株洲房地产市场价格调查报告

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1、2007株洲房地产市场价格调查报告一、2006数据分析二、2007株洲各片区楼盘调查表三、株洲各片区房产价格分析及走势四、株洲别墅楼盘价格分析五、天泉一品价格预测前言2006年对于株洲房地产行业来说是一个关注年和思索年。“国六条”的出台给株洲房产界刮来了一阵寒流，开发商们也冒了一阵冷汗，大家的神经都绷紧了。70%、90平方米、2年、5年、20%个人所得税等等，成了开发商和市民讨论的重点，给原本火暴的黄金周提前画上了句号。市民购房更加理性，持币观望的氛围越来越浓。随着国六条十五条细则的出台，笼罩在开发商头顶的乌云开始慢慢的消散了，株洲房地产市场也表现可喜的成绩。一、 株洲2006房地产市场数据分

2、析（一）从投资方面讲，开发投资继续增长，性质上以私营投资居多，楼市信心指数高。2006年，全市完成房地产开发投资44.35亿元，同比增长36.5%，比去年26.45%的增幅上升10个百分点；全年房屋施工面积649.74万平方米，同比增长39.11%，比去年10.83%的增幅上升25.67个百分点，增幅为近4年之最；本年新开工面积333.32万平方米，同比增长58.57%，与去年的零增幅相比更是悬殊，增幅居2000年以来之最。（二）从结构方面说，住宅投资占据半壁江山，经济适用房增幅回落幅度较大，商业地产再次升温，办公楼投资微乎其微。 2006年，全市住宅开发投资25.05亿元，为整个房地产开发投

3、资的56.48%；住宅施工面积465.45万平方米，占总施工面积的71.64%，无论是新开工面积，还是竣工面积，住宅的比重均在76%。经济适用房1.16亿元，同比增长11%，比去年47%的增幅回落36个百分点。商业营业用房开发投资9.69亿元，同比增长62.1%，办公楼投资0.63亿元，占开发投资的1.42%，增幅与去年持平。（三）从销售方面析，销售翻番，房价在涨，期房售价高于现房，空置率持平。全年商品房销售面积215.37万平方米，同比增长84.85%，其中，住宅销售面积187.42万平方米，占总销售面积的87%；商品房销售额41.02亿元，同比增长147.71%，其中，住宅29.95亿元，

4、占总销售额的73%，其销售面积和销售额的增幅与商品房相近，整个销售形势几乎呈翻番态势，尤其是销售额翻了1.5倍；全市商品住宅平均销售价格1598元/平方米，同比增长31.31%，与2005年的5.09%的增幅相比，房价确实上涨了很多。其中，期房1657元/平方米，现房平均价格1381元/平方米。就城市四区而言，商品住宅平均销售价格已达1810元/平方米；全年商品房空置面积25.72万平方米，空置率14.78%，基本与去年持平。空置3年以下的房屋占93%，其中，住宅占66%。（四）别墅及高档公寓分析1、 别墅及高档公寓开发情况： 2006年株洲住宅总施工面积465.45万平方米，其中90平方米及

5、以下的18.42万平方米，占总量的3.9%；经济适用房15.29万平方米，占总量的3.2%；别墅及高档公寓64.61万平方米，占总量的13.8%；剩余的79.1%都为普通住宅。可见株洲的住宅还是停留在一般水平，高品质还不是人们购房的主要考虑条件。但是随着房产价格的提升，人们开始关注开发商的实力和品牌，对楼盘品质也将越来越重视。别墅产品在国家政策的影响下将成为绝版产品。2、别墅及高档公寓的销售情况： 从销售情况看，06年别墅及高档公寓的销售以期房为主，期房销售面积197819平方米，占总量的87.3%；06年全年销售别墅及高档公寓1763套，其中现房342套，期房1421套，而全年竣工套数只有1

6、132套。从06年楼盘开发情况看，这销售的别墅及高档公寓主要是山水国际一期（售完）、城市风景一期（90%以上）、海创明珠花园三期（70%左右）的电梯公寓；书湘里（销售42套左右）、喜悦花都（售完）、香山美境（售完）和碧玉花园四期（50%左右）的别墅产品。3、别墅及高档公寓的价格情况： 从价格上看，别墅及高档公寓的整体售价在2022元/平方米，其中现房2230元/平方米，期房1992元/平方米。作为高档产品，这样的整体售价很低，但是我们要看到的是这些销售的高档产品有80%左右的是电梯房而不是别墅产品。05年株洲四区的商品房平均售价在1430元/平方米，06年上半年1720元/平方米，06年12月

7、1810元/平方米，而高档公寓又在这基础上提升了212元/平方米，应该说株洲的整体房价在持续的上升，相信别墅产品价格在各个利好政策和产品的日益减少下会有一个新的提升。 二、2007株洲各片区楼盘调查表(一)荷塘区项目概况“东方名园”由株洲恒基房地产开发有限公司开发，西临新华东路，北伴流芳公园。总建筑面积94739平方米，目前正在销售的为其2期茵悦地，14层的电梯高层，绿化率40%，容积率2.96，共有128套，户型面积在125平方米230平方米之间，二期开盘时间为2006年10月底。二期剩余产品主要在10层以上。价格变化东方名园，一期销售均价为1850元/平方米（调查时间为2006年8月），二

8、期均价为2000元/平方米，一期和二期均价相差150元/平方米，2007年春节期间，该项目折扣比较大，如采用一次性付款，同时加入会员则可以享受近96折的优惠，相当于1920元/平方米。随着房地产淡季的结束，该楼盘将会逐步采用抬高价格或降低折扣的方式提价。预计春节后其价格将会达到了2000元/平方米。项目分析 该项目为株洲中高档次楼盘，环境优美、交通方便，同地段同品质竞争楼盘较少，再加上其主要针对的目标客户群为周边厂矿企业职工、附近常住居民，客源较大，销售压力较小。随着一期的成功销售，为二期销售创造了良好的口碑效应和品牌效应，为加价奠定了坚实的基础。东方名园外海玫瑰名城项目概况“外海玫瑰名城”位

9、于荷塘区桂花路上，由杭州外海集团下属公司株洲外海房地产开发有限公司开发，总建筑面积23万平方米，绿化率45%，容积率为1.18，分五期开发，目前该项目一期已销售完毕，二期去化速度已经达到了95%以上，现主要准备推出的是三期多层300余套住宅，开盘的时间将在2007年5月。价格变化“外海玫瑰名城”一期销售均价为1900元/平方米，二期均价为2100元/平方米，一期均价和二期均价相差200元/平方米，随着该项目的产品、地段逐渐被销售者所接受，预计该项目2007年5月推出的三期产品的均价不会低于2300元/平方米。项目分析位于荷塘区政府北侧，紧临红旗广场，生活配套齐全，交通便利，升值潜力大。从一期、

10、二期可以发现该项目产品很好的复制了绿城的三段式立面效果，再加上小区优越的内部环境，和完善内设会所（休闲、健身、娱乐、购物）游泳池、网球场、幼托所等配套设施，提升了小区的档次和业主生活的便利性。对后期的销售有较强的促进作用。小区外部环境较恶劣，对整个销售有一定的负面影响。东方花园芙蓉苑二期项目概况“东方花园芙蓉苑”位于荷塘区新华东路6号，由株洲火炬房地产开发有限公司开发，项目总占地12779平方米，总建筑面积40000平方米，绿化率40%左右，二期由三栋12+1的高层组成，共有住宅330套，主力户型是四房二厅二卫（141.27平方米）。价格变化 住宅起价:1780元/平方米 均价:1880元/平

11、方米 层差价:20-30元/平方米（10月调查）目前该项目均价在2000元/平方米，销售率80%以上。项目分析该项目位于红旗广场中心辐射范围之内，配套齐全，主要目标客户以为火炬公司职工以及附近居民为主.小区内有一个中心绿化广场，是该项目的一个核心卖点。二期产品被前面高层所遮挡，而三房正处在整个项目中间部分，严重影响三房采光，导致销售速度减缓。（二）芦凇区中鸿时尚新天地项目概况“中鸿时尚新天地”位于建设路和车站路交汇处，由株洲中鸿房地产有限责任公司开发，整个项目总建筑面积210000平方米，由地下2层、地上三层裙楼以及四栋高层塔楼组成，其中商业面积70000平方米。总户数2440户。住宅面积（1

12、36.6174.09平方米），写字楼面积（54.29平方米76.6平方米）价格变化该项目住宅推出时候的价格为2500元/平方米，目前住宅部分价格为2800元/平方米，按揭99折，住宅销售率在65%左右。项目分析该项目位于株洲商业核心地段，各种配套相对齐全，交通便利；产品在设计上采用塔式结构，2栋为写字楼、2栋为住宅；但由于商业氛围过于浓厚，汽笛声、嘈杂声严重影响该项目的居住环境，因此该项目并非理想的居住之地，却是理想的投资场所。惠天然山水国际项目概况“惠天然山水国际”位于株洲芦凇区一水厂旁，由湖南惠天然房地产开发有限公司开发，该项目总建筑面积22万平方米，绿化率60%，容积率1.5，1000多

13、户,以三房为主,面积:110平方米-230平方米目前推出第5栋，共有118套。价格变化该楼盘是株洲楼市调价最早的楼盘之一，5号楼价格在2780元/平方米（2007年1月底），目前销售率为60%，之前其均价为2480元/平方米。在开盘前2006年底,举行了老业主联谊会,充分发挥了口碑宣传效应;其次,轮流派销售人员到芦凇大市场派发单页,与竞争楼盘争夺目标客户,保证项目的顺利开盘.项目分析优势：1、 拥有原生态林地，自然环境好；是株洲芦凇区难得的一块高绿化区域。2、 离芦凇市场近，各种配套都相对比较完善，交通发达。3、 整个小区的地势较高，能够远眺湘江。4、 产品主要是以迎合株洲市场需求的大三房为主

14、，有很强的市场竞争力。劣势：1、 紧临建设路，车辆过往影响小区业主的正常生活；2、 周边竞争楼盘逐渐增多，竞争愈加激烈。天顺山庄项目概况天顺山庄位于荷塘区石宋路天顺山庄会所，由湖南天顺房地产开发有限公司开发，项目占地面积18亩，绿化率40%，规划别墅栋数37栋，面积在270平方米360平方米之间。价格变化开盘时间为2005年5月。到目前为止该项目已滞销，属于死盘。均价为2000元/平方米，优惠金额为总房价的0.5%。项目分析1、采用买地自建方式,满足了部分客户需求;2、属于最早推出的的别墅楼盘,开发规模小,开发风险小.劣势：1、项目环境差, 无景观优势，整个小区配套不完善,周边配套设施不齐全.

15、2、交通路网不发达,目前该项目位于石宋路旁,车行道不平整,客户出入极不方便; 灰尘飞扬,影响小区居家.3、整个小区外立面无特色,档次较低.4、采用买地待建的方式,目标客户混杂.书香里项目概况 书香里位于株洲市文化路湖南工业大学工学院校区内，由株洲建宇中环房地产开发有限公司开发，整个项目建筑面积125267平方米，容积率1.30，绿化率40.1%，该小区由普通公寓和别墅组成，其中独立别墅34套（351.17/304.2/302.31），双拼别墅6套（292.5/302.29/320.66），叠加别墅96套（228.62/303.25)。目前别墅楼盘已经封顶，在3、4月有可能出样板房。价格变化叠加

16、别墅1830-2330元/平方米，均价2080元/平方米,双拼别墅3200元/平方米，独立别墅2800-3760元/平方米,均价3280元/平方米（2月调查），现阶段叠加别墅底下为1900元/平方米，楼上为2100元/平方米，双拼别墅3100元/平方米，独立别墅均价在130万/套。价格基本没有变化，在销售方面目前独立别墅已销售了11套,叠加31套,联排一套未售,由于自身产品结构不合理,销售压力较大,正在重新策划销售,预计4月份出样板房.项目分析优势：1、处于湖南工业大学株洲工学院内，具有浓厚的人文书香气息，文化底蕴丰富； 2、小区保留了一定的自然山体，依山而建，有一个天然的湖，自然环境相对较为

17、优越； 3、成熟的地段，成熟的生活配套，便利的交通； 4、三段式的外立面，简洁、纯净，追求一种简约的欧式风格，退台式设计，人性化；劣势：1、混合型社区，体现不出真正高档别墅的感觉，私密性较差； 2、砖混结构设计，整体性差，受户型设计影响较大； 3、虽然有山有水，但是景观资源太少太小，没有太大吸引力；项目概况 碧玉花园由株洲协力房地产开发有限公司开发，项目位于建设南路36路终点站。该项目占地276亩，建筑面积16万平方米，绿化率40%，容积率0.85。目前别墅开发到四期，其中独立别墅共22套（357平方米、370平方米）、联排别墅18套（324平方米），叠加别墅共48套（218平方米和233平方

18、米）价格变化 该项目在2006年秋季价格为45万184万之间（2006年10月），（独立：2800元/平方米，联排2600元/平方米，叠加2400元/平方米）按揭98折，一次性96折；现阶段价格在48万200万之间。按揭98折，一次性96折，基本上是每平方米上幅了200元/平方米。碧玉花园独立别墅销售12套（共有22套），目前四期销售率仅为33.3%。独立别墅的销售相对畅销，而叠加别墅成为本期滞销产品。项目分析株洲最早的纯别墅小区,在前期的销售过程中树立了一定品牌；保留了原生态的一些植物，自然环境较好；项目分四期开发，开发资金不会出现断裂，而且有利于项目逐步提升项目品质和价格；竞争压力情况下，

19、对剩余滞销产品打折销售，快速回笼资金，并顺势推出洋房。抗性：1、周遍的生活配套较差，交通条件也较差；2、小区采用了西班牙的建筑风格，但是产品的外立面较差，没有档次感和品质感；3、小区内部的绿化和配套做的一般，没有特别的景观资源和亮点。碧玉花园锦绣江山项目概况该项目总建筑面积26万平方米,由15-26层电梯小高层和高层组成,总户数1430户,现推出一期5栋住宅(123910),主力户型130150平方米,以三房为主,546套.一期123已经封顶,07年11月交付使用.价格变化一期产品去年年底登记认购,均价2480元/平方米,开盘期间销售折扣混乱,团购折扣有9.2折,一般折扣一次性9.8折,按揭9

20、.9折,受到山水国际二期2600-2700元均价的影响和四桥即将拉通的影响,该项目销售情况良好,销售率60%左右.预计下阶段价格将调至2700元/平方米,与山水国际基本持平.项目分析该项目处于芦凇区繁华地段,小区内有30000平方米的山水园林和20000平方米的休闲运动中心,商业配套完善.小区园林景观设计花了较大精力,树造出了一定的品质感,但是建筑密度较大,建筑层次高,给人压抑感.受到四桥的开通和1815线的修建,对整个项目的销售有一定的促进作用.（三）天元区恒丰水岸春天项目概况“恒丰水岸春天”位于株洲芦凇大桥西桥头，项目总占地39638平方米，总建筑面积19万平方米，主要由小高层、高层组成以

21、及商业配套场所。主力面积户型在140160平方米。价格变化均价2600元，一次性付款98折，按揭无折扣。分三期四期开发，目前该项目推出3栋14层的高层，其中靠江两栋已经剩余尾房（12层以上），另一栋离江景比较远，剩余的户型主要在6层以上。项目分析该项目靠近芦凇大桥，交通便利、可近观江景，共有住宅14栋，该项目销售顺序从外到内，主要是依靠江景住宅的景观优势来提升后期小区内住宅的价格。其中沿江大面积户型很受消费者欢迎，而临近马路、无江景户型销售相对缓慢。尚格二期天香国色项目概况尚格名城整体项目占地800亩,120方,10000户,由4+15+16+1多层和电梯小高层组成.一期产品已经开发完成,目前

22、有200余户已经交付使用.现在开发二期,也是多层和电梯小高层,以多层为主,总共18栋,场地已经平整,现在正在登记认购的128910栋基础已经完成,估计到5月份会开盘.价格变化一期产品分三次销售,一期A组团最早推出均价1860元/平方米,B组团多层均价1900元/平方米,电梯房均价2100元/平方米,现一期已经清盘,剩余少量顶层复式楼和地层商铺；二期去年年底动工，现部分楼栋基础已经完成，正在登记认购中，价格还没出来，随着沿江风光带和五桥的修建，价格会有一个提升，估计均价会达到2300元/平方米。项目分析该项目在其自身大手笔的规划和一期产品的销售，在株洲产生了较大的影响力，自身配套完善，随着一期产

23、品的交付使用和园林景观的实景呈现，会给后期产品的销售带来一定的帮助，但是地段的劣势无法改变他致命的硬伤。鼎盛城市风景项目概况“鼎盛城市风景”位于庐山路（北师大附中东面），由株洲鼎盛房地产开发有限公司开发，该项目占地80亩，建筑面积15万平方米，容积率2.63，由14栋18层和两栋16层的电梯高层组成，共有938套住宅，主打户型为三房两厅（99.01137.83）占50%，一期于2006年10月15日开盘，现一期仅剩40余套，二期将在5月左右开盘。价格变化该项目在2006年10月15日开盘，当时均价为2200、2300元，比周边楼盘的价格都高；随着一期的旺销，以及同板块楼盘形成规模，预计该项目2

24、007年5月推出的楼盘价格将会在2400、2500元/平方米左右。项目分析该项目热销有三个原因：1、前期宣传到位，城市公园概念炒做的成功；2、现场包装具有一定的冲击效果，外部围墙、销售中心等；3、极具特色的户型；但该项目也存有一定的抗性：1、楼间距过小，通风、采光效果差；2、周边竞争楼盘林立，市场竞争激烈。庐山恋项目概况“庐山恋”位于长江北路和庐山路交汇处，总用地面积48776平方米,总建筑面积176000平方米,商业面积12800平方米.绿化率40%左右，容积率3，小区有14栋小高层组成，共有12个风情各异的主题院落，户型面积在80170平方米之间，主打户型以三房和四房为主。该阶段主推第6栋

25、、第9栋（15层，一梯3户），推出的房型是：三房（6栋）和四房（9栋），5、6栋2006年年底推出，仅销售30余套。价格变化庐山恋营销策略是：小批多次。以营造火暴场面，同时为后期产品价格上调预留空间。一期推出的时间为2006年9月，当时的均价为1880元/平方米左右；目前均价格在2200元/平方米。预计三期推出的时间为5、6月，价格在2400元/平方米左右。项目分析该项目前期主要是以展开“魅力湘女”的活动，吸引眼球，就势推出庭院生活，活动提高了该项目的知名度；产品方面，主要以大三房和大四房为主，客户针对性比较强；整个小区采用轴对称布局，有12个风情各异的主题院落，小区景观布置有条理，产品设计上

26、，主卧室采用全落地拐角窗，视线开阔，对客户有很强的吸引力。抗性：城市风景已经拔高了其同区位产品的档次，对项目有很大的冲击；区域楼盘竞争激烈。湘银水岸蓝都项目概况 湘银小区由株洲湘银房地产开发，该项目邻接长江北路，东面靠湘江，整个项目占地400亩，建筑面积16.8万平方米，容积率2.1，绿化率40%左右，主力户型为三房和四房，四期开发，24栋共900套，目前开发到第四期水岸蓝都。主推产品为147160.11平方米的大四房。价格变化 该项目三期推出的价格为2100元/平方米（小区内）和2300元/平方米（靠湘江），剩余的产品为数不多，主要是大面积户型。该阶段主要是四期产品的积累阶段，在4月底即将开

27、始正式认购，预计其均价为2300元/平方米（小区内）以及2500元/平方米（靠湘江）。项目分析湘银小区分四期开发，湘银为株洲的老品牌，已经深入了人心；项目已经成功的开发多期，商业配套完善，绿化环境成型，已经是一个成熟的社区；该项目产品上基本都是以大三房为主，是整个株洲市畅销产品，再加上开发公司是株洲本地知名开发商开发，因此其产品不管是质量还是后期物业服务上都已经得到了株洲市民的认同。三、株洲各片区房产价格分析及走势（一）荷塘区案名区域前期均价（元/）现均价（元/）销售进度折扣 价格涨浮外海玫瑰名城荷瑭1900元 2100剩余尾房200元/平方米百合嘉园荷瑭1680173075%98/9950元

28、/平方米东方名园荷瑭1850200070%80%96/98150元/平方米芙蓉苑二期荷瑭1880200080%120元/平方米片区分析1、 从价格上面看，东区楼盘去年1年的涨幅基本在7%左右。玫瑰明城从1900元/平方米到2100元/平方米，上涨10.5%；东方明园上涨8.1%；芙蓉苑6.3%；百合家园2.9%。2、 从去化速度看，玫瑰名城二期200多套在开盘1周内去化70%左右，一个月时间去化90%以上；东方明园二期2006年10月开盘，现在销售率在80%左右，现在剩余少量12层以上的住宅。东区楼盘的销售速度一般在开盘一个月内销售率都在50%以上。趋势分析：这也与该片区的实际发展分不开：首先

29、，随着伟大国际广场和东都文化广场的相继投入使用，红旗广场周遍的配套日益完善；其次，新华东路红卫桥的改造和东环线的开通，使得东区的交通条件得到了极大的改善；再加上长株潭融城计划的推进，高速公路的修建，使得东区作为株洲与长沙的窗口作用更加的突出。株百荷塘店的开设等一系列利好条件，使得东区房地产市场价格在玫瑰名城等其他楼盘品质的提升中上一个新的台阶。2007年，东区的均价会向2300元/平方米挺进。（二）芦凇区案名区域前期均价（元/）现均价（元/）销售进度折扣 价格涨浮惠天然山水国际芦凇2380 270060% 98/99 220元/平方米锦绣江山芦凇2480 2480 60%98/99 预期二期均

30、价比一期要高200300元/平方米中鸿时尚新天地芦凇2500 2800 45%98/99300元/平方米片区分析1、 从价格上面看，南区06年的平均涨幅在10%左右，是株洲整体涨幅最大的区域。山水国际二期比一期上涨320元/平方米，涨幅13.4%；锦绣江山目前还没有变化，但是根据销售人员反映下一阶段的价格会与山水国际持平也将达到2700元/平方米，按照这样的价格，涨幅在8.8%；时尚新天地上涨300元/平方米，上涨幅度12%。2、 从去化速度上看，山水国际二期1月28日开盘，开盘一个月内销售50%，目前销售60%，三期排号62号；锦绣江山去年年底销售至今，546套，已销售60%。可见作为株洲品

31、质楼盘的代表，他们的销售速度在相对价格较高的情况下也较快，说明株洲市民对楼盘品质的追求在07年会有一个大的飞跃。趋势分析： 芦凇区作为株洲品质楼盘的代表，在株洲楼市中首屈一指，这也与自身条件分不开。首先，芦凇区是株洲最早的老城区，也是现在株洲主要的商业中心，是株洲的繁华闹市区。拥有株洲最完善的配套，所以价格在株洲也是最高的；其次，株洲四桥的开通在即，使得河东和河西的联系更加的紧密，距离也更近，为该片区的价格上涨起到了很好的支撑作用；再次，1815线的建设和南区政府的搬迁改造，也给该片区房地产的发展提供了广大的发展空间。随着株洲市民对楼盘品质的关注和该片区楼盘整体品质的提升，2007年该片区的价

32、格会向3000元/平方米挺进。（三）天元区案名区域前期均价（元/）现均价（元/）销售进度折扣 价格涨浮城市风景天元22002300一期剩30余套98/99 二期在2007年4、5月推出，比一期高200元/平方米庐山恋天元1900 2100 60%98/99 现阶段价格比前期高200元/平方米，预计四月推出的新盘价格在2400，比该期上调300元/平方米。尚格名城天元1900预）2100剩余尾房200元/平方米湘银水岸蓝郡天元2100（内）2300（江）预）2300（内） 2500（江）剩余尾房200元/平方米科艺蓝湾天元2200235045%97/98150元/平方米湘银紫竹名园天元19002

33、100剩余尾房97/98200元/平方米恒丰水岸春天天元26001、2基本销售完毕，三栋剩尾盘片区分析1、 从价格上看，河西06年的房价平均涨幅在8%左右。尚格名城上涨10.5%，城市风景上涨4.5%。庐山恋上涨10.5 %，湘银上涨4.7%，科艺蓝湾上涨6.8%，紫竹名园上涨10.5%。江景房普遍比其他房价格上涨200元/平方米。其中水岸春天价格已经上升到2600元/平方米。2、 从去化情况看，尚格名城一期开盘1年基本销售完毕，现二期产品已经动工，正在登记认购；城市风景一期10月15号剩30套左右；庐山恋8月开盘至今销售60%左右；湘银阳光水岸基本销售完毕，剩余少量大户型，江景房基本销售完毕

34、，现水岸蓝郡接受登记认购，排号60号；科艺蓝湾1月开盘，现销售45%左右，水岸春天去年10月开盘剩余少量尾盘，紫竹名园也剩余少量尾盘。河西的去化速度相对较平稳，但是江景房和品质房的去化速度明显的比其他房快，而且价格也相对较高，这说明江景资源的稀缺性和楼盘品质已经越来越受市民关注。趋势分析： 天元区作为株洲的新区，城市新中心，株洲的政治文化中心，也是房地产发展的重要区域。2006年该片区的开发量和销售量名列株洲第一，楼盘的整体价位已经超过2000元/平方米。该片区房地产开发分为长江北版块和长江南版块。长江北版块主要集中在庐山路附近，目前该版块的平均价格在2100元/平方米，随着株洲五桥和滨江风光

35、带的修建，长江北版块的价格将上升到2300-2400元/平方米；相对长江北版块来说，长江南版块目前的开发量较小，而且随着株洲四桥的开通和滨江风光带的修建，长江南版块的价格也将有一定的上升。目前，四桥头的水岸春天已经卖到了2600元/平方米。如果2007称为株洲的品质年的话，我公司开发的别墅项目将为株洲的楼盘品质上升到一个新的高度。四、株洲别墅楼盘分析案名项目位置规模（亩）数量/比例前期价格现价格销售进度价格涨浮 碧玉花园建设南路电脑大市场往南3000米163亩218联排30%370独立40%325叠加30%45万184万之间（2006年10月），（独立：2800元/平方米，联排2600元/平方

36、米，叠加2400元/平方米）按揭98折，一次性96折；现阶段价格在48万200万之间。按揭98折，一次性96折，目前碧玉花园四期销售率40%左右。独立别墅销售12套（共有22套），独立别墅的销售相对畅销，而叠加别墅成为本期滞销产品。基本上是每平方米上幅了200元/平方米。书香里株洲工大校区内36路公交终点站120亩叠加228平方米303平方米61.4%联排320平方米4.3%独栋304平方米，351平方米34.3%叠加别墅1830-2330元/平方米，均价2080元/平方米,双拼别墅3200元/平方米，独立别墅2800-3760元/平方米,均价3280元/平方米现阶段叠加别墅底下为1900元/

37、平方米，楼上为2100元/平方米，双拼别墅3100元/平方米，独立别墅均价在130万/套。在销售方面目前独立别墅已销售了11套,叠加31套.别墅销售进度缓慢.价格和年前的价格没有多大变化。价格基本没有变化，在销售方面目前独立别墅已销售了11套,叠加31套,联排一套未售,由于自身产品结构不合理,销售压力较大,正在重新策划销售,预计4月份出样板房.天顺山庄石宋路旁套别墅，270-360平方米2000元/平方米，总房价优惠0.5%。无变化处于滞销状态无海创明珠花园天元区长江北路45号163亩399.33别墅：60%299-279：40%5000元/平方米无变化处于滞销状态无海德堡党校对面亩二期全为别

38、墅预计28003000元/平方米多层价格由1380元/平方米，上涨到1400元/平方米。1、 从开发量情况看，目前株洲在建在售楼盘只有三个，总量小而且多为现房销售。碧玉花园独立别墅共22套（357平方米、370平方米）、联排别墅18套（324平方米），叠加别墅共48套（218平方米和233平方米）；书湘里独立别墅40套（351.17/304.2/302.31），双拼别墅6套（292.5/302.29/320.66），叠加别墅90套（228.62/303.25)；海创明珠花园独立别墅21套（317.13/342.72/399.33）、双拼别墅10套（299.12）、联排别墅4套（279.87）。

39、天顺山庄处于滞销状态，海德堡和玫瑰名城四期还没有开发。2、 从销售情况看，销售情况不佳。碧玉花园四期总体销售率40%左右，独立销售12套，联排主要去化靠水景部分，叠加主要是3-4楼部分，小区缺乏景观资源和产品结构上的缺陷使得产品只能通过价格手段来去化；书湘里独立销售11套，叠加31套，联排0套，销售率30.8%，小区密度高，私密性差，加上产品结构问题使得产品处于滞销状态；海创明珠花园销售1/3，楼盘价格过高，产品缺乏价值支持，处于有价无市的状态。3、 从价格上看，株洲叠加别墅均价在2000元/平方米，与普通公寓房的价格阐不多，但是其自身的产品结构又没有公寓房好，所以产品的去化速度非常的慢，有的

40、甚至处于滞销状态；联排别墅2800元/平方米，独立别墅3100元/平方米。06年整体别墅价格没有大的变化，略有小幅上升。五、天泉一品价格预测 天泉一品，通过前期产品的宣传和炒作，已经树立起株洲最高档小区的形象。但是，到底小区的产品值多少钱，价格定位到多少才能够被客户所接受。1、 楼盘整体价格比较参照：项目景观资源别墅规模外立面市政配套品牌价格交通区位权重=0.25 均价海创花园5联排128万/栋,单价4200元/平米, 独栋200万/栋，单价5000元/平米左右碧玉花园四期4.25叠加均价2200元/平方米，联排均价2800元/平方米，独立3300元/平方米。书湘里4.25叠加别墅底下为190

41、0元/平方米，楼上为2100元/平方米，双拼别墅3100元/平方米，独立别墅均价在3200元/平方米本案4.53000-4000元/平米景观交通区位品牌价 格市政配套别墅规模外立面本案碧玉花园书湘里海创花园竞争模型分析2、楼盘各分类产品价格比较：楼盘产品景观资源外立面户型设计私密性价格权重=0.25均价元/平方米海创明珠花园独立别墅3.255000联排别墅2.754200碧玉花园四期独立别墅3.53300联排别墅32800书湘里独立别墅33200联排别墅2.753100本案独立别墅4.755616联排别墅3.754483以上楼盘各产品的价格通过比较加权平均法得出本案的平均价格：独立别墅5616

42、元/平方米，联排别墅4483元/平方米。如果单从产品上比较的话，我们的产品应该可以卖到这样的价格，但是由于株洲整体房地产价格06年四区的平均价格在1810元/平方米，株洲房地产还处于滞后状态，所以这样的价格是 远远高于客户的心理承受能力的。再加上加权平均法的准确性与主观判断和对比参数的多少有关系，所以以上价格仅作为参考。我个人认为目前株洲别墅产品的一般接受价格：独立别墅4000元/平方米以内，联排3000元/平方米左右。我们的产品在一般水平之上，所以价格应该可以有所上升。3、成本比较：株洲市场上的别墅产品都为砖混结构，而本公司开发的天泉一品采用的钢筋混泥土框架结构。根据房地产行业成本控制的一般规律：砖混结构成本：500-600元/平方米；框架结构成本：800-1000元/平方米。再加上本小区其他配套的增加，在成本上要比其他楼盘高出300-400元/平方米。无论从地段、产品品质还是景观上来，天泉一品都是株洲目前最高档的别墅小区。再加上株洲四桥的开通，沿江风光带的修建，天泉一品的外部环境将再提升一次。作为绝版产品的“领头羊”，联排别墅的价格整体控制在3500元/平方米以内，双拼和独立别墅冲向5000-6000元/平方米，应该问题不大。