7月8日宜宾逸都·莱茵河畔商业项目定位及一期商业项目运作策略建议

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1、 房地产商域网 - 海量房地产资料下载 【逸都莱茵河畔】商业项目定位及一期商业项目运作策略建议1、项目优劣势分析2、项目运作的难点分析3、项目总体定位建议4、项目体量定位建议5、项目业态规划建议6、项目总平规划设计建议7、项目物业定位（租售模式）建议8、项目总体推广策略建议9、一期项目运作策略建议（重点）10、其它重要建议11、附大型商业连锁机构访谈录1、项目优劣势分析1.1优势方面：1.1.1 成都置信集团与宜宾丝丽雅强强合作，资源共享、优势互补，具有强大的品牌优势。1.1.2 成都置信集团拥有强大专业的人力资源和商业资源，具有项目运作的团队优势。1.1.3 欧式高尚居住社区、集中式商业群和

2、特色的步行街，辅以优美的环境，特色的外立面、科学的空间布局和人性化设计，使本项目在宜宾市拥有鹤立鸡群的品质优势。1.1.4 项目占地490亩，总建筑面积80余万平方米，商业体量达12万平方米，具有突出的规模优势。1.1.5 根据宜宾市的城市规划，政府将斥巨资打造南岸片区，东区将是宜宾市未来的行政中心、商业服务与文体中心，本项目位于东区的核心地段，具有良好的区位优势。1.1.6 项目临近长江、七星山、僰侯园，周边自然景观非常丰富，同时项目周边传统文化底蕴深厚，具有良好的人文景观优势。1.2劣势方面(二级城市的商业总量考虑和缺陷，基本的市场经营力量，投资力量以及消费力量的支撑是否够，需要进行劣势分

3、析)1.2.1 本项目周边街区环境差，临航天路和叙府路东段多为老式住宅小区且拆迁改造计划尚不明朗，与本项目的中高档次的商业定位和高尚社区不匹配，存在周边环境劣势。1.2.2 项目地块周边房地产开发相对滞后，现有商业物业几乎是传统的老式底商形态，商业档次低下，业态杂乱，商业氛围不浓，人气不旺，几乎没有公建配套设施，存在商业配套劣势。1.2.3 宜宾市旧城区是传统的商业中心，宜宾人的习惯消费区域集中在老城区，目前南岸区担任城市角色主要是居住和行政办公。因此本项目将肩负引导市场消费的重任，但在一定时间内仍然面临消费习惯劣势。2、项目运作的难点分析2.1 南岸区以及项目周边环境差、商业服务配套落后，人

4、气和商气不浓，对本项目的商业环境和住宅品质都有很大的影响。必需利用沃尔玛的商业聚集效应以及政府商业网点规划政策，形成片区的整体开发联动，才能将本项目及周边区域打造成为南岸区乃至宜宾市新兴商业中心。2.2 本项目的底商总量约5万平方米，目前整个南岸区的商业物业几乎全是底商形态，出租率仅62%，租金低（均价15元/），经营状况一般，这对本项目底商的经营将是个严峻的考验。2.3 本项目的商业体量大，集中式商业的运营要依赖主力店招商的成效和消费市场的支撑，招商的状况将直接影响集中式商业的开发体量和商业物业类型定位。项目区域目前的商业状况和市场条件对主力店招商工作挑战很大。2.4 集中式商业的销售与招商

5、两者间既互为依托、促进，同时又存在一定制约和矛盾。特别是租金与售价的差距，将给商业运作带来困难；同时大型主力店的销售模式和销售回款也是一个难点。2.5 南岸区的“深国投沃尔玛广场”、“鲁能生活广场”、“雄飞海韵名都”和“正和盛世华庭”等项目的商业总体量约10万平方米，上市时间都集中在今年下半年和明年上半年，将占取市场先机和部分市场份额，分流投资者和经营者，给本项目带来直接的竞争威胁。2.6 本项目的开发地块在丝丽雅的老厂区，原则上是“拆迁一块，开发一块”。因此本项目的开发节奏和开发体量要受拆迁进度和规模的制约，不利于灵活制定各期的开发策略。根据商业专项市场调查情况，结合城市发展规划以及项目的优

6、劣势和难点分析，我们对本项目的商业板块的各项定位、商业规划设计以及一期商业项目的开发策略建议如下：3、项目总体定位建议3.1 商业项目总体定位：宜宾市新兴商业中心3.2 定位说明：3.2.1根据城市规划、项目区位、项目体量以及国际零售巨头沃尔玛入驻等因素分析，本项目片区具备成为“宜宾市新兴商业中心”的潜力，但目前项目周边的商业环境不成熟，发展的不确定因素较大，旧城区仍然是传统的商业中心。因此在前期我们把本项目作为“南岸区商业中心”进行打造，随着项目的推进和南岸区城市化进程，将本项目逐步打造成为“宜宾市新兴商业中心”。3.3.2一个开发商很难将某个商业项目打造成为一个城市的新兴商业中心，必须借助

7、于政府的支持、城市的规划，特别是城市商业网点的规划，协同周边区域一起来共同打造，相成区域商业价值的整合，因此建议加强与政府的合作，争取商业网点规划的政策来实现。3.3.3这种动态性的定位方式虽然没有一步到位，但是基于市场的现状与发展不确定性，可以减少开发的盲目性（如商业总体量和主力商业形态的设置），有效地规避项目运作的风险。4、项目体量定位建议4.1 商业项目体量定位：根据项目的总体定位，商业总体量建议在1012万平方米，约占项目总建筑面积的1215%。其中集中式商业：67万平方米，底商45万平方米。这种规模的设置可以根据市场的供求关系和项目开发节奏进行动态调控。4.2定位说明：4.2.1 总

8、量：宜宾市经济总量位列全省第四，消费能力强，投资需求旺盛，而房产开发特别是商业项目供应总量很小，产品档次低，运作手法一般，本商业项目的市场空间大；根据城市规划，本项目作为南岸区的商业中心以及宜宾市未来城市新兴商业中心的一部分，需要匹配1012万平方米的商业体量；商业板块是本项目的主要赢利点，从利润最大化考虑，需适当做大商业总体量。4.2.2 集中式商业：集中式商业作为未来宜宾市新兴商业中心的主要载体和商业亮点，我们要以战略性的发展眼光来定位规模，用创新的运作模式和商业形态来定位：如专业商场、专业市场、电影城、美食娱乐城、景观式独栋商业等。建议集中式商业体量67万平方米。4.2.3底商：根据商业

9、市场调查，目前南岸区底商空置率高，达到了45%左右，商业形态杂乱、档次底下。虽然本项目在品牌、品质、规划等诸多方面具有优势，独立铺面虽是投资者最喜欢的投资物业类型，但底商在未来几年仍主要作为社区型商业形态出现，片区的消费力有限，因此建议底商规模要控制在5万平方米以内。4.2.4体量调整：集中式商业中有部分商业物业要根据主力店招商情况来量身订做，如百货商场、专业市场、影城等，“深国投广场沃尔玛”的衍生商业和“鲁能生活广场”、“雄飞海韵名都”、“正和盛世华庭”等项目也会带来直接的竞争威胁。因此，商业体量要根据投资市场、经营市场反馈和竞争楼盘进行相应动态调整。5、项目业态规划建议5.1 业态规划原则

10、：5.1.1商业项目业态规划要以项目总体功能定位为基础。5.1.2商业项目业态规划要充分考虑投资市场、经营市场以及消费市场的三方市场条件。5.1.3商业项目业态规划要考虑外部项目竞争和本项目差异化定位的原则。5.1.4商业项目业态规划要将商业经营业态需求与物业设计充分结合。5.2 业态规划：关于商业项目业态规划作了些构想和初步验证，可行性需进一步论证并作相应的调整。业 态 规 划 表商业物业类型建议业态规划建议面积合计（估算）集中式商业餐饮休闲城中餐酒楼、品牌火锅、中西式快餐、特色餐饮、茶楼、有水休闲、康体保健、美容SPA等（中档，大众消费）约0.8万10.5万电影娱乐城电影院（6个厅）、KT

11、V歌城、电玩、酒吧、网吧等吧类娱乐形态（限制迪吧）约0.8万独栋式景观商业品牌中餐、海鲜酒楼、商务会所、咖啡西餐厅、KTV歌城、有水休闲（中高档消费）约1万专业市场装饰建材城（家装系列材料、产品）约2万家具商场（家具、家居、家饰系列产品、装饰公司）约1万大型商场品牌百货商场约1.2万电器商场约0.5万商业裙楼（4栋）汽车销售服务板块（需精典汽车支持）约0.1万公共配套部分（各大银行、电信、移动营业厅等）约0.5万对住宅影响不大的商业形态（限制迪吧、KTV歌城）约0.6万商务写字楼商务办公约2万底商社区型商业零售、服务、休闲类社区商业（对内街区可作适当的业态规划、经营引导和调控限制）约4万4万特

12、色商业步行街香榭丽舍景观商业步行街约0.7万1.2万酒文化商业步行街约0.5万其它农贸市场农贸市场外圈可考虑独立小商铺，内圈考虑摊位形式约0.5万0.4万5.3主要商业业态专项分析：根据以上初步规划的各类商业形态，结合本项目的各种因素进行专项分析。5.3.1餐饮休闲城：行业特性：餐饮休闲业态辐射范围广，独立生存能力强，对周边的商业条件要求相对不高，但它自身又具有较强的人气、商气号召力，同时餐饮与休闲又可以进行有效的客源共享和业态互补。选址要求：餐饮休闲行业要求交通便捷，停车方便、周边环境良好，项目具有空间聚集效应以利于成行成市，以形成片区消费互动。物业条件：考虑经营对住宅的影响，餐饮休闲的物业

13、最好是独立的商业物业，如逸都城、置信广场，也可以在商业裙楼。大型餐饮对配套设施要求非常挑剔，需要完善的设施配套，如普消系统（烟感、喷淋）、烟道风道、隔油池、操作间，需要独立的门厅和楼道，需要两个消防通道等，室内视野开阔通透、拒绝异型空间，外立面设计有特色，有大型的店招位等。宜宾餐饮休闲市场条件：根据商业专项调查，宜宾的餐饮休闲比较发达，地域特色浓郁，大部分知名连锁火锅已经在宜宾安营扎寨，品牌中餐也开始发展，南岸东区长江大道已经相成一定的气候。由于商业地产开发的落后，同时宜宾的消费能力强，因此该还具有较大的市场空间。5.3.2电影娱乐城：行业特性：电影娱乐业相对餐饮休闲来说，它的辐射半径、辐射能

14、力略小，对周边的商业环境的依赖程度要大一些，娱乐与餐饮休闲是“好邻居”，两者的目标消费群体基本一致，易形成消费互动。电影娱乐业对人气拉动作用明显，对周边商业价值的提升贡献很大。选址要求：电影娱乐业要求交通便捷，停车方便、周边环境良好，且具备一定的商气和人气，一般都和餐饮协同发展。物业条件：电影、KTV歌城、酒吧是娱乐地产的三大主力军，而电影是龙头。影院的物业要求非常特殊，需要根据院线公司的专业设计意见量身订做，另外由于噪音的影响，KTV歌城、酒吧也不适合在住宅楼下面的商业裙楼经营，因此建议电影娱乐城量身订做。宜宾电影娱乐市场条件：根据专业人士意见，电影在宜宾的市场空间很大，但本项目设置影城的可

15、行性要视图书馆项目和深国投项目的情况而定。5.3.3独栋式景观商业：建议在项目的东面临近长江大道湿地公园旁规划独栋式景观商业物业，每栋面积控制在8001600平方米，这类物业在建筑上具有独一无二的特色，特别适合中高档餐饮娱乐休闲主力店的经营需求。（具体建议在项目总平规划中阐述）5.3.4专业市场：运营模式：专业市场的运作相对其它商业形态而言有较强的自身规律和特殊性，如果通过前期的调查研究等基础工作，初步确定了专业市场项目，此时应该与专业的市场经营管理公司合作，通过其专业的操作手法、丰富的市场经验以及特有的渠道资源进行项目的可行性论证和运作，充分地把产品设计、市场推广、招商、经营管理有效结合起来

16、。这样让“专业的人做专业事”，尽量规避项目开发风险和市场经营风险。赢利模式：专业市场的赢利模式主要有两种，一是通过销售直接实现商业价值和资金回笼；二是把局部区域留作资产引进主力品牌进行经营，实现资产的租金收益和保值增值，在适当的时候对外发售。宜宾市场条件：通过商业专项调查和分析，我们初步把专业市场锁定在装饰建材城。目前江北建材城是宜宾一家也是唯一的大规模专业建材市场，入驻率99%，经营状况一般，但前景较好。南岸区是未来宜宾房地产开发的“主战场”，消费需求大，市场前景乐观。（具体建议在项目总平规划中阐述）5.3.5大型商场（百货、电器商场）： 大型商场选址条件：大型商场对区域消费人口数量、消费能

17、力以及消费结构都有非常严格的要求和标准，在二级城市选址一般要求在核心商圈中的成熟商业口岸，根据项目区位和宜宾的市场状况来看，本项目设置百货的条件尚不成熟，建议我公司做针对性调查，验证百货商场的可行性，电器商场独立生存能力较强，对商圈的依赖度相对较小，可行性要大一些。设置大型商场的难点：百货商场主要有两个问题，（1）由于沃尔玛衍生商业一般涵盖了家居百货板块，从定位差异化考虑，只有选择流行百货或精品百货。这对宜宾消费力的要求很高。（2）目前宜宾的传统商业区在旧城区，宜宾人消费习惯已经形成，要把消费人群引过来，难度很大，至少需要23年的市场培育期，如果仅靠南岸区消费总量不能支撑百货这种商业形态。市场

18、条件：宜宾的百货商场有两家，叙府百货与人民商场，地处宜宾旧城区传统黄金口岸，经营大众化品牌，管理服务和经营状况一般，宜宾地区中高档消费人群大多到成都采购。宜宾电器商场竞争较为激烈，国美电器、燕君电器是两大龙头，卖场形象和经营状况一般。由于电器是大宗商品，有消费外流成都的现象。如果在物业形象、经营品牌、管理服务上相成优势和差异定位，还是有较大市场空间。运作模式：在二级城市，百货商场的运作通常采取聘请专业的管理团队，自创品牌进行经营，投资方一般为开发商或专业投资者，直接引进百货机构或贴牌经营的可行性不大。销售方面，一般除底楼外圈独立商铺可以自然销售外，其他区域主要采取产权式销售模式，这对商业经营以

19、及商业投资的市场接受度考验很大。5.3.6商业裙楼：商业裙楼是本项目商业物业的主要建筑形态之一，具有办公与商业服务两大综合功能，经营适用性强，银行金融机构、电信移动、证券营业厅等公共配套服务是主要目标客户（具体建议在一期项目商业板块运作策略中阐述）。5.3.7底商：独立商铺面积小，总价低，经营灵活，是投资者比较喜欢的物业形态，由于目前南岸区底商空置率太高，一期底商的招商与经营对后期投资者的信心影响很大，为了在宜宾市场树立高品质、特色的底商形象，香榭丽舍大道和酒文化商业步行街的打造是关键。底商前期运作要点：产品规格设计：主力面积、开间、进深、层高；商业规划：重点是香榭丽舍大道和酒文化商业步行街；

20、营销策略与招商执行的配合；5.3.8农贸市场：农贸市场是政府规划要求设置的商业项目，它能聚集较强人气和商气，能够带动周边底商的商业经营。考虑其经营特点和形象，建议加强管理和规划，尽量避免对环境的影响。6、项目物业定位（租售模式）建议根据项目投资分析报告的初步测算：商业板块的目标销售利润占项目总利润的60%以上，因此商业项目的租售模式对本项目的资金回收，开发节奏，甚至项目成败都具有决定性作用。6.1物业定位依据：6.1.1根据不同商业形态的运营规律和投资市场、经营市场基础条件的原则。6.1.2根据自然销售优先、尽快回收资金，进行滚动开发的原则。6.1.3根据市场反馈信息，进行动态调整的原则。 租

21、 售 模 式 表商业物业类型业态规划租售模式集中式商业餐饮休闲城中餐、火锅、中西式快餐、茶楼、有水休闲、康体保健、美容SPA等1、销售优先原则：自然销售带租约销售分割产权销售；2、招商与销售同步进行。电影娱乐城电影院（6个厅）、KTV歌城、电玩、酒吧、网吧等吧类娱乐形态1、电影院要招商先行，量身订做，先留作资产经营。2、其他区域自然销售优先原则。独栋式景观商业品牌中餐、海鲜酒楼、商务会所、咖啡西餐厅、KTV歌城、有水休闲1、自然销售和带租约销售相结合。专业市场装饰建材城（家装系列材料、产品）1、 与专业经营管理公司进行合作。2、 自然销售和带租约销售相结合。家具商场（家具、家居、家饰系列产品、

22、装饰公司）大型商场品牌百货商场1、招商先行，量身订做2、与专业经营管理公司进行合作3、自然销售与产权式销售相结合，高层物业留作资产经营。电器商场商业裙楼（4栋）汽车销售服务板块（需精典汽车支持）内部合作或投资人购买。公共配套部分（各大银行、电信、移动营业厅等）1、销售优先原则：自然销售带租约销售分割产权销售；2、招商与销售同步进行。对住宅影响不大的商业形态（限制迪吧、KTV歌城）1、销售优先原则：自然销售带租约销售分割产权销售；2、招商与销售同步进行。写字楼商务办公自然销售和带租约销售相结合。底商社区底商零售、服务、休闲类社区商业自然销售，招商配合。特色商业步行街香榭丽舍景观商业步行街酒文化商

23、业步行街其它农贸市场农贸市场外圈可考虑独立小商铺，内圈考虑摊位形式（整体规划）1、 自然销售与摊位租赁2、 与经营管理公司进行合作小结：根据拟订的租售模式，可进行销售的商业物业面积占商业总建筑面积的80%，暂时留作资产经营的商业物业面积占商业总建筑面积的20%。7、项目总平规划设计建议：7.1商业总体布局建议：在总平规划方案的基础上，针对商业板块的整体布局特别是集中式商业区和一期商业部分进行细化，并对农贸市场、专业市场、湿地公园独栋式商业以及酒文化街的商业物业规划进行明确（如图）。7.2道路交通体系规划建议：7.2.1项目北区的道路交通系统比较复杂，两条平行的道路距离近，造成路口多，住宅组团不

24、完整，也不利于商业的经营，建议将两条路合二为一（如图）。7.2.2将项目两轴线的纵轴线步行街规划调整为机动车道，实行车辆有限制性通行（限速、限货车），保证车辆的顺畅和人气的聚集，与横向的香榭丽舍景观步行街共同组成项目内街的商业主轴，带动其它社区底商的商业经营。7.3停车位规划的建议：7.3.1商业停车位数量：集中式商业特别餐饮、娱乐、休闲以及专业市场对停车位数量要求高，建筑面积与停车位的配比一般在：23个/100平方米，考虑宜宾市车辆的保有量以及发展因素分析，建议商业停车位总量规划为1500个左右。7.3.2停车位设计方式：考虑建筑成本和消费停车习惯两方面因素，建议以地面停车场为主，半地下停车

25、场与地下停车场为辅，道路停车相结合的方式。7.4湿地公园独栋式景观商业的规划建议：7.4.1总体量建议：沿长江大道约500米的景观线，建议规划8栋10栋独立景观建筑，总面积约1万平方米。7.4.2布局建议：以湿地公园的中段为核心向两边分布，建筑密度向湿地公园两端逐步减小，以保证独栋式景观商业的环境品质以及公园景观的通透性（如图）。7.4.3产品建议：7.4.3.1单体面积：建筑单体的总面积控制在8001600平方米（6栋），个别建筑单体面积可适当放大到2000平方米（2栋），楼层为二层或局部三层。7.4.3.2交通组织：独栋商业主要针对一个主力品牌商家独家经营，因此纵向的交通组织以内楼梯形式设

26、计，个别大面积的建筑单体（如2000平方米）可以考虑外楼梯与内楼梯组合的方式。7.4.3.3室外经营空间与露台设计：独栋式景观商业东邻长江，西靠湿地公园，自然环境独具优势，考虑餐饮娱乐休闲业态的经营需求，建议在二层和三层设计较大面积的观景露台，同时可在底层设计延伸的室外商业空间。7.4.4独栋式景观商业的业态规划：商务会所、品牌中餐、海鲜酒楼、咖啡西餐厅、KTV歌城、有水休闲等（中高档消费），建议在配套设施方面充分考虑以上业态的经营需求。7.5酒文化街规划建议：7.5.1总体量建议：考虑宜宾市酒文化市场容量和经营、销售等因素，建议总面积控制在6000平方米。7.5.2产品建议：7.5.2.1单

27、体面积：建筑单体的总面积控制在200400平方米（主力面积），个别建筑单体面积可适当放大到600平方米，楼层为二层或局部三层。7.5.2.2交通组织：该物业主要针对一个主力品牌商家经营，因此纵向的交通组织以内楼梯形式。7.5.3酒文化街的业态规划：名酒专卖店、特色酒吧、红酒馆、西餐馆、咖啡屋、音乐吧等，建议在配套设施方面充分考虑以上业态的经营需求。7.6装饰建材城规划建议：7.6.1布局建议：考虑装饰建材市场的建筑形态的特殊性、消费人群的定向性、交通条件的便捷性以及商业口岸的价值性等因素，建议将建材市场规划在项目的东南角（如图）。7.6.2总体量建议：专业市场需要具备一定的规模效应，同时又要考

28、虑用地面积，建议建材市场的总体量为2万平方米。7.6.3产品建议：为了便于独立销售和经营，建议规划为“条型街区式”建材市场，局部三层，但市场外立面要体现整体性和现代感。7.6.4交通组织：通过底层的内街和二层的廊道将各街区有机的连接起来，纵向的交通通过宽阔的步行楼梯组织（建议参考亿家天下国际建汇中心的建筑设计）。7.6.5市场定位：从物业品质、市场规模、经营品牌以及专业管理上与北岸的“江北建材城”形成产品差异化定位，做成一个综合品质为宜宾市中高档的精品建材市场。经营范围以洁具、橱具、地砖、地板、墙纸为主，局部三楼可以规划为装修公司办公区和形象展示区。8、项目总体推广策略建议：本项目的商业体量大

29、，涵盖了购物、餐饮、娱乐、专业市场等复合型商业形态，项目分五期开发，周期四至五年，因此商业项目需要有清晰明确的总体推广策略，把各期商业项目的推广节点、推广主题统一起来。8.1商业项目总案名建议：8.1.1长江明珠商业广场（方案一）：8.1.1.1宜宾是万里长江第一城，本项目毗邻长江，在地源上具备紧密关系。8.1.1.2本项目的住宅案名是莱茵河畔，商业案名如果是长江明珠，前者是西欧的第一大河，后者是中国第一大江，两者互相呼应，案名大气恢弘，昭示住宅或是商业在宜宾都是首屈一指。8.1.1.3“明珠”有财富、亮点之意，寓意本项目的商业价值。8.1.1.4商业广场是一个综合性的商业项目概念，与本项目丰

30、富的商业形态是一致的。7.1.2南岸之心商业广场（方案二）：7.1.2.1本项目位于长江之南，地处宜宾市的南岸区，案名与项目区位吻合，更具有地理辨识性。7.1.2.2“心”是中心、核心之意，表明本项目是南岸的财富中心、商业核心。7.1.2.3商业广场是一个综合性的商业项目概念，与本项目丰富的商业形态是一致的。7.2商业项目推广节点、推广主题建议推 广 计 划表推广时段（粗线）推广主题推广商业产品一期2005年8月至2006年6月商业总体概念推广底商推广（引入主力店概念）裙楼、电影娱乐城推广香榭丽舍大街、社区底商、商业裙楼、电影娱乐城二期2006年7月至2007年3月集中式商业推广为龙头，香榭丽

31、舍大街为辅、带动其它底商推广香榭丽舍大街、社区底商、餐饮休闲城、商业裙楼、电器商场等三期2007年4月至2007年12月以酒文化风情步行街为核心，底商推广为辅，农贸市场作单项推广酒文化步行街、社区底商、农贸市场四期2008年元月至2008年9月以专业市场推广为主，配合底商推广装饰建材城、社区底商五期2008年9月至2009年5月高尚景观商业湿地公园独栋景观商业说明：一期商业板块的推广策划细案在下阶段工作另行制订。9、一期项目商业板块运作策略建议9.1一期项目整体开发节奏：先住宅后商业（特指集中式商业）：一期项目开发的区域包括了沿航天路集中式商业板块，商业与住宅的结合非常紧密，由于目前南岸区商业

32、环境和市场条件不成熟，同时集中商业的业态设置与规划还需要进一步验证，在前期的商业价值也较低的情况下，从运作策略上和技术上建议将航天路沿线集中式商业板块从一期项目中局部独立出来。建议一期项目“先住宅后商业”的开发策略，以规避风险，实现商业价值的最大化。9.2一期项目商业开发体量建议：2.5万平方米以内，先小后大，逐步放量：本项目商业总体量约12万平方米，分五期开发，开发周期约四年。根据以上总体开发计划，建议一期项目商业总体量控制在2.5万平方米以内，由于底商与住宅紧密相关，因此底商的体量可根据住宅的开发量和进度进行调整。9.3一期项目商业物业产品形态：底商与集中式商业相结合9.3.1底商：主要以

33、香榭丽舍大道为中轴线，同时向北区扩展。香榭丽舍大道是一期乃至整个项目的核心亮点之一，商业规划主要以品牌形象店和休闲商业为主，其它底商街区商业规划主要以社区配套商业为主，因此在产品设计上建议：9.3.1.1底商规格：香榭丽舍大道商铺规格：根据惯例，由于品牌服饰专卖店的经营面积一般要求在60平方米以上，香榭丽舍大道作为项目主题形象街区，建议铺面开间：3.6米4.9米，进深控制在13米以内，层高3.9米4.5米，品牌服装店一般不设夹层。这样既可满足经营的需求，又可控制商铺的总面积，以利于销售。社区底商规格：社区商业对物业条件要求不高，考虑经营的灵活多样性和销售难易程度，建议铺面开间：3.0米4.2米

34、，进深控制在12米左右，层高3.6米3.9米。社区商铺的规格主要考虑总价控制原则，单间铺面的总面积控制在50平方米以内，总价控制在30万以内，底商主力面积建议：2535平方米。9.3.1.2底商配套设施：香榭丽舍大道商铺配套设施：水、电到位，预留下水位置，不设卫生间和天然气，从配套上来限制餐饮行业进驻经营的可能性，以保证实施品牌商业街的业态规划。社区底商配套设施：水、电、气到位，预留下水位置，不设卫生间。考虑餐饮经营要求并规避对住宅的影响，建议设计墙体烟道。9.3.1.3底商门脸设计：香榭丽舍大道商铺门脸设计：香榭里大道商铺的门脸设计要大气而富有特色，同时与欧式建筑完美结合。建议采用玻璃地弹门

35、与塑刚材料相结合的形式，店招位要有足够的尺度，最好是横幅店招，空调位要作预留并考虑排水处理。社区底商门脸设计：社区底商门脸的设计可适当简约一些，但也要保证店面外观效果的一致性。9.3.1.4：街区功能景观设计：香榭丽舍大道功能景观设计：建议将香榭丽舍大道与景观休闲广场结合起来，充分吸纳人气，使其具有购物、旅游、休闲的商业功能，禁止通行机动车辆，把商业和景观有机融合。建议规划完善的公共配套、服务设施以及景观，如标志性景观、建筑小品、露天商业空间、休闲座椅、灯柱、广告灯箱、书报厅、邮箱、电话亭、垃圾箱以及夜景设计等，创造出一种人性化的消费环境，聚集人气，为经营者和消费者都带来方面和舒适。其它街区功

36、能景观设计：步行街的设计可参照香榭丽舍大道的建议，作适当的简化处理，保证达到一定的效果同时又降低成本；可通行机动车的商业街需考虑路边停车的空间设计，以方便消费和经营。9.3.2集中式商业：商业裙楼与餐饮娱乐城集中式商业的运作风险相对较大，产品设计与商业规划是相辅相成的，因此我们首先要搞清楚，在目前的周边环境和市场情况下，一期项目适合设置什么商业形态。经过市场调查和分析，结合商业运作经验以及商业自身的发展规律，建议一期项目的集中式商业区考虑商业裙楼与电影（餐饮）娱乐城两种产品形态。9.3.2.1商业物业整体风格建议：为了与住宅风格融为一体，建议采用简约而有特色的欧式风格，不要采用复杂的外立面设计

37、，以适合中国国情与商业经营要求。各层主力店的店招位要作预留，可采用横幅和竖向店招想结合的形式，楼顶可考虑大型广告位的空间。9.3.2.2商业裙楼：商业裙楼是一个模糊的商业产品概念，它一般不是为某种特定的商业而量身打造，经营具有一定的灵活性和广泛性。本项目商业裙楼特别适合银行金融系统、电信移动营业厅商务办公以及茶楼等休闲业态，考虑商业经营对楼上住宅的影响，某些商业也需要尽量规避，如火锅、迪吧、大型娱乐城等。商业裙楼产品设计建议：层高：4.5米以上，净高（梁到地面）需在4.2米以上。柱网结构：柱间距一般在8米以上，尽量规避密集的柱距和异型空间，经营场地最好呈矩形。 配套设施：水、电、气、通讯、光纤

38、、网络、卫生间、普消系统、风道、烟道等。室内：清水房，局部公共区域如门厅、楼梯间、电梯间等可进行装修。外墙：外墙材料、玻璃幕墙或塑钢窗，保证光线，视觉通透（透气性设计）。交通系统：如设计为3F的裙楼，考虑2F和3F的销售和经营，可设置直行电梯，同时考虑2组或2组以上公共步行梯（具体情况根据消防规范要求）。停车规划：商业裙楼功能是以办公和商业服务为主，因此停车可考虑地下停车与地面停车想结合的方式。9.3.2.3 餐饮娱乐城：从经营市场和消费市场分析，餐饮、娱乐、休闲等业态的辐射范围大，独立生存能力强，能聚集人气和商气，是项目前期开发商业项目比较适合的商业形态。综合商业经营和销售的两方面因素，餐饮

39、娱乐城产品设计建议：产品定位：5F的独立商业物业，经营场地要便于分隔与组合。（餐饮、娱乐的所产生的噪音和气味对住宅影响比较大，因此需独立开来，这样既满足商家的经营，又不影响住宅区，保证项目的品质。）层高：4.5米以上，净高（梁到地面）需在4.2米以上。柱网结构：柱间距一般在8米以上，尽量规避密集的柱距或不规则的柱网结构。经营场地：最好呈矩形（条式建筑），拒绝异型空间，进深控制在18米25米。配套设施：水、电、气、通讯、光纤、网络、卫生间、普消系统、风道、烟道、隔油池等。室内：清水房，局部公共区域如门厅、楼梯间、电梯间等可进行装修。外立面设计：作为独栋式商业物业，设计的发挥空间较大。外立面设计要

40、有特色，同时充分考虑经营的需求，如室内的采光与透视效果、店招位与广告位设计、夜景效果处理等。交通系统：为了方便2F5F的销售和经营，可设置直行电梯（观景电梯更佳），同时考虑2组或2组以上公共步行梯（具体情况根据消防规范要求）。停车规划：餐饮、娱乐、休闲业对停车位要求很高，面积与停车位的配比一般在：23个/100平方米，店面前的停车位对商业经营的人气拉动作用很大，因此建议考虑店前停车与地面停车场相结合的方式。9.3.2.4其它集中式商业形态：一期商业除了商业裙楼与餐饮娱乐城以外，其它商业形态如影城、专业市场、大型卖（商）场等，需通过深度市场研究并与经营管理机构达成合作意向后，以“量身订制”的模式

41、进行开发。9.4一期项目商业布局建议：10、其它重要建议10.1建议加强与宜宾政府的合作，获得宜宾市政府的政策支持，将本项目立为政府的重点工程，给予开发商和商业经营者（大型主力店）优惠的投资政策和经营政策。10.2建议加强与宜宾市商务局的接洽，争取商业网点规划支持，加快项目周边环境的改造、旧城拆迁和商业配套设施建设，将该区域打造成为“宜宾市城市商业中心”。10.3加强对房产市场、投资市场、经营市场和消费市场的动态信息收集、和处理，特别要针对几个重点竞争楼盘，做好项目的市场前期推广，阻击对手并储备有效客户，以抢得市场先机。10.4充分利用深国投广场沃尔玛的商业聚集效应，将沃尔玛的人流吸引过来并相

42、成消费互动，共享人气、商气。建议改造沃尔玛与本项目之间的商贸路，将其打造为商业黄金走廊。 小结：根据宜宾市的城市规划、房产现状、商业环境、发展潜力的具体情况，我们对本项目的商业运营有充足的信心。关于商业体量、商业形态、商业规划等主要商业定位需通过进一步的专项调研和前期招商来进行验证和调整。11、附 大型商业连锁机构访谈录【逸都莱茵河畔】项目验证式招商访谈录通过对宜宾市场的专项商业调查和分析，结合宜宾城市规划，我们对【逸都莱茵河畔】商业项目的总体定位、商业规划等作了初步构想，为了进一步论证项目定位的可行性，我们选择了大型商业形态中具有代表性的商家，进行了验证式的拜访，征求建议，具体情况如下：百货

43、类：王府井百货；综合性大卖场：深圳人人乐、北京华联；电器商场：苏宁电器、五星电器；专业市场：东方家园、亿家天下国际建汇中心（考察）；电影院线：太平洋院线、峨眉院线；王府井百货：北京王府井百货（集团）股份有限公司是以百货零售业为主的综合性上市公司，是目前国内最大的百货零售集团之一。王府井百货集团旗下拥有全资及控股企业16家。王府井百货已发展成为以百货零售商业为主，同时涉足房地产、进出口贸易、广告、餐饮、服务等多种行业的集团化股份公司。连锁战略：构建以北京为中心，遍布华南、西南、华中、华东地区四大经济区域中心城市黄金地段的一级连锁销售网络，再以这些中心城市的网络为基础，向周边地区进行第二级网络辐射

44、。访谈时间：2005年6月14日14点20分15点访谈地点：王府井百货8F办公室访谈对象：赵英明（总助、策划总监）访谈内容摘要：发展战略：王府井百货只在成都市区发展，不考虑川内二级城市，选址主要在城市核心商圈和城市次商圈，一般都选择成熟商业口岸，目前在成都只有一家店，网络扩张发展速度较慢。宜宾项目建议：在本项目设置百货商场主要有两个问题：1、由于沃尔玛经营业态涵盖了家居百货板块，从定位差异化考虑，只有选择流行百货或精品百货，这对宜宾消费力的要求很高。2、目前宜宾的传统商业区在旧城区，宜宾人消费习惯已经形成，要把消费人群引过来，难度很大，如果仅靠南岸区消费总量不能支撑百货这种商业形态。四川省电影

45、公司（太平洋院线）：省影即太平洋院线是四川省两大知名的院线公司之一，太平洋院线在成都市以及省内各地拥有20多家影城。如：紫荆电影院、王府井影城、太平洋影城、花园影城等，宜宾市人民影都也是由省影公司提供片源，以票房分成的方式进行合作。访谈时间：2005年6月6日下午16点30分17点15分访谈地点：四川省电影公司办公地（成都市交通路27#）访谈对象：四川省电影公司拓展部副经理王松（总经理张北川直接领导拓展事务）访谈内容摘要：发展模式：太平洋院线在成都市内和国内一级城市都是以购置物业的方式直营发展，不采取租赁或票房分成的合作模式，如：新城市广场、紫荆广场等。在省内二三级城市则以加盟的方式进行合作，

46、即省影公司提供太平洋院线品牌、提供装修设计、设备安装等技术支持、提供片源并以票房分成的模式进行合作，省影不直接投资，也不参加具体的经营管理。影院投资：在二级城市，影院的规模要符合当地市场的消费容量，一般建议设置45个影厅，其中1个大厅，34个小厅。如果按此规模测算，总面积在2000平方米以内，总投资不超过500万元（包括一装、二装、放映设备、配套服务设施等）。宜宾发展情况：宜宾的消费能力较强，南岸区的发展前景好，省影公司对该市场很有信心。目前省影公司已经与宜宾市政府达成合作协议，拟在宜宾市图书馆设置豪华电影城，现已经进入电影城图纸的设计阶段，很快会开始装修，预计年底全面营业。该电影城由宜宾政府

47、投资（实际上宜宾市政府将电影院作为招商项目对外引资），可能由人民影都参与经营管理。其他方面：省影公司对置信公司的品牌非常认可，希望有机会能够合作。在宜宾也可以考虑加盟合作的方式，主要取决于我公司对影城项目的信心和决心。另外深国投沃尔玛广场也可能与华纳影城合作，这将进一步加大在本项目设置电影城的难度。峨眉院线：四川峨眉电影院线是由峨眉电影制片厂、四川东方世纪影业有限公司和成都华协影城合资组建的股份制公司，2002年四川峨眉电影公司联合贵州省和甘肃省的影剧院组建了全国第一个跨省的电影院线四川峨眉电影发行放映院线有限责任公司。它拥有全国设施最好，设备最完善，技术最顶尖的东方世纪电影广场、华协影城、学

48、府影城、加华影城、贵阳百花剧场、泸州大世界电影城等大型国际化影城以及地跨四川省、甘肃省、贵州省的40多家现代化电影城（电影院），银幕数达110多块。访谈时间：2005年6月27日下午15点30分17点访谈地点：四川省峨眉电影公司办公地（成都市青龙街27#）访谈对象：四川省峨眉电影公司副总经理徐廷栋访谈内容摘要： 发展战略：峨眉院线主要早四川、甘肃、贵州三省发展，今年发展的重点在成都。2005年计划投资发展三个影城，目前已经确定了并与甲方签订了合作协议，包括世纪电脑城、熊猫城和嘎纳印象。由于年度计划和资金因素，今年暂不会在其他地方考虑直营扩展。发展模式：峨眉院线发展方式主要有两种：一种是直营发展

49、合作模式，即甲方提供商业物业，峨眉院线负责规划、装修、设备等所有资金投入，双方以票房分成的模式进行合作。另外一种是加盟合作模式，即峨眉院线提供“峨眉院线”品牌、提供装修设计、设备安装、团队培训等技术支持，提供片源并以票房分成的模式进行合作，峨眉不直接投资，也不参加具体的经营管理。竞争对手：关于图书馆影城项目，他们也来找过峨眉院线，由于位置相对较差，物业条件不适合，给改造装修造成很大的工作量和资金浪费。如果图书馆影城实施，相对而言，本项目具有区位优势和物业条件优势。竞争的主要对手是深国投广场，华纳与沃尔玛也是捆绑发展，如果深国投广场引进华纳影城，那本项目设置影城项目的可行性就很小了，否则将造成两

50、败具伤。徐总与华纳关系较好，可直接了解其发展意向。其他方面：宜宾的消费能力较强，南岸区的发展前景好，市场空间较大，如果华纳影城不进驻深国投广场完全可以考虑在本项目设置影城项目，峨眉院线非常愿意与置信合作。北京华联：北京华联集团投资控股有限公司成立于 1996 年，是目前中国规模最大的大型连锁商业集团之一。北京华联集团旗下有两家上市公司和多家控股公司。截至 2004 年底，已经拥有 70 家门店，年销售突破 160 亿元人民币，名列中国连锁零售百强第六位。北京华联集团现拥有大型综合超市、百货店和购物中心等多种零售业态，北京华联已经成为中国零售业知名品牌，是中国百货 、超市领域大型零售企业第三名，

51、被中国政府列为重点培育的流通领域大型企业集团之一。目前北京华联在成都有两家店：盐市口店和双桥店。访谈时间：2005年6月7日下午17点18点30分访谈地点：北京华联双桥店（成都市经华北路2#）访谈对象：冉立春（北京华联西南地区地产开发部经理）访谈内容摘要：关于“沃尔玛”：沃尔玛与深国投是捆绑式发展，即通过深国投拿地并投资开发，沃尔玛进驻经营的发展模式。由于深国投一般拿到土地价格相对便宜，因此给沃尔玛的租金也非常优惠，每平方米大约在12元左右。沃尔玛经营面积一般在2万平方米左右，商业零售形态属于综合性购物广场。其它衍生商业形态包括华纳影城、超市联营区、独立门店等。沃尔玛进驻宜宾南岸东区对整个片区

52、和本项目商业氛围都有良好的促进作用。差异化定位：由于宜宾市场消费总量和消费能力的限制，本项目的商业定位一定要充分考虑沃尔玛以及衍生商业的影响力。建议最好做差异化定位，避免在商业经营形态上与其恶性竞争，而要进行业态的互补，商气与人气共享。 百货商场：百货商场对区域消费人口数量、消费能力以及消费结构都有非常严格的要求和标准，根据目前宜宾的市场状况来看，本项目设置百货的条件尚不成熟，建议我公司做针对性调查，验证百货商场的可行性。数码广场：成都数码广场（庄士中心）在成都发展得很好，底楼的租金可以做到600-700元/平方米，同时在攀枝花运作也非常成功，成都数码广场已经作为一个知名品牌进行商业地产运作。

53、冉立春可以通过私人关系引见数码广场的老总唐立新先生与我方交流，探讨数码广场进驻本项目的可行性。其它建议：建议我公司组织成都商业界资深人士召开小型的项目讨论会，开发商与经营者共同探讨项目的商业经营定位。深圳人人乐：人人乐成立于1996年4月，年销售额始终保持平均78%以上的高增长率。2000年跨入广东省大型连锁商业企业前列，2001年跃居中国连锁百强第18位，进入中国企业500强。目前人人乐在华南、西北、西南、华北等区域拥有大型购物广场数十家，中国连锁百强，全国连锁30强企业，深圳市企业百强，深圳市商贸流通企业20强。访谈时间：2005年6月8日下午16点17点30分访谈地点： 成都市1#桥北斗

54、星花园一相逢茶楼访谈对象：江杰川（投资发展部西南区经理）访谈内容摘要：发展战略：目前人人乐在四川有4家店，其中包括成都的新华购物广场、双楠购物广场以及自贡店和泸州店。当前，人人乐把发展的战略重心放在成都市区，暂时不考虑在四川二级城市拓展新店。除了具有核心竞争力的购物广场的大型零售形态外，现在还重点发展社区中小型超市，面积在10005000平方米左右。选址要求：大型购物广场选址一般要求在城市商业中心或片区商业中心，周边居住人口多，社区成熟，交通便利，停车位充足。从战略布点上，也可以考虑在目前相对不成熟，但发展前景好的项目，可以先签订合作协议，待开店条件相对成熟后再开发。社区中小型超市选址一般要求

55、在社区成熟，半径一公里居住人口多，交通便利的地方。物业要求在12层，底层一定要有较大营业场地。宜宾项目的看法：宜宾市场消费总量和消费能力有限, 沃尔玛进驻后，使得在南岸区设置超市大卖场的可行很小，百货对地段、消费力要求都很高。本项目与沃尔玛相隔了一个街区300米的距离，从位置上分析，在酒都上设置百货商场的条件相对较好。如果要充分吸引沃尔玛的人流，一定要大力打造沃尔玛与本项目之间的商贸路。通过这个黄金走廊的连接，才能将本项目与沃尔玛形成商业联动效应，共享人气、商气。现阶段做百货商场可行性很小，需观望。苏宁电器：苏宁电器连锁集团股份有限公司主要从事综合电器的销售和服务，致力于在全国发展专业连锁。截

56、至2004年9月底，公司在南京、北京、上海、广州、杭州、西安、深圳、合肥、福州、长沙等地设有36家子公司、建立68家直营连锁店。此外公司在华东、华北、东北、西南等地区发展了部分特许连锁店。2003年年度公司销售规模达到60.34亿，2004年6月苏宁以63.62亿入选全球五大品牌价值评估机构之一的世界品牌实验室（WBL）评选的中国500最具价值品牌，荣登中国家电连锁第一品牌。访谈时间：2005年6月8日上午10点30分11点；访谈地点： 成都市石灰街苏宁电器4F访谈对象：蒲东（西南区连锁发展部）访谈内容摘要：由于蒲东有要事在身，交流时间短，获得信息相对有限苏宁发展：苏宁电器扩展速度非常快，目前

57、在成都以及省内二级城市都在大力拓展，本月就有两家店筹备开业。对宜宾项目的意向：宜宾是四川省内经济总量位居前列的城市，苏宁电器一直非常关注，我们进行过详细的市场调查，对宜宾市场很感兴趣，进驻宜宾只是时间问题，主要看有无合适的项目。旧城区商业环境较为成熟，但很难找到好的项目，南岸区目前条件还不成熟，总之本项目开发周期有几年，我们可以密切关注。合适的时候，苏宁电器连锁发展部可以到宜宾进行实地考察。五星电器：五星电器成立于 1998 年，是专业从事家用电器经营的全国性家电零售连锁企业，年销售额近百亿元，企业销售规模以每年 80% 以上的速度高速增长。2004年荣登中国500强企业第340名、中国商业连

58、锁百强第16位，至 2004 年底，五星已成功开设专业化连锁卖场 90 余家，遍布全国五十余个大中城市。2005年，五星电器将由区域连锁向全国连锁快速挺进，计划全年开设专业化卖场120家，实现销售额160亿元。访谈时间：2005年6月13日13点30分14点15分访谈地点：成都市八宝街197号五星电器办公室访谈对象：刘奇（发展部部长）访谈内容摘要：四川发展现状：目前五星电器在成都已开两家店：八宝街店和红星路店，第三家位于世纪电脑城，正在紧张筹备中，第四家店位于乐山市中区，预计6月底开业。四川发展战略：目前重点发展成都市场以及二级城市，计划在成都市区共开店8家，二级城市的选址主要考虑传统商业区，

59、暂时不发展三级城市。物业条件要求：五星电器经营总面积一般在30005000平方米之间，单层面积约20003000平方米；卖场要求在商业项目的负一楼和一楼，也可以在一楼和二楼；商场对停车位的要求不是很高，物业交付标准最好是初装房（坡梯、普消系统等）。宜宾项目意向：总体上看好宜宾市场，有意向在宜宾发展，最倾向于老城区的商业项目。目前有一在建项目正在与五星电器接洽，本月邀请前往考察（推测可能是鲁能广场、海韵名都或是盛世华庭）。从目前条件来看，在“莱茵河畔”项目做电器买场的条件还不成熟，如果项目开发周期较长，也可以考虑战略合作，下月初可以到宜宾项目现场实地考察。东方家园：东方家园装饰建材中心是目前国内

60、最大型的仓储式建筑装饰材料自选超市，经营理念和管理模式来自美国THE HOME DEPOT(家居货栈)。以统一采购、统一营销、天天平价、一站购齐为经营特色。东方家园的远景规划是，在2006年在全国开设100家建材家居连锁店，建立一个包括标准店、加盟店、专卖店在内的营销网络，真正成为建材行业流通领域的领头羊。访谈时间：2005年6月14日9点20分10点访谈地点：东方家园府河新区店访谈对象：张向明（总经理）访谈内容摘要：四川发展现状：东方家园在成都已经开业两家专业市场，即东方家园红牌楼店和府河新区店。在成都计划总共开4家，包括北门高笋塘和东门片区已经拿到了土地，时机成熟后，即开工建设。发展模式：

61、东方家园发展模式包括：自己投资开发经营模式、租赁模式和加盟模式。目前东方家园主要考虑在成都市区发展，不在二、三城市开设直营店，但可以考虑加盟方式，输出品牌、管理和商业资源。物业条件：在成都东方家园的卖场规模一般在3万平方米以上，单层面积60008000平方米；二级城市卖场总规模建议控制在30006000平方米。建筑可采取钢结构或框架结构，层高要求在7米左右，停车位充足，车流动线顺畅，便于物流。宜宾项目意向：不会考虑在宜宾直营发展，可以采取加盟方式。二级城市消费能力和消费总量有限，东方家园经营模式不是很适合，比如说团购、会员是卖场的重要销售渠道之一，而这方面二级城市的消费总量很小，几乎都是零售。

62、如果宜宾有市场空间，建议采取其他专业市场的形态。亿家天下国际建汇中心（考察项目）：项目简介：该项目位于成都市二环路北三段（原成都三电建材市场），属于传统成熟的高笋塘建材商圈，由成都嘉润实业和高宝房产联合开发。项目总体量10万平方米，其中专业市场区近7万平方米，单层面积1.5万平方米。目前，整个市场（除四楼外）的商家入驻率达到了98%以上。产品形态：该项目采取街区式布局，通过内街和廊道将7个建筑体有机连为一体，每个建筑体面积约为2000平方米，立体交通主要通过中间的步行主楼梯和自动扶梯组织。经营场地划分60300平方米的独立商铺，建筑共四层，外立面大气富有现代气息。运作模式：1、所有权、经营权和管理权三权分离模式，开发公司成立经营管理公司：成都亿家天下市场经营管理公司进行管理，聘请专业管理公司作顾问。2、所有经营区域都划分成小商铺对外独立发售，一楼均价：1.6万/，年投资回报10%，二楼均价：0.7万/，三楼均价：0.5万/，年投资回报8%。前两年的投资回报在签定购房合同时一次性在房款中抵扣，从第三年开始每季度支付一次。验证式招商拜访小结：通过对成都代表性大型商业机构的招商拜访，我们获得了很多宝贵的建议和有价值的反馈信息，对宜宾项目的商业板块的项目定位和规划设计有指导意义。初步结论：一、百货商业机构普遍认为本项目的区位条件和市场条件不成熟，也不会到宜宾开设直