三亚房地产市场全扫描

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1、三亚房地产市场全扫描为什么三亚会出现 “房地产热”？ 为什么今年初三亚“房地产热”出现了降温？三亚房地产市场未来发展变化的趋势如何？是谁决定了三亚房地产市场长期发展变化的趋势？带着这些疑问，由“经济学茶坊”学术网站组织的调研组一行六人，于3月中旬来到了美丽的亚热带海滨旅游城市三亚市，对当地的房地产市场进行了为期八天的实地考察和调研。成因：“海南国际旅游岛概念”产生的叠加和放大效应“海南国际旅游岛建设发展规划”提升至国家战略的政策引导。2009年12月31日国务院发布国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见国发200944号。海南国际旅游岛建设发展规划纲要2010-2020已编制完成并上报

2、国家发改委，预计最迟在今年4月初有望获批。意见和规划中关于国家扶持政策及未来战略发展目标的具体规定，是引发人们无限想象，以及对未来房地产价格非理性预期的导因。需求非理性预期。对“海南国际旅游岛概念”的非理性预期所导致的非理性繁荣，以及由此产生的购房需求被无限放大的“棘轮效应”，为三亚的“房地产热”起到了事实上的“助推器”作用。对“海南国际旅游岛概念”的非理性预期，导致房地产市场短期内需求突然爆发，供求关系严重失衡。加之房地产市场发育不成熟，机制不健全、运行效率低下，市场缺乏有效的监管手段等，短期内“房地产热”持续升温在所难免。供应扭曲与信息讹诈。随着“房地产热”的不断升温，开发商借机捂盘惜售、

3、哄抬房价，散布虚假信息，制造市场紧张气氛，以及少数炒房者借机炒作等，进一步加剧了供需失衡的矛盾。舆论误导。部分新闻媒体的不实报道和过分渲染，在客观上对三亚的“房地产热”起到了推波助澜的作用。随着土地价格飞涨，房价不断翻新，部分新闻媒体做出了错误的估计和判断，“有钱买不到房”的消息满天飞。这些不实报道和过分渲染，对于供求关系本来就已经严重失衡了的房地产市场来说，更是“火上加油”。另外，市场的财富效应、购房者的从众心理、风险偏好、机会主义行为和投机动机等，也是推动三亚“房地产热”持续升温的重要因素。问题：出现“泡沫”在这次金融危机中，美国著名的海滨旅游城市迈阿密市，出现了房地产市场“泡沫”破裂现象

4、。究其原因就在于：所有购房者的房子都不是为自己度假而买的，而是为了投资或投机而买的，他们希望把房子卖给常年在这里度假的人们。根据我们调查了解的情况，三亚房地产市场其购房者的行为和动机与此十分相象。透过数据可以清楚地发现，三亚房地产市场在创造了“极度繁荣”的同时，也给自身积累了大量的“泡沫”。有迹象表明，目前三亚房地产市场已出现了“泡沫”破裂的征兆。据“南海网”报道，今年3月上旬，三亚商品房市场总签约440套，平均每日成交量为44套，商品房总签约数环比2月下旬下滑25.68%；商品房销售均价环比2月下旬下滑28.91%。另据“三亚统计信息网”报道，今年2月，全市全社会固定资产投资16.59亿元，

5、环比下降25.4%，其中，房地产投资环比下降8.8%。商品房销售面积16.22万平方米，环比下降14.4%。以凤凰岛为例，春节期间冲破10万元/平方米大关后一路扶摇直上，最高售价达到14万元/平方米。而现在的均价大约8万元/平方米。为了遏止房地产价格继续下滑的局面，维护良好的房地产市场秩序，加大政府对房地产市场的宏观调控很有必要。为此，海南省国土环境资源厅及时出台了实施土地供应的“两个暂停”政策。也即从今年1月16日起到3月31日止，暂停全省商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目。后面将要提到的关于加强我市统计新闻发布管理的意见三统字（2010）15号等，其实也属于“两个暂停”政策的具

6、体的规范性配套措施。另悉，以后政府新投放的经营性土地一律实行招投标；已经在企业手里的土地，若转让也必须按规定规范转让。现状：挤“泡沫”目前三亚房地产市场正处于繁荣后的挤“泡沫”至复苏前的“疲软”阶段。除了实地调查、走访市民和房屋中介机构外，我们还咨询了政府有关管理部门。可能是今年1月25日三亚市委宣传部和市统计局联合发布关于加强我市统计新闻发布管理的意见三统字（2010）15号（我们在三亚市房地产管理局浏览了此文件，但不对外提供原件及复印件）的原因（当然更深层的原因无疑是防止房价继续下滑），我们在三亚市房地产管理局和统计局咨询有关情况时，即使绞尽脑汁，费尽口舌，也没能获取一点有价值的信息，只得

7、无功而返，令人大失所望。在实地调查阶段，我们有重点地选择了位于三亚湾、亚龙湾、凤凰岛（不允许进入岛内）周边、南边海路两厢、大东海、鹿回头等地区的代表性楼盘，对其进行了典型调查。我们驱车行驶在三亚湾沿线，闯入眼帘的是令人眼花缭乱的楼盘宣传横幅和各类广告。尽管如此，而售楼处前购房者却人烟稀少、门可罗雀。即使恰逢博鳌国际旅游论坛召开(3月18日至21日)之际，也丝毫没有觉察到促使这一状况有所改观的迹象。我们在兰海.美丽新海岸楼盘（海景房）下车进入售楼处，竟没有发现一位其他购房者。当我们以购房者身份咨询时，售楼小姐告诉我们，楼盘大部分已在春节前后售出，目前只有少数楼盘待售，均价在2.7万元/平方米。当

8、我们询问购房者的来源和结构时，售楼小姐毫不掩饰地告诉我们，购房者主要来自东北、江浙以及珠三角地区，本地购房者寥寥无几。购房的目的以投资为主，真正自住的很少，不少购房者一人就购买2-3套房子。根据几天来的实地调研情况，我们对三亚的房地产市场有了一个这样的初步判断：楼盘的外地客户成交量应占到90%以上，楼盘成交后的入住率不足30%。我们的这一判断与华泰联合证券分析师鱼晋华先生在同时期的一份专题调研报告中描述的景象及得出的结论基本相同。另外，中国证券网的一则报道也进一步印证了我们的判断。趋势：中期高位维稳长期适度下滑中期高位维稳。“海南国际旅游岛概念”的出台，使三亚市房地产市场的价格上涨幅度超乎人们

9、的预期。这也意味着三亚市房地产市场已将未来的价格预期一次性重估到位。也就是说，相对于三亚市目前的基础设施、商业配套、人员素质及政府办事效率等来说，房地产价格已经大大超前以至于城市配套设施只有发展到尽善尽美的地步才能与之匹配。因此，尽管随着未来城市配套设施的不断发展，也基本上不会对未来的房地产市场价格产生多大的影响，因为楼盘价格已经在基础设施规划公布之前，就与“海南国际旅游岛概念”一起被未来的预期给消化掉了。从北京、深圳等地的城市发展经验来看，基础设施的建造完成也不会给房地产价格带来大幅上涨的机会。从投资者的来源和结构看，三亚房产的主力客户群主要由东北、江浙以及珠三角构成。特别是东北客户对亚热带

10、气候和海景资源的高需求度，以及在当地形成的攀比心理，在一定程度上助长了对三亚房产的奢侈品化心态。奢侈品化心态和一次性付款（无银行按揭，不会产生信用风险）购房行为，在一定程度上起到了维持目前房地产价格高位波动的“稳定器”的作用。我们预计，只要市场供应基本保持稳定，政策不会出现大的波动，随着政府宏观调控能力的不断增强和市场监管手段的逐步完善，以及投资者来源和结构的日益“国际化”，三亚市房地产市场未来中期（3-5年）将维持高位维稳的趋势。长期适度下滑。衡量一个旅游区是否国际旅游区（城市）或者国际旅游岛，有一个很重要的标准，那就是考察其投资者的来源和结构。之所以强调投资者来源和结构的重要性，是因为它是

11、以动员和配置国际资本资源的能力和范围大小为独特视角的，而这恰恰是构成一个旅游区核心竞争力的重要组成部分。以澳大利亚昆士兰州为例，昆士兰州的旅游比较成熟，其投资的90%以上都是来自世界各地的国际投资者，包括日本、英国、意大利、俄罗斯等国家。相反，三亚的投资者恰恰是三亚本土以外的国内投资者，国际投资者极少。差强人意的投资者来源和结构，是制约三亚房地产市场未来长期发展的“软肋”。这一问题的根本解决之道在于，三亚市作为国际旅游城市其自身核心竞争力的培育。核心竞争力的培育不可能在短期内就能奏效，需要一个长期的“自然演进”的过程。因此，投资者来源和结构不合理是造成房地产市场长期适度下滑的重要因素。大量的案

12、例还表明，国际旅游区的预期并不能一直支撑高房价。昆士兰州的布里斯班市一套200平米的海景房，折合人民币约200多万元，每平方米大约一万多元。本轮金融危机中美国房地产价格跌得最多的城市中，著名的海滨旅游城市迈阿密和另外一个著名旅游城市拉斯韦加斯一起名列前茅。三亚房地产二手交易市场不规范完善，也会对未来的房地产价格形成一定的压力。因为当二手交易市场出现交易双方纠纷时，市场风险无法通过规范的交易机制来规避，一旦出现投资者信心波动，二手交易市场的无序和低效有可能会加速市场信心的崩溃。从现在的情况看，包括三亚在内的海南要想成为真正的国际旅游岛，将是一个漫长的过程。旅游经济不可能像工业经济那样在短时期内就

13、能取得迅速发展。正如前面的分析，即使是在长期内，三亚也很难支撑价格如此之高的房价。三亚房地产市场将出现未来长期(5-10年)适度下滑的趋势。评判：部分国外媒体眼中的海南国际旅游岛“国际旅游岛概念”引发的迅速飙升的房价，引起了国外媒体的高度关注。美国华尔街日报2010年3月17日在一篇题为记取海南90年代房地产泡沫的文章中指出，“海南固定资产投资热潮过后，必将会留下严重的后遗症。”英国每日电讯报2010年2月28日在一篇题为一个月内房价上升20%，中国遭遇的房价危机的文章中也指出，“海南房价就象是市场上被查出的注水的猪肉，虽然表面上看起来不错，但是却有着很大的隐患，而最大的隐患就是让市场发展失去其可持续性。”该文还指出了高房价降温后的可能带来的经济后果，“一旦海南的房价快速上升势头放缓，就会有大批投资者迅速抛售早前购买的资产兑现，而这会给当地经济带来不良的后果。”7