31.莆田市中心城区基准地价修编成果应用说明

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1、莆莆田田市市 中中心心城城区区2 20 01 14 4年年基基准准地地价价修修编编 成成果果应应 用用 说说 明明莆莆 田田 市市国国 土土 资资 源源局局福州九典评估咨询有限公司福州九典评估咨询有限公司二二一六年二月一六年二月目目 录录第一部分第一部分 中心城区基准地价修编成果汇总中心城区基准地价修编成果汇总.1一、文字报告一、文字报告 .1二、图件二、图件 .1三、表格三、表格 .1四、基准地价修正体系四、基准地价修正体系 .1附表附表 1 1：中心城区基准地价表：中心城区基准地价表.2附表附表 2 2：中心城区基准地价修正体系：中心城区基准地价修正体系.8附表附表 3 3：中心城区商服用

2、地路线价修正体系：中心城区商服用地路线价修正体系.23第二部分第二部分 成果应用说明成果应用说明.24一、基准地价适用范围一、基准地价适用范围 .24二、基准地价内涵二、基准地价内涵 .24三、基准地价修正体系三、基准地价修正体系 .25( (一一) )商服用地路线价修正体系商服用地路线价修正体系 .25( (二二) )各类用地基准地价修正体系各类用地基准地价修正体系 .27( (三三) )各类用地二、三级类用途行业修正系数各类用地二、三级类用途行业修正系数 .30( (四四) )地下空间建设用地使用权价格修正系数地下空间建设用地使用权价格修正系数 .32四、宗地地价评估四、宗地地价评估 .3

3、2( (一一) )临街商服用地的评估临街商服用地的评估 .32( (二二) )单一用途用地评估单一用途用地评估 .33( (三三) )混合用地评估混合用地评估 .34( (四四) )其他类型用地评估其他类型用地评估 .35五、成果应用注意事项五、成果应用注意事项 .35( (一一) )在宗地地价评估中应注意的事项在宗地地价评估中应注意的事项 .35( (二二) )应与其他评估方法结合使用应与其他评估方法结合使用 .36( (三三) )基准地价要定期进行调整基准地价要定期进行调整 .36第一部分第一部分 中心城区基准地价修编成果汇总中心城区基准地价修编成果汇总一、文字报告一、文字报告1、莆田市

4、2014 年城镇基准地价修编工作报告；2、莆田市中心城区 2014 年基准地价修编技术报告。二、图件二、图件1、莆田市中心城区商服用地路线价图；2、莆田市中心城区商服用地基准地价图；3、莆田市中心城区住宅用地基准地价图；4、莆田市中心城区工业用地基准地价图；5、莆田市中心城区地价监测点分布图。三、表格三、表格1、莆田市中心城区商服用地路线价表；2、莆田市中心城区商服用地基准地价表；3、莆田市中心城区住宅用地基准地价表；4、莆田市中心城区工业用地基准地价表；5、莆田市中心城区其他类型用地基准地价表；6、莆田市中心城区地价监测点(标定地价)一览表。四、基准地价修正体系四、基准地价修正体系1、莆田市

5、中心城区基准地价修正系数表；2、莆田市中心城区宗地地价影响因素说明表。附表附表 1 1：中心城区基准地价表：中心城区基准地价表表表 1-11-1 中心城区商服用地路线价表中心城区商服用地路线价表编号编号道路名称道路名称范围范围路线价路线价( (元元/)/)修正幅度修正幅度地价范围地价范围( (元元/)/)L01文献路石室路北大路446584465820%3572653590L02胜利路梅园路河390103901020%3120846812L03武夷商业街346753467520%2774041610L04顶务巷文献路东大路330903309020%2647239708L05十字街文献路古城路3

6、25603256020%2604839072L06梅园路学园路胜利路288142881420%2305134577L07东大路胜利路大路街285072850720%2280634208L08文献路北大路八二一街269782697820%2158232374L09文献路学园路石室路267262672620%2138132071L10胜利路河莆阳路253672536720%2029430440L11大路街坊巷以南239262392620%1914128711L12北大路东园路古城路236662366620%1893328399L13东园路胜利路八二一街233872338720%1871028064

7、L14学园路文献路南门路227792277920%1822327335L15梅园路荔城路学园路224242242420%1793926909L16东大路大路街北大路215482154820%1723825858L17梅园路胜利路北大路208452084520%1667625014L18胜利路兴安路梅园路207762077620%1662124931L19荔城路福兴路凤凰路203982039820%1631824478L20莆阳路学园路天妃路193971939720%1551823276L21壶山路学园路胜利路187091870920%1496722451L22文献路荔城路学园路17846178

8、4618%1463421058L23延寿路东圳路天妃路177301773018%1453920921L24文献路八二一街延寿路173921739218%1426120523L25梅园路北大路八二一街170471704718%1397920115L26南门路学园路胜利路168041680418%1377919829L27八二一街东岩路天妃路166311663118%1363719625L28胜利路莆阳路南园路164531645318%1349119415L29后巷街南门路南园路163461634618%1340419288编号编号道路名称道路名称范围范围路线价路线价( (元元/)/)修正幅度修正

9、幅度地价范围地价范围( (元元/)/)L30古城路胜利路八二一街160721607218%1317918965L31十字街莆阳路南门东路158421584218%1299018694L32胜利路东园路兴安路156661566618%1284618486L33文献路延寿路荔园路154551545518%1267318237L34顶社路荔城路学园路152761527618%1252618026L35顶务巷东大路古城路150631506318%1235217774L36大路街坊巷以北149581495818%1226617650L37学园路东园路文献路147421474218%1208817396L

10、38筱塘街文献路凤凰路146641466418%1202417304L39荔城路延寿溪福兴路144181441818%1182317013L40东园路荔城路胜利路143361433618%1175616916L41嘉新建材城（东）139831398318%1146616500L42壶山路胜利路以东137111371118%1124316179L43南门东路135051350518%1107415936L44兴安路学园路胜利路131881318818%1081415562L45学园路南门路南园路129821298218%1064515319L46莆阳路荔城路学园路128811288118%105

11、6215200L47胜利路南园路以南126981269818%1041214984L48荔城路凤凰路荔园路125821258218%1031714847L49天妃路八二一街荔园路124441244418%1020414684L50丰美路124861248618%1023914733L51南园路学园路以东123531235318%1012914577L52荔华大道启迪国际社区荔城路122481224818%1004314453L53东园路八二一街荔园路121321213218%994814316L54北大路八二一街东园路120431204318%987514211L55仓后路北大路八二一街119

12、791197918%982314135L56衙后路119511195118%980014102L57凤凰路荔城路学园路119101191018%976614054L58东大路北大路八二一街118461184618%971413978L59筱塘街凤凰路莆阳路115811158118%949613666L60后巷街文献路南门路114121141218%935813466编号编号道路名称道路名称范围范围路线价路线价( (元元/)/)修正幅度修正幅度地价范围地价范围( (元元/)/)L61吉祥街113811138118%933213430L62坊巷112901129018%925813322L63胜利

13、路东圳路东园路110011100118%902112981L64学园路东圳路东园路109881098818%901012966L65东圳路荔城路八二一街108321083218%888212782L66下店路莆田四中荔园路107291072918%879812660L67延寿路东圳路八二一街105841058418%867912489L68八二一街学园路东岩路104211042118%854512297L69荔城路延寿溪荔园路103501035018%848712213L70福兴路101421014218%831611968L71镇海街东园路天妃路101011010118%828311919L

14、72石室路荔城路文献路100281002818%822311833L73延寿西路学园路以西9823982318%805511591L74荔园路荔城路天妃路9704970418%795711451L75北大路建材市场9620962018%788811352L76建设路荔城路学园路9472947215%805110893L77月塘街9372937215%796610778L78建绣路9321932115%792310719L79筱塘街文献路以北9245924515%785810632L80南门路莆阳路学园路9083908315%772110445L81东岩路胜利路八二一街8981898115%76

15、3410328L82镇阳路八二一街延寿路8823882315%750010146L83学园路南园路以南8657865715%73589956L84学园路八二一街东圳路8509850915%72339785L85东圳路八二一街以东8472847215%72019743L86八二一街学园路以北8416841615%71549678L87荔园路东圳路天妃路8329832915%70809578L88荔园路荔华大道荔城路8284828415%70419527L89石景路7860786015%66819039L90幸福路八二一街延寿路7636763615%64918781L91仪莘路7547754715

16、%64158679编号编号道路名称道路名称范围范围路线价路线价( (元元/)/)修正幅度修正幅度地价范围地价范围( (元元/)/)L92沟下街7377737715%62708484L93沟西街7309730915%62138405L94嘉新建材城（西）7063706315%60048122L95兰溪街6853685315%58257881L96西洪南街6659665915%56607658L97建安街6529652915%55507508L98镇海街下店路东园路6291629115%53477235L99凤凰路荔城路以西6209620915%52787140L100新梅路6164616415%

17、52397089L101新季路6164616415%52397089L102西洪北街下店路东圳路5984598415%50866882L103荔华大道启迪国际社区以西5833583315%49586708L104顶社路荔城路以西5778577815%49116645L105石室路荔城路以西5778577815%49116645L106石兴路5654565415%48066502L107双兴路5582558215%47456419L108建设路荔城路以西5320532015%45226118L109荔园路荔涵大道东圳路5237523715%44516023L110九华路荔城路荔园路5142514

18、215%43715913L111江鸿街4982498215%42355729L112建丰路4894489415%41605628L113新塘街4793479315%40745512L114锦塘街建设路顶社路4793479315%40745512L115龙桥路4353435315%37005006L116天妃路4286428615%36434929L117城港大道4286428615%36434929表表 1-21-2 中心城区商服用地基准地价表中心城区商服用地基准地价表基准地价基准地价地价范围地价范围土地土地级别级别楼面地价楼面地价( (元元/)/)地面地价地面地价( (元元/)/)地面地价地

19、面地价( (万元万元/ /亩亩) )修正修正幅度幅度楼面地价楼面地价( (元元/)/)地面地价地面地价( (元元/)/)地面地价地面地价( (万元万元/ /亩亩) )一级330633068265551.018%27113901 67779753 451.8650.2二级253125316328421.918%20752987 51897467 346.0497.8三级193519354838322.518%15872283 39675709 264.5380.6四级145514553638242.518%11931717 29834293 198.9286.2五级106910692673178

20、.218%8771261 21923154 146.1210.3六级7737731933128.918%63491215852281 105.7152.1表表 1-31-3 中心城区住宅用地基准地价表中心城区住宅用地基准地价表基准地价基准地价地价范围地价范围土地土地级别级别楼面地价楼面地价( (元元/)/)地面地价地面地价( (元元/)/)地面地价地面地价( (万元万元/ /亩亩) )修正修正幅度幅度楼面地价楼面地价( (元元/)/)地面地价地面地价( (元元/)/)地面地价地面地价( (万元万元/ /亩亩) )一级278527856963464.218%22843286 57108216 3

21、80.6547.8二级215621565390359.318%17682544 44206360 294.6424.0三级166116614153276.918%13621960 34054901 227.1326.7四级125212523130208.718%10271477 25673693 171.1246.3五级9379372343156.218%7681106 19212765 128.1184.3六级6826821705113.718%55980513982012 93.2134.2表表 1-41-4 中心城区工业用地基准地价表中心城区工业用地基准地价表基准地价基准地价地价范围地价

22、范围土地土地级别级别地面地价地面地价( (元元/)地面地价地面地价( (万元万元/亩亩) )修正幅度修正幅度地面地价地面地价( (元元/)地面地价地面地价( (万元万元/亩亩) )一级1088108872.515%925125161.783.4二级82482454.915%70094846.763.2三级62462441.615%53071835.347.9四级48048032.015%40855227.236.8表表 1-51-5 中心城区商服用地二级类用途基准地价表中心城区商服用地二级类用途基准地价表住宿餐饮用地住宿餐饮用地大型批发零售用大型批发零售用地（地（3 3 万平方米万平方米以上不

23、可分割）以上不可分割）四星级及以上宾四星级及以上宾馆酒店用地馆酒店用地除四星级及以上除四星级及以上宾馆酒店用地外宾馆酒店用地外商务金融用商务金融用地地其他商服用地其他商服用地土地土地级别级别元元/万元万元/ /亩亩 元元/ 万元万元/ /亩亩 元元/ 万元万元/ /亩亩 元元/ 万元万元/ /亩亩 元元/ 万元万元/ /亩亩一级66156615441 33003300220 41404140276 49654965331 37203720248 二级50555055337 25352535169 31653165211 37953795253 28502850190 三级38703870258

24、 19351935129 24152415161 29102910194 21752175145 四级29102910194 1455145597 18151815121 21902190146 16351635109 五级21452145143 1065106571 1335133589 16051605107 1200120080 六级15451545103 78078052 96096064 1155115577 87087058 注：上述基准地价为地面地价，容积率为 2.5。表表 1-61-6 中心城区其他类型用地基准地价表中心城区其他类型用地基准地价表公共管理与公共服务用地公共管理与

25、公共服务用地交通运输用地交通运输用地营利性营利性新闻出版用新闻出版用地地营利性营利性科教、医卫慈科教、医卫慈善、文体用地善、文体用地营利性营利性娱乐用地娱乐用地营利性营利性停车场用地停车场用地土地土地级别级别元元/万元万元/ /亩亩元元/万元万元/ /亩亩元元/万元万元/ /亩亩元元/万元万元/ /亩亩一级37203720248 26402640176 33003300220 31803180212 二级28502850190 20252025135 25352535169 24602460164 三级21752175145 15451545103 19351935129 1890189012

26、6 四级16351635109 1170117078 1455145597 1425142595 五级1200120080 85585557 1065106571 1065106571 六级87087058 61561541 78078052 78078052 注：上述基准地价为地面地价。营利性的新闻出版、科教、医卫慈善、文体娱乐等用地级别范围参照对应的商服用地级别范围，容积率设定为 2.5；营利性的停车场用地级别范围参照对应的住宅用地级别范围，容积率设定为 1.0。附表附表 2 2：中心城区基准地价修正：中心城区基准地价修正体系体系表表 2-12-1 中心城区商服用地基准地价修正系数表中心城

27、区商服用地基准地价修正系数表因素因子优较优一般较劣劣距市级商服中心距离3.241.620-1.62-3.24商服条件距区级商服中心距离1.800.900-0.90-1.80临路级别1.440.720-0.72-1.44距公交车站距离1.080.540-0.54-1.08交通条件距长途汽车站距离0.900.450-0.45-0.90距农贸市场距离0.900.450-0.45-0.90距中学距离0.720.360-0.36-0.72距小学距离0.720.360-0.36-0.72距较大医院距离0.720.360-0.36-0.72公用设施状况距文娱设施距离0.900.450-0.45-0.90环境

28、条件周边自然条件0.900.450-0.45-0.90土地利用限制0.720.360-0.36-0.72规划条件周围土地规划用途1.080.540-0.54-1.08临街深度1.080.540-0.54-1.08临街状况1.080.540-0.54-1.08宗地条件宗地形状0.720.360-0.36-0.72表表 2-22-2 中心城区住宅用地基准地价修正系数表中心城区住宅用地基准地价修正系数表因素因子优较优一般较劣劣距市级商服中心距离1.260.630-0.63-1.26宗地位置距区级商服中心距离0.900.450-0.45-0.90临路级别1.440.720-0.72-1.44距公交车站

29、距离1.080.540-0.54-1.08交通条件距长途汽车站距离0.720.360-0.36-0.72距农贸市场距离1.440.720-0.72-1.44距中学距离1.080.540-0.54-1.08距小学距离1.260.630-0.63-1.26距较大医院距离1.080.540-0.54-1.08距公园距离0.720.360-0.36-0.72公用设施状况距文娱设施距离0.540.270-0.27-0.54环境条件污染状况1.080.540-0.54-1.08因素因子优较优一般较劣劣周边自然条件1.260.630-0.63-1.26土地利用限制0.720.360-0.36-0.72规划条

30、件周围土地规划用途1.080.540-0.54-1.08地基承受力0.720.360-0.36-0.72宗地形状0.360.180-0.18-0.36面积0.360.180-0.18-0.36朝向0.360.180-0.18-0.36宗地条件建筑密度0.540.270-0.27-0.54表表 2-32-3 中心城区工业用地基准地价修正系数表中心城区工业用地基准地价修正系数表因素因子优较优一般较劣劣道路宽度1.500.750-0.75-1.50交通条件距长途汽车站距离2.251.130-1.13-2.25供水保证率1.650.830-0.83-1.65供电保证率1.650.830-0.83-1.

31、65基础设施状况排水保证率1.200.600-0.60-1.20产业集聚规模产业集聚程度1.500.750-0.75-1.50工程地质0.900.450-0.45-0.90地形比高1.200.600-0.60-1.20环境条件自然灾害影响程度0.900.450-0.45-0.90宗地形状0.900.450-0.45-0.90面积0.750.380-0.38-0.75宗地条件规划限制0.600.300-0.30-0.60表表 2-42-4 中心城区商服用地宗地地价影响因素说明表中心城区商服用地宗地地价影响因素说明表( (一级一级) )因素因子优较优一般较劣劣距市级商服中心距离(m)100100-

32、250250-450450-700700商服条件距区级商服中心距离(m)150150-300300-500500-750750临路级别生活型主干道综合型主干道一般道路次干道支路距公交车站距离(m)200200-400400-600600-800800交通条件距长途汽车站距离(m)350350-500500-700700-950950距农贸市场距离(m)100100-200200-350350-550550距中学距离(m)150150-250250-350350-450450距小学距离(m)100100-200200-300300-400400距较大医院距离(m)200200-350350-50

33、0500-650650公用设施状况距文娱设施距离(m)200200-300300-400400-500500环境条件周边自然条件良好较好中等较差差土地利用限制无特殊限制有一定限制一般规划限制有较大限制有特殊限制规划条件周围土地规划用途商业用地住宅生活用地机关文教用地园林景观用地工矿仓储用地临街深度(m)448812121818临街状况两面临街(两面临主街)两面临街(一面主街，一面支路)一面临街(临主街)一面临街(临支路)不临街宗地条件宗地形状规则较规则基本规则较不规则不规则表表 2-52-5 中心城区商服用地宗地地价影响因素说明表中心城区商服用地宗地地价影响因素说明表( (二级二级) )因素因

34、子优较优一般较劣劣距市级商服中心距离(m)250250-550550-900900-13001300商服条件距区级商服中心距离(m)200200-450450-750750-11001100临路级别生活型主干道综合型主干道一般道路次干道支路距公交车站距离(m)200200-400400-600600-800800交通条件距长途汽车站距离(m)250250-550550-900900-13001300距农贸市场距离(m)100100-250250-450450-700700距中学距离(m)200200-450450-700700-950950距小学距离(m)150150-300300-45045

35、0-600600距较大医院距离(m)250250-450450-650650-850850公用设施状况距文娱设施距离(m)200200-400400-600600-800800环境条件周边自然条件良好较好中等较差差土地利用限制无特殊限制有一定限制一般规划限制有较大限制有特殊限制规划条件周围土地规划用途商业用地住宅生活用地机关文教用地园林景观用地工矿仓储用地临街深度(m)448812121818临街状况两面临街(两面临主街)两面临街(一面主街，一面支路)一面临街(临主街)一面临街(临支路)不临街宗地条件宗地形状规则较规则基本规则较不规则不规则表表 2-62-6 中心城区商服用地宗地地价影响因素说

36、明表中心城区商服用地宗地地价影响因素说明表( (三级三级) )因素因子优较优一般较劣劣距市级商服中心距离(m)450450-950950-15501550-22502250商服条件距区级商服中心距离(m)350350-700700-11501150-17001700临路级别生活型主干道综合型主干道一般道路次干道支路距公交车站距离(m)200200-400400-600600-800800交通条件距长途汽车站距离(m)450450-10001000-16001600-22502250距农贸市场距离(m)250250-550550-900900-13001300距中学距离(m)300300-600

37、600-900900-12001200距小学距离(m)300300-600600-900900-12001200距较大医院距离(m)500500-10001000-15001500-20002000公用设施状况距文娱设施距离(m)300300-600600-900900-12001200环境条件周边自然条件良好较好中等较差差土地利用限制无特殊限制有一定限制一般规划限制有较大限制有特殊限制规划条件周围土地规划用途商业用地住宅生活用地机关文教用地园林景观用地工矿仓储用地临街深度(m)448812121818临街状况两面临街(两面临主街)两面临街(一面主街，一面支路)一面临街(临主街)一面临街(临支

38、路)不临街宗地条件宗地形状规则较规则基本规则较不规则不规则表表 2-72-7 中心城区商服用地宗地地价影响因素说明表中心城区商服用地宗地地价影响因素说明表( (四级四级) )因素因子优较优一般较劣劣距市级商服中心距离(m)15501550-19501950-24502450-30503050商服条件距区级商服中心距离(m)700700-12001200-18001800-25002500临路级别生活型主干道综合型主干道一般道路次干道支路距公交车站距离(m)400400-600600-800800-10001000交通条件距长途汽车站距离(m)700700-13501350-21002100-2

39、9502950距农贸市场距离(m)450450-950950-15001500-21002100距中学距离(m)500500-800800-11001100-14001400距小学距离(m)400400-700700-10001000-13001300距较大医院距离(m)600600-12001200-18001800-24002400公用设施状况距文娱设施距离(m)500500-800800-11001100-14001400环境条件周边自然条件良好较好中等较差差土地利用限制无特殊限制有一定限制一般规划限制有较大限制有特殊限制规划条件周围土地规划用途商业用地住宅生活用地机关文教用地园林景观用

40、地工矿仓储用地临街深度(m)448812121818临街状况两面临街(两面临主街)两面临街(一面主街，一面支路)一面临街(临主街)一面临街(临支路)不临街宗地条件宗地形状规则较规则基本规则较不规则不规则表表 2-82-8 中心城区商服用地宗地地价影响因素说明表中心城区商服用地宗地地价影响因素说明表( (五级五级) )因素因子优较优一般较劣劣距市级商服中心距离(m)20002000-24002400-29002900-35003500商服条件距区级商服中心距离(m)900900-14001400-20002000-27002700临路级别生活型主干道综合型主干道一般道路次干道支路距公交车站距离(

41、m)600600-800800-10001000-12001200交通条件距长途汽车站距离(m)14001400-19001900-25002500-32003200距农贸市场距离(m)500500-11001100-16501650-22502250距中学距离(m)500500-10001000-15001500-20002000距小学距离(m)500500-10001000-15001500-20002000距较大医院距离(m)13001300-20002000-27002700-34003400公用设施状况距文娱设施距离(m)13001300-16001600-19001900-2200

42、2200环境条件周边自然条件良好较好中等较差差土地利用限制无特殊限制有一定限制一般规划限制有较大限制有特殊限制规划条件周围土地规划用途商业用地住宅生活用地机关文教用地园林景观用地工矿仓储用地临街深度(m)448812121818临街状况两面临街(两面临主街)两面临街(一面主街，一面支路)一面临街(临主街)一面临街(临支路)不临街宗地条件宗地形状规则较规则基本规则较不规则不规则表表 2-92-9 中心城区商服用地宗地地价影响因素说明表中心城区商服用地宗地地价影响因素说明表( (六级六级) )因素因子优较优一般较劣劣距市级商服中心距离(m)23002300-28002800-34003400-41

43、004100商服条件距区级商服中心距离(m)13001300-20002000-28002800-37003700临路级别生活型主干道综合型主干道一般道路次干道支路距公交车站距离(m)600600-800800-10001000-12001200交通条件距长途汽车站距离(m)15001500-22002200-30003000-39003900距农贸市场距离(m)700700-14001400-22002200-31003100距中学距离(m)800800-14001400-20002000-26002600距小学距离(m)800800-14001400-20002000-26002600距较

44、大医院距离(m)20002000-24002400-28002800-32003200公用设施状况距文娱设施距离(m)12001200-18001800-24002400-30003000环境条件周边自然条件良好较好中等较差差土地利用限制无特殊限制有一定限制一般规划限制有较大限制有特殊限制规划条件周围土地规划用途商业用地住宅生活用地机关文教用地园林景观用地工矿仓储用地临街深度(m)448812121818临街状况两面临街(两面临主街)两面临街(一面主街，一面支路)一面临街(临主街)一面临街(临支路)不临街宗地条件宗地形状规则较规则基本规则较不规则不规则表表 2-102-10 中心城区住宅用地宗

45、地地价影响因素说明表中心城区住宅用地宗地地价影响因素说明表( (一级一级) )因素因子优较优一般较劣劣距市级商服中心距离(m)200200-350350-500500-650650宗地位置距区级商服中心距离(m)200200-350350-500500-650650临路级别生活型主干道综合型主干道一般道路次干道支路距公交车站距离(m)200200-400400-600600-800800交通条件距长途汽车站距离(m)400400-600600-800800-10001000距农贸市场距离(m)150150-250250-350350-450450距中学距离(m)150150-250250-35

46、0350-450450距小学距离(m)100100-200200-300300-400400距较大医院距离(m)200200-350350-500500-650650距公园距离(m)150150-250250-350350-450450公用设施状况距文娱设施距离(m)200200-300300-400400-500500污染状况无污染基本无污染 有一定污染 污染较严重污染严重环境条件周边自然条件良好较好中等较差差土地利用限制无特殊限制 有一定限制一般规划限制有较大限制 有特殊限制规划条件周围土地规划用途机关文教办公商业住宅区工业其它地基承受力(T/)2520-2515-2010-1510宗地形

47、状规则较规则基本规则较不规则不规则面积无影响略有影响有一定影响 有较大影响 有严重影响朝向南西南、东南东西西北、东北北宗地条件建筑密度低较低中等较密集密集表表 2-112-11 中心城区住宅用地宗地地价影响因素说明表中心城区住宅用地宗地地价影响因素说明表( (二级二级) )因素因子优较优一般较劣劣距市级商服中心距离(m)350350-700700-10501050-14001400宗地位置距区级商服中心距离(m)300300-550550-800800-10501050临路级别生活型主干道综合型主干道一般道路次干道支路距公交车站距离(m)200200-400400-600600-800800交

48、通条件距长途汽车站距离(m)300300-650650-10001000-13501350距农贸市场距离(m)150150-300300-450450-600600距中学距离(m)200200-450450-700700-950950距小学距离(m)150150-300300-450450-600600距较大医院距离(m)250250-450450-650650-850850距公园距离(m)250250-450450-650650-850850公用设施状况距文娱设施距离(m)200200-400400-600600-800800污染状况无污染基本无污染有一定污染污染较严重污染严重环境条件周边自

49、然条件良好较好中等较差差土地利用限制无特殊限制有一定限制一般规划限制有较大限制有特殊限制规划条件周围土地规划用途机关文教办公商业住宅区工业其它地基承受力(T/)2520-2515-2010-1510宗地形状规则较规则基本规则较不规则不规则面积无影响略有影响有一定影响有较大影响有严重影响朝向南西南、东南东西西北、东北北宗地条件建筑密度低较低中等较密集密集表表 2-122-12 中心城区住宅用地宗地地价影响因素说明表中心城区住宅用地宗地地价影响因素说明表( (三级三级) )因素因子优较优一般较劣劣距市级商服中心距离(m)600600-12001200-18001800-24002400宗地位置距区

50、级商服中心距离(m)500500-900900-13001300-17001700临路级别生活型主干道综合型主干道一般道路次干道支路距公交车站距离(m)200200-400400-600600-800800交通条件距长途汽车站距离(m)600600-12001200-18001800-24002400距农贸市场距离(m)300300-600600-900900-12001200距中学距离(m)300300-600600-900900-12001200距小学距离(m)300300-600600-900900-12001200距较大医院距离(m)500500-10001000-15001500-2

51、0002000距公园距离(m)400400-800800-12001200-16001600公用设施状况距文娱设施距离(m)300300-600600-900900-12001200污染状况无污染基本无污染有一定污染污染较严重污染严重环境条件周边自然条件良好较好中等较差差土地利用限制无特殊限制有一定限制一般规划限制有较大限制有特殊限制规划条件周围土地规划用途机关文教办公商业住宅区工业其它地基承受力(T/)2520-2515-2010-1510宗地形状规则较规则基本规则较不规则不规则面积无影响略有影响有一定影响有较大影响有严重影响朝向南西南、东南东西西北、东北北宗地条件建筑密度低较低中等较密集密

52、集表表 2-132-13 中心城区住宅用地宗地地价影响因素说明表中心城区住宅用地宗地地价影响因素说明表( (四级四级) )因素因子优较优一般较劣劣距市级商服中心距离(m)15001500-20002000-25002500-30003000宗地位置距区级商服中心距离(m)10001000-16001600-22002200-28002800临路级别生活型主干道综合型主干道一般道路次干道支路距公交车站距离(m)400400-600600-800800-10001000交通条件距长途汽车站距离(m)800800-16001600-24002400-32003200距农贸市场距离(m)600600-

53、900900-12001200-15001500距中学距离(m)500500-800800-11001100-14001400距小学距离(m)400400-700700-10001000-13001300距较大医院距离(m)600600-12001200-18001800-24002400距公园距离(m)500500-10001000-15001500-20002000公用设施状况距文娱设施距离(m)500500-800800-11001100-14001400污染状况无污染基本无污染有一定污染污染较严重污染严重环境条件周边自然条件良好较好中等较差差土地利用限制无特殊限制有一定限制一般规划限制

54、有较大限制有特殊限制规划条件周围土地规划用途机关文教办公商业住宅区工业其它地基承受力(T/)2520-2515-2010-1510宗地形状规则较规则基本规则较不规则不规则面积无影响略有影响有一定影响有较大影响有严重影响朝向南西南、东南东西西北、东北北宗地条件建筑密度低较低中等较密集密集表表 2-142-14 中心城区住宅用地宗地地价影响因素说明表中心城区住宅用地宗地地价影响因素说明表( (五级五级) )因素因子优较优一般较劣劣距市级商服中心距离(m)20002000-25002500-30003000-35003500宗地位置距区级商服中心距离(m)10001000-15001500-2000

55、2000-25002500临路级别生活型主干道综合型主干道一般道路次干道支路距公交车站距离(m)600600-800800-10001000-12001200交通条件距长途汽车站距离(m)16001600-22002200-28002800-34003400距农贸市场距离(m)800800-12001200-16001600-20002000距中学距离(m)500500-10001000-15001500-20002000距小学距离(m)500500-10001000-15001500-20002000距较大医院距离(m)13001300-20002000-27002700-34003400距

56、公园距离(m)900900-17001700-25002500-33003300公用设施状况距文娱设施距离(m)13001300-16001600-19001900-22002200污染状况无污染基本无污染有一定污染污染较严重污染严重环境条件周边自然条件良好较好中等较差差土地利用限制无特殊限制有一定限制一般规划限制有较大限制有特殊限制规划条件周围土地规划用途机关文教办公商业住宅区工业其它地基承受力(T/)2520-2515-2010-1510宗地形状规则较规则基本规则较不规则不规则面积无影响略有影响有一定影响有较大影响有严重影响朝向南西南、东南东西西北、东北北宗地条件建筑密度低较低中等较密集密

57、集表表 2-152-15 中心城区住宅用地宗地地价影响因素说明表中心城区住宅用地宗地地价影响因素说明表( (六级六级) )因素因子优较优一般较劣劣距市级商服中心距离(m)24002400-30003000-36003600-42004200宗地位置距区级商服中心距离(m)14001400-22002200-30003000-38003800临路级别生活型主干道综合型主干道一般道路次干道支路距公交车站距离(m)600600-800800-10001000-12001200交通条件距长途汽车站距离(m)17001700-25002500-33003300-41004100距农贸市场距离(m)800

58、800-16001600-24002400-32003200距中学距离(m)800800-14001400-20002000-26002600距小学距离(m)800800-14001400-20002000-26002600距较大医院距离(m)20002000-24002400-28002800-32003200距公园距离(m)12001200-20002000-28002800-36003600公用设施状况距文娱设施距离(m)12001200-18001800-24002400-30003000污染状况无污染基本无污染有一定污染污染较严重污染严重环境条件周边自然条件良好较好中等较差差土地利用

59、限制无特殊限制有一定限制一般规划限制有较大限制有特殊限制规划条件周围土地规划用途机关文教办公商业住宅区工业其它地基承受力(T/)2520-2515-2010-1510宗地形状规则较规则基本规则较不规则不规则面积无影响略有影响有一定影响有较大影响有严重影响朝向南西南、东南东西西北、东北北宗地条件建筑密度低较低中等较密集密集表表 2-162-16 中心城区工业用地宗地地价影响因素说明表中心城区工业用地宗地地价影响因素说明表( (一级一级) )因素因子优较优一般较劣劣道路宽度(m)50 40-5024-4012-2412交通条件距长途汽车站距离(m)300 300-600600-950950-135

60、01350供水保证率(%)9590-9580-9070-8070供电保证率(%)9590-9580-9070-8070基础设施状况排水保证率(%)9590-9580-9070-8070产业集聚规模产业集聚程度高较高一般较低低工程地质好良好一般较差差地形比高无影响略有影响一定影响有较大影响 有严重影响环境条件自然灾害影响程度无很低低有一定危害危害较大宗地形状规则较规则基本规则较不规则不规则面积无影响略有影响有一定影响 有较大影响 有严重影响宗地条件规划限制无限制个别条件有影响部分工业可布置工业布置受极大限制不允许工业布置表表 2-172-17 中心城区工业用地宗地地价影响因素说明表中心城区工业用

61、地宗地地价影响因素说明表( (二级二级) )因素因子优较优一般较劣劣道路宽度(m)50 40-5024-4012-2412交通条件距长途汽车站距离(m)500 500-11001100-18001800-26002600供水保证率(%)9590-9580-9070-8070供电保证率(%)9590-9580-9070-8070基础设施状况排水保证率(%)9590-9580-9070-8070产业集聚规模产业集聚程度高较高一般较低低工程地质好良好一般较差差地形比高无影响略有影响一定影响有较大影响 有严重影响环境条件自然灾害影响程度无很低低有一定危害危害较大宗地形状规则较规则基本规则较不规则不规则

62、面积无影响略有影响有一定影响 有较大影响 有严重影响宗地条件规划限制无限制个别条件有影响部分工业可布置工业布置受极大限制不允许工业布置表表 2-182-18 中心城区工业用地宗地地价影响因素说明表中心城区工业用地宗地地价影响因素说明表( (三级三级) )因素因子优较优一般较劣劣道路宽度(m)50 40-5024-4012-2412交通条件距长途汽车站距离(m)900 900-17001700-26002600-36003600供水保证率(%)9590-9580-9070-8070供电保证率(%)9590-9580-9070-8070基础设施状况排水保证率(%)9590-9580-9070-80

63、70产业集聚规模产业集聚程度高较高一般较低低工程地质好良好一般较差差地形比高无影响略有影响一定影响有较大影响 有严重影响环境条件自然灾害影响程度无很低低有一定危害危害较大宗地形状规则较规则基本规则较不规则不规则面积无影响略有影响有一定影响 有较大影响 有严重影响宗地条件规划限制无限制个别条件有影响部分工业可布置工业布置受极大限制不允许工业布置表表 2-192-19 中心城区工业用地宗地地价影响因素说明表中心城区工业用地宗地地价影响因素说明表( (四级四级) )因素因子优较优一般较劣劣道路宽度(m)50 40-5024-4012-2412交通条件距长途汽车站距离(m)1800 1800-2500

64、2500-33003300-42004200供水保证率(%)9590-9580-9070-8070供电保证率(%)9590-9580-9070-8070基础设施状况排水保证率(%)9590-9580-9070-8070产业集聚规模产业集聚程度高较高一般较低低工程地质好良好一般较差差地形比高无影响略有影响一定影响有较大影响 有严重影响环境条件自然灾害影响程度无很低低有一定危害危害较大宗地形状规则较规则基本规则较不规则不规则面积无影响略有影响有一定影响 有较大影响 有严重影响宗地条件规划限制无限制个别条件有影响部分工业可布置工业布置受极大限制不允许工业布置附表附表 3 3：中心城区商服用地路线价修

65、正体系：中心城区商服用地路线价修正体系( (详见第二部分成果应用详见第二部分成果应用说明说明) )第二部分第二部分 成果应用说明成果应用说明一、基准地价适用范围一、基准地价适用范围中心城区基准地价修编成果的适用范围为：北至溪白村，东至拱辰街道办事处的南郊村，西至凤凰山，南至木兰溪，总面积约 49.93 平方公里。二、基准地价内涵二、基准地价内涵表表 3-13-1 中心城区基准地价内涵一览表中心城区基准地价内涵一览表用地类型表现形式使用年期(年)容积率评估期日路线价(楼面地价)401.02014-6-30商服级别楼面地价402.52014-6-30住宅级别楼面地价702.52014-6-30工业

66、级别地面地价501.02014-6-30其他类型级别地面地价501.0/2.52014-6-301、基准地价用地类型根据土地利用现状分类 （GB/T21010-2007）和福建省国土资源厅关于进一步规范土地用途分类管理的通知 （闽国土资综2009225号） ，本次基准地价的用地类型包括商服用地、住宅用地、工矿仓储用地以及其他类型用地等四类。(1)商服用地：包括批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其它商服用地。(2)住宅用地：包括普通住宅、公寓、别墅等用地。(3)工矿仓储用地：包括工业用地、采矿用地、仓储用地。(4)其他类型用地：包括公共管理和公共服务用地中的营利性新闻出版、科教、医卫慈善、文体娱乐、风景名胜、公共设施用地，特殊用地中的营利性殡葬用地以及交通运输用地中的营利性停车场用地等。2、基准地价年期本次基准地价年期统一为各种类型用地的法定最高使用年限，即：商服用地 40 年、住宅用地 70 年、工矿仓储用地 50 年、其他类型用地50 年。若某种用途的基准地价标准参照其他用途基准地价标准的一定比例确定的，该用途的基准地价年期仍为该用途的法定最高使用年限。3、基准地价表现形式各