上海江桥万达广场租金项目定位市场调研报告（45页）

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1、上海江桥万达广场租金市调报告上海江桥万达广场租金市调报告2010年11月03日2上海江桥上海江桥万达广场万达广场上海概况及商圈简析上海概况及商圈简析1项目区域总体概况项目区域总体概况2区域商业发展概况区域商业发展概况3市调结论、建议与项目定位市调结论、建议与项目定位4商户反馈以及建议商户反馈以及建议5目录目录上海概况及商圈简析上海概况及商圈简析1简述上海商圈、行政划分简述上海商圈、行政划分租金情况、核心商圈情况租金情况、核心商圈情况上海概况上海概况p上海，地处长三角东缘。中国大陆第一大城市，四个中央直辖市之一。是中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心。p20092010年度全球城市竞争力报告中，

2、上海在中国仅次于香港，位于台北之前。 p截至2009年底，上海常住人口1921万人，其中499万外来人口里，外籍人口约占13.5万。 p2009年上海GDP总值14900.93亿 同比增长8.2%，人均GDP为18万美元。人均可支配收入28838元；农民人均可支配收入为12324元。p城市居民人均消费支出20992元;农村居民人均生活消费支出9804元 上海商圈分布上海商圈分布上海商业上海商业-核心商圈核心商圈南京西路主要项目南京西路主要项目项目区域总体概况项目区域总体概况2简述区域总体概况、普陀嘉定区概况、项目版块情况；简述区域总体概况、普陀嘉定区概况、项目版块情况； 项目区位及概况项目位于

3、普陀区和嘉定区之间 虹桥枢纽集民用航空、高速铁路、城际铁路、高速公路、磁浮、地铁、地面公交、出租车等多种交通方式于一体,可实现跨区域、大范围人流物流的快速集散,是国内乃至世界上最大的综合交通枢纽之一。在上海的西面，巨无霸级经济商务区“虹桥商务区”。以虹桥交通枢纽的26.26平方公里区域为中心，加上60平方公里综合功能拓展区，涉及长宁、闵行、青浦、嘉定等区。面积达86平方公里。虹桥主体功能区未来将成为上海国际贸易中心主要承载区，并带动虹桥商务区的建设和发展，最终形成上海东有“大浦东”，西有“大虹桥”的战略格局。 虹桥商务区已经进一步明晰功能定位和产业业态。根据相关规划方案,虹桥商务区将发展总部经

4、济、贸易机构、商务办公等主体业态,大型会展和会议中心等功能业态,以及酒店业、零售业、文化娱乐业为主的配套业态。万达广场大虹桥长三角腹地上海主城区大浦东 项目所在“大虹桥”区域概况项目区域经济指标项目区域产业结构1 1、区域概况区域概况项目位于普陀和嘉定之间；普陀区下辖6个街道、3个镇。全区户籍总人口87.26万人；常住人口113.59万人，其中外来常住人口22.70万人。它是上海连接长三角及内地的重要陆上门户和交通 枢纽，沪宁高速的起点发展目标：“上海物贸中心”和”上海西大堂” 2 2、区域经济数据、区域经济数据 2009年，实现区属增加值200.61亿元，同比增长9.17%；实现区属工业销售

5、产值193.71亿元，区属社会消费品零售额254.59亿元；全年市场交易成交总额1769.04亿元；实现财政总收入126.06亿元，同比增长3.63%，其中区级财政收入44.26亿元，同比增长8.21%。以商贸流通业、现代服务业为主体的第三产业增加值比重达到70.66%。普陀区概况及经济数据3、产业现状以现代服务业、商贸业、科技产业、房地产业四大支柱产业为主体的产业发展体系 已初步形成了“大市场、大流通、大配送”的格局，集聚了麦德龙（中国）总部、农工商超市总部等。区内大型市场成交额占全市的三分之一左右；上海西北综合物流园区，是上海唯一的陆路口岸型物流园区，已经形成了城市配送物流和医药物流的产业

6、特色，全市70%的超市、卖场物流在这里配送。2009年12月，长风生态商务区内的跨国采购中心动工，这一集会展、办公等多项功能于一体的重大项目建成之后，将成为上海国际贸易中心建设中的重要功能性平台之一，是未来跨采大会的举办地、国际国内贸易组织的永久性驻地。4、商业现状 以商贸流通业、现代服务业为主体的第三产业增加值比重达到70.66%。 百联国际购物广场和农工商118广场等形成中环商圈；长寿商圈依托曹家渡芳汇广场、调频壹广场、亚新广场等商业设施，不断提升能级。楼宇经济发展初见成效，以长风生态商务区为首的重点地区引进了一批总部型、龙头型、服务型企业，楼宇的税收产出逐步提高，全区“亿元楼”达到4座。

7、 嘉定区 概况p嘉定区位于上海西北，原为嘉定县，与上海宝山区、普陀区、长宁区、闵嘉定区位于上海西北，原为嘉定县，与上海宝山区、普陀区、长宁区、闵行区、青浦区接壤，全区常住人口约行区、青浦区接壤，全区常住人口约6060万人。万人。p嘉定经济以工业为主全区有嘉定经济以工业为主全区有2 2个市级工业区（嘉定工业区、上海国际汽车城个市级工业区（嘉定工业区、上海国际汽车城零部件配套工业园区）零部件配套工业园区） p嘉定区商业为上海商业不发达嘉定区商业为上海商业不发达“西部地区西部地区”。p嘉定区居民与上海其他郊区郊县一样，常年形成了到市区购物的习惯，称嘉定区居民与上海其他郊区郊县一样，常年形成了到市区购

8、物的习惯，称之为之为“到上海去到上海去” ” 。p嘉定区除主城区嘉定镇街道形成了一定规模的商业外，其余各地商业较为嘉定区除主城区嘉定镇街道形成了一定规模的商业外，其余各地商业较为落后。落后。嘉定城区中心嘉定城区中心 嘉定城区中心由位于城中路、清河路的罗宾森购物中心、东方商厦嘉定店、嘉定城区中心由位于城中路、清河路的罗宾森购物中心、东方商厦嘉定店、嘉定商城呈三足鼎立之势与沿街店铺、主城区边缘的欧尚、乐购、永乐家嘉定商城呈三足鼎立之势与沿街店铺、主城区边缘的欧尚、乐购、永乐家电等卖场构成了嘉定区商业中心，辐射整个嘉定区。电等卖场构成了嘉定区商业中心，辐射整个嘉定区。嘉定各镇街道嘉定各镇街道 除了嘉

9、定城区中心外，各镇、街道的商业较为落后，与市中心城区普陀区除了嘉定城区中心外，各镇、街道的商业较为落后，与市中心城区普陀区接壤的丰庄（曹安公路）汇集了轻纺、服装、鞋业、电子等批发市场。接壤的丰庄（曹安公路）汇集了轻纺、服装、鞋业、电子等批发市场。江桥项目周边主要住宅万达广场项目解读江桥项目周边主要住宅万达万达 以以项目为中心，以半径为1公里、3公里、5公里范围，并以京沪高速、外环高速线沿线为路径，将江桥的主要城区分为4个块状进行调研，小区居住人口数量在2000人以上的社区总共有（部分在建）60个，5KM范围内未来范围内未来5年将达到年将达到50万人万人,目前居住人口约为目前居住人口约为22万万

10、,分布的状况具体如下图：项目周边住宅小区情况项目周边住宅小区情况第一片区:项目就处于此区，周边新建楼，周边新建楼盘较多，现有居住人口少盘较多，现有居住人口少，是江桥开发的新区，本，是江桥开发的新区，本区楼盘售价为区楼盘售价为1.21.7万之万之间。间。主要物业主要物业物业状况物业状况售价售价可居住人口可居住人口华江景城华江景城在建在建120001200050005000中星海兰苑中星海兰苑在建在建130001300080008000雅颂湾雅颂湾在建在建170001700060006000BOBOSBOBOS汇馆汇馆在建在建120001200070007000天际蓝桥天际蓝桥在建在建110001

11、100090009000锦华茗园锦华茗园在建在建140001400040004000金帝城市金帝城市在建在建130001300050005000永和广场永和广场在建在建140001400050005000小计小计5000050000万达万达项目周边住宅小区情况项目周边住宅小区情况第二片区:该片区位于项目的东边，属于江桥新旧城结合区域，该区新旧楼盘较多，本区楼，本区楼盘售价为盘售价为11.5万之间。万之间。主要物业主要物业物业状况物业状况售价售价可居住人口可居住人口阳光威尼斯阳光威尼斯已入住已入住100001000050005000真建小区真建小区已入住已入住120001200040004000

12、祥和名居祥和名居已入住已入住120001200050005000明古世纪苑明古世纪苑已入住已入住140001400090009000真建花苑真建花苑已入住已入住130001300040004000真情公寓真情公寓已入住已入住15000150001300013000小计小计4000040000普陀区政府项目周边住宅小区情况项目周边住宅小区情况第三片区:该片区处于项目的南边，周边发该片区处于项目的南边，周边发展落后，新建楼盘少，是未展落后，新建楼盘少，是未来来3年后江桥发展的主要区年后江桥发展的主要区域，该区楼盘均价域，该区楼盘均价1.31.8万万之间。之间。主要物业主要物业物业状况物业状况售价售

13、价可居住人口可居住人口丰盛雅苑丰盛雅苑在建在建150001500050005000万科兰乔圣菲万科兰乔圣菲在建在建18000180001200012000九方家园九方家园在建在建160001600060006000凯德林菌湖畔凯德林菌湖畔在建在建170001700060006000小计小计2900029000项目周边住宅小区情况项目周边住宅小区情况第四片区:该片区片于项目的东南角上，属于江桥的旧城区域，是目前主要居民及商业的聚集区，该区楼盘售价为楼盘售价为1.31.8万之间。万之间。主要物业主要物业物业状况物业状况售价售价可居住人口可居住人口汇丰佳苑汇丰佳苑已入住已入住130001300050

14、005000金沙佳苑金沙佳苑在建在建150001500080008000泰辰苑泰辰苑已入住已入住140001400060006000金沙绿地金沙绿地已入住已入住180001800080008000建德花园建德花园已入住已入住13000130001300013000上海豪园上海豪园已入住已入住180001800040004000金沙御墅金沙御墅已入住已入住180001800080008000河滨香景园河滨香景园已入住已入住180001800060006000小计小计4800048000江桥项目周边住宅价格情况区域商业发展概况区域商业发展概况3简述项目位置、辐射情况、区域商业现状、简述项目位置、辐

15、射情况、区域商业现状、竞争对手分析竞争对手分析 项目区域商业商务地图项目区域商业商务地图万达广场农工商农工商118百联中环西郊百联曹安批发区曹安批发区虹桥商务核心区长风商务区汽车城核心区虹桥商务拓展区虹桥商务拓展区沪宁铁路阻隔带 区域商业发展状况 主要项目介绍主要项目介绍项目名称项目名称营业额营业额 （万元万元）平均租金平均租金 （元（元/ /月月/ /）项目体量项目体量（万平万平）经营现状经营现状百联中环百联中环150,000150,000专业店专业店6-86-8主力店主力店1.5-21.5-2总体量总体量4545商业商业2525与麦德龙、欧倍德、迪卡侬、梅川路美食与麦德龙、欧倍德、迪卡侬、

16、梅川路美食街，构成普陀区西部商业核心，经营日益街，构成普陀区西部商业核心，经营日益成熟，业态组合取向合理。成熟，业态组合取向合理。农工商农工商118118100,000100,000专卖店专卖店4-64-6主力店自营主力店自营总量总量4040万万，完成一，完成一期期1212万万目前项目核心为农工商集团总部及目前项目核心为农工商集团总部及118118店店，以经营生鲜产品为主的大卖场，大众化，以经营生鲜产品为主的大卖场，大众化，口碑较好。未来，与绿地中环项目及长，口碑较好。未来，与绿地中环项目及长风商务区共同构成商务、购物核心；风商务区共同构成商务、购物核心；百联西郊百联西郊120,000120,

17、000专卖店专卖店6-86-8主力店自营主力店自营10.910.9万万国内最成功、典型社区型购物中心，东线国内最成功、典型社区型购物中心，东线及店铺设计专业十分合理，业态组合完善及店铺设计专业十分合理，业态组合完善，运营十分成功。为周边，运营十分成功。为周边3 3公里社区配套公里社区配套商业典范。商业典范。罗宾森广场罗宾森广场300,000300,000专卖店专卖店2-62-6主力店主力店1.51.57 7以世纪联华为主力店，经营状况一般，专以世纪联华为主力店，经营状况一般，专业店铺中，餐饮较好，其他则经营惨淡。业店铺中，餐饮较好，其他则经营惨淡。曹安批发市曹安批发市场场5 5，000000，

18、000000内铺内铺6-86-8沿街沿街12-1512-15总体量超总体量超过过5050万万以国际鞋城、服装城、轻纺城、易初莲花以国际鞋城、服装城、轻纺城、易初莲花易买得为主体，多主力店商业区；批发市易买得为主体，多主力店商业区；批发市场面向上海室内及长三角地区；中低价位场面向上海室内及长三角地区；中低价位为主；为主； 嘉定区江桥镇及周边商业状况1 1、本项目四周商业情况、本项目四周商业情况东：沿金沙江西路往东：沿金沙江西路往市区方向市区方向2 2公里左右公里左右（新郁路以西）范围（新郁路以西）范围内为工厂区、规划商内为工厂区、规划商务区、农村耕地，行务区、农村耕地，行人稀少，无商业。以人稀少

19、，无商业。以东东2 2公里以外直至公里以外直至5 5公公里之间有住宅底商及里之间有住宅底商及普陀中环路处的农工普陀中环路处的农工商商118118广场。广场。1、本项目四周商业情况北：本项目沿华江路向北，对面为在建住宅项目，沿线多为工厂区，约2公里为沪宁高速往江苏方向入口，约3公里为曹安公路沃尔玛超市。西：为已建和在建住宅区，处于人口导入西：为已建和在建住宅区，处于人口导入阶段，无基本商业阶段，无基本商业南：沿华江路往南为村镇临街简陋零售店、饮南：沿华江路往南为村镇临街简陋零售店、饮食店、农贸市场、工厂区，道路崎岖，市容杂食店、农贸市场、工厂区，道路崎岖，市容杂乱乱周边店铺租金调查周边店铺租金调

20、查 由于历史原因，江桥镇原为郊县农村，商业极不发达，由于历史原因，江桥镇原为郊县农村，商业极不发达，周边方圆周边方圆3 3公里内均为简陋的农村商业店铺，无参考价值。公里内均为简陋的农村商业店铺，无参考价值。 随着市区的外移和市区人口的逐渐导入，本项目以北往随着市区的外移和市区人口的逐渐导入，本项目以北往曹安路商圈方向，以及金沙江路（金沙江西路）的新郁路（外曹安路商圈方向，以及金沙江路（金沙江西路）的新郁路（外环线）以东往市区方向普陀区段目前稍有连线的沿街商铺，主环线）以东往市区方向普陀区段目前稍有连线的沿街商铺，主要经营中小餐厅、房产中介、面馆饮食店、干洗店、五金店、要经营中小餐厅、房产中介、

21、面馆饮食店、干洗店、五金店、便利店、汽车修配等生活服务类业态，仅满足居民日常基本生便利店、汽车修配等生活服务类业态，仅满足居民日常基本生活必须，店铺规模较小、无品牌效应，与本案不具可比性，租活必须，店铺规模较小、无品牌效应，与本案不具可比性，租金情况只说明江桥商业目前的市场水平。金情况只说明江桥商业目前的市场水平。 嘉定区江桥镇及周边商业状况荣勋村酒店荣勋村酒店 地址：华江路地址：华江路600600号号 万达广场以北万达广场以北400400米米 月租月租金金90009000元元 单日租金约单日租金约合合0.50.5元元/ /。网都酒店网都酒店 地处华江公路与华江支地处华江公路与华江支路交界口，

22、万达广场以路交界口，万达广场以北约北约1.91.9公里，距曹安公里，距曹安公路约公路约1 1公里。该酒店公里。该酒店面积约面积约20002000（含餐饮（含餐饮及住宿）及住宿） 靠近曹安路靠近曹安路商圈租金商圈租金11.511.5元元/ / /日日住商不动产 靖远路722号 ，面积约180 月租金15000元，租金约2.8元/日兰州拉面店 靖远路692号 ，面积约60 月租金4500元租金约2.5元/日上海电子城 江桥镇张掖路355号，距万达江桥项目以北约2公里，现一期已于半年前开业。目前经营状况并不理想 业方为达到稳场目的对新老租户实行免租优惠（不计起租期，全部至今年12月31日享受零租金优

23、惠）租金4.5元6.7/元/单日不等。越品宾馆 金沙江路新郁路路口 万达广场以东约2公里 共四层 总面积2500 内有客房共计25间 同时有大型茶室及会议厅 租金为1.7元/天。江桥万达周边主要购物中心 随着上海中心城区的不断扩充随着上海中心城区的不断扩充外延，本项目以东往上海市区方外延，本项目以东往上海市区方向、向、5-85-8公里范围、沿中环高架公里范围、沿中环高架道路分布的道路分布的罗宾森广场、百联中罗宾森广场、百联中环购物广场、农工商环购物广场、农工商118118广场、广场、百联西郊购物中心等百联西郊购物中心等几家几家商业广商业广场呈扇形状横亘在本项目和市中场呈扇形状横亘在本项目和市中

24、心之间，由于高架交通便捷、大心之间，由于高架交通便捷、大公交线路发达，其营运状况、租公交线路发达，其营运状况、租金水平、辐射范围均对江桥万达金水平、辐射范围均对江桥万达构成合围之势。对这四家作为重构成合围之势。对这四家作为重点调查对象。点调查对象。嘉定区罗宾森广场距离江桥万达22公里。由菲律宾著名华商企业顶峰集团开发建设及后期的运营项目面积约7万，位于嘉定区中心城中路与清河路交汇处，自2007年2月部分试营业起，逐步完成了全场招商。现有百联集团旗下的世纪联华大卖场和大地影城、新华书店、胜道体育等主力店入住。据了解，购物中心由于招商营运方面的原因（租金定价高、营运推广不佳），开业初期由于购物中心

25、业绩不佳，运营方在免租期的基础上给于租户6个月的租金减免的优惠。至今三年，服装类约有30%撤场、珠宝黄金手表全部撤场（位于一楼，现现引进了奶茶、小食等餐饮弥补空白），为增加业绩通道内增加了化妆品、包袋等多种经营。业态分布占比业态分布占比超市类约为超市类约为 20%20%（世纪联华）（世纪联华） 餐饮娱乐类约为餐饮娱乐类约为 30%30%（大地影城）（大地影城） 专业卖场类为专业卖场类为 20%20%（书城、运动诚、儿童城）（书城、运动诚、儿童城） 服装专卖类约服装专卖类约 20% 20% 配套类约为配套类约为 10%10%注：该购物中心目前商铺调整动注：该购物中心目前商铺调整动作较为频繁，实际

26、与此次分布调查作较为频繁，实际与此次分布调查结果会有一定出入结果会有一定出入。嘉定区罗宾森广场业态业态品牌品牌楼层楼层面积面积租金租金备注备注餐饮餐饮KFC、味千、味千13002 综合小吃综合小吃16005台湾美食台湾美食35003服饰服饰ONLY/贝拉维拉贝拉维拉12004-5服装类撤柜较多，稳定性差，服装类撤柜较多，稳定性差，换铺率高换铺率高曼妮芬曼妮芬/T.en1605-6班尼路班尼路/S&K280-2004爱婴室爱婴室35002配套配套屈臣氏屈臣氏13003柯达彩扩柯达彩扩2603欧梵造型设计欧梵造型设计32003百联中环购物广场百联中环购物广场坐落于普百联中环购物广场坐落于普陀区沪宁

27、高速与中环线交汇陀区沪宁高速与中环线交汇处的真北商贸圈，位于本案处的真北商贸圈，位于本案东北角约东北角约6 6公里，是百联投资公里，是百联投资控股并运作经营的集购物、控股并运作经营的集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的餐饮、休闲、娱乐为一体的大型商业广场，项目商业建大型商业广场，项目商业建筑面积筑面积2525万平方米。万平方米。百联中环购物广场于2006年12月开业，现已进入成熟期。与麦德龙超市、百安居、迪卡侬运动超市、美车饰汽车百货、红星美凯龙家居茂以及梅川路美食街构成了中环真北商圈。该广场至今实行无需购物免费停车的措施，成为辐射普陀、长宁、宝山、嘉定南的上海重要商圈之一。 东方商厦、世纪联华、

28、第东方商厦、世纪联华、第一医药、第一食品商店、一医药、第一食品商店、妇女用品商店、第一百货妇女用品商店、第一百货家电数码城、申格运动用家电数码城、申格运动用品城、卡通尼儿童乐园、品城、卡通尼儿童乐园、世纪环球影城、加勒比海世纪环球影城、加勒比海娱乐城、金汉斯啤酒烤肉、娱乐城、金汉斯啤酒烤肉、雷欧健身房等主力店入住。雷欧健身房等主力店入住。其他知名品牌有：星巴克、其他知名品牌有：星巴克、COSTACOSTA咖啡、真锅、避风塘、咖啡、真锅、避风塘、必胜客、大渔、王品丰华、必胜客、大渔、王品丰华、蕉叶咖喱、肯德基、一茶蕉叶咖喱、肯德基、一茶一坐、汉堡王、味千拉面、一坐、汉堡王、味千拉面、萨利亚、巴贝

29、拉、屈臣氏、萨利亚、巴贝拉、屈臣氏、罗森便利、罗森便利、DQDQ等。等。百联中环购物广场业态分布占比 百货类约为 15%； 超市类约为 10%； 餐饮娱乐类约为 20%； 配套类约为 10%。 专业卖场类为 45%（家电、家居、医药、食品等）业态业态品牌品牌楼层楼层面积面积租金租金备注备注餐饮餐饮一茶一座一茶一座17004 百联中环百联中环2006年年12月开业至月开业至今虽已成熟，仍实施免费停今虽已成熟，仍实施免费停车的优惠措施车的优惠措施服饰服饰ONLY综合店综合店33005.5上海妇女用品商店上海妇女用品商店120001.5配套配套屈臣氏屈臣氏13005万宁万宁15-6韶菲造型设计韶菲造

30、型设计12004农工商118广场农工商农工商118118广场位于本项目以东广场位于本项目以东5 5公里，金沙江路与中环路高架交汇处。公里，金沙江路与中环路高架交汇处。据调查，农工商据调查，农工商118118广场将分四期开发，总建筑面积达广场将分四期开发，总建筑面积达4040万方，以原万方，以原农工商超市农工商超市118118店为中心，形成中央商业、综合商业、酒店办公、休店为中心，形成中央商业、综合商业、酒店办公、休闲娱乐等四大板块，共计建造闲娱乐等四大板块，共计建造1010幢建筑面积不等的建筑。幢建筑面积不等的建筑。于于20082008年年1 1月先期开业的月先期开业的 综合商业大楼共计个楼面

31、，建筑面积约综合商业大楼共计个楼面，建筑面积约1212万多平方米。万多平方米。 地下一层为“体博”体育用品卖场、美容美发；铺面为精品百货、农工商超市、品牌化妆品、屈臣氏超市、肯德基、味千拉面等品牌餐饮；二层为各式烧烤、日式料理等特色餐饮；三层为中式风味小吃广场；四层为好孩子、丽婴房、博士蛙、巴布豆、空梦童趣生活、爱乐游园地等品牌组成的“儿童天地”；无需购物免费停车2小时，以后5元/小时；广场整体营运质量较低，与营运商主营大卖场的业务背景吻合。 业态业态品牌品牌楼层楼层面积面积租金租金备注备注服饰服饰因该广场服装均为低端定位，不做调查范围因该广场服装均为低端定位，不做调查范围118118广场一期

32、于广场一期于20082008年年1 1月开业至今，月开业至今，实施免费停车实施免费停车2 2小时，以后每小时小时，以后每小时收费收费5 5元的优惠措施。元的优惠措施。118118广场餐饮约占广场餐饮约占30%30%，与本案距，与本案距5 5公里，餐饮业态将正面竞争。公里，餐饮业态将正面竞争。餐饮餐饮KFCKFC1 12502503 3味千拉面味千拉面1 12002004 4配套配套屈臣氏屈臣氏1 13003005 5奇乐儿奇乐儿3 32502503 3118广场业态分布占比 超市类约为 20% 餐饮娱乐类约为 30% 家电卖场类为 10% 服装类约为 30% 配套类约为 10%百联西郊购物中心

33、上海百联西郊购物中心于上海百联西郊购物中心于20042004年年1212月开业，建筑面月开业，建筑面积达积达10.910.9万平方米，营业万平方米，营业面积为万平方米左右，面积为万平方米左右，包括了地下二层和地上四包括了地下二层和地上四层。层。 百联西郊购物中心开业6年，位于高级别墅群及新兴高级住宅区内，近年又新建了大片住宅小区，属于成长型人口导入区域。辐射周边新泾镇、北新泾街道、仙霞新村街道、程桥街道等，百联西郊中心商圈辐射半径不大，约公里左右，基本为其免费班车开通范围。百联西郊购物中心曾获 “最具影响力商业地产”，“最具创新理念商业地产”等称号。2006年获商务部颁发的“全国示范社区商业”

34、的称号，是运营较为成功的社区型购物中心代表。百联西郊购物中心百联西郊有7家主力店：世纪联华大卖场、友谊百货公司、迪卡侬运动用品、特力屋家居用品、永乐家用电器、松坊进口食品、迪信通数码通讯用品等。百联西郊有餐馆30多家，包罗了快餐、美味小吃、特色菜、火锅、烧烤、咖啡吧、茶座等；娱乐休闲方面包括4厅电影院、家庭式、儿童乐园、电玩游戏、网吧、桌球房、儿童高尔夫、棋牌室等具有多形式、多层次配置；社区服务有银行、药房、牙医诊所、彩扩冲印、旅行社、儿童摄影、婚纱摄影、美发美容、足浴保健、洗衣店、修鞋店等大量便民、利民项目；VIP客户享购物积分抵扣停车费；购物中心开通免费巴士。业态分布占比百货类约为 20%

35、超市类约为 10%餐饮娱乐类约为 30%专业卖场类为 15%服装类约为 20%配套类约为 5%业态业态品牌品牌楼层楼层面积面积租金租金备注备注餐饮餐饮一茶一座一茶一座14503百联西郊购物中心百联西郊购物中心2004年年12月开业至今虽已成熟，提供月开业至今虽已成熟，提供免费班车，停车每小时免费班车，停车每小时4元元的优惠措施的优惠措施服饰服饰ONLY综合店综合店23006LACOST13005迪卡侬迪卡侬(租期租期20年年)120002配套配套屈臣氏屈臣氏13006汤姆熊汤姆熊48001.5社区服务中心社区服务中心B11000免租免租市调结论、建议与项目定位市调结论、建议与项目定位4简述市调

36、的结论、简述市调的结论、SWOTSWOT分析、市调的综合建议与项目定位分析、市调的综合建议与项目定位综述由于铁路沪宁线阻隔，江桥项目实际与嘉定区核心区域关联度不大；但同时，江桥，作由于铁路沪宁线阻隔，江桥项目实际与嘉定区核心区域关联度不大；但同时，江桥，作为沪宁第一镇，其区位优势又十分明显。为沪宁第一镇，其区位优势又十分明显。万达项目到市区之间分布了诸多成熟商圈和购物中心，在交通便捷度、社区成熟度、租万达项目到市区之间分布了诸多成熟商圈和购物中心，在交通便捷度、社区成熟度、租金、停车、附加服务等方面具有金、停车、附加服务等方面具有先发优势先发优势。 江桥万达位于江桥万达位于郊区郊区，处于人口的

37、导入期，商业配套、交通线路、人口数量、消费习惯等，处于人口的导入期，商业配套、交通线路、人口数量、消费习惯等尚不完善或稳定，对招商期商户的吸引力和开业出的消费者吸引力须假以时日，预计新尚不完善或稳定，对招商期商户的吸引力和开业出的消费者吸引力须假以时日，预计新项目的培育期会更长；项目的培育期会更长；做好周边做好周边5km5km商圈调研，特别是百联中环、百联西郊、农工商商圈调研，特别是百联中环、百联西郊、农工商118118广场、曹安路批发市场广场、曹安路批发市场等商业中心区的调研。等商业中心区的调研。 本项目处在虹桥商务区拓展区内，需对其规划进行关注；同时对长风商务区应有充分认本项目处在虹桥商务

38、区拓展区内，需对其规划进行关注；同时对长风商务区应有充分认识。识。StrengthStrength 优势优势WeaknessWeakness 劣势劣势p位于未来长三角核心商务区中心区域，上海西大门沪位于未来长三角核心商务区中心区域，上海西大门沪宁第一镇，距离虹桥枢纽仅宁第一镇，距离虹桥枢纽仅5 5公里，未来交通更趋完善公里，未来交通更趋完善。p万万达品牌号召力强大，项目设计、管理水平高于区域达品牌号召力强大，项目设计、管理水平高于区域内所有竞争对手。内所有竞争对手。p区区域外环以西最完善，业态最丰富之综合体项目。同域外环以西最完善，业态最丰富之综合体项目。同时，具有先发优势。时，具有先发优势。

39、p地理相对位置较偏，公共交通体系有待完善；地铁地理相对位置较偏，公共交通体系有待完善；地铁等交通要等交通要2 2年后才能开通，完善周期尚需期待年后才能开通，完善周期尚需期待p；住宅、商务、商业尚不成熟，气氛未形成。周边；住宅、商务、商业尚不成熟，气氛未形成。周边人口少，入住居民需不断增加。生态环境有待提升；人口少，入住居民需不断增加。生态环境有待提升；p商商务功能，配套刚刚起步，区域内商务人流不足，务功能，配套刚刚起步，区域内商务人流不足，金融配套有待提高。金融配套有待提高。OpportunityOpportunity 机会机会 ThreatThreat 威胁威胁p目前从外环以西，无大型商业购

40、物中心，为项目近期目前从外环以西，无大型商业购物中心，为项目近期提供较好人流基础和服务空间。提供较好人流基础和服务空间。p市市场空间未来发展大，消费需求不断增强；特别是大场空间未来发展大，消费需求不断增强；特别是大虹桥的发展，有利于长地理三角核心发展，同时带动商虹桥的发展，有利于长地理三角核心发展，同时带动商圈的发展；圈的发展；p提提前进入，早口营造口碑，有利于成为区域最核心的前进入，早口营造口碑，有利于成为区域最核心的商圈商圈p项目市中心方向项目市中心方向5 5公里处，商业中心体量巨大，且日公里处，商业中心体量巨大，且日趋成熟；普陀区新商业中心正逐步形成；趋成熟；普陀区新商业中心正逐步形成；

41、p长长凤商务区的先行开发，不利于商务本项目对商务凤商务区的先行开发，不利于商务本项目对商务资源的争夺。资源的争夺。p项项目周边新商业中心将逐步开发，竞争会越来越激目周边新商业中心将逐步开发，竞争会越来越激烈；周边人气及商业气氛不足，项目前期培养需有时烈；周边人气及商业气氛不足，项目前期培养需有时日日SWOT分析市场定位建议： 以家庭生活为主；突出其休闲时尚，融合购物、餐饮、休闲娱乐为一体，面对城市新兴家庭及周边商务群体为主的区域型 中高档 生活型购物中心。项目动态定位 西上海西上海 时尚生活中心时尚生活中心中档中档中档偏高中档偏高高档高档动态定位建议： 根据大虹桥成熟度，前3年培育期以家庭生活

42、为主；适当减少服装比例、加大餐饮和生活配套；3年后突出其休闲时尚，考虑到商务区等中高人群需求；针对城市新兴家庭及周边商务群体为主，打造成为区域型 中高档 生活型购物中心。项目目标客群定位建议中高收入家庭、私业主、白领阶层楼层楼层建议租金建议租金元元/月月/平平招商品牌定位招商品牌定位L1 200-2301F：时尚生活：时尚生活 时尚流行服装、特色生活馆，时尚流行服装、特色生活馆，国内国际连锁名洋快餐国内国际连锁名洋快餐为为主，引进品牌如：主，引进品牌如：ZARA、H&M、UNIQLO、迪卡侬迪卡侬、酷动酷动、绫致绫致、衣、衣恋恋、GXG、屈臣氏屈臣氏、必胜客、麦当劳、必胜客、麦当劳、KFC、D

43、Q、味千拉面味千拉面、面包新面包新语语等等。L2150-1802F：流行前线：流行前线 休闲服饰，家居、儿童生活馆等全业态组合。休闲服饰，家居、儿童生活馆等全业态组合。引进品牌引进品牌如如：热风、卡宾、：热风、卡宾、adidas、nike、美特斯邦威、森马、美特斯邦威、森马、Me city、佐丹、佐丹奴、爱乐游、启路文具、朴坊、光合作用、韩尚生活、乐扣乐扣等。奴、爱乐游、启路文具、朴坊、光合作用、韩尚生活、乐扣乐扣等。L3100-1303F：美食天下：美食天下 以本地多元化餐饮为主。汇集国内特色餐饮，计划引进：以本地多元化餐饮为主。汇集国内特色餐饮，计划引进：如：禾绿寿司、香草美匙、斗牛士、大

44、丰收、德庄火锅、味食尚等。如：禾绿寿司、香草美匙、斗牛士、大丰收、德庄火锅、味食尚等。商户市调问题反馈商户市调问题反馈5简述市商户反馈简述市商户反馈七、商户反馈七、商户反馈- -服装类服装类商户商户意向租金意向租金 （元（元/ /月月/ /) )五角场五角场/ / 周浦租金周浦租金 （元（元/ /月月/ /) )意向意向CK-JonesCK-Jones200200330330希望适当优惠期，加大扶持共渡难关等希望适当优惠期，加大扶持共渡难关等.七、商户反馈七、商户反馈- -配套类配套类商户商户意向租金意向租金 （元（元/ /月月/ /) )五角场五角场/ / 周浦租金周浦租金 （元（元/ /月

45、月/ /) )意向意向DQDQ200200330330希望适当优惠期，加大扶持共渡难关等希望适当优惠期，加大扶持共渡难关等.七、商户反馈七、商户反馈- -餐饮类餐饮类商户商户意向租金意向租金 （元（元/ /月月/ /) )五角场五角场/ / 周浦租金周浦租金 （元（元/ /月月/ /) )意向意向釜山釜山100100130130希望适当优惠期，加大扶持共渡难关等希望适当优惠期，加大扶持共渡难关等.建 议 通过周边的市场调研、消费者调查了解到江桥项通过周边的市场调研、消费者调查了解到江桥项目的培育期较长，为平衡项目长期收益，建议集团在租目的培育期较长，为平衡项目长期收益，建议集团在租赁决策指标方

46、面给予赁决策指标方面给予相应优惠相应优惠。 上海万达广场周浦项目已开业半年多，虽然完成了上海万达广场周浦项目已开业半年多，虽然完成了集团的租赁决策指标，但餐饮等业态的品牌组合不佳。集团的租赁决策指标，但餐饮等业态的品牌组合不佳。受租金、年限、免租期、递增率等各项决策指标因素影受租金、年限、免租期、递增率等各项决策指标因素影响，必胜客、釜山料理、屈臣氏、优衣库等连锁知名品响，必胜客、釜山料理、屈臣氏、优衣库等连锁知名品牌都未能进驻。牌都未能进驻。 现提出以下招商营运方面的建议，供集团领导参考。现提出以下招商营运方面的建议，供集团领导参考。商务条件建议1 1、建议制定适合江桥地区的租金标准：、建议

47、制定适合江桥地区的租金标准： 1 1楼平均租金：楼平均租金：150150元元/ / /月月 2 2楼平均租金：楼平均租金：100100元元/ / /月月 3 3楼平均租金：楼平均租金： 4545元元/ / /月月2 2、建议免租期一年；、建议免租期一年；3 3、建议适当延长租赁期限，零售最长、建议适当延长租赁期限，零售最长5 5年、餐饮最长年、餐饮最长8 8年；年；4 4、建议租金递增自第三年起，零售每年按、建议租金递增自第三年起，零售每年按5%5%递增、餐饮每年按递增、餐饮每年按3%3%递增；递增；5 5、建议对一些优质品牌，可采取租金和扣率两者取其高的方式；、建议对一些优质品牌，可采取租金

48、和扣率两者取其高的方式；6 6、建议停车场免费停车一年，同时广场内商户批量购买停车券享、建议停车场免费停车一年，同时广场内商户批量购买停车券享受一定的折扣优惠；受一定的折扣优惠；7 7、建议设立万达广场免费班车；、建议设立万达广场免费班车；商务条件建议8 8、建议开业时间定在、建议开业时间定在20112011年年9 9月，原因如下：月，原因如下： 1 1）从招商角度来讲，一般品牌的拓展期多在年中销售淡季，这与我们的招商）从招商角度来讲，一般品牌的拓展期多在年中销售淡季，这与我们的招商进度存在时间差，不利于招商工作。而且进度存在时间差，不利于招商工作。而且4 4月份开业，商家的二次装修正逢春节，

49、月份开业，商家的二次装修正逢春节，根据以往的经验，商家正忙于抓销售，因此在开店准备、装修人力、服务人员招根据以往的经验，商家正忙于抓销售，因此在开店准备、装修人力、服务人员招聘培训等工作上准备不足，不利于工作的连续性，进而影响后续经营业绩；聘培训等工作上准备不足，不利于工作的连续性，进而影响后续经营业绩； 2 2）从营运角度来讲，）从营运角度来讲，4 4月份开业后，将经历月份开业后，将经历6 6月、月、7 7月两个月淡季，月两个月淡季，9 9月开业后，月开业后，有利于在后面连续有利于在后面连续5 5个月零售的旺季中迅速稳场，例如同处上海市郊的周浦万达个月零售的旺季中迅速稳场，例如同处上海市郊的

50、周浦万达广场广场20092009年年9 9月开业月开业后较快步入稳定期；后较快步入稳定期； 3 3）从项目整体考虑，江桥二期商铺的租赁面积体量远远大于一期，且为销售）从项目整体考虑，江桥二期商铺的租赁面积体量远远大于一期，且为销售物业，业主预期不同，招商难度将大于一期，二期的商业经营状况将直接影响到物业，业主预期不同，招商难度将大于一期，二期的商业经营状况将直接影响到广场的形象。一期的顺利开业和接下来的稳定经营，有利于顺势进行二期的招商，广场的形象。一期的顺利开业和接下来的稳定经营，有利于顺势进行二期的招商，保证二期的顺利开街，从而最大限度地对接一期开业的人气和商气，确保广场整保证二期的顺利开街，从而最大限度地对接一期开业的人气和商气，确保广场整体经营的稳定。体经营的稳定。 谢谢 谢谢!