合肥绿城百合项目产品策划书

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1、绿城自行车厂项目产品策划书项目环境调研一土地性质调查1 地理位置本项目（以下简称本案）地块位于合肥市西南，为合肥摩托车厂（一般称自行车厂）厂址，东临合作化路，西至东至路，南贴自行车厂职工生活区，北面为邮政印刷厂。2 地形地貌本案占地面积为152亩。地形呈L形，南北长约200米，东西长约500米。地势平坦，建筑空地均为水泥地面。地块内有架高气罐、管道、高耸的烟囱、旧厂房等建筑物，目前未拆除。地块主干道旁有大树近百棵，可移栽。3 管线状况此地块为厂址，给水、排水、供电、电信等基本条件具备。厂区道路西侧设有水泥电杆架空线，线路与合作化路、东至路相连。4 规划要求（未定）二周边环境调查1 自然环境本案

2、四周均无景观可借，东面看去，视野开阔，其余三面均有建筑遮挡。东面：为合作化南路，路东为中国科大（西区）。科大实验室化工厂正对本案现入口。南面：紧临自行车厂生活区，景观极差。除厂办幼儿园和职工子弟学校建筑尚可外，9幢3-5层的的家属宿舍楼建筑陈旧、杂乱。西面：为东至路，路宽10米，道路崎岖不平，下雨天泥泞。（目前正进入拆迁规划，2003年7月之前完工，建成后路宽为30米）。隔路为解放军炮兵学院。北面：为邮政印刷厂及邮政局6幢7层条式家属宿舍楼，建筑排列整齐，外观较为整洁。 2人文环境本案周边人文氛围较浓，高校林立。东隔合作化路与中国科学技术大学（西区）、安徽大学、电力职工大学、合肥联合大学相望；

3、西隔东至路与解放军炮兵学院相邻；向西北约1000米处为解放军电子工程学院。位于黄山路上的合肥科技馆、“合肥科技长廊”离本案约250米。3环保状况1） 空气本案所处区域空气质量一般。东侧合作化路为合肥市的南北干道。随着机动车辆迅速增加，尾气超标排气日益严重，空气的污染较大。但沿街绿化尚可，对空气有一定净化作用。合作化路东侧、距本案50米的中国科学技术大学国家同步辐射实验室，因不定期开展实验，可能会对本案空气造成轻微污染。2） 噪音本案位于合肥市两条主干道黄山路、合作化路附近，来往车辆（尤其是摩托车、货车）、行人较多，周边交通处于较繁忙状态，造成的噪音污染将对本案构成威胁。周边主要路段交通量为：合

4、作化路 车流量 1844辆/小时 双向 人流量 1164辆/小时 双向黄山路 车流量 1912辆/小时 双向 人流量 1396辆/小时 双向注：以上数据为11：00-13：00实测3） 卫生状况本案南侧自行车厂生活区一带，生活污水、垃圾随处可见，其余三面卫生状况尚可。4） 社会治安状况本案距市中心不远，又属文教区，社会治安状况良好。三周边交通状况调查本案享有交通枢纽给予的优惠的区域条件，周边交通和出外交通十分便利。1周边交通干道A） 南北干道合作化路。紧贴本案，为合肥市交通主干道。南至合肥政务文化新区，北接濉溪路，连结东西要道长江路、黄山路、望江路，与合肥市最大的交通枢纽三里墩立交桥相连。B）

5、 东西干道黄山路。东至美菱大道，西至大蜀山，路宽55米，为城市景观轴线，距本案约200米。2附近主要公交线路A）位于合作化路（公交车站紧靠本案）136路 市府广场-火车西客站 6：30-20：00112路 亳州站-亳州站（市中心环线） 6：30-19：0012路 安徽大市场-火车站-十五里河 6：00-19：00B) 位于黄山路（最近的公交车站距本案250米）125路 炮兵学院-武警医院 夏6：00（冬6：30）-20：00118路 电子工程学院-花溪住宅区 夏6：00（冬6：30）-20：00 10路 梦园小区-火车站 夏6：00（冬6：30）-20：00四周边市政配套调查本案周边缺乏有规模

6、、上档次的大型生活设施。零售百货、文化娱乐、宾馆酒店等商业设施主要还需依托长江中路一带的市传统商业中心和南七一带的次商业中心。1 学校中国科学技术大学西区：全国著名大学。位于合作化路，距本案仅一路之隔。安徽大学：合肥市重点大学。位于黄山路，距本案约800米。解放军炮兵学院：全国著名大学。位于东至路，紧邻本案西面。黄山路小学：普通中学，为本案学区指定中学。位于黄山路，距本案约为1500米。第十七中学：普通小学，为本案学区指定小学。位于望江西路和东至路交界处，距本案约为1000米。2 医院解放军105医院：合肥市著名医院。位于长江西路五里墩立交桥下，距本案约为1200米。安徽医科大学附属医院：合肥

7、市著名医院。位于绩溪路，距本案约为1800平方米。3 银行工商所轴承厂储蓄所：位于合作化南路与黄山路交界处，距本案约为600米。4 邮局学府邮政所：位于合作化南路与黄山路交界处，距本案约为200米。业务范围包括汇兑、报刊征订、信函、包裹、邮政特快。5 酒店宾馆安徽大学学术交流中心（安大宾馆）：位于黄山路合作化路交叉口，距本案约为250米，共有床位188张。提供住宿、会议、娱乐和就餐服务。邮电大酒店黄山路分店：位于黄山路与合作化路交叉口，距本案约为200米，是一个可提供近100人就餐的中档酒店。6 商贸自行车厂菜场：位于合作化南路，距本案约30米。简陋大棚、摊位杂乱、四周简易营业房围合。本案周边

8、还有小杂货店、家电维修、摄影、照相、五金建材、美容美发、修车铺、小饮食店约20余家，建筑破旧、杂乱。五周边未来发展趋势研究项目市场调研一 合肥房地产市场调研12002年上半年房地产市场概况据有关部门统计，2002年上半年，合肥市商品住宅施工面积302.54万平方米，与上年同期相比增长38.95，商品住宅竣工面积达到36.9万平方米，销售面积达到40.1万平方米，分别比上年同期增长53.9和50，住宅市场产销两旺。商品住宅开发完成投资11.7亿元，比上年同期增长59.2，到6月底，全年历年累计住宅空置面积15.8万平方米，比上年同期下降了22.8个百分点。根据省建安开发办介绍，今年上半年合肥房地

9、产价格持续上扬，一季度平均房价已涨到1913.9元，比去年均价上涨了83元，有的小区平均房价达到3000元，据预测，未来五年内房价将会持续上涨。2房产品品种专项调查本次调查中我们发现：合肥市多层次的住房供应体系基本形成，高层、小高层（高层）住房需求的多样化，导致供给的多样化。根据不同的消费群体，别墅式住宅、高层、小高层住宅、普通商品住宅将使增量住房市场呈现梯度化发展。近几年，合肥市新建的商品房多为多层、小高层（高层）综合楼盘。位于火车站附近的元一时代花园、都市豪庭等均为新开发的纯高层住宅，多为一梯三户，面积从90-200不等，销售状况较好，元一时代花园2001年7月开盘，销售率达到80。种种迹

10、象表明，虽然多层住宅在合肥市比较受欢迎，仍为市场购买主力，但高层、小高层住宅的开发逐步被接受，并将因小区环境等优势会越来越受到人们的青睐。二 周边竞争楼盘调查本案附近多为家属宿舍区，上档次的楼盘不多，主要竞争楼盘为学府花园、百盛苑。学府花园说明：本表依据东区规划填制（括号内数据为总体规划）楼盘位置黄山路与石台路交叉口开发商安徽新华房地产有限公司周边环境合肥电子工程学院南边，合肥炮兵学院西侧周边交通8、108、118、136、10路公交车小区规模18.48万（总建筑面积40万）楼盘档次中高档规划设计总占地面积204.6亩（总占地面积490余亩）总建筑面积18.48万（总建筑面积40万）规划户数1

11、039容积率1.35绿化率40.29楼层数35幢56层、8幢911层、2幢高层车库组成361个半地下车位车库配比34.7建筑设计建筑风格欧式风格户型设计主力户型100-160典型户型三室二厅二卫户型范围85255空调机位预留空调机位小区配套水多层由市政管网直供，小高层变频供水电梯小高层名牌电梯中央空调/配套设施小学、幼儿园、教育会所智能化系统闭路电视监控系统，电子巡更系统，室内紧急求助系统，安保监控中心，IC卡车辆出入管理系统，水、电、煤气三表智能抄表建筑设计中国南方建筑勘察设计院、安徽建筑设计院楼盘售价均价为2400元/（打折后）付款方式及折扣一次性95折；按揭96折；分期付款不打折销售情况

12、一期还剩十几套，二期接受预订，2万块订金宣传重点好房子宣言物业管理深圳市中海物业管理公司其它10月份再推出11幢多层，现已接受预订百盛苑楼盘位置黄山路、肥西路交叉口东南 科大西区东侧开发商合肥百盛置业有限公司周边环境合肥联合大学、中国科大西区、安徽大学、安徽电力职工大学周边交通10、118、125路公交车楼盘档次中高档规划设计总占地面积45亩总建筑面积6.8万规划户数550户容积率2.2绿化率41楼层数9幢多层6层、4幢小高层9-11层、1幢高层18层车库组成200个车库配比36建筑设计建筑风格欧式户型设计主力户型130-170典型户型三室二厅二卫户型范围100-260空调机位预留空调机位小区

13、配套水小高层变频恒压供水电梯小高层、高层有中央空调电锅炉集中供暖分户计量配套设施公共服务设施约1000智能化系统安全防范电子系统、三表远程抄送、电子公示牌、信息网络系统、可视对讲、广播及背景音乐系统、防煤气泄漏探头建筑设计/楼盘售价多层：2600元/左右；小高层：均价3300元/左右，3100元/起价商铺：大框架结构，根据业主要求面积分割；一、二层连体销售，价格未定，现预约登记付款方式及折扣一次性付款99折销售情况多层仅剩一、六层，小高层卖得不好，有一幢小高层据售楼小姐介绍被单位集体预订，另外的小高层仅卖掉二十套左右。仅剩的一幢多层（S型）预计9月上旬开盘，已有很多人预订，面积有110、120

14、、160、170平方米。宣传重点我的文化生活家物业管理未定，物管费约在0.50.6元/月左右其它小高层卖得不好，有一幢小高层据售楼小姐介绍被单位集体预订，另外的小高层仅卖掉二十套左右。仅剩的一幢多层（梦园小区楼盘位置西为人工湖路，东临杨振宁大道开发商合肥众望置业有限责任公司周边环境位于高新技术开发区内。周边交通10、801路公交车楼盘档次中高档规划设计总占地面积25.6万总建筑面积30万规划户数2000户容积率1.2绿化率40楼层数6层为主，11层的小高层为辅车库组成800个地上车位车库配比40%-50%建筑设计建筑风格欧陆风情户型设计主力户型110-130，140-150典型户型三室二厅二卫

15、户型范围90-290空调机位有预留小区配套配套设施幼儿园、小学、中学、足球场、网球场 、游泳池、农贸市场水变频恒压供水电梯上海三菱中央空调无 智 能化系统远程抄表、背景音乐、紧急呼救、门禁系统建筑设计浙江大学设计研究院楼盘售价多层均价2200元/，小高层均价2660元/付款方式及折扣听荷居前50套96折销售情况40（听荷居），最近梦园在部分10路、801路车身上做了广告，加大了宣传力度宣传重点诗意梦园，现代生活物业管理众望置业有限责任公司物业服务部交付日期2003年9月楼盘点评系合肥市第一个小康型示范小区；充分借用了蜀山、人工湖景色，空气质量较好；起价1580元/，最低1380元/（99年底）

16、，3年来涨了上千元，涨幅显著；生活配套较差，导致入住率低；规划水平较低，小区模式缺乏创新；不注意树立品牌形象；团购多，第二次购房的客户较多。柏景湾楼盘位置亳州路以东，沿河路以北开发商安徽省邮电物业发展有限责任公司周边环境位于环城河畔周边交通7.14.202、125、106、112、124、104等路公交车楼盘档次中高档规划设计总占地面积300亩总建筑面积30万平方米规划户数2000户容积率1.5绿化率42楼层数6层、小高层9-11层、4层复式车库组成全地下车位，8万元/个、8.8万元/个车库配比50建筑设计建筑风格现代欧式户型设计主力户型 120-140典型户型三室二厅二卫户型范围90-292

17、空调机位预留小区配套水 一次性供水电梯小高层有中央空调无配套设施假日商业街、幼儿园、小学、会所智能化系统预留信息高速公路光纤接口，10M以上网络宽带，超五类线到户。建筑设计澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司楼盘售价一期均价3100元/， 二期均价3200元/付款方式及折扣/销售情况一期仅余一层、六层，还有部分小高层二期2002年9月15日开盘，目前价格未定宣传重点提升住的品质，追寻生活的至高境界物业管理及费用柏景湾物业管理公司，物管费：多层0.68元/月交付日期2003年7、8月份楼盘点评柏景湾楼盘是我们所见合肥开发水平最高代表，营销策划做得很好；规划水平较高，布局较有创意，以人工湖为中心进行

18、布置；做了2套样板房，售楼处经精心设计、装修，别具一格，大气，漂亮，档次高，并附有样板房、建材展示区和背景音乐，样板房装修具有相当水准，威卢克斯天窗还配有纱窗；部分住宅设计有高挑5米的客厅，中空部分不计面积，有利于销售；阁楼售价与住宅同；开盘放量较大（200万元），有助于品牌树立。园景天下楼盘位置海关路与杨振宁大道交汇口开发商安徽省华信房地产开发有限公司设计单位合肥市建筑设计研究院行销策划上海及弟不动产机构周边环境及配套坐拥大蜀山森林公园，野生动物园、人工湖周边交通有10、801路公交车、小区巴士定时开往市中心楼盘档次中档规划设计总占地面积120亩总建筑面积12万平方米规划户数1000户容积率

19、15绿化率40楼层数6层多层，12层小高层车库组成地下停车场、停车库车库配比车库100间，车位200个（车库6.8万元/个）建筑设计建筑风格三段式欧式户型设计主力户型120-130 典型户型三室二厅二卫户型范围98-150小区配套水/ 电梯日立同档次中央空调无配套设施会所、幼儿园、规划中的高新区菜市场智能化系统周界报警系统、24小时电视监控系统、可视对讲、门禁系统、远程抄表系统、宽带接入楼盘售价多层均价1900元/，小高层均价2200元/。付款方式及折扣一次性付款99折，按揭不打折销售情况一期全部售完，二期销售率20-30%宣传重点多层是金物业管理及费用戴德梁行顾问交付日期二期2003年6月楼

20、盘点评以政府不再在高新区新批住宅用地为由进行传播，广告投放较大；开发商实力为四级资质，财力、实力均先天不足，故只能以滚动式开发的方式来进行；建筑物间距较近，小区内配套设施不足。东海花园楼盘位置经济技术开发区翠薇路与松谷路交汇处开发商合肥东海房地产发展有限公司设计单位安徽省建筑科学研究院、新加坡雅科本设计公司行销策划上海递伍商业管理咨询有限公司周边环境及配套南接徽园，东接明珠广场周边交通226路公交车楼盘档次高档规划设计总占地面积260亩建筑面积45万规划户数一期400多户（11万平方米）容积率2.6绿化率43楼层数18层-25层车库组成/车库配比36建筑设计建筑风格户型设计主力户型130-17

21、0 典型户型三室二厅二卫户型范围80310，最大的有750的空中楼皇空调机位预留小区配套水变频恒压供水 电梯德国品牌尤力维特中央空调无配套设施会所、停车位、儿童娱乐中心、邮局、银行、保健中心智能化系统清华同方负责智能化系统设计、光纤线路、宽频网络通讯、远程抄表系统、一卡通系统，24小时多画面监控。楼盘售价2660元/起价，均价3300元/ 付款方式及折扣/销售情况不是很好，据说卖掉的仅有30套左右宣传重点地位象征，身份见证物业管理及费用物管费：1.5元/月交付日期2002年11月30日一期工程交付楼盘点评1. 会所规模巨大，达到1万，内部功能齐全、配套先进，不足之处是运营成本较大，可能成为负担

22、2. 在当地首推“楼王”概念3. 部分楼底采用架空，一楼采用酒店式大堂4. 首推“零公摊”5. 整体开发理念过于超前，与本地市场消费习惯有差距6. 往返市中心采用豪华巴士接送7. 营销策划的策略有问题，入市方式和定位均有欠缺元一时代花园（同质楼盘）楼盘位置胜利路以西，凤阳路以北开发商安徽元一房地产有限公司设计单位中国建筑东北设计研究院行销策划君安房产投资顾问公司周边环境及配套位于新站综合开发区，离新火车站2站路周边交通1、11、101、127、139、111、119路公交车楼盘档次中高档规划设计总占地面积50.83亩总建筑面积89万规划户数603户容积率2.63绿化率42楼层数4幢12层，4幢

23、18层车库组成地上58个、地下145个车库配比34建筑风格建筑风格现代户型设计主力户型110-120，130-145典型户型三室二厅二卫户型范围94-300小区配套水环保型变频供水电梯有中央空调无配套设施会所、幼儿园智能化系统闭路电视控制和集中显示、紧急呼救、背景音乐、电梯呼救、门禁楼盘售价2100元平方起价（打折后）付款方式及折扣4号楼打92折，其余的楼打93折销售情况总体在83%左右，9、10、11层剩的比较多。最后推出的4号楼卖得很好，7月20号推出，已经预订了65%左右。宣传重点我的个性、我的品位、我的国际情调物业管理及费用元一国际大酒店物业管理公司交付日期已经开始交房，4号楼2002

24、年11月28日交房楼盘点评该项目由香港元一集团投资建设，该集团在合肥还有两个投资项目：五星级大酒店、高尔夫球场。售楼资料相当精美，内容丰富，成本很高。现场售楼处很大，售楼人员多达10人以上，并有楼盘三维展示，售楼人员由君安房产投资顾问公司培训一个月后上岗。世纪阳光花园 （大盘） 楼盘位置东抵马鞍山路，南接太湖路，西到宁国路，北临九华山路开发商合肥城改房屋开发股份有限公司设计单位中国南方建筑设计院行销策划自营周边环境及配套与合肥工业大学毗邻周边交通133、134、137、146路公交车楼盘档次中高档规划设计总占地面积48.3公顷总建筑面积56.8万平方米规划户数5000户容积率1.15绿化率41

25、楼层数多层、小高层车库组成地上、地下车位共1500个车库配比30建筑设计建筑风格现代户型设计主力户型130-140 典型户型三室二厅二卫户型范围80-145空调机位有预留小区配套水/电梯/中央空调无配套设施幼儿园（二所）、小学、中学、会所、超市、游泳池、网球场、型农贸市场智能化系统远程抄表、背景音乐、紧急呼救、门禁系统建筑设计合肥琥珀建筑规划设计研究院楼盘售价一期均价2200元/；小高层2680-2800元/二期2480元 ， 门面房4200元（一楼在均价的基础上-8%，三、四楼在均价的基础上+10%）付款方式及折扣按揭和一次性付款均96折销售情况一期仅余少量6层宣传重点阳光、绿色、生命；实力

26、、信誉、名牌物业管理及费用合肥顺昌物业管理公司交付日期一期现已交付，二期2003年12月交付其它1.开发商系安徽最大的地方性房地产开发公司，已进入上市辅导期，公司琥珀山庄、安居苑的开发成功，为公司带来极大的品牌效应。2马鞍山南路建设的启动，以及其他开发商如万振公司的加入，带动了区域的成片开发。3精美楼书，只有户型介绍4预售时应明示的文件没有明示5售楼处规模和装修一般；小区规划仍在更改；售楼小姐态度一般，无茶水。2 目标消费群调查消费市场问卷调查情况1、 个人基本资料1) 性别构成男 女 73.8% 26.2%2）年龄构成 2530岁 3040岁 4050岁 50岁以上 16.4 60.7 13

27、.1 9.8此项调查意在判明消费者的年龄构成，数据显示3040岁的年龄段比例最高。推广中应考虑这个年龄段客户的心理喜好、生活习惯。 3）职业构成高级管理人员 教师 经商户 企业员工 高新科技人员 其他16.9 3 12.4 44.7 9.2 13.8此项调查意在判别消费者的职业结构。虽然企业员工占到了44.7%，但他们还够不成本案的主力客户。而占38.5%的高级管理人员、经商户、高新科技人员才是本案所应争取的目标。 4）收入构成1000元以下 10002000元 20003000元 30005000元 500010000元 14.3 44.6 20.6 12.7 1.5 10000元以上 6.

28、3本项调查旨在了解消费者的收入结构。因涉及个人稳私，一般都尽量少报，数据仅供参考。 5）居住地原居住地 本市 本省 省外 48.6 37.8 13.6 现居住地本市 本省 省外 92.8 4.3 2.9%此项调查意在判别消费者的居住地状况。根据受访情况，本案的目标客户大都集中在本区域内。 6）住房构成购买 租借 自建63.9 29.5 6.6此项调查意在判明居民住房的产权结构。本区域内租借的比例占了不到30%，这部分人将成为本案的目标客户。 二、 问题1）您认为合肥市住宅的价格走势将： 上升 持平 下降68.7 19.2 12.1本题旨在调查消费者对房价的心理承受能力。约70%的人对合肥市的房

29、市表示乐观。 2）您在近年有没有购买住房的计划？ 1年之内 2年左右 3年左右 无22.4 27.6 25 25本题旨在调查消费者的购房时间表。三年内有购买意向者均应成为本案关注的目标客户。 3）如果您购买住宅会有几口人居住？ 2人 3人 4人 5人及5人以上 10.6 52.9 12.9 24.7 本题旨在调查消费者购房的居住人口。52.9的消费者购房将用于3人居住，本案设计时应将适合3人居住的户型作为主力户型。 4）您在合肥购买住房优先考虑的是哪个区域？ 城东 城西 城北 城南 城中2.4 56.5 4.7 25.8 17.6 本题旨在调查消费者对居住区域的偏爱。考虑到本次调查范围集中在城

30、西，有56.5%的人喜欢在城西居住，理应成为本案的目标客户群。5）如果合作化路、黄山路交叉口附近（自行车厂）将建成高档住宅小区，你是否会购买？ 会 不会 可以考虑16.5 23.5 56.5% 本题旨在调查消费者对本案的兴趣程度。在指向性明确的情况下，56.5的人选择在本案区块购买住宅，表明众多消费者有兴趣。 6)如果购买，您是出于哪些因素的考虑？ 工作生活方便 交通条件有利 区位适宜居住 房产品质高尚44.7% 23.5% 40% 31.8%7）您购买住宅作何用途？居住 投资 转租84.7% 17.6% 4.7%本题旨在调查消费者购买住宅的动机。84.7以上的人将购买住宅作为“自己居住”，说

31、明大多数被调查者对目前的居住状况不甚满意。8）您购买住宅一般倾向于选择： 多层住宅（7层以下） 小高层（812层） 高层（15层以上）69.9 22.9 7.2本题旨在调查消费者对住宅产品种类的需求程度。数据表明被调查者仍然比较习惯于多层住宅和小高层，对于高层只一部分人可以接受，表现出一定的抗性。 9）如果您不选择小高层（高层），最主要的原因是什么(多项)？ 价格太贵 物管费高 居住习惯 其他（请说明） 29.4% 38.8% 40% 1.2%10）如果不考虑价格等因素，小高层（高层）住宅和多层住宅相比，您认为哪个好？多层（7层以下） 小高层（8-12层） 高层（15层以上）37% 43.2%

32、 18.8%11)你喜欢什么样的住宅结构？标准式 跃层式 错层式19.3% 33.7% 47%本题旨在调查消费者对住宅结构的偏好程度。结果表明，47以上的人选择错层式住宅结构，说明被调查者不满足于传统住宅结构。12）在该地买房您希望住宅的面积为多少平方米？ 6080 80100 100120 120150 150200 200以上 0 20.5 46.2 21.8 8.9 2.6% 本题旨在调查消费者对住宅建筑面积的需求。数据表明：80150的建筑面积需求量最大。13) 您购买住宅希望选择什么样的户型？ 一室一厅一卫 二室一厅一卫 二室一厅二卫 二室一厅二卫 3.7% 9.8% 2.4% 10

33、.9%三室一厅一卫 三室一厅二卫 三室二厅二卫 四室二厅二卫15.9% 11% 37.8 % 8.5%本题旨在调查消费者对住宅户型的需求。数据表明：三室二厅二卫、三室一厅一卫、三室一厅二卫、二室一厅二卫户型比较受消费者欢迎。 14）您认为该地高档住宅单价每平方米多少钱比较合适？ 2400元以下 24002600元 26002800元 28003000元 31.3% 47% 15.7% 4.8%3000元以上 其他1. 2% 0本题旨在调查消费者对住宅价格的心理价位。根据我们的调查规律，大多数消费者选择住宅的单价会填低20%，因此价格的敏感点会在3100元/m2。往上每10%，为一个敏感点。15

34、）您购买住宅希望总价控制在多少万元/套？1622万 2427万 2732万 3240万 4054万 54万以上 其他24.1 27.8 20.3 19 3.8 5% 0本题旨在调查消费者对每套住宅总价的承受能力。根据我们的的调查规律，大多数消费者选择住宅的总价会填低5%，因此价格的敏感点会在31万元/套。往上每5%，为一个敏感点。 16）您认为高档住宅小区必备的条件是哪些？（多项）优良的建筑外观 小区生态环境 智能化设施 安全保卫设施 76.5% 90.6% 61.2% 83.5%规范物业管理 其他76.5% 4.7%本题旨在调查消费者对小区必备条件的需求。本题为多项选择题，结果依次为：小区生

35、态环境、安全保卫设施、优良的建筑外观和规范物业管理、智能化设施17）您希望小区需要哪些配套设施？（多项选择）中心广场 会所 健身中心 游泳池或嬉水池 停车场 便利超市 69.4 61.2 58.8 61.2 63.5 71.8幼儿园 24小时热水供应 卫星电视 宽带网 纯净水 其他71.8% 54.1% 51.8% 61.2% 12.9%本题旨在调查消费者对小区配套设施的需求。本题为多项选择题，结果依次为：便利超市、幼儿园、中心广场、停车场、会所、宽带网、游泳池或嬉水池、健身中心、24小时热水供应、卫星电视、纯净水 18）您认为小区需具备哪些环境要素？（多项选择）绿地 园艺 水景 雕塑 树木

36、其他75.3 71.8 76.5 44.7 75.3 3.5%本题旨在调查消费者对住宅小区环境的需求。本题为多项选择题，依次为：水景、绿地、树木、园艺、雕塑。19)您喜欢什么样的社区氛围？(多项)偏重文化教育 偏重休闲娱乐 偏重体育健身45.9% 43.5% 23.5%本题旨在调查消费者对社区氛围的偏好，以利将来社区配套的建设。调查表明，接近90%的人更看中学闲并举、寓教娱乐的社区氛围。20）如果合作化路（自行车厂附近）建有沿街商铺，您是否会购买？会 不会 可以考虑14.6% 37.8% 47.6%本题旨在调查消费者对本案商铺感兴趣的程度。37.8%的人表示不会购买本案及附近的商铺，而47.6

37、%的人持观望态度。21)您一般会选择购买多大面积的商铺？ 30以下 30-60 60-90 90120 120-150 150以上15.2% 45.5% 12.1% 10.5% 9.1% 7.6%本题旨在调查消费者对商铺面积的需求。数据表明：30-60的建筑面积需求量最大。22)您选择该面积的商铺是出于何种考虑？总价控制 喜好习惯（随大流） 经营的需要 投资的需要 其他21.7% 1.5% 39.1% 36.2% 1.5%本题旨在调查消费者选择该面积商铺的目的。数据表明：经营和投资的需求最大。23)您认为该地商铺的售价每平方米多少钱较合适？4000元以下 4000-5000元 5000-600

38、0元 6000-7000元 7000元以上34.9% 28.6% 27% 7.9% 1.6%本题旨在调查消费者对商铺价格的心理价位。根据我们的调查规律，大多数消费者选择商铺的单价会填低20%，因此价格的敏感点会在4800元/m2。往上每10%，为一个敏感点。24）您希望商铺怎样销售？单独销售一层 一、二层捆绑销售 根据需要自由分割销售37.3% 27.1% 35.6%本题旨在调查消费者对商铺销售形式的要求。调查表明：单独销售一层的方式被更多人接受。25）您挑选商铺比较注重什么？层高 开间 进深25.4% 59.7% 14.9%本题旨在调查消费者对商铺户型选择上的偏好。调查表明：超过半数的人十分

39、注重开间的大小。26)您购买商铺需要配置什么？(多项)卫生间 厨房 上下水 其他64.7% 24.7% 51.8% 0本题旨在调查消费者对商铺配置的要求。本题为多项选择题，依次为：卫生间、上下水、厨房。项目SWOT分析一优势（Strength）分析1.品牌优势。本案开发商为安徽绿城房地产开发有限公司，虽然刚进入合肥房地产市场不久，其知名度还不够高，但其母公司浙江绿城房地产集团有限公司曾成功开发桂花系列楼盘，有很高的知名度和美誉度，受众对其品牌的亲和力较高。2.人文优势。本案周边人文氛围浓厚，高校林立，有中国科学技术大学（西区）、安徽大学、电力职工大学、合肥联合大学、解放军炮兵学院、解放军电子工

40、程学院，属于合肥市文教区。3.区域优势。本案属于合肥市次中心地带，市政配套较为齐全，生活、交通方便，同时又远离商业闹市区，是“闹中取静”之地，适宜居家生活。4.规模优势。本案占地面积较大，共152亩，有条件营造较好的小区生态环境，加上绿城在小区规划方面的成熟经验，应成为本案的一大卖点。5产业氛围。二劣势（Weakness）分析1.本案周边景观较差，基本无景可借。尤其是南面几幢紧贴本案的自行车厂家属楼破旧不堪，视觉效果极差，并且遮挡了本案的视线。2.本案附近有中国科学技术大学国家同步辐射实验室及中国科大实验室化工厂，可能会对本案业主心理造成不良影响。3.本案紧靠南北主干道合作化路，交通较为繁忙，

41、车辆尾气、粉尘和噪音较大。三机会（Opportunity）分析1.本案位处城市西部，是未来城市发展方向，距未来市政府（人工湖旁）仅10分钟车程。其西南部为规划中的合肥政务文化新区、合肥（国家）经济技术开发区。因此，本案既可享受现有的较为成熟的环境，又可依托西部和南部的未来发展带动本区域的发展。2.本案处于南七、双岗的中间地带，南七、双岗为市政未来规划将大力发展的副商业中心。3本案附近与合作化路相交的望江路正在修建，建成后将成为横贯合肥市东西的大通道。紧依本案西面的东至路将在明年上半年投入运行。这将给本案带来更便捷的交通和更旺盛的人气。4.本案周围房产品档次偏低，本案若建成高档房产品，则有鹤立鸡

42、群之感，能给本案业主心理上造成优势。四威胁（Threat）分析1.本案附近可能构成竞争威胁的楼盘为学府花园和百盛苑。百盛苑因规模较小，且多层已基本售完，对本案威胁不大。学府花园规模较大，依托周围高校，定位为教育概念楼盘，是本案最大的竞争对手。2.规划中的竞争楼盘。 项目定位和建议1客户定位2 产品定位整体定位：未来化、国际化、科技化的大型高尚人文社区定位理念：未来化：本案位于合肥市城西区块，是未来城市的发展方向，又靠近未来市政府和政务文化新区，将本案定为未来化，蕴含着本案发展潜力，将成为未来城市的中心居住区块。国际化：是指本案房产品质高，接轨国际标准，代表合肥市房产开发的最高水准。科技化：本案

43、周边有以中国科技大学为代表的七八个高等院校，新建的合肥科技馆距本案仅200米，科技文化氛围浓，科教人才高度集中，奠定了本案区块独特的地块特征。本案房产品可做足科技、信息、知识的文章。 大型高尚人文社区：是指本案总体定位高品位文化概念的楼盘，主要客户群文化品位较高，对生活品质有要求。本案要营造出一种高尚的社区文化氛围，体现出独特的人文精神和人性关怀。A.住宅产品定位兼有小高层和多层的精致的、舒适的高档住宅。小高层、多层配比为1：1B.商铺产品定位3 价格定位A.住宅价格定位住宅小高层综合均价为3000元/左右，多层均价为2700元/左右。理由是：1） 本案B.商铺价格定位4户型配比项目规划设计建

44、议关于合肥绿城桂花园成本预测的报告一、 主要技术经济指标1、 总占地面积：479.59亩（319729.1）；实际用地面积：421.84亩（281227.2）。2、 容积率按1.3考虑，地上建筑面积为365595。3、 沿街仅考虑沿黄山路及沿园区内步行街两侧设一层商铺，建筑面积为18000商铺总长1500米，进深按12米考虑）。4、 初步考虑会所面积为5900，幼儿园面积为2500，小学面积为9000，地上其它公建面积为500，即地面以上公建总面积为16500。5、 住宅建筑面积为326595，每户平均按128考虑，总户数为2550户，居住总人数7650人。6、 小高层住宅与多层住宅建筑面积比

45、考虑为1：2，即小高层住宅建筑面积为108865，多层住宅建筑面积为217730。7、 率按0.65辆/户考虑，总车辆数为1658辆；考虑地下停车位1500个，地面停车位158个，地下车库面积30/个，则地下车库总面积为45000。8、 地下其它公建设施用房考虑1500，则地下室总建筑面积为46500。9、 总建筑面积为412095。10、 建筑密度按25考虑，环境设计面积为210920.4。二、 投资估算1、前期费用 14336.79万元其中：项目土地款 12500万元三通一平 281227.218/10000 = 506.21万元勘察费 4120951/10000 = 41.21万元建筑设

46、计费 41209523/10000 = 947.82万元环境设计费 210920.410/10000 = 210.92万元室外管线设计费 3090.713 = 92.72万元图纸交叉审核费 947.824 = 37.91万元室外管线设计费按室外管线总造价的士计取2、各项规费及配套 680.14万元其中：供水 200万元白蚁防治 4120950.8/10000 = 32.97万元住宅区公用设施专项费用 55896.450.8 = 447.17万元3、工程费用 56615.08万元1）建安工程费 43389.15万元其中：小高层住宅 1088651100/10000 = 11975.15万元多层住

47、宅 217730930/10000 = 20249万元会馆 59003000/10000 = 1770.00万元学校及幼儿园 115002000/10000 = 2300万元商铺 180001100/10000 = 1980万元地下室 465001100/10000 = 5115万元2）设备工程费 2418.50万元其中：电梯 50部40万元/部 = 2000万元地下室消防、通风 4650090元/ = 418.50万元3）弱电系统 1442.33万元41209535元/ = 1442.33万元4）室外工程 7716.12万元其中：水电管井线 41209585/10000 = 3497.71万

48、元环境工程 210920.25200/10000 = 4218.41万元（环境工程面积按28122775计算）5）不可预见费 1648.98万元按以上四项之和的3计算：54966.13 = 1648.98万元4、管理费用 8829.64万元1）建设单位管理费及销售费用 98466.14 = 3938.64万元2）财务费用 4891.00万元其中：土地款计息 12500636个月 = 2700万元每年1亿贷款计息 10000636个月 = 2160万元土地抵押登记费 31万元5、其他费用 566.15万元其中：质量监督 56615.080.2 = 113.23万元 工程监理 56615.080.

49、8 = 452.92万元6、税金 5415.54万元其中：营业税 98466.15 = 4923.31万元城市建设维护税及教育附加税 4923.3110 = 492.33万元7、项目总投资按以上1+2+3+4+5+6 计算为86443.34万元三、 收入估算“桂花园”项目谨慎原则计算：多层公寓2500元/，小高层公寓2700元/，商铺3800元/，地下车位5.2万元/个，可销售车位1500个。多层公寓：2500217730/10000 = 54432.5万元小高层公寓：270018000/10000 = 6840万元商铺：3800217730/10000 = 54432.5万元地下车位: 5.

50、21500 = 7800万元合计销售总收入：98466.1万元四、 利润预测收入投资 = 98466.186443.34 = 12022.76万元利润率为13.91五、 可销售房屋成本根据以上投资估算，经计算，按房屋类型划分成本分别如下：多层 2083.79元/平方米；小高层 2483.43元/平方米；商铺 3407.58元/平方米；地下车位 1749.23元/平方米。今年以来，合肥市区住宅房价呈上涨趋势，本项目对面的梦园小区二期多层均价已经达2200元/平方米。合肥绿城桂花园的成本不低，主要原因一是建筑结构设计标准较高，比同类图纸造价高；二是用材较好；三是环境景观标准较高，但销售价格不可能太

51、高。因此，对整个项目的成本管理尤为重要。我们决心从设计图纸开始，到材料选择，工程招投标等等，每一项都市能精心考虑，增强成本管理意识，在确保质量的前提下，把成本压下来，争取更大的效益。关于建议开盘时间以及开盘均价随“营销策划书上报”。1、 规划用地位置：规划合作化路、东至路间，规划太湖路北。可规划建筑的用地面积允94280平方米。2、 规划任凭化路红线宽50M，太湖咱24M，东至路30M。规划多层建筑退合作化路红线不小于4米，退东至路、太湖路红线不小于3米。高层建筑退道路红线8M.拟建议多层建筑退用地北边界不少于自身高度的0.82倍退南边界不少于0.41倍。3、 规划用地可按高层住宅及多层住宅用

52、地分别考虑。高层用地按占总用地的20，即约18856平方米计；多层用地按占总用地的80，即约75424平方米计。其中，高层用地中住宅用地控制在总用地的确70，多层用地中住宅用地控制在总用地的65。4、 高层用地容积率夹不大于2.4，建筑密度25，住宅面积净密度不大于1.8。5、 设计方案按2-3个组团规模确定分区结构，道路结构及绿地系统。设计要求分区明确，建筑布局合理，满足消防、环保、日照、通风、配套等各方面规定。组织好地块竖向、杆管线综合等工程设计；精心组织沿城市道路、地块内部中心绿地周边景观组织。沿街方案报审。6、 规划应设置幼儿园、文化活动用房、管理及社区服务、商业设施、（非）机动车辆停车位等设施以及房、煤气调压站、垃圾站、公厕等相关基础配套设施。7、 （非）