安徽宿州开发区项目市场分析及项目开发操作建议101页

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1、安徽天蕴房地产开发公司宿州开发区项目市场分析及项目开发操作建议目 录第一部分 市场解构第二部分 客户分析第三部分 产品建议第四部分 价格建议第五部分 营销通路第六部分 营销推广第七部分、产品规划设计建议第八部分、建筑设计第九部分、景观环境设计第十部分、基础设施配套设计第十一部分、形象系统设计第十二部分、物业管理服务引 言对于天蕴康城项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次天蕴康城项目营销策略总体思路方案也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确

2、定的风险？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。本次建议，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。建议将“用心、品位、感动宿州”作为天蕴.康城项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动宿州”是开发理念的核心

3、，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。策划目的1树立产品品牌，体现天蕴康城项目的三个价值：1 中心区宿州开发区文化核心区域和未来新商业中心区；2 升值空间天蕴康城及项目区域具有很大的升值潜力；3 新生活与个人价值、身份体现个人、家庭在精神层面的成功感受。2使产品具有较高的市场认可度，保证产品顺利去化。3以成功的项目操作和品牌树立，打造开发商在业界的良好品牌形象，为开发商的后期开发铺平道路。策划思路第一部分 市场解构基本描述 1 宿州，位于安徽省北部。公路、水运、航空多种方式组成宿州四通八达的交通网络。铁路有京沪、陇海两大干线纵横全境，

4、符夹线在市内腹地迂回，沟通京沪、陇海、京九铁路，并拥有数条煤炭铁路专用线；新汴河水道入洪泽湖抵长江入海；国道104、206、310、311线以及合徐高速公路、连霍高速公路纵横贯穿其中；规划中的京流高速铁路也将从宿州市穿越；徐州观音机场距市区仅70公里。；2 宿州市自然资源丰富，名特产品众多。境内平原广袤、沃野千里，气候适宜，生物繁茂。平原面积8897平方公里，占全市总面积的91%，耕地997.79万亩，占地总面积的67.97%。地下矿产资源丰富，煤储量约为60亿吨，是两淮煤田的重要组成部分；黄口油田石油预测储量达20亿吨以上；宿南煤层气已探明储量达3000亿立方米；大理石储量4000万立方，居

5、全省之首，花色品种达20个以上。灵璧奇石为中国“四大奇石”之一。；项目介绍 1地块四至1 北面：北面为外环南路，与钢材大市场仅一路之隔；2 西面：西面紧临运粮河；3 东面：东面为206国道；4 南面：南面为污水处理厂；2主要规划指标1 土地面积：27.49公顷。2 用地性质：住宅用地。3 总建筑面积：372331平米。4 容 积 率：1.35。3地块周边规划项目所处位置为开发区，是未来宿州城市发展的新核心地段。项目紧邻外环南路及206国道。4周边配套设施档次与项目档次存在差异，有待提高1 该地块周边商业没有大型市场和超市和商业经营，无法满足项目住宅中高档品位的需求，需要全面提升；2 项目距市中

6、心相对较远。需在项目建设过程中由开发商自建或与工交公司协商开通不低于2条的工交线路，将本项目和市区相连。项目的外部交通优势很明显，紧靠206国道，向南可达蚌埠，向西可直到达合徐高速；3 教育、医疗等社会配套严重不足。4 其他配套设施现状； 医院：项目向北有宿州市第二人民医院。 娱乐：项目周边欲建五星级酒店。 景观：项目西面是运粮河。5环境分析：1 区域环境：地块位于政务新区，火车站广场附近，是规划确定的城市发展方向，周边新建住宅项目渐趋增多，区域整体形象看好。2 居住环境：地块所处区域为开发区，交通条件便利通达，但生活配套很不完善，临近外环及206国道对居住条件有噪音污染等方面的负性影响。3

7、景观环境：项目西边有运粮河，经过改造后将享有景观优势。4 商业环境：项目北面的钢材大市场将会给本项目制造一些商业氛围，但同时在项目的整体感觉上档次不高。本项目建成后将制造一定的高品质的商业气氛，尤其是零售、住宿、餐饮产业等。5 竞争环境：作为居住新区，规划及在建了一批体量较大的住宅项目，后期市场竞争环境比较激烈。6 类比环境：目前区域市场新增楼盘定位均为中高档住宅，并规划有部分别墅产品。SWOT分析1优势（STRENGTH）地段优势项目地块位于开发区区。离老城区虽然相距较远，但也给现代化高品质的住宅项目提供了有利的条件。无论是在项目的规划还是在项目建成后的居住环境上都存在很大的优势。随着各种新

8、建项目和配套设施将逐步完善成熟。交通优势项目地块紧临外环线及206国道，对外交通便捷。 后发优势本项目所在区域为新建城区，各种配套和规划可以从一个较高的起点进行，而无任何历史遗留的负担，这样可以使设计、规划从一个科学合理的角度出发。规模优势本项目仅用地面积就达40万平米，社区规模在宿州本地属前列。大规模社区有其集约优势，各种配套诸如商场、幼儿园、学校等在社区内部就可实现，满足区内居民各种生活需求。同时大型居住社区也为区内商业设施带来了大量的终端消费者。2劣势（WEAKNESS）项目所在区域尚处于开发初期，目前各种配套设施并不齐全，特别缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民日常生活配套设施。同时本地居民对

9、老城区还有一定的依赖度，因此目前本项目所在区域人气尚显不足。紧邻外环南路及206国道，对居住区产生噪声影响。3机会点（opportunity）宿州社会经济发展迅速，当地矿产资源丰富，市民购买力得到了有效的提高。目前当地住宅、商业房产市场产品较为单一，雷同性大，这就为本案细分目标市场，提供差异化产品、顺利入市提供了较大的契机。宿州本地家庭代际数少，年轻人成家多会另购新房，为市场提供了有效的客源.随着生活水平的提高，本地居民在生活上要求更高，为房产市场的发展提供了有力的支撑。4威胁点（threaten）1 近年来宿州经济有了很大的发展，但相对而言宿州本地普通居民对房价的承受力还相当有限。而购买力较

10、强的客源选择矿区职工私营业主及外地在宿州投资购房可能性较大。2 2006年为宿洲大盘开发上市最集中的一年，同时也是市场供应量放大关键时期，市场供给方将会重视对客户的争夺，稀缺的客户资源加上激烈的市场竞争，将使本项目面临较大的市场压力。本案附近东方明珠、众德.祥福苑、南方国际花园等项目已经先期入市，因此对本案的销售会产生一定影响。3 住宅三级市场并不活跃，购房自用仍然是宿洲市民的主要购房目的，同时对房产的增值保值作用无明确认识，房地产投资意识相对薄弱。4 宏观调控政策的影响：随着政府通过金融手段与政策控制对房地产市场调控力度的加大，市场操作不成熟的地区受到较大冲击，居民形成房价迟早要降的判断，加

11、剧了持币观望心态的出现。第二部分 客户分析目标市场定位与分析1目标消费群定位先前（市场分析及产品建议报告中）经过我们的阐述，已经确定了产品走中档偏高的路线，而作为一个中高档楼盘，它所面对的客户群也必然是有选择性的。由消费群金字塔的结构也可以看出，中高档消费群数量并不为多，但要求并不为低，可以说对于“质”与“价”的平衡与协调，他们是几类消费群体中最头痛的族群。介于本项目为大盘属性，市场客户定位方面应尽可能扩大客源，故此，客源基本上以中等，中高等阶层客户为主，一网打尽式客户定位，现从区域上作逐一分析：客源区域一级区域：宿州主城区内；二级区域：宿州主城区以外的其它县乡及车程在1小时内的周边城镇。客源

12、职业 私营业主、个体经营者； 宿州在外务工者； 宿州本地政府公务员； 企业高级管理人员； 学校、医院、银行等企事业职工； 宿州本地效益较好的企业职工； 富裕进城的农民。客源购房目的 新增型：新婚或分家的购房，拆迁购房，外出务工返乡购房； 改善型：改善原有住宅环境和居住层次的； 工作型：因为工作原因来宿州，为了工作方便的人群。吸引客源种类 以个体买家为主，集团客户为辅； 立足于中高收入阶层，争取吸引工薪阶层。3 主力客源分析本案体量40万平方米，客源定位为公务员阶层、当地富裕阶层、工薪阶层、返乡置业者四大主力群体。一期确定以公务员阶层为客源群体的引导者，以吸引带动主力群体和其他购买力群体的购买，

13、从而达到提升本案品质形象和顺利去化目的。年龄职业年收入家庭结构25岁以下公务员1-2万独身25-35岁公务员1-3万独身或新婚夫妇或有未独立子女家庭36-45岁公务员2-4万有未独立子女或独立子女家庭46岁以上公务员4万以上有独立子女家庭或子女已成家公务员阶层收入状况：公务员阶层在当地属于中高收入人群，年收入如上图。居住现状：目前公务员居住环境以单位自建经济适用房和定向公务员商品房为主。未来居住需求： 25岁以下人群：一般是处于工作起步阶段，经济基础薄弱，购买商品房承受能力有限，这类人群大部分暂时没有考虑购买商品房，少数在父母经济支持的情况下考虑购买，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房，面

14、积90平方米左右。 2535岁人群：一般是事业处于发展和稳定阶段，在父母经济支持的情况下，打算购买商品房作婚房使用或从原父母家中分离，独自生活。这类人群不全部是目前的需求者，但是很明显他们具有更强的购买力，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房和三房，面积90-110平方米。 最需要关注的人群是36-45岁的年龄段群体：这类人群事业已经稳定，并有较大的发展，他们已经有了较为牢靠的经济基础，开始打算购买商品房以改善目前的居住条件，因而这部分人群是现实的主流需求者，主力房型需求为三房，面积110-120平方米。 另一较为值得关注的人群是46岁以上人群：他们多在国家机关部门担任领导职务，家庭年收入一

15、般在4万元以上，收入水平在六安属于高层阶级，二次置业购买商品房以改善居住品质的愿望较为强烈，主力房型需求为三房以上，面积120平方米以上及别墅产品。富裕阶层：收入状况：富裕阶层包括私营主、事业单位领导、中层干部和效益好企业的领导、中层干部等。年收入如图。居住现状：企事业领导及中层干部居住环境以单位自建房为主，为改善居住环境，现已有相当数量的企事业领导及中层干部购买了商品房。私营主自建房屋和与父母同住比例较高，为追逐更高生活品质，购买商品房的比例逐年增加。年龄职务年收入家庭结构30-45岁企事业中层干部3-4万新婚夫妇或有未独立子女家庭46岁以上企事业领导4万以上有未独立子女家庭或独立子女家庭2

16、5-45岁私营主3万以上独身、新婚夫妇或有未独立子女家庭未来居住需求：企事业领导家庭年收入一般在4万元以上，二次甚至多次置业购买商品房以改善居住品质的愿望较为强烈，主力房型需求为三房以上，面积120平方米以上及别墅产品。企事业中层干部收入相对已步入稳定期，因此存在购买大面积户型的经济实力，但同时存在由于要抚养未成年子女、需要负担一笔很大的支出，因此不确定因素较大，从而导致在对购买商品房的面积及户型需求上相对均匀分布。其中由于家庭人口的要求该类家庭对三房需求比重稍大，面积110-120平方米。私营主家庭年收入3万元以上，由于年龄结构及收入的不等，需求户型也不尽相同。25-35岁区间相对需求户型以

17、三房为主，面积110平方米左右；36-45岁区间相对需求户型以三房及以上为主，面积110-120平方米及以上。少数私营主会考虑购买别墅。工薪阶层收入状况：工薪阶层年收入1-3万元，包括企事业单位基层员工、教师、退休职工等。居住现状：目前工薪阶层绝大部分居住环境以经济适用房为主，居住品质较低。政府逐步对老城区分块实施改造。工薪阶层商品房的需求较强。未来需求：工薪阶层鉴于家庭收入的不足，需求主力户型以二房及三房为主，面积90-120平方米。 单身人群：由于家庭人口单一以及购买力约束的问题，相应的对户型及面积要求相对较小，主要集中在二房户型，面积需求主要集中在60平方米左右区间。 新婚夫妇家庭：购买

18、力较单身人群稍胜一筹，该类家庭人口以两人为主，因此面积需求属于中下等，但部分家庭考虑到今后不久的时间内存在由于生儿育女使家庭人口有扩展的可能，因此该类家庭对户型及面积需求上也有一定向上扩展的要求。另一部分家庭由于家庭成员年纪较轻总体收入不高，受总价约束，在户型面积需求上也存在向下缩小的空间，综合而言，该类家庭对面积的需求主要集中在70-90平方米这个需求空间，户型主要需求为二房或小三房，但受今后家庭发展空间的影响在90-120平方米这个面积范围内也存在一定需求。 子女未独立家庭：该类家庭由于主要家庭成员工作及收入相对稳定，但同时存在由于要抚养未成年子女、需要负担一笔很大的支出，因此不确定因素较

19、大，从而导致该类家庭在对购买商品房面积及户型需求上相对均匀分布。其中由于家庭人口的要求该类家庭对三房需求比重稍大。 子女已成家的家庭：由于子女已经成年并独立成家，原有之家庭进入了空巢期，多数家庭的人口又回复至两人，因此受居住人口减少及退休后收入减少的影响，该类家庭户型需求主要集中在110-120平方米区间。返乡置业者务工类型年限年收入家庭结构体力型10年1-2万单身、新婚夫妇或有未独立子女家庭专业型5年4万以上有未独立子女家庭或 已婚技术型5-8年2-4万以上已婚夫妇或有未独立子女家庭收入状况：外出务工人员以体力劳动为主，决定了这个阶层主导是中低收入阶层，但从中分化出来的置业者，其外来收入高于

20、一般宿州人均收入，相对宿州的房价水平，具备较强的购买力，同时处于对外出城市的向往和生活的习惯，往往会选择在城市安居。居住现状：目前外出务工群体的在宿州的居住条件是以原有私房为主，且以农村居民为主，居住条件较差。随着城市化步伐的加快，宿州城市总人口将从目前的604.52万人不断的增长。在这一过程中，对照宿州经济发展的背景，返乡置业者占有绝对大的比重。未来需求：外出务工家庭，需求商品房主力户型以三房及带阁楼的大面积住房为主，面积110-120平方米。具体房型的目标客户：二居室：新婚夫妇、单身一族、老年夫妇等；三居室：经济较好的企事业职工、私营企业职员、一般公务员、两代同堂家庭；四居室：经济收入超高

21、阶层、追求家居舒适型及两代同堂家庭的家庭。目标消费群购买心理及行为分析 本案的中等及中高等阶层目标消费群应当定位于改善住房的再次购房消费群或多次置业者中，他们的消费需求不低，对房型、小区的生态、文化环境的有一定的要求，但在房价方面却表现出相当的谨慎，因为目前宿州的不同的楼盘和地段的选择具有一定的差异性。现将着重分析他们对住宅产品的购买心理及行为。1 宽敞舒适的房型；2 高质量的居住环境；3 有一定规模的小区；4 高标准的社区文化需求；5 追求自由个性和实际效用的统一。第三部分 产品设计建议策划思路 通过调查发现，目前宿州市已经面市的住宅产品尚在发展阶段（特别是中高档产品、大型住宅社区），另外消

22、费者的消费理念相对不是很成熟，大部分居民认为“小区的绿化、景观、环境是一个中高档小区必须具备的基本硬件条件”。我们的项目地块地处宿州市开发区，空气清新，舒适安静，结合我们项目特点，项目概念定位为：人文品质 清新健康结合区域的市场环境分析，针对本项目周边尚有规划和在建的大面积的竞争体量（接近100万方），建议确定本项目的产品定位为：中高端的“品牌社区”路线据此我们的目标：提升地段价值、创新生活理念。我们的策略：由人文景观引入、塑造天蕴.康城高端品牌形象。赢得消费者认同借品牌与地域规划之势而上，撬动区域市场项目自身胜出同时通过行为主张，产品、景观差异性跳出周边竞争楼盘我们的品牌在宿州乃至安徽市场三

23、级跳行为主张（领导品牌）物理感受（建筑）精神感受（生活）品牌认同生活品位 增值空间地段价值 社区品质1“阳光化”的生活由于气候的原因，区域居民对住宅的朝向要求较高，因此我们在产品概念中，应该营造出一种“阳光化”的生活，在建筑单体设计时，可以设置一些公共阳光会客室、阳光书房等设置，另外在底层（一层）部分住宅前绿化结合，营造阳光花园环境；顶层（阁楼）适当面积设置露台，让住户享受更多阳光，打造空中花园概念。2优美的人文环境在我们的调查中了解到，区域居民对小区的人文环境要求较高，大家认为小区居民的层次要大致相同，小区的环境、配套都要满足居民“人性化”的要求。但现在区域的楼盘基本没有在这方面做的比较好的

24、，导致区域居民不知道什么是好的人文环境，我们要做的就是告诉我们居民：什么是“好的生活”，什么是“高品质生活”。我们在小区的环境建设时，应重点提倡社区的文化营造，给居民足够的活动空间和交流空间，用大面积的绿化、清新的空气、充足的阳光、邻里之间浓浓的友谊，打造一种好生活、好文化的理想居家环境，提供住户一种高品质的生活。（1）规划布局建议1、园区规划总体思路：掌握因地制宜原则，根据地块各位置的差异性，有针对的规划安排各种点板式建筑单体，合理的将各类户型设计在相应位置的建筑单体中；集中地下停车；人车局部分流；以多层为主，在沿外环路区域考虑小高层。关键点： 纯多层建筑设计 5米高全架空设计，形成无障碍式

25、全景景观园林 错落建筑体：使天际线富有变化，使整个组团更具灵活性、艺术性、人本化，为居者营造出更完美的理想居住空间； 景观设计：广场花园、组团景观、楼间庭院、道路景观、水景的规划要更清晰、更合理、更有层次变化； 考虑集中式广场花园，加强园区核心的、有凝聚力的中心景观空间。 豪华会所等2、功能区块划分园区分为住宅区、商业区、中心花园、水榭长廊、地下车库及户外活动场地等多个功能分区，各部分功能既要完整独立，又要相互联系，尽可能满足使用者的各种需求。整体采用一次性完成总体规划，充分考虑目标顾客当前需求与远期需求的结合，力求制造出来的产品10-20年之内不落后。一次规划，各期独立，逐期开发，浑然一体，

26、规划过程中将建筑、景观、环境结合起来，注重规划本身品质控制的同时，考虑成本控制。园区规划除遵循上述原则外，应着重考虑如下要求：2.1、大尺度效果北方的民众性格相对粗犷，房地产开发普遍比较强调大尺度效果及小区整体氛围的营造，而对细部的审视能力相对较弱，也不太挑剔。2.2、与当地文化的结合如能将北方的大尺度效果与南方特有的灵秀丽有机结合，在规划上突出功能性，体现现代化城市工作生活的居住方式高效、便捷、资源享受，将能给客户们以全新的感觉。宿州市作为安徽省北方的一个重要城市，是各种地方文化的交汇地，民众对各种地域文化的接受能力较强，喜欢交友、喜欢热闹，为增进邻里关系，体现社区文化内涵，可设置相对集中的

27、休闲、交流空间。2.3、地形改造就我们目前所看到的开发项目而言，宿州目前的楼盘大多是在平地上直接建房子，几乎没有地形的起伏，给人感觉平淡、缺乏动感及生命力。本项目也是一块平地，容易产生一览无余的感觉，要在合肥的楼盘开发中创造出新颖的效果，并吸引客户，推进市场销售，结合建筑群落和环境的设计进行适当的地形改造是一个很好的突破口，通过改造，使整个小区掩映于景观之间，进退起伏、高低错落，从而产生对自然的归属感。3、居住组团形式整个小区由多个主题相连，风格各异的居住组团构成。组团间采用围而不合的规划理念，各个组团既相互独立又彼此围合。各住宅组团之间由绿地、公共建筑、道路隔开，形成灵活有序的居住形态，同时

28、顺应地势的变化，形成建筑高低错落，绿地相连，道路便捷，既统一又有变化的整体。4、天际轮廓线强调社区环境与空间的自然品质，力求人与自然的和谐统一，将高、中、低层不同建筑形成的住宅搭配布置精心营造。不只局限于单一层数和形式的住宅。避免形成封闭的空间或形成与外部空间隔绝的局面，能够和击围形成统一的整体。顺应地形改造的地势高差，合理运用同地建筑形态，建筑呈阶梯状错落分布，层次分明，绿化、小品、配套设施等协调搭配，使整个园区布局高低起伏、形态各异、色彩和谐，视界丰富，形成委婉流畅的天际线。5、配套设施布点强调各项设施的功能划分，在布局上各成体系，做到功能的复合交叉。公共活动设施在小区内居中布局，各项配套

29、服务设施置于几个小规划居住组团交界线形成的道路上，将这种道路建设成步行街或符合人尺度的人车混流的小路，改变其单纯的交通功能，使其具有复合交通、商业设施等多重功能，集交往、购物、休息、饮食、观赏、儿童游戏于一体。并有可能形成密集人流的聚集地，以改善居住空间的生活气氛。在各组团中心公寓底层设置健身房、棋牌房等文体设施，以供业主交流娱乐。利用各组团中预留的弹性空间，允许某些功能以及功能所需空间自发形成或调整，以引发规划无从设计的空间细节，从而在改善住宅组织结构、重组各功能设施之间的关系的同时，逐小恢复传统街区的多元化和多层次，在这些小街中提供需要的各种类型生活空间。6、综合管线布置按规划设计规范进行

30、设置。设置时，不影响入口、道路的美观，尺可能掩藏于景观绿化带之中。管线布置原则：给水、电力、燃气在路东或路北设置；污水、通讯、热力在路西或路南设置；雨水在路中设置（道路红线小于50米，大于50米，双侧）（3）、道路交通组织构想1、道路骨架的构架道路规划将以人车分流为原则，整体由一条步行主道路、一条辅助道路、一条车行道路组成。采有么点代直的规划方法，创造出“虽由人做，宛自天开”的自然环境来。道路采用逐级由宽到窄的树枝状道路网，塑造成自然、便捷的居住环境。2、小区出入口设置小区将设一个主入口，一个辅助入口。主入口将设计在外环路，既小区的北面；辅助入口则在小区的东面。3、停车场的设置外围地上停车场：

31、主入口外围及步行区域外围附近，用于集中停放访客车辆及接送车辆。园区地上停车位：组团外围沿小区级道路两侧设置，用于停入业主车辆，同时不影响组团内部生活空间。园区地下停车场：在地块的地下，用于停放业主车辆。4、地下车库的接口设置地下车库接口处与地块内大门道路或小区道路相连并靠近出入口设置，尽可能避开人行路口、小行区域、中心景观及建筑物。接口处设置明显交通标识，并设置缓冲、防滑、隔音、排水、照明设施。车库内人行道应与中心景观、各单元入口相连，并考虑接口处的导示牌及灯光。5、道路系统布局形态人车分流，地面基本实现无车状态，地下形成交通网络。地面车行道路沿组团外围呈环状布置，步行道路成为环绕景观、建筑的

32、纽带，为居住者提供便捷的出行动线，成为小区空间景观和形象特征的构建。小区的道路遵循小区-组团-院落整体规划分级布局的原则，与空间层次相吻合，充分考虑道路的人流量，避免对景观、整体布局的破坏。道路系统布局流畅，适度弯曲、起伏，配合景观，形成柔和舒适的社区氛围。道路形态由环型、树枝型、自由型等，整体给人舒缓平静、富于变化的感受。5.1、小区大门道路小区的标志性道路，人车流量密集，道路布局体现美观、功能、便捷性，路面宽敞平坦，设置双向车道，分车绿化带、缓冲减速带以及标志性景观，并直接连接地下车库入口。整体布局精致大气，能够成为进入小区的第一道风景线。5.2、小区级道路与次入口相连，主要车行道路，沿组

33、团外围分布，与车库入口相连，道路体现系统性的服务性，形成承上启下的道路系统。形成“分”与“合”的良性组合，化整为零。注意交叉口的处理，合理分流车辆，满足双向车流的需要，并设置引导和交通标识，地面设置缓冲带，路边设置绿化隔音带，体现整合性，便捷性。5.3、组团级道路组团级道路是从闹到静的过渡，主要人行道路，对道路的地下空间也要满足大部分地下管线的埋设。道路形态应弯曲流畅，与宅间小咱自然衔接，并在道路交界处设置路障，隔离组团，在道路两侧种植高大乔木，隔离建筑，降低噪声及视觉污染。5.4、宅间小路宅间小路是进出住宅的最末一级道路，主要供居民出入，自行车及人行交通。步行道是近人的活动空间，要有引导性，

34、将步行的人们引向某处目标。道路布局曲折、起伏、隐蔽、私密、注重与环境的融合，接近自然。6、道路分级6.1、小区大门道路：路宽10米，设置双向车行道、分车绿化带（车与车、车与人）、单边人行道。6.2、小区级道路（主路）：路宽7.5米，设置双向车行道6.3、组团级道路（次路）：路宽4.5-5米。6.4、宅间小路（步行道）：1.2-1.5米。7、停（存）车方式7.1、小区外围地上临时停车位：设置在道路边缘地上集中停车场：入口旁或步行区域周边7.2、停（存）车位的数量配比地下车位：60%地上车位：概据配套设施和休闲文体项目另行考虑。8、停车场地景观因素的考虑地上停车场：停车场地面铺设草坪砖，增强绿化透

35、视效果，车位划分使用不同规则的草坪砖区分，停车标志及行车路线宜用绿化表示，车场边缘搭配种植常青灌木与乔木，与外界隔离。地下停车场：考虑车辆流向、引导、交通、警示等标识的运用，体现安全、便捷、舒适性。同时注重整体氛围的营造，细部处理，绿化透视，灯光效果，智能化应用、绿化引入等。（4）、公共空间系统构想1、公共空形态构想1.1、环境总体气氛整体氛围坚持和谐共生，尊重人与自然、人与建筑、建筑与环境的关系。舒适：空气清新，没有污染；宁静，没有噪声；丰富多彩的绿化；与水景亲近；道路整洁；具有文化底蕴；有适于人们散步的场所和空间；有游乐设施。方便：居住区内外交通方便；公共服务设施的服务方式、项目、时间方便

36、。安全：要保证居民的日常安全，还要考虑在特殊情况时的安全。卫生：居住环境保持空气清新。居住室外公共环境要清洁卫生。美观：建筑群体的空间组合、建筑小品的装饰、绿化种植的配置方式、建筑立面处理和建筑墙面装饰材料与色彩的选配协调互补。还应与周围的环境有机地结合，给人以明快、淡雅、亲切之感，富于人情味、生活气息和地方风格。1.2、建筑组合形成的氛围空间围合根据本项目所处的地理位置及其地形地貌，考虑其规模、档次，园区中心位置以点式的点状楼为主，周边则以板式的多层为主，做到点板结合，注意道路的舒展，与绿地自然衔接。建筑分类考虑到小区的建筑容积率等多方因素，在可能的情况下，整个小区以多层为主，补充少量的小高

37、层建筑。园区出入口在园区的东面设一个主入口，与园区外的206国道相连接，既方便住户进出，也能比较醒目地展示园区容貌。为增加主大门道路导入的吸引力，沿道路两侧结合建筑与环境设计出有一定层次感受的景观。泊车位按照园区的档次和开发趋势及宿州人对车辆代步的需求比较旺盛，本项目的地下车位配置率按60%配足。布局层次整个项目即为一个大的建筑群落，建筑布局建议分组团的方式进行。中心广场北方居民喜欢彰显大气，为了优化小区的人文环境，体现人与自然的融合，在园区中心集中设置大面积广场、绿地，形成业主活动和交流的中心。组团要地要明亮，既聚人气，又与绿地景观结合在一起，辅以组团绿化，使整个小区绿化浑然一体，营造一种园

38、内独特的风景和安宁的氛围，也有利于提高小区品质，增加亮点。空间构图、比例、色彩本项目的建筑风格、外观、色彩、建筑体量等应着重考虑让所有看到的人都产生耳目一新并渴望归属的感觉。建筑群体应注意建筑群落、建筑单体之间的呼应关系和体量大小、高低错落、线条流畅，针对北方建筑中线条普遍较硬的状况，应尽可能使用柔和的线条，力求建筑群的不同层次有错落关系。整体上浑然一体，并组合成合理的天际轮廓线，体现整个园区丰富、变化的层次，既软化建筑体量，又赋予建筑以韵律的动感。考虑到北方地区冬天比较寒冷和春季风沙大的因素，其色彩庆追求与环境融合互补效应，以尊贵、典雅、庄重的暗色系为主。在外墙拟采用中高档涂料，局部少量点缀

39、面砖或石料进行组合。考虑大面积落地玻璃，建议采用大面积平开落地窗和规范标准相组合的方式，南向的窗户可以稍大些，部分空间应用落地窗，北向的窗户则按规范执行即可。房间均采用双层玻璃隔音。另外建筑坡面的色彩选择要与建筑外墙、窗体色彩相谐调，同时注意屋面排水组织。2、公共空间中的环保构想2.1、垃圾收集处理方式每幢楼设置相应容量的分类收集容器，并有明显标记；生活垃圾收集、处理设施应当相对独立，布局合理，相对封闭，四周设置绿化隔离带。垃圾应当日产日收，厨房垃圾直接进入生化处理装置处理；可回收利用物资进入废旧物资回收利用系统；其它分类垃圾进行分类处理处置，家庭垃圾实行袋装化。2.2、交通噪声控制方式临近道

40、路的楼房，可在外墙结构上增加隔声层，或在外部空间设置隔间屏障并安装双层玻璃，实行人车分流的交通体系，对于临近车行道的建筑，在道路和建筑之间设置立体绿化带加以隔离，车库入口处设置隔音缓冲设施。2.3、污水处理系统根据宿州的规划设计，实行雨、污水直排。2.4、娱乐公共空间和儿童活动空间的噪声控制活动场地设置在建筑物相对稀疏、人流较少的位置，采用不易发出声音的器材或设备，设置保护装置，对使用时间和使用规范有要求，与相临建筑之间设置绿化隔音带。2.5、商业区的噪声控制商业房的结构上可实用隔音材料，并与临近建筑之间设置绿化带。在商业的经营范围上严格把关，禁止高污染、高噪音的行业进驻。第五部分、建筑设计（

41、1）建筑单体设计1、建筑类型根据开发构思，建筑类型为多层和小高层及部分别墅住宅，一梯两户，使居住者的生活空间更加宽敞，建筑与自然和谐共生。让人们摆脱钢筋水泥的束缚，摆脱紧张的都市生活节奏，在轻松、幽雅的环境中找到情感的归宿，享受休闲、舒适的生活。2、建筑层数多层建筑为主，11层小高层为辅局部配以别墅。人性化的建筑充分满足人的生理居住和心理情感要求。让建筑融于自然中，让居住者的生活空间与环境亲密接触，创造高品质的生活氛围。3、建筑朝向户户朝南或户户朝景。宿州的气候特点是四季分明，朝向问题是客户选择住房时的一个重要因素。人们对朝南的住宅情有独钟。无论从有利于身体健康，还是从风水、习俗的角度看，都十

42、分重要。本项目作为宿州的高档楼盘，第一套住宅都应尽量满足这个需求。规划设计中要特别重视地东西向及端套住宅外墙、窗户的处理，充分控掘东西两侧的朝阳面和景观面。主要原因是：夏季的西晒太阳对住户的酷热危害比南方明显要小；所以“朝阳”也百为一个卖点。4、建筑间距建筑的南北间距直接影响住户的舒适度和心理感受，尤其在北方地区，冬季的阳光显得十分珍贵。建筑间距将按照最新的建筑法规和合肥当地的实际情况适当的放大。5、建筑通风建筑通风括括自然通风和机械通风。在设计时考虑恰当的进深尺度，南北通透，能够形成穿堂风，使室内外空气对流置换。机械通风在现代生活中必不可少，正确设计安装和安全使用空调系统，可保证室内空气不被

43、污染。厨房、卫生间应设置自然通风和机械通风系统，进行局部排风或全面换气。顶层建筑处理好屋面天窗的设计和烟道的位置，以免引起居住者的心里反感和抗性。6、建筑抗震建筑抗震设防为7度。在搞震方面，从以“抗”为主防灾的思路向以“隔”、“消”为主思路转变。运用新型隔震技术，在多层砌体结构和大开间建筑物的基础上，可以有效地将地震作用与建筑主体结构隔绝，从而保护上部主体结构免遭破坏。7、建筑风格新现代欧式古典主义高级城市公寓。简约、尊贵、稳重较沉稳的暗色系，外观上舍弃繁琐的装饰线条，讲究造型比例适度，空间构图明确，形成流畅通透的空间感，体现了现代都市简约、尊贵、大气的，富有浑厚底蕴的尊荣生活气息；关键点：

44、新古典现代主义建筑。采用一些古典建筑中优美的元素与比例，使建筑外观在现代的框架内透射出古朴的美。总体风格简洁大方而耐人回味。 外立面要富有现代感，外立面要反映最新的材料技术和加工工艺，以创造只有先进技术才能达到的动感，同时也重视现代审美独有的简练与飘逸。 色彩：沉稳内敛的暗暖色为主； 材质：石材加面砖，采用生态科技环保建材； 结构：平屋顶加露台；转角飘窗设计，南北双阳台设计，南面景观阳台设计成大进深的DECK形式； 隐藏式百叶空调机位设计； 布线：管线统一装饰化处理。8、建筑外观材质与设备楼宇建筑底部采用天然石材，中部面砖，两段式处理，构成一种亲和力极强的建筑表情。处理好室外空调机位的位置及外

45、观，做到美观实用，成为立面的美化点缀，尽量在外墙内侧或凹处设置（若必须在外侧设置，可考虑用百叶窗式的栏杆装饰），空调隔板的大小要尽可能满足各种空调的尺寸要求，注意空调滴水管与雨水管的连接和掩藏。对于窗户，要把握好美观、采景、节省成本和节能的关系。（2）建筑户型设计1、户型设计在本组团户型设计要满足中产阶层对生活的高品位要求，功能上强调豪华舒适享受型；面积上以中大型户型为主力户型，既满足高品位生活也不片面追求豪宅。户型设计中突出前瞻性、舒适性、多元性。关键点： 前瞻性、舒适性、多元性 卫生间洗卫分离，确保不相互污染； 最大限度采用自然光照和自然通风，做到全明； 大开间，大落地玻璃设计，便于更大范

46、围的采景； 南北多阳台设计，增加室内通透感； 开放式休闲阳台设计，阳台比一般常规设计大，做成大进深DECK空间，形成花园式阳台； 针对城市生活习惯的特殊要求，设计多功能用房（可以根据实际需要改成书房、棋牌房等），在宣传上强调“第三间房”的概念，成为一个宣传亮点； 顶层跃层处理，带大露台，做成空中别墅。2、户型比例根据产品的市场定位，90120左右的户型应该是本项目的主流户型。面积比例建议为：二房二厅一卫 70 10%二房二厅一卫 90 15%三房二厅二卫 120 45%四房二厅二卫 140 20%五房二厅二卫 180 10%（部分空中别墅设计）3、户型空间功能布局功能完善是生活品质提高的标志，

47、从目前的消费趋势看，在有限的空间面积内，“三大二多一小”即起居厅、厨房、卫生间增大，居室间数、储藏间增多、卧室趋小已成为大众消费者的追求。鉴于本项目目标客户的定位，大部分购房者经济较为宽裕，但考虑到当地居民的心理需求，因此我们在设计观念上必须以创造舒适型房子为前提，同时从大部分老百姓的心里需求出发。卧室：二主一次（或二次），面积二大一小（或二大二小），以南向为主。客厅：为主要活动、起居和观景空间，南向面积宜稍大，配置半落地景观窗兼顾拓宽视野和保暖。餐厅：有自然采光，应考虑3-6人用餐标准，如根据设计需要只能做到间接采光也可以，但应考虑通风效果。厨房：面积宜稍大，布局为方型，有自然采光。卫生间：

48、自然采光，尺寸合理，充分考虑现代家居生活设施的摆放，以及私密性的要求，必须通风。书房：在中、大户型中配置，大小可视户型总面积而定。阳台：南北各一个，北阳台统一封闭；南阳台为敞开式，面积宜适中，考虑使用功能及立面效果。4、辅助空间储藏室：面积不必大，无采光要求，可与北阳台结合起来考虑。玄关：考虑居住的私密性和美观性，在入口处设置。走入式衣柜：面积宜经济，尽量安排在主卧或靠近主卧室。室外空调机位：所有户型都必须安排足够的空调机位，并处理好建筑立面和冷凝水排水问题以及机位立体尺寸。单元门厅：整体装饰，设置图片或装饰物以及背景音乐系统。第六部分、景观环境设计（1）、项目景观营造总体设计思路采用西式现代

49、园林的手法，讲究自然艺术与人造艺术，导入水景，水景与游泳池结合处理；建筑底层做架空层，植入休闲小品与绿化系统，延伸中心花园，做出园区人与人亲切交流的“模糊空间”。同时园区的绿化向空中延伸，做入户花园、空中花园与屋顶花园。关键点： 西式现代园林风格，引入中式园林的精髓，中西合璧，东情西韵。 注重绿化布局的层次，导入“城市广场道路绿化园区广场庭院绿化宅间绿化空中绿化”六级绿化体系； 导入立体绿化景观概念，在舒适型和享受型的组团考虑 空中花园、入户花园的设置。 结合旱喷和嬉水池做水景； 注重各种植物之间的相互搭配，不仅具有景观性，而且具有营造园区小气候的功能，起到隔热、降音等作用； 园区内人行小径做

50、成健康步道； 主入口连接中心广场；（2）、硬质景观设计1、园区道路实践已经证明，绝大多数的购房人，会本能地沿着道路的走势来感受园区内部环境，并由此进行评判，因此，园区道路必须精心设计。路宽的合理设定整体实行人车分流的交通体系，园区道路要满足人行的基本功能。建议园区内设主干道，若干条支路和多条宅前道路。道路弯曲度多一些柔和的弯度，可增加道路本身的美观；路面也应适当作些起伏设计，使视觉上富于变化。路面材料园区主干道选用沥青路面，其余道路结合园区景观场所的不同，可选用石材或彩色广场水泥砖、陶砖等，协调搭配使用，形成变化的路面色彩和质感，以在丰富道路自身景观。小区组团道路可采用广场砖铺设，增加路面的柔

51、和性，拉近与人的距离感；宅间小路采用卵石步道或石块点缀，使之融合于景观中，增强人的归属感。道路流线在道路流线的设置上，除考虑行人、非机动车通行的便捷性、安全性外，还应考虑残障人士的交通动线，兼顾对园区绿景、水景和建筑景观的观赏角度，尽可能使行人沿路能看到较丰富和较精彩的景观面。地下管线检修盖沿路敷设的地下管线检修井盖板，其强度、外观、色彩要符合道路的使用要求，并尽量靠路边布置或与景观绿化相结合。道路标识路面标识要与道路主要功能结合，主干道与次干道交汇处设置明显的方位指示牌，标识色彩要醒目、便于识别、查找；宅前小路不设道路标识，可作指示牌引导说明。2、园区小品园区小品主要分为观赏小品和休闲小品或

52、二者兼设。小品以风格清新、淡雅大气为好，不要让人感觉多余、突兀。要与景观氛围融合，体现功能，起到点缀、升华作用。石景小品石景包括石桌、石凳、绿地上的天然卧石点缀、绿地中的石质步行小径及少量石材制作的标识物、雕塑等。可在人群集中或院落间使用。木质小品包括部分绿地的低围栏、休闲椅及园区平面示意栏等内容。应做到与周边环境协调。绿化小品设置原则是恰到好处，过少而平淡无味，过多则繁杂累赘。3、园区标识在公共区域中应考虑设置信息标识设施，其内容大致如下：园区布局引导标识位置：园区各主要入口处。内容：园区平面示意图及标识牌位置提示形式：由环境设计师统一考虑。夜间照明：射灯、灯箱或近处门灯、路灯等辅助光源。组

53、团、幢名标识系统位置：组团入口、每幢建筑前。内容：各组团名、各幢的幢名（或幢号）形式：由环境设计师统一考虑。夜间照明：内置光源单元入口标识系统位置：各单元入口门上方内容：单元号形式：铜制喷漆铭牌夜间照明：单元入口灯户号标识系统位置：各户分户门或门楣上内容：各户的统一编号形式：铜制喷漆铭牌夜间照明：楼道灯休闲娱乐服务标识系统位置：园区入口处，各设施附近内容：各相关公建配套设施名称形式：由环境设计师统一方案夜间照明：专配或借光交通标识位置：园区入口处，小区主道路附近内容：减速、禁鸣、转弯、限速等形式：由环境设计师统一方案夜间照明：专配或借光安全警示系统位置：电梯，游泳池边，地下机动车库，围墙、电力

54、、通讯、消防、管道煤气等设施内容：使用须知、限速或危险标识形式：由环境设计师统一方案夜间照明：专配或借光（3）、软质景观设计1、园区绿化1.1、绿化准则北方气候条件特点：一是冬季漫长，枯黄期限在五个月以上；二是空气干燥；三是污染严重，灰尘多。根据这样的气候特点，在北方小区开发中，绿化应实行“三多三少”。第一，树木要多，草坪要少。从经济性考虑。草坪种植后的维护费用要大大高于树木，不仅需用要专用的养护设备、定期浇水、施肥、而且还需要不断更新，物业管理费往往是承担不起的。其二，在冬季，枯黄的草坪便毫无景致可言。即便是草坪，也应该采用多花草坪，混合草坪，甚至是自然植物草坪等，以降低维护费用，同时尽可能

55、创造野生生物的环境，使小区绿化自然、多元化。第二，高大植物要多，低矮植物要少。绿化植物的高矮应与建筑相协调。第三，自然景观要多，人工雕琢要少。小区绿化并非整齐划一就好，自然景观更具有观赏性。第四，绿化栽植应结合景观效果，体现品种多样化，色彩协调并具有层次感。1.2、绿化设施带的考虑第一、分车绿地分车绿带的植物配置应形式简洁，树形整齐，排列一致，形成良好的行车视野环境，使驾驶员容易辨别穿行道路的行人。中间分车绿带应配置灌木、灌木球、绿篱等枝叶茂密的常绿植物，阴挡相向行驶车辆的眩光。两侧分车绿带应以种植灌木为主，并应灌木、地被植物相结合。被人行横道或道路出入口断开的分车绿带，其端部应采取通透式配置

56、，使穿越道路的行人容易看到过往车辆，以利行人、车辆安全。第二、行道树绿带行道树绿带种植应以行道树为主，主要是为行人及非机动车庇荫，宜乔木、灌木、地被植物相结合，形成连续的绿带，提高防护功能，加强绿化景观效果。在道路交叉口视距三角形范围内，行道树绿带应采用通透式配置。第三、防护绿带（基础绿带）防护绿带设置应考虑防风固沙、涵养水土、调节气候、净化空气、优化生态环境的功能，用于隔离建筑与道路、组团结构。植物配植用地绵等藤本植物作墙垂直绿化，用直立的桧柏或女贞等植于墙前作为分隔，配植花灌木、宿根花卉及草坪，在外缘用绿离分隔，以防行人践踏破环。第四、广场绿地广场绿地应配合广场的主要功能，使广场更好地发挥

57、其作用。广场绿地布置和植物配置要考虑广场规模、空间尺度，使绿化理好地装饰、衬托广场，改善环境，利于游人活动与游憩。广场绿地化应结合周边的自然和人造景观环境，协调与四周建筑物的关系，同时保持自身的风格统一。集中成片绿地采用疏朗通透的植物配置，能保持广场与绿地的空间渗透，扩大广场的视域空间，丰富景观层次，使绿地能够更好地装饰广场。第五、街头休息绿地休憩性绿地采用见缝插针，均匀分布、接近居民的原则，在各个组团内设置，应推广庭院立体绿化，庭院绿化采用冷杉、云杉、杨、柳、榆等乔木与各种灌木、花卉组合搭配，提高绿化覆盖率，形成安静的休息区域。第六、停车场绿地停车场周边应种植高大庇荫乔木，并宜种植隔离防护绿

58、带；在停车场内宜结合停车间隔带种植高大庇荫乔木，有效地避免车辆曝晒。停车场种植的庇荫乔木可选择行道树种。第七、公寓林荫化在空间布置上应高低起伏，错落有致，层次丰富，有遮掩、有敞开。其植物种类应考虑多样性，以草坪为基础，形成多季节、多层次、多形态、多色彩的绿色景观。可有意识地区别出观赏区和休闲区，并对引做出明确的限定，如休闲区不允许行人进入，只能在附近或远处欣赏；而观赏区的基调则应“精致”，以适应住户近距离观赏的要求。在草坪、树木和花卉品种的选择上，也应考虑到这种区分。对部分建筑物的基部和下部，在不影响住户生活和安全的前提下，进行尽可能形式品种多样的绿化，以增加绿视效果，丰富绿化内容。第八、步行

59、道林荫化步行道1.2-1.5米宽，以便两个人相向步行。林荫道种植高大乔木为主，造就浓荫蔽日、安静舒适的景观氛围。与紧张、热闹的繁忙景色形成强烈对比，充分体现静的环境特色。1.3、绿地园林植物的要求利用植物的形、色、香、味来创造意境。以草坪为基础，辅以阔叶乔木、小乔木、灌木等多层次、多形态的树木，呈现出其自然形态。并考虑植物的季节性，充分利用树木的常绿性遮蔽空间及构筑景观。通过缓坡草坪、林荫小道、花丛灌木以及乔木混交林等景致，营造出一个可观、可游、可憩的风景式自然绿色环境。第一、空间处理可以充分利用植物的不同组合，打破原有的僵化空间，形成活泼、和谐的空间。根据植物的生态特性，可分为： 适合于作上

60、层栽植的植物：如落叶乔木银杏、泡桐，常绿乔木侧柏、油松等 适合于作中层栽植的植物：如适于林下遮荫条件下的植物，鸡麻、天目琼花、红瑞木、金银木等；适于林下半荫或全光照条件下的植物如，紫荆、太平花等。 适合于作下层栽植的植物：紫花地丁、金银花、扶芳藤、白三叶等。第二、线形变化植物配置时可以利用植物林缘线的曲折变化，林冠线的起伏变化等手法，使平行的直线条融进曲线。突出林缘曲线变化的手法： 在灌木边缘栽植，利用花灌木矮小、枝密叶茂如郁李、金钟花、火棘等植物密栽，使之形成一条曲折变化的曲线。 孤植球类栽植，在绿地边缘挑出几个孤植球，增加边缘线曲折变化。突出林冠线起伏变化的手法有利用尖塔形植物如水杉、铅笔

61、柏、龙柏等，此类植物构成林冠线起伏变化较强烈、节奏感较强；利用地形变化，使高低差不多的植物也有相应林冠线起伏变化，这种变化较柔和，节奏感较慢；利用不同高度，植物不同树冠构成的林冠线起伏变化，一般节奏感适中。第三、季相变化植物配置应有四季的季相变化，同居民春夏秋冬的生活规律同步。就做到： 一个居住区内应该注意一年四季季相变化，使之产生春则繁花似锦，夏则绿荫暗香，秋则霜叶似火，冬则翠绿常延。 一个片、区或某幢建筑周围应该以突出某种植物特点为主，或者以突出某个季节景色为主，或春、或夏、或秋、或冬。如以展现秋景为主的植物群落可采用：上层：银杏+元宝枫+小叶白腊+白皮松；中层：金银木+红王子锦带+小花溲疏；下层：铺地柏+月季+林缘栽植+草坪。其中群落上层乔木银杏、元宝枫以金黄、橘红叶色渲染秋景，红王子锦带沿林缘栽植，小花溲疏、金银木疏植于上层乔木稀疏光影之下，充实春、夏、秋景观，金银木果实秋冬之季亮丽红艳，冬季和翠绿的白皮