3月郑州新郑龙湖市调报告

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1、目 录第一部分、区域概况 2一、区位图 2二、区域规划 2三、区域定位 3四、区域经济 3五、区域人口及用地规模 3六、区域产业布局 3第二部分、市调概况 4一、本次市调楼盘区位示意图 4二、龙湖片区项目情况一览表 4第三部分、市调项目概述 5一、正商红河谷 51、总平面示意图 52、一期总平面图 53、工期介绍 6二、富田兴龙湾 61、总平面示意图 62、工程进度 7三、林溪湾 71、总平面示意图 72、产品类别分布 83、一期产品分布 84、一期推广销售节奏 95、一期开盘销售情况 9四、龙泊圣地 91、总平面示意图 92、各期产品定位 103、价格走势 10第四部分、区域楼盘市调总结 1

2、1一、产品组合和开发模式特点 11二、区域项目特点 11三、区域推广特点 11四、思考与建议 11新郑龙湖片区市场调查报告第一部分、区域概况一、区位图二、区域规划新郑市龙湖镇位于郑州南11公里，镇域面积96平方公里，人口18万多人（其中在校大学生12万人）。镇区规划面积26平方公里，总体规划布局是以科技教育、机械电子为主，融高科技、金融、物流、观光旅游、休闲居住为一体。境内交通便利，107国道、102省道纵贯南北，郑州西南绕城高速公路、郑石高速公路穿境而过，与京广铁路、京珠高速公路、新郑机场相毗邻。在郑州市建设区域性中心城市未来发展中，园区可与东邻的郑东新区、西部的国家高新技术产业开发区遥相呼

3、应，成为中心城市向南扩展的桥头堡。三、区域定位郑州市第十三届人民代表大会第三次会议上，公布了郑州市的“十二五”规划纲要（草案），对新郑龙湖的定位为：南部龙湖组团要建成集教育培训、商业服务、交通转换和休闲居住于一体的宜居新城。依托南水北调中线干渠生态绿廊及郑新快速通道和郑尧高速，拓展纺织服装基地发展空间，大力发展教育、纺织和物流产业，到2015年，建成区面积达到30平方公里，城区人口达到25万人。镇区远景建设可与孟庄镇结合为一体，向北与郑州市相连，向东与国际机场形成更为强劲的统一体，用地不能满足要要求时，可考虑跨十八里河向西发展。四、区域经济2008年全镇地区生产总值完成35.5亿元，地方财政收

4、入首次突破亿元，达到1.2163亿元，规模以上工业增加值完成18.38亿元，全社会固定资产投资完成33亿元，农民人均纯收入达到8300元，在郑州市县域经济社会发展20强乡镇中排名第6名。五、区域人口及用地规模镇区人口规模： 2010年和2020年，分别为15.0万人和22.5万人。镇区用地规模： 2010年和2020年，分别为1768.13公顷和2639.50公顷，人均建设用地分别为117.88和117.3平方米。六、区域产业布局总体规划布局是以科技教育、机械电子为主，融高科技、金融、物流、观光旅游、休闲居住为一体。至2008年底已有156家客商落地龙湖，合同投资额达106亿元。其中已建成投产

5、102家，初步形成了以河南鸽瑞、卫华钢构、华通钢管、富源钢管为代表的装备制造，以升达大学、中原工学院、河南工程学院等8所院校为主的文化教育，以郑州宏业纺织有限公司、郑州第一纺织有限公司等为代表的纺织服装，以信息产业部二十七所、河南航天压力原件有限公司为代表的高科技研发，以龙泊圣地、21世纪国际城、龙湖渡假村、正商红河谷、林溪湾、富田兴龙湾等为代表的休闲渡假，以商业街为中心的商业服务等六大产业。第二部分、市调概况一、本次市调楼盘区位示意图 龙湖镇高端楼盘大多集中在龙湖北岸，紧邻机场路和郑新路，规划特点多为低密度多配套住宅。二、龙湖片区项目情况一览表项目名称开发商建筑类别建筑风格占地面积建筑面积容

6、积率价格区间正商红河谷河南正商置业有限公司双拼、联排、花园洋房、电梯洋房、高层西班牙风格500亩50万平米1.0未定（预计5000-15000）林溪湾郑州新兴置业有限公司别墅、花园洋房西班牙风格650亩29.9万平米0.696000-18000富田兴龙湾河南兴田置业有限公司别墅、花园洋房、小高层、高层意大利风格512亩50.8万平米1.4未定（预计5000）居易国际城居易国际多层、花园洋房欧陆风格1800亩144万平米1.24400龙泊圣地居易国际别墅、花园洋房、小高层中式风格5000亩10万平米0.576500-13000第三部分、市调项目概述一、正商红河谷1、总平面示意图2、一期总平面图一

7、期位于整个地块的东南部，是地块中最为平整的位置，业态组合：花园洋房41栋、电梯洋房12栋、联排别墅103栋。3、工期介绍景观示范区预计4月开放，目前联排别墅已封顶、花园洋房及电梯洋房正在施工中。二、富田兴龙湾1、总平面示意图富田兴龙湾整体规划为意大利建筑风情小镇，西区规划为低密度低层洋房区，东区规划为低密度多层花园洋房和高层洋房区。项目有双拼洋房、联排洋房、坡地退台洋房、多层洋房、小户型公寓、小高层住宅、高层住宅等建筑类型，产品从40-350平方米不等。2、工程进度富田兴龙湾于2010.11.13奠基，小区一期预计2012年底交工。三、林溪湾1、总平面示意图2、产品类别分布产品类别面积区间产品

8、占比销售均价（元/）花园洋房70-14035%5000-8000联排别墅200-28020%10000-15000双拼别墅280-3605%18000高层-40%-3、一期产品分布4、一期推广销售节奏首批推售的是：半山（联排别墅）30套，半岛（双拼别墅）5套，漫山（5层退台洋房）3栋。一期营销推广节奏1、10年5月26日首次报广出街；2、10年7月17日售楼部正式开放；3、10年9月4日实景样板区开放并开始认筹；4、10年10月23日首期开盘，当日去化率达到70%以上；5、10年11月17日首期完美售罄，加推71号楼；6、11年3月9日11年首批房源即将接受预约。5、一期开盘销售情况1、销售情

9、况：10月23日当天成功选房81套，其中洋房25套，别墅联排47套，双拼9套。2、开盘优惠：独栋、联排、洋房，各优惠5万、3万、1万/套。一次性优惠2个点，按揭优惠1个点。3、成交价格：洋房平层均价5800元/，首一层均价7000多元/；联排别墅均单价11500元/，总价联排中户210-230万，边户230-250万；双拼别墅均单价近18000元/。总价在400-500万之间。四、龙泊圣地1、总平面示意图2、各期产品定位期数名称推出时间产品定价一期龙腾2005.9花园洋房1700二期长滩一期2006.4联排、独栋别墅3500三期澜岸一期2006.5花园洋房2800四期澜岸二期2007.4花园洋

10、房3200五期长滩二期2007.817栋独栋别墅7500六期泊郡一期2007.8联排5000七期云顶2008.519层高层住宅4500八期泊郡二期2008.5花园洋房、联排、独栋4000九期待开发待定待定待定目前销售的为八期泊郡二期，产品组合为5层洋房、联排别墅和独栋别墅，洋房均价6700元/平米，联排别墅均价9000元/平米，独栋别墅均价13000元/平米。3、价格走势第四部分、区域楼盘市调总结一、产品组合和开发模式特点该区域的产品组合和开发模式为：以高带低。产品模式为：别墅+花园洋房+电梯洋房+高层运营模式为：以高带低，高端收官。项目前期高端产品现房实景入市，做足项目性价比，迅速回笼资金，

11、提升品牌，中后期获取更高的溢价空间！盈利模式：吃透后期产品的土地价值！ 二、区域项目特点优势：1、在龙湖开发低密度楼盘的开发商，在郑州从事房地产多年，有很强的综合实力的同时，拥有很好的社会口碑；2、利用龙湖的自然景观，树立区域宜居品牌，根据各项目自身特点，加大后期人文景观的投入，且项目一期入市时都做到实景现房；3、利用位于郑州与机场之间的地理位置，做足郑州及机场的文章，强调交通优势。劣势：1、现在通往调查项目的道路路况非常不好，周边全是物流园区，过往车辆均为大车，且经常发生交通拥堵；2、区域项目位于新郑市龙湖镇，不是郑州市界，周边的教育、商业配套都不够充裕；3、单气社区。三、区域推广特点项目名

12、称推广代理销售代理正商红河谷同致行同致行林溪湾大智传播无富田兴龙湾暂无暂无居易国际城子川地产联合机构子川地产联合机构龙泊圣地深度地产深度地产由于区域内楼盘众多，市场竞争激烈，项目都寻求有合作的代理公司，区域营销推广超前，引领郑州郊区别墅市场。由于区域项目定位的高端，区域项目目标客户的覆盖面比较大，因此各项目在市区都设有外展中心，并有班车对意向客户进行接送。四、思考与建议1）、目前市面上别墅项目就产品层面比较相近，高层次的营销应在产品设计方面就有竞争力；2）、项目形象走高端路线，塑造了较好的品质感，目前郑州市面别墅项目均在走高端路线，但营销推广有突出亮点能够吸引眼球的较少，在营销推广方面也是同质化竞争；3）、一个有竞争力的别墅产品设计加上特色鲜明的营销推广将在市场上形成强大的竞争力，对回款和销售速度形成强有力的保障。11