购物中心、商业街收益核算精算报告模板

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1、xxxxxxxx 国际广场项目国际广场项目购物中心与商业街购物中心与商业街成本收益核算表成本收益核算表xx 市市 xx 营销策划有限公司营销策划有限公司2014-7目目 录录1.1.项目界定说明项目界定说明.4 41.11.1 基本技术经济指标基本技术经济指标 .4 41.21.2 项目进度安排项目进度安排 .5 52.2.购物中心投资收益分析购物中心投资收益分析.5 52.12.1 投资成本测算投资成本测算 .5 52.1.1 土地费用 .62.1.2 土建工程费用 .72.1.3 设备安装工程费用 .72.1.4 装饰工程 .72.1.5 其他费用 .72.1.6 总投资成本.72.22.

2、2 租金收入测算租金收入测算 .8 82.2.1 租金价格建议 .82.2.2 购物中心租金收入预算.102.32.3 经营费用及税费测算经营费用及税费测算 .14142.42.4 纯租赁模式下收益分析纯租赁模式下收益分析 .16162.52.5 一层临街商铺出售模式下收益分析一层临街商铺出售模式下收益分析 .17172.5.1 销售价格建议 .172.5.2 一层街铺销售收入测算 .192.5.3 该模式下 15 年收益分析 .202.6“2.6“一层临街商铺一层临街商铺+25%+25%内铺内铺”出售模式下收益分析出售模式下收益分析 .21212.6.1 销售价格建议 .212.6.2 “一

3、层临街商铺+25%内铺”销售收入测算 .212.6.3 该模式下 15 年收益分析 .223.3.商业街投资收益分析商业街投资收益分析.23233.13.1 商业街投资成本核算商业街投资成本核算 .23233.23.2 商业街销售利润估算表商业街销售利润估算表 .25254.4.自营百货运营数据预测分析自营百货运营数据预测分析.26264.14.1 月运营成本分析月运营成本分析 .26264.24.2 月租金收益估算表月租金收益估算表 .27274.34.3 月销售收益预估表月销售收益预估表 .27274.44.4 月盈亏平衡分析表月盈亏平衡分析表 .28281.1.项目界定说明项目界定说明1

4、.11.1 基本技术经济指标基本技术经济指标项目的规划技术指标为投资收益分析中各项成本费用及收入测算的基础数据。表 1：购物中心技术经济指标序号序号主要技术经济指标主要技术经济指标指标值（指标值（）1 1地下建筑面积地下建筑面积48489.3348489.33 1.1负二层建筑面积负二层建筑面积23922 1.2负一层建筑面积负一层建筑面积24567.33 #负一层超市9630.01 #负一层街铺12235.782地上建筑面积地上建筑面积59373.78 2.1一层建筑面积一层建筑面积17401.69 #百货4476.93 #临街黄金商铺2739.7 #其他经营面积10185.06 2.2二层

5、建筑面积二层建筑面积17401.69 #百货4174.48 #其他经营面积13227.21 2.3三层建筑面积三层建筑面积17401.69 #百货4388.53 #电影院2591.67 #其他经营面积10421.49 2.4四层建筑面积四层建筑面积7168.7 #电影院2591.67 #预留百货/办公4577.043总建筑面积总建筑面积107863.111.21.2 项目进度安排项目进度安排工程建设进度直接影响着项目的经济效益，严密的工程进度安排和高质量的施工，组织设计是保证项目成功实施的关键，对本项目具体实施进度做以下安排：表 2：项目进度安排表阶段阶段时间安排时间安排阶段主要任务描述阶段主

6、要任务描述前期策划及可行性分析前期策划及可行性分析2013 年上半年报建备案、规划设计、商业定位项目施工项目施工2013 年下半年2015 年此阶段完成项目基础工程、土建、安装及装饰装修及项目竣工验收项目招商项目招商2013 年下半年2015 年项目招商工作在建设期启动，预留一年招商时间，根据业态定位，选择优质商家项目开业及经营项目开业及经营2015 年正式投入营业2.2.购物中心投资收益分析购物中心投资收益分析2.12.1 投资成本测算投资成本测算包括项目的土地费用、基础工程费用、公共设施配套费用、建安工程费用、管理费用、财务费用、不可预见费用。表 3：购物中心投资成本测算表序号序号项目项目

7、工程量工程量（）单位造单位造价（价（元/）费用额费用额( (万元）万元）备注备注1 1土地费用土地费用59374593746606603919391959374为地上总建筑面积2 2土建工程土建工程19791197912.1前期工程费593742001187包括项目前期投入的可行性研究费用、勘察设计费用和三通一平费用。2.2地上四层商业土建费用59374150089062.3地下土建费用484892000969848489为地下总建筑面积3 3设备安装工程设备安装工程562456243.1中央空调系统83941310260283941为地上总建筑面积与负一层建筑面积之和3.2给排水系统8394

8、1252103.3强电系统8394118015113.4消防系统83941605043.5弱电系统83941352943.6保安及智能化系统83941403363.7电梯83941151263.8燃气工程839415424 4装饰工程装饰工程256925694.1商业内部装修8394120016794.2外立面装修14844600891按照地上建筑面积的 25%计算5 5其他费用其他费用588658865.1建设单位管理费/9571、2、3、4 费用之和的3%5.2其他费用/9861、2、3、4 及 5.1 费用之和的 3%5.3不可预见费/5081、2、3、4、5.1、5.2 费用之和的 1

9、.5%5.4财务费用/34351、2、3、4、5.1、5.2、5.3 费用之和的 10%6 6总投资（万元）总投资（万元）3779037790根据测算结果，本项目购物中心建设共需要资金约 3.78 亿。2.1.12.1.1 土地费用土地费用项目整体占地 37100.0 ，单位面积成本为 135 万元/亩，可计算出总地价约 7513 万元，以总建筑面积 113800 计算，则楼面地价为 660 元/ /，购物中心部分规划地上建筑面积 59374，则购物中心部分的土地成本为购物中心部分的土地成本为 660660 * *59374=59374=39193919.00.00 万元万元。2.1.22.1

10、.2 土建工程费用土建工程费用包括购物中心前期工程费、地上四层商业土建费用及地下土建费用，其中前期工程费包括项目前期投入的可行性研究费用、勘察设计费用和三通一平费用。根据贵司提供单位造价标准，计算得出土建工程费为土建工程费为 1979119791 万元万元。2.1.32.1.3 设备安装工程费用设备安装工程费用本项计算基础数据为需要安装设备工程的负一层及地上四层共 83941，根据相关标准，计算得出设备安装工程费用为设备安装工程费用为 56245624 万元万元。2.1.42.1.4 装饰工程装饰工程装饰工程费用包括商业内部装修费用及外立面装修费用，其中商业内部装修费用的基础数据为负一层及地上

11、四层共 83941，外立面装修费用的基础数据按地上建筑面积的 25%计。得出装饰工程费用为装饰工程费用为 25692569 万元。万元。2.1.52.1.5 其他费用其他费用本项包括建设单位管理费、财务费、不可预见费用等。根据本项目的商业特点，规划设计和建筑工程均要求较高，项目的可变因素也较多，因此适当预留一定比例作为项目的不可预见费。共计共计 58865886 万元万元。2.1.62.1.6 总投资成本总投资成本购物中心总投资成本购物中心总投资成本= =土地费用土地费用+ +土建工程费用土建工程费用+ +设备安装工程费用设备安装工程费用+ +装饰工装饰工程费用程费用+ +其他费用，其他费用，

12、共计共计 3779037790 万元。万元。2.22.2 租金收入测算租金收入测算2.2.12.2.1 租金价格建议租金价格建议价格与物业品质、目标客户、市场状况等方面有着密切关系，本项目厘定价格时首要考虑的因素主要体现在以下几个方面：整体的经济环境市场的供求状况物业自身客观条件：地理位置、质素、体量、建筑结构、商业形象和昭示力等目标客户的价格接受程度和价值取向定价策略：低开高走定价策略：低开高走根据市场调查研究结果，购物中心的租金单价低开高走，在招商前期，由于市场前景的不明朗性及存在的市场风险，知名品牌代理商一般不愿承担过大的风险，这时我们应采取低租金策略，“放水养鱼”，培育市场，而一旦市场

13、转旺，知名度提高，得到大多数品牌商家及消费者的认可，我们就掌握了主动权，就可以提高租金。定价方法：市场比较法定价方法：市场比较法表表 4 4：临淄区商业租金售价市调汇总表：临淄区商业租金售价市调汇总表路段路段租金（元租金（元/月）月）售价（元售价（元/）经营状况经营状况曼哈顿购物曼哈顿购物中心中心 2 楼楼均价均价 120120/ /主要经营服装，生意惨淡，有大量铺位转让出租。玉龙商场玉龙商场9090/ /大卖场，主要经营中低档鞋、服饰。大顺花园住大顺花园住宅底商宅底商/ /900014000900014000/桓公路街铺桓公路街铺1001801001802000020000整个临淄区最繁华商

14、业街区，也是租金售价最高街区。大顺路街铺大顺路街铺7575/ /大顺路卫生环境较差，街铺多经营内衣、鞋等。比较杂乱。商场街商场街4010040100/ /南段人气较差，租金相对较低，北段与桓公路相接，租金较高。牛山路街铺牛山路街铺30603060/ /主要经营劳保产品、五金、少量箱包、少量餐饮、文化市场等，交叉口以东以餐饮为主，夹杂KTV、烟酒副食等店。遄台路街铺遄台路街铺5555/ /北端集中经营餐饮。凤凰城街铺凤凰城街铺5555/9000/9000/方正方正 2009/ /1000010000/方正尚城街方正尚城街203520358200860082008600方正集团开发，已售出 80%

15、左右。经营萧条，大量铺位转让出租。市场比较法市场比较法：整体平均租售价格： 公式公式 P P：P=(C*K*I)P=(C*K*I)其中： C：选取实例中平均价格K：权重比值 K,指以本项目总计作为基准，与各区域间的比值I：所选取实例占总实例比例购物中心平均租金确定购物中心平均租金确定选取可比实例：运用市场比较法选取可比较购物中心租金来进行本项租金定价。由于临淄区尚未出现购物中心，而购物中心与传统街铺、百货运营管理方式有较大区别，因此临淄区不具有可比较商业物业。在此选取张店区名尚城市广场作为可比实例。名尚城市广场租金情况：1F：150 元/月。表表 5 5：市场比较法计算表：市场比较法计算表类比

16、项类比项分值分值( (分分) )名尚城市广场名尚城市广场本项目本项目区域发展潜力1079距离传统商圈距离1068人流量1056配套情况1068形象档次1099规模适中度1079消费者购物便利性1068辐射范围1087升值潜力1089规划定位1089类比总值类比总值1007082一层平均租金一层平均租金 C C150150权重比值权重比值 K K1.1714285711.171428571所占比例所占比例 I I100%100%整体平均租金整体平均租金 P P175.7142857175.7142857175.714175.714经市场比较法计算得出本项目一层平均租金定为经市场比较法计算得出本项

17、目一层平均租金定为 175175 元元/月较为合理。月较为合理。二层租金应为一层的二层租金应为一层的 50%50%；三层租金为二层的；三层租金为二层的 75%75%；四层租金为三层的；四层租金为三层的 65%65%。2.2.22.2.2 购物中心租金收入预算购物中心租金收入预算收入预算说明： 计算期数：按一年 12 个月计算各年的相关数据 年租金收入=月租金单价建筑面积出租率（自然月-免租期）， 假设主力店、次主力店首年平均免租 6 个月，餐饮类平均首年免租 3 个月，其它零售类店铺首年免租 3 个月。 第一年以后的租金递增率将以主力店、次主力店、餐饮类、其它零售分类，根据区域发展、租赁合同期

18、、承受租金能力等情况进行分别拟订，具体详细参阅收入预算表。 首年租金建议首年租金建议表表 6 6：首年租金计算表：首年租金计算表行业分类行业分类业态业态计租面积计租面积( (平方米）平方米）预估租金（元预估租金（元/ /平米平米/ /月）月）预计年租金预计年租金小计（应收：小计（应收：元）元）超市超市963096303535404460040446001F1F4476.94476.9140140752119275211922F2F4174.484174.4880804007500.84007500.8自营百货自营百货3F3F4388.534388.5370703686365.23686365.

19、2影院影院2591.672591.673030933001.2933001.2主力店主力店合计合计/ /平均平均25261.5825261.5866.6118904766.6118904720192659.220192659.2儿童主题乐园儿童主题乐园25002500606018000001800000次主力店次主力店合计合计/ /平均平均250025006060180000018000001F1F 品牌快餐品牌快餐150015008080144000014400002F2F 品牌餐饮品牌餐饮1500150050509000009000003F3F 美食街美食街2000200040409600

20、00960000餐饮餐饮合计合计/ /平均平均50005000555533000003300000-1F-1F 辅营区辅营区12235.7812235.7810010014682936146829361F1F 名品街区名品街区11424.7911424.792002002741949627419496品牌零售品牌零售店店2F2F 时尚街区时尚街区11727.2111727.2110010014072652140726523F3F 休闲街区休闲街区5921.495921.4970704974051.64974051.64F4F 预留百货预留百货4577.044577.04505027462242

21、746224合计合计/ /平均平均45886.3145886.31116.0392566116.039256663895359.663895359.6总合计总合计/ /平均平均78647.8978647.8994.5013896794.5013896789188018.889188018.8备注：以上数据仅供参考，具体详细价格需根据铺位划分及商户情况而定。备注：以上数据仅供参考，具体详细价格需根据铺位划分及商户情况而定。 1515 年内收入预算年内收入预算表表 7 7：1515 年收入预算表年收入预算表分类分类指标名称指标名称第第 1 1 年年第第 2 2 年年第第 3 3 年年第第 4 4

22、年年第第 5 5 年年第第 6 6 年年第第 7 7 年年第第 8 8 年年出租面积（）25261.625261.625261.625261.625261.625261.625261.625261.6租金标准（元/月）66.666.668.60 70.66 72.78 74.96 77.21 79.52 租金递增003%3%3%3%3%3%免租月数60000000实际租金月数612121212121212主力店主力店年收入（元）1009453520189071207947432141858522061143227229772340466624106806出租面积（）25002500250025

23、002500250025002500租金标准（元/月）60606366.1569.46 72.93 76.58 80.41 租金递增005%5%5%5%5%5%免租月数60000000实际租金月数612121212121212次主力次主力店店年收入（元）90000018000001890000198450020837252187911 2297307 2412172 出租面积（）50005000500050005000500050005000租金标准（元/月）555558.361.80 65.51 69.44 73.60 78.02 租金递增006%6%6%6%6%6%免租月数30000000

24、实际租金月数912121212121212餐饮餐饮年收入（元）24750003300000349800037078803930353416617444161444681113出租面积（）45886.345886.345886.345886.345886.345886.345886.345886.3租金标准（元/月）116116127.6140.36154.40 162.12 170.22 178.73 租金递增0010%10%10%5%5%5%免租月数30000000实际租金月数912121212121212品牌零品牌零售店售店年收入（元）479052976387373070261103772

25、8721385015934892667319373006798416571总合计（万元）总合计（万元）61376137891689169644964410440104401130911309118341183412385123851296212962表表 7 7（续）：（续）：1515 年收入预算表年收入预算表分类分类指标名称指标名称第第 9 9 年年第第 1010 年年第第 1111 年年第第 1212 年年第第 1313 年年第第 1414 年年第第 1515 年年合计（万元）合计（万元）出租面积（）25261.625261.625261.625261.625261.625261.6252

26、61.6/租金标准（元/月）81.91 84.37 86.90 89.50 92.19 94.96 97.80 /租金递增3%3%3%3%3%3%3%/免租月数0000000/实际租金月数12121212121212/主力店主力店年收入（元）24830010255749112634215827132423279463962878478729648331355051542出租面积（）2500250025002500250025002500/租金标准（元/月）84.43 88.65 93.08 97.73 102.62 107.75 113.14 /租金递增5%5%5%5%5%5%5%/次主力次主

27、力店店免租月数0000000/实际租金月数12121212121212/年收入（元）2532781 2659420 2792391 2932010 3078611 3232541 3394168 36177538 出租面积（）5000500050005000500050005000/租金标准（元/月）82.70 87.66 92.92 98.50 104.41 110.67 117.31 /租金递增6%6%6%6%6%6%6%/免租月数0000000/实际租金月数12121212121212/餐饮餐饮年收入（元）49619805259699557528159097976264385664024

28、8703866371824718出租面积（）45886.345886.345886.345886.345886.345886.345886.3/租金标准（元/月）187.67 197.05 206.91 217.25 228.11 239.52 251.49 /租金递增5%5%5%5%5%5%5%/免租月数0000000/实际租金月数12121212121212/品牌零品牌零售店售店年收入（元）1033373991085042691139294831196259571256072551318876171384819981467130623总合计（万元）总合计（万元）13566135661420

29、014200148641486415560155601629016290170551705517856178561930181930182.32.3 经营费用及税费测算经营费用及税费测算经营费用经营费用= =招商宣传推广费用招商宣传推广费用+ +日常经营费用支出日常经营费用支出+ +商场保险费商场保险费招商推广费用：包括招商期间的代理费、推广费、活动费、公关费等，总体按计租建筑面积每平方米 300 元假设计算。即78647.89*300=2359436778647.89*300=23594367 元即元即 23592359 万元计算。万元计算。日常经营费用：按当年租金收入总和的 20%预算。

30、商场保险费用：每年按照总造价的 0.2%预算，即总投资额 3779037790 万元万元*0.2%=75.58*0.2%=75.58 万元预算。万元预算。税率标准如下表：表 8：项目所在区域税率标准表项目项目税率税率计算公式计算公式主体企业综合税率主体企业综合税率营业税营业税5%租金*5%5.00%城建税城建税7%租金*5%*7%0.35%教育费附加教育费附加3%租金*5%*2%0.10%租赁税租赁税地方水利基金 0.10%租金*0.5%0.5%个人所得税个人所得税2.50%租金*2.5%企业所得税企业所得税租金的 3%3%房产税房产税1.20%租金*12%12%印花税印花税0.10%租金*0

31、.1%0.10%合计合计21.50%表 9：经营费用及税费测算表年份年份开业前第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年第 6 年第 7 年第 8 年招商推广费用（万元）招商推广费用（万元）（建筑面积每平方米 300 元）2359日常经营费用（万元）日常经营费用（万元）（按当年租金收入的 20%预算）1227.41783.21928.820882261.82366.824772592.4商场保险费用（万元）商场保险费用（万元）75.5875.5875.5875.5875.5875.5875.5875.58（每年按照总造价的 0.2%预算）税费（万元）税费（万元）（按当年租金收入的 21

32、.5%预算）1319.4551916.942073.462244.62431.4352544.312662.7752786.83合计合计( (万元万元) )235923592622.442622.443775.723775.724077.844077.844408.184408.184768.824768.824986.694986.695215.365215.365454.815454.81表 9（续一）：经营费用及税费测算表年份第 9 年第 10 年第 11 年第 12 年第 13 年第 14 年第 15 年合计（万元）招商推广费用（万元）招商推广费用（万元）（建筑面积每平方米 300 元

33、）日常经营费用（万元）日常经营费用（万元）（按当年租金收入的 20%预算）2713.228402972.83112325834113571.2商场保险费用（万元）商场保险费用（万元）（每年按照总造价的 0.2%预算）75.5875.5875.5875.5875.5875.5875.58税费（万元）税费（万元）（按当年租金收入的 21.5%预算）2916.6930533195.763345.43502.353666.8253839.04合计（万元）合计（万元）5705.475705.475968.585968.586244.146244.146532.986532.986835.936835.9

34、37153.417153.417485.827485.8283595.1783595.172.42.4 纯租赁模式下收益分析纯租赁模式下收益分析1515 年累计总收益年累计总收益= =总收入总收入- -总成本总成本= =总收入总收入- -（投资成本（投资成本+ +经营费用及税费）经营费用及税费）=193018-=193018-（37790+83595.1937790+83595.19）=193018-121385.19=193018-121385.19= =71632.8171632.81 万元万元表 10：纯租赁模式下收益分析表年份年份第第 1 1 年年第第 2 2 年年第第 3 3 年年第

35、第 4 4 年年第第 5 5 年年第第 6 6 年年第第 7 7 年年第第 8 8 年年收入累计（万元）收入累计（万元）613715053246973513746446582807066583627成本累计（万元）成本累计（万元）42771.4446547.165062555033.185980264788.6970004.0575458.86收益（万元）收益（万元）-36634.4-36634.4-31494.2-31494.2-25928-25928-19896.2-19896.2-13356-13356-6508.69-6508.69660.95660.958168.148168.14说

36、明：其中第说明：其中第 n n 年年“收入累计收入累计”为第为第 1n1n 年收入之和，第年收入之和，第 n n 年年“成本累计成本累计”为第为第 1n1n 年成本之和。年成本之和。表 10（续）：纯租赁模式下收益分析表年份年份第第 9 9 年年第第 1010 年年第第 1111 年年第第 1212 年年第第 1313 年年第第 1414 年年第第 1515 年年收入累计（万元）收入累计（万元）97193111393126257141817158107175162193018成本累计（万元）成本累计（万元）81164.3387132.9193377.0599910.03106746113899

37、.4121385.2收益（万元）收益（万元）16028.6716028.6724260.0924260.0932879.9532879.9541906.9741906.9751361.0451361.0461262.6361262.6371632.8171632.81说明：其中第说明：其中第 n n 年年“收入累计收入累计”为第为第 1n1n 年收入之和，第年收入之和，第 n n 年年“成本累计成本累计”为第为第 1n1n 年成本之和。年成本之和。经分析，纯租赁模式下，开业前 15 年，总收益共计 71632.8171632.81 万元。万元。其中前六年为投资成本回收期，第七年开始盈利。其中前

38、六年为投资成本回收期，第七年开始盈利。2.52.5 一层临街商铺出售模式下收益分析一层临街商铺出售模式下收益分析该模式下只出售购物中心一层临街商铺，其余部分出租。一层临街商铺采取售后返租，返租期 3 年，给予投资者年租金回报率为8%。2.5.12.5.1 销售价格建议销售价格建议选取可比实例：运用市场比较法选取可比较街铺售价来进行本项目街铺定价。本案选取“桓公路街铺”、“方正 2009”“凤凰城街铺”三个指标进行比较。因桓公路街铺为目前临淄街铺售价最高街区，而本案所打造购物中心为未来临淄区档次最高物业，所以具有可比较性；“方正 2009”为临淄区即将落成大型商业购物场所，且距离本项目较近，连同

39、本项目形成新商圈，所以价格具有可比性；而凤凰城街铺所处位置与本案相邻，为本案竞争对手，具有比较参考价值。表表 1111：市场比较法销售价格计算表：市场比较法销售价格计算表类比项类比项分值分值( (分分) )桓公路街铺桓公路街铺方正方正 20092009凤凰城街铺凤凰城街铺本项目本项目区域发展潜力105869商业规模109838人流量109646配套情况109648形象档次103739区域消费力107999停车便利性104869辐射范围109638升值潜力106759规划定位104639类比总值类比总值10065714684平均售价平均售价 C C200002000010000100009000

40、9000权重比值权重比值 K K1.291.291.181.181.831.83所占比例所占比例 I I33%33%33%33%33%33%整体平均售价整体平均售价 P P（元（元/）8606.88606.83939.783939.785472.85472.81801918019经市场比较法计算得出本项目一层街铺平均售价为经市场比较法计算得出本项目一层街铺平均售价为 1801918019 元元/较为合理，故建议本案商业街中一层商铺平均售价定为较为合理，故建议本案商业街中一层商铺平均售价定为 1800018000 元元/；根据商业发展规律及行业约定俗成，购物中心一层临街黄金商铺售价一般为其他街铺

41、售价的；根据商业发展规律及行业约定俗成，购物中心一层临街黄金商铺售价一般为其他街铺售价的 2323 倍，综合本案区域位置及未来倍，综合本案区域位置及未来升值潜力等因素考虑，建议购物中心一层临街黄金商铺平均售价为升值潜力等因素考虑，建议购物中心一层临街黄金商铺平均售价为 4500045000 元元/。2.5.22.5.2 一层街铺销售收入测算一层街铺销售收入测算临街商铺销售收入临街商铺销售收入= =临街商铺面积临街商铺面积* *临街商铺平均售价临街商铺平均售价 =2739.7*45000=2739.7*45000 元元/ = =12328.6512328.65 万元万元年返租金额年返租金额= =

42、临街商铺销售收入临街商铺销售收入* *返租率返租率 =12328.65=12328.65 *8%*8% = =986.292986.292 万元万元2.5.32.5.3 该模式下该模式下 1515 年收益分析年收益分析一层临街商铺出售模式下收益计算，需要在“纯租赁模式收益分析表”的基础上，“收入累计项”加入“临街商铺销售收入12328.65 万元”；“成本累计”项需加入前 3 年的返租金额，即第 1 年“成本累计项”加入第一年返租金额 986.292 万元，第 2 年“成本累计项”加入前两年年返租金额 986.292 *2=1972.584 万元，第 3 年及其以后“成本累计项”加入前 3 年

43、年返租金额 986.292万元*3=2958.876 万元。表 12：临街商铺销售模式下收益分析表年份年份第第 1 1 年年第第 2 2 年年第第 3 3 年年第第 4 4 年年第第 5 5 年年第第 6 6 年年第第 7 7 年年第第 8 8 年年收入累计（万元）收入累计（万元）18465.6527381.6537025.6547465.6558774.6570608.6582993.6595955.65成本累计（万元）成本累计（万元）43757.73248519.74453583.87657992.0662760.8867747.5772962.9378417.74收益（万元）收益（万元）

44、-25292.082-25292.082-21138.094-21138.094-16558.226-16558.226-10526-10526-3986.2-3986.22861.082861.0810030.710030.717537.917537.9说明：说明： 其中第其中第 n n 年年“收入累计收入累计”为第为第 1n1n 年收入之和，第年收入之和，第 n n 年年“成本累计成本累计”为第为第 1n1n 年成本之和。年成本之和。 因因“一层临街商铺一层临街商铺”销售部分成本难以明确界定，故此表收益未扣除销售部分土地增值税。销售部分成本难以明确界定，故此表收益未扣除销售部分土地增值税。

45、表 12（续）：临街商铺销售模式下收益分析表年份年份第第 9 9 年年第第 1010 年年第第 1111 年年第第 1212 年年第第 1313 年年第第 1414 年年第第 1515 年年收入累计（万元）收入累计（万元）109521.7123721.7138585.7154145.7170435.7187490.7205346.7成本累计（万元）成本累计（万元）84123.2190091.7996335.93102868.9109704.9116858.3124344.1收益（万元）收益（万元）25398.425398.433629.933629.942249.742249.751276.7

46、51276.760730.860730.870632.470632.481002.681002.6说明：说明： 其中第其中第 n n 年年“收入累计收入累计”为第为第 1n1n 年收入之和，第年收入之和，第 n n 年年“成本累计成本累计”为第为第 1n1n 年成本之和。年成本之和。 因因“一层临街商铺一层临街商铺”销售部分成本难以明确界定，故此表收益未扣除销售部分土地增值税。销售部分成本难以明确界定，故此表收益未扣除销售部分土地增值税。经分析，一层临街商铺出售模式下 15 年共收益 81002.6 万元，其中前 5 年为投资成本回收期，第 6 年开始盈利。2.6“2.6“一层临街商铺一层临街

47、商铺+25%+25%内铺内铺”出售模式下收益分析出售模式下收益分析此种销售模式为购物中心地上建筑面积的 30%进行销售。一层临街商铺面积约占地上总建筑面积 5%，而一层临街商铺为确定销售部分，因此还需销售 25%内铺。销售商铺采取售后返租，返租期 3 年，给予投资者年租金回报率为 8%。2.6.12.6.1 销售价格建议销售价格建议前文已计算得出购物中心一层临街黄金商铺平均售价为前文已计算得出购物中心一层临街黄金商铺平均售价为 4500045000 元元/。购物中心内铺销售价格可按该地段一层街铺平均售价。购物中心内铺销售价格可按该地段一层街铺平均售价1800018000 元元/计算。计算。2.

48、6.22.6.2 “一层临街商铺一层临街商铺+25%+25%内铺内铺”销售收入测算销售收入测算25%25%内铺面积内铺面积= =地上总建筑面积地上总建筑面积*25%=59373.78*25=14843.445*25%=59373.78*25=14843.445“一层临街商铺一层临街商铺+25%+25%内铺内铺”销售收入销售收入= =一层临街商铺面积一层临街商铺面积* *临街商铺平均售价临街商铺平均售价+25%+25%内铺面积内铺面积* *内铺销售内铺销售价格价格 =2739.7*45000=2739.7*45000 +14843.445*18000+14843.445*18000 =39046

49、.851=39046.851 万元万元年返租金额年返租金额=“=“一层临街商铺一层临街商铺+25%+25%内铺内铺”销售收入销售收入* *返租率返租率 =39046.851=39046.851 *8%*8% = =3123.753123.75 万元万元2.6.32.6.3 该模式下该模式下 1515 年收益分析年收益分析 “一层临街商铺+25%内铺”出售模式下收益计算，需要在“纯租赁模式收益分析表”的基础上，“收入累计项”加入“一层临街商铺+25%内铺”销售收入 39046.851 万元；“成本累计”项需加入前 3 年的返租金额，即第 1 年“成本累计项”加入第一年年返租金额 3123.75

50、万元，第 2 年“成本累计项”加入前两年年返租金额 3123.75 *2=6247.5 万元，第 3 年及其以后“成本累计项”加入前3 年年返租金额 3123.75 *3=9371.25 万元。表 13：“一层临街商铺+25%内铺”销售模式下收益分析表年份年份第第 1 1 年年第第 2 2 年年第第 3 3 年年第第 4 4 年年第第 5 5 年年第第 6 6 年年第第 7 7 年年第第 8 8 年年收入累计（万元）收入累计（万元）45183.85154099.85163743.85174183.8585492.8597326.85109711.9122673.9成本累计（万元）成本累计（万元

51、）45895.1952794.6659996.2564404.4369173.2574159.9479375.384830.11收益（万元）收益（万元）-711.339-711.3391305.1911305.1913747.6013747.6019779.429779.4216319.616319.623166.923166.930336.630336.637843.737843.7说明：说明： 其中第其中第 n n 年年“收入累计收入累计”为第为第 1n1n 年收入之和，第年收入之和，第 n n 年年“成本累计成本累计”为第为第 1n1n 年成本之和。年成本之和。 因因“一层临街商铺一层临

52、街商铺+25%+25%内铺内铺”销售部分成本难以明确界定，故此表收益未扣除销售部分土地增值税。销售部分成本难以明确界定，故此表收益未扣除销售部分土地增值税。表 13（续）：“一层临街商铺+25%内铺”销售模式下收益分析表年份年份第第 9 9 年年第第 1010 年年第第 1111 年年第第 1212 年年第第 1313 年年第第 1414 年年第第 1515 年年收入累计（万元）收入累计（万元）136239.9150439.9165303.9180863.9197153.9214208.9232064.9成本累计（万元）成本累计（万元）90535.5896504.16102748.310928

53、1.3116117.3123270.7130756.5收益（万元）收益（万元）45704.345704.353935.753935.762555.662555.671582.671582.681036.681036.690938.290938.2101308101308说明：说明： 其中第其中第 n n 年年“收入累计收入累计”为第为第 1n1n 年收入之和，第年收入之和，第 n n 年年“成本累计成本累计”为第为第 1n1n 年成本之和。年成本之和。 因因“一层临街商铺一层临街商铺+25%+25%内铺内铺”销售部分成本难以明确界定，故此表收益未扣除销售部分土地增值税。销售部分成本难以明确界定

54、，故此表收益未扣除销售部分土地增值税。经分析，“一层临街商铺+25%内铺”出售模式下 15 年共收益 101308 万元，其中第 1 年为投资成本回收期，第 2 年开始盈利。3.3.商业街投资收益分析商业街投资收益分析本项目中由于商业街与购物中心为左右布局，致使购物中心与街区相对独立，购物中心对街区的带动性不强，街区的经营情况对购物中心的影响较小，签于以上特点，建议本项目中商业街全部出售，采用“一拖二”或者“一拖二、三”的联体销售模式，通过一层带动高楼层商铺的销售。3.13.1 商业街投资成本核算商业街投资成本核算表 14：商业街投资成本核算表序号序号项目项目工程量（工程量（）单位造价（单位造

55、价（元/）费用额（万元）费用额（万元）备注备注1 1土地费用土地费用95006606606276279500为商业街总建筑面积2 2土建工程土建工程161516152.12.1前期工程费95002001902.22.2商业土建费用9500150014253设备安装工程设备安装工程3423423.1给排水系统95002523753.2强电系统95001801713.3消防系统950060573.4弱电系统95003533253.5保安及智能化系统950040383.6电梯95001514253.7燃气工程950054754装饰工程装饰工程1901904.1商业内部装修95005047.54.2外

56、立面装修（按照总建筑面积的25%计算）237560014255其他费用其他费用5115118 85.1建设单位管理费83.21、2、3、4 费用之和的 3%5.2其他费用85.71、2、3、4 及 5.1 费用之和的3%5.3不可预见费44.11、2、3、4、5.1、5.2 费用之和的 1.5%5.4财务费用298.71、2、3、4、5.1、5.2、5.3费用之和的 10%总投资总投资（万元）（万元）3285.83285.8经测量商业街单层建筑面积约为经测量商业街单层建筑面积约为 32003200。三层商业街建筑面积按。三层商业街建筑面积按 95009500计算，得出土地费用计算，得出土地费用

57、 627627 万元，土建工程费用万元，土建工程费用 16151615 万元，万元，设备安装工程费用设备安装工程费用 342342 万元，装饰工程费用万元，装饰工程费用 190190 万元，其他费用万元，其他费用 511.8511.8 万元，共计总投资成本约万元，共计总投资成本约 3285.83285.8 万元。万元。3.23.2 商业街销售利润估算表商业街销售利润估算表前文中经市场比较法计算得出本案商业街一层商铺平均售价定为 18000 元/；根据市场发展规律及我司多年操盘经验，二层售价为一层售价的 55%即约 10000 元/较为合适，三层售价为一层售价的 1/3 即约 6000 元/较为

58、合适。商业街销售收入商业街销售收入= =一层商铺销售收入一层商铺销售收入+ +二层商铺销售收入二层商铺销售收入+ +三层商铺销售收入三层商铺销售收入 =3200*18000+3200*10000+3100*6000=3200*18000+3200*10000+3100*6000 =10820=10820 万元万元 商业街销售利润估算表（单位:万元）序号序号项项 目目计算公式计算公式 金额（万元）金额（万元） (1)销售收入10820(2)投资成本3285.8(3)销售费用项目销售过程中发生的各项费用，主要包括营销、广告、代理费等，根据淄博地区一般项目的情况按销售收入的 3%计算324.6(4)

59、销售税金及附加按规定，淄博市房地产二级市场转让税费主要是营业税（销售额的 5.0%）、城市建设维护税（营业税的 7%）、教育费附加（营业税的 3%），合计为销售额的 5.5%。595.1(5)利润总额(1)-(2)-(3)-(4)-(5)6614.5(6)土地增值税增值税应纳税额=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数 =6614.5*50%-(3285.8+324.6+595.1)*15%2676.425(7)企业所得税(5)25%1653.625(8)净利润(5)-(6)-(7)2284.454.4.自营百货运营数据预测分析自营百货运营数据预测分析以下相关数据表为奥德隆百货（1、2、3 层

60、建筑面积共 13039.91）在筹备过程中提供目标指导，同时为奥德隆在未来运营过程中提供盈亏过程分析，以达到对奥德隆百货运营的动态控制，一方面可以保证奥德隆百货开业后经营持续长久、良性循环，另一方面，可以对奥德隆百货经营管理人员在未来运营过程中进行绩效考核提供数据参考。4.14.1 月运营成本分析月运营成本分析月运营成本（月运营成本（5353 万元）万元）水电空调成本（万元）人工工资成本（万元）办公费用（万元）广告促销费用（万元）3015354.24.2 月租金收益估算表月租金收益估算表楼层楼层建筑面建筑面积（积（）租赁价租赁价格（元格（元/月）月）月小计月小计（万元）（万元）完成完成10%1

61、0%完成完成20%20%完成完成30%30%完成完成40%40%完成完成50%50%完成完成60%60%完成完成70%70%完成完成80%80%完成完成90%90%一楼一楼4476.914062.76.2712.5418.8125.0831.3537.6243.8950.1656.43二楼二楼4174.488033.33.336.669.9913.3216.6519.9823.3126.6429.97三楼三楼4388.537030.73.076.149.2112.2815.3518.4221.4924.5627.63月合计月合计-126.7126.712.6712.6725.3425.3438

62、.0138.0150.6850.6863.3563.3576.0276.0288.6988.69101.36101.36114.03114.03年合计年合计-1520.41520.4152.04152.04304.08304.08456.12456.12608.16608.16760.2760.2912.24912.241064.281064.281216.321216.321368.361368.364.34.3 月销售收益预估表月销售收益预估表销售额销售额毛利润毛利润月销售额月销售额 300300 万万毛利率毛利率完成 10%完成 20%完成 30%完成 40%完成 50%完成 60%完成

63、 70%完成 80%完成 90%完成 100%16%16%4.89.614.419.22428.833.638.443.24818%18%5.410.816.221.62732.437.843.248.65420%20%6121824303642485460销售额销售额毛利润毛利润月销售额月销售额 500500 万万毛利率毛利率完成 10%完成 20%完成 30%完成 40%完成 50%完成 60%完成 70%完成 80%完成 90%完成 100%16%16%816243240485664728018%18%918273645546372819020%20%102030405060708090

64、100销售额销售额毛利润毛利润月销售额月销售额 700700 万万毛利率毛利率完成 10%完成 20%完成 30%完成 40%完成 50%完成 60%完成 70%完成 80%完成 90%完成 100%16%16%11.222.433.644.85667.278.489.6100.811218%18%12.625.237.850.46375.688.2100.8113.412620%20%142842567084981121261404.44.4 月盈亏平衡分析表月盈亏平衡分析表（1）在月营业额为 300 万元的前提下：平衡部分 盈利部分支出支出月运营成本约月运营成本约 5353 万万月销售额月

65、销售额月租金月租金 126.7126.7 万元万元300300 万元万元完成完成 10%10%完成完成 20%20%完成完成 30%30%完成完成 40%40%完成完成 50%50%完成完成 60%60%完成完成 70%70%完成完成 80%80%完成完成 90%90%扣率扣率 16%16%12.6712.6725.3425.3438.0138.0150.6850.6863.3563.3576.0276.0288.6988.69101.36101.36114.03114.03完成完成 10%10%4.84.817.4730.1442.8155.4868.1580.8293.49106.1611

66、8.83完成完成 20%20%9.69.622.2734.9447.6160.2872.9585.6298.29110.96123.63完成完成 30%30%14.414.427.0739.7452.4165.0877.7590.42103.09115.76128.43收益收益完成完成 40%40%19.219.231.8744.5457.2169.8882.5595.22107.89120.56133.23完成完成 50%50%242436.6749.3462.0174.6887.35100.02112.69125.36138.03完成完成 60%60%28.828.841.4754.1466.8179.4892.15104.82117.49130.16142.83完成完成 70%70%33.633.646.2758.9471.6184.2896.95109.62122.29134.96147.63完成完成 80%80%38.438.451.0763.7476.4189.08101.75114.42127.09139.76152.43完成完成 90%90%43.243.255.876