有天有地的企业形象，一切都为总部办公奠定了基础。企业形象，一切都为总部办公奠定了基础。 三论景观容积：三论景观容积：自然水景风情为主导分析，与项目低容积率一起打造花园里商务办公的自然水景风情为主导分析，与项目低容积率一起打造花园里商务办公的绝佳环境。绝佳环境。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值楼书架构楼书架构打造楼书中的学术专著，超过市场上所有项目楼书的海量信息。细致入打造楼书中的学术专著，超过市场上所有项目楼书的海量信息。细致入微的产品解读，起到让客户对产品充分认知，对发展商充分信任。让楼微的产品解读，起到让客户对产品充分认知，对发展商充分信任。让楼书从

49、粗放引导式时代进入精细化解读时代。书从粗放引导式时代进入精细化解读时代。第二轮解读写字楼，产品第二轮解读写字楼，产品白皮书白皮书（以产品三论五讲为主线）（以产品三论五讲为主线）三论三论-论认知论认知-项目总部基地立意及开发概念流程，项目总部基地立意及开发概念流程，论理念论理念-国际流行办公模式来到宁波，国际流行办公模式来到宁波，论规划论规划-商务花园商务花园规划基础及项目总体规划认知：以城市规划发展规划基础及项目总体规划认知：以城市规划发展方略为蓝本。方略为蓝本。五讲五讲-一讲建筑：建筑师讲解分析，以建筑师的角度讲叙剖析建筑、一讲建筑：建筑师讲解分析，以建筑师的角度讲叙剖析建筑、二讲办公：室内

50、设计师讲解分析户型创新，以室内设计师的角度讲叙剖二讲办公：室内设计师讲解分析户型创新，以室内设计师的角度讲叙剖析，为业主提供户型优势分析。析，为业主提供户型优势分析。三讲外观：以分解图拆装式图解外观创新，引用国际百年建筑为借鉴，三讲外观：以分解图拆装式图解外观创新，引用国际百年建筑为借鉴，阐述外观风格及导线型指引科学分析优势点（环保外墙的优势）。阐述外观风格及导线型指引科学分析优势点（环保外墙的优势）。四讲风景窗、阳台：将项目所有类型窗、阳台进行详细介绍，让业主深四讲风景窗、阳台：将项目所有类型窗、阳台进行详细介绍，让业主深知花园办工的乐趣。知花园办工的乐趣。五讲电梯间：风景阳光电梯的解读，装

51、修所有用料导线型指引细化及电五讲电梯间：风景阳光电梯的解读，装修所有用料导线型指引细化及电梯品牌详细介绍。梯品牌详细介绍。 给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值楼书架构楼书架构打造楼书中的学术专著，超过市场上所有项目楼书的海量信息。细致入打造楼书中的学术专著，超过市场上所有项目楼书的海量信息。细致入微的产品解读，起到让客户对产品充分认知，对发展商充分信任。让楼微的产品解读，起到让客户对产品充分认知，对发展商充分信任。让楼书从粗放引导式时代进入精细化解读时代。书从粗放引导式时代进入精细化解读时代。第三轮解读单身公寓，生活第三轮解读单身公寓，生活褐皮书褐皮书（配套（配套讲）讲） 一讲区域一讲区

52、域城市未来发展方向城市未来发展方向二讲会所：二讲会所：私家会所，装修用料分析（灯饰墙体层高等等），会所功能逐一介绍私家会所，装修用料分析（灯饰墙体层高等等），会所功能逐一介绍 三讲社区配套：三讲社区配套：三江购物好美家社区服务中心等等三江购物好美家社区服务中心等等四讲四讲分钟市府生活圈：分钟市府生活圈：圈析圈析分钟市府生活圈及交通环线的便分钟市府生活圈及交通环线的便捷都市生活，出则繁华，近则安逸宁静。捷都市生活，出则繁华，近则安逸宁静。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值一个前瞻的区域一个走向世界的平台一个领飞宁波新经济的智慧之城！总部大院总部大院。 给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价

53、值谁来投资？谁就可以成为未来商业领袖！给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值开朗的我务实的我爱思考的我诚实的我自信的我好学的我坚强的我友善的我谦虚的我宽容的我勤奋的我所有梦想财富和成就的人们！给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值期待合作是愉快的旅程期待合作是愉快的旅程一起携手为宁波，为业主创造更大价值！一起携手为宁波，为业主创造更大价值！谢谢聆听谢谢聆听给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值营销策划案给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值要引领宝山办公市场！要引领宝山办公市场！宝莲城应该怎样做？宝莲城应该怎样做？给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值 首先，让我们回顾一下过往的首先

54、，让我们回顾一下过往的辉煌，认识我们的品牌辉煌，认识我们的品牌, ,看看其魅力看看其魅力所在所在解读宝莲城解读宝莲城给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值上海宝莲投资（集团）有限公司成立于1993年，是一家以房地地产为主，涉及房地产开发、餐饮、酒店管理、教育、高科技、园艺、石材开采加工安装等行业，跨领域发展的投资集团。宝莲投资（集团）以“缔造传世精品”为经营理念，凭借自身的品牌，资金、技术、人才实力，在上海、海南等地区开发，在建以及3-4年内即将完成建设的项目总投资额超过60亿元人民币，建筑面积超过130万M2。通过多年的发展，宝莲投资（集团）已建立了权责明晰、规范完善的组织机构，形成良好的

55、业态互补和互动。宝莲之路宝莲之路给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值1、宝莲花园酒店2003年建成，提供超星级的餐饮娱乐服务，2、石材加工主要为公司房地产开发项目提供石材。3、园林基地专用于珍贵林木的种植和培育，为配合公司房产开发中生态环境再造的需要。 4、物业管理以专业、优质的成熟管理，汲取国际物管的先进理念和优秀经验，为公司开发、建设的住宅、办公楼提供更加完美至善的物业服务，创造出更加舒适安全的生活空间。5、教育投资主要致力于教育事业的投资建设。宝莲之路宝莲之路给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值宝莲城的产品是什么样的？宝莲城的产品是什么样的

56、？给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值项目概况l 项目位置：本项目位于上海市宝山区同济路东侧、碧水路西侧、双城路北侧，海江路南侧l 总占地面积：土地面积10.9万平方米l 总建筑面积：23万平方米l 容积率：1.6l 绿化率：40l 项目规划特色：低密度、低容积率、高建筑楼层、高绿化率l 项目建筑规划： 1幢28层办公楼、 4幢22层办公楼、 2幢7层办公楼、 2幢5层 办公楼商业广场给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值 给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值: :一种不具备可持一种不具备可持续发展的产品如续发展的产品如何引领未来宝山何引领未来宝山市场？市场？给土地以灵魂 给市场以活

57、力 给客户以价值 给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值宏观市场机会点：宏观市场机会点：给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值宝山区空间结构现状图项目所处板块宝莲城处于淞宝城镇居住和公共活动中心的范围内；南北两侧被吴淞工业园区和宝钢及宝山工业园区所包围；安信商业广场和宝莲城的建设将重塑淞宝老镇东城区是商业、商务核心区的地位，而新开发的西城区则是日后的居住区从外部环境来看，是最具有形成宝山商务核心区域的板块。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值宝山镇办公市场仍处在市场起步阶段，除在建的安信商业广场外，没有符合现代标准的办公物业；由于拥有宝钢这一特殊

58、的产业资源，是地区经济的发展支柱，但同时也极大地限制了其他经济领域的发展，特别是宝山镇的现代服务业，在办公物业的需求上以多为钢铁、物流相关的行业，以及其他一些服务型企业， 多为外地驻办事处或小型企业为主；已有办公产品的面积分割都较小，单位面积多为20-30，市场售价都在万元以内，市场租金集中在2-2.5元/天；其中宝钢商务大厦虽然破旧，但因其拥有钢铁交易中心这一与承租企业业务相关的特殊配套，租金明显高于周边办公楼，达到5元/天； 微观市场：微观市场：给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值宝山镇及周边地区办公市场解读宝山镇及周边地区办公市场解读项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥

59、腾国际广场宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心地址淞南路459号牡丹江路1211号淞滨路135号盘古路388弄1号，近牡丹江路口友谊路、牡丹江路口友谊路199号（友谊路、牡丹江路口）密山路、牡丹江路口宝杨路、牡丹江路口开发商上海江豪置业有限公司安信置地湘腾房地产上海祥腾房地产发展有限公司隶属于宝钢隶属于宝钢联系电话66148141/66147279665922035684865756690220基本资料建筑面积11540，可售8999约5万3000左右25199办公2500左右4800左右，层面积600左右总约480，单套20层面积300左右，总1200左右建筑类型1栋6层，层高

60、3.8m，复式小户形公寓1栋18层，1栋19层1栋18层，37层为办公，818层为住宅4栋，810层，12层商业用房，其余是办公用房1栋8层，筒子楼形式1栋8层，有一层地下室1栋3层建筑，是住宅小区的沿街楼1栋4层建筑，老式筒子楼总套数179套未分割105套左右5.5米，可自由分割120套左右30套左右24套60套左右车位量无机动车806个，自行车1580个无有地下车库，车位量不定较多，且对外门口广场免费停车，约30个无院内有可免费停车得房率61%75%物业管理公司高力国际三湘物业交房日期现房预计2006年底现房，94年建成2006年底建于20世纪80年代建于2001年左建于上个世纪80年代建

61、于上个世纪80年代面积分析主力面积58.31 未分割4650左右2099.7520面积范围469227100单套501402010099.75150201520各类面积套数层面积1400左右，单套面积未分割4645套，2725套50左右约100套，100左右的32套，140左右的32套20约120套100左右25套单套面积20，每层有8间左右积1520，每层约15间给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心价格分析价格范围报价8500（含装修）未开盘，销售价格不详9800-12000均价15

62、000，实行一房一价租赁3000元/20/月，5元/天2.5元/天1000/20/月5万/15/年主力价位6500（除装修费）98009900成交均价6126（除装修费）98009900物业管理费3.5元/ /月2.5美金/月3.5元/ /月3元/ /月为基价无无无无付款方式及其优惠情况首付35未定一次性付款97折，首付50%销售情况销售44套，均为2005年10月至12月份售出，销售率25%无剩余3040套未开盘出租率100%目前只剩7楼一间，面积99.75出租率100%出租率100%办公配置电梯2部永大日立牌电梯进口三菱1部上海三菱电梯共9部电梯无2部GFC电梯，速度较慢无无空调中央空调送

63、海尔壁挂式空调三菱中央空调层高3.8米，挑高复式标准层3.8米和3.85米2.9米5.5米备注800元/，可根据办公或居住的要求提供相应的家具楼宇社设备控系统；公共广播系统；多媒体显示系统；规划有超市、休闲餐饮、影剧院、游乐厅等多数为钢铁相关的中小型公司或生产型公司办事处，面对友谊路的底层为钢铁交易中心12层为苏宁电器所租赁，38层为办公楼，钢铁、物流、贸易、保险等相关中小企业入住于内底层有饭店、桌球房等商业，入驻企业有金属、贸易等相关的给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值 此外，位于漠河路、同济路口的商会都市工业园，总占地面积44亩，以办公楼为主，目前项目还在土地平整阶段，无动工迹象，

64、宝山有大量小型企业在住宅小区内租赁办公场所，尤其在友谊路两边的宝钢一村、宝钢二村、宝钢十村等，这些住宅小区位于黄金地段，周边配套成熟，租金1元/平方米/天左右，相对于办公楼便宜很多，所以广受微小型企业或外地办事处的欢迎。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值价格品质安信商业广场宝莲城丰鼎国际 祥腾国际广场 淞南商城 宝钢商务大厦 新宝山大厦 宝轻商务楼 宝杨路钢材交易中心 BOSTON竞争矩阵主要竞争区域通过营销包装建立虚拟高性价比优势，凝聚客源次要竞争区域通过产品优势吸引该区域内现有客户给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值通过BOSTON竞争矩阵可以很清楚地看到，宝山办公楼市场发展处于

65、一种畸形竞争状态，项目的市场价格并不是由项目的品质所决定的，而是取决于一种特殊的行业资源钢铁交易中心，宝钢商务大厦和宝杨路钢材交易中心 两个办公物业的租金价格能高出周遍项目一倍左右与这一特殊资源是密不可分的。在宝莲城的营销策略中需要针对这一现象制定对应的竞争策略。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值宝莲城的核心客户群是谁给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值核心客户群重点客户群普遍性客户群 偶得客户群终端客户分析给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值核心客户特征核心客户特征 借助宝钢强势支柱产业而生存发展的企业 具一定规模的相关企业的分理处或办事处 企业规模一般不大核心客户置业关注点核

66、心客户置业关注点 环境 由于市场的高速发展，提升了客户对办公物业功能的高标准要求 产品 能够大大提升公司形象 价格 相比纯租用型办公房的资金支出受益要大的多给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值购买客户分析购买客户分析客户身份具有双重性客户身份具有双重性 作为企业主而言，宝山当地的以围绕宝钢而发展的钢铁贸易、物流企业多是小型企业；而本案主力产品面积为130-180左右总价都在百万元以上，这几乎是这些企业大多数的流动资金，对这些企业而言流动资金压力巨大，购买可能性不大； 做为个体而言，这些企业主个人拥有巨大的个人财富，通过购置办公物业再转租给自己的公司可增加企业运营成本，平衡经营成本，使企业很理想的避税工具，同时又可增加个人的财富，因此购买可能性较大。给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值竞争对手的解读竞争对手的解读大型商业广场 、未来区域商消费娱乐中心 安信商业广场占地约57000平方米，总建筑面积超过4万平方米。建有大型综合大卖场、星级酒店、高级写字楼，众多各类专卖店、商铺、运动城，并配套银行、洗衣店、 电影院、汽车陈列室等诸多生活服务配套设施，停车位近000个。给土地以灵魂 给