物业接管验收手册

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1、 物 业 接 管 验 收 手 册 皇岗商务中心 北京仲量联行物业管理服务有限公司深圳分公司 2010年9月26日第一章 物业系统接管验收方案第一节 皇岗商务中心接管验收安排目前皇岗商务中心各项工程施工进度都以进入调试、验收、工程收尾阶段，在具备使用条件后，将陆续交付投入使用。为配合整体顺利投入正常运作，物业接管工作计划安排如下：一、 根据各项工程计划完工的时间，建设单位组织监理公司、施工单位、物业公司，分别按照物业区域、设备系统，拟订各项设施设备接管的方案和时间计划表。目的：物业公司根据接管方案和时间计划安排部署、调整和完善各项管理措施，包括保安管理方案、清洁安排、成品保护、物品采购、人员招聘

2、等各项工作的落实，配合交付正常运作。二、 针对各项接管的时间安排，各相关单位提供各系统设备的有关技术资料、设备清单给物业公司，并安排对物业公司相关人员实施培训。目的：物业公司根据相关技术图纸资料，熟悉和掌握各系统设备运行要求，制订和完善设备运行管理、操作、保养制度，突发事件应急处理方案等，在设备验收后，保障各系统设备的正常运作。三、 建设单位组织监理公司、施工单位、物业公司对计划移交的物业范围、系统项目安排进行初检。根据所接收的技术资料，对接管项目进行质量和使用功能的检验，检查核对设施设备的规格型号、数量、外观、安装位置、各单项设备的试运行情况、设备所在的整个系统的技术性能是否符合设计要求；对

3、各移交接管项目的配套设施完工情况，包括各设备机房、管理用房的设施配备、装修完成情况；场地和设备表面的清洁、标识是否完善；备品、备件、随机工具的配备情况是否齐备等内容进行检查；针对在初检中存在的不符合项目，明确各方责任落实整改。目的：通过初检，对所移交物业范围、系统项目的正式接管作好准备工作。四、 对所移交物业范围、系统项目初检中存在的不符合项目整改完成，通过建设单位组织监理公司、施工单位、物业公司复检后，交付物业公司，对移交的物业范围、系统项目做正式接管，投入使用。 有关物业设施设备的移交接管工作，主要是对物业设施设备的数量、外观、质感方面进行检验、接收，并非对使用功能进行确认。物业公司所有有

4、关物业管理接管文件均不作为建设单位工程合同或任何款项支付的依据。在日常的操作使用过程中，若发生隐蔽性的故障或损坏，物业公司将及时通报建设单位，组织有关单位共同分析成因，若属质量、设计问题，交由建设单位协调解决。第二节 接管验收的准备1. 物业公司接到项目工程部竣工验收的通知（建议提前一个月）后，物业总经理委派物业部、工程部负责人组织成立接管验收小组，根据项目工程部提供的竣工图纸，按领导的要求编制验收计划。接管验收标准执行建设部房屋接管验收标准。2. 接管验收的计划应包含以下的内容：1) 接管验收的内容和具体日程安排（建议采用日程表）；2) 验收小组按专业进行分工：包括有强电专业小组，负责接管验

5、收供配电及后备发电系统、电梯系统、公共和消防照明系统（含景观灯）、擦窗机、各消防风机系统等；空调给排水专业小组，负责接管验收中央空调系统、供水系统、消防水系统（喷淋及消火栓系统包括各水箱）、集水坑排污系统、空调风机（柜）、公共排水管道及卫生间洁具等；弱电专业小组，负责接管验收消防自动报警系统（含防火卷帘、消防广播）、监控系统、BA系统、背景音乐广播系统、卫星、有线电视系统、门禁系统及电话网络系统；土建装饰专业小组，负责接管验收主体结构、防水工程、公共装饰（含防火门）、玻璃幕墙、卫生间装饰及水景等。各专业小组要确定项目部、施工单位的对接联系人，按照通知提供的有关接管内容确定验收的项目，负责接收图

6、纸(包括设计和竣工图纸，并且提供电子资料)，要有签收手续（应有一份图纸（含电子文档）、资料清单）。第三节 验收的实施1. 验收小组根据接管验收标准和验收计划进行初检。2. 在初检过程中未达到验收标准及与设计要求不相符的设备、设施要提出书面整改报告通知相关施工单位进行整改，待整改合格后方可正式验收（在此期间可交由物管公司暂时管理）、接管。3. 设备、设施的实物验收应符合如下几点（应有一份实物清单）：1) 设计图纸与设备的型号、规格相符；2) 主要设备、设施的安装质量要与设计标准相符；3) 配套设施必须符合设计规定的要求，操作正常；4) 整个系统的技术性能应与设计要求相符。第四节 物业验收后的处理

7、1. 在验收结果符合接管要求时，物业总经理代表管理公司与物业的移交单位办理有关手续，须由项目部、施工单位、监理及物业管理公司三方签字生效。2. 对符合验收标准要求的设备、设施，由管理公司接收锁匙，并做好标识及保护。3. 物业接管验收过程中的所有有关数据、记录应分类及分专业全部存档（盘）。物业部组织编制“接管文件数据一览表”作为验收记录附件。物业公司还应就设备、设施保修事宜与项目工程部及施工单位明确维修责任和保修期限（可将有关合同交物管公司跟进）。- 116 -第五节 物业验收专业人员架构 工程经理（1人）强电主任（1人） 空调给排水主任 （1人） 空调给排水领班 （1人）强电运行领班（1人）

8、强电验收领班（1人） 弱电主任（1人）土建装饰主任（1人） 弱电领班 （1人） 强电技工 运行值班（5人） 验收（3人） 空调技工 验收（5人） 技工（2人） 弱电技工 验收（4人）土建装饰领班 （1人） 强电系统合计：11人 空调系统合计:7人 弱电系统合计：6人 土建装饰合计：4人 工程部总计：29人第六节 资料的移交接管清单产权资料（包含但不限于）项目批准文件用地批准文件建筑执照技术资料（包含但不限于）竣工图，包括：总平面图建筑图结构图供配电系统竣工图（含发电机竣工图、垂直电梯和自动扶梯竣工图、电力监测系统竣工图）消防系统竣工图（含自动控制竣工图、灭火系统竣工图、地址编码表）智能化弱电系

9、统（含BMS-系统集成系统、楼宇自动控制系统BA、自动抄表系统、监控系统、广播系统、红外报警系统、巡更系统、门禁系统、停车场管理、中继系统、信息发布系统、有线电视系统、综合布线系统竣工图）空调系统竣工图给排水系统竣工图燃气管道竣工图附属工程图隐蔽管线图沉降、变形、位移观测记录及观察点布置图地质勘测报告图纸会审记录永久性水准点位置及基础埋深设备合格证、设备使用说明书工程预决算分项清单工程设计变更通知及技术核定单(包括质量、事故记录)隐蔽工程验收签证竣工验收合格证书（包含但不限于） 市建设工程竣工验收证书 市建筑消防验收回执 钢材、水泥等主要材料的质量保证书 新材料、构配件的鉴定证书 水、电、卫生

10、器具、电梯、消防设备检验合格证书 电话工程竣工验收证书 有线电视施工合格证书 用电 许可证 用水许可证准予行政许可决定书（或排水许可证）供电协议书用气协议书防雷设施检验报告(含防雷装置验收合格证、新建建筑物防雷设施综合质量检验 评定表)人防工程专项竣工验收备案意见书建设项目竣工环境保护验收意见广州市建设工程规划验收合格证；建设功能规划验收明细表砂浆、混凝土块试压报告供水试管道压报告燃气输配及应用工程（或燃气管道工程验收表）其它 建筑位置、建筑面积清单第二章 成品保护 成品保护管理是施工阶段及竣工交接阶段、二次装修阶段施工管理的重要组成部分，是保证已完成之工程物品完好程度，避免成品遭受损坏、丢失

11、和保证施工安全及保证生产秩序顺利进行的重要环节。否则一旦造成损坏，将会增加修复工作，带来工、料浪费及经济损失，为杜绝或减少人为的丢失、损坏现象，有效地加强成品保护管理，我司特制定成品保护管理细则。第一节 成品保护管理的基本原则1. 成品安装的原则成品已安装就位，必须按技术附加措施予以保护。只许装不许拆；准许进不许出。成品就位后，需移动，拆改、修补、维护的，应持有物业管理公司相关部门核发的施工许可审批单，交成保人员后方可施工。施工人员携带物品出入应持有管理公司相关部门核发的物品出入许可单，交物业管理公司保安人员或成品保护人员核实无误后，方可出入。2.成品在施工和安装过程中原则成品保护管理人员负责

12、监督、检查和管理各施工单位施工人员的工作行为；发现成品被损坏时应及时找到相关的责任人，并将责任人移交物业管理公司有关部门进行处理；同时，成品保护人员应做好相关事件记录。3.成保公司接受成品的程序在物业管理公司的监督下，由施工单位向成品保护承判商分项进行书面及现场状态交底，并填写交接清单，经确认无误后，移交各方负责人签字后移交方能生效。4.坚持协调与配合的原则成品保护管理承判商与物业管理公司双方应加强配合，以求得物业管理公司的支持。成品保护管理承判商应服从物业管理公司的统一安排和指挥。5.培训成品保护管理承判商进场前有义务对每一名成品保护人员进行岗前培训，一方面进行法规，职业道德，安全教育及成品

13、保护工作的重要性。另一方面针对性的对进驻人员进行详细交底，使成保人员明确工作内容，明确管理责任。 第二节 成品保护工作标准1.防破坏防止人为破坏、损坏已施工完的成品及半成品；2.防盗窃防止现场材料及成品丢失事件的发生；3.防火防止火灾事故的发生；4.防水防止渗水、跑水、漏水、积水损坏掩埋成品及半成品；5.防污染防止已施工的墙面、地面、玻璃、油漆成品受其他施工污染，防止机电、通风管道积聚其他物品造成堵塞。6.维护现场环境卫生禁止随地大小便，维护现场环境卫生，监督施工人员工作行为。第三节 成品保护的管理范围1.设施精装修部分 公共卫生间内的设施，配电竖井的墙面、地面，设备机房的墙面、地面及管道保温

14、膜；各楼层消火栓、灭火器及自动报警按钮、烟感、喷淋、广播喇叭、监控摄像头等设施；防火卷帘门及配件，照明灯具（疏散指示灯、安全出口灯、引导指示灯箱、筒灯），广告灯箱位木制装饰部分。2.公共区域装饰部分 公共区域内及中庭部位装饰玻璃及扶手、栏杆；中庭部位玻璃桥面；公共广告橱窗玻璃；室内外玻璃幕墙，楼梯出入口玻璃门，承租区隔断玻璃墙及玻璃门。公共走廊（包括后勤走廊、客、 货电梯厅室）地面大理石面砖及公共走廊装饰墙石材、装饰柱石材，楼梯扶手及栏杆，楼梯地面砖及墙面涂料。3.电梯、扶梯部分 客、货电梯轿厢内及电梯厅门外，电扶梯踏步及电扶梯装饰玻璃和电器。4.附属设施部分 公共走廊空调通风风口、消防正压送

15、风口，停车位设施及配件；电缆桥架，母线，电线，电缆等。第四节 成品保护工作措施1.公共卫生间设施 公共卫生间施工验收完毕后，卫生间门将锁闭，装修施工人员不得使用，施工人员使用卫生间应到指定的卫生间。如施工单位维修施工须提交施工申请，征得物业管理公司批准并开具施工许可单后，成保人员须查验施工许可单方可开门允许施工人员进入施工，成保人员应专人看护其工作过程，不得损坏已安装完好之设施。施工人员离开后，成保人员应及时将门锁闭，并做好工作记录。2.公共设施及设备机房： 2.1 公共设备机房（强、弱电间、设备机房）施工验收完毕后，公共设备机房（强、弱电间、设备机房）门将锁闭，如施工单位维修施工须提交施工申

16、请，征得物业管理公司批准并开具施工许可单后，成保人员须查验施工许可单方可开门允许施工人员进入施工，成保人员应专人看护其工作过程，不得损坏已安装完好之设施。施工人员离开后，成保人员应及时将门锁闭，并做好工作记录。 2.2 各楼层消火栓箱玻璃门下部应使用5mm木制纤维板进行遮挡，保护高度应在80cm,纤维板以上部分使用透明塑料薄膜遮盖并用纸制胶带进行固定，以防止污染，并在消火栓箱遮盖物表面张贴红色警示标识,以备突发事件时使用。 2.3 灭火器箱应在核对数量后，使用纸质封条封盖箱盖，防止随便挪用及丢失。 2.4 自动报警按钮、防火卷帘门控制盒，应使用透明塑料薄膜遮盖，并在自动报警按钮、防火卷帘门控制

17、盒遮盖物表面张贴红色警示标识。 2.5 照明灯具（疏散指示灯、安全出口灯、引导指示灯箱、筒灯），烟感、喷淋、广播喇叭、监控摄像头等设施成品，需移动，拆改、修补、维护的，应持有物业管理公司相关部门核发的施工许可审批单，交成保人员后方可施工。成保人员应专人看护其工作过程，不得损坏已安装完好之设施。 2.5 公共区域装饰玻璃及扶手、栏杆 中庭部位装饰玻璃应在走廊内侧使用木制纤维板进行遮挡，使用纸制胶带对纤维板进行固定，保护高度应在80cm，扶手及栏杆应使用中空瓦楞板纸包裹并缠胶带固定，以防止金属物撞击损坏。 2.6 公共广告橱窗玻璃、楼梯出入口玻璃门、承租区隔断玻璃墙及玻璃门 2.7 公共广告橱窗玻

18、璃，在走廊内侧使用木制纤维板进行遮挡，使用纸制胶带对纤维板进行固定，保护高度应在100cm，橱窗玻璃上张贴警示标牌。 2.8 各层楼梯出入口玻璃门。供施工人员运送物料专用楼梯出入口玻璃门扇内外两侧使用5mm木制纤维板进行遮挡保护，并使用纸制胶带对纤维板进行固定，保护高度应在150cm；玻璃门两侧金属拉手使用透明塑料薄膜包裹并用纸制胶带进行固定。运送物料出入口两侧内外墙角用40mm*20mm木板做直角保护,木板保护高度为150mm。 2.9 承租区隔断玻璃墙及玻璃门，由承租区装修商自行保护。 2.10 各层楼梯出入口木制门，要在木门阳角处用气钉钉1.5m高，40mm*20mm木条，防止人员和物品

19、碰撞损坏阳角。 2.11 楼梯出入口木质门扇两侧1.5m以下部分使用木制纤维板进行保护，纤维板用气钉固定，不可使用普通钢钉固定。 2.12 公共走廊（包括后勤走廊、客、 货电梯厅室）地面大理石面砖 2.13 在必经的通道上铺5mm木质三合板，并在三合板上铺与通道等宽的彩条编制布进行保护，严禁施工人员在地坪保护板上拖曳物料。后勤走廊、客货电梯厅室装饰墙石材墙面1.5m以下使用透明塑料薄膜或彩条编织布进行遮挡，以防止墙面污染。 2.14 公共走廊装饰柱石材保护，在装饰柱石材1.5m以下使用中空瓦楞板纸包裹并缠胶带或棉绳绑扎固定，以防止金属物撞击损坏。3.楼梯扶手及栏杆，楼梯地面砖及墙面涂料 3.1

20、 楼梯扶手及栏杆应使用瓦楞板纸包裹或用塑料薄膜保护，并缠胶带或棉绳绑扎固定。 3.2楼梯地面砖在必经的楼梯通道地面上铺20mm木板加强保护，楼梯踏面石材阳角，敷设50mm*20mm护棱木板，并用夹板钉护框保护，以防踩掉石材棱角。 3.3 楼梯通道墙面1.5m以下使用透明塑料薄膜保护，以防止墙面涂料遭受污染；楼梯通道所经过之墙的阳角和通道门口，使用40mm*20mm木板保护，通道门内外两侧1.5m以下使用5mm木制纤维板进行保护，以免磕碰损坏。4.电梯、扶梯 4.1客梯、货梯在装修期不得撕去电梯轿厢内饰及厅门上的保护贴膜，指定运送物料之货梯在轿厢三面内避设置20mm木制保护板（大芯板或多层板），

21、固定方式应使用方木横向支撑防护法，不可使用钢钉固定；轿厢内招唤控制盒处设置之木制保护板应留出控制板操作空间，不得遮挡；轿厢顶部使用透明塑料薄膜进行遮盖保护，风扇出风口处不得遮盖；轿厢地面保护使用20mm木制保护板（大芯板或多层板），地面木制保护板距离轿厢门体应20mm30mm，以免妨碍轿厢门正常工作。 4.2指定运送物料之货梯厅门外门套（金属或石材）应设置20mm木制保护板（大芯板或多层板），门套两侧及上沿均应全面保护，固定方式应使用方木支撑气钉固定防护法，不可使用钢钉固定。电梯外招唤控制盒处设置透明塑料薄膜粘贴保护，以免污染。 4.3货梯运行时应配备司梯人员进行看护，运送大件物料时，司梯人员

22、应将货梯状态置于手动控制状态，货梯使用时，禁止装运散装的建筑材料及湿货；以免损坏电梯。 4.4装修期间，客梯只提供客人出入使用，严禁使用客梯运载施工物料及施工人员乘坐。同时，成保承判商应在各楼层电梯前室准备一定数量的阻水沙袋，严防因跑水造成电梯井道进水，损坏电梯设备。 4.5电扶梯在装修期间不得使用，电扶梯踏步及电扶梯装饰玻璃整体部分，使用与电扶梯等长、等宽之彩条编制布整体遮盖，使用编织绳绑扎固定，并在电扶梯上下行出入口处设置警示标牌。 4.6电梯（包括：客梯、货梯）口用水泥砌上10cm的挡水台，以防万一消防栓跑水，流入电梯井道造成不应有的损失。5.公共走廊 公共走廊空调通风风口、消防正压送风

23、口，为防止灰尘污染，使用与风口大小相同尺寸的纸张粘贴进行防护。6.停车场 停车场设施及配件，停车场出入口读卡机在未投入使用前，应使用透明塑料薄膜袋将整机罩住保护，挡杆栏杆使用透明塑料薄膜包裹，并使用纸质胶带或棉绳绑扎固定，车辆定向摄像机使用透明塑料薄膜袋将整机罩住保护。第三章 设备验收标准 第一节 电梯部分一、验收时应提交下列资料：l 产品合格证l 电梯机房井道图（土建图）l 电梯使用维护说明书l 电梯的电气原理图及符号说明l 电梯的电气原理图l 电梯部件安装图l 电梯安装调试说明书l 电梯使用合格证以及电梯安全检验报告书l 备品备件目录下列装置型式调试报告书副本a.层门锁闭置b.限速器c.安

24、全钳d.缓冲器二、 电梯及电气部分系统接管验收标准项目内 容试运转前检查1、机房温度应保持在5-40度之间，在25度时环境相对湿度不应大于85%。2、机械和电气设备的安装，应具备调整试车条件。3、电气接线正确，连接可靠，标志清晰。4、曳引电动机过电流、短路等保护装置的整定值应符合设计要求。5、继电器、接触器动作应正确可靠，接点接触良好。6、电气设备导体间及导体与地间的绝缘电阻值应符合下列规定：1 动力设备和安全装置电路不应不于0.5M。2 低电压控制回路不应小于0.25M。7、电气安全保护装置的安装与调整应符合规范（GB50182-93）的规定。检修速度调试运行1、制动器调整应符合下列要求：1

25、 制动力和动作行程应按设备的要求调整。2 制动器闸瓦在制动时应与制动轮接触严密。2、全程点动运行无卡阻，各安全间隙符合设计要求。3、检修速度不应大于0.63M/S。4、自动门运行应平稳，无撞击。5、平衡系数应调整为40%-50%。 二、 电梯及电气部分系统接管验收标准（续）项目内 容额定速度调试运行1、轿厢内置入平衡负载，单层、多层上下运行，反复调整开至额定速度，起动、运行、减速应舒适可靠，平层准确。2、在工频下，曳引电机接入额定电压时，轿厢半载向下运行至行程中部时的速度应接近额定速度，且不超过额定速度的5%，加速段和减速段除外。负载运行试验1、运转功能应符合设计要求，指令、召唤、选层定向、程

26、序转换、起动运行、截车、减速、平层等装置功能正确可靠，声光信号显示清晰正确。2、调整上、下端站的换速、限位和极限开关，使其位置正确，功能可靠。3、空载、半载、满载试验应符合下列要求：1 在通电持续率40%的情况下，往返开降各2h。2 电梯运行应无故障，起动应无明显的冲击，停层应准确平稳。3 制动器动作应可靠。4 制动器线圈温升不应超过60，减速机油温升不应超过60，且温度不得超过85。二、电梯及电气部分系统接管验收标准（续）项目内 容超载运行试验1、应在轿厢内置入110%的额定负载，在通电持续率为40%的情况下，往返运行0.5h。2、电梯应安全可靠地起动、运行。3、减速机、曳引电动机应工作正常

27、，制动器动作应可靠。技术性能测试要求1、电梯的加速度和减速度的最大值不应超过1.5M/S2。平均加速度和减速度不应小于0.7M/S2。2、运行中水平方向振动加速度不应大于0.15M/S2 ，垂直方向的振动加速度不应大于0.25M/S2。3、运行总噪声的要求：（此项检查参看特检院电梯检测报告）1 机房噪声不应大于80db。2 轿厢内噪声不应大于55 db。3 开关门过程噪声不应大于65 db。4、平层准确度10MM。应提交的资料1、电梯类别、型号、驱动控制方式、技术参数和安装地点。2、制造厂提供的随机文件和图纸。3、变更设计的实际施工图及变更证明文件。4、安全保护装置的检查记录。5、电梯检查及电

28、梯运行参数记录。三、电梯钥匙管理规定1.电梯钥匙管理： 电梯钥匙有电匙和机械匙两种（随机附送）,电匙用于开关操纵箱的开关盒和泊梯开关锁，机械匙用于打开楼层门。（1）电梯钥匙要妥善保管，不要放置闲杂人员容易接近的地方。用于打开楼层门的机械匙必须注意保管。若使用不当，会危及电梯的正常运行和他人的人身安全。（2）打开楼门时，必须特别注意。正确的方法是：用机械匙把门打开约10厘米，在确认轿厢停在标准位置后，方可进行后续工作。2.电梯管理人员维护资格:电梯管理维保人员必须经过培训，掌握以下知识和技能，才能上岗工作。（1） 认识电梯的基本构成；（2） 掌握电梯运行的基本原理；（3） 熟悉电梯运行的基本操作

29、；（4） 能胜任电梯的日常维护工作。 四、自动扶梯设备接管验收标准DT-项目调试、检测的内容和要求安装、检测部分扶梯的进出口处应提供宽度不小于扶梯宽度、长度不小于2.5m的非限制区域，当宽度超过梯级宽度2倍时，长度可以缩小到2m扶梯的净高度应不小于2.3m扶梯的人口处必须有乘客须知的图像上下出入口有跌落的可能必须加防止跌落的装置，如护栏等扶梯两旁有碰撞、剪切的可能时必须加防止装置，如三角板等扶梯的出入口和梯级上方有符合国标的照明各个操作装置有相应的清晰的规范的标志飞轮上应有与运动方向相对应的清晰标志上下机舱应清洁，无杂物、锈迹、油迹及建筑垃圾等扶梯的扶手带、梯级、盖板、群板、前沿板及表面应清洁

30、，无杂物、锈迹、油迹及建筑垃圾等扶梯上的电缆、电线的布置和走向应规范、合理、整齐和美观接地线应为黄、绿双色线并始终保持地线和零线分开扶梯电源开关（箱）符合国标的要求机械、电气调整部分梯级与群板之间的间隙每侧4mm，两侧之和7mm导轨系统平整、接口平滑，梯级间无明显跳动梳齿与梯级齿槽的侧隙0mm梳齿与梯级齿槽啮合深度6mm梳齿板齿槽底面与梯级齿顶面之间的间隙4mm扶手栏板接缝4mm围群板的安装应光滑平整、不应有孔、嵌条等，其接头应是对接的，接缝应平整、有足够的强度驱动机构运行良好，无异响和振动减速机油位合适且无漏油现象制动电磁铁动作正常，无卡阻的现象,无异响抱闸间隙7mm抱闸制动器动作同步扶梯的

31、空载下行制动距离(速度为0.5m/s时，200mm)扶梯的满载下行制动距离(速度为0.5m/s时，1000mm)上下端开梯电匙开关动作正常机械、电气调整部分上下端急停开关动作正常上下端检修开关动作正常相序保护工作正常短路、过载保护工作正常速度控制器工作正常扶手带入口装置工作正常梯级下陷安全开关工作正常梳齿板保护开关工作正常驱动链断链保护开关工作正常梯级链断链保护开关工作正常出入口紧急停止按钮工作正常裙板开关工作正常（如果有）辅助刹车工作正常（如果有）自动加油装置工作正常（如果有）主驱动链张紧度合适 1015mm扶手驱动链张紧度合适 1016mm扶手带张紧度合适 80mm左右动力电路和电器安全电

32、路绝缘电阻0.5M其他电路（控制、照明、信号）绝缘电阻0.25M接地电阻4梯级照明正常扶手照明正常裙板照明正常检修插座正常控制柜上的主电源开关断开时，检修插座的电源不应该断开空载运行速度与额定速度之间的最大误差为5扶手带运行速度与梯级运行速度允许偏差为02第二节 给排水部分 给排水系统接管验收标准项目内 容审查资料1 竣工图及设计变更文件。2 主要材料和制品的合格证或试验记录。3 施工测量记录。4 混凝土、砂浆、焊接及水密性、气密性等试验、检验记录。5 施工记录。6 中间验收记录。7 工程质量评定记录。8 工程质量事故处理记录。9 其它。应验收的项目1 建筑物的质量、高程、坡度、平面尺寸、管道

33、及附件等安装的质量和数量。2 结构强度、抗渗、抗冻的标号。3 水池及水柜等水密性，消化池的气密性。4 外观。5 其他第三节 供配电部分一、供配电验收检查内容 1. 高压环网开关验收时应进行下列检查： 1.1断路器应固定牢固,外表整洁,动作性能符合规定。 1.2电气连接应可靠，且接触良好。1.3断路器及其操动机构的联动应正常，无卡阻现象，分合闸指示正确，辅助开关动作正确 可靠。 1.4油漆应完整，以标志正确，接地良好。 1.5试验项目记录：（如以下项目）项 目参 数测量绝缘拉杆的绝缘电阻。测量每相导电回路的电阻。耐压测验测量断路器的分、合闸时间，及分合闸速度。测量断路器主、辅触点分、合闸的同期性

34、及配合时间。测量断路器分、合闸线圈绝缘电阻及直流电阻。断路器操动机构的试验。测量断路器内SF6气体的微量水含量。密封性试验。 1.6制造商提供的产品说明书，试验记录合格正件及安装图纸等技术文件。 1.7安装技术记录。 1.8调整试验记录。 1.9备品、备件，专用工具及测试仪器清单。 2.电力变压器验收时进行下列检查 2.1油漆应完整，相色标志正确。 2.2接地引下线及与主接地网的连接应满足设计要求，接地应可靠。 2.3分接头的位置应符合运行要求。 2.4测量装置指示应正确，整定值符合要求。 2.5变压器的全部电气试验合格。 2.6 试验项目记录：（如以下项目）项 目参 数测量绕阻连同套管的直流

35、电阻。检查所有分线头的变压比。检查变压器的三相接线组别。测量绕组连同套管的绝缘电阻，吸收比。测量绕组连同套管的介质损耗角正切值。测量绕组连同套管的直流泄漏电流。绕组连同套管的交流耐压试验。测量与铁芯绝缘的各紧固件及铁芯接地线引出套管时外壳的绝缘电阻。额定电压下的冲击合闸试验。检查相位。测量噪音。 2.7制造商提供的产品说明书，试验记录（出厂试验），合格正件及安装图纸等技术文件。 2.8安装技术记录，设备检查记录。 2.9备品、备件移交清单。二、 低压电器试验项目及标准： 1. 测量低压电器及连同所接电缆及二次回路的绝缘电阻（绝缘值为：不应小于1M，在 比较潮湿的地方，不可小于0.5M）。2.

36、电压线圈动作值校验：（线圈的吸合电压不应大于额定电压的85%，释放电压不应小于 5%，短时工作的合闸线圈应在额定电压的85%110%范围内，分励线圈应在额定电压 的 75%110%范围内均能可靠工作。）3. 低压电器动作情况检查（对采用电动机或液压、气压传动方式操作的电器，除产品另有 规定外，当电压、液压、气压在额定电压85%110%范围内，电气均应可靠工作）4. 低压电器采用的脱扣的整定（各类过电流脱扣器，失压和分励脱扣器延时装置等，应按 使用要求进行整定，其整定值误差不得超过产品技术条件的规定。）5. 低压电器连同所连接电缆及二次回路的交流耐压试验（应符合下述规定，试验电压为 1000V,

37、当回路的绝缘电阻值在10M以上时，可采用250V光欧表代替，试验持续时间 为1min。）6. 母线验收时进行下列检查： 6.1母线配制及安装架应符合设计要求，且连接正确，螺栓紧固，接触可靠，相间及对地 电气距离符合要求。 6.2油漆应完好，相色正确，接地良好。 6.3母线表面应光洁平整，不应有裂纩折皱，夹杂物及变形，扭曲现象。 6.4母线与母线，母线与分支线，母线与电器接线端子搭接时，其搭接面的处理应符合下 列规定： 铜与铜：室外高温且潮湿或对母线有腐蚀气体的室内，必须搪锡，在干燥的室内 可直接连接。 6.5母线相序排列，当设计无规定时， 应符合下列规定： 上、下布置的交流母线，由上到下排列为

38、A、B、C相，直流母线正极在上，负极 在下。 水平布置的交流母线，由盘后向盘面排列为A、B、C相，直流母线正极在后，负 极在前。 引下线的交流母线，由左至右排列为A、B、C相，直流母线正极在左，负极在右。 6.6母线涂漆的颜色应符合下列规定： 三相交流母线，A相为黄色，B相为绿色，C相为红色。单相交流母线与引出颜 色相同。 6.7设计变更部分的实际施工图。 6.8 制造商提供的产品说明书，试验记录，合格证件，安装图纸等技术文件。 6.9 电气试验记录。 6.10备品备件清单。 7. 电缆验收时应按下列要求进行检查： 7.1电缆规格应符合规定，排列整齐，无机械损伤，标志牌应装设齐全、正确、清晰。

39、 7.2电缆终端、电缆接头及充油电缆的供油系统应安装牢固。 7.3接地应良好。 7.4电缆终端的相色应正确，电缆支架等的金属部件，防腐层杂物，应完好。 7.5电缆沟内应无杂物，盖板齐全，照明通风，排水等设施应符合设计。 7.6防火措施应符合设计，且施工质量合格。 7.7设计资料图纸，电缆清册变更设计的证明文件和竣工图。 7.8制造商提供的产品说明书，试验记录（出厂试验），合格证件及安装图纸等技术文件。 电缆线路的原始记录：电缆的型号、规格及其实际敷设总长度及分段长度，电缆终端 和接头的型式及安装日期。 8.接地设置验收时应按下列要求进行检查： 8.1整个接地网外露部分的连接可靠，接地线规格正确

40、，防腐层完好，标志齐全明显。 避雷针（带）的安装位置及高度符合设计要求。 8.2供连接临时接地用的连接板的数量和位置符合设计要求。 8.3工频接地电阻值及设计要求的其它测试参数符合设计规定,雨后不应立即测量接地电 阻。 8.4实际施工的竣工图。 8.5变更设计的证明文件。 8.6安装技术记录。 8.7测试记录。 9成套配电.盘、柜及二次接线系统应按下列要求进行检查： 9.1竣工图，设计变更文件。 9.2制造厂提供的产品说明书，调试大纲，试验方法，试验记录，合格证明文件及安装图 纸等技术文件。 9.3根据合同提供的备品备件清单。 9.4安装技术记录。 9.5调整、试验记录。 9.6绝缘测试报告。

41、第四节 空调系统部分一.空调系统接管验收内容: 1.设备验收 2.设备安装验收 3.水管系统安装打压检验 4.缆线敷设、终接的验收 5.设备电气通讯测试 6.整体工程验收二.空调系统接管验收要求： 1.设备验收1.1工程所用设备型号、规格、数量、质量在施工前应进行检查，交验出厂检验证明。设备 型号和使用材料与设计不符者不得在工程中使用。 1.2工程中使用的缆线、器材应与订货合同的产品在规格、型号、等级上相符。 2.设备安装检验 2.1计量表必须安装在图纸规定的地方，满足设计安装尺寸的要求。 2.2流量计安装，应与水管垂直。计算器、温度传感器安装位置应符合设计要求。 2.3采集器必须安装在图纸规

42、定的地方，满足设计安装尺寸的要求。 2.4水管系统安装打压检验 2.5水流量计安装正确，打压至PN16没有漏水。 3.缆线的敷设与终接 3.1接线箱安装应该与地面垂直，接线箱的安装应牢固。3.2接线箱、端子排上的各种零件不得脱落或碰坏，漆面如有脱落应予以补漆，各种标志应 完整、清晰。 3.3镀锌管的安装位置应符合施工图规定，垂直线管应与地面保持垂直。 3.4线管截断处及拼接处应平滑、无毛刺。 3.5金属桥架及线槽节与镀锌管间应接触良好，安装牢固。 3.6线缆必须全程放入线管或线槽内，不得外露。 3.7缆线的布放应自然平直，不得产生扭绞、打圈接头等现象，不应受外力的挤压和损伤。 4.设备电气通讯

43、测试 4.1空调计费系统内，计算机可以访问到系统内每一个热能表之计算器。 4.2可以自由的手动读取每一个计算器的能量数据。 4.3电表自动抄表系统内，计算机可以访问并读取每一个电表的数据。 5.整体工程验收 5.1软件初始完成，热能表各项参数设置完毕，可以正常、正确的读取数据。 5.2空调自动抄表系统内，计算机可以按规定的时限自动读取各个计量表及电表的各项数据。 5.3软件调试完毕，各种功能均调试成功。 5.4系统可以正常运行，软件可以正确生成各种报表。三、通风空调系统接管验收标准项目内 容审查资料竣工图、设计修改通知书。主要材料、设备、成品、半成品和仪表的出厂合格证明或检验资料。隐蔽工程验收

44、单和中间验收记录。分项、分部工程质量评定记录。制冷系统试验记录（单机清洗，系统吹污，严密性，真空试验，充注制冷剂检漏等记录）。空调系统联合试运转记录。应检验的项目1 设备单机试运转（包括：通风机、制冷机、水泵）2 设备无负荷联合试运转：A)通风机的风量、风压、转速测定。B)系统与风口的风量平衡，实测风量与设计的偏差不应大于10%。C)制冷系统的压力、温度、流量等技术参数应符合有关技术文件规定。D)空调系统带冷源的正常联合试运转不少于8小时，通风除尘系统的连续运转不应少于2小时。3 通风、空调系统带负荷综合效能试验。A)室内空气、温度、相对湿度的测定和调整。B)室内气流组织的测定。C)室内洁净度

45、和正压的测定。D)室内噪声的测定。F)自动调节系统应作参数整定和联动调试。4 外观（见设备观感质量项目统计表）。四、离心式制冷系统接管验收要求项目内 容制冷设备安装检查机组出厂内压。制冷机组安装的纵向、横向不平度不超过0.1/1000。制冷压缩机纵向水平度不超过0.03/1000，横向水平度不超过 0.1/1000。观察压缩机吸气口内的导向叶片和执行机构。并调整、定位。制冷系统试运转润滑系统试验：开启油泵使润滑油循环8小时以上，后清洗、换油。注意油温、油压、油面高度是否符合要求。系统气密性试验：按现定充入干燥空气或氮气，用发泡剂检查系统是否有渗漏现象。无负荷运转：A)关闭压缩机进气口导向叶片或

46、进气阀，使压缩机的排气口与大气相通。 B)开动油泵、调节循环润滑系统，使其正常运转。C)瞬间启动压缩机，观察转向是否正确，以及有否卡阻现象。D)再次起动压缩机，无负荷运转试验半小时，观察油温、油压、磨擦部位的温升，机器的响声及振动是否正常。抽真空试验：将系统抽至剩余压力小于5.332千帕（4mmHG）保持24小时，系统升压不应超过0.667千帕（5mmHG）。按规定向系统充灌制冷剂。负荷运转：A)按要求供给冷却水。 B)开动油泵、调节润滑油系统使其工作正常。 C)利用放空装置排除系统中的空气。 D)启动压缩机，并根据机器运转情况，逐步开启吸气阀和导向叶片，并注意快速通过振动区，使压缩机正常工作

47、。 E)按规定负荷及运转时间进行，运转过程中应检查机组的响声、振动、润滑压力、温度、各磨擦部位的温度、电动机温升和各种仪表指示等均应符合设备技术文件规定，并记录各项数据。五、采暖管道安装的允许偏差和检验方法项 次项 目允许偏差(mm)检验方法1横管道、纵横方向弯曲（mm）每一米管径100mm1用水平尺、直尺、拉线和尺量检查管径100mm1.5全长（25米以上）管径100mm13管径100mm252立管垂直度（mm）每一米2吊线和尺量检查全长(5米以上)103弯管椭圆率(Dmax-Dmin)/Dmax管径100mm10%用外卡钳和尺量检查管径100mm8%折皱不平度(mm)管径100mm4管径1

48、00mm5注：Dmax,Dmin分别为管子最大外径及最小外径六、采暖系统水压实验及调试项次项 目要 求检验方法1蒸汽采暖系统应以系统顶点的工作压力加0.1Mpa做水压试验,同时在系统顶点的试验压力不小于0.3Mpa使用钢管及复合管的系统应在试验压力下1mm压降不大于0.02Mpa,降至工作压力后检查,不渗不漏使用塑料管的系统应在试验压力下1h内压力降不大于0.05Mpa,然后降压至工作压力1.15倍,稳压2h压力降不大于0.03Mpa同时各连接处不渗、不漏热水采暖系统2高温热水采暖系统试验压力应为系统顶点工作压力加0.4Mpa3使用塑料管的热水采暖系统应以系统顶点工作压力加0.2Mpa做水压试

49、验,同时在系统顶点的试验压力不小于0.4Mpa使用复合管的热水采暖系统4系统试压合格后,对系统进行冲洗现场观察，直至排水不含泥沙、铁屑等杂质，且水色不浑、浊为合格过滤器试压合格后进行清扫除污器5系统冲洗完毕后应充水、加热，进行试运行和调试观察、测量室温应满足要求 第五节 弱电部分一.弱电系统接管验收内容: 1.设备验收 2.设备安装验收 3.技术资料文件（含产品说明书、合格证、软件光盘、安装图纸等）验收 4.综合布线系统的验收 5.设备通讯测试 6.整体工程验收二.弱电系统接管验收要求： 1.设备验收1.1工程所用设备型号、规格、数量、质量在施工前应进行检查，交验出厂检验证明。设备 型号和使用

50、材料与设计不符者不得在工程中使用。 1.2工程中使用的缆线、器材应与订货合同的产品在规格、型号、等级上相符。 2.设备安装检验 2.1各弱电系统设备必须安装在图纸规定的地方，安装牢固。2.2门禁系统、监控系统、巡更系统、信息发布系统、停车场收费系统、信息发布系统、有 线及卫星电视系统、BA控制系统的设备安装位置应符合设计要求。 2.3各功能控制模块必须安装在图纸规定的地方，设备运行状态良好，各引出线标识清晰。2.4各弱电系统设备外观完整、无破损、脱漆。 3.技术资料文件3.1各弱电系统设备检查所应提供产品操作说明书、合格证、数量清单等是否齐全、数量是 否符合设计要求。3.2使用线材应检查提供的

51、合格证上线材型号、数量、品牌是否符合现场和设计或合同要 求。3.3 检查各弱电系统提供的光盘软件是否与现场安装一致，是否正常安装 4.综合布线系统 4.1接线箱安装应该与地面垂直，接线箱的安装应牢固。4.2接线箱、端子排上的各种零件不得脱落或碰坏，漆面如有脱落应予以补漆，各种标志应 完整、清晰。 4.3镀锌管的安装位置应符合施工图规定，垂直线管应与地面保持垂直。 4.4线管截断处及拼接处应平滑、无毛刺。 4.5金属桥架及线槽节与镀锌管间应接触良好，安装牢固。 4.6线缆必须全程放入线管或线槽内，不得外露。4.7缆线的布放应自然平直，不得产生扭绞、打圈接头等现象，不应受外力的挤压和损伤。4.8

52、综合布线系统接地应良好，各金属桥架、线槽、镀锌铁管应接地良好，接头处应装设 接地跨接线。 4.设备电气通讯测试 4.1各弱电系统控制计算机可以访问到系统内每一个末端设备，并能准确控制或操作末端设备。 4.2各弱电系统设备应能自动读取各末端设备数据，并能根据设定要求进行控制。 4.3各弱电系统设备设置有手动功能，应能正常手动操作。 4.4 控制计算机能准确读取末端检测设备数据，并能准确显示，无干扰。 5.整体工程验收 5.1软件初始完成，设置各项参数，检查各弱电系统是否可以正常、正确的读取数据。 5.2检查各系统控制计算机可以按规定的时限自动读取各个末端设备各项数据并能自动控 制。 5.3检查软

53、件各种功能是否正常。 5.4各弱电系统软件可以正确生成各种报表。 5.5 各弱电系统安装公司应完成对相关人员的培训。第五节 土建装饰接部分一、验收内容土建主体结构、外墙及玻璃幕墙化粪池及隔油池装饰楼梯、扶手雨、污水井二、新建房屋的接管验收标准 1.主体结构 1.1梁、柱、板主体按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。 1.2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值，无钢筋外露。 1.3木结构应结点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的自动检索

54、须符合结构工程施工及验收规范规定。 1.4砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。 2.外墙及玻璃幕墙 2.1外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。 2.2抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。 2.3块料（如瓷砖）面层粘贴牢固，无缺棱掉角。 2.4面层无裂纹、损伤、色泽一致。 2.5对逢砂浆饱满，线条顺直。 2.6玻璃幕墙玻璃无破碎、划痕、气泡等。 2.7玻璃与框架之间结构胶应粘接牢固、无脱胶、开裂、漏打胶等现象。 2.8玻璃幕墙应无渗水等现象。 3.屋面 3.1各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范的规定，抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷， 无脱

55、皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍；排水畅通，无积水，不渗漏。 3.2平屋面应有隔热措施。 3.3房屋的屋面应有组织排水，出水口、沟、落水管应牢固，接口严密，不渗漏。 4.楼地面 4.1毛地面平整，无裂纹，水泥砂浆面层抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷。 4.2块料面层应表面平正，对逢砂浆饱满，接缝均匀顺直，无缺棱掉角；面层与基层必须粘结牢固，不空鼓；整体面层平整，色泽一致，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。 4.3卫生间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。 4.4地漏过滤篦子安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通。 5.化粪池及隔油池 5.1池壁光滑平整，无裂纹，无渗漏等现象。 5.2各进、排水口水流通畅，无堵塞现象。 5.3 化粪池每级应设一到两个井道口，井道内应设爬梯；隔油池每级油污清理口应设活动盖板， 高于地面时，池壁应设爬梯。 5.4化粪池井道盖应完整、无破损。 6 .装饰 6.1木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，必须钉牢。 6.2饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。 6.3油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。 6.4天花吊顶应平整、牢固。 7.楼梯、扶手 7.1砼