赛菲尔大酒店可行性报告

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1、1. 赛菲尔大酒店（SAPPHIRE）可行性报告目录第1章 总 论1.1 项目简介1.2 可行性研究报告的编制依据1.3 项目建设单位简介1.4 研究主要结论第2章 项目建设背景与建设必要性2.1 项目建设背景2.2 项目建设必要性第3章 市场分析与预测 3.1商务式酒店的流行趋势 3.2项目建设条件分析和需求分析3.3滨湖新区建设条件分析第4章 建设内容与规模4.1建设规模建设内容4.2经营内容第5章 工程设计方案5.1设计依据5.2建筑设计5.3结构设计5.4第6章 环境影响分析6.1周边环境状况6.2环境影响分析6.3环境保护措施及治理效果第7章 节 能7.1设计依据7.2节能措施第8章

2、 消防与安全卫生8.1消防8.2劳动安全8.3卫生防护第9章 项目的组织机构与运作方式9.1组织机构9.2部门职能第10章 经营方式与营销策略10.1经营方式10.2营销策略第11章 项目实施进度11.1项目工程实施计划11.2项目实施横道图第12章 投资估算12.1估算编制依据12.2估算编制范围12.3估算编制方法12.4投资估算12.5资金筹措及还贷第13章 经济效益评价13.1成本核算13.2利润估算13.3 财务评价结论第14章 结论与建议第1章 总 论1.1 项目简介1. 项目名称：赛菲尔大酒店建设项目2. 项目建设地址：安徽省合肥市滨湖新区徽州大道与紫云路片区3. 项目概况 酒店

3、位于徽州大道与紫云路的交汇处，处于商业规划的核心部分，面积大约33亩周边邻近金源购物中心、滨湖CBD，休闲、购物便利。地理位置优越，它的落成将会提升该地的整体形象。 4. 项目建设内容和建设规模：塞菲尔大酒店按五星级标准设计，共有客房400套，贵宾房8套，主楼24层，总高106.5米，裙房3层，高19.2米，另有5幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积36006m2。地下一层建筑面积1270m2。5. 投资估算及筹措资金总投资38079万元，其中：建设投资36099万元，铺底流动资金300万元，建设期利息2580万元。本项目资金筹措按以下方式进行：项目单位自筹28079万元；融资10000万元。

4、1.2 可行性研究报告的编制依据 中华人民共和国城市规划法 城市用地分类和规划建设用地标准（GBJ137-90 合肥滨湖新区总体规划说明 建设项目经济评价方法与参数（第二版） 旅游、餐饮服务企业财务制度 酒店建设项目市场发展前景预测 项目周边实际调查情况 其他相关资料4. 主要经济技术指标(1)本项目主要基础参数指标：项目指标备注占地面积56亩总建筑面积约2.9万平方米含地下人防及设备用房容积率3.73绿化率35%层数24F地下2层，地上22层地下车位200个每个车位占用建筑面积15平米，地下室除去设备用房等，其他设计为车位（2）项目主要技术经济指标预计项目总投资：1.8亿元预期建设期：2年1

5、.3 结论本酒店的落成可以推进五星级酒店的发展及酒店行业经营水平、服务水平的逐步提高，同时带动滨湖新区一批相关产业的发展，投资回收期为16年，其经济效益和社会效益显著。因此，本项目是可行的。第二章 建设项目背景及必要性 2.1 项目建设相关背景 合肥是安徽省省会，全国重要的科研教育基地，长江中下游地区重要的中心城市、现代制造业基地和区域学交通枢纽，滨临全国五大淡水湖之一的巢湖。合肥滨湖新区位于合肥主城区东南部，建设滨湖新区是打造现代化滨湖城市、提升省会形象和影响力，是落实合肥市空间发展战略规划非常重要的一个步骤，标志着合肥将从环城时代走向滨湖时代，因此，要按照“世界眼光、国内一流、合肥特色”的

6、要求，高起点，高标准规划建设独具魅力的现代化滨湖城市，以彰显合肥的城市个性和特色。很多滨水城市都相继提出或着手建设滨水新区。“合肥市能否向巢湖方向发展成为滨湖城市”，这一问题得到合肥市的许多领导和市民的关注。作为合肥市空间发展战略提出的“一主城四组团-滨湖新区”中的“一区”，如何依托区域环境优势，进行准确的定位，并对其发展潜力、发展方式进行认真细致的客观分析是人们正待进行的全球国际招标的重要内容，也是本次国际论坛重要话题。巢湖是中国五大淡水湖之一，在安徽省中部、湖面因呈鸟巢状而得名，面积780平方公里，岸线总长约167公里，湖面海拔一般为8米，湖底最深处5米。百年一遇设计洪水位高程13.30米

7、。环巢湖地区是吴头楚尾之地，也是华夏文明发源地之一，3000多年来生活在巢湖一带的历代先贤创造了灿烂夺目的文化，留下许多文化品质极高的名胜古迹，目前，环巢湖大道、方兴大道、包河大道（拓宽改线）、美丹路和新会展中心现已基本竣工，这就极大地推动滨湖新区的发展。 合肥市滨湖新区，即指历次规划中预留控制的东南引风口地带和城市机场南部地带。区域内自然景观良好，水系较多，其具体范围为南依巢湖，北靠二环南路，西接上派河和合安高速、东临南淝河，规划总用地面积约190平方公里，其中312国道以北（北部片区）规划面积约27平方公里；312国道以南至十五里河（中部片区）规划面积约80平方公里；十五里河至巢湖岸边（南

8、部片区）规划面积约83平方公里。根据城市总体规划要求，南部片区一期建设区面积初定为2030平方公里。滨湖新区的建设将使合肥成为真正意义上的滨湖城市，沿巢湖风景线将成合肥的主要特色和魅力所在。新区的核心功能将体现为行政办公中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地和综合居住等。滨湖新区是合肥未来通过巢湖，走入长江，融入长三角地区的水上门户，是合肥未来新形象的集中展示区。并通过“十一五”及更长时间的努力将滨湖新区打造成独具魅力的现代新城区和城市未来的新名片。为此，在滨湖新区拟开发展建设五星级酒店项目，以满足滨湖新区及周边地区日益增长的休闲、娱乐、商贸、服务、文化、体育等发面需要 。2.2建设必要性1

9、. 是发展三产、构建现代经济的客观要求发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平

10、的门槛。2003年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。本酒店的建设不仅能完善合肥滨湖新区的服务流通体系，适应产业结构的调整需要，而且对整个安徽省的服务体系的改善都将产生积极作用，必将推动合肥滨湖新区第三产业的发展。鉴于滨湖新区良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设本项目具有客观必要性。2. 项目建设将促进本区经济和社会发展本项目建设后的营业收入将由住宿，娱乐，餐饮，会议及其他服务项目构成，通过丰富多彩的服务让宾客享受实实在在的高品位的消费。上诉服务项目均

11、是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。同时，本项目的建设，落成，可以拉动当地很多行业的发展，同时，可提供新的就业岗位，缓解就业矛盾，有利于社会和谐发展，起到繁荣区经济的作用，为区内经济的发展创造良好投资环境，促进滨湖新区经济的快速发展。3. 项目落成将带动本地区酒店行业发展本项目定位为五星级多功能商务酒店，他将引进更多先进管理经验以及营销体系，也将在同行内产生很大的影响，届时会有更多同行取经借鉴，完善自身管理，营销等体系，以带动本地区酒店行业更先进的发展。第3章 市场分析与预测3.1商务酒店流行趋势商务酒店是以商务客人为主的酒店，一般认为商务客人的比例应该不低于70%.与度假者相比，商务客

12、对于酒店的选择更调剔，但同时也愿意为服务支付更高的价格商务酒店是以商务客人为主的酒店，一般认为商务客人的比例应该不低于70%.与度假者相比，商务客对于酒店的选择更调剔，但同时也愿意为服务支付更高的价格。度假者希望的是在酒店找到家的感觉，迫求的是“宾至如归”，而对于日理万机的商务客来说，酒店还要有宴会厅、会议厅和商务中心。一家好的商务酒店通常有以下特点：位置好，距离商务活动中心比较近（商务客人的时间通常很宝贵，不愿意在交通上花太多时间）:酒店的商务设备齐全；由酒店管理集团统一管理。二、商务式酒店的流行趋势商务酒店的基础设施建设与传统高档酒店差不多，不同之处在于，商务酒店的服务对象具有针对性，提供

13、的服务内容更具纯粹性。它是传统酒店的升级版。像住邦商务中心即将推出的商务版假日酒店，是“以高程度的商务配套，为繁忙的商务人士提供专业的商务服务”为全新定位，成为传统酒店升级后的商务版代表。为了充分满足现代商务人士在工作、生活、休闲三方面与“商务活动”及时协调的需要，这种商务酒店无论从产品设计上还是从专业服务上，完全围绕“商务”的核心要求进行运作。以住邦商务假日酒店为例，供量近30套，全部都是五星级以上配置的超豪华套房，大大超过国家规定的五星级客房面积的标准。这种酒店与写字楼同时开发的酒店社区形式，以最便捷的形式满足了商务人士接待重要来访客户，有的高端客房还带有会客厅，并且所有的客房均提供宽带接

14、口等全方位的商务办公配置，在酒店服务方面，计划提供24小时服务，随时接受酒店预订，甚至可能提供按小时出租，即使公司的老板、员工加班到很晚，也可以很方便的到酒店客房休息。同时还邀请有着丰富酒店管理经验，旗下管理着国贸酒店、中国大饭店等多家高星级酒店的国贸酒店管理公司进驻，负责酒店的经营和服务，以及酒店预订，以保证服务质量，而消费却比周边酒店优惠的多。酒店的专业商业服务将更好地为各界商务人士服务。滨湖新区毗邻五大淡水湖之一巢湖环境优美,水系众多，交通发达，在政府的大力支持下其将迅速的崛起。3.2项目建设条件分析及需求分析S WOT分析法S：处于滨湖新区正处于开发阶段有很多专业人士去考证，客源丰富O

15、：滨湖新区正处于开发、进入阶段竞争力小有很大的发展潜力。滨湖新区沿巢湖岸边规划建设滨湖新区，是落实省委、省政府“加快现代化滨湖大城市建设，形成具有较强辐射带动力的省会经济圈”的决策部署，实现合肥从“环城”走向“滨湖”乃至“临江”的战略之举。在滨湖新区建设指挥部，吴邦国仔细观看了新区概念性规划宣传片，认真听取了孙金龙关于全市经济社会发展和滨湖新区规划建设情况的汇报。基本简介世界上许多国家或地区有过新城建设的实践，如作为城市副中心的巴黎德方斯和作为新产业基地的韩国茂山工业城。新城战略作为解决大城市问题，其后又成为城市复兴与区域开发的重要手段，新城开发的确在城市和区域复杂过程中发挥了巨大的作用。中国

16、正处于高速城市化发展的阶段，新城建设成为当前一个较热门议题有其必然性。合肥由建国之初5平方公里左右发展到现状规模，在不同时期同样经历了新城快速扩张，特别是20世纪90年代以后，经历了以国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区（以产业发展为主导）和新站实验区（以大型基础设施建设项目带动）为代表的新一代新城的建设，和以疏解城市功能提高城市效率为主导的政务文化新区即第二代新城的建设。合肥的城市品质、城市规模、人口规模、经济实力、城市竞争力、城市首位度都得到了长足的提升，但与经济发达地区城市相比合肥市省会城市的地位仍较弱。因此，合肥城市提出了“141”战略构想。滨湖新城、科学城作为第三代新城的提出，必

17、将对合肥城市竞争力和品质的提升产生重大意义。 合肥滨湖新区荣获“ 2010中国最具海外影响力明星市（区县）” 3.3滨湖新区建设条件分析合肥滨湖新区规划图很多滨水城市都相继提出或着手建设滨水新区。“合肥市能否向巢湖方向发展成为滨湖城市”，这一问题得到合肥市的许多领导和市民的关注。作为合肥市空间发展战略提出的“一主城四组团-滨湖新区”中的“一区”，如何依托区域环境优势，进行准确的定位，并对其发展潜力、发展方式进行认真细致的客观分析是人们正待进行的全球国际招标的重要内容，也是本次国际论坛重要话题。 巢湖是中国五大淡水湖之一，在安徽省中部、湖面因呈鸟巢状而得名，面积780平方公里，岸线总长约167公

18、里，湖面海拔一般为8米，湖底最深处5米。百年一遇设计洪水位高程13.30米。 环巢湖地区是吴头楚尾之地，也是华夏文明发源地之一，3000多年来生活在巢湖一带的历代先贤创造了灿烂夺目的文化，留下许多文化品质极高的名胜古迹，目前，环巢湖大道、方兴大道、包河大道（拓宽改线）、美丹路和新会展中心现已基本竣工，这就极大地推动滨湖新区的发展。1 自然景观合肥滨湖新区自然景观好合肥市滨湖新区，即指历次规划中预留控制的东南引风口地带和城市机场南部地带。区域内自然景观良好，水系较多，其具体范围为南依巢湖，北靠二环南路，西接上派河和合安高速、东临南淝河，规划总用地面积约190平方公里，其中312国道以北（北部片区

19、）规划面积约27平方公里；312国道以南至十五里河（中部片区）规划面积约80平方公里；十五里河至巢湖岸边（南部片区）规划面积约83平方公里。根据城市总体规划要求，南部片区一期建设区面积初定为2030平方公里。特色魅力滨湖的特色和魅力滨湖新区的建设将使合肥成为真正意义上的滨湖城市，沿巢湖风景线将成合肥的主要特色和魅力所在。新区的核心功能将体现为行政办公中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地和综合居住等。滨湖新区是合肥未来通过巢湖，走入长江，融入长三角地区的水上门户，是合肥未来新形象的集中展示区。并通过“十一五”及更长时间的努力将滨湖新区打造成独具魅力的现代新城区和城市未来的新名片。第四章 建设

20、内容与规模4.1 建设内容与规模塞菲尔大酒店,共占地面积3.73万平方米。酒店按五星级标准设计，共有客房348套，主楼24层，总高106.5米，裙房6层，高24.8米，另有8幢商务贵宾楼地上总建筑,积36006m2。地下一层建筑面积1270 m2 。主要技术经济指标如下：总用地面积：3.73万平方米总建筑面积：地上：36006 m2 地下：1270 m2其中酒店：地上：31683 m2 地下：1270 m2贵宾楼：2160 m2（每幢432 m2共5幢）商务楼：2208 m2建筑密度： 24%容积率：2.9绿地率： 30%车位数： 200详细技术指标：序号项目名称建筑面积(m2)备注一地上建筑

21、面积316381底层53541.1酒店大堂7801.2大堂吧2571.3自助餐厅452厨房173m21.4商店361.5风味餐厅354厨房75m21.6KTV4771.7棋牌室11间(面积1629m2)1.8行李房181.9电话机房321.10网络机房381.11前台办公311.12商务中心181.13办公642间1.14变配电间2121.15消防中心及安保BA691.16冷库1913间1.17采购部251.18收货271.19营销部461.20公关部美工室372夹层24372.1KTV包房108318间(面积22151m2)2.2办公室1624间2.3培训中心862.4职工餐厅113厨房98

22、m22.5男更衣室146300人2.6女更衣室172300人2.7布草间1262.8瓷器银器库672.9干货库422.10面包房452.11花房112.12ARTS工作室212.13总库房1582.14库房892.15工程部1163二层43773.1带洗手间餐厅包房321731间(面积19162m2)3.2宴会厅5483.3厨房5473.4备餐654三层28684.1会议间99214间(面积32235m2)4.2总经理办公室1344.3财务室1484.4酒店经理办公室445四层14855.1游泳池5115.2健身房3366五层12676.1男子SPA会所5346.2女子SPA会所3967六至十

23、五层126701267m2/层7.1标准间220间7.2套间10套8十六层11808.1商务客房8套8.2行政酒廊1788.3会议室42小计36006二地下建筑面积12701水泵房2902柴油发动机组643锅炉房1624冷冻机房2185热交换机房96合计37276(一+二)4.2 经营内容1.客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务） 为短期国际、国内游客服务（标准客房）。 为短期国际、国内商务服务（标准客房）。 为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）。 为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）。 为短期国际、国内政要服务（高级套房）。为长期国际、国内政要服务（高级套房）。 为

24、国际、国内机构办公用房服务（写字间）。2.会议、展览与展示服务为国际、国内不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。 为商务会议服务。为技术会议服务。 为学术会议服务。 为政务会议服务。 为新闻发展会服务。 为展览与展示服务。3、商业服务 为住店客人及机构提供一体化的购销服务。 为过往客人及机构提供精品购销服务。 经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。4.餐饮服务 为住店客户提供一体化餐饮服务。 为过往客户提供特色性餐饮服务。 经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧。 特色经营：日餐、韩餐、泰餐、素餐等

25、。5.娱乐服务 为住店客户提供一体化娱乐服务。为过往客户提供大众化娱乐服务。经营主业：游泳、保龄球、网球、壁球、台球、网吧、健身、棋牌、卡拉OK、舞会等。 根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐及健身服务。6.其他服务 美容、美发服务。 保健服务（医疗、桑拿、按摩、氧吧、生理测评、心理咨询）。 停车服务 邮政服务金融服务交通服务 旅游代理第五章 工程设计方案5.1 设计依据1.原有总体布置和酒店有限公司设计要求。2.规划用地红线图。3.国家和地方颁发的有关规范、和标准。5.2 建筑设计5.2.1总体布局与环境设计本酒店位于合肥市滨湖新区，区域内自然景观良好，水系较多，其具体范围为南依巢

26、湖，北靠二环南路，西接上派河和合安高速、东临南淝河，规划总用地面积约190平方公里，其中312国道以北（北部片区）规划面积约27平方公里；312国道以南至十五里河（中部片区）规划面积约80平方公里；十五里河至巢湖岸边（南部片区）规划面积约83平方公里。根据城市总体规划要求，南部片区一期建设区面积初定为2030平方公里在基地的东南角有规划的公共绿地，环境优美，交通方便，是建造高档酒店的理想位置。整个项目包括一幢18层的五星级酒店、8幢8层的贵宾楼 。根据原有总体布置要求，酒店靠基地北面居中布置，8幢贵宾楼放在南面。在基地的西北角留有将来发展的用地。酒店湖滨路都设有单向6m宽的出入车道，中间用5m

27、宽的绿化带分隔，这一道路形式与转角的绿地（靠酒店道路一侧设向喷水池）一起组成了极为气派、高档的酒店入口空间。酒店主入口广场与南面绿地交接处呈弧形布置，中间是圆形的喷水池和花坛，通过不同色彩的石材图案来渲染酒店入口广场的精美风格。8幢贵宾楼错位布置，使得每幢楼都能看到南湖景色。总体布置了一片标准网球场作为酒店配套，在酒店的东西侧布置了大型的停车场地，建筑周边有环通道路作为消防和货运、停车场使用。东南转角公共绿地结合总体布置成三片以树木为主的绿地围绕一个圆形大草坪的形式，组成疏密有致的高档绿地，与大酒店形成一个统一的整体。6.2.2单体设计1.酒店酒店按星级标准设计，地上总建筑面积为31638平方

28、米，共布置288套不同面积商务套房，配有多功能宴会厅、大小会议、大型餐饮、游泳池、网球场、健身房、SPA会所、KIV、棋牌室等休闲设施。酒店主楼六至十五层为客房标准层，核心筒内布置有四台客梯（1.35吨），另有一台服务电梯（兼消防电梯），每个标准层共有8个单间和3个套房，十六层布置了行政酒廊和行政会议室，另外还有18个商务客房。所有南面客房部都有阳台，在此可眺望优美的滨湖风光。2.贵宾楼贵宾楼总建筑面积2160平方米，每幢都有5个带独立卫生间的客房，并有宽敞的客厅、餐厅，三层还有一个带南北大露台的活动室，客人在此可眺望南湖风景，每幢楼都有两个车位。3.商务楼商务楼总建筑面积2208平方米，底层

29、是售楼处，在背面还有公共的厕所。二、三层是办公用房，在南面设计成圆形，避免了对酒店入口空间的遮挡。5.3 结构设计5.3.1设计荷载使用荷载：根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下：1.使用荷载： 上人屋面 2.0KN/m2 非上人屋面 0.5KN/m2 办公室及客房 2.0 KN/m2 商场 3.5 KN/m2 厨房、空调机房、餐饮 4.0 KN/m2 走道、楼梯、厕所 2.5 KN/m2 消防疏散楼梯 2.5 KN/m2 库房、设备用房、桑拿房按实际荷载取用。2.风荷载 基本风压值为0.4 KN/m2 ，基本雪压值为0.4 KN/m2。 地面粗糙度类别B类3.地震作用丙类建筑，设房烈

30、度6度、设计地震分组为第一组，特征周期：0.35s累场地土。水平地震加速度 0.05g。 4.抗震等级：主楼采用框架剪力墙结构体系，框架抗震等级为四级、剪力墙抗震等级为三级。 裙房采用框架结构体系框架抗震等级为四级。 贵宾楼采用框架结构体系框架抗震等级为四级。5.3.2上部结构1.据建筑平面布置，按建筑抗震设计规范要求，在主楼与裙房间设置抗震缝，缝宽度120mm，结构体系明确、平面规则、受力简洁、经济合理。2.根据主楼建筑平面、高度及功能，主楼采用框架剪力墙结构体系，楼面为现浇梁板。3.裙房、贵宾楼采用框架结构体系，楼面为现浇梁板。6.4.3材料混凝土：主楼：C40，C0，其他均为C30。 垫

31、层为100厚C10混凝土。钢筋：HPB235、HRB335。钢材：Q235B墙体：所有墙体材料见建筑说明。第六章 环境影响6.1环境影响分析1.空气环境项目运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和宾馆厨房排放的燃料废气和油烟废气等。2.废水项目运营期的废水排放主要来自宾馆和公建部分产生的生活污水。3.固体废物项目运营期的固体废物主要为装修产生的建筑垃圾和日常生活垃圾。4.噪声项目运营期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆交通噪声等。6.2 环境保护措施及治理效果6.2.1施工期环境污染防治措施及预期治理效果 内容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物建筑材料、车辆扬尘、汽车尾

32、气等(1) 合理设置粉尘建筑材料的堆。（2）采用商品水泥，尽量少用干水泥。（3）运输道路及时清扫、冲洗。（4）每日定期洒水，防止浮沉。（5）减少车辆在场区的停留时间（6）安装汽车尾气净化装置有效减少汽车尾气对环境空气的污染水污染物生活污水、地下水、浇注混泥土冲洗水CODBOD5SS由市政管网收集，经芜湖县污水处理厂集中处理污水经处理后达标排放，对受纳水体伊通河环境影响较小固体废弃物工地、建筑工人建筑垃圾、生活垃圾建筑垃圾及时外运，运至建筑垃圾填埋场统一处理；生活垃圾收集到指定垃圾箱内，由环卫部门统一处理。减少二次污染噪声运输车辆、机械设备噪声车辆禁止鸣笛；避免大量高噪声设备同时施工，选用低噪声

33、设备，基础做减振处理，作封闭隔音处理等区域噪声达标6.2.2运营期环境污染防治措施及预期治理效果 内容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物车辆、厨房汽车尾气，主要成分：SO2、NOx、CmHn厨房油烟(1)在场区周围绿化植树，以增加大气环境的自净能力。(2)汽车尾气排气管安装净化装置，以消除汽车尾气对环境的影响。(3)严格执行国家有关规定，使用高质量、高效率烷值汽油，以减少汽车尾气中有害物质的发生。（4）排油烟机对大气环境影响甚微水污染物生活污水、雨水CODBOD5SS由市政管网收集，经抚州市北郊污水处理厂集中处理污水经处理后水质达到城市污水三级标准后排放，对受纳水体伊通河环境影

34、响较小固体废弃物宾馆装修垃圾、生活垃圾定期由环卫部门统一回收集中清运防止二次污染噪声来往车辆、供水设备等噪声（80-90dB）来往车辆禁止鸣笛；选用低噪声设备，作封闭隔音处理等区域噪声达标生态保护措施及预期效果：在场区周围及区内空地处科学、合理绿化植树，以增加大气环境的自净能力。第七章 节 能7.1设计依据1.公共建筑节能设计标准2.夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准3.民用建筑热工设计规范4.旅游旅馆空调及热工节能设计标准7.2 节能措施7.2.1建筑专业1.屋面采用保温隔热处理，保温材料为挤塑聚苯乙烯保温块材，传热系数为Km0.7；2.外墙在石材幕墙内铁保温板，传热系数为Km1.0；3.底面

35、接触空气的架空或外挑楼板传热系数为Km1.0；4.地面地下室外墙热阻限值1.2；5.外窗的气密性等级，气密性不低于级。6.外窗采用隔热性能较好的断热铝合金型材，主要房间玻璃为中空玻璃。外窗传热系数K及遮阳系数SC符合规范规定要求。7.2.2设备专业1.热水管、热水回水管须保温，保温材料采用橡塑海棉；2.公共卫生间内卫生洁具采用节水型及部分光电控制以节约用水。酒店顶层区域采用变频水泵供水达到节能目的；3.热交换器和冷却塔等设备采用节能型产品；4.酒店设楼宇自控系统（BAS），对空调、通风设备等运行工况实行监视、控制、调节、测量，使空调系统能随建筑物的负荷变化选择最经济的运行方式；5.过度季节利用

36、全新风供冷，实现免费冷却；6.对使用功能、使用时间不同的建筑分别采用不同的空调系统；7.加强空调风管，供回水管的保温，以减少能量损失；8.加强能量的有效利用，以节约用电量；9.变电所变压器、柴油发电机均选用高效率、低能耗产品；10.照明功率密度值设计严格遵守照明节能设计要求；11.照明灯具采用高效节能型光源，且荧光灯采用节能型电子整流器；12.所有电机选用Y型节能型高效率电机；13.水泵机采用变频供水方式，最大限度节约电能；14.采用建筑设备自动监控系统，对空调设备、给排水设备、电气设备、照明设备及其它用电设备监控和自动控制，降低能耗；第八章 消防与安全卫生8.1 消防1.消防给水水源由室外给

37、水管网二路DN300给水管接来，消火栓消防泵、自动喷淋消防泵直接从给水管网抽水，以供室内消火栓系统和室内自动喷淋系统消防用水量；2.按高层民用建筑设计防火规范，本工程建筑属一类建筑，耐火等级为一级；3.总体消防车道呈环通布置，酒店主楼东、北面均直接落地，沿此面设消防车停靠扑救场地。室外按规定设置室外消火栓；4.主楼设有三座防烟疏散楼梯，均从地下室通至大屋面，主楼设一座上下贯通的消防电梯，整个建筑在裙楼设有二部消防电梯，裙房地上设八座疏散楼梯，锅炉房设有直接对外的疏散楼梯；5.本工程内的建筑材料按其耐火等级采用相应防火建筑材料；6.大楼及裙房都采用自动喷淋灭火装置及消火栓灭火； 7.安全疏散距离

38、均符合规范要求。主楼标准层、裙房内尽端房间至防烟前室的距离不大于15M，位于两个防烟楼梯间之间的房间疏散距离不大于30M。8.火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成。9.办公室、变电所、弱电机房、强弱间、客房、走道、楼梯间、电梯机房等场所选用感烟探测器；10.本工程酒店属于一类建筑，火灾自动报警系统保护等级为一级。本工程设置一套火灾报警及消防联动系统（FAS）。在一层设置消防控制室，消防控制室内设置火灾自动报警屏、消防联动控制屏及火灾应急广播和消防专用电话控制设备。9.2 劳动安全1.土建安全本项目基础采用梁板式筏形基础，地下及地上中间部位为框

39、架剪力墙结构，地上南北两部分为板块剪力墙结构。该工程按抗地震6度设防。饭店客房卫生间、游泳池、公共浴室及卫生间等处采取了防滑措施。2.防火防爆本项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关防火措施见建筑防火设计。有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范要求进行设计。3.电气安全本工程采用TN-S接地系统。全楼采用等电们联结。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周围、电梯装置等进行辅助等电们联结。澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周围等各区内所选电气设备具有以下保护等级。建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护，对餐厅厨房、洗衣房及水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电

40、保护装置，但消防泵不用漏电保护。本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。变电所电气设备之间及设备与墙、门等的距离均满足规定要求。变压器、高低压配电屏、电容器柜、发电机控制屏、操作电源柜等设备前后均铺设橡皮绝缘垫，绝缘垫耐压等级不低于10KV。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的插座及照明器具等采用标准电压不超过12V的安全超低压供电。酒店客房内220/110V刮须插座内220电源侧设有安全隔离变压器。对走廊等处的安装高度低于7.8米的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。4.防雷措施按建筑物防雷设计规范（GB50057-94）第2.0.3条规定，本工程为二类民用防雷建筑物

41、。本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。9.3 卫生防护本项目为职工设立了职工食堂、更衣室、公共浴室、厕所、卫生室、自行车车库等。饭店每层设有开水房、消毒设施，并为服务人员设置了厕所。会议及商场部分也设立了开水供应处。餐厅厨房作二次装修设计，设计时应符合加流程，避免往返交错，符合卫生防疫要求，防水生食与熟食混杂等，另外，还应满足饮食建筑设计规范中一级餐馆的要求。1.生活给水采用变频调速恒变量供水系统，城市自来水进入设备在地下三层的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒压送往各用水池。对生活用水加装了紫外线消毒设施。蓄水池内衬瓷砖，全封闭。水池上部无排水管道通过。2.排水生活污水、粪便

42、污水、餐厅等含油污水及雨水采用分流系统。生活污水经中水处理后进行排放，地下车库不设洗车装置。3.空调、通风及采暖本工程的饭店、商场、娱乐场所、会议室、宴会厅、餐厅等场所均设有空调，空调夏季室内温度根据不同场所而异，一般在24-28之间，冬季一般在16-20之间。在所有空调场所均设有新风补给设施。其中最小的新风量为：饭店客房为120立方米/h/室，餐厅内25立方米/h/人，宴会厅、会议室、酒吧、卡拉OK厅等为40立方米/h/人，健身房为80立方米/h/人，美容院为30立方米/h/人，走道、大厅为7立方米/h/人。上述设空调场所，换气次数为8-15次/h。对无空调又经常有人停留的其他场所和房间设有

43、采暖装置，采暖温度为低于16。4.振动防治及噪声控制振动防治：本工程振动源主要是制冷机组、风机、水泵及电梯等，设计中将以上设备布置在单独房间内，并分别设了隔振、减振设施。电梯在布置上尽量不与客房相邻，以减少对客人的影响。噪声的控制：本工程采用大板、大模等整体性较好的结构体系，为此在经常产生撞击、振动的部位（如客房外门、设备管道等）采取了防止结构声传播的措施。饭店走廊及客房均采用地毯，走廊有吊顶等吸声处理措施。风机、水泵、制冷机组及空调设备等均设置在单独房间内，并采取了一定的隔声减噪设施。饭店客房设在5-8层，与嘈杂的大商场、餐厅及娱乐场所远离。对客房、商场、餐厅、宴会厅、会议室等处的空调及排风

44、管道采取了消声处理措施。第九章 项目的组织机构与运作方式9.1 组织机构实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理、逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本、以质量为中心、以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合、传统与现代相结合的管理之路。9.2 部门职能9.2.1董事会1.负责召集股东大会，并向股东大会报告工作；2.执行股东大会决议；3.决定公司的经营计划和投资方案；4.制定公司的年度财务预算方案、决算方案；5.制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；6.制定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案；7.拟定公司合并、分立、解散的方案；8.决

45、定公司内部管理机构的设置；9.聘任或者解聘公司总经理；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。10.制定公司的基本管理制度。9.2.2总经理1.执行国家有关企业的政策、法律和规定，执行上级主管部门和董事会的各项决议；2.直接向董事会负责，组织领导酒店的日常经营管理工作，实行统一指标、垂直领导，全权处理酒店日常事务，定期向董事会和主管上级汇报工作；3.根据市场发展趋势，结合酒店实际，研究制定酒店的发展规划和战略目标不，拟定经营方针和相关的重要决策；4.制定短期经营计划，并组织贯彻实施，努力实现各项经营管理目标；5.建立健全适合酒店的各项规章制度，切实有效地组织落实

46、，保证内部管理的有效性；6.建立健全适合酒店情况的组织机构和运行机制，包括机构设置、岗位职责、目标考核及各项人事政策等，指导部门工作、协调部门关系、任免中层管理人员，提高管理的效率与效益；7.研究制定酒店的年度预算，并组织贯彻落实。随时了解掌握预算完成情况，督导各部门及时采取相关措施，确保年度预算得以完成，维持良好的财务状况；8.审定岗位的服务程序、标准与规范，不断提高酒店的服务质量；9.有权任免中层管理人员，负责组织开发酒店的人力资源，科学配置、合理定编，加强对各级人员的业务知识、观念、作风的培训与教育，培养高素质的管理者和员工队伍；10.组织开展企业文化活动与建设，对内不断提高员工的工作和

47、生活条件，丰富员工的文化生活，增强员工的凝聚力和爱岗敬业意识；对外利用各种渠道和时机，提高酒店声誉、扩大酒店影响，为经营管理创造良好的外部环境；11.建立健全各种民主管理的制度和渠道，定期向职工代表大会做述职报告；12.主持召开酒店总经理办公会、每日晨会、每周例会及每店务会，参加或列席有关业务工作会议；审核并签订酒店的重要合同，审核酒店日常各项开支；代表酒店参加重要的接待活动。9.2.3副总经理1.执行总经理的各项决策和决定；2.按照总经理的分工安排完成好各自负责的经营管理工作，确保总经理做出的经营计划得以完成；3.深入了解和酒店日常经营管理中的具体情况，及时把握市场动向和竞争发展趋势，对总经

48、理提出有益的建议；4.根据总经理的安排，主持召开专项业务会议，并就业务工作进行布置、指导、协调和检查；5.总经理缺席时，代行总经理职责。9.2.4总会计师1.执行国家相关经济政策，遵守相关法规和财经纪律；2.协助总经理领导并负责主持酒店的总体经济工作，包括拟定总体经济规划，参与酒店经济决策，审核经营投资方案，监督检查经济规划和经营合同的执行；3.编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划，拟定资金筹措和使用方案，开辟财源，有效地使用资金；4.进行成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核，督促各部门降低消耗、节约费用，提高经济效益；5.建立健全酒店的经济核算制度，利用财务会计资料进行经济活动分析；

49、6.负责对酒店财会机构的设置、会计人员的配备、会计专业职务的设置和聘任方案；组织会计人员的业务培训与考核；支持会计人员依法行使职权；7.负责审查酒店的重要经济合同和重大开支项目；8.负责定期向董事会和总经理报告酒店的财务情况；9.负责酒店财务会计报表的审核与签章。9.2.5审计师1.执行国家政策和财政规定，遵守财经纪律；2.负责酒店的财务审计工作，审查稽核酒店的财务收支和会计账目，向总经理并向董事会提出报告；3.负责审核财务编制的月、季、年度会计报表，审计年度资产负债表和损益计算书，并提交董事会审议通过；4.负责审核酒店的财务工作。对年、月财务预算，事前要审计，事后是检查。对违反财政、税务法规

50、者，提出处理意见，对遵守和维护财政法规成绩显著者，提出表扬或嘉奖意见，并报请上级审批；5.接受上级审计部门的审计任务，并及时请示汇报。10.2.6总经理办公室总经理办公室是酒店的行政管理枢纽。负责监督酒店各项决议的落实和执行情况，确保酒店领导管理思路得到切实、准确地贯彻与执行，负责向酒店领导班子提供及时、全面、详尽的店内外信息，为领导决策提供支持和帮助；负责做好上下级之间、店内外的信息传递与宣传报道，做好上传下达，与上级主管部门及各政府机关搞好外联与协调；负责日常行政事务处理；兼为酒店服务质量、卫生、交通安全工作的组织实施机构。9.2.7促销与公关部1.促销职能：确定企业市场目标，制定企业营销

51、方针与策略；实施并执行企业既定方针，建立企业市场目标。通过建立广泛的联系网络，为酒店招揽客源。在总经理领导下开展业务工作，并保证各项业务计划的正确贯彻与执行；2.公关职能：在企业与政府部门、社会团体、企事业单位、重要人物、新闻媒体、上级机关、同业机构的关系中架起一座相互信任的桥梁，为提高酒店的知名度和树立良好的企业形象做好各种沟通工作、宣传和解释工作。9.2.8前厅部前厅部是由前台接待处、问询处、结帐处、行李房、商务楼层、电话总机、商务中心等部分组成的。它是全面体酒店接待服务水平的窗口，是开展多方面业务活动的中枢。它最先接触客人，又最后送别客人，是酒店服务的起点和终点，是为企业创造经济效益和树

52、立服务形象的关键部门。9.2.9客房部客房部是为客人提供住宿服务的综合部门，包括客房楼层、洗衣、康乐中心、美容美发中心和公共区等部门。其主要职责是为宾客提供典雅、舒适、清洁、安全、便利的房间和热情周到的服务。9.2.10餐饮部餐饮部是酒店创收的主要部门之一，是体现酒店特色及管理模式的重要窗口。餐饮部设有咖啡厅、大堂酒吧、大小宴会厅和中、西厨房等。餐饮部不公生产高质量、高标准的饮食产品，而且还是客人提供热情、周到、细致的服务，使客人获得物有所值、赏心悦目的就餐享受，充分体现酒店的管理理念。9.2.11后勤服务部一是负责酒店和住店客人的生命与财产安全，维护酒店正常的经营秩序。二是确保酒店设施和设备

53、时刻处于良好的运行状态，保证酒店日常经营活动的正常进行。三是为酒店员工提供工作和工作服务，设员工餐厅、医务室、员工俱乐部、员工宿舍等。9.2.12人力资源部人力资源部是酒店进行人事、劳动、工资管理的职能部门。负责企业的劳动组织、人事调配、合同执行、工作考评、工资福利、纪律奖惩、劳动保护、档案管理、劳动工资统计、人员培训等各项工作的组织和实施。9.2.13财务部财务部是酒店的核心部门之一，其主要任务是遵循酒店资金运动规律，遵照国家财经政策，法令和会计制度，加强经济核算和财务管理，利用货币价值形式，对企业的经营活动及其结果连续地、系统地进行记录和运算，编制会计报表。财务部通过资金筹措、运用与支出，

54、财务计划的控制、核算、分析和考核，以资金形式监督经营过程，确保企业正常业务的连贯进行，为总经理和管理层提供必要的信息和决策依据。9.2.14工程部主要负责项目建设期间对施工现场、施工人员、施工机械、施工材料的管理，以确保施工质量达到如期要求。第十章 经营方式与营销策略10.1 经营方式10.1.1整体经营方式赛菲尔大酒店将按照现代企业制度组建。企业整体经营方式，是在董事会的领导下、监事会的监督下实行的总经理负责制、企业整体将实行统一管理下的承包经营与承租经营方式。10.1.2分体经营方式客房经营：按照国际化的酒店管理集团经营模式进行管理经营；会议经营：引进高水准的国际会议经营方式，在企业统一领

55、导下进行分包式的一体化管理经营；商业经营：按照商业百货零售的业态特点，在企业统一领导下进行承包式的管理经营；餐饮经营：主营餐饮在企业统一领导下进行承包式的管理经营；特色餐馆在企业监督管理下进行承租经营；其他服务项目经营：按照企业一体经营理念，进行分包的管理经营。10.2 营销策略酒店营销中，市场营销是酒店经营活动的重要组成部分，它始于饭店提供产品和服务之前，研究宾客的需要和促进酒店客源的增长，开发酒店市场的潜力，增进酒店的收益，市场营销涉及到满足宾客的需求产品从饭店流通到宾客的一切业务活动，最终使酒店实现其预设的经营目标。同时酒店也必须以最敏锐、最超前、最独到的嗅觉感官去创造和设计适宜于酒店经

56、营发展的最佳经营模式，使酒店经营更趋完善，先进及独特。1.宣传策略酒店的营销首先就要通过独特的宣传方式来吸引客源，宣传策略有：可选择电视、电台、报刊等媒体，经常性地报道酒店新近推出的特色菜肴、客房环境、活动项目等，提高宾客对酒店的感官印象。 运用行业性杂志、报纸、旅行线路小册子、指南、广告传单、直接信函等方式对酒店产品进行宣传。以邀请知名演出的方式壮大声势，增强影响面，营造酒店的消费热点，如邀请举办省市模特大赛，时装秀；大型歌舞器乐演奏等促销方式。设计推出例如啤酒节、菜肴赏品、美食周的方式提高酒店消费，增加效益同时加强酒店在芜湖以及周边的影响力。除了传统的公关策略，酒店还可进行一系列的创意公关

57、，即为通过一些有创意的主题活动以引起公众的注意，使公众通过口头传播的方式广而告之，从而起到宣传推广的效果，使酒店提高公众形象，增加市场影响力，使酒店的宣传达到事半功倍的效果。2.创意营销酒店的创意营销即为运用有别于习惯性的方法加大酒店品牌或产品与竞争对手的差异，而本酒店营销可根据销售要求，针对宾客的不同需要开发各种受宾客欢迎的组合产品，吸引客源，可开发的组合方式例如为：公务客人组合产品。针对公务客人的特殊服务，为公务客人提供优惠：如免费在客房供应一篮水果，免费提供欢迎饮料，免费使用康乐中心的设施和器材，免费参加酒吧，歌舞娱乐活动。 会议组合产品。会议组合产品包括使用会议厅，会议休息时间供应点心

58、咖啡，会议期间工作餐。家庭住宿组合产品。形式如双人房供全家住宿，小孩与父母同住免费加床，提供看管小孩服务，小孩免费使用康乐设施，餐厅提供儿童菜单等。蜜月度假产品。蜜月度假产品只向新婚夫妇提供，一般需要漂亮而宁静的客房以及一些特殊的服务，如一间布置漂亮的洞房，免费床前美式早餐，免费奉赠香槟酒，客房里供应鲜花、水果篮。婚礼组合产品。本类产品主要针对芜湖当地居民市场，结合婚礼消费的形式，适应消费的心理，强调喜庆的气氛，吸引消费：该产品组合内容有符合合肥本地口味或新人亲属口味的筵席，免费提供全场软饮料，四层精美婚礼蛋糕一座，以鲜花和双喜横幅隆重地布置婚宴厅，根据具体要求制造婚宴气氛，播放婚礼进行曲，洞

59、房花烛夜免费提供新婚套房、鲜花、水果和香槟酒，免费美式早餐送到客房。周末组合产品。周末组合产品可吸引客人在一周工作之余，来休息和娱乐一下，因而需策划组织一些娱乐体育活动：如举办周末晚会、周末杂技演出等等，将娱乐性活动加上饭店的食宿服务组合成价格实惠的产品。 淡季度假产品。在营业淡季时以一周、十天住宿加膳食以一个包价提供给客人。同时，为了吸引宾客，还要策划组织宾客免费享受娱乐活动。特殊活动组合产品。这类组合产品即为可利用酒店现有的设施和服务组织，如乒乓球、网球、保龄球赛等活动，提高酒店的声誉及形象。第十一章 项目实施进度11.1 项目工程实施计划2013年6月2013年7月：完成项目工程可行性研究编制及报批工作；2013年7月2013年8月：完成项目工程的初步设计、施工图设计、审查；2013年9月：完成项目工程的施工前期的准备工作；2013年10月2014年4月：完成项目工程的全部土建工程施工；2014年5月2014年6月：工程的全部装饰装修工程；2014年7月：完成人员培训工作2014年8月：完成工程竣工验收，并全面投入使用。11.2 项目实施横道图项目实施计划表序号计划内容2013年2014年6789101112123456