中高端护理院《老年公寓》可行性..(新）

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1、投资金色年华会所老年公寓可行性分析报告上海银钦投资管理有限公司 贰零壹贰年叁月一、项目名称投资金色年华会所（老年公寓） 大厦项目二、投资理念公司理念宗旨以创新发展、关爱健康为理念，以健康关爱大众、奉献爱心、提高生活质量为宗旨，为老年人提供一个绿色、环保、科学、人性的健康家园。三、项目政策背景二十一世纪，老龄和高龄双重高涨的“银色浪潮”席卷全球，老龄化已成为举世瞩目的人口现象，成为本世纪众多国家显著的社会特征之一。中国自1999年就已开始步入人口老龄化国家的行列。中国人口老龄化发展速度之快，老年人口规模之大，深为国际社会所关注。人口老龄化给中国经济和社会发展带来的压力和挑战将越来越突出。随着我国

2、人口老龄化和疾病谱的变化，以及大医院以缩短平均住院日为核心的医院改革，由社区卫生服务网络、一家大型综合性医院、几家专科医院、护理院和康复院为主要元素，组建区域医疗服务中心，已成大势所趋。设置护理院，可为恢复期和康复期的患者提供出院后的医疗服务，为老年、慢性疾病、伤残人群提供长期护理服务，所提供服务具有连续、规范、专业优势，提高了大医院的床位使用效率，缓解大医院“住院难”问题，是贯彻中共中央国务院关于深化医药卫生体制改革的意见的精神，实现调整区域医疗资源布局，优化医疗资源结构，提高医疗资源利用效率，缓解群众“看病难、看病贵”问题的有效措施。国务院下发的关于加快发展养老服务业的意见中，明确提出：支

3、持发展老年护理、临终关怀服务业务。根据实际情况，对开展老年护理、临终关怀服务的机构按规定给予政策扶持。四、市场空间我国人口老龄化进展速度比其他国家都要快，预计到2050年老龄人口将达4亿，占总人口的25%，老年人潜在的市场购买力将高达14000亿至50000亿元。由此可见，在老年人群中蕴藏着医疗卫生行业发展的机遇。在发达国家中，老龄产业已成功地走向市场，老年人的公共支出是年轻人的3倍，已成为占第三产业比重很大的产业。在欧美、日本等发达国家，机构养老已经成为养老事业的主流，家庭养老只是作为辅助手段存在。虽然我国的社会制度、法律和道德观，决定了家庭对老年人的赡养义务和责任，但也毋庸置疑给家庭带来沉

4、重的负担。尤其是众多夫妻都是独生子女，很多都是一对夫妻同事赡养四位老人，上养老，下养小，给他们的工作、事业、精神、生活上都带来沉重的压力。巨大的压力甚至损害他们的健康，以至于使白发人送黑发人的现象屡见不鲜。因此，解决老年人老有所归、老有所养，改善老人的健康状况和自理能力，提高老年人的生活质量和生命质量，已经成为现今社会急待解决的问题。中国现有60岁以上老人约1.69亿，养老床位总数约为250万张，占比为1.48%。而国际上一般这一比例为5%7%。要达到5%的比例，中国床位数应达到845万张，即还缺少595万张床位。这无疑是一个巨大的市场。然而源自2 0 0 9 年中国卫生统计年鉴的数据显示，截

5、至2 0 0 8 年，我国只有护理院41 家，主要分布在上海、江苏等省市，随着人口老龄化现象的日益严峻，社会对长期护理服务的需求也越来越大，即便在养老机构较多的上海，仍存在老年患者入住护理医院或关怀医院难的问题。且目前大部分养老机构是以提供一般性生活照料服务为主 能提供专业护理服务的养老服务机构不到3 0 % 。五、投资规模 金色年华会所老年公寓投资规划小高层加屋顶花园独特设计建筑。把阳光洒遍老年生活的每个角落，让一片片可以抚慰伤痛的净土，成为我们老年人的生态花园，光和风优美舞动的庭院景观，把花、水、木、石各种生命和表情刻画于美丽的事物中，感受植物的呼吸，感受脉搏倾听，感受植物的低吟，引水，凿

6、石，布景，创造多彩、怡人、养生的生态花园生活。设计规划考虑到老年人的自立性，生活习惯及集体活动,应有一个适宜的社交环境，利用山、水、木、石、花等建筑元素提供视觉上的尺度感，促进老人近距离的交往，规划分为：老年综合楼，（养生馆、老年大学、休闲园、凤凰阁）老年公寓、老年公园。老年综合楼可以让老人及时的进行护理和休养。养生馆可以为老年人搭建相互交流，健康交友的平台。老年大学老人可以学习电脑、上网及琴、棋、书、画的交流及学习。召开论坛提高老年人的素质文化修养。休闲园集垂钓、阅览、棋盘、游艺于一体。凤凰阁听书、看戏、品茶、跳舞、交友等。提高老年人的生活质量。规划土地面积为7.8亩，总建筑面积为7440，

7、老年综合楼为2040，老年公寓为5400，老年公园绿化面积为1600左右，屋顶花园绿化面积为1400，可以为老人种植蔬菜等绿色植物。高尚的绿化环境可以为老年人提供自然氧吧，休闲等场所，此投资规模为1.5亿左右，护理人员100名，解决医技人员50名，后勤人员200名等工作岗位，真正提高老年人的生活状况，实现老年人老有所为，老有所养，老有所乐，老未有憾的生活目标。六、运营策略：医养结合，抢占市场，高端服务，提高利润，快速发展。1、医养结合。目前老年护理院和养老院分属不同部门管理，且+服务内容各不相同，我们提出医养结合既符合发展要求，申请到最大化的政府支持，更可以形成我们的服务优势，从而占领高端市场

8、。2、高端服务。一方面实现高质量、高标准、严要求的个性化服务，是实现高端服务的基础；另一方面应用高科技、创新技术，不但可以扩大竞争优势，更可以降低我们的服务成本、提升服务品味。比如应用网络医疗平台，不仅可以提升技术服务档次，让各大医院专家方便的为我们的病员服务，降低我们的服务成本，更可以成为开拓市场的有力工具。3、抢占市场。通过和政府、保险、医院等合作，并开展一些有实效、积极的营销推广活动，突出服务优势，尽快、尽早抢占老年医疗服务市场。4、提高利润。目前国有护理院盈利能力不强，很多靠政府补贴维持发展。期望提高企业利润水平，就必须在运行方式、运营项目上做调整，优先发展效果肯定、利润水平较高的服务

9、项目，实现优质服务的同时，也提升了企业利润水平。5、快速发展。在取得一定优质服务、高效收益经验的基础上，形成服务标准，构筑人才培训基地及品牌化服务体系，就可以实现连锁，在国内快速复制扩张，五年左右实现上市也并非完全奢想。6、隐性价值。全面个性化养老服务，作为投资养老的前提和基础，将来引入保险、信托、银行等金融机制，通过与其联合，为客户提供个性化的金融服务，从而拓展了养老服务的外延，创造新的价值。金融机构和养老机构的密切合作，创造一个可以同时满足个性化综合养老服务和金融服务需求的长期入住环境；也只有在这种入住环境中，老年人所需要的各种类型服务才能够同时得到满足；投资养老从本质上看，是投资了这种长

10、期的入住环境。通过这种投资可以使得自己或自己身边的老人，能够在较长时间里从一个稳定的环境内获取上述综合服务。七、项目财务和经济评论护理院获利能力稳定，通过提供优质服务，高效率利用所控资源，及提高连锁协同、规模效益，可实现年利润率20左右。八、项目风险评价主要为经营性风险。 老年大学：夫君子之行，静以修身，俭以养德，非淡泊无以明志，非宁静无以致远。夫学须静也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。淫慢则不能励精，险躁则不能冶性。年与时驰，意与日去，遂成枯落，多不接世，悲守穷庐，将士何及！凤凰阁： 匆匆相见，懊恼恩情太薄。 霎时云雨人抛却。 教我行思坐想，肌肤如削。 恨只恨、相违旧约。 相思成病，

11、那更潇潇雨落。 断肠人在阑干角。 山远水远人远，音信难托。 这滋味、黄昏又恶。垂钓苑： 一篙一橹一渔翁，一个渔翁一钓钩。一拍一呼又一笑，一人独占一江秋。品茶苑： 人谓百花好，我称茶独王。一杯清肺腑，入梦亦留香。藕塘一角 青荷盖绿水，芙蓉披红鲜。 下有并根藕，上有并头莲。 庭院绿化蔬果庭院农苑庭院老年公寓1老年公寓2老年公寓3老年公寓部分分布图九、结论与建议1、投资收益：一来自营收利润，二来自品牌及所控资源的升值。2、医疗服务为刚性行业，获利稳定无周期性衰败。3、构筑品牌优势，形成核心竞争力。4、若依此院为开端，形成连锁，则具有更强的生命力。5、政策支持，市场空间大，经营成功，实现上市并非空想。 上海银钦投资管理有限公司 二零一二年三月