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1、昆山房地产市场发展态势分析1.昆山城市概览l地理位置：昆山是江苏省苏州市下属的一个县级市，它地处江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。l人口：统计数据显示，2004年昆山户籍人口63.72万人，外来人口62.53万人，外来人口占到本地居民数的98%。其中，来自台湾、日本、韩国及欧美国家的境外人士达到4万人左右。l交通：- 沪宁高速公路、312国道穿越昆山市，至上海虹桥机场约半小时车程，至上海浦东机场约1小时车程。- 至苏州市约25分钟车程。l宏观经济环境：表12004年昆山市若干宏观指标指标名称数值同比增长指标数值横向
2、比较GDP570亿元24.5%人均GDP9.07万元29.4%位居全国同等级城市之首，是上海市同类指标的1.65倍城镇居民人均可支配收入15011元15.2%是上海市同类指标的0.90倍上年全国百强县（市）评比名次第2位-顺德居首位资料来源：2004年昆山市国民经济和社会发展统计公报。值得一提的是，昆山的外来投资十分密集。截至2004年，该市实际利用外资突破90亿美元。其中，台资的比例最高，占到半数以上。目前，昆山的优势产业主要集中在以IT产业为主的通信设备、计算机及其他电子业。2.昆山房地产市场发展回顾l近年来房地产开发投资快速增长注：2004年数值为预测值。资料来源：昆山统计局。图1200
3、1-2004年昆山市房地产开发投资额走势l供需情况来看，市场供给和需求均逐年快速上升，且需求增速明显高于供给注：缺少2004年的预售面积和空置面积。资料来源：昆山统计局。图22001-2004年昆山市商品房供需指标走势l需求结构来看，销售规模以住宅为主体，但商业房产的需求增长显著资料来源：昆山统计局。图32001-2003年昆山市各类商品房销售面积构成分析l价格角度来看，近年来商品房售价逐年快速上升资料来源：昆山统计局。图42001-2004年昆山市商品房售价走势l基于当地房地产市场的强势表现，全国知名的房地产企业纷纷进军昆山表2进入昆山的部分知名房地产企业企业名称进入时间(年)运作项目项目区
4、位项目总建面(万平方米)项目总占地(万平方米)万科集团2004万科高尔夫别墅昆山市阳澄路、马鞍山路3457世茂集团2004昆山世茂新城昆山城南13072绿地集团2003/2004绿地国际家园昆山市花桥镇600267中原地产2003/2004华城美地(代理)昆山市长江北路、鑫茂路56-资料来源：网上搜索。3.未来3年昆山房地产市场发展预测l预测结果显示，未来3年内昆山市商品房销售将稳步增长现采集1999-2004年昆山市主要宏观指标及房地产供需指标，回归分析结果发现：昆山市商品房销售均价=0.02119*昆山市人均GDP+0.09971（R2=0.998）昆山市商品房销售面积=957.66*昆山
5、市商品房销售均价-105.337（R2=0.808）基于此，可以计算得到2005-2007年昆山市商品房销售均价和销售面积，详见表2。表32005-2007年昆山市部分指标预测指标名称200520062007GDP（亿元）*625.98687.46754.98户籍人口（万人）*65.4867.6570.14人均GDP（万元）9.5610.1610.76商品房销售均价（万元/平方米）0.300.320.33商品房销售面积（万平方米）184.15196.36208.58* 昆山城市总体规划(2002-2020)，2010年昆山市GDP预计达到1000亿元，假设2006-2010年年均递增速度均为9
6、.8%。* 人口预测采用二阶多项式自回归分析结果（R20.994）。资料来源：2004年昆山市国民经济和社会发展统计公报。值得一提的是，商品房预售面积与销售面积一样，也直接影响了市场供需平衡，而在预售增长迅猛的昆山市（参见图2），这部分需求对市场的影响是十分重要的。但是，由于笔者目前缺乏相应的预售数据，因而暂时无法将这部分需求考虑进去。l市场供给来看，近期的施工面积达到较高的水平，已基本满足未来3年的销售面积需求资料来源：昆山统计局。图52001-2004年昆山市商品房施工面积走势4.昆山市房地产市场开发投资机会分析l住宅市场中，高档物业存在明显的投资机会20012003年，住宅销售面积年均递
7、增58.59%，而高档物业（包括别墅、高档公寓）年均递增152.29%，且连续三年供需基本平衡。表42001-2003年昆山市不同档次住宅供需指标对比单位：万平方米年份高档住宅*普通住宅*竣工面积销售面积二项之差竣工面积销售面积二项之差2001年3.723.89-0.1747.5954.45-6.862002年10.089.900.1873.0267.445.582003年28.5424.763.78145.80121.9723.83* 高档住宅包括别墅和高档公寓。* 普通住宅是指除高档住宅外的所有住宅。资料来源：昆山统计局。l酒店式公寓市场具有较大的开发投资潜力- 长期旅居当地的境外人士及外
8、地高收入群体是酒店式公寓的主要消费群体。目前，昆山市约有62.53万外来人口，其中有4万名境外人士。即使只考虑境外人士对酒店式公寓的需求，参考上海市境外人士入住酒店式公寓的数字（2003年底约为6.7%），则昆山市酒店式公寓的市场需求至少有2700套。- 市场供应角度看，截至2004年9月昆山市几乎没有建成的酒店式公寓。然而，目前至少有6个酒店式公寓项目已经启动，预计将在2-3年内建成，总供应套数在1300-1500套，尚无法满足市场需求。表5目前昆山市已开盘的酒店式公寓项目项目名称均价(元/平方米)套数（套）交房时间备注长江酒店公寓110003522006年挑高设计，可分隔使用摩天.星光酒店
9、公寓-2006/2007年未开盘前进录5600162 2005年-中茵苹果社区50001202005年-吉田国际广场58003382007年-都市现代城41001442005年-资料来源：网上搜索。l写字楼市场、特别是高档写字楼市场具有明显的投资机会- 近年来写字楼需求十分旺盛，空置面积逐年快速降低。表62001-2003年昆山市写字楼空置面积变化年份商品房空置面积(万平方米)#同比增长其中：写字楼空置面积(万平方米)#同比增长2001年23.16-0.64-2002年19.56-15.54%0.33-48.44%2003年13.70-29.96%0.27-18.18%资料来源：昆山市统计局。
10、- 昆山市现有的大部分写字楼建设标准都比较低，最高标准的楼盘相当于上海的乙级写字楼。然而，该地区迅猛发展的金融、咨询、传媒、设计等为代表的第三产业，对中高档写字楼的需求目前无法得到满足。l商业物业发展前景较佳- 目前，昆山市人均商业面积仅为0.8平方米，低于上海及周围大部分城市人均商业面积1平方米左右的水平。由于缺乏商业设施，本地区的很大一部分消费力量、特别是中高档消费需求被分流到上海市、苏州市等地。- 由于商业发展空间较大，众多国内外商业巨头纷纷涌入昆山。表7进入昆山的部分商业巨头企业名称进入时间(年)项目区位项目总建面(万平方米)大润发2003昆山朝阳中路518号1.88易初莲花2003昆山长江北路，近新浦路2欧尚购物中心2004昆山前进西路、白马泾路11.2沃尔玛2005西部城市副中心-乐购2005铁南城市副中心-
昆山房地产市场发展态势分析
